萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園

商業(yè)籌劃方案2024年9月宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)研物業(yè)條件工程定位城市開(kāi)展規(guī)劃城市商圈調(diào)研本方案思維模式工程規(guī)劃工程招商招商原那么招商執(zhí)行招商策略招商條件營(yíng)銷(xiāo)推廣工程運(yùn)營(yíng)2要點(diǎn)定位重點(diǎn)：突出旅游休閑商業(yè)綜合體的差異化特征。招商重點(diǎn)：百貨店，難點(diǎn)：餐飲。招商策略：兩頭開(kāi)花，中間結(jié)果，階段實(shí)施，分批開(kāi)業(yè)。以百貨店和五星級(jí)酒店簽約入駐為契機(jī)，突破招商瓶頸，實(shí)現(xiàn)工程兩頭招商，進(jìn)而帶動(dòng)中間商鋪的招商。可分三批實(shí)施。招商業(yè)態(tài)上休閑娛樂(lè)可先行。區(qū)域策略：招商區(qū)域以山東、北京、長(zhǎng)三角、珠三角為主；本地40%、外地60%，三年后逐步調(diào)整到本地20%、外地80%。業(yè)態(tài)比例：購(gòu)物40%、餐飲30%、休閑娛樂(lè)20%、效勞配套10%。價(jià)格策略：以帶動(dòng)人氣培育市場(chǎng)為原那么，前期降低租金，分步實(shí)施租金提升，5年以后待商圈成熟逐步提升租金至期望值水平。推廣策略：塑造品牌、高調(diào)入市、高姿態(tài)造市、促銷(xiāo)活動(dòng)配合、尋求政府合作支持。風(fēng)險(xiǎn)控制：招商進(jìn)度達(dá)不到期望值，以滿(mǎn)商為原那么，先炒作人氣聚集商氣；后期運(yùn)營(yíng)如有困難，可在開(kāi)業(yè)以后重新定位規(guī)劃調(diào)整進(jìn)行二次招商。當(dāng)務(wù)之急是工程先開(kāi)業(yè)。3Ⅰ工程定位綜合分析市場(chǎng)調(diào)研工程運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣工程招商目錄ⅡⅢⅥⅦ工程規(guī)劃其他建議ⅤⅣⅧ4Ⅰ工程定位綜合分析市場(chǎng)調(diào)研工程運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣工程招商目錄ⅡⅢⅥⅦ工程規(guī)劃其他建議ⅤⅣⅧ城市開(kāi)展概況宏觀經(jīng)濟(jì)概況商圈概述經(jīng)營(yíng)者調(diào)研消費(fèi)者調(diào)研5Ⅰ.市場(chǎng)調(diào)研—臨沂宏觀經(jīng)濟(jì)概況國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2024年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值2110.18億元，增長(zhǎng)13.4%；其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值250.46億元，增長(zhǎng)3.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1063.41億元，增長(zhǎng)14.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值796.31億元，增長(zhǎng)14%。三次產(chǎn)業(yè)增加值之比為11.9：50.4：37.7，第三產(chǎn)業(yè)所占比重同比提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。社會(huì)商品零售總額2024年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額974.2億元，增長(zhǎng)19.3%。臨沂批發(fā)城被授予“中國(guó)十強(qiáng)文明市場(chǎng)〞和“中國(guó)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)最具影響力品牌〞稱(chēng)號(hào)，臨沂市入選2024年福布斯“中國(guó)大陸最正確商業(yè)城市〞排行榜，被授予“中國(guó)市場(chǎng)名城〞稱(chēng)號(hào)。財(cái)政和金融2024年財(cái)稅收入較快增長(zhǎng)。全市地方財(cái)政收入91.5億元，增長(zhǎng)14.1%，其中稅收收入69.5億元，占地方財(cái)政收入的76%，同比提高2.7個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政支出187.3億元，增長(zhǎng)22.9%。金融形勢(shì)平穩(wěn)。年末全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額1762.3億元，比年初增加354.5億元，其中儲(chǔ)蓄存款余額1178.1億元，比年初增加181億元。居民生活2024年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16572元，增長(zhǎng)10.5%，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出10849元，增長(zhǎng)12%。6Ⅰ.