目錄TOC\o"1-3"\h\z第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 1第一節(jié)

項(xiàng)目申報(bào)單位概況 1第二節(jié)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制單位 1第三節(jié)項(xiàng)目概況 2第四節(jié)項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)必要性 5第五節(jié)項(xiàng)目市場(chǎng)需求分析 9第六節(jié)工程建設(shè)規(guī)劃 11第七節(jié)總圖運(yùn)輸 11第八節(jié)建筑工程設(shè)計(jì) 12第九節(jié)公用輔助工程 14第十節(jié)物業(yè)管理 23第十一節(jié)實(shí)施計(jì)劃 24第十二節(jié)項(xiàng)目招標(biāo) 25第十三節(jié)投資估算 27第十四節(jié)資金籌措 27第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 30第一節(jié)發(fā)展規(guī)劃分析 30第二節(jié)產(chǎn)業(yè)政策分析 31第三節(jié)行業(yè)準(zhǔn)入分析 31第三章資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析 33第四章節(jié)能方案分析 35第一節(jié)用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 35第二節(jié)能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 36第三節(jié)節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 40第四節(jié)節(jié)能建議 42第五節(jié)節(jié)能分析結(jié)論 43第五章建設(shè)用地和征地拆遷分析 44第一節(jié)項(xiàng)目選址及用地方案 44第二節(jié)土地利用合理性分析 44第三節(jié)征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 45第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析 45第一節(jié)設(shè)計(jì)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn) 46第二節(jié)場(chǎng)區(qū)周?chē)h(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 46第三節(jié)設(shè)計(jì)原則 46第四節(jié)生態(tài)環(huán)境影響治理措施 47第五節(jié)生態(tài)環(huán)境影響分析 50第六節(jié)生態(tài)環(huán)境影響結(jié)論 51第七章經(jīng)濟(jì)影響分析 52第一節(jié)經(jīng)濟(jì)效益分析 52第二節(jié)行業(yè)影響分析 56第八章社會(huì)影響分析 57第一節(jié)社會(huì)效益分析 57第二節(jié)社會(huì)適應(yīng)性分析 57第三節(jié)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 58第九章結(jié)論和建議 59附件附圖1、山東省建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案2、平面布置圖3、本項(xiàng)目地理位置圖***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告PAGE1第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況第一節(jié)

項(xiàng)目申報(bào)單位概況一、項(xiàng)目名稱(chēng)***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目二、建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)新建三、項(xiàng)目建設(shè)單位山東***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司法人代表:***通訊地址：***聯(lián)系人：***聯(lián)系電話：***郵編：261021四、建設(shè)單位概況山東***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位于***，成立于2005年7月，法人代表***，公司以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及自建商品房銷(xiāo)售為主營(yíng)業(yè)務(wù)，注冊(cè)總資本125萬(wàn)美元。集團(tuán)公司下設(shè)工程管理部、材料供應(yīng)部、預(yù)算審計(jì)部、市場(chǎng)策劃部、資產(chǎn)安全部、總工部、財(cái)務(wù)部、人力資源部、法律事務(wù)部、行政辦公室等部門(mén)。集團(tuán)公司在“科學(xué)決策，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)”的發(fā)展思路指導(dǎo)下，秉承“誠(chéng)信卓越，精品永恒”與“和諧自然，環(huán)保健康”的開(kāi)發(fā)理念，成功地開(kāi)發(fā)了一批高質(zhì)量的住宅、商務(wù)、辦公、公共設(shè)施等項(xiàng)目。第二節(jié)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制單位***設(shè)計(jì)院有限公司工程咨詢(xún)資格等級(jí)：證書(shū)編號(hào)：發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)第三節(jié)項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的編制依據(jù)1、山東***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司關(guān)于編制該項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的委托書(shū)、合同書(shū)2、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《城市規(guī)劃編制辦法》、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》3、《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2011年本)》（修正版）4、《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》5、《濰坊市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》6、《濰坊市城市總體規(guī)劃》、《濰坊市城市規(guī)劃管理辦法》7、《濰坊服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》8、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》9、項(xiàng)目用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀及周?chē)h(huán)境等基礎(chǔ)資料10、有關(guān)部門(mén)提供的證明和資料等二、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告研究范圍1、項(xiàng)目概況2、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析3、資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析4、節(jié)能方案分析5、建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析6、環(huán)境和生態(tài)影響分析7、經(jīng)濟(jì)效益分析8、社會(huì)影響分析三、研究結(jié)論1、建設(shè)地址本項(xiàng)目位于***********。地塊配套基礎(chǔ)設(shè)施齊全，地勢(shì)平坦，交通便捷，通訊暢通，適宜項(xiàng)目的建設(shè)。2、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積68726m2，凈用地面積66221m2，總建筑面積120804m2，均為地上建筑。規(guī)劃總共建設(shè)樓宇23棟，其中5F商業(yè)樓5棟，6F（局部4F）商業(yè)樓1棟，6F商業(yè)樓17棟。地上總建筑面積120804m2，其中：商業(yè)建筑面積120442m2，配套用房建筑面積362m2。規(guī)劃總機(jī)動(dòng)車(chē)地上停車(chē)位1208個(gè)。建筑密度22.5%，容積率1.82，綠地率11.3%。3、物業(yè)管理本項(xiàng)目建成后，通過(guò)招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)進(jìn)行物業(yè)管理，中標(biāo)公司應(yīng)嚴(yán)格按照建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及山東省人民政府發(fā)布的《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定為居民提供多層次、全方位、細(xì)致周到的物業(yè)管理服務(wù)。4、實(shí)施計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)期3年，計(jì)劃于2015年6月份開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)2018年5月工程全部竣工。5、投資估算本項(xiàng)目總投資為30000萬(wàn)元，其中建安工程費(fèi)20270.5萬(wàn)元，區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi)676.5萬(wàn)元，其他費(fèi)用7697.7萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)1355.3萬(wàn)元。項(xiàng)目資本金9000萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的30%。6、資金籌措項(xiàng)目總投資30000萬(wàn)元，全部由建設(shè)單位自籌解決。7、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和濰坊市城市發(fā)展規(guī)劃，對(duì)于改善城市面貌，加快城市化進(jìn)程具有積極的作用，且能夠提高和改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼…h(huán)境條件，同時(shí)可帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟ú墓I(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。8、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1規(guī)劃總用地面積m2687262凈用地面積m2662213總建筑面積m21208043.1地上總建筑面積m2120804其中商業(yè)建筑面積m2120442配套建筑面積m23624地上停車(chē)位個(gè)12086總圖規(guī)劃指標(biāo)①綠化率%11.3②容積率--1.82③建筑密度%22.57建設(shè)期年38總投資萬(wàn)元300009銷(xiāo)售收入萬(wàn)元6022110銷(xiāo)售稅金及附加萬(wàn)元3312.211利潤(rùn)總額萬(wàn)元17993.112所得稅萬(wàn)元4498.313稅后利潤(rùn)萬(wàn)元13494.814投資利潤(rùn)率%6015投資利稅率%96.716所得稅后內(nèi)部收益率%45.417財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=12%)萬(wàn)元7206第四節(jié)項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)必要性一、項(xiàng)目提出背景坊子區(qū)在歷屆黨委、政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，城區(qū)建設(shè)有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，近年來(lái)全區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了快速連續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。為進(jìn)一步加快城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐，實(shí)現(xiàn)濰坊市經(jīng)濟(jì)的超常規(guī)、跨越式發(fā)展，市委、市政府高度重視城區(qū)的建設(shè)發(fā)展，為城市的建設(shè)發(fā)展制定了一系列優(yōu)惠政策，加大招商引資力度，優(yōu)化投資環(huán)境，加快了城市的發(fā)展速度。隨著坊子區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，人民群眾的生活水平得到了顯著提高，人民群眾在滿(mǎn)足了衣、食、行等方面的要求后，對(duì)居住條件、環(huán)境的要求也日益提高，特別是中高檔收入消費(fèi)者對(duì)高品質(zhì)商業(yè)房的需求與日俱增。本項(xiàng)目位于***********。規(guī)劃凈用地面積66221平方米。該地塊基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，交通、通訊等條件便捷，是開(kāi)發(fā)建設(shè)商業(yè)的理想地段。二、項(xiàng)目建設(shè)必要性1、符合相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長(zhǎng),有利于滿(mǎn)足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求，有利于實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)?！