Yourtrustedpartner房地產(chǎn)實效營銷綜合效勞商您信賴的合作伙伴中國·深圳版權(quán)聲明Copyright;AllrightsReserved本報告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸#所有，未經(jīng)書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的局部或全部內(nèi)容。Thisarticleisforinternaluseonly.holdsthecopyrightofthisArticle.Withoutpriorwrittenauthorizationofthecopyrightholder,anyoneshallnotcirculate,quote,use,copy,ordistributethisarticleforanypurpose.廣誠地產(chǎn)單縣鳳凰城開發(fā)工程營銷與整合推廣報告謹呈：單縣廣誠房地產(chǎn)開發(fā)中國·單縣2021年7月12日JobSchedule鳳凰城工程工作階段劃分2021/4/12021/4/7工程地塊實地勘察單縣房地產(chǎn)市場調(diào)研單縣典型樓盤調(diào)查單縣居民收入調(diào)查行業(yè)專業(yè)人士深訪購房客戶訪談工程整體定位工程物業(yè)開展建議工程平面表現(xiàn)與風格建議工程地塊現(xiàn)狀及區(qū)域環(huán)境研究工程所在區(qū)域市場競爭研究單縣房地產(chǎn)市場典型樓盤研究工程定位與物業(yè)開展建議工程平面設(shè)計風格建議第二階段報告撰寫〔提交初稿〕第一階段工程市場調(diào)研工程地塊條件分析相關(guān)樓盤啟動模式分析相關(guān)樓盤客戶與產(chǎn)品分析消費者訪談與市場分析7個日歷天7個日歷天2021/4/153個日歷天第三階段工作匯報根據(jù)客戶〔甲方〕建議深化研究，完善報告。以PowerPoint形式匯報工作內(nèi)容。2021/4/17

工程第一階段工作在15個工作日完成工作回憶JobDetail在過去近20天里，佰潤專案組進行了如下工作與成果工作內(nèi)容工程和地區(qū)的背景分析房地產(chǎn)市場客戶與產(chǎn)品的分析數(shù)據(jù)的收集工程地塊實地勘察單縣城市規(guī)劃研究單縣市人民政府網(wǎng)單縣房地產(chǎn)管理局官方網(wǎng)單縣房地產(chǎn)15個樓盤個案調(diào)研分析與總結(jié)佰潤成果單縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)人士熱銷樓盤銷售代表、銷售人員等訪談：15個樓盤在售的相關(guān)的人員單縣市城市規(guī)劃影響探討單縣房地產(chǎn)市場特點分析單縣購房人置業(yè)特點分析區(qū)域競爭態(tài)勢分析單縣房地產(chǎn)管理局官方網(wǎng)單縣房地產(chǎn)樓盤個案調(diào)研單縣房地產(chǎn)在售工程信息消費者置業(yè)傾向調(diào)查目標消費者訪談：售樓處購房者攀談訪問。地產(chǎn)專業(yè)人士深訪：舜和雅苑等樓盤負責人訪談。單縣消費者價值取向和置業(yè)傾向的分析單縣房地產(chǎn)市場產(chǎn)品特點分析工程定位單縣房地產(chǎn)典型樓盤啟動區(qū)開發(fā)策略分析工程定位依據(jù)的分析消費者調(diào)訪談分析工程聯(lián)動策略研究啟動區(qū)選擇研究工程定位工程平面表現(xiàn)物業(yè)開展建議單縣樓盤產(chǎn)品開發(fā)特點知名樓盤產(chǎn)品亮點工程物業(yè)開展建議工作回憶工程定位語廣告語客戶、市場、產(chǎn)品定位等工程平面設(shè)計風格對競爭樓盤的細化研究工作思路研究大盤開發(fā)的一般規(guī)律——區(qū)域價值界定〔中央價值區(qū)〕、功能產(chǎn)品多元化，合理開發(fā)節(jié)奏是成功要點重塑工程的價值地位——代言單縣國際配套居住區(qū)開掘工程競爭差異價值——單縣第一大盤抓住單縣高端客戶群體——塑造一種生活方式工程整體定位解決核心問題工作成果客戶定位：中堅消費族群整體定位：單縣中心·百萬級·首席國際生活區(qū)形象定位：第一居所榮耀傳承前期籌劃的方法與成果回憶定位一種標準：以國際花園社區(qū)的標準定義工程未來塑造一種生活方式：“中心城區(qū)，尊崇品質(zhì)生活〞成果回憶工程價值觀客群分布教師、醫(yī)生、公務(wù)員個體經(jīng)營戶私營業(yè)主企事業(yè)員工本地居民外出務(wù)工人員周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)工程客戶：單縣中間消費族群中高收入階層高收入階層普通階層低收入階層個人月收入在1000元以下，家庭年收入在3萬元以下，根本無購房能力；個人月收入在2000-3000元者，家庭年收入在4-6萬元，普通價位樓盤購置者；個人月收入在4000-5000元者，家庭年收入在7-10萬元左右，中高價位樓盤購置者；個人月收入在6000元以上，家庭年收入超過10萬元，高檔樓盤購置者；主要目標客戶本局部數(shù)據(jù)主要開源與對市場和競爭樓盤的調(diào)查、客戶訪談結(jié)論本工程物業(yè)定位〔已確定〕在此指導思想下，我司認為本工程的整體物業(yè)定位為：百萬級·首席國際生活區(qū)工程廣告語：第一居所榮耀傳承成果回憶設(shè)計成果展示〔已經(jīng)確定〕LOGOLOGO應(yīng)用元素表現(xiàn)工程色彩與調(diào)性成果回憶本被告要實現(xiàn)的戰(zhàn)略意圖鳳凰城領(lǐng)導者地位廣誠地產(chǎn)單縣鳳凰城工程品牌鳳凰城價值最大化共贏共贏共贏231LogicPath

