?萬科設(shè)計又逆天，地下車位竟能低于26平米，增加利潤超10億！

房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在一片蕭瑟，標桿房企或?qū)ふ倚碌脑鲩L點，或通過苦練內(nèi)功，降低成本，提高利潤率·，今天分享的是，如何通過優(yōu)化車庫設(shè)計，一年增加利潤最多可到15億，希望同行企業(yè)能學(xué)習(xí)之…正文

何為地庫停車效率？即地下車庫單位車位占用面積為多少？單車面積=車庫總面積/總車輛數(shù)如何實現(xiàn)高效停車？有何設(shè)計技巧？如何破解，說來話長，不急！

一.先今天先從停車位與柱網(wǎng)關(guān)系慢慢談起？

1.典型車位2400*5300，典型車道5500

2.水平柱凈間距最佳：4800、7200、9600

3.綜合柱間距對成本的影響，3車方案較合理

4.應(yīng)避免柱間偏離以上經(jīng)濟數(shù)值較大的情況

5.需關(guān)注地方交評的特殊規(guī)定如杭州地區(qū)規(guī)定停車位2.5*6，行車道6m

1.典型車位2400*5300，典型車道5500

2.水平柱網(wǎng)間距=3*2400+400=76003.豎向柱網(wǎng)間距=2*5300+5500=8050

4.豎向柱網(wǎng)間距為何定8100呢？為停車位間設(shè)置防火墻預(yù)留空間，柱網(wǎng)與車位關(guān)系模塊化，整數(shù)化二.理論上的停車效率的最高極限？

1.標準模塊面積16.2*7.6*2=246.24㎡

2.停車數(shù)量12輛

3.單車面積=246.24/12=20.52㎡/車

我們的目標是無限接近20.5㎡/車三.地下車庫哪些因素影響了停車效率？

1.車庫內(nèi)的主樓區(qū)域

2.車庫內(nèi)的設(shè)備用房

3.車庫內(nèi)的疏散樓梯

4.車庫內(nèi)的汽車坡道

5.車庫內(nèi)的人防口部

6.車庫內(nèi)的疏散通道

7.車庫內(nèi)的無效面積

解決方法：

1：高效停車區(qū)域不應(yīng)布置設(shè)備用房、樓梯2：低效停車區(qū)域宜布置設(shè)備用房、樓梯等3：主樓地下室區(qū)域盡可能布置停車位四.柱網(wǎng)間距與停車效率的關(guān)系？

方案一：典型柱網(wǎng)7600*8100

方案二：典型柱網(wǎng)8100*8100方案二比方案一面積浪費6.58%

五.停車方式與主樓位置的關(guān)系？

方案一：車位與主樓垂直

方案二：車位與主樓平行方案二當車位與主樓平行時，無法在主樓區(qū)域停車

六.上部結(jié)構(gòu)墻柱與停車效率的關(guān)系

墻柱間距宜控制在>2400（單車）；>4800（雙車）

七.停車方式與停車效率的關(guān)系方案一：停車方向不同（8.1*8.1）

方案一：典型區(qū)域16.2*28.73=465.43,停車18輛，單車面積=25.86㎡/輛方案二：停車方向一致（8.1*8.1）

方案二：典型區(qū)域16.2*28.73=465.43,停車20輛,單車面積=23.27㎡/輛，柱間距改為7.6*8.1，停車22輛，單車面積=20.5㎡/輛在停車方向改變區(qū)域，方案一比方案二浪費效率最高可達26%,原因是方案一增加了車道面積。豎向停車道的設(shè)置與停車效率平行于停車方向的豎向行車道在滿足交通環(huán)通的情況下盡可能少設(shè)置，一般間距不要小于50m，并盡可能與汽車坡道發(fā)生關(guān)系，設(shè)置2單車道將會增加車道面積，降低停車效率。當在端頭設(shè)置豎向車道時，導(dǎo)致停車位減少24輛。九.樓棟間距與停車效率的關(guān)系一：樓棟平列時，水平間距對停車的影響

樓棟平列時，樓棟間距需>13.25m，或增大至16.1m可提高停車效率二：▼樓棟前后布置時，前后間距對停車的影響（其中一棟為自行車庫）

一棟停車，一棟自行車庫，樓棟最小經(jīng)濟間距27050，擴大模數(shù)為16200▼樓棟前后布置時，前后間距對停車的影響（其中兩棟為自行車庫）2棟均為自行車庫，樓棟最小經(jīng)濟間距32400，擴大模數(shù)為48600三：樓棟前后布置時，前后間距對停車的影響（其中兩棟均可停車）

2棟均可停車，樓棟最小經(jīng)濟間距37900，擴大模數(shù)為54100四：樓棟前后布置時，前后的經(jīng)濟間距如下：以上數(shù)據(jù)可作為總圖規(guī)劃樓棟間距的參考，并可選擇合理的部位設(shè)置自行車庫或其他儲藏空間。當前后主樓間距不符合以上經(jīng)濟數(shù)據(jù)值，則將導(dǎo)致無效面積浪費，前后樓棟盡可能平行布置，不宜設(shè)置不必要的轉(zhuǎn)向。五：舉一實例：

