成都五糧液北部新城項目前期營銷策劃方案269P上海同鴻·成都同策匯同鴻咨詢敏銳務(wù)實創(chuàng)新 Tel：84464156Email：Tongcehui2006@163.com-PAGE10-五糧液·五糧液·北部新城項目前期策劃案2010-10上海同鴻·成都同策匯同策匯研展人員工作誌沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)沒有量化分析就不做定性結(jié)論證實、證偽、直覺目錄前言第一部分：市場研究一、2010年成都市房地產(chǎn)市場簡析………………9二、成都市二圈層（郊縣）房地產(chǎn)市場競爭格局分析…………21三、新都區(qū)域基本解讀……………27四、新都區(qū)房地產(chǎn)市場分析………33五、項目區(qū)域（北部商城）房地產(chǎn)市場分析……42六、典型個案深度分析……………48七、市場研究綜述…………………57專題研究一：宏觀經(jīng)濟運行分析…………………60專題研究二：最新政策資訊研究…………………68專題研究三：成都市經(jīng)濟型低密度花園洋房市場研究…………76第二部分項目開發(fā)資源條件分析一、地塊基本解讀…………………84二、區(qū)域概況及規(guī)劃分析…………89三、項目經(jīng)營的資源條件研究及開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略研究……………98第三部分市場定位一、項目市場定位總體指導思想…………………105二、項目目標客源定位……………107三、項目目標客源具象化描述……………………109四、項目目標客源需求特征分析…………………111第四部分項目產(chǎn)品定位一、項目綜合產(chǎn)品定位……………113二、項目地塊經(jīng)濟技術(shù)指標解讀…………………119三、項目產(chǎn)品類型及配比建議……………………121四、項目產(chǎn)品面積、格局及配比建議……………124五、項目成本估算…………………128第五部分項目產(chǎn)品優(yōu)化建議一、項目總體規(guī)劃建議……………130二、項目園林景觀規(guī)劃建議………134三、項目交通動線規(guī)劃建議………140四、項目建筑風格規(guī)劃建議………143五、項目戶型規(guī)劃建議……………147六、項目配套設(shè)施規(guī)劃建議………154七、項目產(chǎn)品品質(zhì)提升設(shè)施建議…………………160第六部分項目開發(fā)及推售節(jié)奏建議一、郊區(qū)大盤運作的思路建議……………………163二、本項目開發(fā)及推售節(jié)奏建議…………………165第七部分項目推廣策略建議一、本項目推廣思路建議…………171二、本項目形象定位建議…………174三、本項目推廣節(jié)奏建議…………178四、本項目推廣渠道建議…………181五、本項目營銷中心及工地包裝、服務(wù)管理建議………………185六、本項目推廣預算建議…………189七、項目品牌塑造思路建議………193第八部分項目價格策略建議一、本項目定價思路建議…………201二、本項目定價原則建議…………203三、本項目價格建議及走勢預測…………………206第九部分項目銷售策略及渠道建議一、本項目推銷策略、方式及渠道思路建議……208二、本項目銷售節(jié)奏思路建議……………………211三、本項目銷售現(xiàn)場管理建議……………………214第十部分項目財務(wù)分析一、項目財務(wù)分析說明……………255二、本項目財務(wù)分析詳解…………257三、項目風險分析…………………266結(jié)束語前言A、調(diào)研目的1、成都市房地產(chǎn)市場、成都市二圈層房地產(chǎn)市場、新都房地產(chǎn)市場、北部商城房地產(chǎn)市場、成都市低密度花園洋房產(chǎn)市場研究成都市房地產(chǎn)市場、成都市二圈層房地產(chǎn)市場、新都房地產(chǎn)市場、北部商城房地產(chǎn)市場、成都市低密度花園洋房產(chǎn)市場研究及走勢分析，為項目的市場、產(chǎn)品定位、操盤手法提供決策依據(jù)。2、項目區(qū)域板塊環(huán)境研究對項目區(qū)域的生活機能、交通機能、市政機能、自然資源等狀況進行分析研究，深度了解項目區(qū)域精神物質(zhì)形態(tài)，即地理氣質(zhì)與人文氣質(zhì)。3、項目區(qū)域板塊規(guī)劃研究對項目所處區(qū)域的城市發(fā)展前景、規(guī)劃導向的研究，有助于了解本區(qū)域物業(yè)未來的增值潛力、發(fā)展空間、房地產(chǎn)市場地位及房地產(chǎn)市場影響力。4、市場定位研究對項目市場層次結(jié)構(gòu)定位及市場空間定位進行研究，有助于鎖定本項目的主導目標客源，為后期制定切實可行的產(chǎn)品策略及營銷策略打下扎實的基礎(chǔ)。5、項目的開發(fā)條件研究深入研究地塊本身的核心開發(fā)價值及規(guī)劃所提供的用地強度指標，以企實現(xiàn)開發(fā)商較低合理投入、較高利潤回報的經(jīng)營目標。6、項目的經(jīng)營戰(zhàn)略定位研究根據(jù)項目地塊本身開發(fā)條件及市場競爭格局的主流導向，結(jié)合開發(fā)商的自有綜合資源條件，尋求切實可行的開發(fā)經(jīng)營邏輯起點，并對項目的開發(fā)及運營的全過程進行貫穿傳導。7、項目營銷定位及價格定位研究根據(jù)項目的市場定位、產(chǎn)品定位進行對應(yīng)性的營銷操盤定位設(shè)計，以制定項目務(wù)實的操盤戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行體系。8、地塊的技術(shù)條件研究對項目地塊位置、地形、地貌、地質(zhì)特點做深度研究，以企最大限度的滿足各項用地強度指標，實現(xiàn)項目開發(fā)的最大產(chǎn)量。9、產(chǎn)品定位研究基于市場定位及目標客源定位的基礎(chǔ)，最大程度的迎合與滿足項目對應(yīng)的主流目標客源的居住需求與心理需求。10、項目優(yōu)劣勢研究通過本項目所屬區(qū)位及項目地塊的綜合條件調(diào)研，挖掘項目的優(yōu)劣勢，結(jié)合對競爭對手的分析，找出項目的特有特性，從而發(fā)掘項目的相對優(yōu)勢，制定鮮明的營銷和產(chǎn)品路線。B、本次調(diào)研計劃執(zhí)行流程1、為保證本次調(diào)研工作的執(zhí)行質(zhì)量，保證數(shù)據(jù)的精準性、保證結(jié)論的客觀全面性，敝司對本次調(diào)研進行了專項組織流程設(shè)計，由原本的個體調(diào)研、項目小組調(diào)研整合成系統(tǒng)組織推進行為。2、任何成功的項目調(diào)研都是由定量分析和定性分析高度互融、高度整合的結(jié)果，是感性活動、理性活動運動碰撞的結(jié)果，是組織行為全程貫穿控制的結(jié)果。直覺——證實、證偽——直覺——證實、證偽——商業(yè)直覺培訓執(zhí)行培訓計劃調(diào)研任務(wù)安排組織架構(gòu)設(shè)計調(diào)研組織落實調(diào)研任務(wù)細分調(diào)研設(shè)計培訓執(zhí)行培訓計劃調(diào)研任務(wù)安排組織架構(gòu)設(shè)計調(diào)研組織落實調(diào)研任務(wù)細分調(diào)研設(shè)計選定調(diào)研人員選定調(diào)研人員調(diào)研人員培訓調(diào)研人員培訓調(diào)研全面展開調(diào)研全面展開調(diào)查監(jiān)控調(diào)查監(jiān)控C、本次調(diào)研組織結(jié)構(gòu)、人員配置本次專項調(diào)研因考量其調(diào)研工作量、工作強度、工作時間、工作范圍、工作的廣度、工作的深度、工作的復雜度等特殊性，為保證數(shù)據(jù)和結(jié)論的精準性，故此，敝司配備6名專職人員：2名調(diào)研組長，2名實地調(diào)研人員，2名案頭調(diào)研人員，從事為期5天的項目調(diào)研攻關(guān)，具體安排如下：項目負責人項目負責人項目案頭工作組組長項目案頭工作組組長項目實地工作組組長調(diào)研員調(diào)研員調(diào)研員調(diào)研員調(diào)研員調(diào)研員調(diào)研員調(diào)研員D、本次調(diào)研培訓內(nèi)容為保證調(diào)研計劃得以落實執(zhí)行到位，敝司對本次專職調(diào)研人員進行了專項培訓，明確了調(diào)研目的，分配了調(diào)研任務(wù)，對調(diào)研過程中可能出現(xiàn)的突發(fā)問題進行了相關(guān)說明，幫助調(diào)查人員把握調(diào)查的具體操作。1、課程一：各項調(diào)查任務(wù)的具體調(diào)查內(nèi)容是什么？各調(diào)查內(nèi)容需要獲得什么樣相應(yīng)的信息及數(shù)據(jù)？這些信息和數(shù)據(jù)有什么樣的要求，需要采集深度是多少？2、課程二：通過什么調(diào)查渠道、途徑來獲得數(shù)據(jù)？相應(yīng)采用什么樣的具體調(diào)查方法？在實際調(diào)查中有沒有需要提醒的注意事項？調(diào)查任務(wù)的具體流程怎么安排？調(diào)查的數(shù)據(jù)用何種方式記錄？調(diào)查的進度怎么控制？調(diào)查的時間及其他相關(guān)要求是什么？3、課程三：調(diào)研人員的道具準備，調(diào)研人員的生活用品準備，調(diào)研費用的預算，調(diào)研費用的控制。E、本次調(diào)研的手段以實地調(diào)查、現(xiàn)場踏勘、深度訪談、電話征詢、案頭調(diào)查的多方位調(diào)研方法為主。通過前期調(diào)查后，在盡量獲得全方位信息的基礎(chǔ)上，做出定量及定性的研究分析和預測。F、調(diào)研范圍為保證本次調(diào)研信息的全面性和厚實性，敝司采用了點——線——面——體、體——面——線——點立體交叉往復的調(diào)研推進程式，以項目地塊區(qū)域為重點，做為主力采樣點，新都房地產(chǎn)市場三大板塊為輔助采樣點，在充分了解大市場、大環(huán)境的前提下，高密度、高強度對地塊區(qū)域市場進行核心調(diào)研論證，以多面求證單點，以單點放射多面，循環(huán)往復。