本報告思維路徑本報告目錄一期產(chǎn)品營銷總綱總體策略費用預算一期策略執(zhí)行總綱平面表現(xiàn)VI應(yīng)用系統(tǒng)折頁、海報圍墻工程包裝政策環(huán)境附件參考階段一階段二階段三階段四營銷總綱整盤策略PART1政策環(huán)境LogicPath1政策環(huán)境一期產(chǎn)品營銷總綱總體策略費用預算一期策略執(zhí)行總綱平面表現(xiàn)VI應(yīng)用系統(tǒng)折頁、海報圍墻工程包裝附件參考政策環(huán)境階段一階段二階段三階段四營銷總綱整盤策略1、2021年4.17?新國十條?4月17日，國務(wù)院史無前例的公布了對房地產(chǎn)市場調(diào)控的?新國十條?政策。五月，銀行準備金率上調(diào)0.5；銀行信貸資金第一季度結(jié)束后緊縮；要點主要內(nèi)容影響評級實行更為嚴格的差別化住房信貸政策90平方米以上的家庭貸款首付款比例不得低于30%；第二套住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。★★★★★發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策?！铩铩铩锛訌妼Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。★★★★建立考核問責機制對穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責任?！铩铩铩锛哟蠼灰字刃虮O(jiān)管力度對取得預售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售?！铩铩镌黾泳幼∮玫赜行Ч?yīng)房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)?！铩镎{(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。房價過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房供應(yīng)。★★加快保障性安居工程建設(shè)確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)★★政府此次對房地產(chǎn)調(diào)控的決心不容無視，住房問題已經(jīng)從經(jīng)濟層面上升到影響社會穩(wěn)定、關(guān)乎國計民生的政治層面。2、目前市場整體情況反映分析城市4月14日4月15日4月16日4月17日4月18日近三日成交均值相比14周成交均值漲跌幅相比15周成交均值漲跌幅一線城市北京13.205.456.225.664.065.32-62.37%-16.06%上海3.83.836.16.413.835.45-60.65%-33.21%深圳1.051.473.141.410.911.8242.67%7.46%廣州1.822.061.822.772.172.2529.40%17.59%二線城市南京3.113.105.432.332.133.30107.27%6.97%天津3.710.004.444.994.174.5336.45%31.65%武漢5.214.816.505.854.935.7634.19%6.88%成都4.605.307.613.313.804.90128.87%18.08%重慶4.6126.8430.8731.8031.3231.33997.20%184.66%三線城市無錫3.133.656.214.922.484.5463.70%26.82%長春2.381.051.032.271.681.6637.20%-31.17%蘭州0.000.180.200.180.050.15-36.07%-39.42%昆明1.040.003.352.403.383.04131.34%138.38%?？?.260.005.431.840.002.42169.39%21.23%廈門0.910.002.821.981.242.0147.10%37.03%注：除了北京、上海、廣州、南京、天津、長春、蘭州、廈門為商品住宅數(shù)據(jù)外，其他城市均為商品房數(shù)據(jù)。一線城市市場反響快速，成交明顯趨緩?？蛻糈s新政實施前末班車，二線城市成交不跌反漲。三線城市總體成交仍較良好，個別城市供給減少導致成交下滑。3、目前一二線城市已經(jīng)較大反響，三線城市也面臨了相應(yīng)市場和銀行兩方面的問題；其它城市長春工行、建行首付提高到50%，中行和農(nóng)行暫未確定；其他商業(yè)銀行每通過貸款購買一套住房首付款提高10%，利率遞增10%濟南各行細則還未出，嚴格貸款審批蘭州尚無具體標準太原目前無變化常州中行、農(nóng)行及招商首付50%，建行40%，工行50%以上，興業(yè)40%-50%；利率分別上浮10%-15%不等合肥工行、建行不再辦理；農(nóng)行首付30%利率無優(yōu)惠；其他銀行首付50%，利率上調(diào)10%寧波各銀行表示將大幅提高首付款比例和利率水平，目前細則未定蘇州四大行暫停發(fā)放3套房貸款；其他銀行首付不低于5成，利率不低于基準利率的1.1倍無錫尚無具體標準揚州待定，均以以前方案執(zhí)行?？诖蠓岣呤赘犊畋壤屠仕綇B門中行60%以上，其他50%以上；四大行均要求利率不低于1.1倍南昌四大行根據(jù)客戶情況確定；民生銀行操作細節(jié)未定鄭州四大行具體細節(jié)未公布；其他銀行19號之后出臺新政策西安工行暫停；建行首付比例不變，利率自住1.2倍，投資1.3-1.5倍，一般拒批投資項目貴陽大幅度提高首付款比例和利率水平城市三套房及以上、外地購房者貸款落實情況一線城市上海四大國有銀行及商業(yè)銀行全部暫停發(fā)放北京建行暫不發(fā)放，其他銀行根據(jù)具體客戶情況嚴格審核廣州各行細則還未出，嚴格貸款審批深圳各行細則還未出，嚴格貸款審批二線城市天津各行細則還未出，嚴格貸款審批南京尚無明文規(guī)定武漢成都四大行及招商銀行均停止辦理，個別在售項目稱仍存在操作空間重慶細則出臺之前仍按以前方案執(zhí)行沈陽尚無具體標準政策的核心在于從銀行和消費者兩端，控制了市場。目前三線城市相對而言已經(jīng)受到了涉及，不可小覷。4、07年9.27房產(chǎn)新政?國十條?對房地產(chǎn)市場影響深徹，實際上調(diào)控不徹底。2007年和2021年上半年房地產(chǎn)投資過熱，雖然2021年年中投資增幅下降，但由于基數(shù)大，整體市場投資依然過剩。2007年商品房的投機熱大幅提升了市場需求，同時也形成了較大的經(jīng)濟泡沫。2021年商品房銷售量理性回歸，1-11月全國商品房銷售面積同比下降18.3%。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢全國銷售面積及增長率數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫2021年多數(shù)主要城市呈現(xiàn)價升量跌的態(tài)勢，市場觀望氣氛濃厚。上海最為典型，房價上升四成，成交量攔腰斬斷;武漢屬于重災區(qū)之一，呈現(xiàn)無量空漲態(tài)勢；東莞觸底反彈，伴隨房價縮水四成，銷量明顯上升；深圳雖然量價齊跌，但幅度較小，市場呈現(xiàn)回暖跡象；房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期，2021年多數(shù)主要城市價升量跌，市場觀望濃厚5、政策的核心解讀，房地產(chǎn)進入了民生為主的時代，短期內(nèi)不會松動，會延續(xù)很長一段時間判斷一：就格局而言；為贏回社會公信力，政府調(diào)控決心非常之大；當前，國家開展已經(jīng)處于從前三十年的以經(jīng)濟改革為主導的開展階段向以社會改革為主導的新的開展階段轉(zhuǎn)變，本次調(diào)控可視為挽回民眾對政府的“公信力〞的大動作。而本次的政策調(diào)控的嚴厲性、以及轉(zhuǎn)向的果斷性實質(zhì)上是地產(chǎn)行業(yè)風險源由之前的行業(yè)內(nèi)的價格、供求以及交易違規(guī)等風險，逐步向國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的平衡、甚至是社會穩(wěn)定以及民生和諧等更高層面轉(zhuǎn)移的一個典型表象。判斷二：就反響而言；本輪調(diào)控，市場開展的量價表現(xiàn)將會經(jīng)過三個階段；鑒于當前開發(fā)企業(yè)總體呈現(xiàn)出錢多、供給缺乏以及博弈透明三個因素，預期市場量價表現(xiàn)會經(jīng)歷三個過程。第一階段：成交量率先萎縮，價格的短期內(nèi)將會是成型僵持狀態(tài)；第二階段：價格開始出現(xiàn)松動，成交量相應(yīng)的會有所增長，在此輪完成三方博弈的新的行業(yè)探底；第三階段，將會是在第二階段根底上市場有所回轉(zhuǎn)。判斷三：就城市而言；一、二線城市所面臨沖擊要遠大于三、四線城市；本次調(diào)控政府本著從穩(wěn)定社會情緒出發(fā)，重點防范金融風險、控制資產(chǎn)價格泡沫，所以本來打壓的重心將會是近期價格上漲過猛、絕對價格虛高的城市，其中一、二線是為主要目標區(qū)域，短期內(nèi)所受沖擊也會是很大。三四線城市也將會受到一定沖擊，三四線城市總體價格泡沫并不高，而且本地化的、剛性的需求是為主流，根本面是健康的，所以所受沖擊也要相對小些。