精品文檔-下載后可編輯年《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》點(diǎn)睛提分卷12022年《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》點(diǎn)睛提分卷1

問(wèn)答題（共5題，共5分）

1.××市東區(qū)××莊1號(hào)的工業(yè)用途房地產(chǎn)，現(xiàn)自用主要生產(chǎn)汽車(chē)配件，××房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估該工業(yè)廠房的市場(chǎng)價(jià)值，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師張某認(rèn)為該工廠沒(méi)有出租，所以不適宜選用收益法，工業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)選用成本法估價(jià)，說(shuō)說(shuō)你的看法？如果選用成本法對(duì)該工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)，選用房地分估路徑，如何求取該工業(yè)房地產(chǎn)土地的價(jià)值？

2.甲公司擁有一幢位于市中心繁華地帶的大型商業(yè)中心的一層，建筑面積6510m2，除500m2建筑面積甲公司自主經(jīng)營(yíng)超市，其他全部出租，租金根據(jù)不同位置和不同期限、不同業(yè)態(tài)等因素分成不同檔次出租，其中2000m2建筑面積30戶承租人租金低于市場(chǎng)租金，60戶共3010m2承租人租金等于市場(chǎng)租金，10戶共1000m2承租人租金高于市場(chǎng)租金，甲公司因拖欠貸款，現(xiàn)被××省××縣法院查封，該法院請(qǐng)××房地產(chǎn)與資產(chǎn)評(píng)估公司進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，請(qǐng)指出該房地產(chǎn)與資產(chǎn)評(píng)估公司擬選用的最適宜的估價(jià)方法和估價(jià)技術(shù)路線.

??

3.某城市為解決交通擁堵問(wèn)題，修建了兩橫兩縱快速路，打通南北、東西大動(dòng)脈。估價(jià)對(duì)象為住宅小區(qū)的配套商業(yè)房地產(chǎn)，因門(mén)前市政橋梁（南部快速路）建設(shè)，引橋部分抬高路面，遮擋了商業(yè)店面，造成有效客流量減少，租金下降。為了解決相關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)用情況，解決信訪糾紛，委托某房地產(chǎn)估價(jià)公司對(duì)減損價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2022年5月29日。請(qǐng)問(wèn)此房地產(chǎn)最適合選用什么估價(jià)方法進(jìn)行損害價(jià)值評(píng)估？簡(jiǎn)述估價(jià)技術(shù)思路。

4.指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤（本題10分，錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至0分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)）

本次估價(jià)背景情況如下：

××投資有限公司于2022年12月通過(guò)拍賣(mài)方式購(gòu)置了12000m2的辦公寫(xiě)字樓，并于2022年1月開(kāi)始裝修，在完成吊頂、墻面裝修后，公司資金周轉(zhuǎn)困難，于是和××銀行協(xié)商，欲將此辦公樓抵押給銀行，并委托了××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司評(píng)估，估價(jià)公司2022年3月28日-4月10進(jìn)行了估價(jià)作業(yè)，完成估價(jià)報(bào)告。

致估價(jià)委托人函

××銀行：

受貴銀行委托，我們對(duì)位于××市××區(qū)××路××號(hào)的××辦公房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)。估價(jià)目的是：為銀行提供價(jià)格參考依據(jù)而估價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。價(jià)值時(shí)點(diǎn)是：2022年3月28日。

經(jīng)過(guò)實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查，遵照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》等法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，選用收益法和比較法進(jìn)行了分析、測(cè)算和判斷，確定××辦公房地產(chǎn)在現(xiàn)有裝修完成后的價(jià)值為人民幣240000000元，大寫(xiě)金額人民幣貳億肆仟萬(wàn)元整。

報(bào)告使用人在使用本報(bào)告之前須對(duì)報(bào)告全文，特別是“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”認(rèn)真閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失！估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果、過(guò)程及有關(guān)說(shuō)明，請(qǐng)見(jiàn)《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》、《估價(jià)技術(shù)報(bào)告》。

××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司（公章）

法定代表人：×××（手簽）

二〇一八年三月二十四日

5.下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處（每指明1處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)1個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě)在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分）

房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

封面（略）

致估價(jià)委托人函

××老師：

受貴公司委托，我公司于2022年12月25日到2022年1月15日對(duì)貴公司坐落于××市××區(qū)××南岸二期（已建工程）房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)，現(xiàn)估價(jià)工作已完成。

