某購物中心商業(yè)策劃流程及主力店條件要求品牌建議購物中心不完全是商業(yè)行為，應(yīng)劃歸為商業(yè)地產(chǎn)范疇。由于購物中心投資巨大，涉及到的規(guī)劃設(shè)計(jì)、主題營造等都要求極高，所以會(huì)充分地考驗(yàn)投資者的智慧和耐力；因此經(jīng)營購物中心要著重考慮兩方面的問題，一是前期的規(guī)劃，二是后期商業(yè)運(yùn)營管理?！敖y(tǒng)一招商管理”要有招商的品牌審核管理和完善的租約管理。①所謂“品牌審核管理”是指：招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。

“完善的租約管理”。租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理（可以借鑒國際購物中心協(xié)會(huì)（ICSC）的標(biāo)準(zhǔn)格式），比如：（1）承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個(gè)購物中心的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制；（2）營業(yè)時(shí)間的確定；（3）承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理；（4）為整個(gè)購物中心促銷承擔(dān)的義務(wù)；（5）承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；（6）投保范圍事宜；（7）是否統(tǒng)一的收銀。第三章購物中心經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)控制—經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)?！敖y(tǒng)一的營銷管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營者的共同利益。在零售業(yè)高度發(fā)展的時(shí)代，單靠品牌的自身影響力來帶動(dòng)整個(gè)商場的發(fā)展是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，所有的商品品牌都要在一定程度上依附于整體品牌形象。因此必要的統(tǒng)一推廣手段是購物中心保持活力與項(xiàng)目吸引力重要保證。以購物中心自身的品牌營造消費(fèi)熱點(diǎn)和消費(fèi)興趣，以期帶來穩(wěn)定的消費(fèi)群并引導(dǎo)及培養(yǎng)消費(fèi)習(xí)慣。被當(dāng)作購物中心的客戶；購物中心的設(shè)施清潔、安全、舒適；租約條款得以兌現(xiàn)，包括中心的營業(yè)時(shí)間、雇員停車場地和標(biāo)志圖案等；清算賬目及時(shí)、準(zhǔn)確；合理解釋公共區(qū)域維護(hù)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用、房地產(chǎn)稅、營銷費(fèi)用等，以及各項(xiàng)費(fèi)用增加的理由；營銷和促銷的效果明顯——例如，制定一份年度營銷計(jì)劃，使得客流量以及銷售量增加，這有利于提高知名度，建立良好的社區(qū)關(guān)系；位置便利、設(shè)計(jì)獨(dú)特、結(jié)構(gòu)合理；承租商組合合理，租賃計(jì)劃令人滿意；銷售業(yè)績高，利潤豐厚。

維護(hù)52：18：30黃金比例業(yè)界比較認(rèn)同零售、餐飲、娛樂52：18：30的這個(gè)購物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例。此比例特別適用于超大型綜合性的購物中心ShoppingMall。招商要注意維護(hù)和管理好這個(gè)經(jīng)營比例。譬如廣州天河的正佳廣場和上海的虹橋購物樂園就是大致按照這個(gè)比例來招商。但這個(gè)比例不是絕對的，應(yīng)有彈性。2、維護(hù)統(tǒng)一主題招商形象購物中心是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。