2002年全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析考試試題

-、問答題（30分）

（一）、某評估公司接受甲公司委托，對其擁有的一處自建房產(chǎn)進(jìn)行評估。估價(jià)目的為抵押。該房地產(chǎn)占

地面積為3500m2,總建筑面積為4500m2,2002年1月竣工。評估公司的評估結(jié)果為850元/m2。甲公司

拿到報(bào)告后頗感不解，因?yàn)槠鋵?shí)際投入的成本已達(dá)960元/m2,而且還未考慮開發(fā)利潤和利息，而評估公

司認(rèn)為自己的評估報(bào)告是合理的。請問評估公司有何理由認(rèn)為其評估結(jié)果是合理的？

（二）、某企業(yè)購得一已停工五年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中1-4層為商業(yè)裙樓，2-20層為住宅，裙樓部

分已完成部分設(shè)備安裝?，F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層的住宅部分向銀行申請抵

押貸款。請說明擬優(yōu)先選用的估價(jià)方法及技術(shù)路線，以及確定評估價(jià)值時(shí)的主要因素。

（三）、有一臨街商鋪要轉(zhuǎn)讓，建筑面積500m2,土地使用年限40年，自2000年10月13日起計(jì)。該商鋪

現(xiàn)已出租，租金為每月50000元，租期為2年，自2001年10月13日計(jì)。當(dāng)?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)租賃的綜合稅

率為租金收入的10%,現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為510萬元。假如你欲購買該商鋪用于出租，作為長期投資，期望收益

率為10%。請回答根據(jù)上述資料你能否決定購買？為什么？（假設(shè)估價(jià)時(shí)點(diǎn)在2002年10月，編者注）

二、選擇題（20分）

（一）、甲房地產(chǎn)公司擬投資開發(fā)一大型居住區(qū)，預(yù)計(jì)工程全部完工需要三年時(shí)間，目前市場對該類房地

產(chǎn)的需求較旺，但由于周圍正在規(guī)劃或建設(shè)較多的住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)在今后三年內(nèi)的住宅空置率會從目前的

2%上升至10%左右。問：

甲公司擬將其所擁有的該項(xiàng)目的部分土地向銀行申請抵押貸款，以下判斷中正確的是（

A、因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場需求較旺，采用假設(shè)開發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價(jià)時(shí);預(yù)計(jì)未來房屋售價(jià)，可適當(dāng)

比同類房屋售價(jià)高。

B、因?yàn)轭A(yù)計(jì)空置率會有較高的升幅，采用假設(shè)開發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價(jià)時(shí)，預(yù)計(jì)未來房屋售價(jià)，可適

當(dāng)予以降低。

C、該部分土地的價(jià)值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項(xiàng)目全部土地的價(jià)值。

D、該土地的價(jià)值是甲公司獲取土地時(shí)所支付的代價(jià)。

（二”賣房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了套裝修較陳舊的二手房買賣合同（以下稱合同1）

和房屋裝修合同（以下稱合同2）,合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時(shí)付清房款。交房后甲按

合同2進(jìn)行裝修，裝修工程共2個(gè)月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費(fèi)，5月25日付清

剩余購房款和60%的裝修費(fèi)，7月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報(bào)

買賣成交價(jià)格時(shí)，被認(rèn)定應(yīng)重新評估。請?jiān)谝韵聠栴}中選擇正確的答案：

1、估價(jià)時(shí)點(diǎn)是（）

A、2002年4月25日B、2002年5月25日C、2002年7月25日D、2002年7月25日以后的某一天

2、估價(jià)的價(jià)值范圍應(yīng)是（）

A、合同1規(guī)定的房款B、合同1規(guī)定的90%購房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的10%

C、合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的70%

D、合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的全部裝修費(fèi)

（三）、某商場土地為有償出讓取得，現(xiàn)擬整體出售，為此于2002年5月30日以收益法為主進(jìn)行了估價(jià)，

價(jià)值為1200萬元，后因故未能立即成交。2002年8月商場投資100萬元建成了一座自動扶梯用于連接商

場的一樓和二樓，隨后于2002年8月30日再次為出售商場而進(jìn)行評估，估價(jià)仍以收益法為主，估得商場

價(jià)值為1280萬元，問：

1、確定商場在2002年8月30日的交易價(jià)格的最終依據(jù)是（）

A、1200萬加100萬B、1280萬加100萬C、200萬D、1280萬

2、設(shè)以上最終確定的價(jià)格為P,若為投?；痣U(xiǎn)而對商場進(jìn)行估價(jià)，則評估價(jià)值為（）

A、PB、P加上商場的土地使用權(quán)價(jià)格

C、P減去商場的土地使用權(quán)價(jià)格D、P加上商場應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金

（四）、某工廠有一臨街廠房，占地面積900m2,用地性質(zhì)為國有劃撥用地，建筑面積為1800m2,建筑

物成新率為80%,房屋所有權(quán)證登記的用途為工業(yè)。根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場資料?，2001年5月該區(qū)域工業(yè)和

商業(yè)用途的土地市場價(jià)格分別為樓面地價(jià)650和1400元/m2,其中土地使用權(quán)出讓金為100和450元/m2。

2001年上半年同一條街上類似新改建的商業(yè)用房市場價(jià)格平均為建筑面積4250元/m2,而同期新建上述

廠房建筑物的重置價(jià)格為建筑面積1500元/m2。如果工廠將其廠房改造裝修為商業(yè)用房的話，需投入的總

費(fèi)用大約是建筑面積750元/m2。問：

1、如果按工業(yè)用途進(jìn)行評估，估價(jià)目的為保險(xiǎn)估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2001年5月9日，其合理的評估價(jià)值約

為（）萬元。

A、315.0B、216.0C、295.2D、333.0

2、假設(shè)上述規(guī)劃允許將其改造裝修成為商業(yè)用房，不考慮改造裝修投資的利息、利潤，估價(jià)時(shí)點(diǎn)同上，

該廠房的市場價(jià)格約為（）萬元。

A、603B、522C、450D、549

（五）、回答下列選擇題

1、下列說法中錯(cuò)誤的是（）

A、在假設(shè)開發(fā)法中，估算未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值不能采用成本法