市場(chǎng)調(diào)研—臨沂宏觀經(jīng)濟(jì)概況國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值臨沂市增幅比山東省最興旺地區(qū)青島市高出1.2個(gè)百分點(diǎn)，高出濟(jì)南市同樣1.2個(gè)百分點(diǎn)，高出山東省平均水平1.5個(gè)百分點(diǎn)；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅高于青島市0.2個(gè)百分點(diǎn)，與濟(jì)南市持平，低于山東省平均水平0.5個(gè)百分點(diǎn)；人均可支配收入增幅高出青島市1.2個(gè)百分點(diǎn)，高出濟(jì)南市1.3個(gè)百分點(diǎn)，高出山東省平均水平1.3個(gè)百分點(diǎn)。由此說(shuō)明，臨沂市的經(jīng)濟(jì)在山東省處于中等偏上水平，但在人口較多的情況下保持了高速的開(kāi)展，后期潛力巨大。由于臨沂得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，使其成為魯、蘇、豫、皖地區(qū)最大的商品集散地，位居全國(guó)綜合批發(fā)市場(chǎng)第二位，在全國(guó)僅次于義烏，2024年一年批發(fā)成交額便突破600億元，因此民間的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于官方數(shù)據(jù)。通過(guò)以上數(shù)據(jù)看出，臨沂在的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的增長(zhǎng)速度上高于青島市、濟(jì)南市和山東省平均水平，加上面積和人口的優(yōu)勢(shì)，以及商貿(mào)物流城市的定位，未來(lái)增長(zhǎng)潛力無(wú)限，一定會(huì)成為趕超青島、濟(jì)南的黑馬城市。小結(jié)7Ⅰ.市場(chǎng)調(diào)研—臨沂城市開(kāi)展概況近幾年，臨沂市政府方案北遷，城市重心也隨之北移，一大批代表著臨沂市現(xiàn)代城市商業(yè)及住宅建設(shè)最高水平的開(kāi)發(fā)工程也在緊鑼密鼓的建設(shè)中，建成之后將成為臨沂市人口密度最大、居民消費(fèi)質(zhì)量最高的“核心消費(fèi)地帶〞，再加上臨沂市的得天獨(dú)厚的商業(yè)根底優(yōu)勢(shì)，必將形成一個(gè)以城市大型商業(yè)中心為主導(dǎo)、以大型批發(fā)市場(chǎng)和物流業(yè)為特色、以涑河商業(yè)帶為主線(xiàn)的這樣的一個(gè)城市商業(yè)帶。涑河是一條穿過(guò)臨沂市區(qū)的景觀河，也是市政府重點(diǎn)打造新興商業(yè)帶，根據(jù)涑河不同區(qū)段的功能特點(diǎn)和自然文化資源狀況，規(guī)劃將涑河分為東段古城商業(yè)區(qū)，中段現(xiàn)代商業(yè)區(qū)，西段生態(tài)休閑區(qū)。8Ⅰ.市場(chǎng)調(diào)研—臨沂商圈概述臨沂商圈總體分布：西郊批發(fā)商圈——以商品批發(fā)為主，創(chuàng)造了全國(guó)第三，在山東省交易額十多年第一的業(yè)績(jī)。城中心零售商圈——以人民廣場(chǎng)周邊商超為代表，零散分布。臨沂商業(yè)開(kāi)展迅速，素有“北方的義烏〞之稱(chēng)，臨沂成為魯、蘇、豫、皖地區(qū)最大的商品集散地和人流、物流、資金流、信息流中心，形成了“南有義烏、北有臨沂〞的商貿(mào)格局。2024年臨沂入選福布斯“中國(guó)大陸最正確商業(yè)城市

〞；并位列新增12

個(gè)城市中的第2

名；臨沂批發(fā)城被授予“中國(guó)十強(qiáng)文明市場(chǎng)〞和“中國(guó)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)最具影響力品牌〞稱(chēng)號(hào)，臨沂市入選2024年福布斯“中國(guó)大陸最正確商業(yè)城市〞排行榜，被授予“中國(guó)市場(chǎng)名城〞稱(chēng)號(hào)。在山東三大經(jīng)濟(jì)圈中，半島城市群以青島為龍頭，省會(huì)城市圈以濟(jì)南為核心，魯南經(jīng)濟(jì)帶五市中，在經(jīng)濟(jì)總量，人口數(shù)量，消費(fèi)水平，城市根底建設(shè)，工業(yè)規(guī)模，財(cái)政收入，開(kāi)展前景等方面，臨沂表現(xiàn)尤為突出，逐漸走在五市前面，成為魯南核心城市。9Ⅰ.市場(chǎng)調(diào)研—臨沂商圈概述主要百貨店調(diào)查10Ⅰ.市場(chǎng)調(diào)研—臨沂商圈概述主要百貨店調(diào)查11Ⅰ.市場(chǎng)調(diào)研—臨沂商圈概述主要百貨店調(diào)查12Ⅰ.市場(chǎng)調(diào)研—臨沂商圈概述主要商業(yè)街調(diào)查13Ⅰ.市場(chǎng)調(diào)研—臨沂商圈概述主要商業(yè)街調(diào)查14Ⅰ.市場(chǎng)調(diào)研—臨沂經(jīng)營(yíng)者調(diào)研本次發(fā)出調(diào)研問(wèn)卷40份，收回有效問(wèn)卷32份。15Ⅰ.市場(chǎng)調(diào)研—臨沂經(jīng)營(yíng)者調(diào)研16Ⅰ.市場(chǎng)調(diào)研—臨沂經(jīng)營(yíng)者調(diào)研大局部經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為我們需要多業(yè)態(tài)；經(jīng)營(yíng)戶(hù)以服裝者居多占49%，如果租賃在業(yè)態(tài)上以服裝35%、餐飲22%和娛樂(lè)16%居多，我們?cè)跇I(yè)種劃分需要多考慮；經(jīng)營(yíng)商戶(hù)認(rèn)為可承受的租金最高水平在1-3元/㎡·天之間；租賃期限在1-3年47%最多，4-6年34%次之，7年以上19%最少；租賃樓層選擇一層或一到二層。這些都給我們?cè)谧饨鸷秃贤谙奚咸峁┙梃b，以低租金先保證滿(mǎn)商。而三層及以上高樓層的不認(rèn)可也給我們高樓層招商帶來(lái)難度，需要我們認(rèn)真考慮招商條件。