P2P3P4P5P7P8P9P1OP26摘要介紹宏觀趨勢熱點話題和另類資產(chǎn)寫字樓市場零售物業(yè)市場工業(yè)物流市場大宗交易市場城市市場要點總結(jié)?宏觀趨勢-2024年中國經(jīng)濟將逐步修復(fù)，同時低迷的全球經(jīng)?零售物業(yè)-近年來，國內(nèi)消費結(jié)構(gòu)已從生存型向發(fā)展型、享?熱點話題和另類資產(chǎn)-可持續(xù)發(fā)展仍是中國房地產(chǎn)重點趨勢受型逐漸轉(zhuǎn)變。演藝、旅游、體育、餐飲等服務(wù)性消費實現(xiàn)?工業(yè)物流頭部倉儲物流企業(yè)開始探索數(shù)字技術(shù)應(yīng)用與一體??大宗交易-越來越多的國內(nèi)投資者加大了商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的配資本較低的利率環(huán)境以及中國房地產(chǎn)信托基金的擴張，我們預(yù)計內(nèi)資將不斷提升其對核心城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)的投資需求。?寫字樓-未來兩年，中國大部分主要城市將迎來供應(yīng)高峰，???穆迪預(yù)測穆迪預(yù)測宏觀趨勢GDP增長2023年中國的經(jīng)濟增長實現(xiàn)了預(yù)期目標，不過，鑒于全球經(jīng)濟在2024年仍將低迷，這也將給中國經(jīng)濟并達到4.9%的GDP增速。房地產(chǎn)市場盡管2023年政府出臺了多種措施刺激房地產(chǎn)市場但在2024年完成筑底并在年底實現(xiàn)價格反彈。提振消費2023年前三季度最終消費對經(jīng)濟增長的貢獻率達83.2%，為實現(xiàn)2024年經(jīng)濟增長目標，政府會繼續(xù)圖1：中國GDP增速及預(yù)測(2021年—季度-2024年四季度)20%20%4%圖2：房地產(chǎn)開發(fā)投資及增速(2010年-2023年前三季度)0房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）—房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）35%30%25%20%15%10%5%20244熱點話題和另類資產(chǎn)堅持可持續(xù)發(fā)展之路環(huán)境、社會和治理(ESG)理念在大中華區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)中變得越來越重要，這一趨勢也將延續(xù)到2024"社區(qū)型"精品民宿酒店提升入住體驗儲能產(chǎn)業(yè)園興起并且這一市場有望不斷擴展。在2024年，這一新興圖3:上海綠色和非綠色甲級寫字樓租金比較(元平方米/天)(2015年四季度-2023年四季度)入入 —非綠色甲級寫字樓——非綠色甲級寫字樓圖4：中國新型儲能新增裝機量(2023年-2030年)2023F2024F2025F2026F2027F2028F2023F2024F2025F2026F2027F2028F2029F2030F新能源儲能—新增裝機量（GW）5020245A.是A.是B.否C.不知道寫字樓市場混合辦公模式主力租戶金融、專業(yè)服務(wù)及TMT(科技、媒體和電訊)企業(yè)仍現(xiàn)更加活躍。(2023年)9.26%40.74%50.00%0%10%20%30%40%50%60%圖6：主要城市甲級寫字樓未來供應(yīng)占存量比例(2024年-2027年)百萬平方米.2024654321067%2025202653%202735%▲未來供應(yīng)占存量比例30%22%深圳廣州成都武漢上海臺北香港北京80%60%40%20%20246用妝品飲務(wù)服裝、鞋帽、針紡織品類體育、娛樂用品類石油及制品類糧油、食品類家用電器和音像器材類文化辦公用品類建筑及裝潢材料類20%15%10%5%0%-5%-10%用妝品飲務(wù)服裝、鞋帽、針紡織品類體育、娛樂用品類石油及制品類糧油、食品類家用電器和音像器材類文化辦公用品類建筑及裝潢材料類20%15%10%5%0%-5%-10%零售物業(yè)市場居民消費結(jié)構(gòu)升級近年來，國內(nèi)消費結(jié)構(gòu)已從生存型向發(fā)展型、享受型逐漸轉(zhuǎn)變。