近期房地產(chǎn)市場形勢分析及研判

在全國樓市低迷的市場背景下，市場頻現(xiàn)崩盤論、暴跌論等悲觀的聲音，各地房企均面臨轉(zhuǎn)型的問題，各房企也在紛紛調(diào)整自己的戰(zhàn)略及布局。到底怎么看待當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，值得我們冷靜下來，進行一番深入分析。一、商品房市場出現(xiàn)負增長的三大主因為什么今年上半年商品房銷售面積和銷售額雙雙出現(xiàn)負增長？我認為“高基數(shù)”、“低預(yù)期”、“信貸收緊”是三大主因。1.高基數(shù)今年上半年商品房銷售出現(xiàn)負增長的第一個原因，是由于去年的高基數(shù)所導(dǎo)致。2013年是整個房地產(chǎn)市場歷史上最紅火的一年，全國商品房銷售面積達到13億平方米，商品房銷售面積增速最高的時候接近50%。正是基于去年基數(shù)較高的原因，今年1-5月份商品房銷售面積同比出現(xiàn)了負增長。如果除出2013年的數(shù)據(jù)，今年1-5月份商品房銷售面積和銷售額高于去年之外以往任何一年同期數(shù)據(jù)。也就是說，實際上今年賣了非常多的商品房，只不過因為去年賣得更多，從總量來看，今年上半年的銷售量總量是歷年同期的第二高年，非常大的。2.低預(yù)期第二個原因，是預(yù)期所導(dǎo)致的對住房市場的觀望。房子是家庭里面最大的資產(chǎn)，它有一個非常重要的特點，就是買還是不買受預(yù)期所左右。就是大家經(jīng)常說的買漲不買跌，這是由預(yù)期所導(dǎo)致的。最近很多研究報告，包括境外一些研究機構(gòu)提出的有數(shù)、有表、有圖象的研究報告，所持的觀點都是房價要暴跌，在這種情況下，大家肯定要觀望，到底今年的市場會是什么樣的格局，萬一真的要跌了呢？誰也不愿意買一個到手就降價的資產(chǎn)，這是非?，F(xiàn)實的，也是非常容易理解的一個道理。關(guān)于房價暴跌的一些研究我都仔細地研讀過，認為有一些理由并不成立。例如，有一份報告提出中國房地產(chǎn)市場暴跌的12大理由，第一個理由就是2013年中國城市的住房竣工面積達到25.96億平方米，按此計算，中國2013年的人均住房面積就超過日本，到2017年，中國城市的人均住房面積將達到51平方米。這個數(shù)據(jù)非?？膳?，這意味著到2017年，中國城市人均住房面積已經(jīng)達到、甚至超過現(xiàn)在的發(fā)達國家的人均住房面積，而以我們目前的收入水平來看根本不可能實現(xiàn)，所以會出現(xiàn)嚴(yán)重供過于求，價格必然暴跌。那到底是不是這樣的情況呢？通過反復(fù)的對比，我們發(fā)現(xiàn)，中國2013年有658個城市，加上兩萬個鎮(zhèn)，我國城鎮(zhèn)竣工總面積是11.7億平方米，這一數(shù)據(jù)和那份報告中的25.96億平方米差距極大，如果是城鎮(zhèn)加農(nóng)村，全國總竣工住房面積也不過20億平方米，根本無法找到25.96億平方米的住房面積從何而來，我們預(yù)計到2020年，有可能實現(xiàn)城鎮(zhèn)常住人口的人均住房面積35億平方米。所以，我們認為，所有分析都應(yīng)實事求是，依據(jù)真實的數(shù)據(jù)來進行判斷，數(shù)據(jù)不真實，得出的結(jié)論就不可信。但對普通居民來講確影響很大。3.信貸收緊第三個原因，就是今年上半年整個的信貸政策、貨幣政策是偏緊的。特別是體現(xiàn)在個人住房抵押貸款方面出現(xiàn)了兩個新的變化，第一個是貸款成本開始上升，過去家庭購買第一套房貸款利率打八折的優(yōu)惠基本沒有，相反還要上升10%-15%。今年以來，抵押貸款額度收得非常緊，房子賣出去，錢收不回來，因為貸款放不下來。住房市場經(jīng)過多年的調(diào)控，特別是2011年，出臺的國八條，限購、限貸等政策，已經(jīng)把新增的投資性需求擠出市場，80%甚至85%以上買房子是要住，而這個需求如果沒有信貸的支持，購房者是很難實現(xiàn)的。