安居工程建設(shè)項目項目名稱：乾縣安居工程建設(shè)項目工作階段：可行性研究i安居工程建設(shè)項目可行性研究報告 41.1項目背景 41.2項目提出的理由 91.3項目概況 1.4主要用地指標(biāo) 1.5問題與建議 第二章市場預(yù)測 2.1陜西房地產(chǎn)市場分析 2.2咸陽房地產(chǎn)市場發(fā)展及預(yù)測 2.3住房現(xiàn)狀與供求分析 2.4咸陽住房建設(shè)總量目標(biāo) 2.5咸陽住房建設(shè)年度目標(biāo) 2.6住房用地供應(yīng)總量 2.7價格預(yù)測 2.8競爭力分析 2.9市場風(fēng)險分析 第三章建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 3.1建設(shè)規(guī)模 3.2產(chǎn)品方案 3.3用地指標(biāo) 46第四章選址方案及規(guī)劃方案 4.1選址原則 4.2地址選擇 4.3規(guī)劃方案 第五章節(jié)能節(jié)水 5.1節(jié)能 第六章環(huán)境影響評價 6.1環(huán)境條件調(diào)查 安居工程建設(shè)項目可行性研究報告6.2施工期環(huán)境影響分析 6.3建設(shè)后環(huán)境影響分析 第七章勞動安全衛(wèi)生與消防 7.1勞動衛(wèi)生安全 7.2消防設(shè)施 第八章組織機構(gòu)與人力資源配置 8.1組織機構(gòu)設(shè)置 8.2勞動定員 8.3員工培訓(xùn) 第九章項目實施進度 第十章投資估算 10.1開發(fā)成本 10.2概算及工程造價 第十一章融資方案 11.1資金的渠道與方式 11.2資金的使用和管理 第十二章財務(wù)評價 12.1設(shè)項目法人項目財務(wù)評價 12.2敏感性分析 12.3財務(wù)評價結(jié)論 第十三章社會評價 13.1項目對社會影響分析 13.2項目對所在地的互適性分析 13.3社會評價結(jié)論 第十四章風(fēng)險分析 14.1不確定性分析 14.2定性分析 14.3投資風(fēng)險的控制 第十五章研究結(jié)論與建議 15.1推薦方案的總體描述 安居工程建設(shè)項目可行性研究報告15.2推薦方案的優(yōu)缺點描述 15.3結(jié)論與建議 1、利潤與利潤分配表 2、總成本費用估算表 3、還本付息估算表 4、財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表 5、資產(chǎn)負債表 6、項目資本金現(xiàn)金流量表 7、項目投資現(xiàn)金流量表 8、生產(chǎn)銷售目標(biāo)與相關(guān)稅費 9、原輔料件年用量與相關(guān)稅費 11、流動資金估算表 12、建設(shè)投資估算表 13、項目資金使用計劃及資金籌措表 14、固定資產(chǎn)折舊無形與其他資產(chǎn)攤銷計算表 15、內(nèi)銷應(yīng)納增值稅與出口抵退稅 16、營業(yè)稅金及附加和增值稅計算表 1、項目所在地理位置圖2、總平面布置示意圖41.1項目背景2.項目承擔(dān)單位：乾縣城建開發(fā)公司擬建設(shè)的安居工程小區(qū)，位于乾縣城關(guān)鎮(zhèn)東街村南環(huán)東路。目前該區(qū)域村民住宅用地，有臨時簡易用房，但由于市政條件落后，居住環(huán)境臟、亂、差，不利于該區(qū)域經(jīng)濟及社會的發(fā)展。通過本項目的建設(shè)，將有效地促進商貿(mào)和城鎮(zhèn)化的有機結(jié)合，改善乾縣軟硬環(huán)境，從而提升乾縣城市整體形象；同時，還將推進和完善乾縣住房保障體系建設(shè)，切實解決中低收入階層的住房問題，緩解社會矛盾，對更好的落實國家目前3.乾縣概況乾縣在黃帝時稱好峙，為祭天之所.夏朝時為雍州之域，商時為岐周之地，春秋戰(zhàn)國時屬秦。秦孝公十二年(前350)始置好峙縣。秦始皇統(tǒng)一六國，建都咸陽，好峙屬京畿輔地.北魏時改好峙為漠西縣，隋改為上宜縣，唐又置好峙.唐睿宗文明元年(684),唐高宗取葬縣北之梁山，謂“乾陵”,遂更縣名為“奉天”,以奉祀乾陵。唐德宗建中四年(183)因朱濉之亂，德9宗避難奉天，叛平，于興元元年(784)升奉天為赤縣，由京都直轄。唐昭宗乾寧二年(895)以奉天縣置乾州。爾后屢有更迭，到民國2年(1913)改乾州為乾縣.乾縣位于關(guān)中平原中段北側(cè)，渭北高原南緣，處北緯34°19'36"--34°45'05",東經(jīng)108°00'13"--108°24'18"之間。由于地處鄂爾多斯地臺南緣與渭河斷裂盆地的結(jié)合部，形成南部黃土臺原、中部帶狀平原、北部丘陵溝壑三個地形地貌。東鄰禮泉，西接5扶風(fēng)，麟游，南連興平、武功，北臨永壽?？偯娣e1002.7平方公里。耕地103.12萬畝。氣候溫和，四季分明，屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，年平均氣溫13.1℃,無霜期為224天，年平均降雨量573--590毫米。靈源，王村、姜村12鎮(zhèn)，漠西、新陽、周城、石牛、梁山、關(guān)頭、大楊、大墻8鄉(xiāng).425個村民委員會，總?cè)丝?5萬。乾縣農(nóng)業(yè)資源豐富，尤以土地資源為最。全縣100余萬畝耕地，是陜西省產(chǎn)糧大縣之一，為全國優(yōu)質(zhì)糧基地縣。主產(chǎn)小麥、玉米和黃豆、紅薯等。經(jīng)濟作物品種繁多，主要有油菜、棉花、烤煙、西瓜、甜瓜和各種蔬菜。全縣果園占地22萬畝，出產(chǎn)的蘋果、梨、柿子質(zhì)地優(yōu)良，遠銷全國各地。廣杏、御石榴也頗負盛名。境內(nèi)有漆水、漠谷、泔河三條主要河流。礦產(chǎn)資源以石灰石為主，蘊藏量3億立方米，屬國家優(yōu)質(zhì)礦石，是建材、化工生產(chǎn)的主要原材料，有極為廣闊的開采前景。乾縣素有“干縣”之稱，干旱歷來是制約經(jīng)濟特別是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的主要因素。建國后人民政府動員群眾開展大規(guī)模的農(nóng)田水利基本建億立方米，打成深井、輻射井1128眼，水澆地面積52萬畝，北部修建建國后，乾縣農(nóng)業(yè)生產(chǎn)逐漸擺脫傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的束縛，由自給半自給逐步向商品化生產(chǎn)過渡。中共十一屆三中全會以來，農(nóng)村普遍推行了家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，貫徹落實了“既要抓好糧食生產(chǎn)，又要積極發(fā)展多種經(jīng)年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值3.4億元，農(nóng)民人均純收入達到1270元，傳統(tǒng)的以種植業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯改變，各種門類的專業(yè)戶、專業(yè)村、經(jīng)濟農(nóng)民從事第三產(chǎn)業(yè)的人越來越多。6乾縣的工業(yè)生產(chǎn)建國后經(jīng)歷了從無到有、從小到大、從手工業(yè)到大工業(yè)、從基礎(chǔ)工業(yè)到高科技企業(yè)、從單一的全民所有制到國有、集體、合資、私營并舉的發(fā)展過程。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)異軍突起，私營企業(yè)方興未艾。工業(yè)總產(chǎn)值達2.3億元。主要門類有化工、醫(yī)藥、機械加工、建筑建材、紡織印染、工藝美術(shù)和食品、造紙等，主要產(chǎn)品有：人造板機器、中西藥品、輕鈣、重鈣、電石、水泥、電機、板紙、棉紗、紡織品、果汁、絲襪、副食、奶粉等。乾縣是古絲綢之路上的重鎮(zhèn)，歷史上交通較為便利。西蘭公路貫穿過境。先后修建了乾普、乾興、乾扶等主要公路干線。實現(xiàn)了鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路，村村通沙石路。1989年建成了橫跨夾道河全長278.4米、高60米、寬9米的漠谷大橋，使千年天塹變通途，促進了乾縣東西物資交流。郵電事業(yè)也有了相應(yīng)發(fā)展，全縣18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)立了郵電所，安裝萬門程控電話與世界各地可直撥通話。乾縣商流貿(mào)易歷史上就比較活躍。中共十一屆三中全會以后，在國家計劃指導(dǎo)下，按發(fā)展商品經(jīng)濟的要求，逐步建立了社會主義市場體系，改獨家經(jīng)營為多渠道經(jīng)營，集體商業(yè)和個體商業(yè)如雨后春筍般發(fā)展起來，建成了聞名西北的三眼橋大市場，布料、服裝遠銷甘肅、寧夏、青海、新疆等地。隨著工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和商流貿(mào)易的日趨活躍，財稅、金融事業(yè)有了較大發(fā)展，人民生活水平顯著提高，居住條件明顯改善，高檔消費品不斷增加。城鄉(xiāng)居民家庭中自行車、縫紉機、電視機巳趨于普及，不少家庭擁有錄像機、電冰箱、摩托車，少數(shù)家庭還有私人小汽車。但北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)還有少部分困難戶溫飽問題未徹底解決。乾縣文化教育歷史悠久。唐初就設(shè)有專門教育機構(gòu)，宋時設(shè)儒學(xué)，元時增設(shè)社學(xué)，先后建立乾陽、紫陽、文明等書院，吸引廠四方學(xué)子。建國后，教育事業(yè)飛速發(fā)展。截至1998年，全縣計有縣轄高中7所，鄉(xiāng)轄初中27所，小學(xué)416所。還有市轄師范學(xué)校，林機公司西北技工學(xué)校及兩所職業(yè)中學(xué)。共有在校學(xué)生113323名。文化、衛(wèi)生、廣播電7視事業(yè)也有了很大發(fā)展，已建立了縣文化館、圖書館、劇團、劇院、電影院、工人俱樂部等文化藝術(shù)活動中心。群眾性的文化藝術(shù)活動普遍開廣播覆蓋率達85%,電視覆蓋率達95%。醫(yī)療衛(wèi)生條件顯著改善，縣上建立了人民醫(yī)院、中醫(yī)院、婦幼保健院和衛(wèi)生防疫站，共有：衛(wèi)生機構(gòu)485個，從上到下已初步形成了醫(yī)療網(wǎng)絡(luò)。地方病、傳染病發(fā)病率大大減少。乾縣有著閃光耀彩的人文歷史，古好峙為黃帝祭天之所。歷代不少帝王巡幸古奉天：秦始皇幸梁山宮；漢武帝獲白麟于城北麟溝；漢宣帝因萬鳥臨集城北神雀原，下了歷史上第一道保護鳥類的詔書；唐高祖獵豹于城東黑豹峪；唐太宗、肅宗、德宗、順宗、僖宗等都因作戰(zhàn)到過乾地。