第一部分：市場研究一、2010年成都市房地產(chǎn)市場簡析二、成都市二圈層（郊縣）房地產(chǎn)市場競爭格局分析三、新都區(qū)域基本解讀四、新都區(qū)房地產(chǎn)市場分析五、項目區(qū)域（北部商城）房地產(chǎn)市場分析六、典型個案深度分析七、市場研究綜述專題研究一：宏觀經(jīng)濟運行分析專題研究二：最新政策資訊研究專題研究三：成都市經(jīng)濟型低密度花園洋房市場研究（一）、一級土地市場1、市場供應(yīng)分析●本月公告土地概述2010年9月，成都市土地供應(yīng)量為64宗，總凈用地面積約268.20萬㎡，合計約4022畝。在公告土地中，商住混合用地有47宗，凈用地面積約199.71萬㎡，合計約2996畝；純商業(yè)用地3宗，凈用地面積約16.96萬㎡，合計約254畝；工業(yè)用地14宗，凈用地面積約51.53萬㎡，合計約773畝。受住宅銷售情況的影響，商住地塊供應(yīng)出現(xiàn)放大跡象。從區(qū)域來看，本月土地供應(yīng)延續(xù)上月趨勢，郊縣土地供應(yīng)依舊是主體，供應(yīng)量約2523畝，主城區(qū)供應(yīng)量約1499畝?！癖驹鹿娴貕K分析圖示：成都市近6月土地供應(yīng)走勢圖成都市9月有64宗公告土地，供應(yīng)土地面積為268.20萬㎡。供應(yīng)量在3個月低位徘徊后出現(xiàn)反彈。本月供應(yīng)面積同比2009年9月上升10.64%，環(huán)比2010年9月上漲50.64%。大量的郊縣工業(yè)土地供應(yīng)導致了本月土地供應(yīng)出現(xiàn)了報復性反彈。同策匯觀點：沉寂數(shù)月的成都土地市場在9月爆發(fā)。9月起的后四個月，土地推出量或?qū)⒄嫉饺晖恋赝瞥隹偭康陌氡诮?。圖示：供應(yīng)土地區(qū)域分析9月公告土地以供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，供應(yīng)土地郊縣仍是主力，主城區(qū)供應(yīng)宗數(shù)占比僅為31.25%。本月龍泉24宗工業(yè)地塊供應(yīng)讓該區(qū)域成為本月土地供應(yīng)宗數(shù)冠軍，主城區(qū)土地市場在進入9月房地產(chǎn)傳統(tǒng)旺季以及房交會的影響下，土地供應(yīng)量有所上漲。圖示：供應(yīng)土地面積結(jié)構(gòu)分析9月公告土地中以1-5萬㎡土地宗數(shù)最多，占到總宗數(shù)的53%，公告宗數(shù)為34宗；本月沒有出現(xiàn)50萬㎡以上的地塊土地供應(yīng)。本月公告土地平均單宗規(guī)模的最小地塊約為0.07萬㎡，約合1.04畝/宗；本月公告面積最大地塊為JJ05(211/252):2010-88地塊，該地塊位于錦江區(qū)攀成鋼片區(qū)，該宗地塊凈用地面積約19.03萬㎡，合計約285畝，為綜合公共設(shè)施用地，二類住宅用地。2、土地成交分析●本月成交土地概述9月共成交了土地49宗，成交土地總凈用地面積約為226.54萬㎡，合計約3398畝，預計未來可上市建筑面積約為314.91萬㎡。本月成交土地中體量最大是工業(yè)地塊，有39宗成交，成交地塊凈用地面積約177.16萬㎡，合計約2657畝；其次為商住地塊，成交了9宗，成交凈用地面積約717畝；成交體量最小的純商業(yè)用地，有1宗供應(yīng)，面積約24畝。本月成交土地分布于城東、城中、城西、城南、龍泉、彭州、新都，城東成交1宗土地，成交凈用地面積約71畝，城南成交了2宗土地，成交面積為56畝，城西成交了1宗土地，成交面積約為35畝，城中成交了1宗土地，成交面積約為4畝，龍泉成交了24宗土地，成交面積約為1895畝，彭州成交了16宗土地，成交面積約為843畝，新都成交了4宗土地，成交面積約為495畝。●本月成交土地分析圖示：近幾月成交土地走勢分析9月成都土地成交宗數(shù)為49宗，成交面積約226.54萬㎡，成交金額25.13億元，平均土地成交金額約為0.513億元/宗。本月土地成交面積環(huán)比上月上漲1327%，成交金額環(huán)比上漲664%。成交面積主要是龍泉的工業(yè)業(yè)地塊推高本月的成見面積。成都市土地成交連續(xù)4個月出現(xiàn)下滑后，9月的成交出現(xiàn)明顯的回升走勢。預計10月將保持9月的供應(yīng)與成交量的上漲勢頭。圖示：成交土地區(qū)域分析本月成交土地分布于城東、城中、城西、城南、龍泉、彭州、新都。其中城東成交1宗土地，成交凈用地面積約71畝，城南成交了2宗土地，成交面積為56畝，城西成交了1宗土地，成交面積約為35畝，城中成交了1宗土地，成交面積約為4畝，龍泉成交了24宗土地，成交面積約為1895畝，彭州成交了16宗土地，成交面積約為843畝，新都成交了4宗土地，成交面積約為495畝。土地成交量明顯上浮，成交宗數(shù)隨著增加，分布區(qū)域也較上月有明顯增多，繼上月沒有主城區(qū)土地成交之后，本月主城區(qū)除開城北，均有地塊成交。圖示：成交土地面積結(jié)構(gòu)分析本月成交土地主要為1-5萬㎡區(qū)間內(nèi)，出現(xiàn)了33宗土地成交；本月平均單宗土地面積約為4.62萬㎡，合計約69畝/宗。3、2010年成都市土地市場預測上半年土地市場提供的招拍掛量不多，新政后土地市場的競爭相較往年減弱，土地溢價明顯降低。進入9月份以后，土地市場開始活躍，預計下半年新增土地供應(yīng)將逐步曾多。從各區(qū)土地供銷情況來看，從6月開始，主城區(qū)的土地交易情況一直遇冷，8月跌到極限，8月成都市主城區(qū)無土地供應(yīng)成交?！敖鹁陪y十”的9月來臨，主城區(qū)共供應(yīng)4宗土地，合計142.03畝，全部成交，貝森路地塊、華興街一號地塊和琉璃場地塊都在本月高價成交。從9月份的供求情況來看，其實土地市場整體仍顯低迷，個別地塊“地王”再現(xiàn)市場，并不能說明土地市場的回暖。開發(fā)商拿地還得看房價臉色，近期地王再現(xiàn)，與樓市回暖不無關(guān)系。如果樓市成交量拉動房價再次快速上漲，地王的身影也會頻現(xiàn)，但同時“二次調(diào)控”的不期而至，又使得逐漸轉(zhuǎn)暖的土地市場變得撲朔迷離。（二）、二級商品房市場1、市場概述●全國市場2010年9月份，全國八成城市成交面積環(huán)比上漲，平均漲幅超40%；十大重點城市中，除上海成交小幅下跌外，其他城市成交面積全線上漲。9月份全國多數(shù)城市成交環(huán)比上漲主要原因：第一、金九銀十是樓市的傳統(tǒng)旺季，開發(fā)商推盤力度加大；第二、調(diào)控影響逐漸遠去，購房者信心逐漸恢復。但隨著9月底中央調(diào)控政策再度密集出臺，預計銀十將難再現(xiàn)?！癯啥际袌?月唱品房市場整體供應(yīng)量和成交量均有大幅上升。本月新增供應(yīng)量約306.88萬㎡，較上月上漲195.98%，與去年同期相比上漲9.04%；成交方面，本月商品房總成交量為186.68萬㎡，較上月上升34.64%，同比下降24.31%；本月供求比為1:0.61，市場上重新出現(xiàn)供過于求的局面；成交均價略有下降，本月成交均價為6581元/㎡，僅下降0.21%。圖示：近一年成都市商品房供求對比9月供求比為1：0.61，商品房市場重新呈現(xiàn)供過于求的局面。本月供應(yīng)量及成交量均大幅上漲，本月新增供應(yīng)量約306.88萬㎡，較上月上漲195.99%，成交量也持續(xù)上漲，本月成交量為186.68萬㎡，漲幅為34.64%。本月進入“金九銀十”圖示：近一年成都市商品房市場供求比2、市場供應(yīng)分析進入2010年9月月，成都商品房新增供應(yīng)量（批準預售）306.88萬㎡。其中，商品住宅新增供應(yīng)252.53萬㎡，約占總供應(yīng)量的82.29%；商業(yè)新增供應(yīng)量13.87萬㎡，占總供應(yīng)量的4.52%，辦公物業(yè)本月新增供應(yīng)量為40.48萬㎡，占總供應(yīng)量的13.19%。本月整體供應(yīng)量環(huán)比上漲195.99%，主要新增供應(yīng)來自于商品住宅，本月商品住宅新增供應(yīng)量較上月大幅增加171.83萬㎡，環(huán)比上漲212.93%，本月辦公供應(yīng)也增加了30萬㎡。圖示：近一年成都市商品房市場供應(yīng)走勢本月主城區(qū)和郊區(qū)新增供應(yīng)量大幅上漲，郊區(qū)供應(yīng)量較上月上漲391.37%，達到155.81萬㎡。圖示：主城區(qū)與郊區(qū)供應(yīng)走勢對比一斱面由于9月、10月進入了房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)旺季，新盤、新房源紛紛入市，另一斱面，隨著宏觀調(diào)控出臺近半年，樓市也進入調(diào)整期，剛需仍為市場主力，消費者逐漸褪去觀望情緒，開發(fā)商也趁勢出量。3、市場成交分析本月成都市商品房市場繼新政推出后持續(xù)回暖，成交量達到186.68萬㎡，環(huán)比上漲34.64%，與去年同期的“小陽春”局面相比市場仍處于較低迷局面，同比下降24.31%。本月主要成交來自商品住宅，成交量達到170.98萬㎡，環(huán)比上漲36.94%；商業(yè)產(chǎn)品成交6.57萬㎡，環(huán)比下降13.48%；辦公物業(yè)成交9.13萬㎡，環(huán)比上漲47.16%。成交看市場還未完全恢復，傳統(tǒng)銷售旺季較往年相比仍然低迷。圖示：近一年成都市商品房市場成交走勢本月主城區(qū)和郊區(qū)成交量均有所上漲，主城區(qū)成交量為81.21萬㎡，較上月上漲38.83%；郊區(qū)成交量為105.46萬㎡，上漲31.58%。圖示：主城區(qū)與郊區(qū)成交走勢對比