判斷四；就購置行為而言；投資者短期會加速離場；判斷五；就后續(xù)供給而言；集中性壓力將會出現(xiàn)在今年四季度及2021年上半年；6、新政策下工程應(yīng)對建議充分考慮工程的抗風險能力；保持相對低調(diào)市場形象，不做出頭鳥；關(guān)注市場、加強市場信息交流、加強團隊營銷指導；近期操盤建議：定價要合理防止08年銷售后降價現(xiàn)象，現(xiàn)金為王、快速推貨；利用銷控提高銷售力，速度第一價格第二，搶時間增加銷售量，嚴格控制工程風險。新政對策5大措施新政策出臺后全國房地產(chǎn)市場全面吃緊，此次新政的出臺超出了市場的預期，對房地產(chǎn)的影響超過以往任何一次政策的調(diào)控，各大地產(chǎn)商隊此次調(diào)控反映都比較謹慎。三套房停止按揭，屢次置業(yè)客戶消損比例較大，中高端樓盤客戶受影響最大；外地戶口不允許異地貸款置業(yè)，對投資可得限制嚴格，新政實施以來，各家銀行都嚴格執(zhí)行相關(guān)政策。嚴厲打擊了住宅投資的熱情，大量資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。市場有進一步出臺新政的預期，觀望氣氛濃厚，剛性需求也受到影響，置業(yè)方案延長。預計新一輪的價風格整即將出現(xiàn)，但主要應(yīng)在北京上海深圳等房價上漲過快的一線城市，市場普遍預期將有15-30%的調(diào)整幅度。7、單縣市場政策面研判總結(jié)：單縣市場在新政下也必將受到影響，但營銷的深度廣度有限，目前單縣經(jīng)濟處于快速開展期，市場整體房價在2300左右，經(jīng)濟對房價有較強的支持。開發(fā)商假設(shè)能堅守價格陣地，單縣房地產(chǎn)市場將不會出現(xiàn)大的波動。四大國有銀行嚴格執(zhí)行國家政策，小型股份制銀行及地方銀行同樣嚴格執(zhí)行政策，開發(fā)商可利用的時機點幾近于零，可發(fā)揮公關(guān)的空間有限；快速回資金成為最為緊迫的頭等大事，提高首付比例，催促客戶盡量一次性付款成為地產(chǎn)商的重要回款手段；政策利用空間有限單縣樓市價格不會有太大波動PART2一期產(chǎn)品LogicPath2一期產(chǎn)品一期產(chǎn)品營銷總綱總體策略費用預算一期策略執(zhí)行總綱平面表現(xiàn)VI應(yīng)用系統(tǒng)折頁、海報圍墻工程包裝政策環(huán)境附件參考階段一階段二階段三階段四營銷總綱整盤策略1、經(jīng)濟指標工程占地面積：932.5畝，合62.2公頃；工程建筑面積：1343128.40㎡工程容積率：1.97工程綠化率：35%工程覆蓋率：35%工程一期占地面積：125513㎡工程一期容積率：1.68工程一期建筑面積：215724㎡其中：住宅：907388.40㎡商業(yè)：228031㎡車庫：91752㎡一、一期產(chǎn)品2、一期產(chǎn)品共計1554套，80%為拆遷回遷戶型占總面積比戶型面積段套數(shù)多層（共27棟）70%80-90㎡1452戶90-110㎡110-125㎡130-135㎡小高層（共9棟）20%80-90㎡90-110㎡110-125㎡130-135㎡高層（共1棟）10%80-90㎡105-125㎡130-135㎡合計100%-一期產(chǎn)品一期數(shù)據(jù)指標：19萬平方米，其中住宅16.5萬,商業(yè):2.5萬,共建有1452戶,面積內(nèi)不含車庫；3、工程一期回遷及銷售區(qū)域圖工程建筑風格：西班牙風格工程分期開發(fā)圖：工程園林風格：美國南加州風格工程一期樓棟數(shù)與銷控表：一期共計48棟，另有一棟幼兒園，1452戶房源。(詳見戶型面積表)4、工程地處新政府對面，處于未來城市開展的核心地段，地段價值無與倫比，屬置業(yè)的第一選擇工程地段價值分析地處：基地位于單縣老城區(qū)的西南，連接舊城新區(qū)的黃金寶地；基地北臨舜師路，東靠文化路，南接單縣路，地塊中間有南北向德規(guī)劃34號路穿過，基地東側(cè)為君子路，君子路兩側(cè)為規(guī)劃中義烏小商品市場。西側(cè)：的文化路兩側(cè)分布了實驗小學、實驗中學、實驗幼兒園、單縣一中，師范學院等校區(qū)，人文氣氛濃厚。東面：為單縣新城開發(fā)區(qū)、新政府所在地；南面：現(xiàn)狀為農(nóng)田郊區(qū)；北側(cè)：舜師路是聯(lián)系舊城新區(qū)的重要通道，具有良好的的城市交通、環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢。單縣2021年城區(qū)3號地政府二、價值回憶5、工程區(qū)位交通四通八達，出行便利，是單縣目前開展最快的區(qū)域，道路規(guī)劃完善舜師路，連接新舊中心城區(qū)文化路，縱貫老商業(yè)中心規(guī)劃34號路，建成后有力緩解文化路交通壓力單州路，在建單州路為未來城市主干道君子路，道路寬闊，是新城區(qū)的重要干道。舜師路單州路文化路規(guī)劃34號路君子路6、工程周邊配套齊全，學校醫(yī)院林立，公園就在附近，城市價值獨一無二工程地處新老城區(qū)連接地帶，教育、醫(yī)療、金融、文化休閑等配套完善；工程地塊四面臨主干道，佳通便利，地塊周邊同時開工工程較多，市場氣氛初步形成。未來區(qū)域城市核心價值根本成型配套設(shè)施主要設(shè)施名稱教育配套 （新老）單縣一中、小學、幼兒園、天元中學等醫(yī)療機構(gòu)單縣中心醫(yī)院、東大醫(yī)院交通配套 4、5路公汽、商業(yè) 福源超市、臨街便利店金融機構(gòu) 農(nóng)行、工行、建行、中行、農(nóng)村合作社政府機構(gòu) 縣政府公共配套電信、移動、聯(lián)通、郵局等娛樂、餐飲、旅游舜師商務(wù)酒店、天元大酒店休閑、文化、公益設(shè)施 廣場仟山公園、政府廣場、青少年宮、展覽館等觀點：工程區(qū)域配套設(shè)施完善，交通便利，未來開展全力巨大；在工程規(guī)劃時，規(guī)劃適當超前商業(yè)配套，滿足未來區(qū)域市場乃至這個單縣的消費需求，實現(xiàn)工程價值最大化。7、工程核心價值總結(jié)1、百萬級，突出工程的大體量，百萬的建筑規(guī)模在單縣首屈一指；2、首席，突出強調(diào)唯一性、引領(lǐng)者地位；3、國際生活區(qū)，工程在單縣引進西班牙建筑風情。工程地塊單縣東城區(qū)和老城區(qū)交界地帶,是名副其實未來城市中心地塊東北緊鄰新縣政府，未來行政中心地位顯著；工程交通便利、周邊東大醫(yī)院、單縣一中、在建義烏商品城、配套設(shè)施完善；區(qū)域價值地塊價值規(guī)模價值1、城市東擴的中心開展區(qū)域；連接舊城新區(qū)的黃金寶地，工程位于單縣老城區(qū)西南部，東面為單縣新城開發(fā)區(qū)；南面現(xiàn)狀為農(nóng)田郊區(qū)，北側(cè)的舜師路是聯(lián)系舊城新區(qū)的重要通道，具有良好的城市交通、環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢。工程北臨舜師路，東靠文化路，南接單縣路，地塊中間有南北向的規(guī)劃34號路穿過，基地東側(cè)為君子路，君子路兩側(cè)為規(guī)劃中的義烏小商品市場。3、工程位于新老城底交匯地的獨特地理區(qū)位決定了其需要擔負起承擔新老城過渡與聯(lián)系、傳承與開展的職能，在區(qū)域空間的功能上起著重要的作用。1、工程斜對面是單縣政府，行政級首席官邸；周邊集名校一身，沒有任何工程可比……新老城區(qū)的紐帶，城市東進的主戰(zhàn)場。配套價值8、一期產(chǎn)品核心價值總結(jié)低容積率：一期容積率為1.68建筑風格：原版西班牙風情園林風格：南加州園林風格創(chuàng)新產(chǎn)品：首創(chuàng)單縣電梯花園經(jīng)典洋房。名校府邸:省重點高中單縣一中新老校區(qū)分布工程東西兩端、實驗小學、實驗中學、實驗幼兒園、師范學院等比鄰鳳凰城。人車分流：居住小區(qū)主要道路內(nèi)部環(huán)通，形成機動車環(huán)道，人行走健康慢跑步行道路，創(chuàng)造平安的社區(qū)環(huán)境。PART3整盤戰(zhàn)略LogicPath3整盤戰(zhàn)略一期產(chǎn)品營銷總綱總體策略費用預算一期策略執(zhí)行總綱平面表現(xiàn)VI應(yīng)用系統(tǒng)折頁、海報圍墻工程包裝政策環(huán)境附件參考階段一階段二階段三階段四營銷總綱整盤策略項目產(chǎn)品類型主力面積價格（元/平米）項目核心力鳳來邑洋房103-1332500-2700單縣唯一退臺式洋房、共享生態(tài)園林公園小高層/高層80-130未開盤東城美地小高層120-1402600單縣唯一大型主題公園緊鄰單州一中天成帝景多層尚未建設(shè)-豐富教育資源、良好的地段小高層/高層96-1302400-2600商業(yè)110-130四層一期銷售中央花園多層100-1302200-2300緊鄰新政府、交通便利小高層/高層114-1252200-2300商業(yè)50-120-1、單縣樓市工程比較分析一、單縣樓市對比因素本案鳳來邑東城美地天成帝景中央花園項目資源區(qū)域認可度★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★規(guī)?！铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩镒匀毁Y源★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★項目配套會所配套★★★★★