占50%的經(jīng)營(yíng)者希望免收物業(yè)管理費(fèi)，25%的人希望物業(yè)管理費(fèi)0.5元/㎡·月。我們物業(yè)管理費(fèi)收取方面需要綜合考慮費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。如果購(gòu)置商鋪，占72%的大多數(shù)人選擇50-100萬(wàn)元，這些給我們后期商鋪銷(xiāo)售提供了商鋪分割依據(jù)。小結(jié)17Ⅰ.市場(chǎng)調(diào)研—臨沂消費(fèi)者調(diào)研本次發(fā)出調(diào)研問(wèn)卷188份，收回有效問(wèn)卷188份。18Ⅰ.市場(chǎng)調(diào)研—臨沂消費(fèi)者調(diào)研本次發(fā)出調(diào)研問(wèn)卷188份，收回有效問(wèn)卷188份。19Ⅰ.市場(chǎng)調(diào)研—臨沂消費(fèi)者調(diào)研本次發(fā)出調(diào)研問(wèn)卷188份，收回有效問(wèn)卷188份。20Ⅰ.市場(chǎng)調(diào)研—臨沂消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者特征方面年齡大都在18-45歲之間，其中18-29歲居多為59%，30-45歲占33%；居住地以蘭山區(qū)最多占62%，工作地蘭山區(qū)也是最多占85%。我們的目標(biāo)消費(fèi)客群應(yīng)該在18-45歲之間，由于蘭山區(qū)是主要城區(qū)因此也是我們重點(diǎn)需要考慮的消費(fèi)主力軍。消費(fèi)者學(xué)歷以中專(zhuān)和高中居多，職業(yè)上以效勞36%和商貿(mào)11%業(yè)居多，說(shuō)明臨沂第三產(chǎn)業(yè)比較興旺。月收入在1000-2000元占37%、2000-3000元占22%、500-1000元占18%，說(shuō)明消費(fèi)者的平均月收入與其從事的效勞行業(yè)相匹配，是普通群眾消費(fèi)群體。工作單位以私營(yíng)業(yè)主居多占58%說(shuō)明個(gè)體經(jīng)濟(jì)興旺；出行方式中自行車(chē)35%、公交車(chē)29%和私家車(chē)26%差距不大，尤其是私家車(chē)占比達(dá)26%，說(shuō)明私家車(chē)擁有量較多，也為我們工程的停車(chē)位提出了新的要求。消費(fèi)者希望我們提供名牌服飾專(zhuān)賣(mài)店25%、大型百貨店24%、大型超市21%最多給我們購(gòu)物業(yè)態(tài)提供了參考。在娛樂(lè)休閑方面，消費(fèi)者有多業(yè)種的需求，其中KTV占18%、洗浴中心13%、主題游樂(lè)園11%為最多，其余夜總會(huì)、電影院、酒吧等均有涉及。消費(fèi)者的文化生活方式需求的多樣性為我們娛樂(lè)休閑的多形態(tài)定位提供了依據(jù)。在餐飲方面，消費(fèi)者希望提供自助餐廳14%、西式快餐13%、國(guó)內(nèi)特色餐飲13%、休閑餐飲11%、中式快餐10%等等；消費(fèi)者選擇餐廳的主要考慮因素衛(wèi)生為首選23%，依次是口味14%、實(shí)惠14%、效勞12%、檔次11%等等。說(shuō)明隨著生活水平的提高，消費(fèi)者餐飲需求多樣化，同時(shí)考慮衛(wèi)生、口味等因素，這些為我們餐飲多樣化需求提出了更高的要求。消費(fèi)者的各項(xiàng)消費(fèi)中購(gòu)物在40%、餐飲30%、娛樂(lè)占30%左右，這些對(duì)我們的定位比例具有一定參考意義。消費(fèi)者希望我們?nèi)f興都提供一個(gè)現(xiàn)代時(shí)尚、休閑、一站式的消費(fèi)場(chǎng)所，這些也為定位提供參考。小結(jié)21Ⅰ工程定位市場(chǎng)調(diào)研工程運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣工程招商目錄ⅡⅢⅥⅦ工程規(guī)劃其他建議ⅤⅣⅧ工程優(yōu)勢(shì)分析〔S〕工程劣勢(shì)分析〔W〕工程時(shí)機(jī)分析〔O〕工程威脅分析〔T〕SWOT分析小結(jié)及應(yīng)對(duì)措施綜合分析22Ⅱ.工程綜合分析23Ⅱ.工程綜合分析小結(jié)應(yīng)對(duì)措施在差異化經(jīng)營(yíng)中建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，充分發(fā)揮物業(yè)條件好和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，抓住市場(chǎng)空白，最大限度地發(fā)揮規(guī)模、區(qū)位優(yōu)勢(shì)，通過(guò)中高端的差異化定位和主力店的帶動(dòng)確保工程的成功。工程具有超大體量的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，機(jī)遇明顯，同時(shí)又面臨較大的挑戰(zhàn)，操作有一定難度，尤其是招商?？傮w上是具有了成功運(yùn)作的根底條件。24Ⅰ工程定位綜合分析市場(chǎng)調(diào)研工程運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣工程招商目錄ⅡⅢⅥⅦ工程規(guī)劃其他建議ⅤⅣⅧ市場(chǎng)定位工程營(yíng)銷(xiāo)模式定位客群定位經(jīng)營(yíng)定位形象定位25Ⅲ.工程主要技術(shù)指標(biāo)26Ⅲ.工程定位—總體定位輻射魯南蘇北，集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)、體驗(yàn)、文化、旅游為一體的休閑商業(yè)綜合體設(shè)施先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)雅、引領(lǐng)時(shí)尚、追求品位、業(yè)態(tài)齊全的山東首席一站式超級(jí)SHOPPINGMALL27Ⅲ.工程定位—市場(chǎng)定位1公里輻射范圍2公里輻射范圍市場(chǎng)定位：

