第2章地租理論與

區(qū)位理論知識目標(biāo)地租的概念級差地租和絕對地租區(qū)位理論及其應(yīng)用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的區(qū)位理論應(yīng)用2.1地租理論概述2.1地租理論一、根底理論〔一〕地租的含義什么是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“租〞所有生產(chǎn)要素在生產(chǎn)過程中獲得的超過本錢的報酬地租首先是一個經(jīng)濟(jì)范疇，是土地使用者為使用土地而支付給土地所有者的代價，這種代價可以以貨幣的形式表現(xiàn)出來，也可以是非貨幣形式，或者由使用土地的一方交易者提供等價資產(chǎn)或勞動。地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實現(xiàn)形式地租又是一個社會歷史范疇，在不同的社會形態(tài)下，由于土地所有權(quán)性質(zhì)的不同，地租的性質(zhì)、內(nèi)容和形式也有很大的差異〔二〕地租理論的產(chǎn)生和開展過程1、古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論威廉·配第亞當(dāng)·斯密大衛(wèi)·李嘉圖威廉.配第威廉·配第(WilliamPetty，1623-1687)是英國古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)創(chuàng)始人，統(tǒng)計學(xué)家。一生著作頗豐，主要有《賦稅論》〔寫于1662年，全名《關(guān)于稅收與捐獻(xiàn)的論文》〕，《獻(xiàn)給英明人士》〔1664〕，《政治算術(shù)》〔1672〕，《愛爾蘭政治剖析》〔1674〕，《貨幣略論》等。配第的經(jīng)濟(jì)思想就是所謂的“勞動是財富之父，土地是財富之母〞。亞當(dāng).斯密亞當(dāng)·斯密并不是經(jīng)濟(jì)學(xué)說的最早開拓者，他最著名的思想中有許多也并非新穎獨特，但是他首次提出了全面系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)說，為該領(lǐng)域的開展打下了良好的根底。因此完全可以說《國富論》是現(xiàn)代政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的起點。

大衛(wèi).李嘉圖1817年他發(fā)表了代表作《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)及賦稅原理》，他也因此成為當(dāng)時英國最著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家。1819年，他被選為英國下議院議員。他不僅揭露舊法規(guī)的弊病，主張進(jìn)行議會改革，還提出一系列經(jīng)濟(jì)主張，如反對谷物法，宣傳自由貿(mào)易，批評政府的財政政策和貨幣政策，建議進(jìn)行幣制改革等。

2、新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論克拉克的地租理論馬歇爾的地租理論約翰.貝茨.克拉克倡導(dǎo)靜態(tài)與動態(tài)兩種經(jīng)濟(jì)分析方法，對現(xiàn)代庸俗經(jīng)濟(jì)學(xué)有廣泛影響。應(yīng)用邊際原理于生產(chǎn)和分配領(lǐng)域，提出邊際生產(chǎn)率說，認(rèn)為工人工資水平的下降，是由于人數(shù)的增加；倡導(dǎo)動態(tài)利潤說，認(rèn)為利潤只存在于動態(tài)即開展著的經(jīng)濟(jì)之中，是對資本家采用新技術(shù)的報酬，企圖為資本主義高額壟斷利潤提供理論根據(jù)。阿爾弗萊德.馬歇爾馬歇爾的理論為現(xiàn)代西方微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)奠定了根底，并在20世紀(jì)30年代以前一直居于經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域中的支配和主導(dǎo)地位。著有《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》、《工業(yè)與貿(mào)易》、《貨幣、信用和商業(yè)》等。