演藝、旅游、體育、餐飲等服務(wù)性消費實"反向消費"歷著一場深刻的消費觀念變革，即"反向消費"購物中心市集零售收入零售零售收入零售寶類寶類酒類酒類品類品類品類品類車類車類材類材類品類品類具類具類料類料類珠煙藥汽器家飲服餐商金銀化通訊資料來源:國家統(tǒng)計局、戴德梁行研究部2024圖8：影響中國消費者購買的主要因素(2023年)產(chǎn)品品質(zhì)性價比產(chǎn)品設(shè)計價格健康品牌購物體驗環(huán)保包裝網(wǎng)紅或明星效應(yīng)12345注:1非常不重要2不重要;3中等；4重要；5非常重要。702016201720182019202020212022F2023F2024F2025F預(yù)制菜市場規(guī)模（億元）比上年增長02016201720182019202020212022F2023F2024F2025F預(yù)制菜市場規(guī)模（億元）比上年增長(%)工業(yè)物流市場制造業(yè)需求不斷上升優(yōu)勢不斷擴大。截止到2022年，中國制造業(yè)增加值制造業(yè)的快速發(fā)展釋放了大量的物流需求，推動工業(yè)物流市場不斷發(fā)展。預(yù)制菜推動冷鏈物流發(fā)展圖9:中國工業(yè)增加值及其增長速度(2018年-2022年)504006%4%2%0%201920202021202220182019202020212022—比上年增長(%)—比上年增長(%)圖10：中國預(yù)制菜市場規(guī)模及增長速度(2016年-2025年)40%20%資料來源：國家統(tǒng)計局，戴德梁行研究部2024828%24%23%028%24%23%0大宗交易市場投資活動預(yù)計將回升由于入境投資減少和交易談判時間普遍延長2023然而，鑒于中國強勁的市場基本面，以及內(nèi)資對核心城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)的持續(xù)加倉，我們預(yù)計未來12個月投資活動將有所回升。內(nèi)資主導(dǎo)了中國商業(yè)地產(chǎn)投資市場，占2023年前三季度交易總額的87%。市場上最大的內(nèi)資買家包括保內(nèi)將繼續(xù)保持主導(dǎo)位置。核心城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)將受內(nèi)資追捧的投資需求。圖11：大中華區(qū)投資額(按目的地城市)(2017年-2023年前三季度)人民幣億元0201720182019202020212022Q1-Q32023201720182019202020212022上海北京深圳廣州其他城市香港臺北圖12：中國內(nèi)地投資額(按買家類別)(2017年-2023年前三季度)人民幣億元201720182019202020212022Q1-Q32023201720182019202020212022內(nèi)資境外20249(2023年四季度)寫字樓零售物業(yè)存量13,638,81014,797,0052,944,706空置率(2023年四季度)寫字樓零售物業(yè)存量13,638,81014,797,0052,944,706空置率租金297.92,250.060.3資本化率5.0%5.6%4.9%0魏東sabrina.d.wei@?供應(yīng)–受疫情影響推遲入市的項目將在2023年和2024年陸續(xù)投放市場。2024年，預(yù)計將有50萬平圈。受土地出讓及開發(fā)投資放緩影響，2025年和?需求–受經(jīng)濟下行的影響2024年市場需求將延續(xù)疲軟態(tài)勢。未來幾年北京仍將維持租戶市場狀態(tài)，國高端制造業(yè)、綠色能源、數(shù)字經(jīng)濟、科技金融也將成為北京寫字樓租賃市場需求的重要補充。2020202120222023F2024F2025F2026F2027F?