B、在同一建筑工程估價(jià)項(xiàng)目中不能同時(shí)采用成本法和假設(shè)開發(fā)法

C、假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新建房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法

D、在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估中采用成本法評估出的價(jià)值不一定是保守的

2、商業(yè)物業(yè)所處的位置不同，租金會有較大的差異。在同一層商場內(nèi)，對其租金起最終決定作用的因素

是（）

A、是否靠近樓梯B、是否靠近拐角C、營業(yè)額的大小D、臨街面寬窄

3、下面估價(jià)目的的估價(jià)結(jié)果中肯定不是公開市場價(jià)值的是

A、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估B、房地產(chǎn)資產(chǎn)入股價(jià)值評估C、房地產(chǎn)抵押價(jià)格評估D、房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評估

三、指錯(cuò)題（40分）

封面及目錄（略）

致委托方函（略）

估價(jià)師聲明（略）

估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）

XX商業(yè)城部分商鋪估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、委托方：XX有限公司（法定代表、住所略）

二、估價(jià)方：XX房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所（法定代表、住所略）

三、估價(jià)對象

估價(jià)對象為XX商業(yè)城第三層的部分鋪位，即3001—3009號商鋪，總建筑面積為547.15m2。

XX商業(yè)城位于XX區(qū)XX路，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，共6層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分

鋁板貼面。該物業(yè)所處的宗地的地勢平坦，且形狀規(guī)則，內(nèi)部裝修檔次較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良

好。

XX商、業(yè)城為綜合性百貨商場。其中一層經(jīng)營化妝品及女裝，2層、3層經(jīng)營男女裝，4層

經(jīng)營家用電器及床上用品，5層為兒童樂園，6層為辦公及娛樂場所。

根據(jù)實(shí)地查勘及業(yè)主介紹,3層鋪位（3001—3009號）經(jīng)營男女裝，業(yè)主分別與“X"、“XX"、“XXX”

等品牌商家簽訂了租賃協(xié)議。

四、估價(jià)目的

為XX有限公司向銀行申請抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù)而評估估價(jià)對象的公開市場價(jià)值。

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

2004年6月20日

六、定義價(jià)值（略）

七、估價(jià)依據(jù)（略）

八、估價(jià)原則（略）

九、估價(jià)方法

估價(jià)人員深入細(xì)致地分析了估價(jià)對象特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的資料及所收集的相關(guān)資

料，在實(shí)際查勘和調(diào)研的基礎(chǔ)上認(rèn)為，估價(jià)對象為商業(yè)物業(yè)，此類物業(yè)在XX區(qū)房地產(chǎn)市場出售、出租案

例較多，故采用市場比較法及收益法進(jìn)行估價(jià)，并將兩種方法的估價(jià)結(jié)果加以綜合，確定最終價(jià)值。

十、估價(jià)結(jié)果

義）＜有限公司委托評估的位于路商業(yè)城三層的3001-3009號商鋪，建筑面積合計(jì)為547.15m2,該部

分房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值為398萬港元，折合人民幣為426萬元（港元：人民幣=1：L07）

H■■一、估價(jià)人員（略）

十二、估價(jià)作業(yè)日期（略）

十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）

估價(jià)技術(shù)報(bào)告

一、個(gè)別因素分析

XX商業(yè)城位于XX區(qū)XX路，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，共六層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分鋁板貼面。該

物業(yè)所處的宗地的地勢平坦，且形狀規(guī)則，內(nèi)部裝修檔次較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。

二、區(qū)域因素分析（略）

三、市場背景分析（略）

四、最高最佳使用分析（略）

五、估價(jià)方法選用（略）

六、估價(jià)測算過程

（一）、運(yùn)用市場比較法估價(jià)

由于同類物業(yè)的市場交易案例較多，選擇與估價(jià)對象狀況最為相似的三個(gè)可比實(shí)例作為參照，經(jīng)過充分

考慮各物業(yè)的差異并作出修正后，得出估價(jià)對象的價(jià)格。具體的估價(jià)測算過程如下：

1、交易情況修正

可比實(shí)例A、B、C均為正常價(jià)格，因估價(jià)對象情況一致，不進(jìn)行交易情況修正。

2、交易日期調(diào)整

有關(guān)統(tǒng)計(jì)部門的資料表明，2004年房地產(chǎn)的市場價(jià)格略有下降，但下降幅度較大的是高檔寫字樓和住宅。

上述三個(gè)可比實(shí)例均為商業(yè)用途，該類物業(yè)2002年交易價(jià)格比較平穩(wěn)，且交易日期比較接近，故不進(jìn)行

交易日期調(diào)整。

3、房地產(chǎn)狀況調(diào)整

可比實(shí)例A與估價(jià)對象屬于同一個(gè)區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價(jià)對象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略優(yōu)于

可比實(shí)例A；

可比實(shí)例B與估價(jià)對象屬于同?個(gè)區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價(jià)對象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略劣于

可比實(shí)例B；

可比實(shí)例C與估價(jià)對象屬于同一個(gè)區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價(jià)對象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略優(yōu)于

可比實(shí)例C；

市場比較法估價(jià)計(jì)算表

物業(yè)名稱：商'亞城三層商鋪估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2002年6月20日