時期代表人物主要觀點和貢獻(xiàn)17世紀(jì)中葉到19世紀(jì)初配第提出級差地租的最初概念。土地價格＝年租×21?？翁岢觥凹儺a(chǎn)品”學(xué)說。農(nóng)業(yè)中因自然界的幫助而生產(chǎn)的剩余產(chǎn)品（純產(chǎn)品）以地租的形式歸土地所有者所有。杜爾閣“純產(chǎn)品”是由農(nóng)業(yè)勞動者生產(chǎn)出來，由于土地私有權(quán)的存在使這部分“純產(chǎn)品”歸土地所有者所有。斯密系統(tǒng)地研究地租理論的古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家。研究了絕對地租、級差地租、建筑地租、第一性地租、派生性地租等。安德森提出了土地相對肥沃的概念。地租來源于生產(chǎn)土地產(chǎn)品的勞動。土地產(chǎn)品的價格決定地租，而不是相反。威斯特級差地租以土地耕種的下降序列為前提。土地產(chǎn)品的邊際收益是遞減的。李嘉圖在勞動價值論的基礎(chǔ)上闡明地租理論。只承認(rèn)級差地租，否認(rèn)絕對地租的存在。19世紀(jì)上半葉薩伊提出“三位一體”的分配論：工資是勞動的補償；利息是資本的補償；地租是使用土地的補償。馬爾薩斯地租是自然對人類的賜予。杜能（屠能）創(chuàng)建農(nóng)業(yè)區(qū)位論。主要研究級差地租I中由于位置的優(yōu)劣不同而產(chǎn)生的地租。19世紀(jì)下半葉馬克思恩格斯把勞動價值論貫徹到地租理論的始終。資本主義地租是剩余價值的轉(zhuǎn)化形式之一。地租分為3種形式：絕對地租；級差地租；壟斷地租。土地價格是地租的資本化。20世紀(jì)初到20世紀(jì)下半葉馬歇爾創(chuàng)立均衡價格論。地租只受土地需求的影響而決定于土地的邊際生產(chǎn)力?？死说刈馐峭恋剡@個生產(chǎn)要素對產(chǎn)品的生產(chǎn)所作的一種貢獻(xiàn)。地租是一種“經(jīng)濟(jì)盈余”。胡佛建立了競價曲線理論。這種理論同時處理不同類型土地使用的競標(biāo)。阿蘭索解決了城市土地地租、地價的計算問題。丁伯根土地的影子價格?？低新寰S奇土地的影子價格。薩繆爾森地租是否成為決定價格的成本，取決于觀察問題的角度。哥德伯戈欽洛依用制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法對城市地價進(jìn)行分析。保羅.薩繆爾森薩繆爾森的研究范圍橫跨經(jīng)濟(jì)學(xué)、統(tǒng)計學(xué)和數(shù)學(xué)多個領(lǐng)域，他對經(jīng)濟(jì)學(xué)的三大組成局部——政治經(jīng)濟(jì)學(xué)、部門經(jīng)濟(jì)學(xué)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)，都有獨到的見解；他把凱恩斯主義和傳統(tǒng)的微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)結(jié)合起來，形成“新古典綜合學(xué)派〞的理論體系；他還一直熱衷把數(shù)學(xué)工具運用于靜態(tài)均衡和動態(tài)過程的分析，以物理學(xué)和數(shù)學(xué)論證推理方式研究經(jīng)濟(jì)，為數(shù)理經(jīng)濟(jì)學(xué)的現(xiàn)代化作出了奉獻(xiàn)。卡爾·海因里希·馬克思

德國政治家、社會主義理論家、作家、革命家、哲學(xué)家，馬克思主義的創(chuàng)始人之一，國際無產(chǎn)階級運動的領(lǐng)袖。全世界無產(chǎn)階級的偉大導(dǎo)師和領(lǐng)袖。2.2馬克思的地租理論一、馬克思主義的地租理論馬克思著重考察了資本主義農(nóng)業(yè)地租，科學(xué)地解釋了地租產(chǎn)生的原因、條件和源泉馬克思主義認(rèn)為，在農(nóng)業(yè)的資本主義生產(chǎn)關(guān)系中涉及到三個階級之間的關(guān)系。一是土地所有者；二是租地的農(nóng)場主〔資本家〕；三是農(nóng)業(yè)雇傭工人。1、級差地租級差地租是經(jīng)營較優(yōu)土地的農(nóng)業(yè)資本家所獲得的，并最終歸土地所有者占有的超額利潤，其來源是產(chǎn)品個別生產(chǎn)價格與社會生產(chǎn)價格的差額，由于這種地租與土地等級相聯(lián)系，故稱為級差地租造成土地等級差異大致有三個原因：一是不同地塊在豐度、肥力上具有差異性二是不同地塊的地理位置即區(qū)位存在差異性三是同一塊土地上連續(xù)投資產(chǎn)生的勞動生產(chǎn)率也有差異性馬克思將由于土地豐度〔肥力〕和位置差異產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的級差地租稱為級差地租I。