12024-02-03房地產(chǎn)估價(jià)計(jì)算實(shí)例目錄contents房地產(chǎn)估價(jià)概述市場比較法應(yīng)用實(shí)例收益法應(yīng)用實(shí)例成本法應(yīng)用實(shí)例假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用實(shí)例估價(jià)結(jié)果分析與報(bào)告撰寫301房地產(chǎn)估價(jià)概述指專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在對影響估價(jià)對象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動。房地產(chǎn)估價(jià)定義為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、擔(dān)保、商品房開發(fā)與銷售、房屋拆遷補(bǔ)償、企業(yè)合資、合作、股份制改造、投資決策、土地征收、土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅、土地增值稅等各種涉稅估價(jià)、會計(jì)成本核算、法律訴訟、司法仲裁等提供價(jià)值尺度或價(jià)格依據(jù)。房地產(chǎn)估價(jià)目的房地產(chǎn)估價(jià)定義與目的包括土地、建筑物、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)。估價(jià)對象明確估價(jià)對象包含的內(nèi)容和范圍，如土地使用權(quán)范圍、建筑物及其附屬設(shè)施等。估價(jià)范圍估價(jià)對象及范圍主要包括市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。根據(jù)估價(jià)對象和估價(jià)目的的不同，選用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。包括明確估價(jià)基本事項(xiàng)、擬定估價(jià)作業(yè)方案、搜集估價(jià)所需資料、實(shí)地查勘估價(jià)對象、選定估價(jià)方法計(jì)算、確定估價(jià)結(jié)果、撰寫估價(jià)報(bào)告等步驟。估價(jià)方法與程序估價(jià)程序估價(jià)方法302市場比較法應(yīng)用實(shí)例選擇與估價(jià)對象相似的三個(gè)以上交易實(shí)例；確保交易實(shí)例資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性；考慮交易實(shí)例的成交價(jià)格、交易時(shí)間、交易條件等因素。選取可比實(shí)例123統(tǒng)一付款方式，將各交易實(shí)例的付款方式統(tǒng)一為一次性付款或按揭付款；統(tǒng)一采用單價(jià)，將交易實(shí)例的價(jià)格單位統(tǒng)一為元/平方米或萬元/套等；考慮交易實(shí)例的實(shí)物狀況，如面積、戶型、裝修等。建立價(jià)格可比基礎(chǔ)03考慮交易實(shí)例的成交價(jià)格是否偏離市場價(jià)格。01排除交易行為中的特殊因素，如急售、急買、優(yōu)惠等；02將交易實(shí)例的價(jià)格修正為正常市場價(jià)格；交易情況修正010203確定估價(jià)對象與交易實(shí)例的交易日期差異；分析交易日期之間的市場狀況變化；根據(jù)市場狀況變化對交易實(shí)例價(jià)格進(jìn)行修正。交易日期修正分析估價(jià)對象與交易實(shí)例所在區(qū)域的差異；考慮區(qū)域因素如繁華程度、交通便捷性、環(huán)境優(yōu)劣等對價(jià)格的影響；根據(jù)區(qū)域因素差異對交易實(shí)例價(jià)格進(jìn)行修正。區(qū)域因素修正303收益法應(yīng)用實(shí)例收益期限根據(jù)房地產(chǎn)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和法定使用年限，綜合考慮市場狀況、未來規(guī)劃等因素，合理確定收益期限。收益額通過市場調(diào)查和預(yù)測，結(jié)合房地產(chǎn)的實(shí)際收益能力，確定未來各期的預(yù)期收益額?？紤]因素包括租金水平、出租率、運(yùn)營成本等。確定收益期限和收益額根據(jù)無風(fēng)險(xiǎn)收益率、風(fēng)險(xiǎn)收益率和通貨膨脹率等因素，采用適當(dāng)?shù)姆椒ù_定資本化率。資本化率應(yīng)反映房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)和收益水平。資本化率在考慮資金時(shí)間價(jià)值的情況下，將未來各期的收益額折現(xiàn)到評估時(shí)點(diǎn)的折現(xiàn)率。折現(xiàn)率應(yīng)反映當(dāng)前市場條件下的資金成本。折現(xiàn)率確定資本化率或折現(xiàn)率收益法公式收益價(jià)格等于未來各期收益額的現(xiàn)值之和。根據(jù)確定的收益額、資本化率或折現(xiàn)率，代入公式進(jìn)行計(jì)算。注意事項(xiàng)在計(jì)算過程中，應(yīng)確保數(shù)據(jù)來源的可靠性和準(zhǔn)確性，避免出現(xiàn)計(jì)算錯(cuò)誤。同時(shí)，要結(jié)合市場狀況和房地產(chǎn)特點(diǎn)，對計(jì)算結(jié)果進(jìn)行合理調(diào)整。計(jì)算收益價(jià)格案例選擇選擇具有代表性的房地產(chǎn)估價(jià)案例，分析其收益法應(yīng)用的過程和結(jié)果。案例分析內(nèi)容包括案例背景介紹、數(shù)據(jù)收集和處理、收益法應(yīng)用的具體步驟、計(jì)算結(jié)果分析以及結(jié)論等。通過案例分析，可以深入了解收益法在房地產(chǎn)估價(jià)中的實(shí)際應(yīng)用情況，并總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。案例分析304成本法應(yīng)用實(shí)例土地使用權(quán)出讓金根據(jù)土地所在地區(qū)、用途、容積率等因素，確定土地使用權(quán)出讓金。征地補(bǔ)償費(fèi)如涉及集體土地征收，需支付征地補(bǔ)償費(fèi)，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)等。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)如涉及城市房屋拆遷，需支付拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，包括被拆遷房屋補(bǔ)償費(fèi)、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)等。確定土地取得成本確定開發(fā)成本前期工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、勘察、測繪等費(fèi)用。包括建筑施工、設(shè)備安裝、裝修等費(fèi)用。根據(jù)施工圖紙和工程量清單，結(jié)合市場價(jià)格信息確定。包括道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。