【下載后獲高清完整版-獨家優(yōu)質】物業(yè)管理實施細則及物業(yè)管理服務協議最新物業(yè)管理條例實施細則第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。

第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第三條國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。

第四條國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。

第五條國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

第二章業(yè)主及業(yè)主大會

第六條房屋的所有權人為業(yè)主。

1、業(yè)主：已經與出賣人簽訂房屋買賣合同并且入住使用房屋的，應當具有業(yè)主的權利;業(yè)主分為自然人業(yè)主與非自然人業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：

(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務;

2、業(yè)主權利：在物業(yè)管理企業(yè)提供的服務不符合合同約定時，有權拒絕支付物業(yè)管理費用，并有權提出賠償請求;

(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;

3、大會召開：30名業(yè)主聯名，即有權召開業(yè)主大會;

(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權;

(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權;

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業(yè)服務費用;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第八條物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。

第九條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

4、物業(yè)管理區(qū)域：物業(yè)管理區(qū)域可以按一幢樓或者多幢樓劃分，業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域有不同意見的，可以要求法院進行確認。

第十條同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

5、投票權：每套房屋有一個投票權，但是無論如何，一名業(yè)主的投票權不得超過10%;對于業(yè)主是公司或者其他法人的，如果法人之間存有關聯關系，則全部具有關聯關系的自然人業(yè)主與法人業(yè)主所具有的投票權之和不得超過15%。

6、發(fā)起：30名業(yè)主聯名可以發(fā)起召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會，發(fā)起人應當將業(yè)主大會章程、業(yè)主委員會章程、議事規(guī)則、財務管理規(guī)則、物業(yè)服務監(jiān)督規(guī)則等文章以郵件的形式送至物業(yè)所有的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門進行備案，如果房地產行政主管部門對備案內容提出修改建議，發(fā)起人應當根據修改建議進行補充更正，但此等修改建議僅限一次。

7、業(yè)主委員會：業(yè)主委員會成員只能是業(yè)主，對于夫妻雙方共同擁有房屋的，如果合同或者房屋所有權證書只寫明夫妻一方的，另外一方也可以加入業(yè)主委員會，但是夫妻雙方只能有一人加入業(yè)主委員會。物業(yè)管理區(qū)域的房地產開發(fā)企業(yè)人員可以加入業(yè)主委員會，但不得成為業(yè)主委員會主任。

8、銀行開戶：發(fā)起人在辦理完畢備案手續(xù)后，應當憑業(yè)主委員會章程、議事規(guī)則、財務管理規(guī)則到當地銀行辦理銀行開戶手續(xù)。

主體地位：業(yè)主委員會可以以自己的名義參與民事訴訟與仲裁，業(yè)主委員會所有的財產應當進行登記備案，并以其登記所有的財產獨立承擔民事責任。小區(qū)物業(yè)管理服務協議甲方：法定代表人：住所：聯系電話：傳真：電子郵箱：郵政編碼：統一社會信用代碼：乙方：住所：聯系電話：傳真：電子郵箱：郵政編碼：證件類型及編碼：甲乙雙方本著自由平等、誠實守信的原則,經過友好協商，根據《中華人民共和國合同法》的有關規(guī)定，就

小區(qū)物業(yè)管理服務事宜，在互惠互利的基礎上達成以下協議，并承諾共同遵守。第一條物業(yè)概況1．物業(yè)名稱為：

小區(qū)。2．物業(yè)類型為：

。3．地址：

市

區(qū)