乾縣人杰地靈，名人輩出，名垂青史者有唐代趙隱，全家有“一烈士，三宰相，五進士，六御史”之譽；元代楊奐，著述甚豐，提倡理學(xué)，時稱“關(guān)中夫子”;清代王郡曾任臺灣總兵，屢平海盜，政聲卓著;近代著名劇作家范紫東，平生創(chuàng)作《三滴血》等秦腔劇70余本；著名外交家王炳南，曾擔(dān)任中美大使級會談首席代表、外交部副部乾縣有著光榮的革命斗爭歷史，乾縣人民富有革命斗爭的光榮傳統(tǒng)和艱苦奮斗的革命精神。明末農(nóng)民起義領(lǐng)袖李自成圍乾州以攻西安時；邑人宋企郊毅然棄官，歸附義軍。辛亥革命吳希真起兵響應(yīng)不遺余力奔走革命，被孫中山贊為“革命巨子“。1926年8月中國共產(chǎn)黨在乾縣建立了特別支部，傳播馬列主義，組織農(nóng)民抗糧抗捐，除暴安良，在群眾中播下了革命的火種。大革命失敗后，乾縣黨組織領(lǐng)導(dǎo)群眾示威游行，反對帝國主義侵略，32人被國民黨反動政府逮捕，王德安等9名共產(chǎn)黨人英勇就義。1935年冬，黨又組織了鐵佛寺武裝起義，成立了陜甘邊游擊隊，開展了地方武裝斗爭?？谷諔?zhàn)爭爆發(fā)后，黨組織大力宣傳抗日救國的主張，領(lǐng)導(dǎo)乾縣人民積極投入抗日救亡斗爭。共產(chǎn)黨員楊森、張庚良，抗日將領(lǐng)高鵬在抗日前線壯烈犧牲。解放戰(zhàn)爭時期乾縣黨組織得到8蓬勃發(fā)展，組建了乾縣獨立大隊，跟隨主力部隊轉(zhuǎn)戰(zhàn)陜北、關(guān)中，譜寫了一曲曲可歌可泣的壯麗凱歌，為迎接全國解放做出了貢獻。建國后有抗美援朝、保家衛(wèi)國的魏官祥、田生春等31名烈士，有為搶救國家財產(chǎn)英勇獻身的軍人景志強，有舍己救人的復(fù)退軍人王振西等，為我們樹乾縣被陜西省政府審定為歷史文化名城，境內(nèi)名勝古跡景點多彩多姿，以唐高宗與武則天合葬墓乾陵馳名中外，為第一批全國重點文物保護單位，是引人矚目的旅游勝地。除此之外，唐僖宗靖陵和秦梁山宮、甘泉宮等古遺址88處。自1963年乾陵對外開放以來，乾縣的旅游事業(yè)發(fā)展很快，最多年接待游客60多萬人次，其中外賓3萬人次，收入1000余萬元。為了進一步促進旅游事業(yè)的發(fā)展，政府將旅游事業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展的支柱，已著手恢復(fù)乾陵地面建筑，加快旅游基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施建設(shè)。乾陵作為陜西西線旅游景點的一顆明珠，正在隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，乾縣城鄉(xiāng)面貌日新月異，縣城內(nèi)拓寬了東西大街，擴建了風(fēng)水臺街和泰山廟街，新建了東新街，各巷道大都鋪上了水泥路面。供水、供電設(shè)施也有較大改善。全縣所有村莊都通了電，不少村莊都用上了自來水，北部山區(qū)基本改變了人畜飲水困難的局面。縣建行大樓、中行大樓等引人注目的建筑物，開辟并新建了人民廣場。城區(qū)建設(shè)面積已由建國初的3.5平方公里擴大到6.44平方公里。按照縣城總體規(guī)劃，乾縣將逐步發(fā)展成以旅游業(yè)為主的文化名城。乾縣人民世世代代在這塊古老的土地上繁衍生息，奮發(fā)圖強，譜寫了光榮的歷史，開創(chuàng)了輝煌的業(yè)績。建國50多年來，特別是改革開放20多年來，在各方面都取得了巨大的成就。但這只是在社會主義現(xiàn)代化建設(shè)道路上9邁出的重要的一步，未來的任務(wù)還十分艱巨，任重而道遠。乾縣人民決心在中國共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)下，堅定不移地走建設(shè)有中國特色的社會主義道路，為實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化的宏偉藍圖，繼續(xù)努力奮斗。4、可行性研究報告編制依據(jù)(1)編制《報告》的委托合同(2)國家頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策(3)乾縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠景目標(biāo)綱要(4)乾縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報(5)乾縣城市總體規(guī)劃大綱(2006-2020年)(6)房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準、規(guī)范、定額(7)《咸陽市基準地價》(8)乾縣及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料(9)其他有關(guān)依據(jù)資料1.2項目提出的理由房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(尤其住宅經(jīng)濟)是我國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。為了響應(yīng)國家的安居工程，乾縣城建開發(fā)公司決定規(guī)劃、開發(fā)安1.2.1加強保障性住房建設(shè)與管理，逐步擴大保障性住房范圍。乾縣規(guī)劃期內(nèi)，政府工作重心逐步轉(zhuǎn)向保障性住房體系建設(shè)，通過加強組織領(lǐng)導(dǎo)、深化體制改革、加大資金投入、加強監(jiān)督管理，完善措施等逐步提高保障水平，擴大保障面。1、保障性住房規(guī)劃與建設(shè)。保障性住房堅持“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標(biāo)準、分步實施”的方針，由政府統(tǒng)一組織實施。其選址、套型、標(biāo)準以及出售、出租等建設(shè)管理辦法，由房產(chǎn)管理部門商有關(guān)部門2、保障性住房建設(shè)資金管理。經(jīng)濟適用住房建設(shè)資金由市政府提出優(yōu)惠政策或?qū)ｍ椯J款籌集。廉租住房建設(shè)資金列入本級財政支出范圍，設(shè)立專門預(yù)算支出科目，安排廉租住房保障資金，土地出讓金凈收益用于廉租住房保障資金的比例不低于10%,住房公積金增值收益扣除計提款風(fēng)險準備金和管理費用后的全部余額保障資金，省級財政預(yù)算安排的廉租住房保障補助資金和中央預(yù)算內(nèi)投資中安排的補助資金及中央財政安排的廉租住房保障專項補助資金等多渠道籌集。公共租賃住房建設(shè)資金主要由直管公房置換或?qū)ｍ椯J款籌集。進一步加強保障性住房建設(shè)資金管理，促進保障性住房建設(shè)資金合理、節(jié)約使用。3、加強廉租住房建設(shè)和管理。嚴格執(zhí)行國家廉租住房管理的各項政策，以經(jīng)濟適用住房建設(shè)中套建廉租住房和貨幣補貼、租金核減三種方式，向符合條件的城市最低收入家庭直接提供廉租住房，或?qū)ΜF(xiàn)承租公有住房的城市最低收入家庭給予租金減免。4、完善經(jīng)濟適用住房管理。進一步完善經(jīng)濟適用住房建設(shè)和銷售管理制度，嚴格執(zhí)行國家經(jīng)濟適用房管理的各項政策，加大經(jīng)濟適用房建設(shè)與銷售過程的監(jiān)管，進一步落實經(jīng)濟適用住房簽訂購買合同起5年5、公共租賃住房建設(shè)管理。促進住房保障由“以售為主”向“以鼓勵直管公房管理單位建設(shè)公共租賃住房；加強公共租賃住房對我市低收入戶籍人口和符合規(guī)定條件的暫住人員的保障作用，提高公共租賃住房對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的居住配套功能。1.2.2積極落實住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，實施高效、集約的住房用地供應(yīng)政策。1、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保證住房用地供應(yīng)。規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)當(dāng)按照π全市住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，適度增加住房用地供應(yīng)規(guī)模，進一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；凡新審批、新開工的各類住房，套型建筑面積90平方米以內(nèi)的住房(含商品住房、保障性住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上；年度土地供應(yīng)要優(yōu)先保證保障性住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。2、適當(dāng)提高住宅建設(shè)容積率。依據(jù)節(jié)約、集約利用土地的原則，規(guī)劃期內(nèi)，在符合規(guī)劃控制原則和相關(guān)規(guī)范要求的前提下，適當(dāng)提高住3、停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)，嚴格限制低密度，大套4、商品住房用地采取“招、拍、掛”市場運作方式供應(yīng)。保障性住房用地采取土地劃撥方式供應(yīng)。5、抓好居住區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)。結(jié)合城市住房發(fā)展規(guī)劃，適時完善路、水、電、氣、熱等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)。1.2.3經(jīng)濟發(fā)展的需要近兩年來，乾縣認真總結(jié)了幾年來年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗和建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建集產(chǎn)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的新城的奮斗目標(biāo)。該項目選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施后，將有利于商業(yè)氛圍的初步形成，完善該區(qū)域的“產(chǎn)、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并改善乾1.3項目概況1.