供應(yīng)–2023年隨著消費市場的逐漸恢復(fù)，北京零售市場供2024年仍將有近100萬平方米的優(yōu)質(zhì)零售空間計劃投放市?需求–2023年北京零售市場新店開業(yè)以高端時尚零售類為主，各商場新店開業(yè)活躍度不高，但高端精品店及品牌首仍將延續(xù)，新開業(yè)項目也將更注重體驗式主題消費空間的打造，為消費者帶來更多樣化的消費體驗。萬平方米4002020202120222023F2024F2025F2026F甲級寫字樓(非核心區(qū))租金40商務(wù)園區(qū)租戶市場業(yè)主市場0甲級寫字樓(非核心區(qū))租金40商務(wù)園區(qū)租戶市場業(yè)主市場0?市場逐步回暖–2023年前三季度，北京大宗交易市場共完成交易39宗，交易額達人民幣323億元，同比上?市場逐步回暖–2023年前三季度，北京大宗交易市場共完成交易39宗，交易額達人民幣323億元，同比上整體來看2023年北京市場在售項目供應(yīng)較往年明顯66.7%；?投資者尋求更多機會–隨著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITS的擴容，投資者對商場及公寓類項目關(guān)注度明顯上升。未來，各企業(yè)將通過出售一些對自身來說非核心的資產(chǎn)來增加資金儲備以降低負債率，因此，北京會有更多表2：北京市場展望大幅提升，截至三季度共有四個項目入市，為市場帶來約56萬平方米的優(yōu)質(zhì)倉儲空間。北京物流用地供應(yīng)一改緊京物流市場將有接近100萬平方米的新增供應(yīng)，主要集中在平谷，大興和順義區(qū)域。這將在一定程度上改善多年來供應(yīng)量?需求–雖然新增供應(yīng)在一定程度上拉升了北京物流市場的供應(yīng)量空置率，但整體市場需求仍然相對旺盛，長期來看市場的去化壓力不大。第三方物流、電商、冷鏈等仍是京津物流吸納量吸納量均租金將面臨下行壓力，租戶開始更多的考慮成本和使用性上平衡，未來將更考驗運營商的運營能力和客戶粘性。甲級寫字樓甲級寫字樓(核心區(qū))20202015201620172018201920202020201520162017201820192020202120222023資料來源：戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行研究部(2023年四季度)寫字樓零售物業(yè)存量16,423,19822,974,92510,476,000空置率21.8%9.6%租金(2023年四季度)寫字樓零售物業(yè)存量16,423,19822,974,92510,476,000空置率21.8%9.6%租金239.51,873.349.3資本化率核心4.5%新興4.8%核心4.5%新興4.8%4.8%200020202021202220232024F2025F2026FshaunBrodieshaun.fv.brodie@物流高標庫為2023年三季度數(shù)據(jù)資料來源：戴德梁行研究部?供應(yīng)–2024年預(yù)計有超122.1萬平方米的優(yōu)項目入市。其中，大量項目將集中在新興區(qū)域，新增大，不乏地標級項目入市；?需求–大量新建優(yōu)質(zhì)項目為租戶提供了更多選擇，2024年的寫字樓市場仍是租戶利好。金融、專業(yè)服務(wù)業(yè)以及TMT行業(yè)租戶始終是租賃交易的主力。?供應(yīng)–大量新增供應(yīng)計劃于2024年入市。受此影響，購物中心間爭奪顧客和租戶的競爭將愈發(fā)激烈。再加上電商帶來的挑戰(zhàn)，若干購物中心的業(yè)主將不得不升級改造?需求–雖然中國中央與地方政府所頒布的擴大消費措施將刺激國內(nèi)的消費需求，但全球經(jīng)濟的放緩乃至衰退終于擴張仍將持謹慎態(tài)度。萬平方米萬平方米020202021202220232024F2025F2026F2027F?供應(yīng)–2024年，預(yù)計上海有表4：上海市場展望?80萬平方米的高標倉入?