★★★★★★★★★★★★★★運動配套★★★★★★★★★★★★★★★★★★★生活配套★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★交通配套★★★★★

★★★★★★★★★★★★★★品牌價值開發(fā)商實力★★★★★★★★★★★★★★★★★★物業(yè)管理★★★★★★★★★★★★★★★★★★★本工程擁有規(guī)模、地理位置、工程配套、自然資源等優(yōu)勢，必將是單縣第一梯隊；鳳凰城市單縣市場第一大盤、規(guī)模優(yōu)勢無人能及；縱觀單縣市場，工程的產(chǎn)品優(yōu)勢同樣是單縣市場的一大亮點。2、住宅主要競爭工程賣點比較項目產(chǎn)品類型主力面積價格（元/平米）項目核心力溫州步行街散鋪80-1204000-7000傳統(tǒng)商業(yè)中心、客流密集商業(yè)氛圍成熟大型商業(yè)-4000-7000舜師步行街散鋪80-1304300-7000傳統(tǒng)商業(yè)中心、客流密集商業(yè)氛圍成熟、后續(xù)二期依然是商業(yè)開發(fā)大型綜合商業(yè)120-1404300-7000巴黎商貿(mào)城散鋪80-1004500-6000傳統(tǒng)商業(yè)中心、客流密集商業(yè)氛圍成熟、后續(xù)二期依然是商業(yè)開發(fā)一期商業(yè)氛圍基本形成3、商業(yè)主要競爭工程分析對比因素本案溫州步行街舜師步行街巴黎商貿(mào)城項目資源區(qū)域認可度★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★規(guī)?！铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩镒匀毁Y源★★★★★★★★★★★★★★★★項目配套發(fā)展前景★★★★★