位于臨沂核心商圈，輻射魯南蘇北的區(qū)域型核心SHOPPINGMALL萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園28Ⅲ.工程定位—目標(biāo)客群定位魯南蘇北地區(qū)20-55歲的中高收入者，包括公務(wù)員、白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主、成功人士等本工程消費(fèi)者定位：理由劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要求我們必須在市場(chǎng)細(xì)分中尋求出路，做差異化經(jīng)營(yíng)，臨沂目前的中高端商業(yè)中心的缺乏也給我們提供了機(jī)遇；工程的多業(yè)態(tài)決定了客群的年齡跨度；我們的區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)決定了定位面向中高端收入群體。29Ⅲ.工程定位—經(jīng)營(yíng)定位功能定位：集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)、體驗(yàn)、文化、旅游為一體的多功能?chē)?guó)際化城市休閑商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：百貨、特色超市、專(zhuān)賣(mài)店、便利店、餐飲、休閑娛樂(lè)、酒店、酒店式公寓、寫(xiě)字樓、效勞配套經(jīng)營(yíng)方式：租賃為主，個(gè)別業(yè)態(tài)可考慮自營(yíng)經(jīng)營(yíng)特色：名店、名街、名品會(huì)聚的SHOPPINGMALL理由多功能——35萬(wàn)平米的超大規(guī)模可以實(shí)現(xiàn)多功能組合，滿(mǎn)足臨沂乃至魯南蘇北地區(qū)中高端收入消費(fèi)群體的需求。多業(yè)態(tài)——發(fā)揮業(yè)態(tài)互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)，形成聚集效應(yīng)。一站式——真正表達(dá)SHOPPINGMALL的魅力和特性。30Ⅲ.工程定位—規(guī)模定位

大型SHOPPINGMALL城市商業(yè)地標(biāo)本工程規(guī)模定位為：理由按照目前SHOPPINGMALL的規(guī)模劃分，10萬(wàn)平米以下為小規(guī)模，10-20萬(wàn)平米為中等規(guī)模，20-30萬(wàn)以上為大規(guī)模，30萬(wàn)以上為超大規(guī)模，尤其是在三線(xiàn)城市；工程的中式建筑特色和親水的文化、旅游特征必將成為城市旅游休閑目的地。31Ⅲ.工程定位—形象定位山東首席國(guó)際商業(yè)公園臨沂城市商業(yè)名片本工程形象定位為：理由只有成為第一，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中建立壓倒性?xún)?yōu)勢(shì)，本工程從地理位置，業(yè)態(tài)規(guī)劃，工程規(guī)模，工程硬件設(shè)施上具備成為第一的根底條件；本案的規(guī)模、體量、景觀等特征在山東都屬第一，絕無(wú)僅有。32Ⅰ工程定位綜合分析市場(chǎng)調(diào)研工程運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣工程招商目錄ⅡⅢⅥⅦ工程規(guī)劃其他建議ⅤⅣⅧ商鋪分割業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)種規(guī)劃業(yè)種占比33Ⅳ.工程規(guī)劃—業(yè)態(tài)規(guī)劃主力百貨店休閑餐飲特色餐飲婚慶城商務(wù)正餐購(gòu)物休閑娛樂(lè)購(gòu)物休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)商務(wù)配套休閑娛樂(lè)超五星級(jí)酒店酒店式公寓5A寫(xiě)字樓34Ⅳ.工程規(guī)劃—業(yè)態(tài)占比綜合業(yè)態(tài)〔1-7號(hào)樓〕35Ⅳ.工程規(guī)劃—業(yè)態(tài)占比商業(yè)局部業(yè)態(tài)〔1-6號(hào)樓〕36Ⅳ.工程規(guī)劃—業(yè)種規(guī)劃37Ⅳ.工程規(guī)劃—業(yè)種規(guī)劃38Ⅳ.工程規(guī)劃—業(yè)種規(guī)劃39Ⅳ.工程規(guī)劃—業(yè)種規(guī)劃40Ⅳ.工程規(guī)劃—業(yè)種規(guī)劃41Ⅳ.工程規(guī)劃—業(yè)種規(guī)劃42Ⅳ.工程規(guī)劃—業(yè)種規(guī)劃43Ⅳ.工程規(guī)劃—業(yè)種規(guī)劃44Ⅳ.工程規(guī)劃—業(yè)種占比45Ⅰ工程定位綜合分析市場(chǎng)調(diào)研工程運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣工程招商目錄ⅡⅢⅥⅦ工程規(guī)劃其他建議ⅤⅣⅧ招商條件招商策略招商執(zhí)行招商費(fèi)用招商原那么46Ⅴ.工程招商—招商原那么結(jié)合工程實(shí)際規(guī)劃情況，按照購(gòu)物40%、餐飲30%、休閑娛樂(lè)20%、效勞配套10%的業(yè)態(tài)比例實(shí)施。各業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，商戶(hù)價(jià)值互動(dòng)。招商節(jié)奏：核心主力店先行，輔助店隨后；零售購(gòu)物工程優(yōu)先，輔助工程配套隨后。