網(wǎng)址：電話：010-68558133685576262020年“萬億俱樂部城市”房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)研判《房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)》2020年第7期城市是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)的核心，是產(chǎn)業(yè)的重要載體和創(chuàng)新的重要高地。隨著工業(yè)化的發(fā)展，城市人口和經(jīng)濟(jì)占比不斷上升，推動(dòng)著城鎮(zhèn)化水平不斷提高。城鎮(zhèn)化作為現(xiàn)代化的必由之路，既是最大的內(nèi)需潛力所在和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?，也是鄉(xiāng)村振興和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的有力支撐。城市崛起成為社會(huì)發(fā)展的一個(gè)重要現(xiàn)象，同時(shí)也是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國家實(shí)力提升的重要標(biāo)志。改革開放以來，隨著改革力度的不斷深入和開放水平的穩(wěn)步提升，我國經(jīng)濟(jì)保持著持續(xù)快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，創(chuàng)造了全球第一人口大國的發(fā)展奇跡。在這一過程中，城市經(jīng)濟(jì)更是蓬勃發(fā)展，核心城市的頭部效應(yīng)不斷增強(qiáng)，人口、產(chǎn)業(yè)、資本更多向這些城市聚集，萬億俱樂部城市不斷擴(kuò)容，就是我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展實(shí)力與潛力的最好印證。一、萬億俱樂部城市的四大特征萬億俱樂部城市是指我國大陸地區(qū)年度GDP規(guī)模超過1萬億元人民幣的城市。截止2019年年末，我國共有17座城市入圍萬億俱樂部行列，比2018年增加1個(gè)，比2010年增加7個(gè)。這17個(gè)城市分別是：北京、天津、上海、重慶、南京、蘇州、無錫、杭州、寧波、青島、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、佛山、成都等17個(gè)城市。從行政分布看，除4個(gè)直轄市外，其余13個(gè)城市分布在8個(gè)省份，其中江蘇和廣東城市數(shù)量最多，均為3個(gè)，浙江為2個(gè)，山東、河南、湖北、湖南、四川則各有1個(gè)。從行政大區(qū)看，華東地區(qū)入圍城市數(shù)量最多，達(dá)到7個(gè)，華南和華中次之，均為3個(gè)，華北和西南各有2個(gè)，東北和西北地區(qū)尚無城市入圍。從城市群看，這17個(gè)城市中有13個(gè)位于長三角、珠三角、京津冀和成渝城市群內(nèi)。對(duì)比分析17個(gè)城市的相關(guān)指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)有五大特點(diǎn)：1.經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)在經(jīng)濟(jì)規(guī)模與區(qū)域影響力上，這些城市都有著較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和影響力。2019年，這17個(gè)城市的GDP累計(jì)達(dá)31.32萬億元，占全國GDP的31.6%。GDP超萬億，直接體現(xiàn)的就是一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力。較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力，意味著這些城市在爭(zhēng)取國家政策、匯聚資金、人才、項(xiàng)目等市場(chǎng)資源上有更大的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也是區(qū)域?qū)嵙Φ闹庇^表現(xiàn)。根據(jù)城市綜合實(shí)力可將這17個(gè)城市分為四個(gè)梯隊(duì)。