將由于在同一地塊上各個連續(xù)投資的勞動生產(chǎn)率差異所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的級差地租稱為級差地租II?！?〕級差地租I〔2〕級差地租II表：級差地租I的形成土地等級投入資本（元）平均利潤（元）產(chǎn)量（單位）個別生產(chǎn)價格（元）社會生產(chǎn)價格（元）級差地租I（元）全部產(chǎn)品單位產(chǎn)品全部產(chǎn)品單位產(chǎn)品劣100002000400120003012000300中100002000500120002415000303000優(yōu)100002000600120002018000306000表：級差地租II的形成土地等級投入資本（元）平均利潤（元）產(chǎn)量（單位）個別生產(chǎn)價格（元）社會生產(chǎn)價格（元）級差地租II（元）全部產(chǎn)品單位產(chǎn)品全部產(chǎn)品單位產(chǎn)品劣100002000400120003012000300優(yōu)100002000600120002418000306000（I）優(yōu)等地上追加投資1000020007001200017.1421000309000（II）2、絕對地租馬克思把這種只要使用所有者的土地絕對需要支付的地租稱為絕對地租絕對地租的實體表現(xiàn)為農(nóng)業(yè)中的超額利潤，其來源有兩種不同的情況：一是在農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成低于社會平均有機(jī)構(gòu)成的條件下，絕對地租來源于土地產(chǎn)品價值高于其生產(chǎn)價格的差額二是農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成趕上甚至超過工業(yè)的條件下，絕對地租只能來源于土地產(chǎn)品的市場價格高于其價值的差額表：絕對地租的形成生產(chǎn)部門資本有機(jī)構(gòu)成剩余價值（剩余價值率為100％）平均利潤（平均利潤率為20％）產(chǎn)品價值生產(chǎn)價格絕對地租工業(yè)部門80C＋20V20201201200農(nóng)業(yè)部門60C＋40V4020140120203、壟斷地租壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租。某些土地具有特殊的自然條件，能夠生產(chǎn)某些特別名貴又非常稀缺的產(chǎn)品這些產(chǎn)品就可以按照不僅大大超過生產(chǎn)價格，而且也超過其價值的壟斷價格出售。這時的壟斷價格只由購置者的購置欲望和支付能力決定3.3城市地租理論城市地租根本理論〔一〕城市地租的含義所謂城市地租是指住宅經(jīng)營者或工商企業(yè)為建筑住宅、工廠、商店、銀行、娛樂場所，租用城市土地而交付給土地所有者的地租〔二〕城市級差地租城市級差地租產(chǎn)生的條件也是土地等級不同。這種等級表現(xiàn)在土地位置距市場中心的遠(yuǎn)近，交通是否方便，人口流量是否足夠大，配套設(shè)施是否齊全等方面城市土地位置的優(yōu)劣決定著企業(yè)距離市場的遠(yuǎn)近、運輸時間的長短和運費的上下城市土地位置的優(yōu)劣決定著市場容量的大小商業(yè)地租是城市地租最典型的形態(tài)，商業(yè)對土地位置最為敏感。作為商業(yè)地租實體的超額利潤是與商業(yè)企業(yè)所在位置所決定的顧客密度及其營業(yè)額等指標(biāo)成正相關(guān)的城市土地位置優(yōu)劣不同必然產(chǎn)生不同的級差生產(chǎn)力，較優(yōu)位置土地的級差生產(chǎn)力必然轉(zhuǎn)化為超額利潤。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，土地所有權(quán)和使用權(quán)的壟斷及其別離，使這種超額利潤轉(zhuǎn)化為城市級差地租。城市土地和農(nóng)村土地一樣也可以進(jìn)行集約經(jīng)營，即在同一塊土地上進(jìn)行連續(xù)追加投資，由于各次追加投資生產(chǎn)率的不同，形成了級差生產(chǎn)力，這種級差生產(chǎn)力也必然轉(zhuǎn)化為級差超額利潤，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為城市級差地租?！