吨腥A人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》中提出“進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任和問(wèn)責(zé)機(jī)制，把保障基本住房、穩(wěn)定房?jī)r(jià)和加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管納入各地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的工作目標(biāo)。完善土地供應(yīng)政策，增加住房用地供應(yīng)總量，優(yōu)先安排保障性住房用地，有效擴(kuò)大普通商品住房供給。完善住房公積金制度，加強(qiáng)管理和擴(kuò)大覆蓋范圍”?！渡綎|省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》中指出要加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)。推進(jìn)商業(yè)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)調(diào)整，形成區(qū)域性商品集散中心、價(jià)格形成中心和輻射國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的知名品牌，發(fā)展一批跨行業(yè)跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)的大型連鎖龍頭企業(yè)。積極運(yùn)用計(jì)算機(jī)、無(wú)線射頻、條形碼、商業(yè)智能等現(xiàn)代技術(shù)，提高流通業(yè)信息化、集約化程度，提升城市商業(yè)服務(wù)功能，創(chuàng)新完善農(nóng)村流通體系。本項(xiàng)目的建設(shè)依據(jù)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2011年本)》（修正版），本項(xiàng)目不屬于限制類(lèi)和淘汰類(lèi)，為允許類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目，是符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策要求的。另外，國(guó)務(wù)院于2009年5月公布的《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中指出“將保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例降為20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%”。本項(xiàng)目符合國(guó)家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求。因此，山東***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司充分依托公司雄厚的實(shí)力開(kāi)發(fā)建設(shè)***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，能夠?yàn)橹車(chē)用裉峁﹥?yōu)質(zhì)商業(yè)環(huán)境,提升居民生活質(zhì)量，促進(jìn)現(xiàn)代化城市建設(shè)的進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，是國(guó)家允許發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，符合國(guó)家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策。2、項(xiàng)目的建設(shè)符合地區(qū)政策和發(fā)展規(guī)劃大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，對(duì)于貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)快速健康發(fā)展，加快構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)具有重要的戰(zhàn)略意義。為此，濰坊市出臺(tái)了《濰坊服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》。規(guī)劃以2008-2020年為主要規(guī)劃期，對(duì)濰坊市服務(wù)業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)、戰(zhàn)略思想、發(fā)展目標(biāo)步驟、重點(diǎn)領(lǐng)域、空間布局和支撐措施作重點(diǎn)規(guī)劃。以2021-2050年為發(fā)展遠(yuǎn)景期，對(duì)濰坊市服務(wù)業(yè)的發(fā)展遠(yuǎn)景作描述性展望?！毒V要》中指出：“按照‘建設(shè)半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈、構(gòu)建一體化發(fā)展格局、打造緊密型城市群’的城市發(fā)展戰(zhàn)略，統(tǒng)籌規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，構(gòu)建以主城區(qū)為發(fā)展極核，以壽光、昌樂(lè)、安丘、昌邑、濱海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為主節(jié)點(diǎn)，以青州、臨朐、諸城、高密為外圍節(jié)點(diǎn)，分布有序、層次清晰、梯次發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。全面發(fā)展商業(yè)類(lèi)地產(chǎn)和住宅類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目。抓住舊城改造和城市擴(kuò)張的機(jī)遇，以高檔寫(xiě)字樓為主體，規(guī)劃建設(shè)大型商業(yè)組團(tuán)。出臺(tái)鼓勵(lì)性政策，扶持本地房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，形成服務(wù)輸出能力和區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。發(fā)展廉租房市場(chǎng)，保障低收入群體的基本住房需求。把房地產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)成為濰坊市服務(wù)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，成為服務(wù)本地、輻射青島的新增長(zhǎng)點(diǎn)?！边@一系列有利政策有利于濰坊市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，有利于推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。濰坊市還繼續(xù)以濰政發(fā)2004-83號(hào)文件來(lái)鼓勵(lì)建設(shè)高層建筑，提高土地利用率，節(jié)約土地。本項(xiàng)目可健全、提升濰坊市的居民居住水平，滿(mǎn)足居民居住需求，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代化城市發(fā)展的步伐。因此本項(xiàng)目的建設(shè)符合地區(qū)政策和發(fā)展規(guī)劃。3、本項(xiàng)目建設(shè)可進(jìn)一步完善城市的配套基礎(chǔ)設(shè)施，加快城市現(xiàn)代化發(fā)展進(jìn)程該項(xiàng)目位于坊子區(qū)，坊子區(qū)在區(qū)委、區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)下，得到飛快的發(fā)展，投資環(huán)境和城市基礎(chǔ)設(shè)施得到不斷完善，成為濰坊市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化發(fā)展的佼佼者。通過(guò)該項(xiàng)目的實(shí)施，可進(jìn)一步完善城區(qū)的配套基礎(chǔ)設(shè)施，緩解消費(fèi)不足矛盾，而且能夠改善城市居民的生活品質(zhì)，提高城市服務(wù)功能，改善投資環(huán)境，勢(shì)必推動(dòng)城市建設(shè)的快速發(fā)展。4、本項(xiàng)目的建設(shè)是加快城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，增強(qiáng)社會(huì)整體活力的必然選擇濰坊市第三產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)總值中的比重低于沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體水平還不相適應(yīng)。為此“十二五”期間必須把第三產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，將三大產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為7：51：42（第三產(chǎn)業(yè)比重力爭(zhēng)達(dá)到45%）。而房地產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，是提高第三產(chǎn)業(yè)所占比重的中堅(jiān)力量。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)將有力促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，安置富余勞動(dòng)力就業(yè)，提高居民的收入，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。5、本項(xiàng)目的建設(shè)是促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要房地產(chǎn)建設(shè)的生產(chǎn)和消費(fèi)，與建筑業(yè)、建材、冶金、紡織、化工、機(jī)械、儀表等50多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)緊密相關(guān)，并直接影響到家用電器、家具、裝飾產(chǎn)品以及金融、旅游、園林、運(yùn)輸、商業(yè)、服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展。因此，建筑業(yè)是一項(xiàng)本身創(chuàng)造價(jià)值，又能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)，住宅銷(xiāo)售增長(zhǎng)10%，可帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.5%。因此，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)施將極大地促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。6、本項(xiàng)目的建設(shè)是增加當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)機(jī)會(huì)，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的需要我國(guó)人口眾多，富有勞動(dòng)力。隨著城市化水平的提高，大量農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘惺忻?，同時(shí)隨著高校的擴(kuò)招，每年有數(shù)百萬(wàn)的大學(xué)畢業(yè)生面臨找工作，我國(guó)就業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻。20世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)推出了一系列的體制改革措施和政策安排，對(duì)提高社會(huì)就業(yè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面起到了積極作用。建筑業(yè)屬于勞動(dòng)密集型項(xiàng)目，它的日常運(yùn)營(yíng)需要大量的工作人員。綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)不僅改善城市面貌，提升當(dāng)?shù)鼐用竦纳钇焚|(zhì)，而且對(duì)濰坊市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生巨大的拉動(dòng)作用。因此，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)是十分必要的第五節(jié)項(xiàng)目市場(chǎng)需求分析一、從宏觀政策分析隨著國(guó)家房地產(chǎn)政策調(diào)控的逐步細(xì)化，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了史上最為重大的拐點(diǎn)?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)發(fā)10號(hào)文件）印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極的變化。國(guó)務(wù)院指出：各地要繼續(xù)增加土地有效供應(yīng)，進(jìn)一步加大普通住房建設(shè)力度；繼續(xù)完善嚴(yán)格的差別化住房信貸和稅收政策，進(jìn)一步有效遏制投機(jī)投資性購(gòu)房；加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，逐步完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；繼續(xù)做好住房保障工作，全面落實(shí)好年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)保障性住房和棚戶(hù)區(qū)改造住房的目標(biāo)任務(wù)。