其中，上海、北京處于第一梯隊(duì)，GDP規(guī)模均超過3萬億，為知名國際性大都市；深圳、廣州為第二梯隊(duì)，突破2萬億，與北京上海構(gòu)成國內(nèi)公認(rèn)的一線城市，也屬于國際大都市，但影響力略弱于上海和北京；重慶盡管GDP規(guī)模已突破2萬億，但由于人均GDP規(guī)模仍較低，與蘇州、成都、武漢、杭州、天津、南京等6個(gè)處于第三梯隊(duì)，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力基本在1.4萬億-2.3萬億之間，與一線城市還有一定距離，特別是影響力方面，基本是國內(nèi)的區(qū)域中心城市；寧波、無錫、青島、鄭州、長沙、佛山則處于第四梯隊(duì)，最近三年剛剛突破萬億，有著省會(huì)或沿海等區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)展?jié)摿^大，但同時(shí)也面臨著7個(gè)9000億級(jí)城市的激烈挑戰(zhàn)。從增速上看，長沙增速最快，增長8.1%，南京、成都次之，增速均7.5%以上。天津、蘇州增速相對(duì)較慢，低于6%，分別是受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和外貿(mào)出口壓力加大的影響所致。萬億俱樂部城市對(duì)我國經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)和輻射作用日益凸顯。這些城市在國際或國內(nèi)都有較高的知名度，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處于領(lǐng)頭位置，引領(lǐng)著產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向。近幾年，這些頭部城市的溢出效應(yīng)逐漸增強(qiáng)，帶動(dòng)著更多地區(qū)的協(xié)同發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，2010年以來，17個(gè)城市的GDP總規(guī)模占全國GDP的比重先增后降，這從某個(gè)側(cè)面表明這些城市的“溢出效應(yīng)”開始大于“虹吸效應(yīng)”，以中心為引領(lǐng)，城市群和都市圈的協(xié)同發(fā)展格局正在逐漸形成。2.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)差異明顯在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，萬億俱樂部城市完美地詮釋著“無工不強(qiáng)、無商不富”的硬道理，但不同城市間產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)差異較大。北京、上海、廣州、杭州、成都等5個(gè)城市第三產(chǎn)業(yè)十分發(fā)達(dá)，第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重均超過65%，特別是北京，高達(dá)83.5%，這些城市的第二產(chǎn)業(yè)比重均未超過32%。而佛山、寧波、無錫、蘇州、重慶等5市的二產(chǎn)則更為發(fā)達(dá)，二產(chǎn)占比超過40%，特別是佛山達(dá)到56.2%，這類城市的第三產(chǎn)業(yè)占比均低于55%。其余6個(gè)城市則介于二者之間，第二產(chǎn)業(yè)比重在35～40%之間，第三產(chǎn)業(yè)比重在55～65%。不同城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的差異背后，實(shí)質(zhì)上是各城市發(fā)展路徑和發(fā)展階段的差異。比如，蘇州、無錫和佛山3個(gè)市之所以能夠從眾多地級(jí)城市中脫穎而出，其主要原因就是能夠抓住長三角和珠三角區(qū)域的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移機(jī)會(huì)。而重慶之所以三產(chǎn)占比不高，主要原因是其發(fā)展階段仍是以工業(yè)化為主，服務(wù)業(yè)提升仍有待城市綜合實(shí)力特別是人均水平進(jìn)一步提升。3.常住人口規(guī)模持續(xù)增加，但人口流動(dòng)出現(xiàn)新變化在各種因素的作用下，頭部城市對(duì)人口的吸引力較強(qiáng)，常住人口規(guī)?？傮w持續(xù)增長，占全國人口的比重也穩(wěn)步提高。