☆收益還原法范例收益還原法是在估算估價對象在未來每年預期純收益（正常年純收益）的基礎上，以一定的土地還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日收益總和（土地價值）的一種方法。依據(jù)土地估價《規(guī)程》，其計算公式：地價=土地年純收益HX[1-1/（1+r）n]其中：r——土地還原率n——估價對象使用年限確定房地年總收益據(jù)調(diào)查，目前待估宗地M1區(qū)域內(nèi)建筑水平、裝修水平相似的四、五層商業(yè)綜合樓如xx廣場、八商場、八廣場等的—層正常出租情況為35-45元/平方米?月二層以上平均租金可達10-15元/平方米?月；本次選用八廣場、xx廣場及xx市場出租調(diào)查資料作為比較案例，根據(jù)影響商業(yè)租金的各因素及估價人員經(jīng)驗確定各因素修正指數(shù)，具體情況詳見下表：影響因素說明待估宗地案例1案例2案例3商場xx廣場xx廣場xx商場情況說明修正指數(shù)情況說明修正指數(shù)情況說明修正指數(shù)情況說明修正指數(shù)建筑結構框架框架鋼混混合用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)出租面積5433.4317968.7420249.086295.02平均月租金待估一層45元/平方米一層40元/平方米一層租金35米/平方米待估二層以上15元/平方米二層以上15元/平方米二層以上10元/平方米臨路條件臨xx東大街100臨xx東大街100臨乂乂東大街100臨xx東大街100朝向朝北100朝南106朝北100朝北100臨街寬度30米10083米102161.810555米101寬深比0.581002.2102.42.25102.41.83102.4經(jīng)營項目摩托車、電動車100鞋、手機通訊等103家俱99迪廳、內(nèi)衣店97建筑物功能建筑年代早功能較100成新度高，建筑功能103成新度高，建筑功能102建筑年代早功能落96

落后好較好后商場內(nèi)部攤位出租利用方便程度差100高105較高104較差101修正后一層月租金（元/平方米）36.4935.42落后好較好后商場內(nèi)部攤位出租利用方便程度差100高105較高104較差101修正后一層月租金（元/平方米）36.4935.4235.98修正后二層以上月租金（元/平方米）12.1613.2810.28最終確定值（求平均值）一層35.96二層11.912、房地出租年總費用經(jīng)了解，當?shù)胤康爻鲎饽昕傎M用主要包括：管理費、維修費、房屋年折舊費、保險費、稅金、空房損失費等。（1） 管理費：指對出租房屋進行的必要管理所需的費用主要包括房屋管理人員工資等，據(jù)了解，該項費用一般按房地產(chǎn)年租金收益的2%—5%計。根據(jù)當?shù)爻鲎夤芾碣M的客觀水平和估價對象的特點，本次取4%。則：管理費二房地年總收益x4%（2） 維修費：指房屋所有者為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費，據(jù)了解，當?shù)氐姆课菥S修費一般為房屋重置總價的1.5%—3%。根據(jù)當?shù)爻鲎馐袌鲂星?，參考企業(yè)的實際維修費支出，本次評估按估價對象上同類建筑物重置總價的2%計算。根據(jù)委托方提供的資料和現(xiàn)場勘查，估價對象上的建筑物為主體五層、局部六層商業(yè)樓，框架結構，且出租面積為5433.43建筑平方米。根據(jù)、年度xx市區(qū)房屋重置價格標準，—等框架結構房屋重置價格為1000-1500元/平方米?？紤]其實際情況，本次評估取1000元/平方米，則：維修費二房屋出租面積*房屋重置價格x2%（3）房屋年折舊費，指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補償?shù)哪遣糠謨r值。本次評估中根據(jù)各估價對象建筑物實際建造年代及可使用年限、已使用年限、剩余使用年限，確定各估價對象建筑物的年折舊值。若房屋耐用年限〈房屋可使用年限，則年折舊費=房屋重置總價*（1-殘值率）/房屋可耐用年限；若房屋可使用年限＜房屋耐用年限，則年折舊費二房屋重置總價/房屋可使用年限。根據(jù)委托方提供的資料及估價人員現(xiàn)場勘察：估價對象為主體五層、局部六層商業(yè)樓，框架結構，1993年建成，房屋耐用年限為60年，至估價基準日已使用年限為13年，房屋剩余使用年限（即土地使用年限）為40年，即房屋可使用年限為53年〈房屋耐用年限，則年折舊費二房屋重置總價/房屋可使用年限，具體情況詳見下表：表3-2-1估價對象建筑物年折舊一覽表出租房屋建筑面積重置價（元/平方米）房屋重置總價房屋耐用年限房屋已使用年限房屋剩余使用年限年折舊費房屋總折舊費房屋現(xiàn)值5433.4310005433430.0060.0013.0040.00102517.551332728.114100701.89（4）保險費：指房屋所有者為使自己的房屋免遭意外損失而向保險公司投保應支付的費用。據(jù)了解，目前，xxx般按房屋現(xiàn)值的1.5%。一2%。保險費率計收。本次評估按房屋現(xiàn)值的2%。計算，則：房屋現(xiàn)值二重置總價-年折舊費x已使用年限保險費二房屋現(xiàn)值x2%。（5）稅金：指房地產(chǎn)出租者按有關規(guī)定向稅務部門交納的房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等，本次取17.55%,（現(xiàn)在的年總收益*17.6%）其中：①房產(chǎn)稅:依據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（一九八六年九月十五日國務院發(fā)布）可知，房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。則房產(chǎn)稅稅金二房地年總收益x12%;②營業(yè)稅及城建稅、教育費附加：依據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（國務院令［1993］第136號）營業(yè)稅取房地年總收益的5%；根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發(fā)［1985］19號）可知城建稅以營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%，納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%，納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%，則本次評估中納稅人的所在地在市區(qū)，城建稅為營業(yè)稅的7%；征收教育費附加時除教育費附加外還征收地方教育費附加，依據(jù)《征收教育費附加的暫行規(guī)定》及《國務院關于修改〈征收教育費附加的暫行規(guī)定〉的決定》及其它相關規(guī)定，教育費附加以營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，稅率為3%，而地方教育費附加為營業(yè)稅的1%,合計為營業(yè)稅的4%。綜合上三項合計為房地年總收益的5.55%;

稅金及費用合計為房地年總收益的17.55%。(6)空損費：指房屋可能出現(xiàn)的空置現(xiàn)象造成的房主租金收益損失，通過對該區(qū)域房屋出租情況的調(diào)查，以每年空置一個月的租金損失計。即：空損費二房地出租年總收益門2綜上：房地出租年總費用二管理費+維修費+年折舊費+年保險費+年稅金+空損費，見表3-2-2。管理費維修費稅金保險金管理費維修費稅金保險金折舊費空損費純收益42800.00108668.60187785.008201.40102517.5589166.67539139.223、房地年純收益房地年純收益=房地年總收益.房地年總費用4、 房屋年純收益依據(jù)土地估價《規(guī)程》和2005年8月公布實施的《xxx區(qū)土地級別與基準地價更新報告》房屋年純收益二房屋現(xiàn)值x房屋還原利率通常情況下房屋