2011年，全國(guó)建設(shè)保障性住房和棚戶(hù)區(qū)改造住房1000萬(wàn)套。各地要通過(guò)新建、改建、購(gòu)買(mǎi)、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。中央將加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的支持力度。地方人民政府要切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠等政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極參與保障性住房建設(shè)和棚戶(hù)區(qū)改造，確保完成計(jì)劃任務(wù)。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開(kāi)、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。二、從消費(fèi)需求分析隨著人們生活水平的日益提高，提高生活質(zhì)量，提高生活品味已成為中國(guó)人的一種生活理念。2012年10月份，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲1.7%。其中，城市上漲1.8%，農(nóng)村上漲1.5%；食品價(jià)格上漲1.8%，非食品價(jià)格上漲1.7%；消費(fèi)品價(jià)格上漲1.5%，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲2.3%。1-10月平均，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲2.7%。10月份，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平環(huán)比下降0.1%。其中，城市下降0.1%，農(nóng)村下降0.1%；食品價(jià)格下降0.8%，非食品價(jià)格上漲0.3%；消費(fèi)品價(jià)格下降0.2%，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲0.2%。2012年上半年，山東經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)發(fā)展，GDP增長(zhǎng)9.7%。固定資產(chǎn)投資、社會(huì)消費(fèi)品零售總額及進(jìn)出口總額分別增長(zhǎng)20.4%、14.9％和4.8%，投資與消費(fèi)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要?jiǎng)恿?。上半年，山東省固定資產(chǎn)投資12734.5億元，增長(zhǎng)20.4%。從消費(fèi)來(lái)看，城鄉(xiāng)市場(chǎng)差距在縮小。上半年，城鎮(zhèn)市場(chǎng)零售額7220.4億元，增長(zhǎng)15.1%；鄉(xiāng)村市場(chǎng)零售額1781.3億元，增長(zhǎng)14.2%。農(nóng)村市場(chǎng)漸趨活躍，城鄉(xiāng)消費(fèi)增速差距為0.9個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期縮小3.3個(gè)百分點(diǎn)。由以上的數(shù)據(jù)可以看出，隨著人民生活水平的提高，對(duì)居住、商業(yè)環(huán)境的需求，質(zhì)量要求越來(lái)越高，當(dāng)前的房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)健康，消費(fèi)需求量很大。三、具有優(yōu)越的地理位置本項(xiàng)目位于***********，項(xiàng)目附近就醫(yī)、娛樂(lè)、學(xué)校等設(shè)施一應(yīng)俱全，還有四通八達(dá)的公交線路途徑于此。該地塊基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，交通、購(gòu)物、通訊等條件便捷，是開(kāi)發(fā)建設(shè)商住區(qū)的理想地段。四、消費(fèi)能力分析濰坊市（含轄區(qū)、縣）全市常住人口為908.62萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口430.71萬(wàn)人。隨著農(nóng)村走向城市化建設(shè)進(jìn)程的加快，市區(qū)人口在不斷增加，濰坊市流動(dòng)人口也逐年增長(zhǎng)。據(jù)濰坊市統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22508元，增長(zhǎng)14.4%，同比提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，較“十一五”提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。從城市居民收入構(gòu)成看，財(cái)產(chǎn)性收入和轉(zhuǎn)移性收入增長(zhǎng)較快，分別增長(zhǎng)39.8%和30.85%；工資性收入是拉動(dòng)居民家庭總收入增加的主導(dǎo)力量，全年實(shí)現(xiàn)工資性收入17566.52元，增長(zhǎng)8.9%，拉動(dòng)總收入增長(zhǎng)7.3個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)家庭總收入的貢獻(xiàn)率為50.7%。2011年，全市農(nóng)民人均純收入10409元，增長(zhǎng)17.3%，較“十一五”提高5.2個(gè)百分點(diǎn)。從農(nóng)村居民收入構(gòu)成看，工資性收入快速增長(zhǎng)。從收入來(lái)源結(jié)構(gòu)看，城鎮(zhèn)居民具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，居民消費(fèi)能力的提高帶動(dòng)了流通商業(yè)企業(yè)的快速發(fā)展。綜上所述，本項(xiàng)目良好的人文環(huán)境，便捷的交通條件，完善的生活服務(wù)設(shè)施，合理的市場(chǎng)定位，為項(xiàng)目建設(shè)提供了極大的開(kāi)發(fā)潛力和增值前景，市場(chǎng)前景十分樂(lè)觀。第六節(jié)工程建設(shè)規(guī)劃一、建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積68726m2，凈用地面積66221m2，總建筑面積120804m2，均為地上建筑。規(guī)劃總共建設(shè)樓宇23棟，其中5F商業(yè)樓5棟，6F（局部4F）商業(yè)樓1棟，6F商業(yè)樓17棟。地上總建筑面積120804m2，其中：商業(yè)建筑面積120442m2，配套用房建筑面積362m2。規(guī)劃總機(jī)動(dòng)車(chē)地上停車(chē)位1208個(gè)。建筑密度22.5%，容積率1.82，綠地率11.3%。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1規(guī)劃總用地面積m2687262凈用地面積m2662213總建筑面積m21208043.1地上總建筑面積m2120804其中商業(yè)建筑面積m2120442配套建筑面積m23624地上停車(chē)位個(gè)12086總圖規(guī)劃指標(biāo)①綠化率%11.3②容積率--1.82③建筑密度%22.57建設(shè)期年38總投資萬(wàn)元300009銷(xiāo)售收入萬(wàn)元6022110銷(xiāo)售稅金及附加萬(wàn)元3312.211利潤(rùn)總額萬(wàn)元17993.112所得稅萬(wàn)元4498.313稅后利潤(rùn)萬(wàn)元13494.814投資利潤(rùn)率%6015投資利稅率%96.716所得稅后內(nèi)部收益率%45.417財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=12%)萬(wàn)元7206第七節(jié)總圖運(yùn)輸本規(guī)劃地塊的道路交通系統(tǒng)分為四個(gè)主要的組成部分：城市主干道、支路、步行系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)。各部分分工明確、協(xié)調(diào)組織。地塊周邊的城市主干道網(wǎng)提供了城市各地區(qū)通往該區(qū)的快速交通聯(lián)系，并擔(dān)負(fù)著將住宅區(qū)人流快速疏散的作用。在規(guī)劃上突出其交通功能和景觀功能，通過(guò)沿街建筑的合理退讓及充足的便道寬度、交通設(shè)施的現(xiàn)代化使其交通順暢，通過(guò)沿街建筑空間界面的豐富變化和綠化環(huán)境的設(shè)計(jì)提高其景觀水平。支路系統(tǒng)擔(dān)負(fù)著本區(qū)域內(nèi)的交通聯(lián)系的作用。在設(shè)計(jì)上從整合地塊功能入手，嚴(yán)格控制支路對(duì)城市主干道的出口，尤其盡量避免出口方向的含糊不清，以減少交通干擾，保障交通安全。步行系統(tǒng)以住宅區(qū)為中心通道向外圍輻射，形成豐富多彩的綠色空間景觀。停車(chē)位1208個(gè)，均為地上停車(chē)位。第八節(jié)建筑工程設(shè)計(jì)本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積68726m2，凈用地面積66221m2，總建筑面積120804m2，均為地上建筑。規(guī)劃總共建設(shè)樓宇23棟，其中5F商業(yè)樓5棟，6F（局部4F）商業(yè)樓1棟，6F商業(yè)樓17棟。地上總建筑面積120804m2，其中：商業(yè)建筑面積120442m2，配套用房建筑面積362m2。規(guī)劃總機(jī)動(dòng)車(chē)地上停車(chē)位1208個(gè)。建筑密度22.5%，容積率1.82，綠地率11.3%。1、結(jié)構(gòu)說(shuō)明⑴設(shè)計(jì)依據(jù)①《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50068-2001②《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2001(2006版)③《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50010-2010④《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50007-2002⑤《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011-2010⑥《建筑抗震設(shè)防分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)》GB50223-2008⑦《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50003-2010=8\*GB3⑧《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》JGJ3-2010⑵該工程主要由商業(yè)建筑組成。建筑均為丙類(lèi)建筑，結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，耐火等級(jí)為二級(jí)。該地區(qū)地震基本烈度為7度，抗震設(shè)防烈度按照7.0度進(jìn)行設(shè)計(jì)。⑶基本風(fēng)壓：0.45KN/㎡基本雪壓：0.35KN/㎡⑷主要樓面活荷載標(biāo)準(zhǔn)值：類(lèi)別住宅衛(wèi)生間樓梯陽(yáng)臺(tái)上人屋面不上人屋面標(biāo)準(zhǔn)值2.02.00.5組合值系數(shù)Ψc準(zhǔn)永久系數(shù)Ψq40.50.402、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)⑴設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)①本工程建筑結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)的重要性系數(shù)為1.0。②在正常設(shè)計(jì)、正常施工、正常使用、正常維護(hù)的情況下結(jié)構(gòu)主體的使用年限為50年。③本工程地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為乙級(jí)。⑵結(jié)構(gòu)選型區(qū)內(nèi)建筑均采用框架結(jié)構(gòu)或框架剪力墻結(jié)構(gòu)。⑶基礎(chǔ)選型建筑采用鋼筋混凝土獨(dú)立基礎(chǔ)或閥片基礎(chǔ)。⑷采用主要原料：①混凝土：基礎(chǔ)部分：C40，上部結(jié)構(gòu)：C25及C30；②砌體材料：粉煤灰磚、燒結(jié)磚、水泥沙漿及混合砂漿。③鋼筋：一級(jí)鋼-HRB235，二級(jí)鋼-HRB335，三級(jí)鋼-HRB400。3、豎向規(guī)劃項(xiàng)目基地內(nèi)地形變化不大，地勢(shì)平坦，為減少土方量，規(guī)劃盡量接近自然標(biāo)高，在避免大填大挖的前提下，人工制造地形變化，形成豐富的居住空間。為滿(mǎn)足國(guó)家有關(guān)技術(shù)規(guī)定，符合道路行車(chē)安全要求，規(guī)劃道路盡量低于自然地坪。項(xiàng)目周?chē)鞘兄鞲傻腊凑粘鞘幸?guī)劃早已成形。區(qū)內(nèi)各級(jí)道路中心線的設(shè)計(jì)標(biāo)高，根據(jù)四周城市主干道現(xiàn)狀標(biāo)高依次得出，道路坡度控制在0.3%左右，滿(mǎn)足地面排水的要求。底層室內(nèi)地坪高出室外地面0.3米以上。地面排水采用車(chē)行道和宅前道路排泄地面雨水，一般單側(cè)設(shè)雨水口，局部低洼易積水地段可設(shè)雙側(cè)雨水口，其數(shù)量可根據(jù)匯水面積、流量、道路縱坡等設(shè)計(jì)段確定。第九節(jié)公用輔助工程一、電力工程1、設(shè)計(jì)依據(jù)(1)《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》(2)《10KV變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》(3)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(4)《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》(5)《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》(6)《建筑防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》(7)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》2、負(fù)荷等級(jí)該項(xiàng)目主要由商業(yè)組成。