根據(jù)貴公司與我公司雙方簽訂的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)協(xié)議，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。我公司按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求進(jìn)行估價(jià)，在該價(jià)值日期估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣33384萬(wàn)元（大寫(xiě)為人民幣叁億叁仟叁佰捌拾肆萬(wàn)元整）?，F(xiàn)隨函附上《××市××區(qū)××南岸二期（已建工程）房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》一式兩份，請(qǐng)查收。

指錯(cuò)：1.致函對(duì)象錯(cuò)誤，應(yīng)是××公司，而不是××老師

2.致估價(jià)委托人函中缺少價(jià)值時(shí)點(diǎn)

3.致估價(jià)委托人函中缺少估價(jià)方法

4.致估價(jià)委托人函中缺少三個(gè)價(jià)值的披露或只披露了市場(chǎng)價(jià)值未披露法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值

5.致估價(jià)委托人函中缺少落款公章、簽字和致函日期

目錄（略）

估價(jià)師聲明（略）

估價(jià)假設(shè)和限制條件

（一）假設(shè)條件

1.本次估價(jià)以委托方提供的估價(jià)資料真實(shí)合法為前提，若委托方提供的資料失實(shí)或有任何隱匿，本公司不承擔(dān)任何責(zé)任。

2.本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，并基于下列假設(shè)：

（1）不考慮特殊買(mǎi)家的額外出價(jià)；

（2）交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益；

（3）交易雙方掌握必要的市場(chǎng)信息，在充裕的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行交易；

（4）交易雙方具有一定的房地產(chǎn)交易知識(shí)，交易條件公開(kāi)且不具有排他性；

（5）該房地產(chǎn)能在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓。

3.本次估價(jià)未考慮租賃、查封、抵押等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響，并以估價(jià)對(duì)象處于完整權(quán)利狀態(tài)，并且保持整體和持續(xù)使用為前提。

（二）限制條件

1.本次估價(jià)所確定的房地產(chǎn)價(jià)值是在司法變賣(mài)（拍賣(mài)）目的的特定條件下形成的市場(chǎng)客觀合理價(jià)值，若改變估價(jià)目的則使用本報(bào)告無(wú)效。

2.本次估價(jià)未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變動(dòng)及遇到自然力或其他不可抗力時(shí)可能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響。

3.本次估價(jià)結(jié)果包括與房產(chǎn)不可分割的滿足其使用功能的水、電以及配套的所有相關(guān)輔助設(shè)施。

4.本估價(jià)結(jié)果專(zhuān)為此次評(píng)估目的所作，未經(jīng)本公司和估價(jià)人員同意，本報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得提供給除委托方、估價(jià)報(bào)告使用人及報(bào)告審查部門(mén)之外的單位和個(gè)人，也不得發(fā)表在任何公開(kāi)媒體上。凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，本公司和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

5.本報(bào)告價(jià)值時(shí)點(diǎn)為估價(jià)師實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象之日。

6.由于委托方未提供估價(jià)對(duì)象合法的建筑面積，房產(chǎn)面積是根據(jù)委托方提供的《商品房銷(xiāo)售窗口表》而來(lái)，如與房地產(chǎn)主管部門(mén)所認(rèn)定的面積不一致，應(yīng)以房地產(chǎn)主管部門(mén)所出具的法定面積為準(zhǔn)，其價(jià)值應(yīng)隨之作相應(yīng)的調(diào)整。

7.本次評(píng)估土地面積是依據(jù)抵押面積/規(guī)劃總建筑面積×總土地面積計(jì)算而來(lái)，如與土地主管部門(mén)認(rèn)定面積不一致，應(yīng)以土地主管部門(mén)所出具法定面積為準(zhǔn)。

指錯(cuò)：6.本次估價(jià)所確定的房地產(chǎn)價(jià)值是在司法變賣(mài)（拍賣(mài)）目的估價(jià)錯(cuò)誤，應(yīng)為在本次估價(jià)目的（為獲得抵押貸款額度提供參考依據(jù)）的特定條件下形成的市場(chǎng)客觀合理價(jià)值。

估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、估價(jià)委托人（略）

二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）

三、估價(jià)目的

為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

四、估價(jià)對(duì)象

（一）估價(jià)對(duì)象描述

1.房地產(chǎn)概況

估價(jià)對(duì)象北鄰××學(xué)院，南側(cè)為××路，西側(cè)××路，規(guī)劃用地面積16.5萬(wàn)m2，總建筑面積37.6萬(wàn)m2，容積率：1.9，綠化率48%。