踩吵鞘薪^對地租和壟斷地租1、城市絕對地租城市同樣存在絕對地租。城市土地所有權(quán)由國家壟斷，任何企業(yè)、單位、個人要使用城市土地，都必須向土地的所有者交納地租。這個由所有權(quán)的壟斷而必須繳納的地租就是城市絕對地租。城市絕對地租與農(nóng)村絕對地租相比具有不同的特點。城市絕對地租主要由使用城市土地的二、三產(chǎn)業(yè)提供的，城市土地是作為二、三產(chǎn)業(yè)活動的場所、基地、立足點和空間條件使用的，它的優(yōu)劣評價尺度主要由位置確定2、城市壟斷地租城市壟斷地租，是指城市中由某些特殊地塊的稀有功能帶來的生產(chǎn)經(jīng)營商品的壟斷價格所形成的壟斷超額利潤轉(zhuǎn)化來的地租壟斷地租是一種以真正的壟斷價格為根底的地租，這種壟斷價格既不是由商品的生產(chǎn)價格決定，也不是由商品的價值決定，而是由購置者的需要和支付能力決定三、地租與城市房地產(chǎn)〔一〕地租與房地產(chǎn)價格1、地租與土地價格土地價格就是指能帶來同地租等量的利息的貨幣額，即地租的資本化2、地租和房地產(chǎn)價格地租對房地產(chǎn)價格有著非常重大的影響?？梢哉f地租變動直接影響著房地產(chǎn)價格，引起房地產(chǎn)價格上下波動。在其他條件不變時，地租水平提高，將使房地產(chǎn)價格上漲，反之，地租水平降低，將使房地產(chǎn)價格下降〔二〕地租與城市房地產(chǎn)開發(fā)地租水平的上下，進(jìn)而土地價格的上下是影響房地產(chǎn)開發(fā)本錢的重要因素地租是城市土地使用者選擇用地的信號和指標(biāo)城市地租的特征城市地租在量上一般應(yīng)高于農(nóng)業(yè)地租區(qū)位極差地租是城市地租的主要形式商業(yè)用地地租是城市地租的典型形態(tài)城市地租有相當(dāng)大的壟斷性城市土地投資的地租效應(yīng)具有明顯的外部性2.4區(qū)位理論一、土地區(qū)位和區(qū)位理論〔一〕區(qū)位概念及區(qū)位理論的開展關(guān)于區(qū)位概念，一般有狹義和廣義兩種用法狹義的區(qū)位概念是指特定地塊〔宗地〕的地理和經(jīng)濟(jì)空間位置及其與相鄰地塊的相互關(guān)系廣義的區(qū)位概念是指人類一切活動，包括經(jīng)濟(jì)的、文化教育的、科學(xué)衛(wèi)生的一切活動以及人們的居住活動的空間布局及相互關(guān)系區(qū)位理論就是研究地塊地理和經(jīng)濟(jì)空間位置分布、相互關(guān)系及其影響因素的學(xué)說屠能〔杜能〕韋伯克里斯塔勒自19世紀(jì)下半葉至20世紀(jì)40年代，是區(qū)位理論形成和得到初步開展的階段。杜能、韋伯、克里斯塔勒、廖什等都為區(qū)位理論的形成和開展做出了奉獻(xiàn)。但他們的理論受到社會實踐條件的局限，研究對象是單個的或某一方面的經(jīng)濟(jì)客體。根本不涉及動態(tài)變化。隨著社會的開展，區(qū)位理論正不斷更新和開展，為解決和解釋實際問題發(fā)揮了重要作用。主要表現(xiàn)在三個方面：工業(yè)化和城市化與區(qū)位理論的開展〔1〕區(qū)位理論叢單個經(jīng)濟(jì)的區(qū)位決策，開展到地區(qū)總體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及其模型的研究?！?〕從推導(dǎo)抽象的純理論模型轉(zhuǎn)為力求接近實際的區(qū)域分析和建立在實際中應(yīng)用的模型?！?〕區(qū)位決策客體除工業(yè)、農(nóng)業(yè)、市場外，又加進(jìn)了范圍更加廣泛的第三產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)代科技與區(qū)位理論的開展數(shù)字模型的廣泛建立、計算機(jī)技術(shù)的大量使用、遙感技術(shù)的應(yīng)用高薪技術(shù)產(chǎn)業(yè)的興起于區(qū)位理論的開展技術(shù)、信息、智力〔人才〕、環(huán)境農(nóng)業(yè)區(qū)位論19世紀(jì)初德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜能創(chuàng)立了關(guān)于農(nóng)業(yè)布局的學(xué)說。這一理論上在西方國家比較流行的農(nóng)業(yè)布局理論之一。其主要內(nèi)容可以概括為以下幾個方面?！惨弧掣炯僭O(shè)孤立國是假設(shè)一個與世隔絕的國家。在這里，只有一個中心城市，全國各地的農(nóng)產(chǎn)品都要以這個城市作為主要的銷售市場；在這里土壤肥沃性相同，氣候、地形等完全一致；城鄉(xiāng)間唯一的交通手段就是馬車；各地農(nóng)業(yè)經(jīng)營者的能力和技術(shù)條件相同；孤立國與外界隔絕；農(nóng)作物的經(jīng)營目的是謀取最大利益；市場上農(nóng)產(chǎn)品的價格、勞動者的工資、資本的利息都固定不變。