根據(jù)電氣負(fù)荷等級(jí)劃分規(guī)范要求，該項(xiàng)目消防用電設(shè)備、應(yīng)急與疏散照明為二級(jí)用電負(fù)荷，其余為三級(jí)用電負(fù)荷。3、負(fù)荷估算（1）商業(yè)和配套用房建筑用電負(fù)荷商業(yè)和配套用房建筑面積120804m2，夏季用電負(fù)荷按50W/㎡估算，則夏季用電負(fù)荷為6040.20kW；其它季節(jié)用電負(fù)荷按25W/㎡估算，則其它季節(jié)用電負(fù)荷為3020.10kW；（2）供暖系統(tǒng)用電負(fù)荷供暖系統(tǒng)總安裝負(fù)荷為35.0kW；（3）供水系統(tǒng)用電負(fù)荷供水系統(tǒng)總安裝負(fù)荷為25.0kW；（4）中水處理設(shè)備用電負(fù)荷中水處理設(shè)備總安裝負(fù)荷為20.0kW；4、供電電源項(xiàng)目用電由坊子區(qū)供電公司供給，擬選用1臺(tái)S11-1000/10/0.4和2臺(tái)S11-1250/10/0.4的節(jié)能變壓器，高壓開(kāi)關(guān)柜選用JYN2手車(chē)式開(kāi)關(guān)柜，每個(gè)高壓柜上均配有微機(jī)型繼電保護(hù)裝置，低壓開(kāi)關(guān)柜選用抽屜式開(kāi)關(guān)柜，變壓器與低壓柜的聯(lián)接采用封閉式母線槽。無(wú)功補(bǔ)償靜電電容器選用濾波式電容器柜。5、導(dǎo)線選型及敷設(shè)方式各室外0.4KV供電干線均采用YJV22型電纜沿室外電纜溝敷設(shè)或直埋敷設(shè)方式，統(tǒng)一采用150mm2。室內(nèi)0.4KV供電干線均采用ZR-YJV型電纜穿電纜橋架敷設(shè)。供電負(fù)荷采用雙路供電，終端切換，選用阻燃及耐火型電纜。室內(nèi)配線采用BV及ZR-BV型導(dǎo)線穿鋼管及PVC管暗敷方式，各商戶(hù)均實(shí)行一戶(hù)一表計(jì)量，每戶(hù)配10(40A)電表一只。本項(xiàng)目設(shè)有一般工作照明、應(yīng)急照明、裝飾照明及景觀照明，照度參照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，主要場(chǎng)所推薦以下照度標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)：300LUX；設(shè)備用房：150LUX；車(chē)庫(kù)：30-50LUX。區(qū)內(nèi)設(shè)置路燈及草坪燈，路燈選用庭園式燈具，光源選用金屬鹵素?zé)?，草坪燈光源選用節(jié)能燈，路燈線路采用電纜直埋敷設(shè)，路燈控制采用自動(dòng)、手動(dòng)雙控方式。走廊、樓梯間開(kāi)關(guān)采用延時(shí)和聲、光控相結(jié)合的開(kāi)關(guān)。6、計(jì)量商戶(hù)計(jì)費(fèi)到戶(hù)，公用照明等動(dòng)力設(shè)備，分?jǐn)傆趹?hù)計(jì)取，以便管理。7、建筑物防雷接地根據(jù)自然條件、當(dāng)?shù)乩纂娙諗?shù)、建筑物的高度和重要程度，區(qū)內(nèi)所有建筑物均屬二類(lèi)防雷建筑物。在屋頂設(shè)有避雷帶，30米及以上，每層利用結(jié)構(gòu)圈梁主鋼筋設(shè)置均壓環(huán)，并與防雷接地系統(tǒng)可靠連接，以防雷電及靜電。防雷引下線利用結(jié)構(gòu)柱內(nèi)主鋼筋。樓內(nèi)所有的金屬豎向干管及外墻上的金屬門(mén)窗、構(gòu)件等，均應(yīng)與均壓環(huán)可靠連接；所有進(jìn)出本建筑的金屬管線在入戶(hù)處均須接地。本工程低壓配電系統(tǒng)為變壓器中性點(diǎn)直接接地系統(tǒng)，其接地保護(hù)系統(tǒng)為T(mén)N-C-S接地系統(tǒng)。設(shè)置一共用接地系統(tǒng)，接地電阻應(yīng)小于1歐姆，接地極利用建筑物的基礎(chǔ)鋼筋。二、弱電工程規(guī)劃1、設(shè)計(jì)依據(jù)⑴《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/16-2008;⑵《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50314-2006;⑶《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》GB/T50311-2000;⑷《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50198-2011;⑸《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB650200-94;=6\*GB2⑹《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（2005版）GB50045-952、設(shè)計(jì)范圍：通信系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等。3、建設(shè)方案⑴電話通訊系統(tǒng)該區(qū)內(nèi)的所有商業(yè)建筑有電話用戶(hù)均設(shè)電話通訊，按每戶(hù)1.2門(mén)電話考慮，公建按有關(guān)指標(biāo)估算。電話自市網(wǎng)引入600對(duì)光纜進(jìn)該區(qū)交接箱，交接箱設(shè)在物管中心。⑵有線電視系統(tǒng)通過(guò)在區(qū)內(nèi)建立分支分配網(wǎng)絡(luò)，將有線電視信號(hào)傳輸?shù)礁髯?hù)內(nèi)，有線電視信號(hào)接自市政有線電視網(wǎng)，機(jī)房設(shè)在物管中心。⑶住戶(hù)寬帶接入系統(tǒng)建立寬帶接入網(wǎng)絡(luò)，在住宅中設(shè)立網(wǎng)絡(luò)接入信息點(diǎn)，可使用戶(hù)享受寬帶接入的信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。使區(qū)內(nèi)的住戶(hù)可以實(shí)現(xiàn)與互聯(lián)網(wǎng)(INTERNET)的高速通訊。⑷安防監(jiān)控系統(tǒng)保安監(jiān)控主要是安全防盜，在監(jiān)控室內(nèi)設(shè)置監(jiān)控設(shè)備，對(duì)出入口管理、周邊防越和保安巡更進(jìn)行監(jiān)控。①出入口管理及周邊界防越系統(tǒng)報(bào)警中心由語(yǔ)音、警笛、警燈提示，夜間與周邊空照燈聯(lián)動(dòng)，與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)、記錄。②閉路電視圖像監(jiān)控針對(duì)公共場(chǎng)所重要出入口等場(chǎng)所設(shè)置監(jiān)控，中心監(jiān)視系統(tǒng)采用多媒體視像顯示技術(shù)，由計(jì)算機(jī)控制、管理及進(jìn)行圖像記錄與攝像機(jī)連鎖控制，并與周界防越系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)。③住戶(hù)報(bào)警在監(jiān)控室設(shè)有報(bào)警系統(tǒng)，接收住戶(hù)的煤氣泄漏報(bào)警和緊急呼救報(bào)警。三、給排水工程規(guī)劃1、設(shè)計(jì)依據(jù)⑴《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》;⑵《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》;⑶《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》;⑷《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》;⑸《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》;⑹《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》;⑺《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》2、規(guī)劃范圍本項(xiàng)目范圍內(nèi)室內(nèi)外給水排水設(shè)計(jì)，含室內(nèi)生活給水、污廢水系統(tǒng)、建筑物滅火器具配置以及區(qū)內(nèi)室外污廢水排放、場(chǎng)地雨水排放等。3、生活給排水規(guī)劃⑴生活給水規(guī)劃①水源項(xiàng)目給水水源取自坊子區(qū)自來(lái)水公司給水管網(wǎng)。擬從市政給水管接二路進(jìn)水管DN200至基地，在基地四周形成環(huán)管作為商業(yè)、消防合用管。②用水估算本項(xiàng)目用水主要是商業(yè)、綠化用水及未預(yù)見(jiàn)用水等。（1）商業(yè)和配套用房用水按5L/m2·d估算，用水面積為120804m2；（2）綠化用水按1.5L/m2·d（考慮灌溉期為180天）估算，綠化面積7766.04m2；（3）未預(yù)見(jiàn)用水與管網(wǎng)漏失按商業(yè)和配套用房用水的10%估算項(xiàng)目用水量估算詳見(jiàn)下表：用水量估算表序號(hào)用水項(xiàng)目用水類(lèi)型數(shù)量用水量標(biāo)準(zhǔn)新鮮水（m3/d）回用中水（m3/d）用水總量（m3/a）1商業(yè)和配套用房用水盥洗、清潔用水120804m23L/（m2·d）362.41130467.60沖廁用水2L/（m2·d）241.6186979.602綠化綠化用水7766.04m21.5L/（m2·d）11.652097.003未預(yù)見(jiàn)用水與管網(wǎng)漏失1*10%36.2424.1621744.70合計(jì)/398.65277.42241288.20從上表可知，本項(xiàng)目總用水量為676.07m3/d、241288.20m3/a，其中新鮮水用量398.65m3/d、143514.36m3/a，中水回用量277.42m3/d、97773.84m3/a。③供水系統(tǒng)及計(jì)量方式項(xiàng)目供水管線采用直埋敷設(shè)，由城市干管引入到預(yù)留口相接，保證多水源供水。在區(qū)內(nèi)沿道路敷設(shè)，形成環(huán)狀供水系統(tǒng)，以DN150球墨鑄鐵管為主供水管道，來(lái)滿(mǎn)足正常用水需求。區(qū)內(nèi)高層住宅樓通過(guò)統(tǒng)一變頻供水系統(tǒng)供給。在每幢樓進(jìn)戶(hù)設(shè)總水表，各戶(hù)設(shè)分水表，單獨(dú)計(jì)量。⑵生活排水規(guī)劃室內(nèi)商業(yè)污廢水合流，室外雨污分流，污廢水均采用單立管排水系統(tǒng)。商業(yè)污水量按商業(yè)用水量的80%計(jì)，商業(yè)污水量為17.40萬(wàn)m3/a，其中8.70萬(wàn)m3/a污水經(jīng)中水站處理后回用，剩余部分經(jīng)化糞池處理后排入城市污水管網(wǎng)。4、屋面雨水規(guī)劃①降雨量計(jì)算按濰坊市暴雨強(qiáng)度公式，式中：P：為重現(xiàn)期，取1年。t：為降雨歷時(shí)，取5min。降雨量q=281.27L/S.hm2②屋面雨水斗經(jīng)收集后，設(shè)置雨水立管排至室外雨水檢查井；在小區(qū)道路設(shè)置雨水口，收集路面雨水，最終排入市政雨水管網(wǎng)。5、消防給水規(guī)劃⑴消火栓給水系統(tǒng)①設(shè)計(jì)參數(shù)根據(jù)規(guī)范要求，其室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)用水量分別為15L/s和30L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為2小時(shí)?；馂?zāi)發(fā)生時(shí)最不利點(diǎn)應(yīng)滿(mǎn)足0.1Mpa充實(shí)水柱。②室外消防室外消防給水管與生活給水管共用，統(tǒng)一由市政管網(wǎng)供給，設(shè)置SSl50-1.0型地上式消火栓，布置間距不大于120米。(2)建筑滅火器配置根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》，本工程基本屬于中、輕危險(xiǎn)級(jí)，按中危險(xiǎn)及A類(lèi)火災(zāi)設(shè)計(jì)，滅火器最小配置級(jí)別為5A，最大保護(hù)面積為15m2/A。所有消火栓箱均配置MFA2型磷酸銨鹽干粉滅火器兩具。6、管材選用室外埋地給水管采用球墨鑄鐵管；室外雨水管和污水管DN≤400采用U-PVC加筋管，DN>400采用鋼筋混凝土管。室內(nèi)生活給水管、給水主管及立管采用鋼塑復(fù)合管，給水支管采用PP-R管；消火栓給水管DN100采用鍍鋅鋼管，DN>100采用無(wú)縫鋼管鍍鋅；室內(nèi)雨水管和污水管采用U-PVC塑料排水管。四、暖通工程規(guī)劃1、設(shè)計(jì)依據(jù)⑴《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500111-2003⑵《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB501811-2005⑶《民用建筑采暖通風(fēng)設(shè)計(jì)技術(shù)措施》(2003版)⑷《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95(2005版)2、設(shè)計(jì)參數(shù)⑴室外氣象資料冬季：空調(diào)計(jì)算干球溫度-11℃；通風(fēng)計(jì)算溫度-3℃；采暖計(jì)算溫度-7℃；相對(duì)濕度61%；大氣壓力1022.6kpa；⑵室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)冬季溫度16-18℃，相對(duì)溫度40%。3、熱負(fù)荷測(cè)算根據(jù)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》，該地區(qū)屬于采暖地區(qū)，商業(yè)和配套用房采暖面積為120804m2，采暖耗熱量指標(biāo)按30W/m2計(jì)，全年采暖時(shí)間按120d、每天10h計(jì)。則該項(xiàng)目采暖消耗的總熱力為15656.20GJ。4、空調(diào)所有建筑均考慮預(yù)留空調(diào)電源插座，空調(diào)設(shè)備由用戶(hù)自行選購(gòu)。5、采暖設(shè)計(jì)=1\*GB2⑴熱源：來(lái)自熱源由濰坊五岳熱力有限公司提供,熱媒為95/70℃熱水，在小區(qū)內(nèi)設(shè)熱交換站，內(nèi)設(shè)兩臺(tái)換熱機(jī)組，提供55/45℃熱水作住宅熱媒。