譬如廣東佛山東方廣場，其經(jīng)營主題就很明確：“國際旅游觀光”，但經(jīng)營者一定要注意管理和維護(hù)好這個(gè)主題。保證同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)同業(yè)差異簡單地說，就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店。異業(yè)互補(bǔ)的目的就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。在這方面做的比較成功的購物中心有香港的太古廣場、廣州的天河城廣場等。4、選擇合理經(jīng)營方式購物中心的經(jīng)營方式基本有三種：自營、聯(lián)營和租賃。1.主力店商業(yè)項(xiàng)目中，主力店面積最大且最有影響力，租賃期比較長，從而談判的時(shí)間也較長，而且主力店因面積較大，所需裝修時(shí)間較長，所以項(xiàng)目一般都先對主力店進(jìn)行招商，開始時(shí)間約為開業(yè)前的18個(gè)月。2.次主力店及大型餐飲對主力店的招商完成后，大約在開業(yè)前12個(gè)月進(jìn)行次主力店及餐飲租戶招商，因?yàn)榇沃髁Φ昝娣e比主力店小，但比其他客戶大，需要裝修時(shí)間也較長，另餐飲客戶有大量工程技術(shù)問題須談判及解決。3.一般零售商戶及其他商戶一般零售商戶及其他商戶于開業(yè)前6-9個(gè)月進(jìn)行招商，此類商戶裝修期較短。租戶的調(diào)整，是基于這些原因：一、競爭環(huán)境的變化。舊有的競爭對手在不斷地調(diào)整競爭策略，采取新的競爭措施，引進(jìn)更有競爭優(yōu)勢的品牌；同時(shí)，新的購物中心可能出現(xiàn)，競爭是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，誰能把握主動(dòng)，就能立于不敗之地；二、消費(fèi)者的需求的不斷變化。隨著客群的增加，需求的多元化矛盾就會(huì)更加突出，如不及時(shí)調(diào)整品種與品牌，就不能滿足不斷變化的消費(fèi)需求；三、租戶經(jīng)營的變化。有些租戶經(jīng)過冷場期的考驗(yàn)，證明其經(jīng)營能力、管理能力和經(jīng)營業(yè)績數(shù)據(jù)等不足以支持其繼續(xù)經(jīng)營；有的租戶雖有實(shí)力，但其經(jīng)營的品牌對購物中心的客流貢獻(xiàn)很小，對主流客群的吸納力很弱；有的租戶不服從統(tǒng)一管理，有經(jīng)常違規(guī)現(xiàn)象等等。而這些數(shù)據(jù)的來源正是通過日常經(jīng)營數(shù)據(jù)的累積、對比和分析得來。購物中心經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)包括：空置率、投資回收期、租賃價(jià)格、內(nèi)部決策及管理幾項(xiàng)子風(fēng)險(xiǎn)因素，這幾項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素屬于微觀層面，跟投資者或者開發(fā)商的一些類似行為決策息息相關(guān)，這些因素都可以通過前期的市場調(diào)研而進(jìn)行預(yù)測和防范。為了保證調(diào)查數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，我們在條件允許的情況下，可以成立專門的市場調(diào)研機(jī)構(gòu)來進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)及零售市場的調(diào)查和分析工作，我們以這些基礎(chǔ)調(diào)查數(shù)據(jù)為依據(jù)為決策者提供支持。A類：符合目前潮流趨勢的文化類型商戶老舍茶館北京老舍茶館以人民藝術(shù)家老舍先生及其名劇《茶館》得名，位于北京市中心的天安門廣場西南側(cè)，是中國實(shí)施改革開放政策后，由北京市大碗茶文化發(fā)展于1988年12月15日投資創(chuàng)辦的國內(nèi)第一家文化旅游休閑茶館。