那么，是否如何判斷中國房地產(chǎn)市場呢？我們認為中國目前住房市場中的需求總量仍然很大，商品房銷售面積屢創(chuàng)新高，去年達到驚人的13億平方米。而今年的需求量仍然會很大，主要原因就是在于城市人口結(jié)構(gòu)對住房市場是有利的。根據(jù)2010年全國第六次人口普查的人口年齡結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)可以看出，今年24歲到28歲的人群，人口總量為1.2億，其中8000萬人在城鎮(zhèn)，這個年紀(jì)的年輕人正值亟需住宅的時期，無論是租還是買，所以目前剛性需求比較強。他們是上世紀(jì)80年代末出生高峰的那一代。另一部分是上世紀(jì)60年代初出生高峰的人，人數(shù)總量高達2.2億人，而他們是住房改善性需求的主體。另外，全國的結(jié)構(gòu)城鎮(zhèn)化進程還在持續(xù)，城市人口結(jié)構(gòu)更加有利于目前房地產(chǎn)的發(fā)展，現(xiàn)在城市化率53%，將來要發(fā)展達到63%甚至更高，在這個過程中，每年新增常住人口兩千萬人左右，所以，商品房的需求量仍然很大，房地產(chǎn)未來的發(fā)展還有很大的潛力。二、商品房供求關(guān)系悄然生變近幾年，尤其是從2010年開始，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一個新的變化——商品房的供給速度大于銷售的速度。這是需要關(guān)注的，2010年商品房的供求關(guān)系在全國是偏緊的，總體供不應(yīng)求，這就導(dǎo)致了之前我國的政策一直在控制房價。而現(xiàn)在供求關(guān)系在變化，已經(jīng)從過去的偏緊到了現(xiàn)在的大致平衡，局部地區(qū)供大于求。從各方面的數(shù)據(jù)看，自2010年開始，連續(xù)三年供應(yīng)速度快，銷售速度慢，為什么會產(chǎn)生這種格局？其一，因為我國近年來寬松的流動性，實體經(jīng)濟和其他投資渠道回報不足，大量資金涌入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致供給資金體量變大，供給隨之上升。其二，得益于2010年之后中國房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的上升，直接導(dǎo)致原來投資房地產(chǎn)的需求，變成了房地產(chǎn)的供給。近年來，實體經(jīng)濟和其他投資渠道回報不足，大量資金涌入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致供給資金體量變大，供給隨之上升。因此，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新變化，總體的供求關(guān)系從過去的整體偏緊變成現(xiàn)在整體平衡，局部地區(qū)供大于求。三、房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性機會來臨未來的房地產(chǎn)市場競爭加劇，這無疑給開發(fā)企業(yè)帶來了巨大的壓力。可以說，中國房地產(chǎn)市場的趨勢性機會已經(jīng)過去，未來主要是結(jié)構(gòu)性機會，在趨勢性機會下，開發(fā)企業(yè)的專業(yè)化能力，未來趨勢的判斷，投資的選擇，模式的創(chuàng)新就顯得尤為重要了。未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景是值得期待的，仍然有機會，只不過相較以往，機會發(fā)生了變化，主要是以下幾個方面。其一，以產(chǎn)品創(chuàng)新為核心的傳統(tǒng)住宅的開發(fā)。傳統(tǒng)住宅現(xiàn)在競爭加劇，什么樣的企業(yè)最具有競爭力？一是要有足夠強的成本控制能力的企業(yè)，隨著市場競爭加劇，企業(yè)成本比其他企業(yè)的成本低就能賺錢。