招商可行性原那么。即規(guī)劃的業(yè)態(tài)業(yè)種具備可操作性，能夠來(lái)臨沂落戶(hù)。47Ⅴ.工程招商—招商策略品牌策略：確定商戶(hù)層次和知名度，以次主力店為品牌帶動(dòng)作用；源頭策略：以生產(chǎn)廠商——總代理——加盟商順序?yàn)橹?；在?jīng)營(yíng)方式上以租賃直營(yíng)為主，扣點(diǎn)租金為輔；品牌嫁接策略：扶持當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)戶(hù)加盟知名品牌在本工程經(jīng)營(yíng)；放水養(yǎng)魚(yú)策略：在招商條件中以引進(jìn)為主，對(duì)品牌知名度較高并先期進(jìn)駐的商戶(hù)給予特殊的優(yōu)惠政策降低門(mén)檻；租金〔扣率〕策略：低開(kāi)高走，培育市場(chǎng)。根據(jù)本工程情況，在3-5年進(jìn)行市場(chǎng)培育，待商圈逐步形成以后根據(jù)市場(chǎng)情況可重新調(diào)整商戶(hù)，租金逐步走高。區(qū)域策略選擇商戶(hù)區(qū)域范圍：山東、北京、長(zhǎng)三角、珠三角本外地商戶(hù)比例：本地40%，外地60%〔包括加盟形式入駐的品牌商戶(hù)〕，3年后逐步調(diào)整到本地20%，外地80%。48Ⅴ.工程招商—招商策略招商順序：主力店-次主力店-普通商戶(hù)；業(yè)態(tài)順序：休閑娛樂(lè)-餐飲-購(gòu)物-效勞配套；樓層順序：考慮到工程體量過(guò)大因素，先1、2層，后3、4層，這樣容易形成人氣；位置順序：兩頭開(kāi)花、中間結(jié)果、階段實(shí)施、分批開(kāi)業(yè)。以百貨店和五星級(jí)酒店簽約入駐為契機(jī)，翻開(kāi)突破口，實(shí)現(xiàn)工程兩頭招商，進(jìn)而帶動(dòng)中間商鋪的招商；第一階段：1號(hào)樓百貨店、7號(hào)樓五星級(jí)酒店、2B2-4〔影院電玩〕，5-8個(gè)月時(shí)間，2024年10月-2024年5月；第二階段：2A、2B1、2BC5-6、2C、3、6號(hào)樓的招商，時(shí)間5個(gè)月左右，2024年10月-2024年3月；第三階段：4、5號(hào)樓、地下步行街的招商，時(shí)間6個(gè)月左右，2024年4月-2024年9月；預(yù)案：根據(jù)目前招商實(shí)際情況，如果百貨店出現(xiàn)困難，那么以對(duì)百貨店依賴(lài)程度不高且租金彈性空間小的休閑娛樂(lè)為突破口，進(jìn)而逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)餐飲的招商，從而促進(jìn)百貨店的入駐；以上順序交叉進(jìn)行。49Ⅴ.工程招商—招商條件50Ⅴ.工程招商—招商條件備注：①合同簽訂后交履約保證金，開(kāi)業(yè)后可轉(zhuǎn)為質(zhì)量保證金，合同期滿(mǎn)五違約予以無(wú)息退還；②正常營(yíng)業(yè)后租金按3-6個(gè)月收取，每期末15-25日預(yù)收下一期租金；③除預(yù)交租金外，一次性再交半年租金，另外免費(fèi)使用1個(gè)月，一次性交一年租金，免費(fèi)使用2個(gè)月。51Ⅴ.工程招商—招商條件本工程租金價(jià)格確定方法價(jià)值評(píng)判法工程租金的計(jì)算過(guò)程：評(píng)價(jià)對(duì)象的選擇確定比較標(biāo)準(zhǔn)評(píng)判因素的權(quán)重確定權(quán)重得分統(tǒng)計(jì)與租金計(jì)算

52Ⅴ.工程招商—招商條件租金確定我們?cè)谂R沂市內(nèi)選擇三個(gè)與本工程具有較大可比性的商業(yè)街作為評(píng)價(jià)對(duì)象，該物業(yè)目前須處于一定時(shí)期的連續(xù)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)中，同時(shí)在各物業(yè)條件相似的情況下，以提高比較的關(guān)聯(lián)性和準(zhǔn)確性。根據(jù)外部市調(diào)和內(nèi)部了解兩個(gè)方面入手并綜合，可比工程租金水平如下(均為建筑面積，租金單位：元/㎡·天)調(diào)查可比工程租金水平53Ⅴ.工程招商—招商條件租金確定價(jià)值實(shí)現(xiàn)度：三個(gè)可比對(duì)象平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度〔54.5%+51.5%+43%〕/3=49.7%，本案價(jià)值實(shí)現(xiàn)度64.5%；價(jià)值實(shí)現(xiàn)下的租金本案一層租金=可比對(duì)象平均租金×本案價(jià)值實(shí)現(xiàn)度÷平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度那么本案一層租金=2.44×64.5%÷49.7%=3.17，取整數(shù)3.2元/㎡·天價(jià)值評(píng)價(jià)表價(jià)值評(píng)價(jià)表54Ⅴ.工程招商—招商條件租金確定價(jià)格修正：根據(jù)本工程的特點(diǎn)和實(shí)際情況結(jié)合未來(lái)升值空間，一層價(jià)格提升約45%-50%之間為4.68元/㎡·天。按照商場(chǎng)樓層越高價(jià)值越低的一般規(guī)律，結(jié)合本案良好的物業(yè)條件和景觀設(shè)施，確定本案的垂直系數(shù)從而計(jì)算出本案的各樓層租金〔建筑面積〕：55Ⅴ.工程招商—招商條件租金確定1號(hào)樓平均租金〔建筑面積〕：56Ⅴ.工程招商—招商條件租金確定2號(hào)樓平均租金〔建筑面積〕：57Ⅴ.工程招商—招商條件租金確定3號(hào)樓平均租金〔建筑面積〕：58Ⅴ.