項(xiàng)目由××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，建于2022年，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘為九成新，鋼混結(jié)構(gòu)，建筑物總層數(shù)為三十六層，估價(jià)對(duì)象為1～2層，用途為商業(yè)。根據(jù)委托方提供的資料和房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘查，估價(jià)對(duì)象所在的商業(yè)部分已完成竣工驗(yàn)收，室內(nèi)為簡(jiǎn)單裝修。

2.房地產(chǎn)狀況和權(quán)利

目前所有權(quán)人已領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》，根據(jù)委托方提供的《商品房抵押窗口表》，估價(jià)對(duì)象為××南岸二期部分房地產(chǎn)，本次評(píng)估面積為12000平方米，土地分?jǐn)偯娣e為6000平方米。

3.區(qū)域概況

3.1地理位置

估價(jià)對(duì)象位于××市××區(qū)××南岸二期1～2層，北鄰××學(xué)院，南側(cè)為××路，西側(cè)××路。

3.2交通狀況

估價(jià)對(duì)象附近有1路、16路、8路、82路等公交線路，距離最近的公交站約150米，交通十分便捷。

3.3商業(yè)繁華度

估價(jià)對(duì)象地處××市××區(qū)的核心地段，周邊配套設(shè)施齊全，××大廣場(chǎng)、蘇寧電器、美聯(lián)福超市、××超市等商場(chǎng)，吃喝玩樂(lè)都方便。

3.4公用基礎(chǔ)設(shè)施

估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域有工行、建行、農(nóng)行、中行，××醫(yī)療城，中小學(xué)：一小、四小、二中、八中、十一中。

大學(xué)：××院分校、××學(xué)院、××管理學(xué)院、××學(xué)院、××學(xué)院、××大學(xué)分校，公用配套設(shè)施齊全。

3.5環(huán)境質(zhì)量

估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域景觀環(huán)境較好，該區(qū)域適合商業(yè)、居住。

五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)

2022年12月25日（實(shí)地查勘完成之日）

六、價(jià)值類(lèi)型

本報(bào)告評(píng)估的價(jià)格為估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)滿足上述全部假設(shè)和限制條件下于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是指：

1.買(mǎi)賣(mài)雙方不因任何特殊利益抬高或降低房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值；

2.有一段合理交易時(shí)間；

3.在此期間房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定；

4.房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)符合國(guó)家法律規(guī)定。

指錯(cuò)：7.價(jià)值類(lèi)型錯(cuò)誤應(yīng)為房地產(chǎn)抵押價(jià)值（定義略）

七、估價(jià)原則

1.合法原則

合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面，在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和有關(guān)證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)；在其他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。

2.最高最佳使用原則

最高最佳利用是估價(jià)對(duì)象一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、經(jīng)過(guò)充分合理的論證，并能給予估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高價(jià)值的使用。它的一種具體表現(xiàn)，是以能使估價(jià)對(duì)象獲利最多的用途和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度來(lái)衡量。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分地發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。

3.替代原則

根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格中經(jīng)過(guò)相互影響與比較之后來(lái)決定的。房地產(chǎn)價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，受其他具有相同使用價(jià)值的房地產(chǎn)，即同類(lèi)型具有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格所牽制。換言之，具有相同使用價(jià)值、替代可能的房地產(chǎn)之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使價(jià)格相互牽制而趨于一致。

4.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則

房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，它是某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格。在不同時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則是指求取某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格，所以在評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，必須假定市場(chǎng)停止在價(jià)值時(shí)點(diǎn)上，同時(shí)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。

5.獨(dú)立、客觀、公正原則

獨(dú)立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上，評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)均是公平合理的價(jià)格。

指錯(cuò)：8.估價(jià)原則缺謹(jǐn)慎原則

八、估價(jià)依據(jù)（略）

九、估價(jià)方法

房地產(chǎn)估價(jià)常用的方法有比較法、成本法、收益法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法等幾種方法。

通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和類(lèi)似地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析，估價(jià)對(duì)象類(lèi)似地區(qū)具有較為活躍和成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，能夠收集到較為完整的可比實(shí)例資料，可以從可比實(shí)例的成交價(jià)格修正得出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格，因此確定市場(chǎng)比較法作為其中一種評(píng)估方法。

通過(guò)估價(jià)師對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查，能夠收集到較為完整的房地產(chǎn)建造成本資料，且運(yùn)用成本法能夠保守地測(cè)算估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)有價(jià)值，因此我們采用成本法作為本次估價(jià)的另一種方法。