2019年，17個(gè)頭部城市常住人口總量達(dá)到25056萬人，占全國總?cè)丝诘谋戎貫?7.9%，比2018年提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，比2010年提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。分城市看，多數(shù)城市常住人口保持穩(wěn)定增長態(tài)勢(shì)，但北京、上海和天津在某些年份出現(xiàn)人口下降現(xiàn)象。特別是北京，受勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)疏解與外遷影響，2016年以來連續(xù)4年出現(xiàn)常住人口出現(xiàn)小幅下降；上海則在2014年和2016出現(xiàn)下降，其余年份均保持增長；天津則受2015年濱海新區(qū)安全事故影響在2016年常住人口出現(xiàn)小幅下降，隨后保持緩慢增長。其余城市則保持持續(xù)增長通過進(jìn)一步分析，發(fā)現(xiàn)人口變化出現(xiàn)兩個(gè)新特點(diǎn)：第一，對(duì)比2015年前后4年的人口變化數(shù)據(jù)，城市間出現(xiàn)明顯分化。北京、天津、上海3個(gè)城市的人口增長明顯放緩，可能觸及天花板，2011-2015年這3個(gè)城市常住人口增加規(guī)模均超過100萬，但在2016-2019年則迅速下降到20萬以下，甚至北京出現(xiàn)小幅下降。而深圳、廣州、杭州、長沙、佛山、寧波、成都等7城市則在人口流入方面持續(xù)加力，各城市人口增長規(guī)模均超過1倍，人口增加規(guī)模由2015年之前的均不到50萬增加到70萬以上，特別是深圳、廣州、杭州3個(gè)城市，更是分別達(dá)到206萬、180萬和134萬，分別增長390%、377%和600%。無錫、蘇州、重慶、武漢、南京、鄭州、青島等7個(gè)城市的人口增長規(guī)模變化不太明顯，人口增加累計(jì)變化規(guī)模都在10萬人以下，人口增長較為穩(wěn)定。第二，人口凈流入（城市年末常住人口與戶籍人口的差值）也出現(xiàn)明顯分化。重慶是17個(gè)城市中惟一一個(gè)人口凈流出的城市，但人口凈流出的規(guī)模在近年不斷減少，由2010年凈流出430萬下降到2018年凈流出302萬，減少128萬人。北京、天津、上海、南京、無錫、蘇州、成都等7城市則在2015年及以前人口凈流入規(guī)模達(dá)到峰值，隨后出現(xiàn)緩慢下降跡象。如北京人口凈流入規(guī)模由2015的826萬回落至2018年780萬，上海由2014年的峰值987萬回落至2018年962萬，蘇州由2011年的410萬回落至2019年的352萬，成都由2010年的262萬回落至2019年的157萬。但與此同時(shí)，其余9個(gè)城市的人口凈流入規(guī)模在2015年仍保持增長態(tài)勢(shì)，特別是杭州、寧波、鄭州、長沙、廣州、深圳等城市的凈流入人口保持持續(xù)增加，體現(xiàn)出城市的巨大活力與潛力。4.居民收入保持穩(wěn)定增長，但地區(qū)差距仍然較大隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各城市居民的收入水平在不斷提高，但不同城市的收入差距仍有擴(kuò)大趨勢(shì)。2019年，17個(gè)城市的居民收入繼續(xù)保持分層，北京、上海城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入突破7萬元關(guān)口，蘇州、杭州、廣州、寧波、南京、深圳、無錫則處于6-7萬元區(qū)間，佛山、長沙、青島、武漢等4城市位于5-6萬元區(qū)間，天津、成都、鄭州則位于4-5萬元區(qū)間，重慶在17城市中最低，不足4萬元，僅為37939元。從城市間的收入差距來看，由于2013年城鄉(xiāng)居民收支調(diào)查制度進(jìn)行了調(diào)整，前后數(shù)據(jù)口徑不可比，我們僅以2014-2019年6年間的數(shù)據(jù)來進(jìn)行對(duì)比研究。研究發(fā)現(xiàn)，城市間居民收入的絕對(duì)差距在不斷增大，收入極差由2014年2.37萬元提高到2019年的3.59萬元。相對(duì)收入差距在個(gè)別年份出現(xiàn)小幅下降，但整體仍保持小幅上升態(tài)勢(shì)。城市間的收入分布更加發(fā)散，城鎮(zhèn)居民收入的標(biāo)準(zhǔn)差由2014年7066元提高到2019年10773元，離散系數(shù)則由0.1813提到到0.1851，保持小幅上升。二、各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析1.