擬建地點擬建區(qū)域分為四塊，其中有三塊分布于城關(guān)鎮(zhèn)東街村南環(huán)東路兩側(cè)，一塊位于縣城中心，西臨東二環(huán)，北臨大市場，東接西蘭大街，南2.建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)住宅小區(qū)項目規(guī)劃用地總面積約25.93畝(17289.6平方米),分四塊，分別為9.9畝(6600平米)、2.02畝(1344平米)、5.48畝(3655.6平米)、8.53畝(5690平米)。建筑面積34578平方米，其中住宅6幢26844.22平方米，公建54平方米?？偩幼魯?shù)286戶，規(guī)劃總居住人口1128人，容積率2.3,建筑密度0.58,綠化覆蓋率34%。人均建筑面積23.8平米/人。90平米以下戶型占總戶數(shù)的75.52%。我國已經(jīng)進入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，規(guī)劃、開發(fā)安居小區(qū)，致力于為在咸陽市工作的員工提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。整個小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。溫馨是一種感覺，是人生美好的向往;溫馨是一種品位，是人生獨到的見解;溫馨是家的元素，是人生永恒的主題；3.主要建設(shè)條件(1)供水在規(guī)劃小區(qū)附近有市政上水管線，本項目上水可從上述干線引入。市政現(xiàn)有現(xiàn)狀的雨水管線和污水管線，可以就進排入。(3)供熱擬采取集中供熱方式解決。(4)供電擬采用開閉站引電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室。考慮留有余地，變壓器總?cè)萘繛?000千伏安。目前天然氣主管道鋪設(shè)已經(jīng)技術(shù)論證，正在逐步為各小區(qū)安裝。本項目由已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站，通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項目各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。本項目建設(shè)場地以達到“三通一平”,其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進行。(6)電信本項目擬由市電信局解決。4.項目投入總資金情況項目總投資6872.87萬元。其中：流動資金1117.04萬元。資本金800.00萬元。1.4主要用地指標(biāo)用地總面積25.92畝；實際用地15063.6平米；占地面積8730.98平米；總建筑面積34578平方米；居住建筑面積26844.22平方米；公共建筑面積54平方米；商業(yè)建筑面積7679.78平米；居住居數(shù)286戶;平均每戶建筑面積93.7平方米；容積率2.3;建筑密度0.58;綠化率34%;住宅棟數(shù)6棟；每戶3.94人；90平米以下戶型占總戶數(shù)的75.52%;人均建筑面積23.8平米/人；房屋銷售利潤率2.86%。符合陜西省建設(shè)用地標(biāo)準(2007年版)《陜西省居住建筑建設(shè)用地指標(biāo)》規(guī)定的：人均建筑面積不大于24平米；容積率大于1.27;建筑密度大于0.53;綠地率34%-38%。房屋銷售利潤率小于3%。1.5問題與建議考慮到小區(qū)建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的階層，結(jié)合他們的消費心理和消費結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如場坪、娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設(shè)很大程度上依賴于縣城的規(guī)劃與發(fā)展，因而，在建設(shè)的過程中，要時時注意政府的各種政策。而且要重視該項目的社會效益。第二章市場預(yù)測2.1陜西房地產(chǎn)市場分析從2009年12月起，西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心將對陜西省房地產(chǎn)市場進行調(diào)研，以月度對當(dāng)月陜西省房地產(chǎn)市場運行情況進行收集、調(diào)查、統(tǒng)計分析，立足中、微觀市場運行動態(tài)，結(jié)合宏觀經(jīng)濟發(fā)展，同時結(jié)合陜西省地理特征，覆蓋陜北、陜南、關(guān)中區(qū)域的研究原則，選取西安、咸陽、寶雞、銅川、榆林、渭南、漢中、安康、商洛、延安等十個典型城市進行分析、研究，通過對各城市當(dāng)月在售樓盤的均價走勢，以及分城市各城區(qū)、各物業(yè)的市場需狀況及運行特征，對房地產(chǎn)市場的運行現(xiàn)狀及熱點現(xiàn)象提出專業(yè)性分析，并對未來市場發(fā)展提出預(yù)警預(yù)測，推動陜西省房地產(chǎn)市場的理性、健康發(fā)展服務(wù)。2009年，中華人民共和國成立60周年，中國的房地產(chǎn)從1978年改革開放開始，已經(jīng)走過30個年頭。陜西的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從西安市南關(guān)地區(qū)1982年將十幢新建高層住宅樓全部向市民出售算起，也已歷時近三十年。在中國人眼里，12年是一個輪回，而對于房地產(chǎn)業(yè)來說，十年則意味著一個階段的調(diào)整。陜西房地產(chǎn)雖然起步比沿海等地晚，但也壯觀，按照十年一個階段來劃分，剛好劃分為三個階段：一是從1982年至1992年的分房福利化階段，二是從1992年-2002年住房市場化階段，三是從2002年至今房地產(chǎn)市場品質(zhì)化階段。通過三十年三個階段的發(fā)展完成了從居者有其屋到居者優(yōu)其屋的一個轉(zhuǎn)變，經(jīng)歷了從追求生存居住到舒適居住再到文化居住的歷程。一、陜西房地產(chǎn)發(fā)展歷程(一)、住房福利化階段(1982年——1992年)1978年改革開放以來，百廢待興。因“文革”造成的城鎮(zhèn)住房建設(shè)稀少的矛盾也日益突出，百姓處于一個追求生存居住的階段。解決住房問題曾成為落實黨的干部政策和知識分子政策的一項重要內(nèi)容。福利分位給房”是這個階段的主要表現(xiàn)。自計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)入市場經(jīng)濟后，我國逐漸取消了福利分房。1998年，決定自當(dāng)年起停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制。標(biāo)志著住房福利化的徹底結(jié)束。(二)、住房市場化階段(1992年——2002年)雖然1998年我國才取消了福利分房的制度。但是從1992年鄧小平南巡講話開始，中國房地產(chǎn)就開始了市場化進程，從住宅商品化到房改的實施，從土地?zé)o償劃撥使用到掛牌出讓，十年的演變，十年的發(fā)展，形成了目前中國房地產(chǎn)業(yè)的一片波瀾壯闊的景象。陜西房地產(chǎn)業(yè)也同步正式進入商品市場的運作領(lǐng)域，從解決生存需要進入到了舒適居住的階易有轍，家齊則中國興?！彪S著國家住房制度的深入改革以及住房市場化的迅速發(fā)展，使得陜西省的商品房市場得到了極大的促進。商品房開發(fā)由1990年全省不足10萬平方米增長到僅西安市2001年就達到施工面積183.52萬平方米，竣工170.12萬平方米，銷售面積205.8萬平方米。2002年更是有長足的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)也由上世紀90年代初全省200余家發(fā)展到2002年僅西安市就600多家。從GDP考量，陜西房地產(chǎn)業(yè)也已成為支撐陜西本上升為一體，完成了從市場初步啟動到相對高速發(fā)展的過程，房地產(chǎn)業(yè)(三)房地產(chǎn)市場品質(zhì)化階段(2002年至今)從2000年開始西部大開發(fā)的實施，使得西部重鎮(zhèn)的陜西省得到了極大的機遇，借著開發(fā)的東風(fēng)，地產(chǎn)也蓬勃的發(fā)展。而2002年的西咸一體化，伴隨著政府各項宏觀調(diào)控政策平穩(wěn)運行以及市場環(huán)境的持續(xù)改良，西安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也隨之漸入佳境。在西安房地產(chǎn)業(yè)的帶動下，陜西省的房地產(chǎn)業(yè)也發(fā)展的順風(fēng)順?biāo)?。雖然03年-07年經(jīng)歷了一個政策的調(diào)整、以及08年-09年的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，陜西省房地產(chǎn)發(fā)展的增速減緩，但是房地產(chǎn)市場的品質(zhì)化卻有所提升。而伴隨著09年天水——關(guān)中經(jīng)濟帶的誕生，陜西省房地產(chǎn)行業(yè)再次迎來了發(fā)展的高峰。隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展，人們對高品質(zhì)生活的追求日漸提高。這個十年是陜西省房地產(chǎn)業(yè)在政策調(diào)整中穩(wěn)步前行的過程，也是“從居住有其屋到居者優(yōu)其屋”的過程，這個過程主要就是對房地產(chǎn)品質(zhì)化的要求，品質(zhì)化包括房地產(chǎn)的現(xiàn)代化、品牌化、以及文化居住、差異化、細化等等多方面的綜合。2002年至今不但開發(fā)企業(yè)的觀念有所轉(zhuǎn)變，置業(yè)者的理念也有所進步，這個階段開發(fā)企業(yè)從最初單純的住宅商品化到現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場化程度深化，也有了更多的產(chǎn)品可供消費者選擇，住宅、公以及越來越細分的產(chǎn)品類型就是一種居住“優(yōu)化”的表現(xiàn)，提升項目自身的品質(zhì)已經(jīng)成為市場的核心競爭力。而購房者的觀念也有所調(diào)整，以前人們僅僅將房子作為居住的場所，而現(xiàn)在房產(chǎn)已經(jīng)成為投資置業(yè)的價值體現(xiàn)，對項目的品質(zhì)有了更為確切的認識。不論是房企還是置業(yè)者對項目的品質(zhì)化、性價比等最為看重，品質(zhì)化成為近十年陜西房地產(chǎn)市場最主要的體現(xiàn)。而伴隨著外地知名品牌房企相繼入駐陜西省，更是加劇了品質(zhì)化房地產(chǎn)競爭。