⑵管材采用PE-RT塑料加熱管，地?zé)嵊瞄y門(mén)均采用熱熔連接型；地面敷設(shè)采暖系統(tǒng)設(shè)置若干套集、分水器，并由該分、集水器引出若干路加熱管線至各個(gè)房間。五、建筑新材料、新技術(shù)的應(yīng)用根據(jù)建設(shè)部科技進(jìn)步發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合目前建筑科技發(fā)展情況，該項(xiàng)目擬采用以下幾項(xiàng)科技進(jìn)步成果：1、大量推廣使用建筑節(jié)能新型墻材，該技術(shù)能減少污染，節(jié)約能源，提高居住質(zhì)量。2、高效鋼筋和預(yù)應(yīng)力混凝土技術(shù)的應(yīng)用。該技術(shù)具有降低工程造價(jià)、提高工程質(zhì)量的特點(diǎn)，應(yīng)在各項(xiàng)建筑中積極推廣、應(yīng)用。3、生活垃圾粉碎處理，大大降低污染，節(jié)約能量，應(yīng)在小區(qū)建設(shè)中大量推廣。4、其它新材料、新技術(shù)的應(yīng)用，包括新型建筑防水材料，PVC塑料管應(yīng)用技術(shù)等。通過(guò)對(duì)新型材料、新技術(shù)的利用，提高居住環(huán)境質(zhì)量，節(jié)約能源和資源，降低造價(jià)，建設(shè)生態(tài)性居住小區(qū)。第十節(jié)物業(yè)管理該項(xiàng)目的物業(yè)管理擬通過(guò)招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)進(jìn)行物業(yè)管理。物業(yè)管理公司對(duì)該項(xiàng)目的物業(yè)管理將提前介入，積極推行社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、科學(xué)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理體制，按照邊建邊管、建管結(jié)合的原則，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的全過(guò)程（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷(xiāo)售以及售后服務(wù)等）進(jìn)行熟悉、改進(jìn)和質(zhì)量監(jiān)督，做好物業(yè)管理的各項(xiàng)準(zhǔn)備，為竣工驗(yàn)收、接管和物業(yè)管理奠定良好的基礎(chǔ)。項(xiàng)目建成后，物業(yè)管理單位要嚴(yán)格按照建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及山東省人民政府發(fā)布的《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，本著“為民、便民、利民”的原則，對(duì)物業(yè)及配套設(shè)施進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)，確保物業(yè)的正常運(yùn)行。其職責(zé)主要包括：1、保安：包括二十四小時(shí)保安值勤及巡更任務(wù)。2、衛(wèi)生清潔：區(qū)內(nèi)環(huán)境清潔、保潔，樓道等公共部分清潔、保潔及垃圾收集、清運(yùn)。3、綠化維護(hù)：區(qū)內(nèi)花草樹(shù)木的生長(zhǎng)維護(hù)、雜草清理等。4、房屋及配套設(shè)施(上下水、電、暖等)維修、維護(hù)。5、區(qū)內(nèi)供暖、供水，供暖指住宅及公共場(chǎng)所的冬季供暖；供水包括商業(yè)及區(qū)內(nèi)綠化景觀等用水。6、代收相關(guān)費(fèi)用(水、電、暖、物業(yè)等)。7、建立物業(yè)檔案，隨時(shí)掌握產(chǎn)權(quán)變動(dòng)情況，維護(hù)物業(yè)的完整和統(tǒng)一管理等。第十一節(jié)實(shí)施計(jì)劃該項(xiàng)目立項(xiàng)后，應(yīng)立即著手項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)編制及施工前的準(zhǔn)備工作。初設(shè)批復(fù)后，設(shè)計(jì)單位立即組織施工圖設(shè)計(jì)，通過(guò)招標(biāo)，選定施工隊(duì)伍和材料供應(yīng)廠家，在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下，保證工程進(jìn)度，力求高速、優(yōu)質(zhì)地完成項(xiàng)目的建設(shè)。本項(xiàng)目建設(shè)期3年，計(jì)劃于2015年6月份開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)2018年5月工程全部竣工。詳見(jiàn)實(shí)施進(jìn)度表實(shí)施進(jìn)度表時(shí)時(shí)間項(xiàng)=項(xiàng)目名稱(chēng)2015.6-2018.5678…………456項(xiàng)目立項(xiàng)施工準(zhǔn)備施工圖設(shè)計(jì)工程施工竣工驗(yàn)收第十二節(jié)項(xiàng)目招標(biāo)根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》等有關(guān)規(guī)定，本工程項(xiàng)目的建設(shè)應(yīng)依法進(jìn)行招標(biāo)，以提高建設(shè)工程質(zhì)量。1、招標(biāo)投標(biāo)的基本原則根據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》的要求，為確保項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量，縮短工期，節(jié)省投資，防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)、違法行為，保護(hù)國(guó)家利益，本項(xiàng)目建設(shè)的各主要環(huán)節(jié)應(yīng)通過(guò)招標(biāo)方式進(jìn)行。根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況，招標(biāo)工作應(yīng)遵循以下原則：⑴公開(kāi)原則。工程項(xiàng)目招標(biāo)應(yīng)具有高的透明度，實(shí)行招標(biāo)信息、招標(biāo)程序公開(kāi)。⑵公平原則。應(yīng)給予所有投標(biāo)人平等的機(jī)會(huì)，使其享有同等的權(quán)利，并履行共同的義務(wù)。⑶公正原則。評(píng)標(biāo)時(shí)應(yīng)按事先公布的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)待所有的投標(biāo)人。⑷誠(chéng)實(shí)信用原則。招標(biāo)人應(yīng)以誠(chéng)實(shí)、守信的態(tài)度行使權(quán)利，履行義務(wù)，以維護(hù)招投標(biāo)雙方的利益平衡，以及自身利益與社會(huì)利益的平衡。⑸獨(dú)立原則。招標(biāo)人應(yīng)是獨(dú)立的法人，在招標(biāo)過(guò)程中應(yīng)自主決策，不受任何外界因素的干擾。⑹接受行政監(jiān)督原則。遵守有關(guān)法律法規(guī)以及有關(guān)規(guī)定，接受有關(guān)行政監(jiān)督部門(mén)依法實(shí)施的監(jiān)督。2、招標(biāo)⑴招標(biāo)程序根據(jù)有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目工程招標(biāo)應(yīng)按下列程序進(jìn)行：①建設(shè)單位向招標(biāo)主管部門(mén)提出招標(biāo)申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后，編制招標(biāo)文件?；蛭薪?jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理。②發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)通知書(shū)。③對(duì)招標(biāo)企業(yè)進(jìn)行資格審查，組織投標(biāo)企業(yè)勘察施工現(xiàn)場(chǎng)。④編制標(biāo)底。委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)時(shí)，審定標(biāo)底。⑤工程開(kāi)標(biāo)。由招標(biāo)單位主持，在招標(biāo)管理部門(mén)的監(jiān)督下進(jìn)行。當(dāng)眾啟封標(biāo)書(shū)，宣布標(biāo)價(jià)，公開(kāi)標(biāo)底，進(jìn)行評(píng)標(biāo)、決標(biāo)。⑥簽訂承包合同，中標(biāo)企業(yè)確定后，由招標(biāo)單位發(fā)出經(jīng)招標(biāo)管理部門(mén)簽發(fā)的中標(biāo)通知書(shū)，招、投標(biāo)雙方在一個(gè)月內(nèi)簽訂承發(fā)包合同，并經(jīng)招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審定。⑵招標(biāo)方案招標(biāo)方案主要包括：設(shè)計(jì)招標(biāo)，施工、監(jiān)理招標(biāo)等。①設(shè)計(jì)招標(biāo)。主要包括方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等。②施工、監(jiān)理招標(biāo)。在工程施工之前，應(yīng)針對(duì)主體建筑、附屬設(shè)施、綠化、道路等不同建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行招標(biāo)，確定施工、監(jiān)理單位。⑶招標(biāo)基本情況詳見(jiàn)《山東省建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案》。⑷對(duì)中標(biāo)單位的要求①對(duì)中標(biāo)的工程施工、工程監(jiān)理以及安裝單位，其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、技術(shù)負(fù)責(zé)人通訊標(biāo)書(shū)中各專(zhuān)業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人必須親自到現(xiàn)場(chǎng)，原則上不得中途換人，如確實(shí)需要換人，必須征得甲方同意，且一旦甲方發(fā)現(xiàn)所換人員不稱(chēng)職，中標(biāo)單位必須立即撤換，如由于換人而引起質(zhì)量、延誤工期、增加造價(jià)等問(wèn)題，應(yīng)由乙方負(fù)全責(zé)。②本項(xiàng)目不接受聯(lián)合投標(biāo)，不允許中標(biāo)人向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，也不允許將中標(biāo)的項(xiàng)目分解后向他人轉(zhuǎn)讓。第十三節(jié)投資估算一、估算依據(jù)及說(shuō)明1、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）2、國(guó)家計(jì)委投資司、建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)實(shí)用手冊(cè)》3、中國(guó)國(guó)際工程咨詢(xún)公司編《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢(xún)?cè)u(píng)估指南》4、建筑工程按當(dāng)?shù)卦?xún)價(jià)估列5、裝置性材料購(gòu)置按市場(chǎng)詢(xún)價(jià)估列6、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅按國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅發(fā)［1999］158號(hào)文件有關(guān)規(guī)定暫緩征收7、基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和6%計(jì)列，價(jià)差預(yù)備費(fèi)按國(guó)家計(jì)委計(jì)投資［1999］1340號(hào)文件費(fèi)率為0%。8、土地費(fèi)用為3576.24萬(wàn)元。二、投資估算本項(xiàng)目總投資為30000萬(wàn)元，其中建安工程費(fèi)20270.5萬(wàn)元，區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi)676.5萬(wàn)元，其他費(fèi)用7697.7萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)1355.3萬(wàn)元。項(xiàng)目資本金9000萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的30%。詳見(jiàn)下表總投資估算表總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積（平方米）建筑費(fèi)用（萬(wàn)元）其它費(fèi)用（萬(wàn)元）合計(jì)（萬(wàn)元）一土建工程120804.0020270.51地上120804.0020270.5商用面積120442.020234.320234.3其他配套362.036.236.2二小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施120804676.5676.51綠化、景觀工程120804120.8120.82區(qū)內(nèi)道路工程120804120.8120.83地下綜合管線120804145.0145.04場(chǎng)地平整120804145.0145.05其他輔助工程120804145.0145.0三其他費(fèi)用7697.71城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)120804.00604.0604.02人防異地建設(shè)費(fèi)120804.00362.4362.43房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)120804.0054.454.44墻改費(fèi)120804.0060.460.45消防審查費(fèi)120804.0014.514.56防雷費(fèi)120804.009.79.77散裝水泥費(fèi)120804.0020.320.38規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)120804.0031.731.79建筑工程勞保費(fèi)120804.00405.4405.410民工工資保證金120804.001114.91114.911環(huán)保評(píng)測(cè)120804.008.812地震評(píng)測(cè)120804.0048.348.313建設(shè)單位管理費(fèi)120804.00912.2912.214工程監(jiān)理費(fèi)120804.0096.696.615招投標(biāo)費(fèi)用120804.0036.236.216圖紙勘察設(shè)計(jì)審查120804.00145.0145.017土地費(fèi)用3576.218契稅107.3107.319土地管理費(fèi)89.489.4四基本預(yù)備費(fèi)1355.31355.3五貸款利息0.0合計(jì)30000.0第十四節(jié)資金籌措本項(xiàng)目總投資30000萬(wàn)元，項(xiàng)目資本金9000萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的30%，全部由建設(shè)單位自籌解決。