★★★★★★★★★★★★市場容量★★★★★★★★★★★★★★★★★★★生活配套★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★交通配套★★★★★★★★★★★★★★★★★★品牌價值開發(fā)商實力★★★★★★★★★★★★★★★★物業(yè)管理★★★★★★★★★★★★★鳳凰城擁有良好的交通配套；鳳凰城市單縣市場第一大盤、規(guī)模優(yōu)勢無人能及，自身保證了充足的市場消費群體；地理位置處于傳統(tǒng)商業(yè)軸線上，商業(yè)衍伸理所當然。4、商業(yè)主要競爭工程賣點比較5、本案工程分析——【核心問題】通過對于本案大量信息的分析，工程組對于鳳凰城工程提出以下核心問題？〔1〕能不能形成單縣市場的關(guān)注熱潮？〔2〕能不能在傳播上形成高度與氣勢？〔3〕能不能成為單縣經(jīng)濟快速開展城市迅速擴張的房地產(chǎn)開發(fā)樣板，并影響城市化開展的未來方向？工程營銷戰(zhàn)略核心問題思考？淮?，F(xiàn)代城/舜和雅苑/中央花園本案/鳳來邑/東城美地/天成帝景北辰新都/綠洲灣花園/溫州商城/舜師步行街第一梯隊第二梯隊第三梯隊偽資源/居住價值型總價15-20萬城市居住價值型總價25-30萬資源優(yōu)勢/城市居住價值型總價30-40萬6、抓住單縣市場層級化特征機遇二、整盤策略把握單縣市場開展特征，鳳凰城工程將是單縣未來假設(shè)干年市場的風向標，要抓住城市居住價值這個機遇，實現(xiàn)價值最大化。7、主戰(zhàn)場：單縣城東與老城結(jié)合帶單縣市場主要房地產(chǎn)工程主要集中在城東、城南板塊，商業(yè)工程主要在老城區(qū)板塊，城北板塊分布有少局部工程。以城東板塊檔次和建筑形態(tài)最好；城東板塊是單縣市場未來房地產(chǎn)市場的主戰(zhàn)場；市場均價在2000左右，主要工程最高價剛剛突破3000元關(guān)口。東城美地鳳來邑舜和雅苑中央花園綠洲灣花園溫州步行街北辰新都舜師步行街天成帝景時代廣場城北板塊老城板塊城東板塊城南板塊鳳凰城項目總體戰(zhàn)略選擇：