(一)、陜西省房地產(chǎn)市場發(fā)展較為平穩(wěn)陜西房地產(chǎn)的整體健康發(fā)展程度很高，對市場的反應(yīng)能力也很好，價格水平比較穩(wěn)定。以西安市為例，(西安是陜西省省會，西安的房地產(chǎn)業(yè)在全省的房地產(chǎn)業(yè)占有的比例在60%以上，是陜西省房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。)從陜西的樓市價格來看，目前在全國屬中等水平。以省會西安為例，大致低檔住宅為每平方米5000元，中檔住宅為每平方米7000元，高檔住宅為每平方米一萬至一萬五千元千元。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的2009年第11月西安市商品房價格為5429元/m2,與北京、上海、深圳等一線城市的價格有著較大的差距，與二線城市中的南京、重慶等也有著一道難關(guān)的距離。其他城市的房地(二)房地產(chǎn)開發(fā)投資旺西安市2009年住宅建設(shè)計劃，西安市2009年開工建設(shè)的住宅總面積將超過1000萬平方米，是西安歷史上最大規(guī)模的年度住宅開發(fā)量。建成后，以戶均建筑面積為100平方米計算，也至少可滿足10萬戶家庭的居住需求。如此建筑規(guī)模，反映了陜西房地產(chǎn)業(yè)的強大開發(fā)實力，(三)剛性需求強勁，市場需求潛力較大2009年11月，西安商品房市場成交152.9萬平方米，同比增長168.58%,環(huán)比增長7.63%。08年西安商品房總成交668.9萬平方米，11月總銷量與08年單季度基本持平。自1992年以來，西安房地產(chǎn)業(yè)從市場初步啟動到相對高速發(fā)展以來，今年1-10月西安樓市銷量已超18年歷年的全年總量，而11月更是創(chuàng)下歷年西安樓市單月成交量新高。數(shù)據(jù)表明了購房者的置業(yè)熱情，也說明了剛性需求的強勁，而伴隨著陜(四)陜西省房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)持續(xù)小幅升高的態(tài)勢從1999年開始至今10年的房地產(chǎn)價格調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，陜西省房地產(chǎn)銷售價格也在逐年攀升，上漲速度逐年增加，從1999年到2002年，房地產(chǎn)銷售價格的上漲速度保持在百分之一點多，之后波動上升，07年達到6.5%的增幅，08年雖然受到國際金融危機的影響，房地產(chǎn)銷售價格的上漲速度卻再次提高，達到了8.1%。與此同時，08年，我省房屋租賃價格也上漲了5.1%。消費需求、投資需求、供給緊張以及房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加都會導(dǎo)致我省房地產(chǎn)價格繼續(xù)上揚。在嚴格的宏觀調(diào)控政策下，近期內(nèi)房地產(chǎn)價格增長速度會有所回落，但回落幅度不會太大；從長期看，房地產(chǎn)價格將呈現(xiàn)持續(xù)小幅升高的態(tài)勢。(五)居住從“有”到“優(yōu)”從1999年到2008年的十年間，陜西省人均住房面積基本保持了每年0.5平方米的增長速度，從1999年的15.50平方米增長至2008年的20.18平方米，而與92年的人均住房面積不到10平方米相比，翻了近一倍。市場在從“有”到“優(yōu)”,購房者置業(yè)也在從單純買房到選擇一(六)二手房交易市場不夠活躍二手房市場的迅速拓展，對盡快緩解無房戶住房需求，盤活陜西整個房地產(chǎn)業(yè)一級市級都有著積極意義。然而，陜西的二手房市場發(fā)展卻相對滯后。以西安市為例，其二手房市場2002年啟動，當(dāng)年交易量不足40萬平方米。經(jīng)過7年的發(fā)展，截至2009年11月，09年1-11月的西安二手房市場交易面積為164.49萬平方米，有了長足的進步，但是與1-11月的新房1120.18萬平方米的成交量相比，依然有著較大的差距，大致比例為7:1。而上海、廣州等城市二手房交易量已超過了新建房屋交易量，南京、武漢等城市新建商品房與二手房交易的比率基本相當(dāng)。一個發(fā)展合理的房地產(chǎn)市場，新建商品房與二手房交易的比率應(yīng)大致在1:1左右。而陜西二手房交易市場的發(fā)展?fàn)顩r，則表明陜西房地產(chǎn)市場仍存在著較大的結(jié)構(gòu)性缺陷，二手房市場不夠活躍，有待進一步的(七)住房保障制度仍處于完善過程住宅保障制度不僅對于陜西以至對我國而言均處于一個完善的過程。當(dāng)前我國的住房保障制度尚處在建設(shè)的初期，其受惠面較窄，且門檻較高，可操作性一般。隨著國內(nèi)各地逐漸加大對各類政策保障性住房的建設(shè)力度，之前的情況將有所改觀，未來的受惠群體較逐漸向中等收入人群過度，而隨著經(jīng)驗的積累，其操作性逐漸得到改善。(八)政策助推陜西省地產(chǎn)快速發(fā)展從西部大開發(fā)、到西咸一體化、再到西部金三角(西安、成都、重慶)、以至最近的天水——關(guān)注經(jīng)濟帶，一系列利好政策的實施以及將要實施都對陜西省的房地產(chǎn)市場有著積極促進的作用.西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心通過對十個典型城市的調(diào)研分析，按照各個城市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模以及發(fā)展?jié)摿Φ牟煌?、按照相?yīng)的比重得出陜西省整體普通住宅的均價為4297元/m2。從圖上可以看出，西安普通住宅均價最高，超過5000元/m2,屬于第一梯隊；榆林、延安、咸陽的普通住宅均價在3000-4000元/m2之間，屬于第二梯隊；而寶雞、銅川、渭南、漢中、安康普通住宅均價在2000-3000元/m2之間，屬于第三梯隊；商洛的普通住宅均價1951元/m2,是十個城市中均價最低的一(一)西安(5181元/m2)西安作為二線城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展從1992年起步，經(jīng)過1992一1999年的起步、調(diào)整上升期，到2000-2002年相對穩(wěn)定的協(xié)調(diào)發(fā)展期，經(jīng)歷了2003—2007的政策調(diào)整、快速提升期，再到2008年—2009年，房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整期。一路走來，已經(jīng)走過17個年頭，西安房地產(chǎn)市場長期以來表現(xiàn)為穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢，即便在多年來全國一線城市房價伴隨著政策的調(diào)控大起大落時也是如此。在2009年西安樓市更是較為火爆，1-11月的新房成交量為1120.18萬平方米，創(chuàng)造了新的歷史記錄。目前，西安在售項目個數(shù)為529個，是陜西省房地產(chǎn)市場的支柱城市，商品房供應(yīng)面積占全省比例的60%左右。均價在09年上漲幅度尤大，已經(jīng)“破五”目前為5181元/m2,高于其他九個城市的均價最低也在2000元/m2以上。1、房地產(chǎn)開發(fā)量多年以30%以上速度增長2、商品房銷售市場交投活躍，市場需求空間較大3、“穩(wěn)中有升”是西安房價的長期表現(xiàn)4、住宅物業(yè)成為商品房市場絕對主體5、城市規(guī)劃建設(shè)與房地產(chǎn)發(fā)展形成“互哺”,房地產(chǎn)助推西安城市化進程(二)咸陽(3143元/m2)從2002年開始，伴隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，在西咸一體化發(fā)展戰(zhàn)略的帶動下，咸陽市房地產(chǎn)市場快速起步并深入運行，尤其2005年后市場發(fā)展加速，整體市場呈現(xiàn)出供銷兩旺的格局。不過咸陽城區(qū)面積相對城東及城西相對偏少。同時從城市地理來看，南為渭河，北邊為塬以及高速公路阻斷，整體房地產(chǎn)開發(fā)空間受到一定限制，目前市場在售項目為60個左右，均價為3342元/m2。1、宏觀經(jīng)濟持續(xù)向好，帶動房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展2、房地產(chǎn)市場供需兩旺，價格穩(wěn)升3、房地產(chǎn)市場趨于縱深化發(fā)展4、產(chǎn)品理念較為傳統(tǒng)，呈現(xiàn)扁平化特征(三)寶雞(2268元/m2)寶雞房地產(chǎn)市場從2000年開始起步，但是較為緩慢，直到2004年在寶雞國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展和城市化快速推進的過程中，房地產(chǎn)業(yè)才有了較快的增漲。6年來，寶雞市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模逐步擴大，2004—2008年，開發(fā)投資額由16.18億元增加到58.56億元，增長2.6倍，年均增長37.9%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資總額的比重，由2004年的11.5%上升到2008年的13.0%,已成為拉動寶雞固定資產(chǎn)投資增長和經(jīng)濟快速發(fā)展的重要力量。寶雞的居住區(qū)域主要集中在經(jīng)二路上，多年來房價保持平穩(wěn)。但是近年來，東高新國家級開發(fā)區(qū)的迅速崛起，使得人們開始矚目寶雞。目前，寶雞市2268元/m2,在售項目僅次于西安市，共有69個項目在售，集中在城東區(qū)以及城南區(qū)，項目多為中小規(guī)模項3、住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)性問題依然突出4、房地產(chǎn)開發(fā)層次尚處于初級階段。(四)延安(3536元/m2)延安四面環(huán)山，城里的主要建筑都在兩山之間的平地上，土地資源而且土地價格較高，從而也導(dǎo)致延安的房價居高不下，在十個城市中延安房價僅次于西安以及榆林。延安均價為3536元/m2,在售項目僅有18個，是十個城市中在售項目最少的城市。受地理位置的影響，項目基本以高層、小高層為主，容積率高、產(chǎn)品密度高。和省會城市西安相比，延安市場畢竟開發(fā)得晚一些，正走在發(fā)展階段。目前延安商品房項目比較集中的有百米大道、延安大學(xué)、火車站周邊等三個板塊。