PAGE41第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析第一節(jié)發(fā)展規(guī)劃分析一、符合山東省有關(guān)發(fā)展規(guī)劃要求《山東省“十二五”服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》服務(wù)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)領(lǐng)域及重大投資項(xiàng)目中指出“十二五”時(shí)期，圍繞加快發(fā)展金融保險(xiǎn)、現(xiàn)代物流、批零餐飲、科技信息、商務(wù)服務(wù)、家庭服務(wù)、房地產(chǎn)、文化旅游、社區(qū)服務(wù)和農(nóng)村服務(wù)業(yè)十大重點(diǎn)領(lǐng)域，全面提高我省服務(wù)業(yè)發(fā)展水平。二、符合濰坊市新的城市總體規(guī)劃要求《濰坊市服務(wù)業(yè)發(fā)展提速計(jì)劃（2012—2014）》指出濰坊市服務(wù)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)之一為房地產(chǎn)業(yè)：到2014年，房地產(chǎn)業(yè)增加值力爭(zhēng)達(dá)到260億元，年均增長(zhǎng)15%，占全市服務(wù)業(yè)增加值比重達(dá)到14%?！獌?yōu)化房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)多元化發(fā)展。鼓勵(lì)高端低碳樣板住宅小區(qū)建設(shè)，提升房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平。引進(jìn)高端開(kāi)發(fā)企業(yè)，集中推進(jìn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、和平廣場(chǎng)、陽(yáng)光?100、浩博國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、億豐時(shí)代廣場(chǎng)等中心城區(qū)城市綜合體建設(shè)，提升城市綜合服務(wù)功能和品位。——培育大型房地產(chǎn)企業(yè)。引導(dǎo)和鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做大做強(qiáng)，組建大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，形成一批擁有知名品牌、具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的大型房地產(chǎn)企業(yè)。到2014年，力爭(zhēng)1家房地產(chǎn)企業(yè)上市，5家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入山東省房地產(chǎn)50強(qiáng)?！涌熳≌a(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。加快住宅建設(shè)從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，以設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化、部品部（構(gòu)）件生產(chǎn)的工廠化、現(xiàn)場(chǎng)施工的裝配化以及土建裝修的一體化為工作重點(diǎn)，提高房地產(chǎn)業(yè)科技含量?！哟蟊Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)力度。加大廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房建設(shè)力度，逐步解決城市低收入家庭、新就業(yè)職工和外來(lái)務(wù)工人員等困難群體的住房問(wèn)題。——加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。建立完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和調(diào)控。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)符合了山東省及濰坊市城市發(fā)展規(guī)劃的要求。第二節(jié)產(chǎn)業(yè)政策分析項(xiàng)目符合國(guó)家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求：房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中關(guān)聯(lián)度較高的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要的作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，住宅業(yè)每增長(zhǎng)10%，可以帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.5個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)還可以增加就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步。自1998年國(guó)家實(shí)行住房制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，國(guó)家把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)加以培植，特別把住宅建設(shè)列為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，并陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策措施加快推動(dòng)商品住宅的建設(shè)，住宅、商業(yè)建設(shè)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重逐步提高，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用越來(lái)越強(qiáng)。本項(xiàng)目的建設(shè)依據(jù)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2011年本)》（修正版），屬于當(dāng)前國(guó)家允許發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，項(xiàng)目符合國(guó)家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求。因此，該項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，順應(yīng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流和方向。第三節(jié)行業(yè)準(zhǔn)入分析一、擬建項(xiàng)目及項(xiàng)目建設(shè)單位符合房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定山東***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位于***，法定代表人***，注冊(cè)資本***萬(wàn)美元。公司以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及自建商品房銷(xiāo)售為主營(yíng)業(yè)務(wù)。本項(xiàng)目總投資30000萬(wàn)元，項(xiàng)目資本金9000萬(wàn)元，占總投資的30%。因此，在行業(yè)準(zhǔn)入方面，山東***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司符合國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)范圍、出資要求等方面的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)及要求。二、順應(yīng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的運(yùn)作新模式近幾年來(lái)，濰坊市金融機(jī)構(gòu)大力支持政府實(shí)施的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、生態(tài)市目標(biāo)，大力實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，優(yōu)化城市布局，加大城市基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)建設(shè)力度，積極促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，加大對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等領(lǐng)域的投入，有力地促進(jìn)了全市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展。三、符合濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最終需求量，取決于一是當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝谝?guī)模；二是城市化水平和速度；三是伴隨外來(lái)投資而增加的人口規(guī)模。隨著中國(guó)加入WTO，外來(lái)投資而增加的人口，將是構(gòu)成城市房地產(chǎn)的需求之一，這部分需求有著較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力。項(xiàng)目建設(shè)住宅，為投資興業(yè)者提供良好的創(chuàng)業(yè)、生活居住環(huán)境。綜上所述，項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，符合國(guó)家以及山東省行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，符合濰坊市城市發(fā)展總體規(guī)劃，項(xiàng)目選址合理，項(xiàng)目及項(xiàng)目建設(shè)單位符合房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定。在國(guó)家住房制度改革等一系列方針政策逐步貫徹落實(shí)的環(huán)境下以及濰坊市經(jīng)濟(jì)規(guī)模的快速擴(kuò)張、城區(qū)人口的迅速膨脹、當(dāng)?shù)鼐用袢司杖胙杆偬岣叩谋尘跋?，?xiàng)目的實(shí)施是必要的。

第三章資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析本項(xiàng)目非資源開(kāi)發(fā)類(lèi)項(xiàng)目，因此對(duì)資源開(kāi)發(fā)利用方面不進(jìn)行詳細(xì)論述。在資源的利用方面，項(xiàng)目建設(shè)及使用過(guò)程中不占用金屬礦、非金屬礦等重要資源。項(xiàng)目為城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)實(shí)施過(guò)程中耗費(fèi)的資源主要包括鋼筋、水泥、木材等一般性建筑材料，該類(lèi)建筑材料在濰坊市當(dāng)?shù)亟ú氖袌?chǎng)均可滿(mǎn)足供應(yīng)；項(xiàng)目使用過(guò)程中耗費(fèi)的資源主要包括居民生活用水、電、熱等，均由當(dāng)?shù)爻鞘信涮谆A(chǔ)設(shè)施集中供應(yīng)，該項(xiàng)目地處坊子區(qū)，供水、供電、供熱供應(yīng)等設(shè)施齊備，供應(yīng)有保障。為提高資源利用效率、降低資源消耗，項(xiàng)目在建設(shè)及使用過(guò)程中擬采取的節(jié)約資源及資源綜合利用措施如下：1、項(xiàng)目建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)，不超標(biāo)，合理利用建筑材料，不浪費(fèi)。2、采用新型節(jié)能的墻體材料，重點(diǎn)使用輕質(zhì)、高強(qiáng)、保溫性能好的節(jié)能新材料和保溫門(mén)窗，加強(qiáng)屋面及墻體保溫。墻體材料盡可能使用國(guó)家推廣使用的新型建材，如粉煤灰磚等，減少燒結(jié)粘土磚的使用量。3、采用新能源（太陽(yáng)能熱水器）。化石能源資源的有限性，以及它們?cè)谌紵^(guò)程中對(duì)全球氣候和環(huán)境所產(chǎn)生的影響日益為人們所關(guān)注。從資源、環(huán)境、社會(huì)發(fā)展的需求看，開(kāi)發(fā)和利用新能源和可再生能源是必然的趨勢(shì)。在新能源和可再生能源家族中，太陽(yáng)能最為引人注目。太陽(yáng)能熱水器因具有安全、節(jié)能、環(huán)保、經(jīng)濟(jì)等優(yōu)勢(shì)，將會(huì)越來(lái)越多的被廣大居民所應(yīng)用。4、推廣使用新技術(shù)、新工藝，各用戶(hù)主要房間朝南，充分利用自然光和自然通風(fēng)，以節(jié)能降耗。5、所有設(shè)備一律選用符合國(guó)家規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備，不得選擇國(guó)家已公布淘汰的機(jī)電產(chǎn)品。電器設(shè)備應(yīng)選用新型高效節(jié)能型，并采取電容補(bǔ)償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。照明燈具選用節(jié)能型，以節(jié)約用電。6、建筑物內(nèi)的供水﹑風(fēng)機(jī)等建筑設(shè)備均采用智能化控制，使其能耗降到最低。7、注意節(jié)約用水，所有用水設(shè)施均應(yīng)盡量選用節(jié)水型的。住宅衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，并選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。水景﹑綠化﹑澆灑道路﹑沖廁所等用水盡量使用經(jīng)中水處理設(shè)備處理后的中水。8、在各類(lèi)能源進(jìn)入室內(nèi)的入口處均應(yīng)裝設(shè)各類(lèi)能源消耗計(jì)量?jī)x表，進(jìn)行能耗計(jì)量、考核。如：水、電、熱等實(shí)行一戶(hù)一表，按表收費(fèi)，促使用戶(hù)自覺(jué)節(jié)約各類(lèi)資源的使用。