3、成交價格分析9月成都市商品房成交價為6581元/㎡，較上月僅下降14元/㎡。本月商品住宅成交價為6343元/㎡，較上月上漲2.32%，漲幅達到144元/㎡；商業(yè)產(chǎn)品成交均價為11330元/㎡，環(huán)比下降7.81%；辦公物業(yè)成交均價為7628元/㎡，環(huán)比上漲0.24%。圖示：近一年成都市商品房市場成交均價走勢主城區(qū)均價上漲1.36%，漲幅為113元/㎡，達到8408元/㎡；郊區(qū)均價有所下降。成交均價為5175元/㎡，環(huán)比下降3.36%，降幅為180元/㎡。圖示：主城區(qū)與郊區(qū)成交價格走勢對比4、2010年成都市二級商品房市場預測由于“二次調(diào)控”的到來，政策明顯沒有放松趨勢，自住及改善性消費者的觀望情緒仍然相當濃厚，投資性需求也不會回到市場上來；且由于前幾個月多數(shù)項目的銷售量大幅下滑，銷售回款下降，使開發(fā)商的資金鏈將日漸緊張；同時隨著前期推遲入市的開發(fā)商下半年開盤，使下半年的市場競爭趨于激烈；市場大幅降價潮或?qū)⒃诘谒募径葲坝慷鴣?。（三）、三級二手房市場上半年三級二手房市場同樣出現(xiàn)了以三月份為分水嶺的態(tài)勢，二季度成交量持續(xù)大幅下探。新政對于市場的影響開始逐步顯現(xiàn)，市場觀望氣氛漸濃。圖示：三級二手房市場成交套數(shù)走勢本月二手住宅成交量為4195套，成交面積36.55萬平方米，環(huán)比分別上升了21%和18.1%。同一手住宅市場一樣，連續(xù)兩個月的增長使得本月二手住宅成交量僅次于4月，9月單周最高銷售1110套，最低銷售796套。同策匯觀點：根據(jù)以往經(jīng)驗，在成交量恢復至正常水平前，價格將持續(xù)下跌，即以價格的不斷下跌來換取成交量的回升，從新房市場來看，近期各地不斷有新盤降價打折促銷，預計在隨后的數(shù)月內(nèi)，此種現(xiàn)象將會更為普遍。受此影響，二手房價格或?qū)⑦M一步下跌，而難以回到正常水平。而我司監(jiān)測的新增客源和盤源數(shù)據(jù)亦顯示，近期供求雙方的分歧主要來自“二次調(diào)控”，成交量短期難以恢復至正常水平。第一部分：市場研究一、2010年成都市房地產(chǎn)市場簡析二、成都市二圈層（郊縣）房地產(chǎn)市場競爭格局分析三、新都區(qū)域基本解讀四、新都區(qū)房地產(chǎn)市場分析五、項目區(qū)域（北部商城）房地產(chǎn)市場分析六、典型個案深度分析七、市場研究綜述專題研究一：宏觀經(jīng)濟運行分析專題研究二：最新政策資訊研究專題研究三：成都市經(jīng)濟型低密度花園洋房市場研究（一）、成都市二圈層各區(qū)投資對比分析1、二圈層各組團功能定位分析各組團功能定位比較表功能定位龍泉驛區(qū)主城區(qū)東部分中心，國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)所在地，現(xiàn)代制造業(yè)為主導的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，將發(fā)展休閑度假產(chǎn)業(yè)的城市新區(qū)。青白江區(qū)主城區(qū)北部分中心，青白江區(qū)將以化工、冶金、建材、重型設(shè)備制造為主導形成集中發(fā)展區(qū)。新都區(qū)主城區(qū)北部分中心，新都區(qū)依托鐵路樞紐構(gòu)建物流中心。溫江區(qū)主城區(qū)西部分中心，以食品、印刷、高新產(chǎn)業(yè)為主導的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，依托大專院校形成教育科研、休閑旅游為主的城市新區(qū)。雙流縣一華陽主城區(qū)南部分中心，以發(fā)展會展、商務(wù)服務(wù)、科研等為主的新城區(qū)。雙流縣一東升主城區(qū)西南部分中心，以醫(yī)藥、電氣機械設(shè)備制造等為主導的集中發(fā)展區(qū)，以發(fā)展物流配送、科研教育為主的園林式城區(qū)。郫縣主城區(qū)西北部分中心，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，依托大專院校形成科研教育基地。各組團規(guī)劃建設(shè)面積及人口功能區(qū)現(xiàn)狀近期規(guī)劃（2010年）遠景規(guī)劃（2020年）規(guī)劃建設(shè)面積（平方公里）規(guī)劃人口（萬人）規(guī)劃建設(shè)面積（平方公里）規(guī)劃人口（萬人）規(guī)劃建設(shè)面積（平方公里）規(guī)劃人口（萬人）龍泉驛區(qū)25.3718.5353657.5558都江堰26.2322.63632.54343新都區(qū)19.7816.4530.08284245.6溫江區(qū)16.617.524.6526.532.833雙流華陽151630.825.54044.44雙流東升7.58.3312051.240郫縣14.39.5312051.240●其中城區(qū)遠景規(guī)劃超過40萬人的有：龍泉驛、新都、都江堰、雙流東升、雙流華陽、郫縣等六個組團；●城區(qū)規(guī)劃面積超過50平方公里的有：龍泉驛、雙流東升、郫縣等三個組團；規(guī)劃面積超過40平方公里的有：都江堰、雙流華陽、新都等三個組團。●從2020年成都市遠景發(fā)展規(guī)劃來看，新都區(qū)除形成主城區(qū)的物流中心以外，將主要依托優(yōu)勢自然資源形成以居住功能為主的新的城市副中心。2、2010年前三季度投資完成情況對比區(qū)（市）縣名稱省外到位資金（億元）實際使用外資

(萬美元)新增項目（個）目標考核口徑完成率%排名完成數(shù)完成率%排名龍泉954.650.255202.45溫江859.3752.23771.16新都2280.7669.02366836.74青白江4648.3253.71798366.51雙流3757.5552.82291632.43郫縣4739.9550.44555955.62從上表可以看到，2010年上半年省外到位資金排名前三的區(qū)縣為：青白江、新都、雙流。完成金額已經(jīng)大大超越其他區(qū)縣。而溫江區(qū)域排名最后，主要在于其前幾年房地產(chǎn)的高速發(fā)展，使得在土地放量缺乏的情況下，房地產(chǎn)投資額度大幅下跌。而郫縣、雙流則由于區(qū)域規(guī)劃的利好，房地產(chǎn)投資完成額增加，使得區(qū)域總投資額度上漲。但是，僅僅從內(nèi)外資的完成情況來研判區(qū)域房地產(chǎn)市場的競爭格局顯然是不夠的，我們還必須對區(qū)域的房地產(chǎn)市場的供求進行對比分析。（二）、成都市二圈層各區(qū)房地產(chǎn)市場對比分析1、一級土地市場圖示：2010年二圈層土地供求對比圖示：2010年9月份二圈層土地供求對比從整體形勢來看，8月成都市各郊縣總共供應(yīng)商住土地872.78畝，成交494.81畝，成交率56.7%。郊縣中，本月新都商住土地供應(yīng)量較多，共有5宗地塊。遠郊中的蒲江和彭州在本月都有土地供應(yīng)。溫江區(qū)和盛鎮(zhèn)柳岸社區(qū)四組、萬春鎮(zhèn)金星村五組地塊流拍。總的來說，9月成都郊縣土地市場活躍。在經(jīng)過前兩年區(qū)域房地產(chǎn)爆炸式發(fā)展后，溫江區(qū)域的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?jié)u露疲態(tài)，具體體現(xiàn)在于2009年度區(qū)域土地市場上，溫江的出讓宗地供應(yīng)與成交為二圈層區(qū)域的最低值，而雙流區(qū)域的宗地出讓和成交均為二圈層區(qū)域的首位，其未來的開發(fā)和居住價值得到發(fā)展商的肯定；新都區(qū)域綜合來看排名第三位，僅次于雙流與龍泉。2、二級商品房市場●供求對比、及存量分析圖示：2010年二圈層商品房市場供求對比從2009年6月份以來，主要郊縣供銷表現(xiàn)均創(chuàng)歷史高水平，絕大多數(shù)區(qū)縣也均處于供不應(yīng)求局面；其中，雙流供銷表現(xiàn)最佳，成交突破500萬平米，其次為溫江，成交也接近300萬平米，再為為新都，成交也接近250萬平米。新都區(qū)域一方面其市場表現(xiàn)為供不應(yīng)求，另一方面其存量也相對將大，隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場開發(fā)進程不斷深入，整體市場將進入一個穩(wěn)定上升期。●成交價格對比分析圖示：2010年二圈層商品房市場成交均價供求對比10年絕大多數(shù)區(qū)縣成交均價較09年均有不同幅度提高，而雙流、龍泉等區(qū)域，由于10年主要成交電梯（高密）產(chǎn)品區(qū)別于08年主要成交低密產(chǎn)品，拉低了整體成交均價，造成價格同比下滑。其余區(qū)縣房價上漲幅度，即商品房銷售價格指數(shù)基本維持在3-5%之間，相對主城區(qū)來說指數(shù)變化較為溫和。換言之：成都市二圈層的房地產(chǎn)市場不像一圈層那樣開放，相對閉合的市場，反而受大市場景氣度和政策景氣度的影響較小。3、綜合分析●從經(jīng)濟實力看，新都與雙流、溫江的差距還比較大，與郫縣實力相當。●從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，溫江的傳統(tǒng)商貿(mào)推動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展快速，新都則都以第二產(chǎn)業(yè)為主要推動力，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對緩慢，溫江與郫縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較相似?！駨漠a(chǎn)業(yè)效率看，溫江雖然第二產(chǎn)業(yè)比重略高于郫縣，但主要依靠近年房地產(chǎn)的拉動，可持續(xù)發(fā)展能力不足；新都現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)帶動能力強，并且目前企業(yè)經(jīng)營效率在全市位列第三?！駨纳鐣?，各個郊縣中郫縣人口機械增長率排在前列，對外來人口有著較強的吸引力?！駨陌l(fā)展空間看，新都未來可供建設(shè)用地充足。