第5頁共5頁房地產(chǎn)信托融資一、房地產(chǎn)信托概論信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。它是以財(cái)產(chǎn)為核心、以信任為基礎(chǔ)、以委托為方式的一種財(cái)產(chǎn)管理制度。其本質(zhì)可概括為“受人之托，代人理財(cái)”。房地產(chǎn)信托是信托業(yè)務(wù)的一種。所謂房地產(chǎn)信托，是指信托投資公司通過信托方式集中兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。這里所指的不動(dòng)產(chǎn)，包括房地產(chǎn)及其經(jīng)營權(quán)、物業(yè)管理權(quán)、租賃權(quán)、受益權(quán)和擔(dān)保抵押權(quán)等相關(guān)權(quán)利。二、房地產(chǎn)信托融資模式基于融資過程中形成產(chǎn)權(quán)關(guān)系及現(xiàn)實(shí)的運(yùn)用，房地產(chǎn)信托融資主要有貸款型信托、股權(quán)型信托、混合型信托、財(cái)產(chǎn)受益型信托四種模式。（一）貸款型信托融資模式1、操作流程在這種模式下，信托投資公司作為受托人，接受市場中不特定（委托人）投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來，然后通過信托貸款的方式貸給開發(fā)商，開發(fā)商定期支付利息并于信托計(jì)劃期限屆滿時(shí)償還本金給信托投資公司；信托投資公司定期向投資者支付信托受益并于信托計(jì)劃期限屆滿之時(shí)支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。2、特點(diǎn)及優(yōu)勢對公司(項(xiàng)目)要求要求的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制退出方式“四證”齊全自有資本金達(dá)到35％二級(jí)以上開發(fā)資質(zhì)項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)資產(chǎn)抵押（土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)，抵押率一般在50％左右）、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保、資金監(jiān)管、受托支付、設(shè)置獨(dú)立賬戶償還貸款本金融資金額融資期限融資成本視開發(fā)商的實(shí)力、項(xiàng)目的資金需求及雙方的談判結(jié)果，從幾千萬到幾億不等以1-2年居多，最近也出現(xiàn)了5年期甚至更長期限的信托計(jì)劃一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在12％-20％居多。優(yōu)勢：融資期限比較靈活，操作簡單，交易模式成熟，利息可計(jì)入開發(fā)成本。劣勢：與銀行貸款相比成本高，目前政策調(diào)控環(huán)境下難以通過監(jiān)管審批。（二）股權(quán)型信托融資模式1、操作流程在這種模式下，信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人手中募集資金，之后以股權(quán)投資的方式(收購股權(quán)或增資擴(kuò)股)向項(xiàng)目公司注入資金，同時(shí)項(xiàng)目公司或關(guān)聯(lián)的第三方承諾在一定的期限（如兩年）后溢價(jià)回購信托投資公司持有的股權(quán)。2、特點(diǎn)及優(yōu)勢對公司(項(xiàng)目)要求要求風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制退出方式融資金額融資期限融資成本視信托財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，和租金收入等確定一般期限不超過3年，但可以通過結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)使用12-18%/年，視資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)勢劣勢（1）在不喪失財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的前提下實(shí)現(xiàn)了融資。（2）在條件成熟的情況下，可以過度到標(biāo)準(zhǔn)的REITs產(chǎn)品。物業(yè)租售比過低導(dǎo)致融資規(guī)模不易確定三、房地產(chǎn)信托基金1、操作流程一般采用先成立信托計(jì)劃，繼而以有限合伙形式成立基金，通過基金對開發(fā)商已經(jīng)取得的項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)投資，或者與開發(fā)商共同投資。2、特點(diǎn)及優(yōu)勢對公司(項(xiàng)目)要求要求風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制退出方式項(xiàng)目盈利前景良好，一般為大型集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目向（項(xiàng)目）公司委派董事、土地抵押、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保、資金證照監(jiān)管、受托支付綜合采用項(xiàng)目公司清算或股權(quán)回購融資金額融資期限融資成本基金規(guī)模在5億以上，單筆投資2億以上基金期限5年以上，單個(gè)項(xiàng)目以2-3年居多浮動(dòng)，根據(jù)項(xiàng)目盈利情況分成優(yōu)勢劣勢（1）信托可以在項(xiàng)目初期、甚至在項(xiàng)目前期進(jìn)入，增加項(xiàng)目公司資本金，改善資產(chǎn)負(fù)債機(jī)構(gòu)。（2）采用同股同權(quán)方式，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。（3）資