項(xiàng)目名稱估價(jià)對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C

比較因素XX商業(yè)城XX酒店XX購物廣場XX大廈

交易情況正常正常正常正常

交易時(shí)間2002年6月2002年2月2002年5月2002年6月

位置(交通)XX區(qū)XX路XX大道XX大道XX大道

樓層3333

裝修較好較好普通較好

繁華程度(臨街)較高高.般高

成交價(jià)格750067007550

交易情況修正100100/100100/100100/100

交易日期修正100100/100100/100100/100

區(qū)域因素修正100100/103100/98100/102

個(gè)別因素修正100100/100100/95100/100

比準(zhǔn)價(jià)格(港元)728272977042

5、求取比準(zhǔn)價(jià)格

平均比準(zhǔn)價(jià)格單價(jià)=(7282+7197+7402)/3=7294港元/m2

故采用市場比較法估價(jià)商業(yè)城三層3001-3009號商鋪的公開市場價(jià)值總額為：

547.15m2x7294港元/m2=3990912港元

取整為399萬港元。

(二)、運(yùn)用收益法估價(jià)

由于預(yù)測未來收益水平比較穩(wěn)定，市場發(fā)展平穩(wěn)，有限年限使用，故采用下列收益法公式:

V=a/r[1-1/(1+r)n]資本化率取9%

(1)估算年租金收入

經(jīng)調(diào)查該區(qū)房地產(chǎn)市場相同檔次同類物業(yè)租金情況如下:

物業(yè)名稱物業(yè)地址月租金水平(元/月?m2建筑面積)

XX酒店二層XX大道90

XX大廈二層XX大道85

XX購物城二層XX大道80

平均租金:85

該物業(yè)客觀收入水平取人民幣85元/m2建筑面積?月(該費(fèi)用不包括水電費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi))，則年收益

為：85元/m2X12月=1020元/m2

(2)計(jì)算年出租費(fèi)用

維修費(fèi)：按年收益率3%計(jì)算，年維修費(fèi)=1020元/1112乂3%=30.6元/1112

房產(chǎn)稅：建筑物購建價(jià)格X70%X102%=65.1元/m2

保險(xiǎn)費(fèi)：建筑物投保時(shí)的購建價(jià)格X2.5%=19.4元/m2

營業(yè)稅金等：根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等稅費(fèi)合計(jì)取年租金收入的

16.576%,即：

1020元/m2X16.576=169.1元/m2

(3)估算年收益

1020-284=726元/m2

(4)求取收益價(jià)格

剩余使用年限為34年，則收益價(jià)格單價(jià)

V=736/9%[1-(1+9%)-34方]=7741港元/m2

(港元:人民幣=1：1.07)

故采用收益法估價(jià)商業(yè)城第三層3001-3009號商鋪的公開市場價(jià)值總額為：

7235港元/m2X547.15m2=3958465港元，取整為396萬港元。

七、估價(jià)結(jié)果確定

將上述兩種方法的估價(jià)結(jié)果采用算術(shù)平均法得出最終估價(jià)價(jià)值：

最終估價(jià)價(jià)值=(399+396)/2=398萬港元

綜上所述，XX商業(yè)城三層3001-3009號商鋪于2002年6月20日的公開市場價(jià)值為港幣叁佰玖拾捌萬

元整。

附件(略)

四、改錯(cuò)題：

甲公司欲抵押貸款，委托某估價(jià)公司為其擁有的某酒店進(jìn)行估價(jià)。該酒店共八層，每層建筑面積2000m2,

其中一層有600m2為酒店大堂，900m2出租用于咖啡廳，一層其他面積為酒店配套設(shè)施;其余各層為酒店客

房、會議室和自用辦公室。該酒店共有客房280間，每間建筑面積40m2,會議室5間，建筑面積共500m2,

自用辦公室3間，建筑面積共300m2。該評估公司了解到該地段同檔次酒店一層餐飲用途的正常市場價(jià)格

為建筑面積20000元/m2,同檔次的辦公樓的正常市場價(jià)格為建筑面積10000元/m2,當(dāng)?shù)赝瑱n次的酒店客

房每天的平均房價(jià)為250元，年平均入住率為60%,該酒店的正常經(jīng)營平均每月總費(fèi)用占客房每月收入的

40%,會議室的租金平均每間每日1000元，平均每間每月出租20天，當(dāng)?shù)鼐频觐愃品康禺a(chǎn)的資本化率為1

0%,該酒店剩余使用年限30年。下面為該估價(jià)公司估價(jià)技術(shù)報(bào)告的部分內(nèi)容，請指出錯(cuò)誤并改正：

一層餐廳和咖啡廳價(jià)格=20000X900=1800萬元

酒店客房每年總收益=250X280X365X(1-60%)=1022萬元

酒店會議室每年總收益=1000X20X12=24萬元

酒店年費(fèi)用=1022X40%=409萬元

酒店客房及會議室年凈收益=1022+24-409=637萬元

酒店客房及會議室價(jià)格=637/10%X[l-l/(1+10%)3。]=6005萬元

酒店辦公室價(jià)格=300X10000=300萬元

該酒店總價(jià)格=1800+6007+300=8107萬元

答案

(一)問答題：

(1)、答：1.評估的是公開市場價(jià)值或市場價(jià)格，是客觀合理的價(jià)格，而實(shí)際發(fā)生的成本可能超過社會

平均成本水平；2.估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)際成本發(fā)生時(shí)點(diǎn)有差異，價(jià)格會有變化：3.房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估應(yīng)采用

公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，但由于要考慮預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和抵押期間的耗損，因此其價(jià)值往往要比正常市場價(jià)格偏低。

因?yàn)楣纼r(jià)機(jī)構(gòu)接受某公司委托，估價(jià)目的為抵押貸款，而成為抵押物的房地產(chǎn)除具有本身固有特點(diǎn)外，乂

有一些新的特點(diǎn)，因此對其估價(jià)也有著不同點(diǎn)。1、注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估一般估價(jià)時(shí)點(diǎn)為

當(dāng)前，而抵押期限一般會有一年以上時(shí)間，一旦發(fā)生處分清償，存在預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；2、分析市場變現(xiàn)能力：