3、開發(fā)區(qū)域集中，多數(shù)項目皆在寶塔區(qū)4、市場較不規(guī)范(五)銅川(2551元/m2)銅川市位于陜西省中部，經(jīng)濟發(fā)展遲緩，銅川地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展一直很緩慢，市場化從05年開始，才三四年的時間，處于發(fā)展的初級階段，宏觀政策方面的對市場的影響并不大，市場主要是以剛性需求為主，在售項目59個，均價為2551元/m2。3、棚戶區(qū)改造，有待加強(六)榆林(3747元/m2)榆林受地理因素影響城市規(guī)劃外的土地由于荒漠化嚴重，造成規(guī)劃石油的發(fā)現(xiàn)，榆林已經(jīng)成為陜西經(jīng)濟的重要一極，人們的生活水平日益提升，房產(chǎn)需求量也隨之有大幅度的增加。榆林房地產(chǎn)起步于九五時期，經(jīng)過10多年的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)隊伍不斷壯大，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)130多家，住宅設(shè)計理念和建設(shè)水平不斷提高，人民群眾居住條件不斷改善，,全市城鎮(zhèn)人均住房面積達29平方米。2006年到2009年上半年，商品房完成投資近200億元，經(jīng)濟適用住房近100萬平方米，完成投資10多億元。目前均價為3747元/m2,個別項目已達5000元/m2,緊隨西安，在售項目為21個。1、80%以上的住宅小區(qū)規(guī)模偏小，建筑風(fēng)格單一2、周邊區(qū)市的置業(yè)人群占客源量的50%左右，改善型需求增多4、房地產(chǎn)開發(fā)理念落后，模仿嚴重(七)渭南(2683元/m2)渭南市房地產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段，市場發(fā)育還很不成熟，各個房產(chǎn)項目之間的競爭正處于地段競爭向產(chǎn)品競爭階段的過渡之中。渭南市按照房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r可大致區(qū)分為：中心區(qū)、高新區(qū)、老城區(qū)等三個區(qū)域。中心區(qū)是城市經(jīng)濟文化中心，配套完配，交通便捷，是大多渭南人理想的居住地。渭南目前的大型房產(chǎn)項目業(yè)集中于此區(qū)域。開發(fā)區(qū)正處于建設(shè)開發(fā)階段，大片為開發(fā)綠地較多，其中一部分已被作為房地產(chǎn)用地征用，但目前尚無大規(guī)模開發(fā)建設(shè)。老城區(qū)同城市中心地帶被沈河分割成兩個部分，隨著城市的西移，老城區(qū)已越來越發(fā)偏遠。在售項目49個，均價為2683元/m2。1、整體產(chǎn)品檔次較低，價格水平相近，產(chǎn)品單一2、市場缺乏規(guī)范和市場意識3、市場發(fā)展?jié)摿Υ螅俣瓤?、高新區(qū)為開發(fā)熱點區(qū)域(八)漢中(2564元/m2)漢中素有“西北小江南”的美譽。水資源是漢中的天然之寶，也是漢中樓市區(qū)別與其他城市的最主要特征。借助優(yōu)勢，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出強勁的開發(fā)勢頭，目前均價為2564元/m2,在售項目40個。綜觀漢中，目前的城市骨架不大，還沒有形成大的城市發(fā)展藍圖。同時受政策、企業(yè)實力、當(dāng)?shù)氐墓┣箨P(guān)系的影響，雖然漢中還缺少能開發(fā)帶動區(qū)域板兩岸的長遠規(guī)劃，天漢大道的貫通，漢中的城市骨架在逐步拉大，規(guī)劃也更加合理，將打造陜西唯一一個以水文化為特色的居住城市勢在必1、市場的需求還正處在增長期2、居住性需求依然是房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)(九)安康(2697元/m2)作為陜南重鎮(zhèn)的安康，安康房地產(chǎn)業(yè)從20世紀80年代周期開始起步，歷經(jīng)房屋統(tǒng)建、舊城改造、安居工程及經(jīng)濟適用房、商品房綜合開發(fā)等階段，但是真正的市場化階段要從2002年開始，之后以一個較快的速度發(fā)展。近年來隨著安康交通瓶頸問題的改善，青山綠水的宜居環(huán)境已經(jīng)吸引西安為主體的周邊居民來安家置業(yè)，從而帶動安康房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前，在售項目28個，均價為2696元/m2。1、在建、在售商品房沒有差異化，產(chǎn)品單一化較為普遍2、房地產(chǎn)市場供給總量充足，住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。(十)商洛(1951元/m2)商洛市以產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟發(fā)展的總體要求，打造商洛山水園林生態(tài)旅近年來，相繼建成了桂園新村、宏安小區(qū)、全興園小區(qū)、通安小區(qū)、晨光家居、丹江新城等重點住宅項目，活躍了市場，但是房地產(chǎn)市場依然處于初級階段，供應(yīng)單一，以城中區(qū)為主，物業(yè)類型皆為普通住宅。均價為1951元/m2,是十個城市中，惟一一個均價在2000元以下的城市，在售項目為19個，相對也較少。2、房地產(chǎn)市場均價較低，是十個城市中均價最低的城市3、置業(yè)者還沒有形成理性的置業(yè)觀念，沒有品牌的認知，同時開發(fā)商的思維也相對落后，開發(fā)、宣傳、營銷等與西安依然有一定的差距4、住房供應(yīng)體系單一(一)一平兩旺將繼續(xù)保持“一平”指的是市場很平穩(wěn)，“二旺”指的是住房需求旺和房地產(chǎn)投資旺。從中央到各地開始從政策上對開發(fā)結(jié)構(gòu)加強了信息監(jiān)測及政策調(diào)控，市場供應(yīng)已經(jīng)開始向符合大多數(shù)購房者的需求角度轉(zhuǎn)移，伴隨著市場開發(fā)的趨于成熟及購房者的逐漸理性，未來市場開發(fā)及需求結(jié)構(gòu)也(二)保障性住房將會增加國務(wù)院擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的首要措施是加快保障性住房建設(shè)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司介紹，未來3年，計劃通過廉租房解決747萬戶低收入家庭的住房困難。其中287萬戶通過實物配租解決，460萬戶通過租賃補貼解決?？偼度爰s2150億元。而從長遠來看，保障性住房將會是中央政府以及地方政府的工作重點。中央財政將加大對廉租房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的投資支持力度，適當(dāng)提高中西部地區(qū)補助標(biāo)準，借此良機，西安政府已經(jīng)開始著手保障性住房建設(shè)的規(guī)劃。從而可以預(yù)見陜西省的保障性住房將會增加。(三)品質(zhì)化是房地產(chǎn)的核心競爭力陜西的發(fā)展?jié)摿?，吸引而來不少的外地房企進駐。隨著眾多國內(nèi)大腕慢慢將開發(fā)的觸角伸向陜西，陜西聚集了越來越多的品牌地產(chǎn)。外來品牌的到來，對本地的開發(fā)商無疑帶來了一定的沖擊，同時各個外來品牌之間也存在著一定的競爭，競爭促進發(fā)展，品牌薈萃的背后將是優(yōu)勝劣汰，質(zhì)好則生，質(zhì)差則滅，這有利于陜西省房地產(chǎn)市場的發(fā)展。2008年“5·12”汶川大地震的發(fā)生，對陜西的樓市發(fā)展來說是一社會責(zé)任感。伴隨著置業(yè)者的成熟以及競爭的白熱化，品質(zhì)化將成為房地產(chǎn)的核心競爭力，未來的陜西房地產(chǎn)市場將會是個以品質(zhì)說話的市(四)二手房市場實現(xiàn)規(guī)模及結(jié)構(gòu)提升09年二手房市場的逐漸升溫，會拉動陜西商品房市場，同時全省的房地產(chǎn)也將出現(xiàn)持續(xù)熱銷的勢頭。目前來看，上海、深圳等一線城市的二手房交易量與商品房交易量之比在1:1左右。而西安目前的交易量之比為1:7左右。和其他一線城市相比，我們很明顯地可以看出，西安二手房市場發(fā)展還是落人一步。結(jié)合上海、深圳等地一線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的特點，以及目前西安二手房市場欣欣向榮的發(fā)展的趨勢。從完善陜西房地產(chǎn)市場的角度以及陜西二手房市場的巨大潛力來看，未來陜西二手房市場在規(guī)模及結(jié)構(gòu)方面必然將獲得快速提升。(五)信息化程度進一步加強房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)對房地產(chǎn)市場發(fā)展和宏觀調(diào)控工作的產(chǎn)生引導(dǎo)作用。通過商品房預(yù)售合同聯(lián)機備案、產(chǎn)權(quán)交易登記、存量房轉(zhuǎn)讓、房屋租賃管理、信用檔案、信息發(fā)布，客觀地分析房地產(chǎn)運行軌跡，正確評價和判斷房地產(chǎn)市場形勢與發(fā)展趨勢，從而確保房地產(chǎn)持續(xù)健康、有序的發(fā)展。陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)通知，陜西省房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)將在2013年實現(xiàn)省市聯(lián)網(wǎng)。(六)城改房將會得到重視城改商品房進入市場以來，歡迎者有之，反對者有之，各種爭論和批評也從未中斷，但是毋庸置疑的一點是此類樓盤有效平抑了陜西樓市快速上漲的房價。伴隨著城中村的日漸沒落，城改房逐漸增多，如何正確合理的處理城改房，將會是未來一段時間內(nèi)陜西省房地產(chǎn)市場發(fā)展的2.2咸陽房地產(chǎn)市場發(fā)展及預(yù)測從2002年開始，伴隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，在西咸一體化發(fā)展戰(zhàn)略的帶動下，咸陽市房地產(chǎn)市場快速起步并深入運行，尤其2005年后市場發(fā)展加速，整體市場呈現(xiàn)出供銷兩旺的格局。一、整體市場特征1、宏觀經(jīng)濟持續(xù)向好，帶動房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展咸陽市連續(xù)兩年城市經(jīng)濟總量、地方財政收入、人均純收入等主要經(jīng)濟指標(biāo)的絕對數(shù)據(jù)和增長幅度均處全省前列，尤其是2008年全市實現(xiàn)了生產(chǎn)總值764.6億元，同比增長16%,創(chuàng)下了高于全國、全省和咸陽10年來的最高增速。