包括與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目配套的居委會用房、派出所用房、中小學(xué)、幼兒園、鍋爐房、水塔等公共設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。管理費(fèi)用包括開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費(fèi)用，如管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。銷售費(fèi)用包括為銷售房地產(chǎn)而發(fā)生的各種費(fèi)用，如廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)人員工資等。稅費(fèi)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納的各種稅金，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅等。確定管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和稅費(fèi)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體情況，確定開發(fā)利潤和風(fēng)險(xiǎn)收益。將總成本、開發(fā)利潤和風(fēng)險(xiǎn)收益相加，得到積算價(jià)格。將上述各項(xiàng)費(fèi)用累加，得到房地產(chǎn)開發(fā)的總成本。計(jì)算積算價(jià)格選擇一個(gè)具有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為案例進(jìn)行分析。案例選擇數(shù)據(jù)收集計(jì)算過程結(jié)果分析收集該項(xiàng)目相關(guān)的土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和稅費(fèi)等數(shù)據(jù)。按照上述方法計(jì)算該項(xiàng)目的積算價(jià)格，并詳細(xì)列出計(jì)算過程和結(jié)果。對計(jì)算結(jié)果進(jìn)行分析，評估該項(xiàng)目的盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)水平，為房地產(chǎn)投資決策提供參考依據(jù)。案例分析305假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用實(shí)例通過比較類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，調(diào)整差異因素，確定未來開發(fā)完成后的價(jià)值。市場比較法預(yù)測未來房地產(chǎn)的收益，通過資本化率將未來收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值。收益法估算未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)重置成本，扣除折舊，確定價(jià)值。成本法確定未來開發(fā)完成后的價(jià)值包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。后續(xù)開發(fā)成本稅費(fèi)預(yù)測方法包括土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅等?？刹捎妙惐裙浪惴ā?shù)估算法、專家調(diào)查法等。030201預(yù)測后續(xù)開發(fā)成本和稅費(fèi)估算開發(fā)利潤利潤率的確定根據(jù)市場情況、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)周期等因素確定合理的利潤率。利潤額的估算將未來開發(fā)完成后的價(jià)值與后續(xù)開發(fā)成本、稅費(fèi)之差乘以利潤率得到開發(fā)利潤。待估房地產(chǎn)價(jià)格的計(jì)算公式待估房地產(chǎn)價(jià)格=未來開發(fā)完成后的價(jià)值-后續(xù)開發(fā)成本-稅費(fèi)+開發(fā)利潤。要點(diǎn)一要點(diǎn)二注意事項(xiàng)在計(jì)算過程中，應(yīng)注意各項(xiàng)參數(shù)的合理性和準(zhǔn)確性，避免出現(xiàn)誤差。計(jì)算待估房地產(chǎn)價(jià)格案例選擇選擇具有代表性的房地產(chǎn)估價(jià)案例進(jìn)行分析。案例分析步驟收集案例資料、確定估價(jià)方法、預(yù)測未來開發(fā)完成后的價(jià)值、估算后續(xù)開發(fā)成本和稅費(fèi)、估算開發(fā)利潤、計(jì)算待估房地產(chǎn)價(jià)格。案例總結(jié)總結(jié)案例中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為類似房地產(chǎn)的估價(jià)提供參考。案例分析306估價(jià)結(jié)果分析與報(bào)告撰寫匯總不同估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果01將市場比較法、收益法、成本法等估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果進(jìn)行匯總，得出每種方法的估價(jià)金額。比較分析不同估價(jià)結(jié)果02對比不同估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，分析差異原因，如數(shù)據(jù)來源、參數(shù)設(shè)置、市場狀況等。綜合確定最終估價(jià)結(jié)果03根據(jù)比較分析，結(jié)合估價(jià)對象的實(shí)際情況和市場狀況，綜合確定最終的估價(jià)結(jié)果。估價(jià)結(jié)果匯總與比較分析不同估價(jià)方法之間的差異針對每種估價(jià)方法的特點(diǎn)和適用范圍，分析不同方法之間產(chǎn)生差異的原因。判斷估價(jià)結(jié)果的合理性根據(jù)估價(jià)對象的實(shí)際情況和市場狀況，判斷最終估價(jià)結(jié)果的合理性，并進(jìn)行必要的調(diào)整。提供差異處理建議針對差異較大的情況，提供具體的處理建議，如調(diào)整參數(shù)設(shè)置、補(bǔ)充數(shù)據(jù)等。分析差異原因及合理性報(bào)告格式規(guī)范內(nèi)容完整準(zhǔn)確表達(dá)清晰簡潔注意保密性撰寫估價(jià)報(bào)告注意事項(xiàng)01020304按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，撰寫格式規(guī)范的估價(jià)報(bào)告，包括封面、目錄、正文、附件等。確保報(bào)告內(nèi)容完整、準(zhǔn)確，包括估價(jià)對象描述、估價(jià)方法選擇、計(jì)算過程、結(jié)果分析等。使用清晰簡潔的語言表達(dá)估價(jià)過程和結(jié)果，避免使用過于專業(yè)或復(fù)雜的術(shù)語。在撰寫報(bào)告過程中，注意保護(hù)估價(jià)對象的商業(yè)機(jī)密和隱私信息，避免泄露。