供應(yīng)–2024年，預(yù)計上海有表4：上海市場展望?80萬平方米的高標倉入新增面積主要集中在金山區(qū)，其次是浦東新區(qū)以及奉賢區(qū)?需求–消費市場和制造業(yè)的穩(wěn)定增長給上海倉儲物流制造業(yè)依然為主要租戶。此外，隨著預(yù)制菜市場的發(fā)展，將推動冷鏈倉儲物流需求增加。其中又以國資背景企業(yè)較為活躍，標的類型涉及寫字??供應(yīng)量供應(yīng)量住宅整棟資產(chǎn)將重新受到市場關(guān)注。吸納量圖圖甲級寫字樓(非核心區(qū))商務(wù)園區(qū)租金商務(wù)園區(qū)租金租戶市場租戶市場業(yè)主市場0202020212022Q32023201520162023F2024F2017201820192020202020212022Q32023201520162023F2024F資料來源：戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行研究部xiaoduan.zhang@(2023年四季度)零售物業(yè)寫字樓存量8,089,1756,599,4121,702,485空置率26.06%8.95%租金xiaoduan.zhang@(2023年四季度)零售物業(yè)寫字樓存量8,089,1756,599,4121,702,485空置率26.06%8.95%租金51.16802.95資本化率5.0%4.8%4.8%?供應(yīng)-2023年深圳甲級寫字樓市場供應(yīng)量達到歷史高位，且供應(yīng)高峰預(yù)計將在2024-2026年延續(xù)，年?需求-隨著宏觀經(jīng)濟環(huán)境在2024年的持續(xù)復(fù)蘇2023年新增需求相對疲軟的態(tài)勢有望得到改善。金興細分領(lǐng)域或有更亮眼表現(xiàn)。?供應(yīng)-2024年深圳優(yōu)質(zhì)零售市場預(yù)計將迎來約72萬平方米新供應(yīng)，其中以10萬平方米以上的大體量項目和城市更新項目占據(jù)主流。分布區(qū)域涵蓋羅湖、福田、南山等傳統(tǒng)核心商圈及沙井、坂田等新興板塊，進一步鞏固?需求-本地消費市場的穩(wěn)步復(fù)蘇和港人北上跨境消費的持續(xù)熱潮有望推動深圳零售物業(yè)需求進一步釋放。咖啡茶飲、火鍋燒烤等社交屬性強，同時服務(wù)升級提供更多情緒價值的餐飲業(yè)態(tài)預(yù)計將保持活躍，而室內(nèi)運動等娛樂體驗類業(yè)態(tài)有望進一步擴張。萬平方米020202021202220232024F2025F2026F020202021202220232024F2025F2026F物流高標庫為2023年三季度數(shù)據(jù)資料來源：戴德梁行研究部物流高標庫為2023年三季度數(shù)據(jù)資料來源：戴德梁行研究部甲級寫字樓零售物業(yè)租金4%甲級寫字樓零售物業(yè)租金4%?供應(yīng)–2024年深圳物流高標庫市場預(yù)計將迎來兩個項目，合計約39萬平方米的新增供應(yīng)入市，料將能在一?供應(yīng)–2024年深圳物流高標庫市場預(yù)計將迎來兩個項目，合計約39萬平方米的新增供應(yīng)入市，料將能在一億元以上的司法拍賣物業(yè)數(shù)量明顯上升，且全面涵蓋公寓、酒店、商業(yè)、辦公、廠房等傳統(tǒng)物業(yè)類型。通過司法拍賣渠道完成的大宗資產(chǎn)交易日益增多，這一趨勢料將在2024年持續(xù)；?需求–電子商務(wù)和制造業(yè)是深圳物過司法拍賣渠道完成的大宗資產(chǎn)交易日益增多，這一趨勢料將在2024年持續(xù)；要租戶。