咸陽城市發(fā)展進程逐步加快，從市政、交通、城市改造方面逐步進行，經(jīng)濟及城市配套的完善帶動房地產(chǎn)市場的快速2、房地產(chǎn)市場供需兩旺，價格穩(wěn)升咸陽商品房市場06年、07年銷售連續(xù)兩年突破100萬平方米，2009年上半年，受政府的救市政策影響，剛性需求被釋放之后，需求量大大增加，整體市場成交火爆，整體市場在售項目達60個左右，整體呈現(xiàn)2000年咸陽商品住宅均價約1100元/平方米，根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2009年8月咸陽商品住宅均價已達3054元/平方米。2007年下半年以來咸陽住宅價格有明顯上揚后，08年以來整3、房地產(chǎn)市場趨于縱深化發(fā)展隨著房地產(chǎn)市場規(guī)模的迅速擴大，本土開發(fā)企業(yè)逐步走強，外來品牌開發(fā)企業(yè)強勢進入，競爭的激烈?guī)恿讼剃柹唐贩渴袌龅恼w發(fā)展水平，房地產(chǎn)市場趨于縱深化發(fā)展。4、產(chǎn)品理念較為傳統(tǒng)，呈現(xiàn)扁平化特征作為一個新興的工業(yè)城市，咸陽由農(nóng)業(yè)經(jīng)濟為主向工業(yè)化、城市化過渡較晚，整體置業(yè)人群消費理念相對滯后，也在很大程度上抑制了咸陽商品房供應(yīng)市場的產(chǎn)品創(chuàng)新，消費層次及開發(fā)層次未能充分拉開，目前咸陽市場尚無純粹的別墅項目，復(fù)式、躍式等產(chǎn)品幾乎沒有；僅從市場住宅售價未能充分拉開差距，高價產(chǎn)品與低價產(chǎn)品差距僅數(shù)百元，即可看出這一特征，整體產(chǎn)品市場呈現(xiàn)扁平化發(fā)展特征。5、置業(yè)人群較為單一，二室、三室戶型需求占市場總量的90%以上咸陽市目前的置業(yè)人群以咸陽市人以及周邊的市區(qū)為主；輔以部分西安人，而其他地方的客源更加稀少。從客源上來看，較為單一。整體消費市場以二室及三室需求占到絕對比重，諸如一室以及四室以上不足6、保障性住房建設(shè)力度加大2008年，咸陽市年度經(jīng)濟適用住房計劃建設(shè)面積22.2萬平方米2009年計劃量為30.36萬平方米，廉租房保障計劃也已出臺并落實，對中低收入人群的住房保障力度逐步加大。7、規(guī)模型地塊供應(yīng)較多，地價以城內(nèi)及西咸共建為最高咸陽市場土地供應(yīng)03年以前集中在城市中心城區(qū)，主要以玉泉路世紀大道以及東風(fēng)路區(qū)域土地供應(yīng)量明顯上升，同時規(guī)模型地塊較多，供需市場的走高以及房價的攀升，帶動了地價的上揚。此外，咸陽市舊城改造力度加大，未來將釋放出較大體量的商品房用地。咸陽城區(qū)面積相對有限，目前咸陽商品房市場供應(yīng)集中于城內(nèi)以及城南西咸共建區(qū)，城北、城東及城西相對偏少。同時從城市地理來看，南為渭河，北邊為塬以及高速公路阻斷，整體房地產(chǎn)開發(fā)空間受到一定限制，目前市場在售項目為60個左右。1、城東區(qū)：房價處于低谷，市場空間有限咸陽市城東區(qū)的大致范圍為：東風(fēng)路以東、渭河以北、渭城西路以南，位于咸陽市中心東郊的區(qū)域。區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)集中在朝陽一路和朝陽二路之間，項目數(shù)約占總量的15%。城東區(qū)的項目以普通住宅為主，位置多處于城東區(qū)較為繁華便利的地段，項目較為集中，相對來說，大盤偏少，中小盤占上風(fēng)。由于西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心統(tǒng)計的城東區(qū)7月均價為2635元/m2。2、城南區(qū)：規(guī)劃利好，未來發(fā)展核心咸陽市城南區(qū)界定如下：皂河以西，西寶南線以北，灃河以東，渭河以南約30平方公里區(qū)域內(nèi)。城南區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展主要集中在世紀大道沿線，占到市場項目總數(shù)的28%左右。世紀大道西咸共建區(qū)沿線樓盤以大盤為主如：金泰絲路花城、奧林匹克花園等等。另外開發(fā)商實力比較強：泰盈、華宇、億龍、該區(qū)域項目質(zhì)量較高，內(nèi)部配套齊全，但外部配套尚顯不足，關(guān)中-—天水經(jīng)濟帶建設(shè)規(guī)劃的出臺，將推出西咸共建區(qū)經(jīng)濟及房地產(chǎn)的快速提升。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心統(tǒng)計的城南區(qū)7月均價為3470元/m2。3、城西區(qū)：持續(xù)走旺，未來熱點板塊咸陽市城西地區(qū)主要指渭河北岸的咸通路以西和三號橋南的世紀該區(qū)域是未來咸陽市行政的新中心，所以發(fā)展?jié)摿^為巨大。從眾多的開發(fā)樓盤就可以看的出來，這里的投資價值正在凸顯。而從調(diào)研顯示，目前各在售樓盤的價格在2600-3000元/m2之間，銷量逐月呈現(xiàn)出上升的態(tài)勢，作為高新區(qū)的經(jīng)濟帶動，未來城西區(qū)將成為咸陽房地產(chǎn)發(fā)展的熱點板塊，這里客源多為周邊區(qū)市的置業(yè)人群，需求持續(xù)走旺。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心統(tǒng)計的城西區(qū)7月均價為3113元/m2。4、城北區(qū)：文教資源豐富，空間有限以文林路為界，文林路以北的區(qū)域為城北區(qū)。城北區(qū)域文教資源豐富，雖然板塊項目少，但市場在售項目規(guī)模普遍較大。城北區(qū)現(xiàn)在在售的項目來看，處在城北的分水嶺上——文林路，比較靠近城中部分，再往北部，受地理位置等因素的限制，目前還沒有新的項目開發(fā)。這個區(qū)域的項目總建面相對較大，價格相對較低。文林路沿線以占地500畝左右的大盤為主(日月星城，華宇景觀天下)區(qū)域配套不足，需要靠城內(nèi)以及城東的配套來輻射。09年7月城北區(qū)住宅的均價為2834元/平米。5、城中區(qū)：成熟區(qū)域，“中心”優(yōu)勢顯著咸陽市城中區(qū)劃分界限為：文林路以南，渭河以北，咸通路以東，城內(nèi)區(qū)以人民路為中心呈帶型分布。區(qū)域樓盤配套也比較成熟，容積率相對較高，產(chǎn)品以高層小高為主，在售樓盤戶型面積從50-200m2跨度比較大。由于地段好(咸陽的主干道人民路附近),配套全(銀行超市醫(yī)院學(xué)校交通),是咸陽目前房地產(chǎn)開發(fā)的主要集中區(qū)域，價格處于高位，7月市場在售均價3650元/平米，為各板塊最高。09年7月咸陽市城中區(qū)在售樓盤數(shù)量占到總數(shù)的27%左右，與城南持平，但個體樓三、分物業(yè)市場特征1、普通住宅：產(chǎn)品創(chuàng)新不足，同質(zhì)化現(xiàn)象明顯。目前來看，咸陽市的普通住宅市場為商品房市場絕對主力，小高層及高層正逐步替代多層，而成為市場主力。產(chǎn)品創(chuàng)新不足，同質(zhì)化現(xiàn)象2、商業(yè)：城中為核心，其余區(qū)域偏弱從2003年初開始，咸陽市掀起一個商業(yè)樓盤建設(shè)高潮，從區(qū)域布育路、渭陽路相對發(fā)展比較成熟的街區(qū)上，而相對偏遠的城區(qū)商業(yè)物業(yè)幾乎為零。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心調(diào)研顯示：目前咸陽市的商業(yè)物業(yè)的在售均價在9000元/m2左右，個案最高已經(jīng)達到18500元/m2。3、寫字樓：處于“初探”階段咸陽市目前僅有如東銀大廈純寫字樓的項目寥寥無幾，目前咸陽寫字樓物業(yè)還處于“初探”階段。咸陽市場目前尚未有真正的別墅物業(yè)形成。綜述：咸陽房地產(chǎn)市場近年呈現(xiàn)供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢，價格穩(wěn)步上揚，市場縱深化方向發(fā)展，產(chǎn)品創(chuàng)新不足，同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，但未來提結(jié)合咸陽房地產(chǎn)市場發(fā)展特征以及市場所處的環(huán)境，西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心在對咸陽房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測如下：(一)土地市場1、土地交易放量，價格繼續(xù)上揚由于09年上半年商品房銷售市場的明顯回暖穩(wěn)定了開發(fā)企業(yè)信心，加之市政府對建設(shè)的支持、后續(xù)主要供應(yīng)區(qū)域集中在舊城改造等成熟區(qū)域、重點地段優(yōu)質(zhì)地塊陸續(xù)推出等原因，預(yù)計后期咸陽土地市場交易將呈現(xiàn)放量之勢，成交價格將會出現(xiàn)明顯的上揚。2、舊城改造支撐土地市場供應(yīng)回升從全市目前的情況來看，舊城改造如火如荼。如此之大的舊城改造計劃一方面極大地刺激了拆遷戶的剛性需求，另一方面也將在主城區(qū)內(nèi)置換出大規(guī)模的地塊，將為未來主城區(qū)房產(chǎn)開發(fā)提供寶貴土地資源。3、城南區(qū)土地供需繼續(xù)走高城南區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展主要集中在世紀大道沿線，世紀大道已經(jīng)成為咸陽市房地產(chǎn)投資炙手可熱的區(qū)域。關(guān)中一天水經(jīng)濟區(qū)建設(shè)規(guī)劃的出臺，將使世紀大道一帶再次獲得更大增值空間，勢必使得該區(qū)域再次成為市場新的熱點。(二)商品房市場1、房價將以穩(wěn)中有升的態(tài)勢發(fā)展作為三線城市的咸陽房價還停留在起步階段，咸陽市的房價一直以來都處于穩(wěn)中有升的態(tài)勢。從一線和二線城市的發(fā)展軌跡來看，咸陽市的房價依然有上升的空間。從上半年的良好的銷售情況來看，下半年房價仍會穩(wěn)步上升。2、商品房成交量增速減緩上半年商品房熱銷，價格明顯上升，這樣壓抑了部分購房者的置業(yè)欲望。同時在08年壓抑的剛性需求字上半年集中釋放后有所減弱，改善型需求并不能代替剛性需求的地位。但是因為依然有國家以及地方政策利好的影響，同時市場轉(zhuǎn)好“買漲不買跌”現(xiàn)象將會繼續(xù)凸顯。所以預(yù)計09年下半年商品房成交量將會繼續(xù)上漲，但是增速減緩。