工程具備6大要素，具有領(lǐng)導者地位和氣質(zhì)。在居住價值驅(qū)動下的單縣房地產(chǎn)市場中如何占位？佰潤：房地產(chǎn)市場戰(zhàn)略選擇模型領(lǐng)導者價格制定者產(chǎn)品不可復制行業(yè)標準挑戰(zhàn)者改變游戲規(guī)那么強調(diào)新的評估標準強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值追隨者補充者搭便車，借勢以小搏大價格戰(zhàn)制造者目標明確，挖掘客戶瞄準市場縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點8、總體戰(zhàn)略——樹立領(lǐng)導者地位鳳凰城區(qū)位★★★★★地段★★★★★產(chǎn)品★★★★★資源★★★★★規(guī)?！铩铩铩铩锲髽I(yè)要素★★★★★目標一：工程一期重點建立市場第一盤形象，為二、三、四期銷售奠定根底。目標一：單縣市場第一盤〔領(lǐng)導者地位〕目標二：工程價值最大化〔形象價值〕目標二：工程一期可銷售房源僅200余套，如何實現(xiàn)工程最大化利潤？這是一個棘手的挑戰(zhàn)，短期銷售高價，不太現(xiàn)實，市場大環(huán)境已經(jīng)發(fā)生深刻變化。因此工程最大化利潤應(yīng)該是一個戰(zhàn)略目標，將整體工程利潤最大化這個終極目標。再來看一期的利潤最大化就應(yīng)該是形象價值最大化。9、工程一期：形象與價值最大化三、目標分解10、分期目標實現(xiàn)方案單縣市場第一盤第一期實現(xiàn)工程市場第一盤形象第二期產(chǎn)品形態(tài)上支撐第一盤形象第三、四期提升第一盤形象工程價值最大化第一期主力為拆遷安置產(chǎn)品，價值最大化只能通過提高工程領(lǐng)導者的形象與地位，為未來工程溢價作鋪墊；第二期高端產(chǎn)品提升工程價值，提升價格來實現(xiàn)價值最大化；第三、四期坐享第一盤高端形象，以領(lǐng)導者姿態(tài)引領(lǐng)市場價格走勢，實現(xiàn)價值最大化。PART4營銷總綱LogicPath4營銷總綱一期產(chǎn)品營銷總綱總體策略費用預算一期策略執(zhí)行總綱平面表現(xiàn)VI應(yīng)用系統(tǒng)折頁、海報圍墻工程包裝政策環(huán)境附件參考階段一階段二階段三階段四營銷總綱整盤策略1、營銷總綱〔總體方案安排〕2021年7月8月9月10月11月12月1月售樓部開放營銷推廣活動攻勢銷售節(jié)點樹立形象市場亮相宣傳造勢市場占位拆遷選房抓搶客戶開盤之戰(zhàn)資金回籠戰(zhàn)略分期C級客戶〔登記〕B級客戶〔誠意認籌〕A級客戶〔購置〕儲客方案推廣主題營銷事件物料配合廣誠地產(chǎn)“鳳凰城〞奠基儀式暨媒體見面會“鳳凰城〞拆遷安置選房“鳳凰城〞盛大開盤“鳳凰城〞認籌活動形象折頁形象海報現(xiàn)場包裝產(chǎn)品價值折頁戶型套裝開盤物料第一居所榮耀傳城百萬級·首席國際生活區(qū)形象入市階段認籌階段蓄客階段開盤階段持續(xù)銷售階段營銷階段一、營銷總綱開盤2、營銷周期：控制在4-6個月8月9月11月10月12月奠基儀式開盤活動亮相開盤市場預熱推廣高潮持續(xù)強勢推廣尾盤消化爭取在售樓部落成時整體形象出街；9月開始積累客戶；11月完成拆遷工作；11月中旬開始拆遷選房；11月底開始認籌；爭取2021年元旦開盤；1月1日拆遷完成選房/認籌拆遷選房客戶認籌活動3、推廣綱要將選房和開盤分開進行有利于制造屢次銷售高潮；形象線產(chǎn)品線營銷線廣告線8月9月10月11月12月1月品牌戰(zhàn)開幕品牌戰(zhàn)造勢品牌戰(zhàn)強化品牌戰(zhàn)占位品牌戰(zhàn)上位工程奠基儀式工程一期工程全面開啟營銷中心開放認籌開盤首批拆遷戶房源確定第一居所榮耀傳城百萬級首席國際生活區(qū)形象廣告形象廣告形象廣告工程優(yōu)勢產(chǎn)品優(yōu)勢推廣強度工程價格口碑現(xiàn)場廣告①賣點提取賣點一:……賣點二:……賣點三:……②工程形象提取建立工程VI體系對外宣傳語現(xiàn)場賣點展示…………③工程的銷售策略1.推廣策略2.展示策略3.產(chǎn)品策略4.價格策略對于分期運作的大盤，強化以前的資源，再重新提升執(zhí)行：按月編制營銷方案4、工程一期操作：四個關(guān)鍵點二、總體策略5、工程一期總體營銷費用預算三、費用預算一期總體銷售200余套特別說明：營銷費用不含項目售樓部、園林、樣板房等項目營銷硬件投入；營銷費用主要指：物料、銷售道具、推廣費用銷售目標計劃約6000萬營銷周期4-6個月一期目標1、一期承擔了整個項目形象樹立的重任；2、項目200余套產(chǎn)品銷售問題；3、項目中高檔品質(zhì)的塑造任務(wù)；費用控制計劃方案1：建議按照銷售額的2-3%控制營銷費用。方案2：建議整體營銷費用在200萬以內(nèi)。6、一期產(chǎn)品客戶營銷戰(zhàn)場〔主戰(zhàn)場〕單縣政府機關(guān)企事業(yè)單位策略：梳理單縣企事業(yè)單位、政府機關(guān)、相關(guān)團體、銀行、電信、石油、企業(yè)單位名錄進行營銷1、短信營銷2、DM直郵3、案場活動各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)外來做生意群體策略：影響周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)盡可能的用短信對鄉(xiāng)鎮(zhèn)重點單位、政府機關(guān)進行營銷與推廣1、短信營銷2、電視飛字3、DM、夾報主戰(zhàn)場單縣縣城策略：產(chǎn)品、效勞品質(zhì)，口碑傳誦，穩(wěn)固擴展本地客戶，建立工程在單縣的地位和勢力范圍1、客戶認籌活動；2、電視廣告、戶外；3、短信營銷、DM、工程包裝4、戶外、路牌、路旗、雜志；5、老客戶活動；四、一期策略時間控制2021.112021.12021.22021.6拆遷戶回遷剩余產(chǎn)品積累客戶并認籌建議2021年1月1日開盤；剩余200余套產(chǎn)品開售；4個月內(nèi)銷售完畢一期200余套產(chǎn)品鳳凰城二期先推售住宅商業(yè)暫時保存2期推出市場7、工程一期銷售周期總體安排PART5執(zhí)行總綱LogicPath5執(zhí)行總綱一期產(chǎn)品營銷總綱總體策略費用預算一期策略執(zhí)行總綱平面表現(xiàn)VI應(yīng)用系統(tǒng)折頁、海報圍墻工程包裝政策環(huán)境附件參考階段一階段二階段三階段四營銷總綱整盤策略“亮相”2010年9-10月樹形象NO.1宏觀導入“占位”10月—11月抓市場NO.2概念成型“上位”12月?lián)尶蛻鬘O.3案場操作鳳凰城·一期·操作思路總括1、工程總體操作階段劃分“開盤〞1月回資金NO.4場景實現(xiàn)形象入市階段一階段二拆遷/蓄客階段三階段四選房/認籌開盤一、執(zhí)行總綱2、搭建月度營銷方案與執(zhí)行體系價值呈現(xiàn)現(xiàn)場形象提升產(chǎn)品再開發(fā)營銷推廣配合項目各項工作的按時執(zhí)行貫穿始終鳳凰城—搭建營銷舞臺根據(jù)實際情況出具體的營銷月度執(zhí)行報告營銷手法：常規(guī)：創(chuàng)新：報紙活動電視拓展路旗夾報軟文電臺短信……3、一期工程重點需要實現(xiàn)的銷售道具景觀規(guī)劃先做園林主體景觀區(qū)銷售中心現(xiàn)場包裝首創(chuàng)清水樣板房物管體系24小時大堂效勞金鑰匙效勞〔由物業(yè)公司提供〕銷售道具服務(wù)標準一期產(chǎn)品特別說明：建議放在舜師路上。