抵押物一旦發(fā)生處分清償，屬于強(qiáng)制執(zhí)行，要求快速變現(xiàn)，在房地產(chǎn)市場狀況較差的情況下，會對抵押物

處置價(jià)值造成較大的折減：3、考慮抵押期間的耗損：在抵押期較長或抵押物耐用經(jīng)濟(jì)年限較短的部分由

于抵押方的占用和使用會造成抵押物的耗損，引起價(jià)值的變化，在估價(jià)時(shí)應(yīng)予以分析、考慮。

綜上所述，在估價(jià)時(shí)應(yīng)則重對預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)加以考慮，采用保守性原則選擇估價(jià)的參數(shù)，因此估價(jià)結(jié)果是

合理的。

(2)、答：可優(yōu)先選擇假設(shè)開發(fā)法，同時(shí)也可采用成本法，然后進(jìn)行綜合調(diào)整。假設(shè)開發(fā)法的技術(shù)路線：

在建工程的價(jià)格取決于它完成后的價(jià)格再減去從未完成到完成所需投入的續(xù)建成本及管理費(fèi)用、投資利

息、銷售稅費(fèi)、續(xù)建投資利潤及買方購買稅費(fèi)。

成本法的技術(shù)路線：在建工程的價(jià)格是由其所投入的成本及相應(yīng)的利、稅所組成，將其各組成部分的價(jià)格

累加從而得出在建工程的價(jià)格。

在計(jì)算評估及確定估價(jià)結(jié)果時(shí)須考慮因素有：L可優(yōu)先采用假設(shè)開發(fā)法，再采用成本法；2.采用假設(shè)開

發(fā)法確定房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，商業(yè)裙房和住宅應(yīng)根據(jù)市場行情分析分別估價(jià)；3.應(yīng)按估價(jià)時(shí)點(diǎn)

的市場價(jià)值估算，不能按5年前的市場價(jià)值估算；4.應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法，要合理確定扣除項(xiàng)；5.應(yīng)考慮停

工造成的抵押物損耗及功能折舊對價(jià)值的影響。6.還應(yīng)考慮預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)(主要是對預(yù)期會降低估價(jià)對象價(jià)值

的因素進(jìn)行分析)并分析市場變現(xiàn)能力。

(3)、由于目前該商鋪出租具有收益，將該商鋪未來可以獲得的所有凈收益折現(xiàn)后累加，所的結(jié)果不應(yīng)小

于轉(zhuǎn)讓價(jià)格。根據(jù)該商鋪目前的收益、收益的年限及投資者的期望收益率可采用有限年的計(jì)算公式進(jìn)行測

算:(收益年限為40-2=38年)

V=a/rX[l-l/(l+r)"]=5X12X90%/10%[l-(l+10%)38)]=525.56萬

因?yàn)?25.56萬大于轉(zhuǎn)讓價(jià)格510萬，因此假設(shè)在該商鋪目前的租金水平不變、出租率達(dá)到或接近100%的

情況下，投資者購買該商鋪可以獲得所期望的收益。

另一種解答：不能決定購買。1.現(xiàn)租約期滿后的客觀租金水平不知道，故還需了解租金變化趨勢；2.租

約期滿后的客觀出租率不清楚，還需調(diào)查掌握；3.出租經(jīng)營成本的水平不清楚，還需調(diào)查掌握。

(給出兩種答案，這兩種答案都有其合理之處，目的是為了讓讀者拓展思緒，提醒注意培養(yǎng)從估價(jià)實(shí)務(wù)角

度考慮問題的意識。編者注)

(二)單項(xiàng)選擇題：

1(B)2(A)3(A)A(合同1是買賣合同，合同2是勞務(wù)合同，此間是要求買賣成交價(jià)格，應(yīng)

是合同1的價(jià)款。)4(D)5(C)6(B)(1500*80%*1800=2160000)7(C)8(B)9(D)10

(C)

(應(yīng)根據(jù)商場價(jià)格4250元乘1800平方，得出房地產(chǎn)價(jià)格，再減去地價(jià)后才乘以成新率(根據(jù)給出的商

業(yè)樓面地價(jià)可計(jì)算出土地價(jià)格)，得出折舊后的建筑物價(jià)值+土地價(jià)值-裝修改造費(fèi)用-土地出讓金=轉(zhuǎn)換用途

后的房地產(chǎn)價(jià)格)

(三)、指錯(cuò)題

1、估價(jià)對象描述未說明建筑物建成年月及土地的產(chǎn)權(quán)狀況。

2、未說明租賃期限及租賃協(xié)議對估價(jià)對象有無影響。

3、市場比較法中實(shí)例選用酒店不恰當(dāng)。

4、實(shí)例A、B、C的區(qū)域修正錯(cuò)誤。

5、實(shí)例的成交單價(jià)未說明是人民幣還是港元。

6、計(jì)算租金收入時(shí)不能參照不同樓層的租金。

7、計(jì)算租金收入時(shí)不能參照酒店的租金。

8、計(jì)算年收益未考慮空置率。

9、計(jì)算年費(fèi)用時(shí)未計(jì)算管理費(fèi)。

10、計(jì)算年費(fèi)用時(shí)不能計(jì)營業(yè)稅。

11、計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)按租金收入為基數(shù)。

12、未說明選用資本化率的依據(jù)。

13、技術(shù)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果未折為人民幣。

另一種答案：

1.估價(jià)對象描述中缺少房地產(chǎn)權(quán)利(權(quán)益)狀況的交代描述；

2.土地實(shí)物描述不全面；

3.建筑物實(shí)物描述不全面；

4.可比實(shí)例A為酒店三層，C為綜合樓三層，與估價(jià)對象的可比性應(yīng)加以說明；

5.可比實(shí)例成交價(jià)格未說明幣種；

6.市場比較法區(qū)域因素修正方向A、B、C均錯(cuò)（比反）了；

7.個(gè)別因素有差異，但可比實(shí)例A、C未作修正；

8.可比實(shí)例B、C的比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算數(shù)錯(cuò)；