3、商品房供應(yīng)繼續(xù)放量咸陽樓市在售的商品房面積為258萬平米。在樓市最為火爆的2007年的時候咸陽商品房銷售面積達100萬平米，雖然09年上半年的樓市熱銷，但是與07年依然有一定的差距，所以就算09年全年的樓市銷售與07年不相上下，咸陽樓市的商品房供應(yīng)依然充足。4、剛性需求為主，投資型需求為輔由于咸陽市場依然處于扁平化的階段，樓市供需多為自產(chǎn)自銷，外來人口很少，剛性需求一直是咸陽樓市的主力消化力量。所以預(yù)計，09年下半年咸陽樓市的客源依然以剛性需求為主，改善型以及投資型需求5、商業(yè)物業(yè)迎來快速發(fā)展咸陽市目前大力推進城市化進程，商業(yè)物業(yè)獲得了快速發(fā)展，而諸如西咸共建區(qū)以及城東、城西等配套不足的區(qū)域，商業(yè)物業(yè)規(guī)模及需求必將進一步提升，于未來幾年迎來快速發(fā)展。三、政策面關(guān)中—天水經(jīng)濟區(qū)打造成為“全國內(nèi)陸型經(jīng)濟開發(fā)開放的戰(zhàn)略高地”。2000年以來，隨著西部大開發(fā)的推近，咸陽市的發(fā)展有目共睹，而隨著“關(guān)中一天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展”的進行，相信咸陽市的經(jīng)濟將會更近一步，而房地產(chǎn)業(yè)作為先行軍，必定會有長足的發(fā)展。咸陽房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)u入佳境，但目前仍然存在一些矛盾和問題如：“產(chǎn)品設(shè)計落后、供求不平衡、市場容量小、消費理念滯后”等部分問題。從短期來看這些問題不會對咸陽樓市產(chǎn)生太大的影響，從長期來看，這些問題將是房地產(chǎn)發(fā)展過程中不可回避的問題。因此借鑒一線城市以及二線等城市房地產(chǎn)業(yè)的成熟經(jīng)驗，結(jié)合咸陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征，咸陽房地產(chǎn)市場宜趨利避劣，在市場縱深化、理性發(fā)展的良好態(tài)勢下，緊扣規(guī)劃而為，于產(chǎn)品品質(zhì)及創(chuàng)新方面加大力度，相信咸陽房地2.3住房現(xiàn)狀和需求規(guī)劃區(qū)內(nèi)住房現(xiàn)狀。依據(jù)歷年統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)，截止2007年年底，城市規(guī)劃區(qū)人口69萬人，住房建筑總面積1726.45萬平方米，人均住房建筑面積25.02平方米。住房成套率83%,市區(qū)居民的居住條件得到規(guī)劃區(qū)內(nèi)住房保障體系現(xiàn)狀。自1998年住房制度改革，特別是1996年實行住房保障制度以來，我市已初步建立了廉租住房制度、經(jīng)濟適用住房制度和住房公積金制度等保障體系，住房保障水平有了較大提高。規(guī)劃區(qū)內(nèi)住房供應(yīng)體制現(xiàn)狀。初步形成了以市場為主導(dǎo)的商品住房供應(yīng)體系，居民住宅自有率85%,市場機制已在住房資源配置中發(fā)揮著重要作用，商品住房已成為住房供應(yīng)的主要手段。規(guī)劃期內(nèi)住房需求。我市市區(qū)住房需求由本地戶籍城鎮(zhèn)居民的住房需求、外來常住人口的住房需求和被動拆遷需求三部分組成。依據(jù)《咸陽市城市總體規(guī)劃(2006-2020年)》提出的到2010年市區(qū)總?cè)丝谶_到75萬人，人均住房建筑面積28平方米的規(guī)劃要求。按照城市總體規(guī)劃人口測算，2011-2012年，每年平均增加2萬人，到2012年底，城市建成區(qū)人口達到79萬人，人均住房建筑面積達到30平方米以上，住房總需求為745萬平方米(含城市房屋拆遷新建住房面積100萬平方米)。根據(jù)對規(guī)劃期內(nèi)不同收入水平家庭結(jié)構(gòu)比例的預(yù)測，規(guī)劃期內(nèi)需建設(shè)廉租住房25.37萬平方米，經(jīng)濟適用住房136.92萬平方米，公共租賃住房33.45萬平方米，限價普通商品住房110萬平方米，商品住房439.26萬平方米。根據(jù)調(diào)查，目前咸陽市房地產(chǎn)投資大幅增加，2009年完成住宅建設(shè)投資比去年同期增長47.17%,施工面積達到2萬平方米。從銷售投資比率來看，2008年銷售額只占到投資額的43.78%,2009年上升到60%,在2008年，銷預(yù)售總面積同比增長17.17%;總銷售額同比增長26.62%。一批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住咸陽市工商企業(yè)的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊干部職工對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持(貸款)將加大力度，居民購房能力將大2.4咸陽住房建設(shè)總量目標(biāo)2008-2012年規(guī)劃期內(nèi)，咸陽市建設(shè)各類住房9.0143萬套，總建筑面積745萬平方米。1、規(guī)劃期內(nèi)，建設(shè)保障性住房3.2356萬套，建筑面積195.74萬平方米。其中，建設(shè)廉租住房0.5074萬套，建筑面積25.37萬平方米；建設(shè)經(jīng)濟適用住房(含集資建設(shè)住房)2.2822萬套，建筑面積136.92萬平方米；建設(shè)公共租賃住房0.446萬套，建筑面積33.45萬平方米。2、規(guī)劃期內(nèi)，建設(shè)商品住房4.5562萬套，建筑面積439.26萬平方米，其中商品住房建筑面積90平方米以內(nèi)的310.282萬平方米，3.4478萬套；建筑面積90平方米以上的132.978萬平方米，1.1084萬3、規(guī)劃期內(nèi)，建設(shè)限價普通商品住房1.2225萬套，建筑面積1102.5咸陽市住房建設(shè)年度目標(biāo)根據(jù)《咸陽市城市總體規(guī)劃(2006-2020年)的相關(guān)要求，規(guī)劃期2008年，廉租住房建設(shè)0.118萬套，建筑面積5.9萬平方米；經(jīng)濟適用住房建設(shè)0.37萬套，建筑面積22.2萬平方米；公共租賃住房建設(shè)0.034萬套，建筑面積2.55萬平方米；限價普通商品住房建設(shè)0.2223萬套，建筑面積20萬平方米；商品住房建設(shè)0.9359萬套，建筑面積91.05萬平方米，其中普通商品住房建設(shè)0.7082萬套，建筑面積63.738萬平2009年，廉租住房建設(shè)0.1108萬套，建筑面積5.54萬平方米；經(jīng)濟適用住房建設(shè)0.5061萬套，建筑面積30.36萬平方米；公共租賃住房建設(shè)0.112萬套，建筑面積8.4萬平方米；限價普通商品住房建設(shè)0.2223萬套，建筑面積20萬平方米；商品住房建設(shè)0.8428萬套，建筑面積80萬平方米，其中普通商品住房建設(shè)0.6378萬套，建筑面積562010年，廉租住房建設(shè)0.0786萬套，建筑面積3.93萬平方米；經(jīng)濟適用住房建設(shè)0.5061萬套，建筑面積30.36萬平方米；公共租賃住房建設(shè)0.1萬套，建筑面積7.5萬平方米；限價普通商品住房建設(shè)0.2223萬套，建筑面積20萬平方米；商品住房建設(shè)0.917萬套，建筑面積87.21萬平方米，其中普通商品住房建設(shè)0.6884萬套，建筑面積60.156萬平2011年，廉租住房建設(shè)0.1萬套，建筑面積5萬平方米；經(jīng)濟適用住房建設(shè)0.45萬套，建筑面積27萬平方米；公共租賃住房建設(shè)0.1萬套，建筑面積7.5萬平方米；限價普通商品住房建設(shè)0.2778萬套，建筑面積25萬平方米；商品住房建設(shè)0.9097萬套，建筑面積88.5萬平方米，其中普通商品住房建設(shè)0.6884萬套，建筑面積61.956萬平方米。2012年，廉租住房建設(shè)0.1萬套，建筑面積5萬平方米；經(jīng)濟適用住房建設(shè)0.45萬套，建筑面積27萬平方米；公共租賃住房建設(shè)0.1萬套，建筑面積7.5萬平方米；限價普通商品住房建設(shè)0.2778萬套，建筑面積25萬平方米；商品住房建設(shè)0.9508萬套，建筑面積92.5萬平方米，其中普通商品住房建設(shè)0.7195萬套，建筑面積64.755萬平方米.2.6住房用地供應(yīng)總量2008-2012年規(guī)劃期內(nèi)，城市規(guī)劃區(qū)住房用地總面積7669畝，其中廉租住房用地262畝；經(jīng)濟適用住房用地1400畝；公共租賃住房用地343畝；限價普通商品住房用地1125畝；商品住房4539畝。2.6.1住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)1、廉租住房用地。規(guī)劃期內(nèi)，新供應(yīng)廉租住房用地262畝。2、經(jīng)濟適用住房用地。規(guī)劃期內(nèi)，新供應(yīng)經(jīng)濟適用住房用地840畝；中省單位、駐陜部隊、本市困難企業(yè)集資建房利用本單位存量土地560畝。3、公共租賃住房用地。規(guī)劃期內(nèi)，公共租賃住房新供應(yīng)用地243畝。結(jié)合直管公房改造利用土地100畝。4、限價普通商品住房用地。規(guī)劃期內(nèi)，新供應(yīng)限價普通商品住房用地1125畝。5、商品住房用地。規(guī)劃期內(nèi)，新供應(yīng)商品住房用地3539畝，結(jié)合舊城和城中村改造利用存量土地1000畝。2.6.2住房用地分區(qū)1、廉租住房用地。規(guī)劃期內(nèi)，新供應(yīng)廉租住房用地中，渭河北中心片區(qū)85畝，渭河南片區(qū)132畝，茂陵片區(qū)45畝。2、經(jīng)濟適用住房用地。規(guī)劃期內(nèi)，新供應(yīng)土地840畝，利用存量土地560畝，其中，渭河北中心片區(qū)新供用地96畝，集資建房利用存量土地360畝；渭河南片區(qū)新供用地608畝，利用存量土地100畝；茂陵片區(qū)新供應(yīng)土地136畝，利用存量土地100畝。3、公共租賃住房用地。規(guī)劃期內(nèi)，新供應(yīng)土地243畝，利用存量土地100畝，其中渭河北中心片區(qū)新供應(yīng)土地12畝，利用存量土地100畝；渭河南片區(qū)新供應(yīng)土地173畝；茂陵片區(qū)新供應(yīng)土地58畝。4、限價普通商品住房用地。規(guī)劃期內(nèi)，新供應(yīng)土地1125畝，其中渭河北中心片區(qū)370畝，渭河南片區(qū)569畝，茂陵片區(qū)186畝。