工程招商—招商條件租金確定4號(hào)樓平均租金〔建筑面積〕：59Ⅴ.工程招商—招商條件租金確定5號(hào)樓平均租金〔建筑面積〕：60Ⅴ.工程招商—招商條件租金確定6號(hào)樓平均租金〔建筑面積〕：61Ⅴ.工程招商—招商條件租金確定1-6號(hào)樓平均租金〔建筑面積〕：1號(hào)樓按照預(yù)計(jì)租金1.5元/㎡·天62Ⅴ.工程招商—招商條件租金確定2-6號(hào)樓平均租金〔建筑面積〕：63Ⅴ.工程招商—招商條件租金確定3-6號(hào)樓平均租金〔建筑面積〕：64Ⅴ.工程招商—招商條件租金收入測(cè)算一第一年免收6個(gè)月，前3年租金不變，第四年開(kāi)始逐年遞增5%，出租率按照100%。十年約收回16億元投資。65Ⅴ.工程招商—招商條件租金收入測(cè)算二第一年免收6個(gè)月，前3年租金不變，第四年開(kāi)始逐年遞增8%，出租率按照100%。十年約收回18億元投資。66Ⅴ.工程招商—招商條件租金確定按照業(yè)態(tài)、樓層分類(lèi)租金〔建筑面積〕：在實(shí)際與商戶(hù)談判過(guò)程中，可實(shí)現(xiàn)租金與理論期望值有所差距，因此按照業(yè)態(tài)、樓層進(jìn)行分類(lèi)列出租金理論標(biāo)準(zhǔn)。67Ⅴ.工程招商—招商條件租金確定按照業(yè)態(tài)、樓層分類(lèi)租金〔建筑面積〕：在實(shí)際與商戶(hù)談判過(guò)程中，可實(shí)現(xiàn)租金與理論期望值有所差距，因此按照業(yè)態(tài)、樓層進(jìn)行分類(lèi)列出租金理論標(biāo)準(zhǔn)。68Ⅴ.工程招商—招商條件物業(yè)管理費(fèi)：根據(jù)物業(yè)公司制定標(biāo)準(zhǔn)收取；公共能消耗：根據(jù)各業(yè)態(tài)業(yè)種的區(qū)域經(jīng)營(yíng)類(lèi)型確定收取標(biāo)準(zhǔn)；電費(fèi)：自用局部安裝電表按實(shí)際使用以市政電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)；水費(fèi)：根據(jù)市政商業(yè)用水標(biāo)準(zhǔn)收??；垃圾清運(yùn)費(fèi)：按照市政環(huán)衛(wèi)部門(mén)要求收??；收銀方式：自行收取。69Ⅴ.工程招商—招商渠道自建招商團(tuán)隊(duì)+專(zhuān)家參謀團(tuán)+松散型合作團(tuán)隊(duì)+外聯(lián)資源招商渠道選擇70Ⅴ.工程招商—招商執(zhí)行第二階段2A+2B1+2BC5-6+2C+3、6號(hào)樓2024年10月-2024年3月第一階段1、7號(hào)樓+2B2-42024年10月-2024年5月第三階段4、5號(hào)樓+地下步行街2024年4月-9月試運(yùn)營(yíng)及調(diào)整階段陸續(xù)開(kāi)業(yè)調(diào)整71Ⅴ.工程招商—招商時(shí)間節(jié)點(diǎn)招商節(jié)點(diǎn)〔12個(gè)月完成總體招商的80%〕2024年10月-12月主力店簽約后簽約影院及電玩2024年10月-2024年3月完成休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)招商百貨店招商2024年10月-2024年5月主力店招商及裝修2024年11月-2024年3月完成2A、2B1、3、6號(hào)樓招商2024年4-9月完成4、5號(hào)樓及地下步行街招商2024年10月完成招商至80%2024年10月萬(wàn)興都正式開(kāi)業(yè)儀式72Ⅴ.工程招商—招商階段劃分招商籌備期——重點(diǎn)工作〔1〕完成招商的定位、規(guī)劃等根底性工作。〔2〕制定招商方案，落實(shí)招商進(jìn)度，根據(jù)需要調(diào)整業(yè)態(tài)規(guī)劃，同時(shí)根據(jù)商戶(hù)要求相應(yīng)調(diào)整規(guī)劃布局租金方案?！?〕制定招商工作制度、工作流程。〔4〕組建招商團(tuán)隊(duì)，人員合理配置、分工并進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)?！?〕完成現(xiàn)場(chǎng)招商處包裝及工程地盤(pán)包裝。根據(jù)招商任務(wù)確定營(yíng)銷(xiāo)推廣方案，包括招商案場(chǎng)包裝美化、工程地的美化包裝，戶(hù)外廣告牌、媒體選擇通路等?！?〕塑造工程形象，在工程的樓頂設(shè)立戶(hù)外廣告牌發(fā)布招商信息，并根據(jù)不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)更新內(nèi)容?！?〕確定目標(biāo)商家資源，收集商家信息?！?〕篩選重點(diǎn)主題主力商家,開(kāi)展對(duì)重點(diǎn)商家的接觸。〔9〕設(shè)計(jì)完成招商資料，包括招商手冊(cè)、單頁(yè)、折頁(yè)、廣告宣傳片等資料?！?0〕完成布置招商現(xiàn)場(chǎng)用圖表，包括招商進(jìn)度表、平面布局圖等?！?1〕儲(chǔ)藏大量的目標(biāo)商家資源，為后期強(qiáng)勢(shì)推廣做好鋪墊工作。尤其是儲(chǔ)藏到三倍以上的商戶(hù)資源信息?！?2〕完成招商租賃合同的評(píng)審、定稿以及合同簽訂流程?！?3〕制定商戶(hù)二次裝修標(biāo)準(zhǔn)、流程、驗(yàn)收程序等?！?4〕確定招商廣告宣傳各階段的細(xì)化執(zhí)行方案?！?5〕完成工程現(xiàn)場(chǎng)廣告位及導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)規(guī)劃方案?！?6〕完善工程租金價(jià)格體系?！?7〕招商費(fèi)用預(yù)算。73Ⅴ.