9.現(xiàn)租約情況未交代清楚（應(yīng)考慮租賃協(xié)議），租約期內(nèi)、期外收益沒有區(qū)別計(jì)算，導(dǎo)致租金水

平計(jì)算不準(zhǔn)確；

10.收益法中確定租金時(shí)，選用的均為比較物業(yè)第二層租金，不妥；

11.確定客觀租金，應(yīng)通過比較調(diào)查物業(yè)與估價(jià)對象各因素的差異后確定；

12.未考慮正常出租率（空置率）因素；

13.收益法未分析未來收益變化趨勢；

14.計(jì)算年總費(fèi)用時(shí)未說明購建價(jià)格的來源及數(shù)額；

15.房產(chǎn)稅應(yīng)按租金收入的12%計(jì)算；

16.營業(yè)稅等費(fèi)率取16.576%,太高；

17.收益法可獲收益年限取34年未作說明；

18.收益法資本化率確定為9%未說明求取方法和理由；

19.采用收益法估價(jià)的結(jié)果計(jì)算錯(cuò)誤：

20.缺少確定估價(jià)結(jié)果的理由說明；

21.未扣管理費(fèi)。

（特意提供兩種版本答案，供讀者分析比較。所謂的標(biāo)準(zhǔn)答案是沒有的，正所謂仁者見仁，智者

見智，經(jīng)過自己的思考判斷得出的結(jié)論，只要符合房地產(chǎn)估價(jià)客觀規(guī)律和相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，

就肯定是對的，像這類題型所挑錯(cuò)誤只要不犯明顯的錯(cuò)誤，不會倒扣分，多多多益善。編者注）

（四）、改錯(cuò)題

1、酒店年總收益=250*280*365*60%=1533萬元

2、酒店會議室年總收益=5*1000*20*12=120萬元

3、自用辦公室價(jià)值計(jì)算重復(fù)，因其價(jià)值已包含在酒店的整體價(jià)值內(nèi)

4、計(jì)算總價(jià)格中的“酒店及會議室價(jià)格”不是6007萬，應(yīng)改為6005萬元。

【真題】2（X）3年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》試卷及答案

-、問答題（共3題，每題10分）

（-）具體說明公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)在成本法、收益法和假設(shè)開發(fā)法計(jì)算參數(shù)的選擇中分別是怎樣體現(xiàn)的。

（二）某公司一幢辦公綜合樓于1993年10月建成，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共7層，裙樓1、2層為

自營商鋪，3,層以上為公司辦公使用，土地使用權(quán)取得方式為劃撥。該公司擬以該幢辦公綜合樓整體抵

押貸款，需委托評估。請寫出應(yīng)選用的估價(jià)方法及估價(jià)技術(shù)路線。

（三）某正常生產(chǎn)的工廠位于某城布市區(qū)，距市中心直線距離約15km。土地面積7672m2；自用

生產(chǎn)車間建筑面積3300m2；辦公樓建筑面積1050m2；臨街商業(yè)用房建筑面積580m2,己出租。商

業(yè)用房的用地已于1995年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國有

劃撥土地。該廠已取得了國有土地使用證和房屋所有權(quán)證。現(xiàn)規(guī)劃部門己將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地

產(chǎn)開發(fā)商有意投資該宗土地，請房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)預(yù)測開發(fā)效益。

請問：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)搜集哪些資料？

二、單項(xiàng)選擇題（共4大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意）

（-）若您已通過全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試并注冊，在某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，現(xiàn)該房地產(chǎn)估

價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對某住宅小區(qū)進(jìn)行評估，并出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。

1.要完成一份合格的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，需要選用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)方法選用的表

述中，不正確的有（）。

A.同一估價(jià)對象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行評估

B.選用多種估價(jià)方法的評估結(jié)果可以采用加權(quán)平均法進(jìn)行綜合

C.若估價(jià)對象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)同時(shí)采用；若必須取舍，應(yīng)當(dāng)在估

價(jià)報(bào)告中說明并陳述理由

D.估價(jià)方法的選用必須征得委托人的同意

2.估價(jià)技術(shù)路線的確定，就是確定估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格形成的過程，反映其（）,

進(jìn)而確定需要采用的估價(jià)方法。

A.估價(jià)原則B.價(jià)格內(nèi)涵C.產(chǎn)權(quán)D.用途

（二）王先生有一幢私房，因資金緊缺欲以該房地產(chǎn)向銀行申請抵押貸款。為此，王先生找到與其相

熟的房地產(chǎn)估價(jià)師李某，欲請其評估。

3.在接洽過程中，李某可以承諾（）。

A.現(xiàn)場查勘后馬上口頭告知評估價(jià)格，之后再按約定提交正式估價(jià)報(bào)告

B.評估收費(fèi)給予優(yōu)惠，低于其他估價(jià)機(jī)構(gòu)的收費(fèi)水平

C.在王某與李某所在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂估價(jià)委托合同后，經(jīng)機(jī)構(gòu)同意和指派.由自己親自估價(jià)

D.由自己親自承接該估價(jià)業(yè)務(wù)，以個(gè)人名義出具估價(jià)報(bào)告

4.對該房地產(chǎn)評估的抵押價(jià)值應(yīng)是該房地產(chǎn)（）o

A.在抵押期終了時(shí)的價(jià)值B.設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的價(jià)值C.現(xiàn)時(shí)的市場價(jià)值D.未來拍賣、變現(xiàn)時(shí)的價(jià)值

（三）某房地產(chǎn)的現(xiàn)狀用途為商業(yè)用途，擬對該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。

5.若估價(jià)目酣為拆遷補(bǔ)償，該房地產(chǎn)應(yīng)按（）評估。

A.商、業(yè)用途B.工業(yè)用途。C.估價(jià)師確定的用途D.商業(yè)與工業(yè)混合用途

6.若委托方提供了上級公司允許該房地產(chǎn)改變用途的說明，但尚未辦理相關(guān)手續(xù)，進(jìn)行抵押貸款委托

評估時(shí)應(yīng)按（）評估。

A.商業(yè)用途B.工業(yè)用途C.估價(jià)師確定的用途D.委托方確定的用途

7.若委托方提供了城市規(guī)劃行政主管部門同意該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途的文件，但尚未辦理用地變更