農(nóng)業(yè)區(qū)位論根據(jù)上述假設(shè)，生產(chǎn)某種農(nóng)產(chǎn)品的總本錢除運費這一項外，其他都是一樣的，這樣市場銷售價格也是一樣的。越靠近市場即城市的企業(yè)其總本錢就越小，純收益就越大，反之那么相反。在這種情況下，在什么地方種植何種農(nóng)作物最為有利，完全取決于利潤，而利潤由農(nóng)業(yè)生產(chǎn)本錢、農(nóng)產(chǎn)品的市場價格與把農(nóng)產(chǎn)品運到市場上的運費等三個因素決定?！捕持饕獌?nèi)容在以上這些假設(shè)條件下，杜能認(rèn)為農(nóng)產(chǎn)品的利潤〔P〕是由農(nóng)業(yè)生產(chǎn)本錢〔E〕、農(nóng)產(chǎn)品市場價格〔V〕和農(nóng)產(chǎn)品的運費〔T〕三個因素決定的。用公式表示為：利潤=農(nóng)產(chǎn)品市場價格－農(nóng)業(yè)生產(chǎn)本錢－運費P=V-(E+T)杜能運用這一公式分析了城市周圍土地利用類型以及農(nóng)業(yè)集約化程度，得出的結(jié)論是：城市周圍土地的利用類型以及農(nóng)業(yè)集約化程度都是隨著距離的遞遠(yuǎn)呈帶狀變化，圍繞城市形成一系列同心圓，這些同心圓被稱為“杜能圈〞。

農(nóng)業(yè)區(qū)位論圖畜牧業(yè)三圃式農(nóng)業(yè)區(qū)谷草農(nóng)業(yè)區(qū)輪作農(nóng)業(yè)區(qū)林業(yè)區(qū)自由農(nóng)業(yè)區(qū)圖2—1杜能圈杜能圈共有六個同心圓，如以下圖所示。第一圈：自由農(nóng)業(yè)區(qū)，距城市最近，生產(chǎn)易腐，不適于長途運輸或者重量大、單位重量價值低，需及時消費的農(nóng)產(chǎn)品，如蔬菜、鮮奶和園藝作物等，其集約度和收益最高；第二圈：林業(yè)區(qū)，其單位產(chǎn)品體積、重量大、運費高，提供薪碳、木材等；第三圈：輪作農(nóng)業(yè)區(qū)，以集約方式種值農(nóng)作物，實行二年輪作，提供土豆、牲畜及谷物等；第四圈：谷草農(nóng)業(yè)區(qū)，提供小麥、玉米、稻谷及畜產(chǎn)品等；第五圈：三圃式農(nóng)業(yè)區(qū)，耕地劃為三塊，分別種植黑麥、大麥及休閑地；第六圈：畜牧業(yè)區(qū)，純牧區(qū)，主要放牧。以上六圈外的荒地，由于距離市場太遠(yuǎn)，作為獵用。杜能圈的修正〔三〕杜能理論的奉獻(xiàn)杜能對農(nóng)業(yè)區(qū)位論的研究從級差地租出發(fā)，說明了市場距離對于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)集約程度和土地利用類型的影響，并得出結(jié)論：農(nóng)業(yè)布局應(yīng)該按由近到遠(yuǎn)配置不同的作物，其經(jīng)營方式也應(yīng)由粗放到集約變化。

農(nóng)業(yè)區(qū)位論約翰·海因里希·馮·杜能〔約翰·杜能〕德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家。曾就讀于格廷根大學(xué)。邊際生產(chǎn)率說的前驅(qū)。被認(rèn)為是經(jīng)濟(jì)地理學(xué)和農(nóng)業(yè)地理學(xué)的創(chuàng)始人。杜能系統(tǒng)地分析了農(nóng)業(yè)分布，認(rèn)為在土地肥沃程度相等條件下，由于農(nóng)場距離都市遠(yuǎn)近不同，因而農(nóng)業(yè)經(jīng)營方式也不同，農(nóng)業(yè)收益就有差異，從而論證級差地租。還認(rèn)為資本主義條件下增加投資，不僅能增加資本收入，也可提高工資。

主要著作有《孤立國同農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系》〔簡稱《孤立國》〕三卷。