街

號。4．主要設備設施：

。第二條物業(yè)管理服務范圍1．房屋建筑主體的管理房屋建筑主體部位即住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體柱、梁、樓板、屋頂等）、房外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等的養(yǎng)護和管理。2．房屋設備、設施的管理3．供電、配電系統（1）供電、配電高壓端設備養(yǎng)護、運行；（2）低壓配電設備養(yǎng)護、運行；（3）小區(qū)共用配電線路（不包括業(yè)主進戶接線以內部分）養(yǎng)護；（4）小區(qū)公用照明，包括樓內大堂、走廊、走火通道、電梯廳、電梯轎廂及室外照明等的檢查和維修；（5）備用發(fā)電機定期檢查、保養(yǎng)和試運行。4．供水、排水系統（1）小區(qū)供水水泵的檢查、養(yǎng)護、運行管理；（2）二次供水水池設施檢修；（3）小區(qū)內供水管道及樓內共用部分上水管道的檢修；（4）樓內共用排水管道，小區(qū)共用溝渠、池、井等的養(yǎng)護管理。5．電梯（1）電梯的日常保養(yǎng)和防護；（2）電梯定期檢修；（3）電梯按法規(guī)文件規(guī)定申報年檢；（4）電梯使用、運行管理，包括制訂管理規(guī)定和監(jiān)督管理。6．保安監(jiān)控系統、門禁系統（1）保安監(jiān)控系統、門禁系統的檢視、保養(yǎng)和運行監(jiān)控管理；（2）樓內可視對講系統的共用線路、設施的保養(yǎng)維修；（3）可視對講系統終端乙方室內部分的線路、設備的保養(yǎng)維修由乙方自行負責。7．消防管理（1）消防水泵的保養(yǎng)、檢查和運行管理；（2）消防監(jiān)控系統的保養(yǎng)、檢查管理；（3）消防設施的定期檢查和保養(yǎng)；（4）公共地方消防器材的定期檢查；（5）乙方應桉消防管理要求，負責配備室內家用消防器材。8．其他設備設施（1）公共場所的通風設備設施的保養(yǎng)和運行管理；（2）與小區(qū)的市政、電訊、有線電視、管道煤氣等單位保持溝通聯系。9．環(huán)境衛(wèi)生的管理（1）樓內公共部分的清潔，包括樓梯、大堂、天臺、電梯間、電梯轎廂的清潔；（2）小區(qū)內的道路、綠化地帶的清潔；（3）小區(qū)內化糞池清疏；（4）生活垃圾收集和清運；（5）乙方室內部分的保潔由乙方自行負責；（6）乙方因裝修而產生的建筑垃圾由乙方負責清運或委托甲方統一清運，費用由乙方負責；（7）乙方遺棄的大件家具、物品由乙方負責清運。10．綠化管理（1）公共綠地、花木、建筑小品的養(yǎng)護與管理；（2）乙方室內的盆栽植物養(yǎng)護管理由乙方自行負責，但應符合小區(qū)的管理規(guī)定，不得妨礙他人安全和有礙統一觀瞻。11．二次裝修管理（1）制訂小區(qū)二次裝修管理規(guī)定，并進行監(jiān)督執(zhí)行；（2）二次裝修前，乙方（住戶）需到管理處辦理裝修申報手續(xù)；（3）對乙方進行二次裝修施工圖審核；（4）對裝修施工人員和裝修施工材料出入小區(qū)進行管理；（5）對施工人員和運送材料使用電梯按二次裝修管理規(guī)定進行管理，必要時，做好電梯的防護工作；（6）對二次裝修現場進行檢查，檢查是否符合二次裝修現場管理規(guī)定；（7）乙方應配合甲方管理，并對乙方聘請的施工單位或人員違反規(guī)定造成他人人身安全、他人財產以及公共財產負最終責任；（8）乙方自行負責裝修施工產生的建筑垃圾清運出小區(qū)或委托甲方統一清運，費用由乙方負責。12．公共安全管理（1）負責大門崗、監(jiān)控中心