手續(xù)，評估時(shí)應(yīng)假設(shè)估價(jià)對象用途為（）。

A.工業(yè)用途B.商業(yè)用途C.工業(yè)用途，且不考慮補(bǔ)地價(jià)因素的影響

D.商業(yè)用途，并考慮補(bǔ)地價(jià)因素的影響

8.若以改變用途的假設(shè)為前提進(jìn)行評估，需在估價(jià)的假設(shè)和限制條件中對估價(jià)結(jié)果進(jìn)行限制。以下說

法中，不正確的是（）。

A本次評估未考慮變更用途費(fèi)用對估價(jià)結(jié)果的影響

B.本次評估已考慮補(bǔ)地價(jià)因素對估價(jià)結(jié)果的影響并予以扣減

C.若估價(jià)對象變更用途未獲批準(zhǔn)，則估價(jià)結(jié)果不能成立：需另行評估

D.若估價(jià)對象變更用途未獲批準(zhǔn)，則估價(jià)結(jié)果應(yīng)適當(dāng)調(diào)整

（四）有一個(gè)大型購物中心，總建筑面積100000m2。現(xiàn)有一投資商欲整體購買該購物中心用于自

營或者出租，開發(fā)商也有意整體出售該購物中心，現(xiàn)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)其公開市場價(jià)值進(jìn)行評估。根

據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)市場已趨于飽和；根據(jù)城市規(guī)劃，該購物中心周邊同一供需圈內(nèi)未來還

將興建兩個(gè)大型購物中心；當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門發(fā)布的當(dāng)年房地產(chǎn)資本化率如卜表所示：

房地產(chǎn)類型低風(fēng)險(xiǎn)高風(fēng)險(xiǎn)

住宅3%?4%5%?6%

商業(yè)5%?6%7%?8%

工業(yè)4%~5%6%?7%

9.如果采用收益法評估該購物中心，資本化率的合理取值范圍應(yīng)是（）。

A.4%?5%B.5%?6%C.6%?7%D.7%?8%

10,根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果及該商業(yè)房地產(chǎn)的自身特點(diǎn)和區(qū)域因素，并結(jié)合估價(jià)的需要，根據(jù)你的經(jīng)驗(yàn),

判斷該商業(yè)房地產(chǎn)最可能的凈收益流量類型是（）。

A.前若干年內(nèi)等額或等比增長，剩余經(jīng)營期內(nèi)維持在一定水平B.在全部經(jīng)營期內(nèi)持續(xù)增長

C.在全部經(jīng)營期內(nèi)保持不變，D.前若干年內(nèi)遞增，之后遞減，最終將穩(wěn)定在一定水平

三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得3分,

本題全對得40分。每個(gè)錯(cuò)誤對應(yīng)一個(gè)序號，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計(jì)分）

XX商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告

報(bào)告封面及目錄（略）

致委托方函（略）

估價(jià)師聲明（略）

估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）

估價(jià)結(jié)果報(bào)告

,、委托方

XXXX商貿(mào)有限公司，法定代表人：XX,住所：XX市XX路XX號。

二、估價(jià)方

XXXX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表人：XXX,住所：XX市XX路XX號，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)

等級：X級

三、估價(jià)對象

1.XX商務(wù)樓位于XX市XX路XX號，四至XXXX,屬XXXX商貿(mào)有限公司所有XXXX商貿(mào)公司

1999年4月1日以出讓方式獲得XX商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月：1

日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。

XX商務(wù)樓為8層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積6611m2?？傆玫孛娣e2560m2?；I資金開

發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。

估價(jià)對象其他內(nèi)容描述（略）。

四、估價(jià)目的

評估XX商務(wù)樓市場價(jià)格，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。

五、估價(jià)時(shí)間

2003年4月1日

六、價(jià)值定義

本次估價(jià)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

七、估價(jià)依據(jù)（略）

八、估價(jià)方法

根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)、估價(jià)目的、房地產(chǎn)市場狀況及對所搜集資料的分析，首先采用收益法對其進(jìn)行

整體估價(jià)。然后采用成本法進(jìn)行評估，最后綜合兩種估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，確定估價(jià)對象的最終估價(jià)結(jié)果。

九、估價(jià)結(jié)果。

估價(jià)對象在2003年4月1目的市場價(jià)值為人民幣1682萬元（大寫:人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整）,

單價(jià)為人民幣2544元/m2（大寫：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整）。

十、估價(jià)人員（略）

十一、估價(jià)作業(yè)日期

2003年3月10日至2003年3月20日。

十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）

估價(jià)技術(shù)報(bào)告

一、個(gè)別因素分析（略）

二、區(qū)域因素分析（略）

三、市場背景分析（略）

四、最高最佳使用分析（略）

五、估價(jià)方法選用（略）

六、估價(jià)測算過程

（-）收益法估價(jià)測算過程

1.估算年有效毛收入根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載，估價(jià)對象總建筑面積6611m2,其中：1?6層

建筑面積各1000m2,7層建筑面積410m2。8層建筑面積201m2。1?2層、3?6層、7?8層的

建筑面積與使用面積之比分別是：1：0.80、1：0.75：1：0.70o估價(jià)人員通過對估價(jià)對象的類似房地

產(chǎn)出租經(jīng)營的租金水平調(diào)查得知，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的每平方米使用面積月租金分別為：

1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7、8層20元。另外，類

似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的空置及租金損失率分別為：1?3層10%,4?6層15%,7?8層