德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家韋伯第一個完整地提出了工業(yè)區(qū)位的理論，并在當(dāng)時產(chǎn)生了相當(dāng)廣泛的影響，被公認(rèn)為是工業(yè)區(qū)為理論的奠基者，其代表作為《工業(yè)區(qū)位論》。工業(yè)區(qū)位論〔一〕根本概念韋伯在理論中首先提出和分析了“區(qū)位因素〞的概念，認(rèn)為區(qū)位因素可以劃分為三類：一般性區(qū)位因素和特殊性區(qū)位因素，即對每一種工業(yè)生產(chǎn)都有一定意義的因素和只對某些部門才有意義的因素。區(qū)域因素、集聚因素和分散因素：區(qū)域因素決定企業(yè)的布局，而集聚因素和分散因素影響企業(yè)的聯(lián)合性與協(xié)作性。自然技術(shù)因素和社會文化因素等。

工業(yè)區(qū)位論韋伯的工業(yè)區(qū)位理論的主要思想是通過運輸、勞動力及集聚因素相互關(guān)系的分析與計算，找出工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)本錢最低的點作為工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。工業(yè)區(qū)位論〔二〕主要內(nèi)容——三個法那么工業(yè)區(qū)位選擇應(yīng)遵循的三個法那么：區(qū)位選擇原則運輸區(qū)位法則勞動力區(qū)位法則集聚（分散）法則

工業(yè)區(qū)位論1.運輸區(qū)位法那么韋伯認(rèn)為廠址應(yīng)選擇運輸本錢最低的地點運費決定于兩個因素：一是距離遠(yuǎn)近，與運費成正比；二是原料性質(zhì)，是常見性還是稀有性原料。當(dāng)原料指數(shù)<1時，即采用稀有純粹原料，其運進(jìn)工廠的物質(zhì)總重量小于運出工廠產(chǎn)品的總重量，為節(jié)約運費，生產(chǎn)地應(yīng)設(shè)在消費地。當(dāng)原料指數(shù)>1時，即運進(jìn)工廠的物質(zhì)總重量大于運出工廠產(chǎn)品的總重量，如金屬冶煉、食品加工等，為節(jié)省運費，生產(chǎn)地應(yīng)設(shè)在稀有性原料產(chǎn)地附近。當(dāng)原料指數(shù)=1時，即采用純原料，其運進(jìn)工廠的物質(zhì)總重量與運出工廠產(chǎn)品的總重量相等，工廠既可選擇原料產(chǎn)地，也可選擇消費地或兩者之間的任何一點。2、勞動力區(qū)位法那么假定一個工廠，從運輸本錢出發(fā)，選擇某一區(qū)位作為理想的廠址，但發(fā)現(xiàn)別處的工資較低。于是需要把增加的運輸本錢和節(jié)約的工資比照。如果每噸本錢所增加的運輸本錢大于所節(jié)省的工資本錢，不應(yīng)當(dāng)遷移；如果每噸本錢所增加的運輸本錢小于所節(jié)省的工資本錢，那么應(yīng)把廠址遷至工資較低地區(qū)。韋伯在分析勞工本錢對工業(yè)區(qū)位影響時，提出了勞工本錢指數(shù)、地域重量和勞工系數(shù)的概念。勞工本錢指數(shù)是指每生產(chǎn)單位重量產(chǎn)品的平均工資本錢；地域重量是指每生產(chǎn)單位重量產(chǎn)品所運輸?shù)闹亓?。結(jié)論是勞工系數(shù)越大，工業(yè)區(qū)位越容易被工資低廉地區(qū)的吸引；反之亦然。3、集聚因素當(dāng)工業(yè)的集聚和分散帶來的利益或節(jié)約超過離開運輸本錢最小或工資本錢較低的位置而追加的費用，那么工業(yè)選址由集聚因素決定。集聚經(jīng)濟(jì)效益的產(chǎn)生原因有：由于工廠企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大所帶來的大生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益或能節(jié)約的本錢。幾個工廠集中于一個地點能給各工廠帶來專業(yè)化的利益。集聚因素帶來了外部經(jīng)濟(jì)利益的增長。韋伯的區(qū)位三角圖圖中三角形的一個角M是市場，其他兩個角S1和S2是原料產(chǎn)地生產(chǎn)將不會在三角形以外,因為這將產(chǎn)生不必要的運輸在三角區(qū)以內(nèi)運費最低點應(yīng)在何處,決定于每種原料所需的數(shù)量和每一種在加工中損失重量的特點如果兩種原料所需數(shù)量相同,但其中一種失重較多,那么生產(chǎn)地點應(yīng)設(shè)在靠近離失重多的原料產(chǎn)地如果兩種原料失重情況相同,但其中一種原料使用數(shù)量較多,那么生產(chǎn)將設(shè)在使用較多原料的附近阿爾弗雷德·韋伯韋伯工業(yè)區(qū)位論的背景與目的韋伯〔AlfredWeber，1868—1958〕是德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他于1909年出版了《工業(yè)區(qū)位論：區(qū)位的純理論》一書，從而創(chuàng)立了工業(yè)區(qū)位論。