1.目的：加強本錢管理，標(biāo)準(zhǔn)集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本錢核算，正確計算開發(fā)產(chǎn)品本錢，便于本錢資料的比擬和分析。2.范圍：適用于集團內(nèi)全資、控股及受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。3.職責(zé)：總部財務(wù)管理部負(fù)責(zé)本標(biāo)準(zhǔn)的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況；集團內(nèi)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)嚴(yán)格按照國家以及集團本錢管理的要求，正確組織本錢核算工作，建立本錢核算責(zé)任制，完善本錢核算根底工作，改良本錢核算方法，合理確定本錢計算對象，正確歸集和分配開發(fā)本錢及費用，及時、準(zhǔn)確、完整地提供本錢核算資料，并及時發(fā)現(xiàn)本錢管理中存在的問題，不斷尋求降低本錢的途徑，同時對在本標(biāo)準(zhǔn)實施過程中發(fā)生的問題及時向總部財務(wù)管理部反應(yīng)。4.方法和過程控制4.1本錢核算的根本程序本錢核算的一般步驟依次如下：4.1.1根據(jù)本錢核算對象確實定原那么和工程特點，確定本錢核算對象。4.1.2設(shè)置有關(guān)本錢核算會計科目，核算和歸集開發(fā)本錢及費用。4.1.3按受益原那么和配比原那么，確定應(yīng)分?jǐn)偙惧X費用在各本錢核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。4.1.4將歸集的開發(fā)本錢費用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各本錢核算對象之間進行分配。4.1.5編制工程開發(fā)本錢計算表，計算各本錢核算對象的開發(fā)總本錢。4.1.6正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)本錢，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品本錢。4.1.7正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的本錢，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售本錢。4.1.8編制本錢報表，根據(jù)本錢核算和管理要求，總括反映各本錢核算對象的本錢情況。4.2本錢核算對象確實定4.2.1本錢核算對象確實定原那么4.2.1.1滿足本錢計算的需要；4.2.1.2便于本錢費用的歸集；4.2.1.3利于本錢的及時結(jié)算；4.2.1.4適應(yīng)本錢監(jiān)控的要求。4.2.2本錢核算對象確實定方法各公司可根據(jù)本錢核算對象確實定原那么，并結(jié)合工程實際情況，確定具體本錢核算對象。4.2.2.1成片分期〔區(qū)〕開發(fā)的工程，可以以各期(區(qū))為本錢核算對象。4.2.2.2同一工程有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分本錢核算對象的根底上，還應(yīng)按功能劃分本錢核算對象。4.2.2.3同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分本錢核算對象。4.2.2.4根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不管其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品本錢，均應(yīng)單獨作為本錢核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)工程效勞的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)工程本錢且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為本錢核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)工程的本錢。4.3本錢費用工程及核算內(nèi)容4.3.1本錢費用工程開發(fā)產(chǎn)品本錢核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造本錢法設(shè)置本錢工程。本錢工程一般包括以下八項：4.3.1.1土地獲得價款4.3.1.2開發(fā)前期準(zhǔn)備費4.3.1.3主體建筑工程費4.3.1.4主體安裝工程費4.3.1.5社區(qū)管網(wǎng)工程費4.3.1.6園林環(huán)境工程費4.3.1.7配套設(shè)施費4.3.1.8開發(fā)間接費各本錢工程的核算內(nèi)容4.3.2.1土地獲得價款指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容：A、政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。B、合作款項：補償合作方地價、合作工程建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋本錢和相應(yīng)稅金等。C、紅線外市政設(shè)施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費。D、拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等。4.3.2.2開發(fā)前期準(zhǔn)備費：指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、工程開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：A、勘察設(shè)計費(1)勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。(2)規(guī)劃設(shè)計費：規(guī)劃費：方案招標(biāo)費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費。設(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費等。