投資整體增速保持基本穩(wěn)定，但投資依存度存在差異2019年，17個(gè)萬億俱樂部城市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資47587億元，占全國的比重為36%，比上年減少0.2個(gè)百分點(diǎn)。從增速上看，17個(gè)城市投資同比增長9.2%，增速比全國低0.7個(gè)百分點(diǎn)。從歷史上看，只有2014-2016年3年間這些頭部城市的整體增速快于全國平均水平，其余年份均慢于全國平均水平。從投資總額占全國的比重看，2013年到達(dá)谷底，為32.8%，隨后隨著企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略向一二線城市轉(zhuǎn)移，該比值持續(xù)上升，至2016年達(dá)到峰值37.8%，隨后在三四線城市棚改等去庫存政策的帶動(dòng)下，頭部城市投資占比再次緩慢回落，與2016年峰值相比，2019年頭部城市投資占比比2016年低1.8個(gè)百分點(diǎn)。分城市看，17城市投資額均在千億以上。其中，重慶、上海投資完成額超過4000億，北京、蘇州、杭州、鄭州、廣州、深圳等6城市投資額在3000億以上，武漢、天津、成都、南京、佛山等5城市在2000億以上，其余4個(gè)城市則在2000億以內(nèi)。從增速上，青島增速最快，超過20%，無錫、北京較慢，出現(xiàn)小幅下跌。從各城市房地產(chǎn)投資的依存度看，存在一定差異。北京、上海、深圳、無錫依存度較低，不到12%。而鄭州和杭州的依存度較高，超過20%，特別是鄭州達(dá)到28.9%，表現(xiàn)其對(duì)投資的依賴程度偏高，需要通過加大產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)力度來優(yōu)化GDP結(jié)構(gòu)。2.銷售面積占比繼續(xù)小幅回落，城市間分化明顯2019年，16個(gè)萬億俱樂部城市共實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積33403萬平方米（武漢尚未發(fā)布此數(shù)據(jù)），占全國的比重分別為19.5%，比上年減少0.5個(gè)百分點(diǎn)。從增速上看，16個(gè)城市銷售面積同比下降2.8%，降幅比全國大2.7個(gè)百分點(diǎn)。分城市看，城市間分化明顯，差異較大。北京、天津、深圳、蘇州、無錫等5城市保持增長，其中北京、天津、深圳增速超過10%。其余11個(gè)城市均出現(xiàn)下跌，其中寧波跌幅最大，下降11.3個(gè)百分點(diǎn)，其余城市跌幅均為個(gè)位數(shù)。3.房地產(chǎn)絕對(duì)價(jià)格水平差異明顯，近期房?jī)r(jià)下跌跡象明顯從絕對(duì)價(jià)格看，因2019年多數(shù)城市尚未發(fā)布商品房銷售額的數(shù)據(jù)，我們以2010-2018年數(shù)據(jù)來對(duì)比分析。2018年，各城市的房?jī)r(jià)平均水平差異明顯，成都、鄭州、長沙和重慶均價(jià)未超過1萬，甚至鄭州、長沙和重慶的平均價(jià)格不及全國平均水平。其余城市均價(jià)均在1萬以上，其中北京超過3萬，深圳超過5萬。從絕對(duì)價(jià)格漲幅上看，自2010年-2018年，深圳、南京、武漢、廣州等4個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲較快，累計(jì)漲幅均超過100%，年均漲幅超過10%，寧波、無錫、佛山等城市漲幅相對(duì)較慢，8年累計(jì)漲幅不超過50%，年均漲幅在5.3%以內(nèi)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)，15個(gè)頭部城市（蘇州和佛山未包含在70個(gè)大中城市內(nèi)）在2016年出現(xiàn)一波較為明顯的上漲態(tài)勢(shì)，隨后在分類調(diào)控政策的引導(dǎo)下，房?jī)r(jià)漲幅整體持續(xù)保持低速上漲。到2020年2月，有10個(gè)城市新建商品住宅同比價(jià)格指數(shù)控制在5%以內(nèi)，有3個(gè)在5%～10%之間，只有武漢和成都漲幅高于10%。環(huán)比價(jià)格指數(shù)對(duì)市場(chǎng)的變化體現(xiàn)得更加及時(shí)，2020年2月，在15個(gè)城市中，有7個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)下跌，4個(gè)持平，4個(gè)上漲，除成都外漲幅均在0.5%以內(nèi)。