韋伯提出工業(yè)區(qū)位論的時代，是德國在產(chǎn)業(yè)革命之后，近代工業(yè)有了較快開展，從而伴隨著大規(guī)模人口的地域間移動，尤其是產(chǎn)業(yè)與人口向大城市集中的現(xiàn)象極為顯著的時代。中心地說是關(guān)于城市區(qū)位的一種理論，產(chǎn)生于一戰(zhàn)后的西歐城市化和工業(yè)化迅速開展的歷史時期，由德國地理學(xué)家克里斯塔勒首創(chuàng)。學(xué)說的主要目的是探索和揭示城鎮(zhèn)分布的“安排原那么〞，即決定城鎮(zhèn)數(shù)量、規(guī)模和分布的原那么，根本論點認(rèn)為，城市形成于一定數(shù)量的生產(chǎn)地中的中心地，是向周圍區(qū)域居住的人口供給物品和勞務(wù)的地點，而且不同級別的中心地應(yīng)遵循一定的等級分布規(guī)律。中心地說〔中心地理論〕〔一〕根本概念中心地和中心地職能：中心地是向居住在它周圍的居民提供各種貨物和效勞的地方，一般是指城鎮(zhèn)的所在地；其職能是指由中心地提供的貨物和效勞的種類。人口門檻：一個企業(yè)為維持經(jīng)營活動所必須賺取的最低收入，將這一最低收入界限比喻為企業(yè)的門檻。由于企業(yè)的經(jīng)營收入與企業(yè)周圍居住的人口數(shù)量直接相關(guān)，因此，可以以人口數(shù)來計算，即可以維持一家企業(yè)單位所需的最低人口數(shù)來代替最低收入，這個最低收入就稱為人口門檻?！簿S持一家企業(yè)單位所需的最低人口數(shù)〕貨物的最大銷售距離中心地說〔中心地理論〕〔二〕主要內(nèi)容假設(shè)條件：這里為“均值平原〞，土地肥沃，資源分布、人口分布均勻，對貨物需求、消費方式都是一致的，無邊界；有一個統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，交通費和距離成正比，朝各個方向移動都可行；生產(chǎn)者和消費者都屬于經(jīng)濟(jì)行為合理的人；消費者離他們居住地最近的中心地購置他們所需的貨物和效勞，他們?yōu)榇烁冻龅膶嶋H價格等于貨物的銷售價格加上來往的交通費用。中心地說〔中心地理論〕主要因素自然條件和環(huán)境方面的因素交通因素效勞設(shè)施人口經(jīng)濟(jì)社會文化

如果A商店和B商店的等級相同，那么位于兩個商店之間的李軍選擇哪一個商店來獲取他所想得到的效勞呢？如果A商店與李軍家之間隔有一條河流或山，這時李軍家會選擇哪個商店呢？一般都會選擇離家最近或最方便到達(dá)的那一家。這就叫“就近原那么〞。A商店B商店李軍家假設(shè)一個村莊有510人,而維持一個小店生存所需的最低效勞人數(shù)為50人,請問該村一般擁有幾家這樣相同規(guī)模的小店?為什么?六邊形效勞網(wǎng)格的形成每個供給點的效勞范圍為什么由圓形變成了后來的六邊形？在一個地區(qū)，假設(shè)在其他條件都相同的前提下，消費者要獲取自己想得到的效勞，只考慮距離的遠(yuǎn)近問題。這樣，便形成了以每個供給點為中心的圓形的效勞范圍，這說明每個供給點的效勞范圍和門檻人口都是大致相同的。中心地是指為周圍居民提供商品和效勞的場所。在實際生活中，中心地可以是城市，也可以是城市內(nèi)的商業(yè)中心。假設(shè)你是三個圓相切的中心空白區(qū)域的人，你該去哪里買商品呢？那么最終一個小店的效勞范圍又呈什么形狀呢？如果每個供給點的效勞范圍都是圓形相切卻不重疊的話，圓與圓之間就會存在空白區(qū)。這里的消費者如果都選擇最近的供給點來尋求效勞的話，空白區(qū)又可以分割成三局部，分別屬于離其最近的供給點?？死锼顾照J(rèn)為，市場原那么是中心地布局的重要原那么，在理想化的均質(zhì)平原上，消費者購置商品和享受效勞，一般選擇最接近的中心地，中心地效勞范圍在空間上呈六邊形，中心地那么位于正中。如想在圖中區(qū)域同設(shè)置一大型超市，最好的選址應(yīng)該是哪里？商品等級與市場效勞范圍如油、鹽、醬、醋等人們經(jīng)常需要的商品，價格低，經(jīng)營此類低等級商品的商店彼此距離小，效勞范圍小，數(shù)目多；而衣帽、手表、彩電等商品，不是經(jīng)常需求，價格相對較高，經(jīng)營此類高等級商品的商店彼此距離大，效勞范圍大，數(shù)目少。中心地等級與效勞范圍中心地按其提供的貨物或效勞的等級，分等級。