其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。(3)建筑研究用房費：包括材料及施工費B、報批報建增容費(1)報批報建費：包括安檢費、質(zhì)檢費、標(biāo)底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等。工程整體性報批報建費：工程報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。(2)增容費：包括水、電、煤氣增容費C、“三通一平”費：(1)臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用。(2)臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及撤除費用。(3)臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用。(4)場地平整：根底開挖前的場地平整、場地清運、舊房撤除等費用。D、臨時設(shè)施費(1)臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用。(2)臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。(3)臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。(4)臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費用。4.3.2.3主體建筑工程費指工程開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項費用。主要包括：A、根底造價：包括土石方、樁基、護壁〔坡〕工程費，根底處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。B、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價：主要包括砼框架〔含獨立柱基和條基等淺根底〕、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體〔高層建筑的裙樓有架空層，原那么上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓〕。C、門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費用。D、公共部位精裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。E、戶內(nèi)精裝修費：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。4.3.2.4主體安裝工程費A、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費；(1)室內(nèi)給排水系統(tǒng)費〔自來水／排水／直飲水／熱水〕；(2)室內(nèi)采暖系統(tǒng)費〔地板熱／電熱膜／分戶燃?xì)鉅t／管道系統(tǒng)／暖氣片〕；(3)室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費；(4)室內(nèi)電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋B、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(1)通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費用；(2)電梯及其安裝費；(3)發(fā)電機及其安裝費：包括發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪費；(4)消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；(5)人防設(shè)備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。C、弱電系統(tǒng)費(1)居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；(2)對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用；(3)三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費用；(4)有線電視費用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費用；(5)系統(tǒng)費用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用；(6)寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用。4.3.2.5社區(qū)管網(wǎng)工程費A、室外給排水系統(tǒng)費(1)室外給水系統(tǒng)費：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費用；(2)雨污水系統(tǒng)費用B、室外采暖系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用C、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站D、室外電氣及上下壓設(shè)備費(1)上下壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費用；(2)室外強電管道及電纜敷設(shè)：室外強電總平線路局部費用；(3)室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費用E、室外智能化系統(tǒng)費(1)停車管理系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用；(2)小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費用；(3)周界紅外防越系統(tǒng)費用：紅外對掃等；(4)小區(qū)門禁系統(tǒng)費用；(5)電子巡更系統(tǒng)費