4、土地出讓金不斷增加，占全國整體的比重保持基本穩(wěn)定根據(jù)國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)土地市場(chǎng)庫的數(shù)據(jù)，2019年，17個(gè)頭部城市土地招拍掛成交金額再創(chuàng)新高，達(dá)27353億元，占全國土地招拍掛總成交金額的比重為38.55%，比2018年提高0.03個(gè)百分點(diǎn)，保持基本穩(wěn)定。分城市看，除深圳、長沙、無錫、佛山外，多數(shù)城市土地出讓金均超過1000億元，其中杭州最高，達(dá)到2800億以上，北京、上海、廣州、南京、蘇州、武漢、重慶等7城市成交價(jià)款也在1500億以上。土地出讓金的持續(xù)增加既體現(xiàn)了頭部城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中土地價(jià)值的提升，也為這些城市加速完善基礎(chǔ)設(shè)施體系和提升城市競(jìng)爭(zhēng)力提供了較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。三、2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望1.疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響簡(jiǎn)析2020年以來，受新冠肺炎疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)遭受較大沖擊，售樓處、商場(chǎng)等室內(nèi)場(chǎng)所暫時(shí)關(guān)閉，項(xiàng)目開復(fù)工時(shí)間也被推遲，這些措施令房地產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)的銷售、施工建設(shè)及運(yùn)營等受到全方位影響。面對(duì)疫情，企業(yè)積極采取措施來降低影響，主要集中在網(wǎng)上VR售房，也取得了一定效果，但受房地產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)的額大、異質(zhì)性強(qiáng)等因素的影響，仍有一些痛點(diǎn)需要打通。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前兩個(gè)月全國房地產(chǎn)投資下降16.3%，商品房銷售面積下降39.9%，銷售額下降35.9%，商品房新開工面積下降44.9%，均創(chuàng)下1998年住房制度改革以來的最低值。預(yù)計(jì)在疫情得到完全控制前，房地產(chǎn)整體都將承受壓力。2.2020年房地產(chǎn)政策走向研判為盡可能降低疫情影響，中央和地方各級(jí)政府紛紛出臺(tái)相關(guān)措施來穩(wěn)定市場(chǎng)，財(cái)政政策更加積極有為，貨幣政策更加靈活適度。在房地產(chǎn)方面，政策主要集中在供給端，內(nèi)容包括稅收減免或延期、加大貸款支持、調(diào)整土地出讓價(jià)款繳付方式和期限、放寬預(yù)售條件、順延開竣工和投達(dá)產(chǎn)履約時(shí)間等，這些措施對(duì)緩解企業(yè)資金鏈壓力發(fā)揮了積極作用。但與此同時(shí)，市場(chǎng)上也出現(xiàn)期待房地產(chǎn)政策繼續(xù)放松的輿論，特別是希望在限購、貸款首付比例等需求端方面進(jìn)行調(diào)整。但從中央高層及各部委特別是央行和銀保監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的表態(tài)來看，預(yù)計(jì)2020年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍以堅(jiān)持“房住不炒”為總基調(diào)，穩(wěn)字當(dāng)頭，政策調(diào)控邊際放松的界限將主要控制在供給側(cè)，以紓解企業(yè)的經(jīng)營困難和資金鏈壓力，但在需求端，政策放松的空間較小，不會(huì)出臺(tái)強(qiáng)刺激性的政策措施。3.2020年房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè)對(duì)于疫情給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的較大沖擊，應(yīng)當(dāng)看到，房