中心地等級越高，提供的貨物數(shù)量越多越全、商品等級也高，這類中心地的數(shù)量越少，效勞范圍也越大，效勞距離也越遠(yuǎn)。1.理論：假想模式2.實際：3.應(yīng)用：區(qū)域規(guī)劃，城市建設(shè)，商業(yè)網(wǎng)點的布局如：北京商業(yè)中心的布局，荷蘭圩田居民點的設(shè)置中心地理論的應(yīng)用1.中心地的效勞范圍不存在呈正六邊形的圖形〔原因：地形、人口密度和交通〕2.中心地的效勞范圍有可能發(fā)生重疊3.中心地的效勞范圍大小有變化4.中心地不一定在其效勞范圍的正中心5.六邊形的嵌套規(guī)律客觀存在中心地理論的應(yīng)用北京城的開展北京是一座歷史古城，北京城商業(yè)網(wǎng)點的長期開展變化就表達(dá)了中心地的思想。其中同級商業(yè)網(wǎng)點的布局，其效勞范圍大致呈現(xiàn)為正六邊形，說明其滿足了中心地理論要求的商業(yè)中心布局是合理的。中心地理論的應(yīng)用荷蘭人圩田模式荷蘭人在圍海造田得來的圩田上規(guī)劃居民點時，也成功地應(yīng)用了中心地理論，但它并沒有完全按六邊形嵌套的模式來布置。政府在圩田上規(guī)劃的是一個居民點體系，由三個級別組成；在安排各級居民點的空間位置時同級居民點之間的距離大致相當(dāng)，高級別的居民點那么布置在較低級別居民點的中間?？死锼顾盏聡?jīng)濟(jì)地理學(xué)家。生于貝爾內(nèi)克，卒于哥尼斯坦因。曾在埃爾朗根大學(xué)執(zhí)教。他提出了關(guān)于城市區(qū)位的中心地學(xué)說，補充和開展了屠能的農(nóng)業(yè)區(qū)位論和A.韋伯的工業(yè)區(qū)位論。對人文地理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、區(qū)域規(guī)劃和城市規(guī)劃產(chǎn)生重大影響，促進(jìn)了理論地理學(xué)的開展。著有《南部德國的中心地》等。二、區(qū)位理論在房地產(chǎn)中的應(yīng)用房地產(chǎn)區(qū)位因素1、自然條件和環(huán)境大致包括地形地貌、地質(zhì)、水文、氣候、沿江沿湖臨?？可降茸匀粭l件以及資源狀況(主要指礦產(chǎn)資源和旅游資源等)2、交通和通訊城市內(nèi)部的交通和通訊城市對外部別的城市、地區(qū)以及國家的交通和通訊3、根底設(shè)施指除交通、通訊以外的其他生產(chǎn)、生活和社會效勞等根底設(shè)施狀況，如道路的質(zhì)量、煤氣、電力、通訊、供水設(shè)施的完善程度、污水污物和垃圾的排放處置能力等4、人口和經(jīng)濟(jì)集聚人口密度，包括常住人口、上班人口和流動人口經(jīng)濟(jì)集聚程度，即商業(yè)、銀行、保險、咨詢、效勞業(yè)、運輸、旅游等行業(yè)開展程度居住、出行、采購、娛樂、旅游等條件狀況5、社會文化居民消費水平、結(jié)構(gòu)和習(xí)慣居民文化道德水平、勞動力素質(zhì)文化教育和科學(xué)研究機(jī)構(gòu)開展?fàn)顩r上述五方面區(qū)位因素中，第二、三、四、五是經(jīng)濟(jì)區(qū)位因素，是長期社會經(jīng)濟(jì)開展的結(jié)果這些因素可以歸結(jié)為：(1)運輸距離(原材料、燃料采購、產(chǎn)品銷售)、運輸時間、運輸本錢(2)市場容量及其開展?jié)摿?3)信息資源利用(4)先進(jìn)管理經(jīng)驗和科學(xué)技術(shù)的吸納采用(5)談判交易的方便最終可歸結(jié)為本錢、交易費用和利潤房地產(chǎn)區(qū)位選擇選擇商業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位的標(biāo)準(zhǔn)：1.應(yīng)處于商業(yè)區(qū)，以利于利用其外部經(jīng)濟(jì)效益。2.鄰接或道路狀況良好，即至少要一面臨街，道路標(biāo)準(zhǔn)較高。3.交通及通信要方便。4.有足夠的人口。5.有較好的增值潛力。選擇居住房地產(chǎn)區(qū)位的標(biāo)準(zhǔn)周圍應(yīng)有優(yōu)雅、舒適、清凈的自然環(huán)境，如臨水及靠近綠地那么更好交通、通信和人際交往方便生活效勞配套設(shè)施齊全有便利的購物、出行條件有良好的社區(qū)文化環(huán)境，包括完善的文化娛樂設(shè)施，健康積極的風(fēng)俗習(xí)慣和良好的治安狀況有較高的增值潛力區(qū)位選擇中應(yīng)注意的幾個問題房地產(chǎn)開發(fā)投資量大，回收期長，投資地點即區(qū)位的選擇準(zhǔn)