深圳市場需求旺盛，空置率長期低位運行可租賃面積非常有限的情況下需求大多分流至東莞為供應(yīng)量?REITS–公募RETIS可租賃面積非常有限的情況下需求大多分流至東莞為供應(yīng)量施REIT正式獲批，預(yù)計機構(gòu)投資者和地產(chǎn)運營商以具有REITS發(fā)行潛力的租賃住房、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、施REIT正式獲批，預(yù)計機構(gòu)投資者和地產(chǎn)運營商以具有REITS發(fā)行潛力的租賃住房、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉供應(yīng)將逐步增多，有望能更好滿足深圳物流市場的吸納量圖23:高標庫新增供應(yīng)及未來供應(yīng)租戶市場業(yè)主市場租戶市場業(yè)主市場00202120222023F2024F2025F2026F20152016201720182019202020212022Q3202120222023F2024F2025F2026F201520162023資料來源：戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行研究部xiaoduan.zhang@(2023年四季度)寫字樓零售物業(yè)空置率2.47%7.23%租金710.2842.4940資本化率04.5%5.0%4.4%20202021xiaoduan.zhang@(2023年四季度)寫字樓零售物業(yè)空置率2.47%7.23%租金710.2842.4940資本化率04.5%5.0%4.4%20202021202220232024F2025F2026F2027F?供應(yīng)–根據(jù)統(tǒng)計，截至2024年末，廣州預(yù)計將有72.1萬平方米甲級寫字樓陸續(xù)投入市場布在琶洲、國際金融城兩個重要的新興商務(wù)區(qū)。新增?需求–短期來看，以降本增效為核心的經(jīng)營策略仍將影響企業(yè)的辦公租賃決策。租戶仍將在市場中占據(jù)主導(dǎo)地位。此外，競爭持續(xù)激烈的市場環(huán)境中，有升級需求的企業(yè)將迎來租賃機會。整體來看，租賃需求?供應(yīng)–預(yù)計2024年，廣州優(yōu)質(zhì)零售市場還將迎來45.8萬平方米的新增供應(yīng)，分布在各個非核心商圈。新興區(qū)域商業(yè)配套的逐步完善有利于拉動區(qū)域消費升級和經(jīng)濟增長。此外，一些核心商圈項目的改造升級令更多鋪位得?需求–購物中心消費客群的回升提高了一些連鎖品牌的拓展意愿。未來預(yù)計餐飲和零售業(yè)態(tài)仍將是廣州優(yōu)質(zhì)零售市場需求的兩大支柱，細分業(yè)態(tài)包括一些中大型中式連鎖餐飲、甜點飲料和時尚零售品牌等。同時，消費者圖25:寫字樓市場新增供應(yīng)及未來供應(yīng)存量圖25:寫字樓市場新增供應(yīng)及未來供應(yīng)存量6,494,9445,660,08640020202021202220232024F2025F2026F物流高標庫為2023年三季度數(shù)據(jù)資料來源：戴德梁行研究部物流高標庫為2023年三季度數(shù)據(jù)資料來源：戴德梁行研究部甲級寫字樓200租金租戶市場業(yè)主市場0甲級寫字樓200租金租戶市場業(yè)主市場0?可售資產(chǎn)增加–由于一些資產(chǎn)持有者面臨資金壓力，市場中的可售資產(chǎn)數(shù)量持續(xù)增加。同時由于賣方更愿?可售資產(chǎn)增加–由于一些資產(chǎn)持有者面臨資金壓力，市場中的可售資產(chǎn)數(shù)量持續(xù)增加。同時由于賣方更愿意以合理的價格獲得快速資金回籠，一些資產(chǎn)的價格?內(nèi)資買家占主導(dǎo)–作為廣州大宗物業(yè)投資市場的傳統(tǒng)主力，內(nèi)資買家仍將在市場占主導(dǎo)地位。除傳統(tǒng)的寫字樓、產(chǎn)業(yè)園等市場熱點之外，受到消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITS相關(guān)政策的影響，購物中心或?qū)⑹艿疥P(guān)注。此外，有自用需求的企業(yè)有望迎來資產(chǎn)配置的機會。根據(jù)統(tǒng)計，截至2024年末，預(yù)計廣州還將有超過?需求–電商、第三方物流仍將是廣州高標倉重要的需供應(yīng)量長3.2%，社會消費品零售總額同比增長6.4%。