小時值班；（2）建立快速反應的消防、救護機制，協助政府消防及救護工作；（3）對公共安全、消防及其他突發(fā)事件協助緊急處理和救助；（4）為維護小區(qū)公共利益，制訂小區(qū)管理規(guī)定，負責小區(qū)公共秩序的管理。13．車輛交通管理（1）負責按小區(qū)管理規(guī)定管理車輛停放和交通；（2）負責保持小區(qū)道路通暢；（3）乙方應遵守小區(qū)車輛交通管理規(guī)定。14．圖紙、資料管理（1）管理本物業(yè)有關的工程圖紙；（2）管理竣工資料；（3）管理設備檔案，并按設備設施維修、更新、改造等進行資料更新；（4）乙方如變更聯系地址和電話號碼，必須通知甲方

小區(qū)管理處，以便及時更新聯系資料，確保聯系方式有效。15．接待、咨詢服務以多種方式與乙方溝通，接待乙方的咨詢、投訴以及求助。第三條物業(yè)管理費收費標準甲方向乙方收取物業(yè)管理費，物業(yè)管理費收費標準為人民幣

元／平方米／月，大寫：

（最后按物價局規(guī)定進行調整）。未包含公共水電費。計費面積最終以房產證登記的建筑面積（含共用面積分攤）為準。第四條物業(yè)管理費構成物業(yè)管理費由以下部分構成（以下涉及的費用構成部分均指為管理

小區(qū)物業(yè)所發(fā)生的費用支出）：管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；人員勞動保護用品和社會勞動保險費；行政辦公費用；物業(yè)管理單位固定資產折舊費；會計費用；人員教育培訓費用；雇傭聘請審計、律師咨詢費用；公共保險；保安服務費；環(huán)境保潔費；綠化管理費；公共地方零星維修養(yǎng)護費；共用設備維護保養(yǎng)費；管理酬金；稅項等。以上費用構成項目中不包括房屋共用部位，共用設施、設備等大中修、更新、改造的費用。第五條物業(yè)管理費收取起始日期從發(fā)展商發(fā)出的入伙通知書上確定的收樓之日起計收物業(yè)管理費。第六條公共水費、電費分攤1．公共水費包括小區(qū)水池清洗耗水、清潔用水、設備運轉耗水、消防耗水及其他公共地方（不包括商場、會所）發(fā)生的耗水費用。2．公共用電包括：差額電量（公共部分的變損、線損、表損的用電損耗）；大堂、電梯廳、消防樓梯、樓道等照明用電；電梯用電；生活水泵、消防水泵用電；公共庭院照明、大廈外立面照明、路燈等用電；消防系統、保安系統及通風系統等設備設施用電；清潔用電等。第七條費用的收取方式1．物業(yè)管理費及其他由物業(yè)公司定期收取或代收費用采用銀行自動劃賬方式收取，每季季初收取當季物業(yè)管理費。2．如因乙方原因導致費用繳交失敗或延遲，乙方將承擔相應的違約責任。第八條法律責任1．甲方未按本協議規(guī)定管理物業(yè)或管理不善，乙方有權要求甲方限期整改。2．甲方對其選定的第三方服務機構負責，因第三方原因造成乙方損失的，甲方承擔相應連帶賠償費任。3．乙方須按本協議規(guī)定交納物業(yè)管理費、公共水電費，每延遲一天，按拖欠額的千分之

支付滯納金，對于超過

個月不交納物業(yè)管理費用，甲方可向人民法院起訴要求限期交納，并可申請禁止乙方轉讓、出租和抵押直至拍賣該物業(yè)。4．乙方違反裝修規(guī)定的，甲方可要求乙方限期恢復或改正，使其符合規(guī)定要求；對已造成物業(yè)或他業(yè)主損害的，乙方負責賠償。甲方并根據相關法律法規(guī)的規(guī)定，申請有關行政主管部門予以處罰。5．乙方應確保其預留給甲方的聯系方式有效。如乙方通訊、聯系地址有變更，應及時通知到甲方

小區(qū)管理處。因通信聯絡方式失效造成的損失和責任由乙方負責承擔。6．乙方如違反小區(qū)管理規(guī)章，將承擔相