20%。

根據(jù)上述資料，估價(jià)對象年有效毛收入的計(jì)算如下：

（1）1層年有效毛收入：A=1000x100x0.8x12=96.00萬元

（2）2層年有效毛收入：B=1000x80x0.8x12x90%=69.12TJX

（3）3層年有效毛收入：C=1000x70X0.75x12=63.00萬元

（4）4層年有效毛收入：D=1000x60x0.75x12x85%=45.90萬元

（5）5層年有效毛收入：E=1000x40x0.75x12x85%=30.60萬元

（6）6層年有效毛收入：F=1000x30x12x85%=30.60萬元

（7）7、8層年有效毛收入：G=（410+201）x20x0.7x12x80%=8.21萬元；

年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G

=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21=343.43萬元

2.估算年運(yùn)營費(fèi)用。

（1）年土地使用費(fèi)：根據(jù)xx市規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)用于出租經(jīng)營的，應(yīng)按每年293元

/m2的標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用費(fèi)。貝小

年土地使用費(fèi)=293x2560=75.01萬元

（2）年管理費(fèi)：根據(jù)xx市規(guī)定，出租經(jīng)營物業(yè)接年租金的5%計(jì)支管理費(fèi)。貝IJ：

年管理費(fèi)=343.43x5%=17.17萬元

(3)年維修費(fèi)：按年租金收入的8%計(jì)支維修費(fèi)。貝小

年維修費(fèi)=343.43x8%=27.47元

(4)年保險(xiǎn)費(fèi)：按年租金收入的2%。計(jì)算。貝小

年保險(xiǎn)費(fèi)=343.43x2%。=0.69萬元

(5)年稅費(fèi)：根據(jù)XX市規(guī)定，出租經(jīng)營物些要繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)附加，其中:

房產(chǎn)稅為年租金收入的12%,營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加為年租金收入的5.5%。則：年稅

費(fèi)=343.43x(12%+5.5%)=60.10萬元

年運(yùn)營費(fèi)用=年土地使用費(fèi)+年管理費(fèi)+年維修費(fèi)+年保險(xiǎn)費(fèi)+年稅費(fèi)

=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10=18044萬元

3.估算年凈收入：

年凈收入2=年有效毛收入,年運(yùn)營費(fèi)用=343.43-180.44=162.99元

4.確定資本化率資本化率根據(jù)一年期的存款利率等因素確定為8%。

5.選用計(jì)算公式求出收益價(jià)格由于估價(jià)對象的收益年限為有限年。即n=40-5=35年，且凈收益每

年基本上固定不變，因此選用以下公式計(jì)算收益價(jià)格：

a[(1+r)n-1]

P=-------------------------

r(1+r)n

將上述相關(guān)數(shù)據(jù)：a=162.99,r=8%,n=35代入上述公式，即：

162.99x[(1+8)35-1]

P=-----------------------------------------

8%x(1+8%)35

=1899.58萬元

(二)成本法估價(jià)測算過程

1.估算土地價(jià)格根據(jù)Xx市基準(zhǔn)地價(jià)表及基準(zhǔn)地價(jià)修正法，估價(jià)對象土地使用權(quán)出讓期40年的基準(zhǔn)

地價(jià)為每平方米土地面積2860元，由于估價(jià)對象土地使用權(quán)從土地使用權(quán)出讓之日至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已經(jīng)過5

年，其減價(jià)率為5/40=12.5%,則估價(jià)對象土地價(jià)格為：

土地價(jià)格=2860x(1-12.5%)x2560=640.64萬元

2.估算建筑物現(xiàn)值：

建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)格-建筑物折舊

(1)建筑物重置價(jià)格。根據(jù)XX市客觀重置成本及相關(guān)因素，估價(jià)對象建筑物的重置單價(jià)(含紅線內(nèi)

市政配套費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)、利息、利潤)為1290元/m2。則建筑物重置總價(jià)為：建筑物重置總價(jià)

=1290x6611=852.82萬元。

(2)建筑物折舊。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的使用年限為60

年，殘值率為0。而估價(jià)對象建筑物已使用2年，則采用直線折舊法計(jì)算的折舊費(fèi)總額為：

建筑物折舊費(fèi)總額=建筑物重置總價(jià)x(1-殘值率)x已使用年/使用年限

=852.82x(1-0.5)x2/60=28.43萬元

(3)建筑物現(xiàn)值：

建筑物現(xiàn)值=852.82-28.43=824.39萬元

3.估算估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格：

估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物現(xiàn)值

=640.64+824.39=1465.03萬元

(三)估價(jià)結(jié)果的確定

以收益法的估價(jià)結(jié)果和成本法的估價(jià)結(jié)果的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格

的估價(jià)結(jié)果。即：

估價(jià)對象房地產(chǎn)總價(jià)=（1899.58+1465.03）/2=1682萬元（取整數(shù)）

估價(jià)對象房地產(chǎn)建筑面積單價(jià)=1682/0.6611=2544元/m2（取整數(shù)）

七、估價(jià)結(jié)果

經(jīng)過評估，XX商務(wù)樓在2003年4月1日的市場價(jià)值為人民幣1682萬元（大寫：人民幣壹仟陸佰

捌拾貳萬元整）。

附件（略）

四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)

算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分，本題最多扣至。分）

估價(jià)對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C

交易價(jià)格/（元加,）待估600068006900

交易時(shí)間2003.82003.52003.22003.1

交易情況000

配套設(shè)施情況-2+2+3

地理位置-3-10

房區(qū)域

地交通出行便利狀

因素-2+1+1

產(chǎn)況

狀環(huán)境、社區(qū)狀況000

況用途000

因個(gè)別容積率-1+2-1

素因素建筑形式-10+2

房屋內(nèi)裝修情況+1+2+3

注：上表中房地產(chǎn)狀況因素是以估價(jià)對象為基準(zhǔn)給出的，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）

于估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。

當(dāng)?shù)?003年1?8月房地產(chǎn)價(jià)格定基指數(shù)為：

1060、1062、1064、1065>1048、1046、1050、1051

比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算：

?、交易日期修正系數(shù)