工程招商—招商階段劃分強(qiáng)勢(shì)招商階段——重點(diǎn)工作〔1〕完成招商任務(wù)分解和落實(shí)。將招商任務(wù)按照量化標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)到個(gè)人，以到達(dá)招商工作的推進(jìn)。〔2〕繼續(xù)收集商戶(hù)資源,篩選商戶(hù)資源。根據(jù)招商工作進(jìn)展情況，適時(shí)調(diào)整商戶(hù)資源，并進(jìn)行篩選?！?〕與相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)就本工程建立合作關(guān)系。與相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)和連鎖協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)建立聯(lián)系，通過(guò)他們進(jìn)一步篩選和落實(shí)商戶(hù)資源，并提供行業(yè)信息支持，對(duì)工程起到宣傳和推廣作用?！?〕全面展開(kāi)與意向商家的洽談,重點(diǎn)引進(jìn)主題、主力商家,形成帶動(dòng)作用和引導(dǎo)?！?〕用優(yōu)惠政策引進(jìn)主題、主力品牌商家，形成樣板店并安排進(jìn)場(chǎng)裝修。在簽訂合同之后，根據(jù)工程工程改造裝修進(jìn)度，確定商戶(hù)開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)裝修?！?〕形成對(duì)重點(diǎn)商家資源集中區(qū)域代理商的針對(duì)性招商?！?〕完成營(yíng)銷(xiāo)推廣階段性方案，并根據(jù)招商進(jìn)度和階段性成果，進(jìn)行主題轉(zhuǎn)換和炒作。〔8〕實(shí)施工程導(dǎo)視系統(tǒng)及廣告位的制作并發(fā)布。〔9〕逐步完成對(duì)工程商業(yè)氣氛的營(yíng)造,包括招商的現(xiàn)場(chǎng)包裝布置，并適時(shí)轉(zhuǎn)換包裝內(nèi)容，跟上招商進(jìn)度。〔10〕根據(jù)開(kāi)業(yè)時(shí)間，適時(shí)組織和跟進(jìn)商戶(hù)的二次裝修，確保按時(shí)開(kāi)業(yè)。74Ⅴ.工程招商—招商階段劃分補(bǔ)充招商及開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備階段——重點(diǎn)工作〔1〕根據(jù)招商情況調(diào)整和完善商戶(hù)，個(gè)別不適合的品牌和商戶(hù)給予及時(shí)調(diào)整?！?〕做好開(kāi)業(yè)前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作在招商末期，根據(jù)招商進(jìn)度和裝修情況，積極做好開(kāi)業(yè)籌備工作。確定好開(kāi)業(yè)日期后，進(jìn)行開(kāi)業(yè)倒計(jì)時(shí)工作方案的制定，包括人員分工安排、費(fèi)用預(yù)算等各項(xiàng)工作。75Ⅰ工程定位綜合分析市場(chǎng)調(diào)研工程運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣工程招商目錄ⅡⅢⅥⅦ工程規(guī)劃其他建議ⅤⅣⅧ推廣費(fèi)用推廣原那么推廣方式推廣策略推廣節(jié)奏目標(biāo)受眾76Ⅵ.營(yíng)銷(xiāo)推廣—目標(biāo)受眾投資客戶(hù)——銷(xiāo)售對(duì)象〔以本地及浙江、山西、內(nèi)蒙投資商戶(hù)為主〕消費(fèi)者——終端對(duì)象〔以魯南、蘇北、皖北、豫東地區(qū)消費(fèi)人群為主〕經(jīng)營(yíng)商戶(hù)——招商對(duì)象〔以山東、北京、長(zhǎng)三角、珠三角商戶(hù)為主〕77Ⅵ.營(yíng)銷(xiāo)推廣—推廣原那么以樹(shù)立萬(wàn)興都山東第一SHOPPINGMALL形象為目標(biāo)，以效勞工程銷(xiāo)售、招商和運(yùn)營(yíng)為原那么，通過(guò)工程推廣，完成工程各階段和整體目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)推廣效率最大化為原那么，即獲得最高的性?xún)r(jià)比。時(shí)效性原那么，根據(jù)每一階段的工作要求，及時(shí)、有效地開(kāi)展推廣工作。78Ⅵ.營(yíng)銷(xiāo)推廣—推廣方式視覺(jué)媒體與聽(tīng)覺(jué)媒體的組合瞬間媒體與長(zhǎng)效媒體結(jié)合群眾媒體與促銷(xiāo)媒體的結(jié)合媒體組合原那么目標(biāo)受眾一致性單一覆蓋率重復(fù)覆蓋率經(jīng)濟(jì)性媒體組合策略的方式

79Ⅵ.營(yíng)銷(xiāo)推廣—推廣策略品牌策略高調(diào)入市策略造勢(shì)策略利用開(kāi)發(fā)商的雄厚實(shí)力與強(qiáng)大背景，進(jìn)行工程推廣，并通過(guò)報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體專(zhuān)題報(bào)導(dǎo)，塑造工程品牌，打造工程知名度，真正打造知名副其實(shí)的臨沂商業(yè)名片。根據(jù)工程定位，入市時(shí)必須與權(quán)威部門(mén)和權(quán)威人士聯(lián)合舉辦相關(guān)推廣活動(dòng)，突出鑄造“魯南國(guó)際商業(yè)公園〞的決心，并奠定工程絕對(duì)權(quán)威的市場(chǎng)地位，搶占市場(chǎng)的制高點(diǎn)。在媒體上以高姿態(tài)發(fā)布廣告宣傳和進(jìn)行軟文炒作，以五星級(jí)酒店和百貨店入駐為契機(jī)，強(qiáng)勢(shì)炒做工程“魯南第一SHOPPINGMALL〞的概念，并保持連續(xù)性?