方法定義（略）

指錯(cuò)：9.估價(jià)方法中，商業(yè)房地產(chǎn)未選勇收益法且沒(méi)有說(shuō)明理由；

十、估價(jià)結(jié)果

我公司嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，依據(jù)貴方提供的相關(guān)資料，選用適宜的估價(jià)方法，通過(guò)綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，進(jìn)行認(rèn)真測(cè)算，最終確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2022年12月25日滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為人民幣33384萬(wàn)元（大寫(xiě)為人民幣叁億叁仟叁佰捌拾肆萬(wàn)元整）。（四舍五入，取整至萬(wàn)元）

指錯(cuò)：10.估價(jià)結(jié)果中未說(shuō)明單價(jià)，僅披露了市場(chǎng)價(jià)值，未說(shuō)明法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值

十一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（略）

十二、實(shí)地查勘期（略）

十三、估價(jià)作業(yè)期

2022年1月4日到2022年1月15日

十四、未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析

雖然目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在調(diào)整階段，房地產(chǎn)價(jià)格有所松動(dòng)，但商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)近期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)很大。

指錯(cuò)：11.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析過(guò)于簡(jiǎn)單，沒(méi)有關(guān)注未來(lái)房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的風(fēng)險(xiǎn)等。

十五、估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析

變現(xiàn)能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。

（1）估價(jià)對(duì)象目前作為商業(yè)用房使用，法定用途為商業(yè)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，估價(jià)對(duì)象可分割轉(zhuǎn)讓。

（2）假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)估價(jià)對(duì)象時(shí)，因存在短期內(nèi)強(qiáng)制處分、潛在購(gòu)買(mǎi)群體受到限制及心理排斥等因素影響，其最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格要低，與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度為大約為10%～15%。

（3）假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)時(shí)，其變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類(lèi)、數(shù)額和清償順序與處置方式和營(yíng)銷(xiāo)策略等因素有關(guān)，一般來(lái)說(shuō)，以拍賣(mài)方式處置房地產(chǎn)時(shí)，變現(xiàn)時(shí)間短，但變現(xiàn)價(jià)格一般較低，變現(xiàn)成本高。在按合法程序處置標(biāo)的物時(shí)所發(fā)生的費(fèi)用一般包括：訴訟費(fèi)、保全費(fèi)、司法鑒定（評(píng)估）費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、拍賣(mài)時(shí)發(fā)生的公告費(fèi)、傭金、成交后辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)賣(mài)方應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用、適量的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。

指錯(cuò)：12.變現(xiàn)能力分析中缺少通用性分析、獨(dú)立使用性分析

估價(jià)技術(shù)報(bào)告

一、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析

1.項(xiàng)目概況

××南岸二期規(guī)劃用地面積16.5萬(wàn)m2，總建筑面積37.6萬(wàn)m2，容積率：1.9，綠化率48%。結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，停車(chē)位3000個(gè)。

2.估價(jià)對(duì)象房屋概況及權(quán)屬狀況

估價(jià)對(duì)象建于2022年，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘為九成新，鋼混結(jié)構(gòu)，建筑物總層數(shù)為三十六層，估價(jià)對(duì)象為1～2層，用途為商業(yè)。

根據(jù)委托方提供的資料和房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘查，估價(jià)對(duì)象所在的商業(yè)部分已完成竣工驗(yàn)收，室內(nèi)無(wú)裝修。

二、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析

目前所有權(quán)人已領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》，根據(jù)委托方提供的《商品房抵押窗口表》，估價(jià)對(duì)象為南岸二期房地產(chǎn)，本次評(píng)估面積為12000平方米，土地使用權(quán)面積為6000平方米。

土地概況及權(quán)屬狀況

××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2022年06月25日取得××開(kāi)發(fā)區(qū)××路以東南岸二期地塊的《國(guó)有土地使用證》，證號(hào)為××國(guó)用（2022）第03，土地登記用途為商業(yè)、住宅，土地使用權(quán)面積為16.5萬(wàn)m2，土地權(quán)屬性質(zhì)為國(guó)有出讓土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓年限：商業(yè)用地份額用地40年，住宅用地份額用地70年，自出讓人向受讓人交付土地之日起算。該地塊于2022年6月25日取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。2022年12月25日建成。

三、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析（略）

四、市場(chǎng)背景描述與分析（略）

五、估價(jià)方法適用性分析（略）4

是以一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的平均利潤(rùn)率，利潤(rùn)率取40%。投資利潤(rùn)為：