●從房地產(chǎn)競爭格局中的地位來看：新都處于的房地產(chǎn)發(fā)展水平目前還處于第三檔。但是由于新都位于成都近郊，區(qū)位優(yōu)勢明顯。近幾年，隨著現(xiàn)代工業(yè)港的大力發(fā)展，以及成都市主城區(qū)的外擴，使得新都經(jīng)濟面臨巨大的機遇，也給新都房地產(chǎn)市場帶來了穩(wěn)定的客戶資源和發(fā)展機會。尤其在“世界首個田園城市示范區(qū)”規(guī)劃的完成后，新都房地產(chǎn)迎來了高速集約發(fā)展期，并且已經(jīng)開始從成都市房地產(chǎn)市場的三級區(qū)域向二級區(qū)域加速過度。成都郊縣的房地產(chǎn)發(fā)展水平差異很大，根本原因是受成都房地產(chǎn)市場的輻射影響不同，而這種輻射影響大小的決定因素包括：●一是相對成都市主城區(qū)的方位。這是決定郊縣房地產(chǎn)發(fā)展水平產(chǎn)生差異化的首要因素。成都房地產(chǎn)市場的熱點一直集中在城南和城西，因此在這兩個方向上的郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)，基本上走在了成都市郊區(qū)市場的前面，特別是華陽和溫江已逐漸融入成都主流市場?！穸桥c成都的空間距離。各郊縣與成都的距離不同，受到成都房地產(chǎn)市場輻射影響不同。雙流、溫江等縣（區(qū)）離成都最近，受到的輻射影響最大，因此房地產(chǎn)整體開發(fā)水平也最高?！袢墙煌顩r。在與成都的距離相同的條件下，交通狀況不同，發(fā)展水平也有差異。人民南路南延線的貫通使交通狀況迅速改善，使華陽房地產(chǎn)的異軍突起又帶動了雙流其他區(qū)域如東升和中和的房地產(chǎn)開發(fā)。隨后光華大道西延線的全線通車，同樣刺激溫江的房地產(chǎn)市場?！袼氖亲匀画h(huán)境。自然環(huán)境越好，越適宜居住，受到成都房地產(chǎn)市場的輻射影響越大。在成都的幾個近郊縣中，龍泉和溫江都具有一定的環(huán)境優(yōu)勢，其中龍泉是花果之鄉(xiāng)，溫江是上風上水之地，隨著交通狀況的不斷改善，越來越多的成都人會選擇在兩地購房?！裎迨亲陨斫?jīng)濟實力。郊區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平，也是制約郊區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展水平的重要因素之一。雙流和溫江的房地產(chǎn)開發(fā)走在郊區(qū)的前列，與其自身的經(jīng)濟實力息息相關(guān)，兩者都是中國西部少有的百強縣。第一部分：市場研究一、2010年成都市房地產(chǎn)市場簡析二、成都市二圈層（郊縣）房地產(chǎn)市場競爭格局分析三、新都區(qū)域基本解讀四、新都區(qū)房地產(chǎn)市場分析五、項目區(qū)域（北部商城）房地產(chǎn)市場分析六、典型個案深度分析七、市場研究綜述專題研究一：宏觀經(jīng)濟運行分析專題研究二：最新政策資訊研究專題研究三：成都市經(jīng)濟型低密度花園洋房市場研究（一）、香城新都概述新都區(qū)位于“天府之國”川西平原腹地，為古蜀國三大名都之一。幅員面積482平方公里，人口67萬人。新都區(qū)主要為平原地貌，平均海拔490米，相對高差6米，平均坡度2‰；地質(zhì)構(gòu)造簡單，地層穩(wěn)定，工程地質(zhì)條件良好；地表水、地下水資源豐富。新都區(qū)屬亞熱帶濕潤季風氣候，冬無嚴寒，夏無酷暑，四季分明。年平均氣溫16℃，絕對最高氣溫35.5℃，絕對最低氣溫-5.4℃。新都區(qū)是成都市“科技·文化·旅游”衛(wèi)星城，在成都市總體規(guī)劃中被確定為都市區(qū)，其中32.6平方公里為都市區(qū)。新都區(qū)同時被定位為成都市城北副中心，承擔成都市機械、電子、食品、生物制藥、旅游和物流基地的功能。新都鎮(zhèn)、新繁鎮(zhèn)均為四川省歷史文化名城。（二）、區(qū)域政策環(huán)境分析2009年2月9日中共成都市新都區(qū)委、成都市新都區(qū)人民政府出臺《關(guān)于促進經(jīng)濟發(fā)展的若干規(guī)定》，相關(guān)內(nèi)容如下：●鼓勵投資領(lǐng)域：按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展和“三個集中”要求，鼓勵按規(guī)劃在“一區(qū)一園一中心、兩城兩鎮(zhèn)兩區(qū)域”和“七個發(fā)展片區(qū)”重點投資?！褙斦龀知剟钫撸汗膭罴瘓F企業(yè)、總部經(jīng)濟（含建筑、房地產(chǎn)企業(yè)）通過匯算解繳方式引進稅收，如無合同約定，凡引進“三稅”和新引進一次性稅收區(qū)本級所得100萬元以上（含100萬元）予以50%的財政扶持，其中：對主要貢獻者或企業(yè)經(jīng)營班子（法人代表）的獎勵不低于獲獎金額的80%?！衿髽I(yè)用地政策：進入工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的工業(yè)投資項目原則上投資總額在5000萬元人民幣以上（高新企業(yè)除外），投資強度在160萬元人民幣／畝以上，繳納稅收在12萬元人民幣／畝以上；項目用地價格按公布的基準地價執(zhí)行。對投資效益好、對區(qū)財政收入有較大貢獻的稅源性項目，可按不低于該區(qū)域基準地價的70％進行出讓。對新都產(chǎn)業(yè)發(fā)展有較強的拉動作用、對區(qū)財政收入有重大貢獻的重大產(chǎn)業(yè)化項目可實行土地價格“一企一策”?！裥姓鐣?wù)：對重大項目，實行VIP服務(wù)，免費享受“一站式”行政審批手續(xù)引導服務(wù)、代辦服務(wù)和聯(lián)審服務(wù)等；項目報建費按有關(guān)優(yōu)惠政策執(zhí)行。（三）、人文環(huán)境分析：1、歷史文化：新都為古蜀國都邑。古蜀國經(jīng)歷了蠶叢、柏灌、魚鳧之后，望帝杜宇始“教民務(wù)農(nóng)”，率蜀族人民由山區(qū)向平原轉(zhuǎn)移。當時因岷江之水尚未治理，土質(zhì)肥沃的廣大平原常遭洪災之害。杜宇遂委派由荊楚遷來的部族首領(lǐng)鱉靈為相，命其治水。鱉靈決玉壘，開金堂峽，以除水害，民得安處。其后鱉靈取代杜宇，建立開明王朝，號叢帝。由于生產(chǎn)發(fā)展、人口增加、地域擴大，長期處于山區(qū)邊緣的杜宇氏城邑，已不適應(yīng)發(fā)展變化的要求，須另建政權(quán)活動中心。據(jù)《華陽國志》云：“開明王自夢郭移，乃徙治成都?！薄笆褚猿啥?、廣都、新都為三都，號名城?！庇纱丝梢?，開明的都城在徙治成都之前，已在新都建都。新都作為古蜀三大名都之一，距今已有二千七百多年的歷史。1949年10月1日，中華人民共和國成立。1950年劃四川為川東、川南、川西、川北4個行政公署。新都屬川西行署溫江專員公署。1953年，4個行署撤銷，恢復四川省轄，新都縣仍屬溫江專員公署。1960年，新都合并于新繁縣。1962年10月，恢復新都縣。1965年，撤銷新繁縣，并入新都縣。1983年，溫江行署合并于成都市，實行市管縣體制，新都縣從此屬成都市管轄，成為成都市的一個郊縣。2001年11月15日，撤銷新都縣，設(shè)立成都市新都區(qū)，新都從此成為成都市市區(qū)之一。2、人口結(jié)構(gòu)2008年年末戶籍人口總數(shù)為66.7萬人。戶籍人口中:農(nóng)業(yè)人口為36.2萬人；非農(nóng)業(yè)人口30.5萬人。人口自然增長率為5.1‰。全縣從業(yè)工人10多萬人，擁有大量的機械、電子、輕紡、化工、家俱、建筑等各類熟練工人，勞動力資源豐富。根據(jù)世界各國經(jīng)驗表明，非農(nóng)業(yè)人口占比超過30%，區(qū)域城市化就進入高速發(fā)展期。3、文化教育新都科技力量雄厚。全縣擁有各類專業(yè)技術(shù)人員1.1萬多人，其中高級專業(yè)技術(shù)人員270人，中級2650人，初級8858人。設(shè)有科研與綜合科技服務(wù)機構(gòu)17個。全縣有普通中小學203所，職業(yè)中學3所，中等專業(yè)學校2所，成人高校（成都電大新都分校）1所。其中，新都一中是四川省首批重點中學，教育質(zhì)量在省內(nèi)外享有盛名。4、文化旅游產(chǎn)業(yè)新都區(qū)的旅游景點以桂湖和寶光寺最為有名。新都縣城內(nèi)有影劇院8座，廣播電臺、電視臺各1座；縣圖書館藏書40萬余冊，縣體育場占地8.5萬平方米。圖：魅力新都（四）、地理氣質(zhì)分析1、地質(zhì)結(jié)構(gòu)與水系成都平原覆蓋著第四系松散堆積物，由灌縣經(jīng)郫縣到成都一線為沖積扇中脊，兩側(cè)地勢較低，都江堰到金堂的蒲陽河—清白江、柏條河—毗河河道長約100公里，地面坡降平均2.1‰，金堂方向自然分水。受季風和北部山體屏障的影響，本地區(qū)降水較為豐沛，水源補給充分。清白江、毗河的各分水口，多集中在右岸，溪河縱橫，奔向東南，反映平壩從西北向東南傾斜的趨勢。沱江分岷江水源的清白江、毗河，匯入沱江，與岷江一起形成雙生河流。清白江右岸的錦水河、蟆水河、督橋河，流向基本上與地面徑流一致。2、交通機能新都區(qū)公路密度居全省之最，擁有完善、快捷的公路交通運輸網(wǎng)絡(luò)。“九縱六橫三軌”的戰(zhàn)略，讓新都“大交通”格局初具規(guī)模，并推動城市全面升級?！窳Ⅲw的公路骨架，搭起城市的發(fā)展藍圖：高速公路：成綿高速公路（四川省最大兩座城市之間的運輸大動脈）、城南高速（貫通川西、川中）、成彭高速公路；一級公路：成德大件路（承擔著主要的貨運流量，也是成都市最繁忙的一條公路）；川陜公路（國道108線，一直是成都北上出川的重要線路）；成彭公路沿線是全國第三、西部第一的中國西部家具產(chǎn)業(yè)帶；二級公路：新石公路為干線，橫貫東西，形成了覆蓋全區(qū)各鎮(zhèn)的二級公路網(wǎng)；蜀龍大道、石木公路以及新都城區(qū)環(huán)城公路成為新都區(qū)連接城市核心區(qū)名副其實的"綠色通道"；成都市繞城高速公路和三環(huán)路將上述主要公路連接起來形成蛛網(wǎng)結(jié)構(gòu)，從新都區(qū)出發(fā)能很快抵達成都市任何一個重要出口?！