出口貿(mào)供應(yīng)量易的持續(xù)增長和消費需求的恢復(fù)是工業(yè)物流租賃市場保持穩(wěn)定吸納的有利基礎(chǔ)。吸納量圖27:高標庫新增供應(yīng)及未來供應(yīng)萬平方米202320232021202220202024F資料來源：戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行研究部賈萱ivy.jia@(2023年四季度)寫字樓零售物業(yè)40空置率租金資本化率22.36%6.5%5.3%40103.42賈萱ivy.jia@(2023年四季度)寫字樓零售物業(yè)40空置率租金資本化率22.36%6.5%5.3%40103.4227.33617.73005%-6%5%-7%4%-5%?供應(yīng)–2023年成都甲級寫字樓供應(yīng)規(guī)模大幅縮減共計迎來80,000平方米新增供應(yīng)。根據(jù)預(yù)測，成都?需求–近年來以成都金融城、大源為主的城南地區(qū)甲級寫字樓市場供需兩旺，隨著越來越多的企業(yè)的入駐，預(yù)計未來城南將成為成都甲級寫字樓市?供應(yīng)–2023年成都錄得27.3萬方新增供應(yīng)，成都天府新區(qū)新商圈雛形初現(xiàn)。據(jù)預(yù)測，成都明年還將有超過40萬方的新增供應(yīng)，屆時成都優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)將突破800萬平社群化特征明顯的主理人品牌或潮流品牌受到成都年輕消費者的熱情追捧，呈現(xiàn)快速擴張態(tài)勢，如1807、BM、BF等等，除傳統(tǒng)購物中心之外，城市更新下的文化街區(qū)、老舊街區(qū)成為這類品牌選址和發(fā)展的重要載體。圖30：零售物業(yè)新增供應(yīng)及未來供應(yīng)萬平方米圖29:寫字樓市場新增供應(yīng)及未來供應(yīng)3,116,076圖30：零售物業(yè)新增供應(yīng)及未來供應(yīng)萬平方米圖29:寫字樓市場新增供應(yīng)及未來供應(yīng)3,116,0767,987,9235,790,805萬平方米20202021202220232024F2025F2026F20212022202320202024F2025F2026F20202021202220232024F2025F2026F20212022202320202024F物流高標庫為2023年三季度數(shù)據(jù)資料來源：戴德梁行研究部物流高標庫為2023年三季度數(shù)據(jù)資料來源：戴德梁行研究部租金資本化率4%-租金資本化率4%-?觀望情緒濃厚–因資金壓力、資產(chǎn)重組、戰(zhàn)略調(diào)整等因素影響，部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)開始流入市場。但宏觀經(jīng)濟的不確定性令市場觀望情緒濃厚，成都資本市場?觀望情緒濃厚–因資金壓力、資產(chǎn)重組、戰(zhàn)略調(diào)整等因素影響，部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)開始流入市場。但宏觀經(jīng)濟的不確定性令市場觀望情緒濃厚，成都資本市場處于供大于求的狀態(tài)表：成都市場展望簡陽市(東部新區(qū))等地，與成都市鐵路、航空物流樞紐的分布基本一致。根據(jù)預(yù)測，成都高標物流項目將進一步向第三圈層發(fā)展，其中，青白江的未來供應(yīng)?新型投資標的興起–在宏觀經(jīng)濟發(fā)展不明朗的大環(huán)境下，投資人開始青睞更穩(wěn)定、更具有長期回報性的新供應(yīng)量型投資標的，如倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園等。但盡管如此，?需求–第三方物流公司、電商以及城市配送等類型租供應(yīng)量型投資標的，如倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園等。