投資利潤(rùn)=（土地成本+建造成本+管理費(fèi)用+投資利息）×利潤(rùn)率

=（2347.76萬(wàn)元+3120萬(wàn)元+273.39萬(wàn)元+267.54萬(wàn)元）×0.4

=2403.48萬(wàn)元

1.2.5銷(xiāo)售稅費(fèi)

增值稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育附加費(fèi)、按銷(xiāo)售價(jià)格的5%計(jì)，則銷(xiāo)售稅費(fèi)為：銷(xiāo)售稅費(fèi)=（2347.76萬(wàn)元+3120萬(wàn)元+273.39萬(wàn)元+267.54萬(wàn)元+2403.48萬(wàn)元）×0.05=420.61萬(wàn)元

指錯(cuò)：19.未進(jìn)行銷(xiāo)售費(fèi)用的計(jì)算或未說(shuō)明不計(jì)算銷(xiāo)售費(fèi)用的理由。

20.成本法測(cè)算中，銷(xiāo)售稅費(fèi)計(jì)算錯(cuò)誤。

1.2.6建筑物折舊額

該建筑物無(wú)殘值，則建筑物的折舊額=（土地成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+投資利潤(rùn)）×5/40=（2347.76萬(wàn)元+3120萬(wàn)元+273.39萬(wàn)元+267.54萬(wàn)元+2403.48萬(wàn)元）×5/40=1051.52萬(wàn)元

1.2.7估價(jià)對(duì)象價(jià)值=土地成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+投資利潤(rùn)+銷(xiāo)售稅費(fèi)-建筑物折舊額

V=2347.76萬(wàn)元+3120萬(wàn)元+273.39萬(wàn)元+267.54萬(wàn)元+2403.48萬(wàn)元+420.61萬(wàn)元-1051.52萬(wàn)元=7781.26萬(wàn)元

指錯(cuò)：21.未說(shuō)明折舊采用年限法的理由，應(yīng)結(jié)合評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)觀察確定綜合成新率。計(jì)算建筑物折舊時(shí)，計(jì)算基數(shù)包括土地成本錯(cuò)誤。

2.采用比較法測(cè)算

2.1估價(jià)對(duì)象第一層測(cè)算過(guò)程

比較法即選取同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期成交的類(lèi)似用途房地產(chǎn)交易案例進(jìn)行交易情況、市場(chǎng)狀況、區(qū)位因素、實(shí)物因素修正，求取估價(jià)對(duì)象價(jià)格。

1）選取可比實(shí)例

針對(duì)估價(jià)對(duì)象的評(píng)估目的和其特點(diǎn)，經(jīng)過(guò)估價(jià)人員的調(diào)查及分析，選取三個(gè)與估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)相同、交易情況正常、用途相似、交易類(lèi)型相同、區(qū)位及實(shí)物因素條件相近、交易時(shí)間為近期的交易案例。

2）編制比較因素條件說(shuō)明表

（可比實(shí)例的具體房地產(chǎn)狀況描述略）

房地產(chǎn)價(jià)格比較因素條件說(shuō)明表

指錯(cuò)：22.比較法中缺少房地產(chǎn)權(quán)益因素修正，如土地剩余年限

23.比較法中樓層，人流應(yīng)屬于區(qū)位因素，不屬于實(shí)物因素

24.實(shí)物因素缺少凈高、建成年代、外觀、內(nèi)部格局、面積、基礎(chǔ)設(shè)施等因素的分析比較

3）根據(jù)因素比較表進(jìn)行價(jià)格修正及評(píng)估測(cè)算

價(jià)格修正及測(cè)算表

指錯(cuò)：25.公共配套描述相同打分不同

26.區(qū)位、實(shí)物各因素修正權(quán)重未說(shuō)明理由

27.物業(yè)管理、裝修描述相同，打分不同未說(shuō)明。

4）計(jì)算結(jié)果

指錯(cuò)：28.計(jì)算結(jié)果表格中，有“市場(chǎng)狀況調(diào)整”這一項(xiàng)，而前面給出“比較因素條件說(shuō)明表”、“價(jià)格修正及測(cè)算表”中沒(méi)有這一項(xiàng)，缺少市場(chǎng)狀況調(diào)整說(shuō)明，或者，市場(chǎng)狀況調(diào)整無(wú)依據(jù)。