特別說明：建議盡量先做一局部樣板園林。4、“亮相階段〞核心：樹形象二、亮相階段樹形象時間：2021年9月-10月關(guān)鍵詞：售樓部落成統(tǒng)一出街完美亮相“亮相〞2021年8月樹形象NO.1宏觀導入形象入市階段一5、工程“亮相階段〞操作策略與思路園林規(guī)劃售樓處形象墻售樓處前廣場售樓處導示系統(tǒng)看房通道主體核心體驗系統(tǒng)園林景觀帶核心售賣系統(tǒng)導示系統(tǒng)1543263樣板房形象力展示產(chǎn)品力展示“亮相〞2021年8月樹形象NO.1宏觀導入形象入市階段一打造6大核心點6、建立鳳凰城在單縣市場的聲音“亮相”2010年8月樹形象NO.1宏觀導入形象入市階段一1、首選舜師路、湖西路、文化路作為上道旗；2、工程圖標示位置設(shè)立高炮，樹立工程形象；3、在單縣關(guān)鍵的地段人流量密集的區(qū)域做一些戶外廣告。7、營銷事件：奠基儀式與媒體見面會廣誠·鳳凰城工程奠基暨媒體見面會關(guān)鍵元素：傳遞信息：廣誠地產(chǎn)單縣工程正式開工；傳遞局部工程價值：工程規(guī)劃理念展示大盤價值；統(tǒng)一媒體說辭：工程價值點關(guān)鍵詞統(tǒng)一傳遞；活動目的：以工程開工為契機，翻開單縣市場，建立影響力活動規(guī)模：100－200人；活動對象：單縣政府領(lǐng)導機構(gòu)、各大媒體、業(yè)內(nèi)人士、周邊居民；活動時間：2021年8月；活動地點：工程開工現(xiàn)場；活動預算：5-10萬以及假設(shè)干精美禮品；活動協(xié)辦：相關(guān)活動或禮儀公司8、此階段推廣主題百萬級·首席國際生活區(qū)營銷訴求點：100萬方：強調(diào)工程的規(guī)模；首席：強調(diào)工程物業(yè)于單縣是第一位的；品質(zhì)生活區(qū)：既指工程自身具有品質(zhì)感，又指享受的生活具有品質(zhì)感；本工程具有豐富的物業(yè)形態(tài)，打造的是一個城的概念，展示工程的氣勢。特別說明：此階段定位語可以和廣告語結(jié)合使用9、此階段營銷渠道選擇群眾媒體：報紙、戶外廣告、高炮、圍板、路旗要求：1、所有廣告必須在同一天出現(xiàn)在市場2、廣告展示效果必須與設(shè)計稿件相符合3、戶外廣告位必須占據(jù)城市顯耀地理區(qū)位給予市場以強大形象沖擊力量?！傲料啜?021年8月樹形象NO.1宏觀導入形象入市階段一10、“亮相階段〞相關(guān)問題說明根據(jù)時間節(jié)點要求，必須要在售樓部落成的情況下進行整體形象亮相；本階段主要是以工程亮相為主，盡量以打造工程營銷的軟環(huán)境和6核心大核心點。此階段主要是推出工程形象，不必要開始進行大規(guī)模營銷推廣。搶占幾個重要的推廣渠道：如政府圈層、重點道路資源、關(guān)鍵人流區(qū)域的戶外媒體。在營銷推廣方面，以工程奠基開工儀式為根底，搞一場規(guī)模性的活動，先翻開在單縣區(qū)域市場的影響力即可。此階段營銷費用在控制預算內(nèi)操作。“亮相〞2021年8月樹形象NO.1宏觀導入形象入市階段一11、“亮相階段〞營銷費用預算類型渠道時間備注核算費用預算（萬元）包裝展示現(xiàn)場展示看房通道包裝、圍墻更換、樓體條幅、路旗導視、30營銷中心包裝銷售道具模型、影視片、網(wǎng)站等20活動費用奠基儀式樣板房開放及認籌活動6戶外戶外高炮50-60萬/年2-3塊6個月30路旗300元/對200對6個月36合計122萬12、“拆遷階段〞：樹口碑積累客戶三、拆遷階段樹口碑積累客戶時間：10月-11月關(guān)鍵詞：標準操作價值釋放“占位”9月—10月抓市場NO.2概念成型階段二拆遷/蓄客“占位”9月—10月抓市場NO.2概念成型階段二拆遷/蓄客13、工程階段兩大核心問題年前鳳凰城一期200余套產(chǎn)品銷售？3-4個月實現(xiàn)200余套套產(chǎn)品銷售9月開始咨詢需要約400名名誠意客戶50%有效客戶率需要約800名咨詢客戶1200余拆遷戶？如何處理好是關(guān)鍵8月正式進場10月11月12月1月臨時接待階段11月工程拆遷戶解決期問題9月如何實現(xiàn)？7月50%有效客戶率14、拆遷工作對工程銷售有深遠影響拆遷項目組拆遷辦公室銷售部投訴中心房管局廣誠領(lǐng)導政府注意三個問題：拆遷成本政府干預拆遷定價制定標準流程解決投訴執(zhí)行協(xié)調(diào)處理重大問題15、“拆遷階段〞相關(guān)問題說明本階段主要是以工程拆遷客戶為主，拆遷工作的成敗影響工程的未來。拆遷客戶的口碑傳播:開發(fā)商已經(jīng)制定的拆遷標準和流程，以及建立的客戶投訴中心，將提升工程的形象與開發(fā)商的品牌聲譽。本階段的占位，就是要讓市場更深入的了解認識鳳凰城工程，拆遷工作本身也是一種有效的宣傳渠道也會在此階段積累大量的客戶。此階段營銷費用盡量減少。更多的是以解決客戶投訴和執(zhí)行拆遷流程為主。通過拆遷工作實現(xiàn)工程在市場完全的占位與引領(lǐng)?！罢嘉弧?月—10月抓市場NO.2概念成型階段二拆遷/蓄客16、“拆遷階段〞產(chǎn)品價值需全面釋放項目內(nèi)容銷售物料項目形象海報樓書（折頁）戶型手冊形象展示（已經(jīng)完成）清水樣板房園林展示看樓通道調(diào)整導視系統(tǒng)銷售中心模型價值推廣戶外廣告墻體廣告圍墻“占位”9月—10月抓市場NO.2概念成型階段二拆遷/蓄客17、此階段推廣主題第一居所·榮耀傳承營銷訴求點：遠景提出、給市場充分的想象空間給予市場工程的尊貴感重點推廣工程的案名及地理價值特別說明：此階段廣告語可以直接把工程定位語結(jié)合使用18、9月開始增加營銷與媒體通路2021年9月10月11月12月8月完成形象入市：1、整體營銷策略定稿2、廣告設(shè)計定稿3、9月開始增加媒體通路4、按月制定推廣方案9-11月完成拆遷工作，11月中旬開始拆遷戶選房：1、保持適量瀑光率2、按照月度制定傳播方案，增加小眾媒體推廣。