但盡管如此，戶需求突出，租戶需求的日益細分發(fā)展與規(guī)模擴張也對高標倉儲項目的技術(shù)呈現(xiàn)戶需求突出，租戶需求的日益細分發(fā)展與規(guī)模擴張也對高標倉儲項目的技術(shù)呈現(xiàn)(例如數(shù)字化管理、智吸納量吸納量萬平方米租戶市場業(yè)主市場租戶市場業(yè)主市場020202021202220232024F2025F2026F2020202120222023資料來源：戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行研究部xiaoduan.zhang@(2023年三季度)物流高標庫寫字樓零售物業(yè)40空置率21.9%35.9%租金25.894.8463.940xiaoduan.zhang@(2023年三季度)物流高標庫寫字樓零售物業(yè)40空置率21.9%35.9%租金25.894.8463.9400資本化率5.2%6.0%5.8%0?供應(yīng)–預(yù)計到2024年底，武漢寫字樓市場將有接近20萬平方米甲級辦公空間陸續(xù)交付。從供應(yīng)區(qū)位來?需求–2023年下半年開始企業(yè)縮減辦公面積的情況有所增多，目前來看由于2024年外部經(jīng)濟環(huán)境預(yù)期結(jié)合接近20萬平方米未來供應(yīng)，預(yù)計2024年武漢甲級寫字樓市場競爭仍將較為激烈，市場整體租金繼續(xù)下降的可能性較高。?供應(yīng)–由于原本計劃于2023年開業(yè)的多個項目出現(xiàn)延期，到2024年底武漢零售市場預(yù)計將迎來超過100萬平方米其中開業(yè)面積前三的商圈為徐東、四新和中南中北，分別占比32.5%、22.1%和19.0%;?需求–2023年前三季度武漢市社會消費品零售總額同比增長8.5%，消費市場復(fù)蘇穩(wěn)中向好。其中餐飲業(yè)復(fù)蘇強商圈整體空置較2022年末下降1.6個百分點。2024年武漢零售市場預(yù)計將延續(xù)2023年以來的穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢。圖34：零售物業(yè)新增供應(yīng)及未來供應(yīng)圖33:寫字樓市場新增供應(yīng)及未來供應(yīng)萬平方米3,007,267存量圖34：零售物業(yè)新增供應(yīng)及未來供應(yīng)圖33:寫字樓市場新增供應(yīng)及未來供應(yīng)萬平方米3,007,267存量4,053,399萬平方米2021202220202025F2026F2020202120222023F2024F2025F2021202220202025F2026F2020202120222023F2024F2025F2026F202420租金租金?在建工程受青睞-在建工程占據(jù)了2023年前三季度武漢大宗交易市場成交額的約78%其中最主要的成?在建工程受青睞-在建工程占據(jù)了2023年前三季度武漢大宗交易市場成交額的約78%其中最主要的成交為華潤收購華夏幸福在建項目武漢長江中心。其次工業(yè)資產(chǎn)交易額占前三季度成交額的約3.0%左右；表：武漢市場展望東西湖和漢南，分別占比約31.6%、30.3%和19.9%；?需求–江北地區(qū)目前占據(jù)了武漢市高標倉儲總存量的超70%，倉儲資源空間分布不均，這也導(dǎo)致空置率情供應(yīng)量超70%，倉儲資源空間分布不均，這也導(dǎo)致空置率情供應(yīng)量家類型展現(xiàn)出以大型國企為主的特點。側(cè)面反映出近年來隨著房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，在地產(chǎn)大宗投資方面民營類開發(fā)企業(yè)趨于謹慎保守。預(yù)計2024年武漢大家類型展現(xiàn)出以大型國企為主的特點。側(cè)面反映出近年來隨著房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，在地產(chǎn)大宗投資方面民營類開發(fā)企業(yè)趨于謹慎保守。