29.可比實(shí)例三區(qū)位因素修正系數(shù)錯(cuò)誤，與前面表格不一致。

30.未說(shuō)明可比實(shí)例權(quán)重取值依據(jù)。

5）估價(jià)對(duì)象第一層評(píng)估單價(jià)為30911.33元/m2。

6）估價(jià)對(duì)象第一層評(píng)估總價(jià)為30911.33元/m2×6000m2=18546.8萬(wàn)元。

2.2估價(jià)對(duì)象第二層測(cè)算過(guò)程

1）根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律及營(yíng)業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù)，商場(chǎng)類(lèi)房地產(chǎn)第二層租金為第一層的80%～90%，本次評(píng)估第二層租金取第一層的80%。

2）比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象第二層單價(jià)：30911.33元/m2×80%=24729.06元/m2

3）比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象第二層總價(jià)：24729.06元/m2×6000m2=14837.44萬(wàn)元

估價(jià)對(duì)象總價(jià)值=18546.8+14837.44=33384.23萬(wàn)元

（六）估價(jià)結(jié)果確定

根據(jù)本人經(jīng)驗(yàn)，采用比較法和成本法評(píng)估的結(jié)果相差較大。采用比較法評(píng)估依據(jù)的基礎(chǔ)資料詳實(shí)，評(píng)估結(jié)果客觀可靠。成本法以成本累加為評(píng)估途徑，成本低并不一定表明效用和價(jià)值低，因此成本法結(jié)果僅作參考，本次評(píng)估以比較法評(píng)估結(jié)果為最終結(jié)果，即估價(jià)對(duì)象最終價(jià)格為人民幣33384萬(wàn)元（大寫(xiě)為人民幣叁億叁仟叁佰捌拾肆萬(wàn)元整）。（四舍五入，取整至萬(wàn)元）

附件

1.估價(jià)對(duì)象《國(guó)有土地使用證》復(fù)印件

2.估價(jià)對(duì)象《商品房預(yù)售許可證》復(fù)印件

3.估價(jià)對(duì)象《商品房抵押窗口表》復(fù)印件

4.估價(jià)對(duì)象《土地出讓合同》復(fù)印件

5.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件

6.《單位工程竣工驗(yàn)收證明書(shū)》復(fù)印件

7.委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

8.估價(jià)方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

9.估價(jià)方資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件

10.估價(jià)師資格證書(shū)復(fù)印件

指錯(cuò)：31.附件缺少

估價(jià)委托書(shū)復(fù)印件

附件中缺少可比實(shí)例位置圖

附件中缺少估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘情況和相關(guān)照片

附件中缺少估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款調(diào)查情況。

單選題（共10題，共10分）

6.2022年8月1日，某房地產(chǎn)估價(jià)公司對(duì)××市××區(qū)××路××號(hào)的在建商業(yè)大廈進(jìn)行了抵押評(píng)估。

1.估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)首先審核該在建商業(yè)大廈的合法性，要求委托人提供（）。

A.原規(guī)劃審批文件

B.房屋預(yù)售許可證

C.房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證

D.國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證

7.2022年8月1日，某房地產(chǎn)估價(jià)公司對(duì)××市××區(qū)××路××號(hào)的在建商業(yè)大廈進(jìn)行了抵押評(píng)估。

2.估價(jià)師擬采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，對(duì)于臨街商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值評(píng)估，適宜（）方法。

A.臨街商業(yè)房地產(chǎn)交易較活躍，適宜比較法

B.臨街商業(yè)房地產(chǎn)出租實(shí)例較多，適宜收益法

C.臨街商業(yè)房地產(chǎn)交易較活躍，出租實(shí)例多，既可選用比較法也可選用收益法

D.臨街商業(yè)房地產(chǎn)的建造成本資料完善，適宜成本法

8.2022年8月1日，某房地產(chǎn)估價(jià)公司對(duì)××市××區(qū)××路××號(hào)的在建商業(yè)大廈進(jìn)行了抵押評(píng)估。

3.估價(jià)的在建工程抵押價(jià)值為（）。

A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值

B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的變現(xiàn)價(jià)值

C.未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)格－拖欠承包人的建筑工程價(jià)款－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款

D.未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)格－拖欠承包人的建筑工程價(jià)款與實(shí)際成交價(jià)的差價(jià)