認籌月：1、11月確定認籌方案2、12月中旬開售3、增加推廣渠道4、增加廣告輻射范圍節(jié)點工作1、選擇以短信、公交車等小眾傳播渠道；2、增加電視廣告為主的群眾傳播渠道；〔制作5分鐘、3分鐘、1分鐘、30秒的腳本，選3分鐘在單縣重點頻道播放〕19、“拆遷階段營銷費用預算〔2個月〕類型渠道時間主題版面費用預算（萬元）小眾定向短信每周5發(fā)放10萬條4夾報正四開10萬份/月4電視廣告10月開始5萬/月10公交廣告3物料制作5合計26萬20、“選房/認籌〞核心：積累客戶四、選房/認籌積累客戶時間：11月-12月關(guān)鍵詞：平安專業(yè)“上位”11月—搶客戶NO.3案場操作階段三選房/認籌“上位”11月—搶客戶NO.3案場操作階段三選房/認籌21、“選房/認籌〞階段操作思路目標實現(xiàn)好的價格提升企業(yè)品牌項目品牌產(chǎn)品銷售速度與溢價項目拆遷銷售安全操作贏得市場口碑22、“拆遷選房〞活動本卷須知拆遷選房本卷須知拆遷選房統(tǒng)一通知客戶；集中選房時間；制定選房流程；各部門密切配合，設(shè)立投訴中心；23、以客戶為核心線的“認籌活動〞問題1：如何在單縣夏天期間蓄足高質(zhì)量客戶800組？問題2：如何到達高價格下迅速銷售的目標要求？解決問題1、問題2價格策略體現(xiàn)價值特定客戶新客戶擴充普通客戶渠道拓展誠意客戶擴充鳳凰城貴賓身份活動策略提升價值展示策略支撐價值一期剩余200套產(chǎn)品認籌24、認籌階段——拔高定位，精確制導深入分析工程深入分析客戶提煉工程賣點片區(qū)價值〔稀缺的、大規(guī)模的〕工程價值〔領(lǐng)先的、唯一的〕客戶關(guān)注點品牌、戶型、環(huán)境、配套、物業(yè)相信眼見為實什么能真正的打動客戶地段產(chǎn)品品質(zhì)主推廣語第一居所榮耀傳城百萬級·首席國際生活區(qū)25、此階段推廣渠道群眾媒體：報紙、戶外廣告、高炮、圍板、路旗、播送、電視、網(wǎng)絡(luò)；小眾媒體：短信、DM雜志；要求：更換前期廣告畫面、保證統(tǒng)一時間面市26“選房/認籌〞階段費用預算〔1個月〕類型渠道時間主題版面費用預算（萬元）小眾定向短信每周5發(fā)放10萬條2夾報正四開10萬份/月2電視廣告10月開始5萬/月5公交廣告3物料制作活動物料等2合計14萬27、“開盤階段〞核心：資金回籠五、開盤階段資金回籠時間：1月1日〔元旦〕關(guān)鍵詞：平安溢價專業(yè)速度“開盤〞12月—回資金NO.4場景實現(xiàn)階段四開盤28、推廣渠道群眾媒體：戶外廣告、高炮、圍板、路旗、播送、電視、網(wǎng)絡(luò)；小眾媒體：短信、DM雜志；要求：更換前期廣告畫面、保證統(tǒng)一時間面市“開盤〞12月—回資金NO.4場景實現(xiàn)階段四開盤29、“開盤階段〞費用預算類型渠道時間主題版面費用預算（萬元）小眾定向短信每周5發(fā)放10萬條2電視廣告10月開始5萬/月5開盤活動8物料制作活動物料等2合計17萬PART6附件參考LogicPath6附件參考一期產(chǎn)品營銷總綱總體策略費用預算一期策略執(zhí)行總綱平面表現(xiàn)VI應(yīng)用系統(tǒng)折頁、海報圍墻工程包裝政策環(huán)境附件參考階段一階段二階段三階段四營銷總綱整盤策略1、奠基儀式暨媒體發(fā)布會參考建議邀請單縣政府相關(guān)領(lǐng)導參加，提升工程地位。一、奠基儀式2、元旦開盤活動參考2021年元旦開盤活動2021年元旦開盤活動活動當天進行氣氛營造，制造熱銷氣氛。二、開盤活動3、專業(yè)銷售團隊標準形象三、銷售團隊4、高標準的團隊1、統(tǒng)一著裝、效勞禮儀2、制定標準現(xiàn)場管理、處分制度嚴格執(zhí)行3、統(tǒng)一接聽、記錄標準4、客戶接待標準5、客戶鑒定劃分制度6、晚會例會制度…………1、賣點挖掘、統(tǒng)一流線說辭2、系統(tǒng)培訓，提升專業(yè)素質(zhì)和效勞意識3、現(xiàn)場管理標準化4、流程標準化5、客戶效勞標準6、客戶梳理、把握7、售后效勞管理專業(yè)團隊效勞標準5、高標準的團隊流線說辭是將客戶整個接待過程提煉統(tǒng)一說辭，包括：1、接待中心沙盤統(tǒng)一說辭2、每種戶型統(tǒng)一說辭3、去樣板間統(tǒng)一說辭4、小區(qū)參觀統(tǒng)一說辭5、樣板房統(tǒng)一說辭主要包括以下方面：1、企業(yè)文化2、房地產(chǎn)、建筑根底知識3、沭陽房產(chǎn)市場產(chǎn)品情況4、近年房地產(chǎn)形勢及分析5、房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)6、營銷理念7、銷售技巧8、著裝、接聽、接待標準9、現(xiàn)場管理制度10、市調(diào)及分析引導體系培訓體系6、專業(yè)銷售標準與執(zhí)行客戶接待過程劃分為以下流程：上崗客戶接待、接聽介紹模型或展板帶客看房客戶洽談客戶登記送客客戶成交過程劃分為以下流程：確認房號合同講解通知銷控收取正式定金簽署認購書開正式定金收據(jù)通知銷控催交首期簽署買賣合同收回認購書及正式定金收據(jù)通知辦理按揭售后效勞；對每個流程加以標準。成交規(guī)范接待近期在業(yè)務(wù)執(zhí)行方面,制定方案:第一:銷售通路第二:業(yè)務(wù)說辭制定第三:SP活動方案現(xiàn)場吸引客戶眼球，傳播工程銷售信息，襯托現(xiàn)場售賣氣氛，展示工程動態(tài)和賣點。7、銷售現(xiàn)場的包裝樓體廣告和條幅四、現(xiàn)場包裝8、售樓部前廣場開盤前整個前廣場必須全部完工并營造出完美的休閑氣氛，給客戶美好的視覺感受，增加對工程的好感度和認知度,從而促進銷售。9、銷售中心布置參考項目展示區(qū)影音休息區(qū)接待洽談區(qū)主要功能分區(qū)建議10、導示系統(tǒng)參考內(nèi)部導示牌停車導示沿街燈桿旗外部導示牌11、看樓通道PART7平面表現(xiàn)LogicPath7平面表現(xiàn)一期產(chǎn)品營銷總綱總體策略費用預算一期策略執(zhí)行總綱平面表現(xiàn)VI應(yīng)用系統(tǒng)折頁、海報圍墻工程包裝政策環(huán)境附件參考階段一階段二階段三階段四營銷總綱整盤策略根底系統(tǒng)

根底系統(tǒng)

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應(yīng)用系統(tǒng)

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導視系統(tǒng)

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戶外戶外

戶外

出街戶外

出街戶外

圍墻

圍墻

圍墻

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