預(yù)計2024年武漢大宗交易市場需求主力將仍然以各類大型國企為主。預(yù)計短期內(nèi)江北區(qū)域高標倉庫空置率將進一步升高，吸納量租金有承壓下調(diào)趨勢。吸納量圖35:高標庫新增供應(yīng)及未來供應(yīng)萬平方米資本化率5%-資本化率5%-租戶市場業(yè)主市場02020202220212024F2023F2020202220212024F資料來源：戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行研究部202421鄧淑賢rosanna.tang@(2023年四季度)零售物業(yè)寫字樓*空置率7.5%8.2%租金48.2616.0鄧淑賢rosanna.tang@(2023年四季度)零售物業(yè)寫字樓*空置率7.5%8.2%租金48.2616.0資本化率3.2%2.5%***2.8%**指優(yōu)質(zhì)物流倉庫★★★寫字樓資本化率截至2023年第三季.供應(yīng)–2024年將有五個新寫字樓項目入市，共為香港寫字樓市場迎來約120則各有一個新供應(yīng)。由于未來數(shù)年將有大量新供應(yīng)相.需求-香港寫字樓市場表現(xiàn)或?qū)⒕S持疲弱，企業(yè)仍然以節(jié)約成本為首要目標。租客活動以續(xù)約為主，新租賃需求依然緩慢。在高息環(huán)境下，整體經(jīng)濟復(fù)蘇步伐未如預(yù)期，預(yù)料企業(yè)租客將維持審慎。而在待租面體寫字樓租金將下調(diào)7至9%和體驗式消費的概念，業(yè)主和零售商亦開始為顧客提供2024上半年各區(qū)街鋪租金能維持2-7%單位數(shù)增長。珠寶鐘表品牌和藥房繼續(xù)積極擴張，同時，隨中港通關(guān)，我們相信來年將再有更多內(nèi)地零售品牌進駐香港。存量存量68,312,5004.0432.90.80.8202120222023F2024F2025F2026F2027F圖38：核心地區(qū)零售租金—銅鑼灣—銅鑼灣—中環(huán)尖沙咀旺角0201920202021202資料來源：戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行研究部202422?供應(yīng)-表：香港市場展望?資金來源–?供應(yīng)-表：香港市場展望維持，預(yù)料投資市場將繼續(xù)由有實際需要的自用型買迎來了約410迎來了約410，而來年將不會在息口回落和物業(yè)價格回升前撈底尋寶。其中，市場上不乏原有寫字樓租客購入租用物業(yè)的個案;上不乏原有寫字樓租客購入租用物業(yè)的個案;并抑制貿(mào)易復(fù)蘇步伐和購買力。我們相信2024年企業(yè)普遍續(xù)持審慎態(tài)度盡管整體貿(mào)易環(huán)境和經(jīng)濟前景充庫租金在2024年可錄得約3%的低單位數(shù)增幅并抑制貿(mào)易復(fù)蘇步伐和購買力。我們相信2024年企業(yè)普遍續(xù)持審慎態(tài)度盡管整體貿(mào)易環(huán)境和經(jīng)濟前景充庫租金在2024年可錄得約3%的低單位數(shù)增幅供應(yīng)量本地學(xué)生對出租公寓的需求有升無減相信來年投資者亦會關(guān)注位置優(yōu)越和具改裝潛力的酒店物業(yè)，包括可改裝成共居空間、多戶型物業(yè)和學(xué)生公寓的物業(yè)。吸納量圖圖39:高標庫新增供應(yīng)及未來供應(yīng)圖(建筑面積)預(yù)測甲級寫字樓(整體)(建筑面積)預(yù)測5甲級寫字樓(中環(huán))5租金零售租金432租戶市場業(yè)主市場租戶市場業(yè)主市場02019202020212022202120222023F2024F2025F2019202020212022202120222023F2024F2025F資料來源：戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行研究部、資料來源：戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行研究部2024