9.為提高××機(jī)場(chǎng)航油保障能力，保障擴(kuò)建后的××機(jī)場(chǎng)航油供應(yīng)，中國(guó)航空××油料有限責(zé)任公司經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)鋪設(shè)場(chǎng)外輸油管線。此輸油管線將在估價(jià)對(duì)象廠區(qū)內(nèi)設(shè)置定向鉆穿越入土點(diǎn)，在地下鋪設(shè)輸油管。根據(jù)《××市民用機(jī)場(chǎng)航空油料管線保護(hù)辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護(hù)范圍。在航油管線保護(hù)范圍內(nèi)，需建造建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)在征得市空港辦的同意，按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)用情況，便于管理部門(mén)制訂補(bǔ)償方案，故產(chǎn)生了本項(xiàng)目的評(píng)估。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2022年4月10日。

估價(jià)對(duì)象位于××區(qū)××大橋北側(cè)，××江西岸，為剩余使用年限37年的倉(cāng)儲(chǔ)用途房地產(chǎn)。涉及鋪設(shè)輸油管線的土地位于整個(gè)地塊的南部，且緊沿××大橋北側(cè)保護(hù)范圍線，全長(zhǎng)約280米，為狹長(zhǎng)的帶狀，鋪設(shè)輸油管線后，恢復(fù)場(chǎng)地并不改變?cè)瓩?quán)利人權(quán)屬。根據(jù)《××市民用機(jī)場(chǎng)航空油料管線保護(hù)辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護(hù)范圍，則涉及土地約2800平方米，約占總土地面積的5.67%，涉及10幢建筑物，根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)丈量，合計(jì)涉及需拆除的建筑面積為：2567.17平方米。該項(xiàng)目中涉及的地上建筑物根據(jù)要求必須予以拆除，屬不可修復(fù)的情況。其連帶的工業(yè)用地屬部分可修復(fù)的情況。

4.本次估價(jià)損害補(bǔ)償費(fèi)用主要包含（）。

A.倉(cāng)儲(chǔ)用地土地減損價(jià)值、建（構(gòu)）筑物價(jià)值、設(shè)備及貨物搬遷費(fèi)、經(jīng)營(yíng)收益損失補(bǔ)償

B.倉(cāng)儲(chǔ)用地土地價(jià)值、10幢建筑物價(jià)值

C.倉(cāng)儲(chǔ)用地土地價(jià)值、10幢建筑物價(jià)值、倉(cāng)儲(chǔ)用地的經(jīng)營(yíng)收益

D.倉(cāng)儲(chǔ)用地土地減損價(jià)值、建（構(gòu)）筑物價(jià)值、設(shè)備及貨物搬遷費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償

10.為提高××機(jī)場(chǎng)航油保障能力，保障擴(kuò)建后的××機(jī)場(chǎng)航油供應(yīng)，中國(guó)航空××油料有限責(zé)任公司經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)鋪設(shè)場(chǎng)外輸油管線。此輸油管線將在估價(jià)對(duì)象廠區(qū)內(nèi)設(shè)置定向鉆穿越入土點(diǎn)，在地下鋪設(shè)輸油管。根據(jù)《××市民用機(jī)場(chǎng)航空油料管線保護(hù)辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護(hù)范圍。在航油管線保護(hù)范圍內(nèi)，需建造建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)在征得市空港辦的同意，按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)用情況，便于管理部門(mén)制訂補(bǔ)償方案，故產(chǎn)生了本項(xiàng)目的評(píng)估。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2022年4月10日。

估價(jià)對(duì)象位于××區(qū)××大橋北側(cè)，××江西岸，為剩余使用年限37年的倉(cāng)儲(chǔ)用途房地產(chǎn)。涉及鋪設(shè)輸油管線的土地位于整個(gè)地塊的南部，且緊沿××大橋北側(cè)保護(hù)范圍線，全長(zhǎng)約280米，為狹長(zhǎng)的帶狀，鋪設(shè)輸油管線后，恢復(fù)場(chǎng)地并不改變?cè)瓩?quán)利人權(quán)屬。根據(jù)《××市民用機(jī)場(chǎng)航空油料管線保護(hù)辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護(hù)范圍，則涉及土地約2800平方米，約占總土地面積的5.67%，涉及10幢建筑物，根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)丈量，合計(jì)涉及需拆除的建筑面積為：2567.17平方米。該項(xiàng)目中涉及的地上建筑物根據(jù)要求必須予以拆除，屬不可修復(fù)的情況。其連帶的工業(yè)用地屬部分可修復(fù)的情況。

5.土地減損價(jià)值：由于并不改變?cè)瓩?quán)利人權(quán)屬，估價(jià)對(duì)象原來(lái)就處在××大橋北側(cè)保護(hù)范圍內(nèi)條件下是受輸油管線及××大橋保護(hù)帶雙重規(guī)劃限制影響，其減損價(jià)值評(píng)估的關(guān)鍵在于（）。