第四章節(jié)能方案分析第一節(jié)用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范一、國(guó)家和省有關(guān)法律、法規(guī)1、《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》2、《中華人民共和國(guó)清潔生產(chǎn)促進(jìn)法》3、《節(jié)約用電管理辦法》4、《山東省節(jié)能監(jiān)察辦法》5、《山東省節(jié)約能源條例》6、《山東省資源綜合利用條例》二、指導(dǎo)性文件1、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于開(kāi)展資源節(jié)約活動(dòng)的通知》2、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、建設(shè)部《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告“節(jié)能篇（章）”編制及評(píng)估的規(guī)定》3、《固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查暫行辦法》（中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)令第6號(hào)）4、山東省發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《山東省發(fā)展和改革委員會(huì)<固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查暫行辦法>實(shí)施細(xì)則(試行)的通知》(魯發(fā)改辦[2010]1691號(hào)文)5、《濰坊市固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查辦法》（濰政發(fā)[2010]63號(hào)）6、濰坊市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《濰坊市固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查實(shí)施細(xì)則》的通知濰政辦發(fā)〔2011〕10號(hào)三、國(guó)家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范《綜合能耗計(jì)算通則》(GB/T2589-2008);《評(píng)價(jià)企業(yè)合理用電技術(shù)導(dǎo)則》(GB/T3485—1998);《節(jié)水型企業(yè)評(píng)價(jià)導(dǎo)則》(GB/T7119—2006);《中國(guó)節(jié)能技術(shù)政策大綱》（發(fā)改委、科技部2006）;《用能單位能源計(jì)量器具配備和管理導(dǎo)則》（GB17167-2006）;《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB/T50054-2011);《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB/T50052-2009);《通用用電設(shè)備配電設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50055-2011);《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50015-2003);《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50019-2003);《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50013-2006);《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50014-2006);《10kV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50053-1994);《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》(JGJ144-2008);第二節(jié)能耗狀況和能耗指標(biāo)分析一、能源供應(yīng)狀況分析1、電力供應(yīng)（1）供電電源項(xiàng)目用電由坊子區(qū)供電公司供給，自10kV市政供電線路引線至區(qū)內(nèi)10kV變配電站，電壓降至380/220V后，引至各用電單位作為電源。（2）用電負(fù)荷分析本項(xiàng)目主要由住宅等組成。根據(jù)電氣負(fù)荷等級(jí)劃分規(guī)范要求，該項(xiàng)目消防用電設(shè)備、應(yīng)急與疏散照明為二級(jí)用電負(fù)荷，其余為三級(jí)用電負(fù)荷。（1）商業(yè)和配套用房建筑用電負(fù)荷商業(yè)和配套用房建筑面積120804m2，夏季用電負(fù)荷按50W/㎡估算，則夏季用電負(fù)荷為6040.20kW；其它季節(jié)用電負(fù)荷按25W/㎡估算，則其它季節(jié)用電負(fù)荷為3020.10kW；（2）供暖系統(tǒng)用電負(fù)荷供暖系統(tǒng)總安裝負(fù)荷為35.0kW；（3）供水系統(tǒng)用電負(fù)荷供水系統(tǒng)總安裝負(fù)荷為25.0kW；（4）中水處理設(shè)備用電負(fù)荷中水處理設(shè)備總安裝負(fù)荷為20.0kW；（5）根據(jù)《綜合能耗計(jì)算通則》（GB/T2589-2008）中“能源及耗能工質(zhì)在用能單位內(nèi)部?jī)?chǔ)存、轉(zhuǎn)換及分配供應(yīng)中的損耗，也應(yīng)計(jì)入綜合能耗”的要求，變配電損耗按負(fù)載用電量的2.5%估算，則項(xiàng)目全年變配電損耗為8.26萬(wàn)kWh。該項(xiàng)目具體用電量估算見(jiàn)下表：總用電量估算表序號(hào)名稱(chēng)用電負(fù)荷（kW）需要系數(shù)用電時(shí)間（h）用電量（萬(wàn)kWh）備注1商業(yè)和配套用房夏季6040.200.390×8130.4750W/m2其它季節(jié)3020.100.28275×8186.0425W/m22供水系統(tǒng)25.000.6365×84.383供暖系統(tǒng)35.000.6120×246.054中水處理設(shè)備20.000.6365×83.505變壓器損耗8.26合計(jì)338.70注：變配電損耗按負(fù)載用電量的2.5%估算由上表可知，本項(xiàng)目年總用電量為338.70萬(wàn)kWh。（3）供電方案根據(jù)項(xiàng)目區(qū)用電負(fù)荷分布情況，項(xiàng)目安裝最大負(fù)荷為2705.69kW，擬選用1臺(tái)S11-1000/10/0.4和2臺(tái)S11-1250/10/0.4的節(jié)能變壓器，高壓開(kāi)關(guān)柜選用JYN2手車(chē)式開(kāi)關(guān)柜，每個(gè)高壓柜上均配有微機(jī)型繼電保護(hù)裝置，低壓開(kāi)關(guān)柜選用抽屜式開(kāi)關(guān)柜，變壓器與低壓柜的聯(lián)接采用封閉式母線槽。無(wú)功補(bǔ)償靜電電容器選用濾波式電容器柜。2、采暖系統(tǒng)該項(xiàng)目熱源由濰坊五岳熱力有限公司供給，自就近的供熱管線引入，可滿(mǎn)足本項(xiàng)目冬季采暖的需要。根據(jù)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》，該地區(qū)屬于采暖地區(qū)，商業(yè)和配套用房采暖面積為120804m2，采暖耗熱量指標(biāo)按30W/m2計(jì)，全年采暖時(shí)間按120d、每天10h計(jì)。則該項(xiàng)目采暖消耗的總熱力為15656.20GJ。項(xiàng)目熱工設(shè)計(jì)分析表項(xiàng)目單位細(xì)則限值設(shè)計(jì)指標(biāo)體形系數(shù)≤0.40.375門(mén)窗氣密性等級(jí)不低于4級(jí)不低于4級(jí)外墻平均傳熱系數(shù)W/(m2.k)0.60.549建筑物耗熱量指標(biāo)W/m214.2713.95采暖耗煤量指標(biāo)Kgce/m27.847.263、給水系統(tǒng)（1）供水方案該項(xiàng)目以市政自來(lái)水為水源，建有完善的供水系統(tǒng)，其供水水壓、供水水質(zhì)、供水能力能滿(mǎn)足該項(xiàng)目建成后的用水需求。項(xiàng)目供水管線采用直埋敷設(shè)，由城市干管引入到預(yù)留口相接，保證水源供應(yīng)。在區(qū)內(nèi)沿道路敷設(shè)，形成環(huán)狀供水系統(tǒng)，以DN150球墨鑄鐵管為主供水管道，來(lái)滿(mǎn)足正常用水需求。區(qū)內(nèi)高層住宅樓通過(guò)統(tǒng)一變頻供水系統(tǒng)供給。在每幢樓進(jìn)戶(hù)設(shè)總水表，各戶(hù)設(shè)分水表，單獨(dú)計(jì)量。（2）用水量估算該項(xiàng)目用水主要是生活、公建、綠化用水、道路澆灑用水以及未預(yù)見(jiàn)用水。用水量估算參照《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50015-2003）和高坊子區(qū)未來(lái)發(fā)展情況確定：（1）商業(yè)和配套用房用水按5L/m2·d估算，用水面積為120804m2；（2）綠化用水按1.5L/m2·d（考慮灌溉期為180天）估算，綠化面積7766.04m2；（3）未預(yù)見(jiàn)用水與管網(wǎng)漏失按商業(yè)和配套用房用水的10%估算項(xiàng)目用水量估算詳見(jiàn)下表：用水量估算表序號(hào)用水項(xiàng)目用水類(lèi)型數(shù)量用水量標(biāo)準(zhǔn)新鮮水（m3/d）回用中水（m3/d）用水總量（m3/a）1商業(yè)和配套用房用水盥洗、清潔用水120804m23L/（m2·d）362.41130467.60沖廁用水2L/（m2·d）241.6186979.602綠化綠化用水7766.04m21.5L/（m2·d）11.652097.003未預(yù)見(jiàn)用水與管網(wǎng)漏失1*10%36.2424.1621744.70合計(jì)/398.65277.42241288.20從上表可知，本項(xiàng)目總用水量為676.07m3/d、241288.20m3/a，其中新鮮水用量398.65m3/d、143514.36m3/a，中水回用量277.42m3/d、97773.84m3/a。二、能耗分析本項(xiàng)目消耗的能源主要為電、采暖耗能、耗能工質(zhì)為水，其中年耗電量為338.70萬(wàn)kWh，年采暖耗能15656.20GJ，年耗新鮮水量143514.36m3，則項(xiàng)目綜合能耗折標(biāo)準(zhǔn)煤962.75t。項(xiàng)目綜合能耗表如下：項(xiàng)目綜合能耗表名稱(chēng)消耗量折標(biāo)系數(shù)折標(biāo)準(zhǔn)煤（t）比例（%）電338.70萬(wàn)kWh0.1229kgce/kWh416.2643.24水143514.36m30.0857kgce/m312.301.28熱15656.20GJ0.03412tce/GJ534.1955.49合計(jì)962.75100.00綜合上述情況，本工程在熱工設(shè)計(jì)、采暖系統(tǒng)、電氣照明系統(tǒng)、建筑維護(hù)結(jié)構(gòu)等方面的設(shè)計(jì)均符合《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，并達(dá)到《民用建筑節(jié)能條例》中新建建筑節(jié)能的要求。其綜合能耗折標(biāo)準(zhǔn)煤962.75t，單位建筑面積能耗量為7.97kgce/m2。第三節(jié)節(jié)能措施和節(jié)能效果分析本項(xiàng)目采取以下節(jié)能措施：一、建筑節(jié)能1、屋面：擠塑乙烯聚苯板50mm厚。2、外墻：外墻保溫材料采用公消【2011】65號(hào)文件規(guī)定的燃燒性能為A級(jí)的材料—巖棉。3、不采暖樓梯間隔墻：基層墻兩側(cè)各抹15mm厚的膠粉聚苯顆粒。4、不采暖房間與采暖房間的隔墻：基層墻不采暖側(cè)抹20mm厚的膠粉聚苯顆粒，基層墻采暖側(cè)抹15mm厚的膠粉聚苯顆粒。5、門(mén)窗：外圍窗均為鋁合金或塑鋼單框中空玻璃，封陽(yáng)臺(tái)采用單玻鋁合金或塑鋼窗，分戶(hù)門(mén)均采用防盜保溫門(mén)，門(mén)窗氣密性等級(jí)為Ⅲ級(jí)。6、采用新型節(jié)能的墻體材料，重點(diǎn)使用輕質(zhì)、高強(qiáng)、保溫性能好的節(jié)能新材料和保溫門(mén)窗，加強(qiáng)屋面及墻體保溫。推廣使用新技術(shù)、新工藝，各戶(hù)型主要房間朝南，充分利用自然光和自然通風(fēng)，以節(jié)能降耗。二、采暖節(jié)能1、采暖系統(tǒng)采用分戶(hù)計(jì)量系統(tǒng)，每戶(hù)均設(shè)一熱計(jì)量表，實(shí)現(xiàn)了熱量分戶(hù)計(jì)量；2、采暖采用地板輻射采暖，此種采暖方式具有高效節(jié)能、舒適衛(wèi)生、運(yùn)行費(fèi)用低等特點(diǎn)，可減少能源消耗，降低運(yùn)行成本。3、采暖系統(tǒng)各熱力入口均安裝差壓控制器一只，保證在變流量的情況下，系統(tǒng)壓差恒定。