5、商品住房用地。規(guī)劃期內(nèi)，新供應(yīng)土地3539畝，利用存量土地1000畝，其中渭河北中心片區(qū)新供應(yīng)土地800畝，利用存量土地677畝；渭河南片區(qū)新供應(yīng)土地2100畝，利用存量土地193畝；茂陵片區(qū)新供應(yīng)土地639畝，利用存量土地130畝。2.6.3住房用地年度供應(yīng)計劃2008年，供應(yīng)廉租住房用地60畝，經(jīng)濟適用住房用地227畝，公共租賃住房用地26畝，限價普通商品住房用地205畝，商品住房用地932畝。2009年，供應(yīng)廉租住房用地58畝，經(jīng)濟適用住房用地310畝，公共租賃住房用地86畝，限價普通商品住房用地205畝，商品住房用地840畝。2010年，供應(yīng)廉租住房用地40畝，經(jīng)濟適用住房用地311畝，公共租賃住房用地77畝，限價普通商品住房用地205畝，商品住房用地914畝。2011年，供應(yīng)廉租住房用地52畝，經(jīng)濟適用住房用地276畝，公共租賃住房用地77畝，限價普通商品住房用地255畝，商品住房用地906畝。2012年，供應(yīng)廉租住房用地52畝，經(jīng)濟適用住房用地276畝，公共租賃住房用地77畝，限價普通商品住房用地255畝，商品住房用地947畝。2.7乾縣房地產(chǎn)市場綜述今年以來，咸陽乾縣圍繞年初確定的城建十大工程，攻堅克難，加快步伐，力保按期完成目標(biāo)任務(wù)。同時，以“雙創(chuàng)”為抓手，對城鄉(xiāng)環(huán)境衛(wèi)生進行整治，營造了良好的居住與投資環(huán)境。堅持規(guī)劃引領(lǐng)。按照縣城西安——天水城市群和西咸一體化中的功能定位，突出乾縣區(qū)域特色、文化特色，全面完成縣城總體規(guī)劃修編任務(wù)。加快建制鎮(zhèn)和村莊規(guī)劃進度，力爭規(guī)劃覆蓋率達到80%以上。加強縣城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。重點抓好城建十大工程：開通靖莊路、好寺路、興業(yè)大道東段和順太街，改造北大街、風(fēng)水臺街、橋東街道路。啟動舊城改造工程。繼續(xù)抓好西蘭大街三板塊和青仁路改造，完成全段拆遷和臨街建設(shè)。加快城區(qū)排污泄洪配套管網(wǎng)建設(shè)。完成垃圾處理廠建設(shè)工程。實施縣城天然氣氣化工程。建成廉租房240戶、1.2萬平方米。建設(shè)客運站，年內(nèi)建成并投入使用。加快集鎮(zhèn)建設(shè)。搶抓省市擴大關(guān)中百鎮(zhèn)建設(shè)的機遇，加快集鎮(zhèn)規(guī)劃編制，積極爭取國家項目和資金，啟動新一輪小集鎮(zhèn)建設(shè)。2.8價格預(yù)測兩旺，二是價格穩(wěn)步上漲。目前乾縣房屋均價2100元/平米，價位從2000元-2500元不等。相對少一些；二是開發(fā)成本低廉；三是房地產(chǎn)泡沫較小。同時由于西安天水經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃的出臺，我們處在這個區(qū)域當(dāng)中所處的位置，對房地產(chǎn)市場是一個新的機遇?？梢灶A(yù)測，乾縣在今后的幾年當(dāng)中，房地產(chǎn)會有一個穩(wěn)步發(fā)展、價格穩(wěn)步上升的一個過程。綜上所述，乾縣房地產(chǎn)發(fā)展目前仍然存在著一些矛盾和問題，如產(chǎn)品設(shè)計落后，供求不平衡，市場容量小，消費觀念滯后等原因。從短期來看這些問題并不會對樓市的發(fā)展產(chǎn)生大的影響，從長遠看，這些問題將是發(fā)展中不可回避的問題，因此借鑒一、二線城市房地產(chǎn)發(fā)展的成熟經(jīng)驗，結(jié)合乾縣房地產(chǎn)發(fā)展特征，乾縣房地產(chǎn)發(fā)展趨勢在市場縱深化，運行發(fā)展的良好態(tài)勢下，于產(chǎn)品創(chuàng)新發(fā)展加大力度。2010年乾縣房地產(chǎn)仍然將會載滿商機，有一個好的發(fā)展趨勢，預(yù)計后幾年乾縣房地產(chǎn)市場據(jù)此初步可以確定該安居小區(qū)房屋銷售大約每平方米2000元。2.9市場風(fēng)險分析1.該住宅小區(qū)主要居住對象為在縣城工作的中高端階層，家庭收入較好的市民家庭。由于他們：1)職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來，公務(wù)員、教職工等的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經(jīng)濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。2)收入穩(wěn)定：公務(wù)員、教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。他們都屬于相對高收入階層。3)文化水平較高：他們的年齡的大多在35-45歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強，工作緊張，需要一個好的投資環(huán)境。4)對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性、安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設(shè)計要求這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。所以投資風(fēng)險不會太大.2.通貨膨脹的防護能力：在市場經(jīng)濟條件下，通貨膨脹的影響是長這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目3.房地產(chǎn)開發(fā)受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假如第三章建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預(yù)測和資源評價的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。3.1建設(shè)規(guī)模住宅小區(qū)項目規(guī)劃用地總面積約25.92畝(17289.6平方米),建筑面積34578平方米，其中住宅6幢26844.22平方米，公建54平方米?？偩幼魯?shù)286戶，規(guī)劃總居住人口1128人，容積率2.3,建筑密度0.58,綠化覆蓋率34%。人均建筑面積23.8平米/人。90平米以下戶型占總戶數(shù)的75.52%。3.2產(chǎn)品方案3.2.1戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔住宅，以符合安居工程的要求。在規(guī)劃設(shè)計及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。項目主要居住對象為在縣城居民和工作者，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。根據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見樓型戶型格式面積(平米)數(shù)量(套)總面積(平米)商業(yè)用房面積(平米)公共用房(平地塊111商用213室2廳1衛(wèi)1廚2陽臺312室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺422室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺51地塊2132室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺21公用地塊3132室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺3室2廳2衛(wèi)1廚2陽臺21公用地塊411商用21商用G商用合計1、南環(huán)東路北區(qū)(三角地塊)樓型1:臨街位置，共1棟。1層商鋪，占地540平米，建筑面積，540平米，其中商鋪540平米。樓型2:臨南環(huán)東路位置，共1棟6層住宅，占地245.78平米，建筑面積，1474.68平米，住宅面積1228.9平米，計10套，戶型1種，其中：122.89平10套。商用面積245.78平米。樓型3:臨小區(qū)北墻位置，共1棟四單元6層住宅，占地858平米，建筑面積5148平米，住宅面積5148平米，計72套，戶型1種，其中71.5平米72套。樓型4:小區(qū)西側(cè)位置，共1棟2單元6層住宅，占地363.04平米，建筑面積2178.24平米，住宅面積2178.24平米，計24套，戶型2種，其中80平米12套，101.52平米12套。樓型5:門衛(wèi)室。共1棟1層，占地18平米，建筑面積18平米.共占地面積2024.86平米，建筑總面積9358.92平米，住宅面積8555.14,共3棟，94戶。90平米以下戶數(shù)72戶。公共面積18平米，商業(yè)面積785.78平米。2、南環(huán)東路南區(qū)通村街道以西地塊樓型1:共1棟6層住宅，占地1029.8平米，建筑面積6178.8平米，住宅面積6178.8平米，計72套，戶型3種，其中：80平米24套，87.45平米12套，90平米24套。樓型2:門衛(wèi)室。共1棟1層，占地18平米，建筑面積18平米。共占地1047.8平米，建筑面積5147.4平米，共2棟，住宅1棟6層住宅，住宅面積5129.4平米，計72套。90平米以下戶數(shù)72戶。公共面積18平米。3、南環(huán)東路南區(qū)通村街道以東地塊樓型1:共2棟6層住宅，占地2193.36平米，建筑面積13159.68平米，住宅面積13159.68平米，計120套，戶型3種，其中：89平米24套，90平米48套，139.66平米48套。樓型2:門衛(wèi)室。共1棟1層，占地18平米，建筑面積18平米。共占地2211.36平米，建筑面積13177.68平米，共3棟，住宅2棟6層住宅，住宅面積13159.68平米，計120套。90平米以下戶數(shù)72戶。公共面積18平米。4、東二環(huán)及太平街地塊樓型1:東二環(huán)地塊，共1棟1層商住用房，占地1012平米，建筑面積2024平米。樓型2:太平街地塊，共2棟2層商住用房，占地5588平米，建筑面積4870平米。小路以西地塊占地1414平米，建筑面積2828平米；小路以東地塊占地1021平米(長68米),建筑面積2042平米。共占地3447平米，建筑面積6894平米，共3棟，商業(yè)面積6894以上總用地面積17289.6平米(實際用地15063.6平米),總占地面