A.區(qū)分鋪建管線前、后條件下土地收益年限的影響

B.區(qū)分鋪建管線前、后條件下規(guī)劃限制影響

C.區(qū)分鋪建管線前、后條件下凈收益減少的影響

D.區(qū)分鋪建管線前、后條件下生產(chǎn)條件的影響

11.為提高××機(jī)場(chǎng)航油保障能力，保障擴(kuò)建后的××機(jī)場(chǎng)航油供應(yīng)，中國(guó)航空××油料有限責(zé)任公司經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)鋪設(shè)場(chǎng)外輸油管線。此輸油管線將在估價(jià)對(duì)象廠區(qū)內(nèi)設(shè)置定向鉆穿越入土點(diǎn)，在地下鋪設(shè)輸油管。根據(jù)《××市民用機(jī)場(chǎng)航空油料管線保護(hù)辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護(hù)范圍。在航油管線保護(hù)范圍內(nèi)，需建造建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)在征得市空港辦的同意，按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)用情況，便于管理部門(mén)制訂補(bǔ)償方案，故產(chǎn)生了本項(xiàng)目的評(píng)估。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2022年4月10日。

估價(jià)對(duì)象位于××區(qū)××大橋北側(cè)，××江西岸，為剩余使用年限37年的倉(cāng)儲(chǔ)用途房地產(chǎn)。涉及鋪設(shè)輸油管線的土地位于整個(gè)地塊的南部，且緊沿××大橋北側(cè)保護(hù)范圍線，全長(zhǎng)約280米，為狹長(zhǎng)的帶狀，鋪設(shè)輸油管線后，恢復(fù)場(chǎng)地并不改變?cè)瓩?quán)利人權(quán)屬。根據(jù)《××市民用機(jī)場(chǎng)航空油料管線保護(hù)辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護(hù)范圍，則涉及土地約2800平方米，約占總土地面積的5.67%，涉及10幢建筑物，根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)丈量，合計(jì)涉及需拆除的建筑面積為：2567.17平方米。該項(xiàng)目中涉及的地上建筑物根據(jù)要求必須予以拆除，屬不可修復(fù)的情況。其連帶的工業(yè)用地屬部分可修復(fù)的情況。

6.對(duì)于地上有建筑物的土地，因輸油管線工程造成土地減損價(jià)值可以利用（）估價(jià)；對(duì)于地上無(wú)建筑物的土地（）。

A.修復(fù)費(fèi)用法；存在價(jià)值減損

B.價(jià)差法；不存在價(jià)值減損

C.損失資本化法，不存在價(jià)值減損

D.標(biāo)準(zhǔn)價(jià)法；存在價(jià)值減損

12.為提高××機(jī)場(chǎng)航油保障能力，保障擴(kuò)建后的××機(jī)場(chǎng)航油供應(yīng)，中國(guó)航空××油料有限責(zé)任公司經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)鋪設(shè)場(chǎng)外輸油管線。此輸油管線將在估價(jià)對(duì)象廠區(qū)內(nèi)設(shè)置定向鉆穿越入土點(diǎn)，在地下鋪設(shè)輸油管。根據(jù)《××市民用機(jī)場(chǎng)航空油料管線保護(hù)辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護(hù)范圍。在航油管線保護(hù)范圍內(nèi)，需建造建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)在征得市空港辦的同意，按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)用情況，便于管理部門(mén)制訂補(bǔ)償方案，故產(chǎn)生了本項(xiàng)目的評(píng)估。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2022年4月10日。

估價(jià)對(duì)象位于××區(qū)××大橋北側(cè)，××江西岸，為剩余使用年限37年的倉(cāng)儲(chǔ)用途房地產(chǎn)。涉及鋪設(shè)輸油管線的土地位于整個(gè)地塊的南部，且緊沿××大橋北側(cè)保護(hù)范圍線，全長(zhǎng)約280米，為狹長(zhǎng)的帶狀，鋪設(shè)輸油管線后，恢復(fù)場(chǎng)地并不改變?cè)瓩?quán)利人權(quán)屬。根據(jù)《××市民用機(jī)場(chǎng)航空油料管線保護(hù)辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護(hù)范圍，則涉及土地約2800平方米，約占總土地面積的5.67%，涉及10幢建筑物，根據(jù)估價(jià)人