用；(6)電子公告屏費用4.3.2.6園林環(huán)境工程費指工程所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：A、綠化建設(shè)費：包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；B、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；C、道路、廣場建造費：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等；D、圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；E、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；F、室外背景音樂；G、室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。4.3.2.7配套設(shè)施費指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：A、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等；B、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出；C、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施工程不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用；D、對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡颈惧X工程。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，那么應(yīng)作為經(jīng)營性工程獨立核算。該本錢工程下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進行核算，如：A、游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；B、業(yè)主會所：設(shè)計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)；C、幼兒園：建造本錢及配套資產(chǎn)購置；D、學(xué)校：建造本錢及配套資產(chǎn)購置；E、球場；F、設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費；G、車站建造費：土建、設(shè)備、各項設(shè)施。4.3.2.8開發(fā)間接費開發(fā)間接費核算與工程開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的本錢費用性支出；以及工程營銷設(shè)施建造費。A、工程管理費(1)工程監(jiān)理費：支付給聘請的工程或工程監(jiān)理單位的費用；(2)預(yù)結(jié)算編審費：支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費用；(3)行政管理費：直接從事工程開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事工程開發(fā)的部門的行政費(4)施工合同外獎金：趕工獎、進度獎(5)工程質(zhì)量監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費；(6)平安監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費；(7)工程保險費。B、營銷設(shè)施建造費(1)廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告；(2)銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設(shè)計、工程、裝飾等費用；(3)售樓處裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等；(4)樣板間：包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計、裝修、家具、家私等費用，在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；(5)其他。C、資本化借款費用包括直接用于工程開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。D、物業(yè)管理完善費包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承當(dāng)?shù)挠晌飿I(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。4.3.2.9期間費用包括管理費用、營業(yè)費用、財務(wù)費用三類，均不屬于房地產(chǎn)的制造本錢范疇。4.4會計科目與帳簿設(shè)置4.4.1“開發(fā)本錢”科目該科目核算產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。各級明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)本錢核算科目明細(xì)表”。本錢管理軟件運用成熟的單位，可以將明細(xì)科目僅設(shè)置到二級，即八項本錢工程，三級、四級明細(xì)數(shù)據(jù)在本錢管理軟件中保存。本錢工程數(shù)據(jù)必須定期〔月、季度〕與本錢管理軟件中的相應(yīng)數(shù)據(jù)進行核對，并保持一致。在各級明細(xì)科目下，應(yīng)按各本錢核算對象設(shè)立核算工程，本錢核算對象可分層次設(shè)立。為了歸集暫時不能確定特定本錢核算對象的本錢，以及需要先歸集后分配的本錢，在每個工程的本錢核算對象中，加設(shè)一條“待分?jǐn)偙惧X”進行歸集。工程開工前，所有本錢均在本錢核算對象“擬開發(fā)土地”中核算；工程開工后，將已開工局部逐期自“擬開發(fā)土地”中轉(zhuǎn)入“在建×期”。4.4.2“開發(fā)間接費”科目該科目歸集和分配與工程開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的本錢費用性支出；以及工程營銷設(shè)施建造費。