；顒?dòng)策略充分配合工程的招商進(jìn)度，不同的階段，產(chǎn)生不同的宣傳方案，產(chǎn)生不同的側(cè)重點(diǎn)，我們要使工程給人的信心能夠充分的滲透，讓目標(biāo)商家從多層面、遞進(jìn)式獲得工程信息，加深對(duì)工程的認(rèn)同。同時(shí)配合臨沂市政府做推廣活動(dòng)。品牌策略造勢(shì)策略80Ⅵ.營(yíng)銷(xiāo)推廣—推廣策略后期推廣工作中可以利用的關(guān)鍵點(diǎn)主力百貨店、五星級(jí)酒店簽約品牌龍頭店簽約招商進(jìn)度50%招商進(jìn)度80%各重點(diǎn)商戶(hù)試營(yíng)業(yè)工程試營(yíng)業(yè)工程正式開(kāi)業(yè)81Ⅵ.營(yíng)銷(xiāo)推廣—推廣費(fèi)用推廣費(fèi)用〔當(dāng)期分?jǐn)偂畴S著招商階段不同而拋物線(xiàn)狀態(tài)市場(chǎng)熱度招商籌備期強(qiáng)勢(shì)招商期補(bǔ)充招商及開(kāi)業(yè)籌備期30%50%20%82Ⅵ.營(yíng)銷(xiāo)推廣—推廣費(fèi)用該推廣總費(fèi)用主要針對(duì)招商而言，原那么上以年總租金〔約1億元〕收入為主要參考指標(biāo)；推廣費(fèi)用一般為總租金3%，1億元×3%=300萬(wàn)元〔包括局部形象推廣費(fèi)用〕按照招商周期分83Ⅵ.營(yíng)銷(xiāo)推廣—推廣費(fèi)用按照推廣方式分84Ⅵ.招商費(fèi)用預(yù)估注：推廣費(fèi)按照年租金〔約1億元〕3%，招商人員管理費(fèi)按照9人估算5萬(wàn)元/月85Ⅰ工程定位綜合分析市場(chǎng)調(diào)研工程運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣工程招商目錄ⅡⅢⅥⅦ工程規(guī)劃其他建議ⅤⅣⅧ開(kāi)業(yè)方案規(guī)章制度營(yíng)銷(xiāo)管理收支預(yù)測(cè)組織架構(gòu)86Ⅶ.工程運(yùn)營(yíng)—組織架構(gòu)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司總裁財(cái)務(wù)管理中心策劃創(chuàng)作中心營(yíng)銷(xiāo)管理中心萬(wàn)興都商會(huì)合作團(tuán)隊(duì)行政管理中心財(cái)務(wù)部融資部審計(jì)部策劃部設(shè)計(jì)部廣告部銷(xiāo)售部招商部運(yùn)營(yíng)部總經(jīng)辦人力資源部培訓(xùn)部87Ⅶ.工程運(yùn)營(yíng)—規(guī)章制度崗位職責(zé)商戶(hù)管理手冊(cè)各項(xiàng)管理制度會(huì)員管理制度88Ⅶ.工程運(yùn)營(yíng)—開(kāi)業(yè)方案2024年9月3日周六〔農(nóng)歷八月初六〕工程整體試營(yíng)業(yè)2024年10月1日周六〔農(nóng)歷九月初五〕萬(wàn)興都正式開(kāi)業(yè)89Ⅶ.工程運(yùn)營(yíng)—營(yíng)銷(xiāo)管理萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園在管理上實(shí)行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)推廣、統(tǒng)一效勞、統(tǒng)一物管；營(yíng)銷(xiāo)推廣方面實(shí)行主題營(yíng)銷(xiāo)，針對(duì)不同季節(jié)推出不同主題，結(jié)合日常商戶(hù)的SP促銷(xiāo)活動(dòng)，形成立體的營(yíng)銷(xiāo)推廣，迅速提高本工程知名，努力打造山東第一SHOPPINGMALL的知名度和美譽(yù)度，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙贏。90Ⅶ.工程運(yùn)營(yíng)—收支預(yù)測(cè)前三年費(fèi)用預(yù)測(cè)91Ⅶ.工程運(yùn)營(yíng)—收支預(yù)測(cè)前五年收支預(yù)測(cè)〔具體過(guò)程略〕：注：第一年按照6個(gè)月免租期計(jì)算，前三年租金不變，第四年開(kāi)始逐年遞增8%，那么第五年時(shí)2-5年的累計(jì)租金收入達(dá)6733萬(wàn)元，將第一年虧損彌補(bǔ)。92Ⅰ工程定位綜合分析市場(chǎng)調(diào)研工程運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣工程招商目錄ⅡⅢⅥⅦ工程規(guī)劃其他建議ⅤⅣⅧ重大事件節(jié)點(diǎn)工程風(fēng)險(xiǎn)控制物業(yè)管理93Ⅷ.其他建議—風(fēng)險(xiǎn)控制一、1號(hào)樓主力百貨店招商不能如期引進(jìn)解決之道先不考慮主力店，以休閑娛樂(lè)為突破點(diǎn)，帶動(dòng)招商；1號(hào)樓負(fù)1層、金鳳廣場(chǎng)地下1層及1號(hào)樓1層1/3共計(jì)約1.8萬(wàn)平米做大型超市，1-4層做時(shí)尚百貨，5-7層做教育培訓(xùn)，以次為業(yè)態(tài)布局預(yù)案來(lái)實(shí)施1號(hào)樓的招商。常州陳老板對(duì)本工程有興趣已經(jīng)拿出具體實(shí)施方案，可以先行讓其入駐，合同期限最多簽訂10年左右，待3-5年經(jīng)營(yíng)不善時(shí)可與之解除合同，重新招商，同時(shí)我們也給工程省下一次裝修的投入。94Ⅷ.其他建議—風(fēng)險(xiǎn)控制二、商戶(hù)實(shí)際租金達(dá)不到期望值要求解決之道以帶動(dòng)人氣培育市場(chǎng)為原那么，降低租金，分步驟實(shí)施租金水平，5年以后待商圈氣氛