營業(yè)面積5000多平方米，集京味茶文化、戲曲文化、飲食文化等民族傳統(tǒng)優(yōu)秀文化之精粹，融書茶館、餐茶館、清茶館、大茶館、野茶館、清音桌等老北京六大傳統(tǒng)茶館之形式，有新京調(diào)茶餐坊、藝苑、四合茶院、品珍樓、演出大廳和北京禮物、國茶匯產(chǎn)品體驗(yàn)銷售區(qū)以及“老二分”大碗茶攤、“戲迷樂”京劇票房、老北京傳統(tǒng)商業(yè)博物館三大公益項(xiàng)目，經(jīng)營茶、戲、餐、禮四大服務(wù)產(chǎn)品體系。2010年老舍茶館首家直營店在北京朝陽區(qū)大屯路正式開業(yè)，2014年在湖北武昌、安徽蚌埠、江蘇揚(yáng)州和淮安、山東青島和泰安等地先后開設(shè)連鎖加盟分店。業(yè)態(tài)歸類餐飲業(yè)態(tài)類型餐飲經(jīng)營內(nèi)容茶、戲、餐、禮四大服務(wù)產(chǎn)品體系面積需求4000平米工程物業(yè)需求1、上下水、電、燃?xì)?、其中有600~800平米挑高不低于6米3、其中600~800平米柱距不低于12米其他特殊需求戶型方正奧力健身及會(huì)所奧力健身是一家運(yùn)用西方先進(jìn)的健身行業(yè)管理體系，經(jīng)由20年在美國實(shí)踐完善并結(jié)合中國健身市場的特色，建立起來的一家實(shí)力雄厚的美資健身企業(yè)。進(jìn)軍中國市場以來已成為北京健身行業(yè)先鋒旗艦和先進(jìn)的代言人，并且在2008年前成為占據(jù)最大市場份額的健身公司。我們在短短不到三年時(shí)間里開設(shè)了近十家家俱樂部，員工從最初的10幾人發(fā)展到了300余人。奧力健身俱樂部已經(jīng)擁有了數(shù)千的會(huì)員。2006年底被評為人民信賴的最佳品牌。業(yè)態(tài)歸類：配套商業(yè)業(yè)態(tài)類型：健身+運(yùn)動(dòng)康復(fù)經(jīng)營內(nèi)容：健身、康復(fù)面積需求：2500-10000工程物業(yè)需求：1、層高五米以上2、柱距8米3、其他特殊需求：樓板承重繁星戲劇村繁星戲劇村同時(shí)也是一個(gè)集戲劇制作、劇場演出、藝術(shù)展覽、主題餐飲、咖啡酒吧、圖書禪茶為一體的綜合性文化創(chuàng)意園區(qū)。園區(qū)占地面積近6000平方米，其原址為清朝貝子府。如今，村內(nèi)不僅保留著東方式的古樸建筑，還加入了如LOFT建筑群、后現(xiàn)代主義油畫、戲劇雕塑、戲劇海報(bào)長廊等一系列西方時(shí)尚元素，整體風(fēng)格精致優(yōu)雅、中西合璧。繁星戲劇村現(xiàn)擁有五個(gè)小劇場專業(yè)演出空間，一個(gè)專業(yè)美術(shù)館——繁星美術(shù)館，四個(gè)高品質(zhì)餐飲空間：抓馬咖啡、劇餐吧、藍(lán)之會(huì)館（包括藍(lán)之吧和中式私房菜），另有覓.閱書吧、靜心堂禪茶室等。各種藝術(shù)的跨界融合將最終把繁星戲劇村打造成首都最具時(shí)尚品位的文化藝術(shù)新地標(biāo)業(yè)態(tài)歸類娛樂、餐飲業(yè)態(tài)類型演義、餐飲經(jīng)營內(nèi)容戲劇制作、主題餐飲、咖啡酒吧等面積需求4000-6000平米工程物業(yè)需求1、上下水、電、燃?xì)?、其中有600~800平米挑高不低于6米3、其中600~800平米柱距不低于12米其他特殊需求戶型方正飛行家體驗(yàn)館飛行家公司是中國娛樂風(fēng)洞領(lǐng)域的開拓者和實(shí)踐者，公司產(chǎn)品獲得了6項(xiàng)國家專利，起草了風(fēng)洞行業(yè)的設(shè)備生產(chǎn)制造及場館的安全運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)飛行家，目前已形成3米、3.6米、4.2米、5米直徑在內(nèi)的系列產(chǎn)品譜系?；谕晟频难邪l(fā)技術(shù)實(shí)力、豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，公司目前擁有長沙、北京、泰安、荊門四家飛行體驗(yàn)館。公司計(jì)劃到2018年底完成全國20個(gè)娛樂飛行體驗(yàn)館項(xiàng)目的布局運(yùn)營。