二是要資金高周轉(zhuǎn)的能力。三是要有真正的產(chǎn)品創(chuàng)新，好的供給也能創(chuàng)造需求。其二，以資產(chǎn)管理為核心的辦公商務(wù)樓宇的開發(fā)。中國經(jīng)濟發(fā)展的空間潛力在哪里？一個是城市化速度加快，另一個是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，這意味著中國未來服務(wù)業(yè)的發(fā)展面臨著巨大的空間。未來，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口增長速度快、規(guī)模大的地方，發(fā)展商務(wù)辦公樓宇是大有機會的。寫字樓、商務(wù)辦公樓宇是一個城市真正的財富增值的地方，可以帶來持續(xù)財富、穩(wěn)定就業(yè)等，它也是投資人最穩(wěn)定的財產(chǎn)和理想的投資目標(biāo)。如果以資產(chǎn)管理為核心，把資產(chǎn)管理的理念引入到辦公商務(wù)樓宇的開發(fā)，才是真正的商業(yè)地產(chǎn)贏利所在。對所有的開發(fā)商而言，掌握了資產(chǎn)管理核心開發(fā)技術(shù)，就占據(jù)了經(jīng)營管理投資和開發(fā)的優(yōu)勢，而那種過去用傳統(tǒng)開發(fā)住宅的模式開發(fā)辦公樓宇，將會面臨很大的風(fēng)險。其三，以改造升級為核心的存量房的開發(fā)。中國經(jīng)濟過去十幾年飛速增長，房地產(chǎn)業(yè)也發(fā)生了翻天覆地的變化，但是由于當(dāng)初急于解決住房短缺問題，發(fā)展速度太快，比較注重解決“住”的有無問題，而缺少環(huán)境、配套等方面的綜合考慮和長遠規(guī)劃。未來城市化的發(fā)展，要以產(chǎn)業(yè)為核心，同時配套住宅，來解決人口居住的需求。催生打造核心產(chǎn)業(yè)住宅作為配套的新型發(fā)展模式，也是未來的發(fā)展趨勢。其四，以服務(wù)為核心的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的開發(fā)。中國的老齡化已經(jīng)是一個確定的事實，而我們?yōu)榇说臏?zhǔn)備是不充分的。未來的養(yǎng)老如何解決，這是一個大命題，但一定跟居住方式有很大的關(guān)系。現(xiàn)在大眾化的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)缺乏，能夠看到有少量的養(yǎng)老社區(qū)，要么特別高端的一些養(yǎng)老服務(wù)中心，要么一些特別低端的養(yǎng)老福利院，而中間這塊占大多數(shù)的需求卻很少。針對人口大多數(shù)的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)品種會成為未來需求的主流，找出這樣一個合理發(fā)展的商業(yè)模式，來應(yīng)對未來人口老齡化，是相當(dāng)迫切和值得關(guān)注的。綜上所述，整個房地產(chǎn)未來有很結(jié)構(gòu)性機會，而過去在趨勢性機會下調(diào)整增長過程中，這些結(jié)構(gòu)性機會都被淹沒了。如果未來在開發(fā)模式上沒有創(chuàng)新的話，開發(fā)企業(yè)的發(fā)展將面臨困難，那時，企業(yè)競爭一定會出現(xiàn)兩種格局，一部分具有創(chuàng)新把握未來的企業(yè)，未來市場份額逐漸擴大，而一部分固守傳統(tǒng)開發(fā)模式、開發(fā)傳統(tǒng)項目的企業(yè)，利潤在變薄，甚至將會逐漸退出市場。簡單地說，過去是“市場比較簡單，政策相對復(fù)雜”，而今年則是“市場復(fù)雜，政策簡單”，市場差異化很大，有的地方市場開始跌了，有的地方市場供大于求，有的地方市場又供不應(yīng)求，而政策則相對比較清晰簡單。今年的政府工作報告里面說了兩