癖辈砍鋈氪ㄨF路杻紐：新都區(qū)的鐵路運輸優(yōu)勢在成都市首屈一指。成都主要的4條鐵路中就有寶成線、成渝線和達成線3條從新都區(qū)過境，車站多，運距短，方便快捷?！癯鞘薪葸\系統(tǒng)，提升區(qū)域價值：規(guī)劃中的“成都至綿陽”鐵路快線和建設(shè)中的“地鐵1、3號線”無疑是對新都發(fā)展的巨大動力。新都區(qū)的鐵路運輸優(yōu)勢在成都市首屈一指。成都主要的4條鐵路中就有寶成線、成渝線和達成線3條從新都區(qū)過境，車站多，運距短，方便快捷。新都區(qū)交通機能示意圖：(五)、新都區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略定位及未來城市定位走向1、區(qū)域規(guī)劃分析新都區(qū)整體規(guī)劃目標為重點打造以新型工業(yè)、物流、居住、旅游產(chǎn)業(yè)、綜合型服務(wù)業(yè)為支柱，現(xiàn)代城市和現(xiàn)代農(nóng)村和諧相融、現(xiàn)代文明和歷史文化交相輝映的田園城市示范區(qū)。新都是成都北部新城的核心。其發(fā)展方向是“向東發(fā)展，形成南抑、北延、東跳、西限”的發(fā)展格局；城市性質(zhì)為“以發(fā)展綜合服務(wù)、新型工業(yè)、宜人居住、旅游文化觀光為主的成都市綜合性次中心”；新城區(qū)建設(shè)空間布局按照“一帶兩軸三片”的體系進行。一帶是依托毗河以及兩側(cè)100米生態(tài)保護帶形成的綠色走廊。“兩軸”，就是新都城市重點向北延展、向東跨越的發(fā)展的布局?！叭币劳写蠹?、成綿高速路以及規(guī)劃快速路向北展開，呈軸向發(fā)展?！褚粠В褐敢劳信右约皟蓚?cè)100米生態(tài)保護帶而形成的綠色走廊?！駜奢S：新都城市重點向北延展、向東跨越的發(fā)展布局，沿大件路、新都大道兩條“十”字交叉干道軸實現(xiàn)?！袢喝齻€片區(qū)依托大件路、成綿高速路、以及規(guī)劃快速路南北展開，呈軸向發(fā)展。舊城區(qū)為核心發(fā)展商貿(mào)、居住為主要功能的綜合片區(qū)；大件路以東、成綿高速公路以西，發(fā)展教育、科研、行政辦公、公共服務(wù)以及居住功能的綜合片區(qū)；成綿高速公路以東發(fā)展工業(yè)片區(qū)?！穸鄥^(qū)：依照職能和地域分割，劃分多個城市功能片區(qū)。第一部分：市場研究一、2010年成都市房地產(chǎn)市場簡析二、成都市二圈層（郊縣）房地產(chǎn)市場競爭格局分析三、新都區(qū)域基本解讀四、新都區(qū)房地產(chǎn)市場分析五、項目區(qū)域（北部商城）房地產(chǎn)市場分析六、典型個案深度分析七、市場研究綜述專題研究一：宏觀經(jīng)濟運行分析專題研究二：最新政策資訊研究專題研究三：成都市經(jīng)濟型低密度花園洋房市場研究（一）、新都區(qū)房地產(chǎn)市場區(qū)域?qū)傩苑治觥耖_發(fā)條件一是北部新城的規(guī)劃，以及由此帶來的基礎(chǔ)配套建設(shè)和立體交通網(wǎng)絡(luò)，二是新都作為成都歷史文化名城的重要組成部分，擁有著厚重的歷史文化沉淀，三是北部新城的三大風景區(qū)打造的成都“綠肺”，以及成都近郊唯一沒有被污染的水源——毗河?！耖_發(fā)歷程新都房地產(chǎn)的啟動，是源于2003年的新城區(qū)開發(fā)。隨著新都區(qū)政府對新城區(qū)的規(guī)劃，以及新都區(qū)政府整體向新城區(qū)搬遷的規(guī)劃設(shè)想，新城區(qū)大學城的規(guī)劃建設(shè)，帶動和刺激了新城區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)進程。當時主要憑借新城區(qū)的價格優(yōu)勢和未來的規(guī)劃前景，以及物業(yè)的升值潛力，吸引了新都區(qū)的大批本地購房者。新都房地產(chǎn)新一輪的啟動，主要源于2005年對北部新城規(guī)劃的逐漸明朗，以及蜀龍大道、北新干線的相繼建設(shè)，使新都的房地產(chǎn)市場開始面向成都市區(qū)，以郊區(qū)產(chǎn)品的價格吸引力和產(chǎn)品形態(tài)吸引力，逐漸切入成都主流消費群體?！癜l(fā)展方向隨著新城區(qū)的進一步開發(fā)，新都本地消費者的消費能力的完全釋放，新都的發(fā)展將會受到一定的限制，下一步發(fā)展的重心應(yīng)該是直接面對成都的主流消費群體，特別是蜀龍大道與毗河交叉的片區(qū)，以郊區(qū)住宅的產(chǎn)品吸引力和價格吸引力，定位于第二居所的概念，并帶有一定的投資性質(zhì)。而新城區(qū)的開發(fā)，應(yīng)繼續(xù)挖掘新都本地消費者的消費潛能，利用新城區(qū)完善的配套設(shè)施和美好的未來前景，以及良好的居住環(huán)境，特別是以中高端的產(chǎn)品品質(zhì)，吸引本地的中高端客戶群體，定位于新都區(qū)的第一居所。（二）、一級土地市場2010年土地市場供求詳表成交月份宗地位置容積率土地用途面積（畝）成交價（萬元/畝）成交金額（萬元）1月成都市新都區(qū)三河街道長龍村≤4其他普通商品住房264.74129.9234395.7成都市新都區(qū)三河街道長龍村≤3140.7375.6010639.2成都市新都區(qū)三河街道長龍村≤3124.5295.3011866.28成都市新都區(qū)新都鎮(zhèn)五桂村≤3.0其他普通商品住房41.58143.105950成都市新都區(qū)軍屯鎮(zhèn)深水村≤3.0其他普通商品住房43.8132.461422.052月新都區(qū)大豐街道大天路南側(cè)/商服用地6124744大豐街道趙家村≤2.9其他普通商品住房用地49.3220.0510848.7064新都鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)海都大道/其他普通商品住房用地17.634.4605.44大豐街道鐵路村/甫家村/其他普通商品住房用地52.11688752.8新都鎮(zhèn)瓦店村6社/其他普通商品住房用地8.420.5172.2龍橋鎮(zhèn)魚龍村/其他普通商品住房用地27.943.81222.02新繁鎮(zhèn)繁清路153號/其他普通商品住房用地1.76.410.88大豐街道華美村2/3社/其他普通商品住房用地103500.551551.5三河街道江陵路社區(qū)/其他普通商品住房用地33.1264.68758.26三河街道花園社區(qū)/批發(fā)零售用地2龍橋鎮(zhèn)普文村2社/其他普通商品住房用地3.74.717.39龍橋鎮(zhèn)普文村2社/其他普通商品住房用地10.513.5141.75新民鎮(zhèn)新民村9/11社/其他普通商品住房用地22.113.1289.51新都鎮(zhèn)馬超村六社/其他普通商品住房用地27.876.32121.14大豐街道方營村三社其他普通商品住房用地105.930231974.18興樂路東側(cè)/清源路南側(cè)及北側(cè)≤5.0商業(yè)用地32.861625323.325月三河街道碑石堰村商≤2.5，住≤2.4城鎮(zhèn)混合住宅用地261.0112532626.25新繁鎮(zhèn)水利村3城鎮(zhèn)混合住宅用地92.391009239龍橋鎮(zhèn)成彭路西側(cè)(渭水社區(qū))3城鎮(zhèn)混合住宅用地24.521904658.8三河街道五龍村A地塊≤1.8城鎮(zhèn)混合住宅用地218.3910522930.95三河街道五龍村B地塊≤1.8城鎮(zhèn)混合住宅用地299.3610531432.86月新都區(qū)石板灘鎮(zhèn)光明村≤3.0城鎮(zhèn)混合住宅用地13.831301797.406新都區(qū)泰興鎮(zhèn)成青路與新石路東南側(cè)≤3.0城鎮(zhèn)混合住宅用地32.921103621.266新都區(qū)新民鎮(zhèn)大成社區(qū)≤3.0城鎮(zhèn)混合住宅用地23.321102565.2777月1-16日新都區(qū)新繁鎮(zhèn)濱江路北側(cè)二類居住用地≤3.0，旅館用地≤5.0城鎮(zhèn)混合住宅用地157.299314628.714新都區(qū)新繁鎮(zhèn)外西街141號—197號≤3.0城鎮(zhèn)混合住宅用地25.45441106490.872新都區(qū)新繁鎮(zhèn)下正南街≤3.0城鎮(zhèn)混合住宅用地10.38161403633.569月新都斑竹園鎮(zhèn)楊柳村五社≤1.8城鎮(zhèn)混合住宅用地6.301123010880新都區(qū)大豐街道三元六社≤3.3城鎮(zhèn)混合住宅用地11.2992522845截至目前，2010年新都區(qū)共成交土地34塊，其中大豐板塊和三河街道成為最熱點區(qū)域，占據(jù)了總成交面積的62.3%。進入2010年，新都也因此成為成都市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。新都的土地儲備尚有5萬多畝，幾乎成都所有的市政公園或城市綠地都帶動了一片城市住宅的開發(fā)，之前出現(xiàn)的早期公園地產(chǎn)主要集中在城西的浣花溪、清水河，如今這樣的規(guī)劃陸續(xù)在城北實現(xiàn)，從44平方公里北郊風景帶，3500余畝大熊貓生態(tài)公園、3370畝北湖風景區(qū)和700畝成都植物園等城北的城市景觀陸續(xù)給城北樓市注入活力，區(qū)域也將因此帶來大規(guī)模的土地放量。（三）、二級商品房市場1、市場概述：根據(jù)新都區(qū)的區(qū)域特性和習慣，目前新都區(qū)域市場發(fā)展可大致分為老城區(qū)板塊、新城區(qū)板塊、毗河板塊以及大豐板塊三個區(qū)域。老城區(qū)板塊：起步早、品質(zhì)較低作為新都以往的政治經(jīng)濟中心，該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展較早。由于已開發(fā)物業(yè)檔次偏低、城市規(guī)劃不科學及土地供給不足，當前多開發(fā)補充式中低端物業(yè)。區(qū)域已經(jīng)進入房地產(chǎn)開發(fā)的尾聲階段。