這類費用先歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各本錢核算對象。各級明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)本錢核算科目明細(xì)表”。4.4.3“預(yù)提費用”科目核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原那么計提的，應(yīng)由本受益期、受益對象承當(dāng)?shù)囊呀?jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、但尚未支付的本錢、費用。4.4.3.1費用預(yù)提的時間：至少每季度末預(yù)提一次；4.4.3.2費用預(yù)提的范圍：對完工開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)進行本錢預(yù)提，未完工產(chǎn)品按實際支付金額核算本錢；4.4.3.2費用預(yù)提的金額：以本錢管理軟件中的動態(tài)本錢總額減帳面已列入本錢總額的差額計提。4.4.3.3核算方法：預(yù)提時，借記“開發(fā)本錢—本錢預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)”，貸記本科目；次月月初，再將上述分錄用紅字沖回。4.4.4“待攤費用”科目按權(quán)責(zé)發(fā)生制原那么核算在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負(fù)擔(dān)的、分?jǐn)偲谙拊谝荒暌詢?nèi)的費用。4.4.5“完工開發(fā)產(chǎn)品”科目核算已開發(fā)完成并驗收合格的開發(fā)產(chǎn)品的庫存實際本錢。

房地產(chǎn)本錢核算科目明細(xì)表

4.5本錢費用的歸集與分配4.5.1土地獲得價款一般能分清本錢核算對象的，可直接將土地本錢計入特定的本錢核算對象中；如果分不清本錢核算對象，可先在“土地獲得價款”之“待分?jǐn)偙惧X”的核算工程進行歸集，然后再在有關(guān)本錢核算對象間分配；也可以不進行歸集而直接通過設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆嬋胗嘘P(guān)本錢核算對象。有關(guān)分配方法如下：4.5.1.1按占地面積計征地價、進行補償、繳納市政配套費時的分配方法方法一：先按小區(qū)的占地面積將土地本錢分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的土地本錢，按小區(qū)內(nèi)房屋等本錢核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的土地本錢，按房屋等本錢核算對象的占地面積進行間接分配，計入房屋等本錢核算對象的的開發(fā)本錢；房屋等本錢核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等本錢核算對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地本錢。方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸缺惧X核算對象的占地面積上，房屋等本錢核算對象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的土地本錢來分配。4.5.1.2按建筑面積計征〔或補償〕時的分配方法：按本錢核算對象的建筑面積來分?jǐn)偂?.5.2開發(fā)前期準(zhǔn)備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境工程費、配套設(shè)施費能夠分清本錢核算對象的，可直接計入本錢核算對象的相應(yīng)本錢工程；應(yīng)由兩個或兩個以上的本錢核算對象負(fù)擔(dān)的費用，可通過各本錢工程下的“待分?jǐn)偙惧X”之核算工程進行歸集，再按下表所示分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分配計入各本錢核算對象：4.5.3開發(fā)間接費4.5.3.1應(yīng)先通過“開發(fā)間接費”科目分工程歸集開發(fā)間接費的實際發(fā)生數(shù)，在每月〔季〕末，根據(jù)其實際發(fā)生數(shù)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各開發(fā)工程的各本錢核算對象。4.5.3.2車位及車庫、其他配套設(shè)施及留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā)間接費。4.6本錢核算工具本錢管理軟件是本錢核算的主要工具，金蝶財務(wù)軟件是本錢核算的輔助工具，其數(shù)據(jù)可由本錢管理軟件引入。4.6本錢報表本錢報表是本錢信息管理的中心，通過本錢報表可動態(tài)了解工程本錢總體情況、與目標(biāo)本錢的偏差情況、本錢管理中存在的問題等信息。各公司都應(yīng)完整、詳細(xì)、動態(tài)的編制本錢報表。本錢報表種類、編報時間及要求詳見《結(jié)算報表格式》及集團本錢審算中心的有關(guān)規(guī)定。4.7附那么本標(biāo)準(zhǔn)未涉及或未盡的本錢核算事項，按國家或集團有關(guān)本錢管理的規(guī)定執(zhí)行。

1．目的：為統(tǒng)一集團有關(guān)費用核算、歸集、分配的會計政策，適應(yīng)管理要求，加強費用控制。2．范圍：本方法全部適用于集團地產(chǎn)口所有單位；“管理費用”明細(xì)科目名稱及核算口徑同樣適用于集團非地產(chǎn)口單位。3．職責(zé)：總部負(fù)責(zé)制訂并修改，集團所有核算單位財務(wù)部門應(yīng)按此標(biāo)準(zhǔn)進行對期間費用分類及核算。