1.KA=99.7%

2.KB=99.0%

3.KC=99.2%。

二、求取比準(zhǔn)價(jià)格

1.比準(zhǔn)價(jià)格A=6000x99.7%x100/100x100/98x100/97x100/98x100/100

x100/100x100/99x100/99x101/100=66177E/m2

2.比準(zhǔn)價(jià)格B=6800x99.0%x100/100x100/102x100/99x100/101x100/100

x100/100x100/102x100/100x100/100=6344壽m2

3.比準(zhǔn)價(jià)格C=6900x99.2%x100/100x100/103x100/100x100/101x100/100

x100/100x100/101x100/102x100/103=6201向m2

4.比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算結(jié)果：（6617+6344+6201）/3=6387元/m2

參考答案

一、問答題：

（-）答：1.公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的定義即在公開市場土最可能形成的價(jià)格或類似含義。

2.成本法中的主要參數(shù)：土地取得費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、專業(yè)管理費(fèi)用、利潤率。

3.收益法中的主要參數(shù)：潛在毛收入（毛收入、租金）、出租（空置）率、運(yùn)營費(fèi)用、資本化率。

4.假設(shè)開發(fā)法中的主要參數(shù)：未來開發(fā)完成后的價(jià)值、建筑安裝工程費(fèi)用、利潤率（或折現(xiàn)率）、工期。

5.以上參數(shù)均應(yīng)采用客觀合理的（正常）、社會平均水平的。

注：1.如只答參數(shù)的不給分

2.參數(shù)中答不全者視情況給分，多答者視情況給分。

（-）答：1.選用成本法、收益法和比較法中任兩種。

2.將兩種估價(jià)方法的結(jié)果進(jìn)行綜合分析后確定最終估價(jià)值。

3.收益法、市場比較法中商業(yè)、辦公用房應(yīng)分別評估。

4.答①：選用成本法時(shí)，地價(jià)構(gòu)成中不含土地使用權(quán)出讓金；

答②：評估完全產(chǎn)權(quán)條件的價(jià)值，然后扣除需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金；

答⑧：說明劃撥土地部分的房地產(chǎn)價(jià)值不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金價(jià)值；

5.收益法中土地使用年限應(yīng)采用該類出讓土地法定最高年限，并從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。

（三）答：1.現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況（物質(zhì)實(shí)體、區(qū)域和權(quán)益）資料；

2.規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或詳細(xì)規(guī)劃（或拆遷新建或改建的合法的最佳方案）（或技術(shù)經(jīng)濟(jì)指

標(biāo)）；

3.該地區(qū)居住物業(yè)的市場狀況（或發(fā)展趨勢）（或租金：售價(jià)水平）（或經(jīng)營期的現(xiàn)金流）資料；

4.該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費(fèi)用（或建造成本費(fèi)用供）

5.相關(guān)稅費(fèi)：

6.貸款利率；

7.該地區(qū)類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤水平；

8.該地區(qū)的拆遷政策法及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用；

9.市政配套費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用：

10.該地區(qū)土地出讓金（地價(jià)）的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

注：多答合理的可給分。

二、單項(xiàng)選擇題

（―）1.D2.B（二）3.C4.C（三）5.B6.B,7.D8.D（四）9.D10.D

三、指錯(cuò)題

1.估價(jià)時(shí)間用語錯(cuò)誤，應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)；

2.缺少估價(jià)原則；

3.估價(jià)方法中缺少選用的估價(jià)方法的定義；

4.未分析租金水平的變化趨勢；

5.一層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響；

6.三層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響；

7.六層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，來考慮使用面積系數(shù)；

8.年運(yùn)營費(fèi)用中不應(yīng)計(jì)算土地使用費(fèi)：

9.未說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、電、氣、熱等費(fèi)用；

10.保險(xiǎn)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，不應(yīng)以年租金收入為基數(shù)，應(yīng)以建筑物價(jià)值為基數(shù)計(jì)算；

11.資本化率取值未說明理由；

12.可獲收益年限錯(cuò)，應(yīng)為36年；

13.基準(zhǔn)地價(jià)修正法中，年期修正方法（公式）錯(cuò)；

14.基準(zhǔn)地價(jià)修正法中，已經(jīng)過年限錯(cuò)，應(yīng)為4年；

15.基準(zhǔn)地價(jià)修正法無評估過程，土地價(jià)格的內(nèi)涵未交代清楚；

16.未計(jì)算精裝修成本費(fèi)用（建安費(fèi)）：

17.建筑物折舊年限計(jì)算錯(cuò)（應(yīng)2/38）；

18.未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對建筑物價(jià)值的影響；

19.成本法中未考慮相關(guān)銷售費(fèi)用；

20.未說明估價(jià)結(jié)果確定的理由。

四、改錯(cuò)題

1.KA計(jì)算錯(cuò)，應(yīng)為：

1051/1048=100.3%

2.比準(zhǔn)價(jià)格A,房屋內(nèi)裝修情況修正系數(shù)比反，應(yīng)為：100/101

比準(zhǔn)價(jià)格：

A=6000x99.7%x100/100x100/98x100/97x100/98x100/100x100/100x100/99

X100/99X101/101=6487元/m2

3.比準(zhǔn)價(jià)格C,容積率修正系數(shù)錯(cuò)誤，應(yīng)為：100/99

比準(zhǔn)價(jià)格：

C=6900x99.2%x100/100x100/103x100/100x100/101x100/100x100/100

X100/99X101/102X100/103=6326元/m2

注：1.指出錯(cuò)誤未做改正計(jì)算（或計(jì)算結(jié)果錯(cuò)的）酌情給分。

2.將區(qū)域因素及個(gè)別因素下的4個(gè)因素的系數(shù)平均后作分母處理的不扣分。

2003年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試題及答案

一、問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的括號內(nèi)）

（一）具體說明公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)在成本法、收益法和假設(shè)法計(jì)算參數(shù)的選擇中分別是怎樣體現(xiàn)的。

答題要點(diǎn)：1、公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的定義即在公開市場上最可能形成的價(jià)格或類似含義（2分）

2、成本法中的主要參數(shù)：土地取得費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、專業(yè)管理費(fèi)用、利潤率（每項(xiàng)各0。5分，

共2分）

3、收益法中的主要參數(shù)：潛在