新城區(qū)板塊：行政教育中心、本地城市化區(qū)域規(guī)劃為新都區(qū)新的政治經(jīng)濟中心，為其房地產(chǎn)發(fā)展帶來了政策規(guī)劃促進作用，也使得該區(qū)域的開發(fā)以城市化物業(yè)為主。同時，在該板塊內(nèi)匯集了新都區(qū)政府，西南石油學院和四川音樂學院等政府機關(guān)和學校，擁有巨大的潛在購房人群。該區(qū)域距離新都更近，物業(yè)價格適中，以新都本地客戶為目標群體。毗河板塊：生態(tài)、品牌、高品質(zhì)該板塊位于新都蜀龍路南段，依托毗河資源，以"生態(tài)"形成區(qū)別于新都其余板塊的獨特魅力。同時，萬科、交大、新希望等品牌開發(fā)商的云集，也迅速提升了板塊的整體影響力。由于距離、物業(yè)形態(tài)、檔次、價格等因素、該區(qū)域客戶有大量的成都購房者進入。大豐板塊：起步晚、發(fā)展快、強勢的新興板塊根據(jù)規(guī)劃，在未來城北的財富地圖中，天回鎮(zhèn)和大豐片區(qū)將被打造成為“天大組團商業(yè)金融新高地”，而大豐將成為城北主力居住區(qū)。與此同時，新荷花池等新商貿(mào)地將聚集大批人氣，住在北部新城將成為時尚。圖示：新都區(qū)房地產(chǎn)市場競爭格局示意圖2、供應(yīng)分析圖示：近一年內(nèi)區(qū)域供應(yīng)走勢圖示：供應(yīng)產(chǎn)品面積格局分析●進入2010年以后，供應(yīng)端表現(xiàn)波動幅度較大，4月份雖然為“新國十條”出臺檔期，當當月及5月份依然為年度供應(yīng)最密集的時間周期。相反進入傳統(tǒng)旺季的“金九銀十”檔期，供應(yīng)端表現(xiàn)較為低迷?！駨墓?yīng)產(chǎn)品的面積段來看，70-90平米占據(jù)較高權(quán)重，為剛性需求產(chǎn)品；90-110平米占比同樣較大，為改善型需求產(chǎn)品。同時，由于區(qū)域市場內(nèi)低密度花園洋房類產(chǎn)品較多，110-130平米的供應(yīng)占比也較大。3、成交分析圖示：近一年內(nèi)區(qū)域成交走勢圖示：成交產(chǎn)品面積格局分析●新都作為二圈層區(qū)域，其房地產(chǎn)市場需求端的表現(xiàn)有其特定規(guī)律，進入2010年，市場需求表現(xiàn)較為平穩(wěn)，受政策因素影響較小，6-8月份成交量下浮也僅僅因為該時間周期為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場淡季。總體市場表現(xiàn)為不慍不火的、半開放半閉合的特點。●從成交產(chǎn)品的面積配比來看，剛性需求和改善型需求為主，而其中改善型需求有以“初次改善型需求”為主。3、成交價格分析圖示：近一年內(nèi)區(qū)域成交均價走勢進入2010年，郫縣房地產(chǎn)市場成交均價保持平穩(wěn)，僅7月份小幅回落，主要是因為整體市場受政策影響供求低迷，但總體依然維持在4000元/平米的點位。4、成交客群分析●成都市城北片區(qū)的購房者：成都市城北片區(qū)原居民、荷花池個體工商戶、城北公司白領(lǐng)，新都政府官員川音及西南石油大學教師，新都進城工作人員、其來源主要集中在原城北板塊，其中有過去在城北2環(huán)內(nèi)居住的老城北人，也有因工作地點在城北或者主要社交圈在城北的新城北人?！衿浯问峭獾刭彿空撸和獾刭彿空撸ǖ玛?、綿陽、攀枝花、內(nèi)江、自貢、省外客戶等）到達成都經(jīng)商、工作、教育等。●以上客戶購買目的以大部分為自住?！袼麄兙邆湟韵绿卣鳎侯悇e家庭年收入水平職業(yè)背景購房支付特點置業(yè)偏好生活調(diào)性生活偏好富裕型25-80萬外資企業(yè)中高層、上市公司高管、民營企業(yè)總經(jīng)理、外資咨詢類企業(yè)高級咨詢顧問、高科技行業(yè)高級技術(shù)人員，大型制造類行業(yè)的高級工程師、醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)的高級醫(yī)師和管理人才、政府高級干部、金融機構(gòu)經(jīng)理等。低總價的物業(yè)一次性付款，高總價的物業(yè)考慮分期付款。擁有型奢華型運動型休閑型贍養(yǎng)型進取炫耀享受個性時髦追逐社會高尚生活的表現(xiàn)形式，愿意花時間和金錢進行休閑娛樂消費和健身。擁有中高檔私車，喜歡選擇中國周邊國家或地區(qū)旅游。中產(chǎn)型10-25萬城北私營業(yè)主、城中及城北企業(yè)白領(lǐng)、新都、城北、城中政府官員及中層干部、城北私企高管、中層管理人員、部分外地購房者首付能力不很強。但月還款能力高、工作前景預期好。貸款年限可以較長。國有事業(yè)單位和外資及上市企業(yè)大多有房帖。生活型工作型教育型贍養(yǎng)型休閑型運動型健康型事業(yè)積極前瞻快捷理性個性品味家庭善于社交。喜歡外出購物、吃飯和游玩。喜歡運動和旅行等休閑活動。休閑和娛樂比較考慮經(jīng)濟承受能力，計劃性很強，不太進行較高的娛樂和購物消費。生活和工作節(jié)奏較快，追求快捷和便利。經(jīng)濟型10萬以下區(qū)域各類企事業(yè)單位的普通員工或職工。外地購房者、區(qū)域原有居民（因城市化進程發(fā)展外遷）、政府普通工作人員。部分外地購房者月還款能力較弱，或靠原有房子出售、動拆遷等有一定的首付能力。工作前景預期不高。多采取高首付購房。生活型工作型教育型贍養(yǎng)型健康型生活家庭實惠安全幸福健康喜歡大眾化的娛樂和休閑方式，以經(jīng)濟實惠為標準。經(jīng)濟憂患意識強，儲蓄強于消費。不盲目追求時尚和品牌，（四）綜述2006年，萬科首次將30萬開發(fā)體量、舒適型居住產(chǎn)品帶到了城北，而萬科·雙水岸的打造，更是將新都的宜居品質(zhì)全面提升。隨著藍光等品牌企業(yè)陸續(xù)進入城北，產(chǎn)品上的精益求精、講求實用與舒適并重的設(shè)計理念已經(jīng)貫穿城北樓市的每一個樓盤的設(shè)計與開發(fā)中。隨著保利公園198的誕生，標志著新都房地產(chǎn)開發(fā)進入了一個新領(lǐng)域，當品牌開發(fā)商集聚城北的時候，人們也對城北有了更多期待。在如此高品質(zhì)的開發(fā)理念下，將城北作為發(fā)力點而進入成都樓市的外來開發(fā)商將會越來越多，品牌開發(fā)商對區(qū)域發(fā)展的強大市場心理預期，也將讓城北成為一個新興的人居北城而充滿猜想。現(xiàn)在的新都，正在全力推進世界現(xiàn)代田園城市建設(shè)，隨著兩條示范線的打造，新都的區(qū)域環(huán)境和人居品質(zhì)將翻開全新篇章，三千年古都，田園式新城，新都的房地產(chǎn)市場也必將迎來新一輪提速發(fā)展。2009年，保利·公園198單盤銷售量和銷售金額均排名成都樓市第二名，這是新都首次出現(xiàn)進入全城樓市前三甲的名盤。這也是一個信號，從影響力和樓盤品質(zhì)看，沉寂多年的城北樓市沒有再失位。城北樓市在成都主城區(qū)舞臺首度頻頻亮相，成都近郊幾大區(qū)域樓市發(fā)展首次平衡。而保利地產(chǎn)不過是率先到城北掘金的開發(fā)商之一，隨著交通變革成功，新都區(qū)土地儲備豐富、生活配套完善、宜居環(huán)境等優(yōu)勢逐漸凸顯，成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛進駐的價格洼地。目前新都區(qū)已吸引了包括保利、招商、富力、東駿、漢嘉、和信、曉初、潤揚、潤茂、翔宇等品牌企業(yè)在內(nèi)的數(shù)十家開發(fā)商。除了保利地產(chǎn)今年將在新都進一步發(fā)力之外，在區(qū)域內(nèi)已經(jīng)完成土地儲備的招商地產(chǎn)、文旅集團、萬科地產(chǎn)等品牌企業(yè)可能以城市運營商姿態(tài)起勢城北?！癯啥际锌傮w規(guī)劃將形成南北軸線發(fā)展態(tài)勢，新都正處在南北軸線發(fā)展的黃金走廊上，是成-德-綿經(jīng)濟帶的橋頭堡。同時新都作為成德綿經(jīng)濟走廊的樞紐位置、成都上風之地、北部新城腹地、北部商城屬地，將是成都城市北區(qū)全面超越的關(guān)鍵所在?！衽由鷳B(tài)走廊，即毗河板塊，是目前新都開發(fā)最活躍的區(qū)域。隨著保利、萬科、潤揚、天之海、新希望、交大等國內(nèi)知名的房地產(chǎn)開發(fā)商入駐，形成了成都的“人居新大陸”，不僅徹底改變了新都房地產(chǎn)檔次較低的現(xiàn)狀，還改變了成都房地產(chǎn)市場的競爭格局?！衽影鍓K目前的主要產(chǎn)品為單體別墅、聯(lián)排別墅、疊拼花園洋房、躍層、錯層等類型?！衲壳埃露挤康禺a(chǎn)市場成交客群以區(qū)外人群為主力，主要是因為新都的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：物流園區(qū)、家具產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)開發(fā)區(qū)，發(fā)達的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)給新都帶來了大量的購房人群?！裎覀冾A測：成都房市的新都元素將變得越來越重，這塊尚未大規(guī)模開發(fā)的“處女地”在新一輪高水準實力開發(fā)企業(yè)的推動下，它的現(xiàn)在和未來無論在規(guī)劃上和建筑水準上還是在居住環(huán)境上都絕對超越原來的熱門區(qū)域，成為掘去城北第一桶金的“地產(chǎn)原始股”。第一部分：市場研究一、2010年成都市房地產(chǎn)市場簡析二、成都市二圈層（郊縣）房地產(chǎn)市場競爭格局分析三、新都區(qū)域基本解讀四、新都區(qū)房地產(chǎn)市場分析五、項目區(qū)域（北部商城）基本解讀及房地產(chǎn)市場概況六、典型個案深度分析七、市場研究綜述專題研究一：宏觀經(jīng)濟運行分析專題研究二：最新政策資訊研究專題研究三：成都市經(jīng)濟型低密度花園洋房市場研究（一）、北部商城概述1、“北部商城”簡介北部商城是北部新城內(nèi)以商貿(mào)功能為核心的城市功能片區(qū)，位于整個北部新城的西南部，四環(huán)路外側(cè)。