4．方法和過程控制4．1費用的歸集4．1．1.管理費用4．1．1.1“管理費用”歸集公司所有部門、所有員工的人工費用〔工資、獎金、社會勞動保險等〕、行政費用〔辦公費、差旅費、通訊費等〕，以及公司的財產(chǎn)費、公司活動費等與業(yè)務(wù)無直接關(guān)系的費用；其中包括實質(zhì)性的“管理費用”及需轉(zhuǎn)出到其他科目的非實質(zhì)性“管理費用”。4．1．1.2以下費用屬實質(zhì)性的“管理費用”：◆公司總監(jiān)級以上的人員的人工費、行政費及為履行其職責(zé)發(fā)生的其他費用；◆與業(yè)務(wù)不直接相關(guān)的辦公室、財務(wù)、人事行政等部門的人工費、行政費及為履行其職責(zé)發(fā)生的其他費用；◆公司非履行業(yè)務(wù)職能而發(fā)生的費用，如公司活動費，上級單位分?jǐn)偟墓芾碣M、壞帳準(zhǔn)備等；4．1．1.3以下費用先在“管理費用”中歸集、核算，按月轉(zhuǎn)入其它相應(yīng)費用科目：◆直接從事產(chǎn)品銷售〔或效勞提供〕的部門，一般包括銷售部、客戶事務(wù)部、萬客會、銷售賣場效勞部門〔或物業(yè)公司的管理處〕的人工費、行政費用先在“管理費用”中歸集核算，在月底一次性按總額轉(zhuǎn)入“營業(yè)費用”；◆直接從事工程開發(fā)或僅履行業(yè)務(wù)指導(dǎo)及監(jiān)督職能的工程經(jīng)理部、工程部、設(shè)計部、審算部等部門發(fā)生的人工、行政費用先在“管理費用”中歸集核算，在月底一次性按總額轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費”；4．1．2營業(yè)〔銷售〕費用4．1．2.1“營業(yè)費用”歸集日常銷售產(chǎn)品〔或提供效勞〕而發(fā)生的所有費用、以及售后效勞、完工產(chǎn)品的維護保養(yǎng)等費用等；4．1．2.2以下費用在“營業(yè)費用”工程歸集核算：◆工程開盤后發(fā)生的廣告、籌劃、代理傭金、樣板間、賣場建設(shè)及維持等費用；◆完工物業(yè)維護、保養(yǎng)費，及空房管理費、暖氣費等；◆應(yīng)由公司承當(dāng)?shù)木S修、補償?shù)仁酆笮谫M用；◆班車、學(xué)校、泳池等承諾配套工程折舊及出包補貼、免收管理費等銷售承諾費；◆“管理費用”中歸集、核算的直接從事產(chǎn)品銷售〔或效勞提供〕的部門的人工費、行政費屬實質(zhì)性的“營業(yè)費用”。4．1．3.以下費用不屬于“營業(yè)費用”：4．1．3.1工程開盤前發(fā)生的廣告、籌劃、樣板間、賣場建設(shè)、售樓書、模型等所有“營業(yè)費用“〔計入“開發(fā)間接費”〕；4．1．3.2委托經(jīng)營的配套資產(chǎn)的所有收支在“其他業(yè)務(wù)利潤”中核算，不在“營業(yè)費用”核算，但已表現(xiàn)為凈補貼支出的配套資產(chǎn)包干運行支出在“營業(yè)費用”科目核算；4．1．3.3物業(yè)公司與業(yè)務(wù)經(jīng)營直接相關(guān)的物料消耗〔計入經(jīng)營本錢〕；4．1．3.4開盤后的大額銷售推廣費用、樣板間及賣場建設(shè)等費用，以及費用支出與銷售面積的結(jié)算不在同一年度的“營業(yè)費用”，可計入“待攤費用”、或“長期待攤費用”，在工程結(jié)算時分項攤銷。4．1．4.財務(wù)費用4．1．4.1“財務(wù)費用”核算公司所有利息收支、匯兌損益、銀行手續(xù)費等；4．1．4.2利息支出中，屬于可資本化的利息也先在“財務(wù)費用”中核算，月底轉(zhuǎn)入”開發(fā)間接費”；4．1．5.開發(fā)間接費4．1．5.1“開發(fā)間接費”核算與工程開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的本錢費用性支出；以及與工程推廣銷售有關(guān)但發(fā)生在開盤及開盤前的費用支出。4．1．5.2以下費用屬于“開發(fā)間接費”：◆竣工驗收過程中的有關(guān)質(zhì)檢費、決算編審費等有關(guān)費用；◆可資本化利息；◆按工程投資額計提的物業(yè)管理基金〔或物業(yè)啟動基金〕；◆固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅；◆工程開盤前發(fā)生的廣告、籌劃、樣板間、賣場建設(shè)、售樓書、模型等所有營銷推廣費用；◆“管理費用”中歸集、核算的直接從事工程開發(fā)的部門的人工費、行政費屬實質(zhì)性的“開發(fā)間接費”。4．1．5．3與工程開發(fā)及業(yè)務(wù)經(jīng)營各環(huán)節(jié)直接相關(guān)的費用，如：地產(chǎn)工程招投標(biāo)費用、人防報建費、丈量測繪費、制圖曬圖費，直接計入工程本錢，不在“開發(fā)間接費”核算；4．1．5．4“開發(fā)間接費”劃分為“直接開發(fā)間接費”與“需分?jǐn)偟拈_發(fā)間接費”；上述費用中，工程經(jīng)理部費用、開盤前的營銷推廣費及與單個工程開發(fā)直接相關(guān)的其他費用屬“直接開發(fā)間接費”；工程經(jīng)理部以外的部門費用、資本化利息屬“需分?jǐn)偟拈_發(fā)間接費”。

4．2費用的劃分及分?jǐn)?．2．1“財務(wù)費用”與“開發(fā)間接費”的劃分〔可資本化利息確實定〕：◆工程或工程中的分區(qū)〔期〕完工前、且累計資金投入大于銷售回籠時，對相當(dāng)于工程或工程中的分區(qū)〔期〕凈資金占用〔累計資金投入大于銷售回籠〕之和的借款利息可進行利息資本化；◆比擬各月末的貸款余額及累計資金投入大于銷售回籠的未完工工程〔或工程中的分期〕的凈資金占用之和，“累計資金占用之和”大于或等于貸款余額時，將全部利息收支凈額資本化；“累計資金占用”小于貸款余額時，將等于累計資金占用平均值的借款局部的利息資本化，利率按平均借款利率計算；◆非正常經(jīng)營工程或經(jīng)營方案做出調(diào)整的工程，資本化利息確實定可相應(yīng)調(diào)整；◆匯兌損益及銀行手續(xù)費不可以資本化。4．2．2“應(yīng)付福利費”與“期間費用”及“開發(fā)間接費“的劃分：◆公司發(fā)生的醫(yī)療保險費、福利性質(zhì)的各種補充商業(yè)醫(yī)療〔或養(yǎng)老〕保險費、員工食堂經(jīng)營補貼、未參加醫(yī)療保險的員工醫(yī)藥費、員工獨生子女費、賀喪費、賀禮費、困難〔醫(yī)療〕補助費均應(yīng)先在福利基金中開支，不得直接計入“管理費用”或“開發(fā)間接費”科目；◆過節(jié)費、午〔誤〕餐補助費等以現(xiàn)金方式支付員工的費用，直接計入“管理費用”中不得在“應(yīng)付福利費”中開支；◆假設(shè)計提的福利費缺乏以支付上述開支，即“應(yīng)付福利費”為出現(xiàn)借方余額，那么每半年一次，將該借方余額轉(zhuǎn)入“管理費用-社會保險費”的科目。4．2．3費用在不同公司〔如：地區(qū)總部與工程公司〕之間的劃分：◆各地區(qū)總部在擁有多個獨立的法人公司、且各公司之間人員歸屬不明