通過調(diào)整樓棟間距，停車效率提高19%十.常見的地下車庫布置中設(shè)計錯誤一：車道單側(cè)布置車輛二：在高效停車區(qū)布置設(shè)備用房或樓梯三：平面布置存在不必要的無效面積（柱間距不合適、停車位與墻體間的大量無效空間）四：平面布置存在不必要的無效面積(車道過寬導(dǎo)致的大量無效空間）五：平面布置存在不必要的無效面積(外墻設(shè)置不合理導(dǎo)致的大量無效空間）六：平面布置存在不必要的無效面積(停放方向改變導(dǎo)致車道面積增加）十一.萬科地下室車庫設(shè)計匯總一：總圖規(guī)劃時需兼顧樓棟的間距二：地下室車輛?？糠较驊?yīng)垂直于建筑面，并盡可能不轉(zhuǎn)變方向三：平行于車輛?？糠较虻能嚨涝跐M足交通使用便利情況下盡可能少，并盡量與汽車坡道發(fā)生關(guān)系四：嚴禁車道單向停車。五：嚴禁車道寬度大于5500。（交評有特殊要求除外）六：嚴禁設(shè)置不合理柱網(wǎng)，一般典型柱網(wǎng)8100*7600，如因結(jié)構(gòu)柱截面需要，方可適當放大七：主樓戶型和結(jié)構(gòu)墻柱布置需要適當考慮停車可行性。八：設(shè)備用房和疏散樓梯應(yīng)設(shè)置在主樓或停車低效率區(qū)，嚴禁在停車高效區(qū)設(shè)置設(shè)備用房和樓梯九：謹慎設(shè)置地下室邊界范圍，必須去除無法有效使用的無效空間。十一.萬科地下下室車庫優(yōu)化舉例優(yōu)化前：面積21600,停車497輛，單車43.6平米/輛優(yōu)化后：面積19400,停車745輛，單車26.1平米/輛優(yōu)化率67%，相當于減少面積8600，節(jié)省造價1900萬元目前，萬科一年建設(shè)地下車位15萬個左右，萬科通過獨門的優(yōu)化設(shè)計與優(yōu)化排布，每個車位可降至26平米，這樣可以少建設(shè)70萬平米地下車位，僅車庫一項，一年就能比同行節(jié)約70×2200＝15.4億......此設(shè)計紙上談兵大于實際應(yīng)用。一般條件的中國國情是轎車寬寬大大，超過2.0升排量的車寬度在1.8～1.9米之間且長度大于5米，因此7.6米、4.8米、進深5.5米的柱網(wǎng)不符合建筑規(guī)范停車庫的要求（間距不滿足規(guī)范基本要求），除非全部停小于1.3升排量以下的車型象夏利、斯馬特之類；考慮到駕駛員的技術(shù)水平，車道應(yīng)不小于6.5米至7米之間，否則很難停入，這也是此“設(shè)計”的硬傷。萬科的這種所謂節(jié)約設(shè)計尤如一個小個子大人硬讓他套一件兒童衣服，能適用嗎？這不叫節(jié)約（節(jié)約必須是在滿足規(guī)范基本條件下的）而是不懂。難道這就是萬科的水平？可見名聲大是途有其表。優(yōu)化圈(作者)贊肯定是滿足規(guī)范的哈！不然審圖沒法通過，驗收也沒法通過，業(yè)主沒法使用。朱俞昌贊3紙上談兵，就算按國標規(guī)范好了7600-7200=400，柱子做寬扁柱400X600？而且柱子常規(guī)最小做到450X550或者500方柱，防撞條不需要留嗎？碰到防火分區(qū)分隔的時候距離磚墻也要200，所以常規(guī)2400國標車最少也要做到7800的柱網(wǎng)，不然就公關(guān)吧，全是卡死做出來的地庫品質(zhì)能好到哪去，所謂單車位20出頭就不吐槽了，這個圈子的人都知道優(yōu)化圈(作者)贊我們只主要是借鑒下思路，方法有很多不僅僅是調(diào)整柱網(wǎng)，對于柱網(wǎng)，可以根據(jù)項目定位設(shè)置，高端項目設(shè)置8100或8400都行。北冥有魚贊2說點行外話，就算這滿足規(guī)范了，業(yè)主覺的車位小鬧起來的概率大上不少。優(yōu)化圈(作者)贊只是提供思路哈！實際沒幾項目是按7600這樣做的，沒有這個必要，大部分項目是按7900執(zhí)行，所有舒適性還不錯，項目都沒有因為這個投訴?？卓?車位太窄，用的不舒服優(yōu)化圈(作者)贊滿足規(guī)范基本上A級B級車的需求，高端豪華車位，建議設(shè)置部分高端車位。鄭秀平贊1有時候停車位指標是好看了，其實總造價是上去了，優(yōu)化的宗旨是節(jié)省造價！優(yōu)化圈(作者)贊2這種情況比較少見。LDS贊規(guī)范要求雙向通行車道凈寬6000，這是打算全部做單向車道？優(yōu)化圈(作者)贊1雙向行車沒有要求呀，5.5米足夠了漠隱無霜贊1規(guī)范沒有問題，實際文章表達的是怎么樣才能做更節(jié)省，是一個精細化設(shè)計及經(jīng)濟性結(jié)合的模式，主旨在表達另一種設(shè)計思路及思想?？梢院茇撠?zé)任的說，車位大小只是節(jié)省成本很小的一個方面