北部商城南至四環(huán)路、東至寶成鐵路，北至規(guī)劃新崇路，西至人民北路北延線以西規(guī)劃主干道，總面積約25平方公里。其功能區(qū)分為：商務(wù)商貿(mào)聚集區(qū)、商貿(mào)發(fā)展區(qū)、物流發(fā)展區(qū)、生活配套區(qū)、城市發(fā)展后備區(qū)。北部商城區(qū)位優(yōu)勢明顯，重大基礎(chǔ)設(shè)施完善，產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間大，具備強大的物流樞紐，是成都市現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)的重要組成部分。其定位為“東有義烏、西有成都，立足西部，輻射東南亞”的國際商貿(mào)城，是西南地區(qū)現(xiàn)代化國際貿(mào)易中心、重要的國際邊貿(mào)中轉(zhuǎn)站、物流中心。成都市北部商城控制性詳細規(guī)劃示意圖：2、“北部商城”規(guī)劃詳解北部商城作為“四大新城”中北部新城的核心組團，主要承擔商貿(mào)服務(wù)功能，同時也是26個現(xiàn)代服務(wù)業(yè)重點、集聚區(qū)之一，是中心城區(qū)的城市功能向北部新城逐步疏解的重要節(jié)點。北部商城將形成“一心、一帶、兩軸、多組團”的整體空間結(jié)構(gòu)。即：（一心）北部商城公共核心，（一帶）毗河景觀生態(tài)資源形成的景觀帶，（兩軸）聯(lián)系中心城區(qū)的人民北路城市功能軸和萬石路城市功能軸兩條主干道作為北部商城發(fā)展的功能軸線，（多組團）由主要道路劃分的多個功能組團，批發(fā)類商貿(mào)組團，購物娛樂組團，商務(wù)辦公組團，會展商務(wù)組團，居住配套組團。北部商城結(jié)構(gòu)一心北部商城公共核心。一帶毗河景觀生態(tài)資源形成的景觀帶。兩軸聯(lián)系中心城區(qū)的人民北路城市功能軸和萬石路城市功能軸兩條主干道作為北部商城發(fā)展的功能軸線。多組團由主要道路劃分的多個功能組團，批發(fā)類商貿(mào)組團，購物娛樂組團，商務(wù)辦公組團，會展商務(wù)組團，居住配套組團。“北部商城”規(guī)劃功能示意圖（二）、區(qū)域房地產(chǎn)市場概述1、土地市場2010年至今，區(qū)域內(nèi)僅有本項目地塊通過招拍掛進入市場交易。后市，區(qū)域內(nèi)的新都區(qū)斑竹園鎮(zhèn)豐收社區(qū)1社XD20(252/211);2010-84地塊將于2010年10月21日在成都市土地交易市場，以拍賣方式出讓其使用權(quán)。宗地的土地位置、面積、使用年限、規(guī)劃用途及要求：宗地編號宗地位置凈用地面積（平方米）土地用途及使用年限凈用地拍賣起叫價(含出讓金)競買保證金規(guī)劃設(shè)計條件容積率建筑密度建筑高度（米）綠地率用地使用性質(zhì)XD20(252/211);2010-84新都區(qū)斑竹園鎮(zhèn)豐收社區(qū)1社22454.21合33.6813畝城鎮(zhèn)混合住宅用地住宅70年商業(yè)40年85萬元/畝900萬元≤3.0≤25%滿足航空限高≥30%二類住宅用地（可兼容商業(yè)＜10%）宗地位置示意圖該地塊規(guī)劃條件與本項目較接近，項目開發(fā)周期也較一致，未來將與本項目形成直接競爭對手。2、商品房市場●供應(yīng)情況2010年至今，區(qū)域僅有由四川西南房屋綜合開發(fā)有限公司開發(fā)的“斑竹欣園”供應(yīng)上市，其5月份累計供應(yīng)產(chǎn)品60套，產(chǎn)品形態(tài)為低密度的雙拼別墅和聯(lián)排別墅。產(chǎn)品面積段為：300-450平米。此外區(qū)域內(nèi)無新增商品房供應(yīng)?！癯山磺闆r2010年至今，區(qū)域內(nèi)的成交數(shù)據(jù)主要來自“交大云堤”和“斑竹欣園”。主要產(chǎn)品為低密度花園洋房產(chǎn)品，包括：獨棟、雙拼、聯(lián)排。圖示：2010年區(qū)域成交走勢●成交均價情況由于區(qū)域市場僅有兩個項目在售，且為低密度花園洋房類產(chǎn)品，不構(gòu)成定性分析的條件。故不做統(tǒng)計分析。 （三）、綜述●項目區(qū)域在售和將售項目較少，且產(chǎn)品形態(tài)極其單一，將不構(gòu)成房地產(chǎn)市場板塊，所以對本項目的可比市場和可比項目的跟蹤研究應(yīng)放大區(qū)域?！癖辈可坛鞘潜辈啃鲁亲钕葐拥囊粋€項目。按照規(guī)劃，北部商城的目標是形成與區(qū)域發(fā)展協(xié)調(diào)，具有國際影響力的城市功能片區(qū)，這里將成為中國西部商貿(mào)中心、成都北部新城主中心。最先進入?yún)^(qū)域內(nèi)發(fā)展建設(shè)，無疑將占盡先機?！裨诒辈啃鲁堑膸酉?，金牛區(qū)300萬平方米的舊城改造將全面啟動，將使城北片區(qū)房地產(chǎn)市場加速發(fā)展。這對本項目來說是個良好的契機。●同時，北新大道提升了新都區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢、宜居優(yōu)勢，也使新都區(qū)在全市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展中占領(lǐng)了新的制高點，成為目前二圈層中惟一只用20分鐘左右就可到達中心城區(qū)一環(huán)路的區(qū)縣；作為北新大道的終點，北部商城的發(fā)展建設(shè)對新都的城市形象、城市增值將帶來非常大的影響。所以，政府將不遺余力的全力打造好該區(qū)域，本項目就需要充分借助政府的力量對市場進行引導?！窳硪环矫?，項目必須清楚的認識區(qū)域未來競爭格局?！氨毙聡H物聯(lián)港”一期已經(jīng)啟動，“北歐知識城”也先期開發(fā)，其住宅類產(chǎn)品將形成本項目的直接競爭對手。在建項目第一部分：市場研究一、2010年成都市房地產(chǎn)市場簡析二、成都市二圈層（郊縣）房地產(chǎn)市場競爭格局分析三、新都區(qū)域基本解讀四、新都區(qū)房地產(chǎn)市場分析五、項目區(qū)域（北部商城）房地產(chǎn)市場分析六、典型個案深度分析七、市場研究綜述專題研究一：宏觀經(jīng)濟運行分析專題研究二：最新政策資訊研究專題研究三：成都市經(jīng)濟型低密度花園洋房市場研究本項目將面臨的市場競爭，不僅僅是單個項目之間的競爭，也是板塊與板塊之間的競爭，同時結(jié)合對本項目技術(shù)指標的解讀，我們選取“大豐板塊”作為板塊競爭的研究對象，選取“毗河板塊”的富力桃園作為典型個案進行深度分析。其中主要分解參數(shù)包括項目的基礎(chǔ)信息，產(chǎn)品形態(tài)、面積格局配比、價格體系、營銷動態(tài)等，為本項目的產(chǎn)品定位、價格策略以及營銷策略等提供決策參考。（一）、大豐板塊1、規(guī)劃情況●天回鎮(zhèn)和大豐片區(qū)將被打造成為“天大組團商業(yè)金融新高地”根據(jù)規(guī)劃，在未來城北的財富地圖中，天回鎮(zhèn)和大豐片區(qū)將被打造成為“天大組團商業(yè)金融新高地”，而大豐將成為城北主力居住區(qū)。與此同時，新荷花池等新商貿(mào)地將聚集大批人氣，住在北部新城將成為時尚?！窈苫ǔ匕徇w催生剛需置業(yè)荷花池搬遷商貿(mào)城，這必然會催生剛需置業(yè)。因國際商貿(mào)城的招商進展順利，大豐的樓市也表現(xiàn)出了與新政下其他區(qū)域截然不同的熱銷態(tài)勢。其關(guān)鍵之處在于合理處理“商”與“住”的關(guān)系。根據(jù)新規(guī)劃，城北一方面要把現(xiàn)代商業(yè)引進來，另一方面則把部分分散的專業(yè)市場搬出去，以提升整體品相。荷花池、五塊石等大型市場的整體搬遷。城北“西商東住”的格局將會越來越明顯，商與住不再互相干擾。城北也會變得越來越宜居。●人民北路“下穿”路改推動發(fā)展一直以來，成都有南延線，卻沒有北延線。因為人民北路與火車北站成“丁”字形路口，車站阻隔斷南北方向道路，而預計年底將開工人民北路下穿隧道，最大亮點就是打通北延線。屆時，人民北路在下穿整個北站，最后在三環(huán)路內(nèi)側(cè)與北新干道相連接，形成一條從天府廣場直通新都的城北中軸線，北延線就此誕生。隨著成彭高架的通車，2010年對大豐而言，發(fā)展的機遇進一步得到突出。作為新都對外門戶，大豐鎮(zhèn)在加快基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)，進一步提升區(qū)位優(yōu)勢，改善發(fā)展環(huán)境和居住環(huán)境方面也早有整體規(guī)劃。2010年是大豐加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快城市建設(shè)，加速發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，努力打造宜居宜業(yè)新城的關(guān)鍵之年。北新干道沿線，則將形成現(xiàn)代知識商貿(mào)示范段，新荷花池——成都國際商貿(mào)城也在這里。今后該片區(qū)將成為輻射中西部地區(qū)，并延伸至東南亞及中亞等國家和地區(qū)，成為北部新城商貿(mào)發(fā)展帶的“龍頭”和西部商貿(mào)、集散、交流中心。作為配套，國際商貿(mào)城東北方向的新都物流中心也將打造成集信息網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)配送、展示交易、貨物倉儲、貨運站場為一體的現(xiàn)代化物流中心?！窦涌斐鞘薪ㄔO(shè)打造現(xiàn)代新城“商居名都，田園大豐”坐擁“城市氧吧”，懷抱鳳凰山大片綠地，先天優(yōu)勢無與倫比；專業(yè)市場、物流中心集中整體規(guī)劃，生活配套設(shè)施日益完善，居住環(huán)境一天天變好；實力開發(fā)商集體入駐，爭相奉獻高端產(chǎn)品，檔次不斷提高……占據(jù)天時、地利、人和，依托良好的區(qū)位優(yōu)勢和便捷的交通路網(wǎng)，宜居宜業(yè)新大豐，正在成為北部新城的靚麗窗口。2、土地市場●土地供應(yīng)猛增未來市場供應(yīng)激烈大豐區(qū)2009年土地供應(yīng)猛增達447畝，加上2009年以前匯融/大豐等開發(fā)商儲地較多，未來市場供應(yīng)激烈。2007年新都區(qū)大豐片區(qū)最高樓面地價754元/平方米，2009年為1840元/平方米，由2007年至2009年底，地價整體呈上升趨勢。最新一次新增供應(yīng)為2010年9月10日的供應(yīng)，成交樓面地價為1145.45元/平方米。3、房地產(chǎn)市場●區(qū)域樓盤仍處價值洼地升值潛力巨大大豐板塊及國際商貿(mào)城周邊的樓盤，目前主要是針對未來搬遷至國際商貿(mào)城的經(jīng)商、及在該區(qū)域生活的人群。隨后，打壓市場的新政不斷出臺，市場銷量與年前相比下降了40%多；至7月份，由于多數(shù)項目加大優(yōu)惠，價格下調(diào)，成交量終于得到了較大的回升。圖示：區(qū)域在售樓盤分布圖區(qū)域在售樓盤產(chǎn)品及價格統(tǒng)計表（二）、富力桃園1、基礎(chǔ)信息項目名稱富力桃園項目地址新都興城大道108號新都一中實驗學校對面開發(fā)商成都富力地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司成都分公司容積率4.50綠地率37%建筑形態(tài)11棟高層總占地面積186676平方米總戶數(shù)7900戶總建筑面積1080000平方米開發(fā)周期土地出讓方式掛牌車位比1：0.7當前批次信息層高（m）3米均價（元/㎡）5300樓體層數(shù)26-32層物管費（元/㎡·月）1.45元/平方米·月戶型面積區(qū)間（㎡）76-130開盤時間2010-4主力面積區(qū)間（㎡）76-90；90-110推廣時間2009年7月戶數(shù)485銷售情況當前批次余近300套套數(shù)配比詳見本章“供應(yīng)面積詳表”智能系統(tǒng)配置門禁，全方面閉路監(jiān)控富力桃園項目是成都富力地產(chǎn)開發(fā)有限公司在成都地區(qū)發(fā)展的第二個大型項目。地塊整體呈長方形，北臨省重點中學新都一中；東臨大件路；南臨錦水河；西臨大型安置居住區(qū)；地塊中間為20米規(guī)劃道路，北面長約660米，東面長約390米，南面長約600米，西面長約310米。富力桃園占地280畝，整個小區(qū)總建筑面積約108萬平方米，商業(yè)配套約3萬平方米。擬建26-32層高層住宅，綠地率37%，建筑密度僅19.85%。小區(qū)一期規(guī)劃用地51449.51㎡，建筑面積約30萬方，共2004戶（一期）。戶型配比方面主要以90㎡以下的經(jīng)濟型戶型為主，輔以120㎡左右適用型，和140㎡的舒適型。2、2010年年度供求分析●年度供應(yīng)走勢分析進入2010年，本項目新取得預售產(chǎn)品套數(shù)為485套，并全部入市?！衲甓裙?yīng)面積格局2010年本項目推出的產(chǎn)品以76-118平方米左右的兩房和三房雙衛(wèi)為主，售價僅5000元/平方米以內(nèi)，還隨樓附送1000元/㎡豪裝（含全套精美櫥柜、衛(wèi)浴等），戶型緊湊實用、性價比超高；富力桃園A1-A4棟的外立面已經(jīng)全面呈現(xiàn)，東南亞風情園林施工已經(jīng)接近尾聲，即將精裝交樓，購房者即買即可拎包入住?！衲甓瘸山惶讛?shù)走勢分析項目進入2010年受政策和市場背景影響較大，成交表現(xiàn)一般，同時掣肘項目去化的原因還主要包括項目區(qū)域房地產(chǎn)市場的成熟度低，區(qū)域生活配套、市政配套相對缺乏?！衲甓瘸山幻娣e格局從項目成交產(chǎn)品的面積格局來看：70-90平米產(chǎn)品占據(jù)較高權(quán)重，接近總成交產(chǎn)品套數(shù)的一半，以剛性需求為主，改善型需求主要包括初次改善型和再次改善型兩類客群，成交產(chǎn)品的面積落點分別為：90-110平米和110-130平米?！衲甓瘸山痪鶅r走勢項目進入2010年價格走勢一直較為平穩(wěn)，3月份價格曾一度上漲，但馬上遇到政策調(diào)控，項目立即做了價格調(diào)整，回調(diào)至漲價前水平，同時也帶動了小規(guī)模的成交。進入傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”后項目又二次漲價，但面臨“二次調(diào)控”項目是否做價格調(diào)整，我司將嚴密關(guān)注?！窀髅娣e段年度成交均價走勢對比3、年度媒體監(jiān)測分析媒體年月尺寸金額主訴求房產(chǎn)報道2010152*3816北城中央108萬㎡水域精裝大盤晚報2010324*38.58.25桃園是個好地方華西2010433*248.56桃園是個好地方商報2010433*248.9690㎡經(jīng)典三房精裝亮相華西2010433*248.56城北精裝優(yōu)選桃園商報2010433*248.96城北精裝優(yōu)選桃園商報2010533*248.96好生活，要應(yīng)有盡有商報2010633*2410.24城北精裝現(xiàn)房，即買即住商報2010833*2410.24不說了，4850即可座擁北部CBD未來，隨樓附送價值1000元/平方米的豪華裝修華西2010833*2410.2410個足球場，也大不過富力桃園中庭園林商報2010833*2410.2410個足球場，也大不過富力桃園中庭園林2010年至今，該項目共完成主流媒體投放11次，月投放次數(shù)約1.2次，頻率較低。從項目的推廣渠道上可以看出，該項目較少的選擇主流媒體，集中投放的4月份，也是因為該月為項目新批次開盤期。其余時段，僅作較低頻率的投放，以保證基本的市場知名度。4、項目癥結(jié)點分析從以上對本項目的供求情況來看，成交不甚理想，去化速度較慢，●一方面該項目作為郊區(qū)大盤，其開發(fā)節(jié)奏和推售節(jié)奏有明顯的問題：項目急于套現(xiàn)，追求現(xiàn)金流，而忽略了郊區(qū)項目應(yīng)先期適度打造大產(chǎn)品的指導思想，直接推出產(chǎn)品?！窳硪环矫?，項目區(qū)域生活配套、商業(yè)配套、市政配套嚴重缺乏，同時項目自身配套建設(shè)進程緩慢也是制約項目去化的問題之一。即使在推出精裝房后，銷售業(yè)績提升也不明顯。該項目銷售狀況反應(yīng)出來的本質(zhì)問題，同樣也是五糧液毗河項目將面臨的問題，如何正視、規(guī)避也將是項目銷售整體開發(fā)過程中的重點。（三）、綜述1、經(jīng)過近兩年的高速發(fā)展，大豐片區(qū)房產(chǎn)開發(fā)已漸入佳境，成片成片的高檔居住新區(qū)已拔地而起，“五縱五橫”的道路更將使大豐經(jīng)濟駛?cè)肟焖侔l(fā)展的新階段。目前大豐板塊是大城北成交很活躍的地區(qū)之一，以前大豐房價嚴重被低估，如今隨產(chǎn)業(yè)市場外遷帶來的利好，大豐的人口將大幅度提升，加上項目道路交通的改善、人居環(huán)境的提高及眾多基礎(chǔ)設(shè)施的興建，大豐這個光彩奪目的新型居住中心，必將成為城北商貿(mào)人士的置業(yè)首選之地。預計在二三年內(nèi)，大豐房價將飛速增長，其投資價值凸現(xiàn)。而這個檔期內(nèi)，本項目將直接面臨該板塊的競爭2、通過對富力桃園的深度分析，其銷售階段反應(yīng)出來的問題，將同樣是本項目面臨的問題，所以我部認為，項目應(yīng)以優(yōu)質(zhì)的自然資源為依托，產(chǎn)品與自身配套同步推進的策略，實現(xiàn)項目的前期開發(fā)運作。第一部分：市場研究一、2010年成都市房地產(chǎn)市場簡析二、成都市二圈層（郊縣）房地產(chǎn)市場競爭格局分析三、新都區(qū)域基本解讀四、新都區(qū)房地產(chǎn)市場分析五、項目區(qū)域（北部商城）房地產(chǎn)市場分析六、典型個案深度分析七、市場研究綜述專題研究一：宏觀經(jīng)濟運行分析專題研究二：最新政策資訊研究專題研究三：成都市經(jīng)濟型低密度花園洋房市場研究（一）、成都市房地產(chǎn)市場1、一級土地市場上半年土地市場提供的招拍掛量不多，新政后土地市場的競爭相較往年減弱，土地溢價明顯降低。進入9月份以后，土地市場開始活躍，預計下半年新增土地供應(yīng)將逐步曾多。從各區(qū)土地供銷情況來看，從6月開始，主城區(qū)的土地交易情況一直遇冷，8月跌到極限，8月成都市主城區(qū)無土地供應(yīng)成交?！敖鹁陪y十”的9月來臨，主城區(qū)共供應(yīng)4宗土地，合計142.03畝，全部成交，貝森路地塊、華興街一號地塊和琉璃場地塊都在本月高價成交。從9月份的供求情況來看，其實土地市場整體仍顯低迷，個別地塊“地王”再現(xiàn)市場，并不能說明土地市場的回暖。開發(fā)商拿地還得看房價臉色，近期地王再現(xiàn)，與樓市回暖不無關(guān)系。如果樓市成交量拉動房價再次快速上漲，地王的身影也會頻現(xiàn)，但同時“二次調(diào)控”的不期而至，又使得逐漸轉(zhuǎn)暖的土地市場變得撲朔迷離。2、二級商品房市場由于“二次調(diào)控”的到來，政策明顯沒有放松趨勢，自住及改善性消費者的觀望情緒仍然相當濃厚，投資性需求也不會回到市場上來；且由于前幾個月多數(shù)項目的銷售量大幅下滑，銷售回款下降，使開發(fā)商的資金鏈將日漸緊張；同時隨著前期推遲入市的開發(fā)商下半年開盤，使下半年的市場競爭趨于激烈；市場大幅降價潮或?qū)⒃诘谒募径葲坝慷鴣怼?、三級二手房市場根據(jù)以往經(jīng)驗，在成交量恢復至正常水平前，價格將持續(xù)下跌，即以價格的不斷下跌來換取成交量的回升，從新房市場來看，近期各地不斷有新盤降價打折促銷，預計在隨后的數(shù)月內(nèi)，此種現(xiàn)象將會更為普遍。受此影響，二手房價格或?qū)⑦M一步下跌，而難以回到正常水平。而我司監(jiān)測的新增客源和盤源數(shù)據(jù)亦顯示，近期供求雙方的分歧主要來自“二次調(diào)控”，成交量短期難以恢復至正常水平。（二）、二圈層房地產(chǎn)市場競爭格局新都處于的房地產(chǎn)發(fā)展水平目前還處于第三檔。但是由于新