三、電氣節(jié)能措施1、所有設(shè)備一律選用符合國(guó)家規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備，不得選擇國(guó)家已公布淘汰的機(jī)電產(chǎn)品。電器設(shè)備應(yīng)選用新型高效節(jié)能型，并采取電容補(bǔ)償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。2、本工程各套內(nèi)及公用場(chǎng)所功率密度按現(xiàn)行的《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。3、每個(gè)開(kāi)關(guān)控制不超過(guò)一個(gè)燈具，公共場(chǎng)所采用聲光控自熄開(kāi)關(guān)，利于節(jié)能。4、本工程采用緊湊型熒光燈、T5高效節(jié)能燈管等高效光源和高效燈具，配電子鎮(zhèn)流器。四、節(jié)水措施項(xiàng)目用水主要是生活、綠化及未預(yù)見(jiàn)用水。為控制用水，達(dá)到節(jié)約用水的目的，擬采取以下措施：1、制定用水計(jì)劃，做到合理用水。2、設(shè)計(jì)中應(yīng)采用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，嚴(yán)禁使用鑄鐵閥門(mén)和螺旋升降式水嘴，強(qiáng)制推廣使用陶瓷密封水嘴和一次沖洗水量為6升以下的坐便器。3、區(qū)內(nèi)供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，減少不必要的損失。4、控制綠化用水。根據(jù)土壤旱情合理確定用水量，澆水時(shí)間不宜選擇在中午等溫度較高時(shí)間進(jìn)行，避免水分較快蒸發(fā)。五、主要管理節(jié)能措施1、水、電、熱等實(shí)行一戶(hù)一表，按表收費(fèi)，促使住戶(hù)自覺(jué)節(jié)約各類(lèi)資源的使用。2、加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，按期對(duì)各類(lèi)設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，減少跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，以減少不必要的浪費(fèi)。第四節(jié)節(jié)能建議1、建議企業(yè)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中使用地源熱泵空調(diào)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)各建筑物的冬季取暖和夏季制冷。從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面充分考察、論證全面應(yīng)用各項(xiàng)節(jié)能技術(shù)的可行性，嚴(yán)把設(shè)計(jì)、選型和施工質(zhì)量關(guān)，詳細(xì)計(jì)算建筑物的冷熱設(shè)計(jì)負(fù)荷，并據(jù)此確定相匹配的熱泵系統(tǒng)及配套設(shè)備，保證項(xiàng)目實(shí)施后系統(tǒng)運(yùn)行的可靠性、經(jīng)濟(jì)性，以達(dá)到節(jié)能、降耗的良好目標(biāo)。2、建議開(kāi)發(fā)公司在有條件的情況下應(yīng)用DRN集中供暖節(jié)能管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對(duì)供暖系統(tǒng)進(jìn)行節(jié)能計(jì)量改造，使整個(gè)系統(tǒng)運(yùn)行平穩(wěn)可靠，防止供暖管網(wǎng)熱力不平衡的問(wèn)題，提高供暖質(zhì)量。3、建議開(kāi)發(fā)公司合理布置送載熱體的管路，減少散熱面積，對(duì)輸熱管道和用熱設(shè)備進(jìn)行保溫，并在施工過(guò)程中嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，減少輸熱過(guò)程中的熱量損耗。同時(shí)選用節(jié)能型保溫材料如硅酸鹽瓦塊等，所采用的保溫材料應(yīng)達(dá)到《設(shè)備及管道絕熱技術(shù)通則》（GB/T4272-2008）中的要求。4、建議開(kāi)發(fā)公司在項(xiàng)目完成施工投入運(yùn)行后，應(yīng)加大管理力度，做好耗能設(shè)備及能源計(jì)量器具的維護(hù)保養(yǎng)與維修工作，保證能夠正常高效運(yùn)行。5、建議開(kāi)發(fā)公司對(duì)建筑內(nèi)各耗能環(huán)節(jié)如熱源、輸配系統(tǒng)、照明和熱水能耗等實(shí)行獨(dú)立分項(xiàng)計(jì)量，有助于分析建筑的各項(xiàng)能耗水平和能耗結(jié)構(gòu)是否合理，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)提出改進(jìn)措施，從而有效地實(shí)施建筑節(jié)能。第五節(jié)節(jié)能分析結(jié)論1、項(xiàng)目建成后年耗能總量為962.75t，單位建筑面積能耗量為7.97kgce/m2。項(xiàng)目節(jié)能措施內(nèi)容詳實(shí)，設(shè)計(jì)中采用了新型節(jié)能墻體材料、節(jié)能型設(shè)備及新技術(shù)、新工藝，同時(shí)充分利用自然光和自然通風(fēng)，以節(jié)能降耗。項(xiàng)目在建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱水平（外墻平均傳熱系數(shù)、門(mén)窗氣密性等級(jí)等）、熱工設(shè)計(jì)、采暖系統(tǒng)、電氣照明系統(tǒng)等方面均符合山東省《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》和《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，并達(dá)到《民用建筑節(jié)能條例》中新建建筑節(jié)能的要求。2、本項(xiàng)目實(shí)施地位于坊子區(qū)，電力、水、暖等基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，能源供應(yīng)環(huán)境良好。項(xiàng)目實(shí)施后，總體耗能量較小，不會(huì)對(duì)地方能源供應(yīng)造成較大影響，能源供應(yīng)有保障。

第五章建設(shè)用地和征地拆遷分析第一節(jié)項(xiàng)目選址及用地方案一、項(xiàng)目地理位置概況坊子區(qū)位于山東半島中部，濰坊市區(qū)的東南部，北緯36°30′～36°45′，東經(jīng)119°03′～119°26′。坊子區(qū)成立于1983年，是世界風(fēng)箏都--山東省濰坊市的市轄區(qū)之一，位于市區(qū)的東南部，是建設(shè)現(xiàn)代化大濰坊的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域?？偯娣e412平方千米。2010年底，全區(qū)總?cè)丝?1萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口6萬(wàn)人。二、建設(shè)場(chǎng)址本項(xiàng)目位于***********。規(guī)劃用地面積68726平方米。該地塊市政配套服務(wù)設(shè)施齊全，交通、通訊十分方便，是開(kāi)發(fā)建設(shè)普通綜合商住社區(qū)的理想地段。三、場(chǎng)址現(xiàn)狀該場(chǎng)址現(xiàn)為城市建設(shè)用地，不占用耕地，整體呈矩形，緊靠城市道路。場(chǎng)址地質(zhì)單一，總高差約0.5米。項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)目前無(wú)大的工業(yè)污染源，環(huán)境質(zhì)量總體優(yōu)良。場(chǎng)址范圍內(nèi)無(wú)礦床、文物古跡和軍事設(shè)施，沒(méi)有基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，沒(méi)有各類(lèi)列入國(guó)家保護(hù)目錄的動(dòng)植物資源，沒(méi)有風(fēng)景名勝古跡等環(huán)境敏感點(diǎn)，不影響交通運(yùn)輸和周邊地塊的防洪排澇。第二節(jié)土地利用合理性分析本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和濰坊市城市發(fā)展規(guī)劃，有利于加快濰坊市舊城改造和企業(yè)騰籠換業(yè)的步伐，有利于改善城市環(huán)境面貌和提高市民居住質(zhì)量。根據(jù)濰坊市新的城市發(fā)展總體規(guī)劃，該項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址處于城市規(guī)劃中的商業(yè)區(qū)域，項(xiàng)目的建設(shè)符合了濰坊市土地利用規(guī)劃的有關(guān)要求。濰坊市建設(shè)規(guī)劃部門(mén)已對(duì)本項(xiàng)目的建設(shè)出具了規(guī)劃建設(shè)意見(jiàn)和建設(shè)規(guī)劃許可。本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積68726m2，凈用地面積66221m2，總建筑面積120804m2，均為地上建筑。規(guī)劃總共建設(shè)樓宇23棟，其中5F商業(yè)樓5棟，6F（局部4F）商業(yè)樓1棟，6F商業(yè)樓17棟。地上總建筑面積120804m2，其中：商業(yè)建筑面積120442m2，配套用房建筑面積362m2。規(guī)劃總機(jī)動(dòng)車(chē)地上停車(chē)位1208個(gè)。建筑密度22.5%，容積率1.82，綠地率11.3%。符合該地塊規(guī)劃建設(shè)條件的有關(guān)要求，占地規(guī)模合理，符合國(guó)家及濰坊市集約和有效使用土地的有關(guān)要求。第三節(jié)征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案項(xiàng)目用地規(guī)劃屬性為二類(lèi)商業(yè)金融用地，目前處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，山東***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已取得該塊土地的使用權(quán)及開(kāi)發(fā)資格。項(xiàng)目用地范圍內(nèi)無(wú)建構(gòu)筑物，無(wú)拆遷情況，不存在移民安置問(wèn)題。

第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析第一節(jié)設(shè)計(jì)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)一、環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095－2012）二級(jí)標(biāo)準(zhǔn);《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096－2008）中的2類(lèi)標(biāo)準(zhǔn);《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T14848－1993）中的Ⅲ類(lèi)標(biāo)準(zhǔn);《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3838－2002）Ⅴ類(lèi)標(biāo)準(zhǔn).二、污染物排放標(biāo)準(zhǔn)《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB16297－1996）中的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn);《污水排入城鎮(zhèn)下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》（CJ343－2010）;《工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB12348-2008)Ⅱ類(lèi)聲環(huán)境功能區(qū)廠界環(huán)境噪聲排放限值;《社會(huì)生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB22337-2008）Ⅱ類(lèi)聲環(huán)境功能區(qū)邊界環(huán)境噪聲排放限值;《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（GB12523－90）;《一般工業(yè)固體廢物貯存、處置污染控制標(biāo)準(zhǔn)》（GB18599-2001）和《生活垃圾填埋污染控制標(biāo)準(zhǔn)》等.第二節(jié)場(chǎng)區(qū)周?chē)h(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀本項(xiàng)目位于坊子區(qū)，緊靠城市道路。項(xiàng)目周?chē)鷽](méi)有大的污染源，大氣及土壤環(huán)境現(xiàn)狀良好，大氣、土壤自?xún)裟芰^強(qiáng)。第三節(jié)設(shè)計(jì)原則最大限度利用資源，加強(qiáng)污染物治理措施，確保排放物符合國(guó)家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)。在項(xiàng)目實(shí)施中必須做到“三同時(shí)”，必須嚴(yán)格遵守國(guó)家關(guān)于基本建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)環(huán)境保護(hù)的法令、法規(guī)。“三廢”排放必須達(dá)到國(guó)家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)。第四節(jié)生態(tài)環(huán)境影響治理措施一、施工中主要污染源、污染物及防治措施該項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中主要的環(huán)境影響有噪聲、揚(yáng)塵、建筑垃圾以及對(duì)交通的影響。1、噪聲污染防治措施施工期噪聲主要來(lái)源于施工機(jī)械，如推土機(jī)、挖掘機(jī)、載重汽車(chē)、攪拌機(jī)、振搗器等。雖然施工噪聲僅在施工期的土建施工階段產(chǎn)生，隨著施工的結(jié)束而消失，但由于噪聲較強(qiáng)，且日夜連續(xù)工作，將會(huì)對(duì)周?chē)晫W(xué)環(huán)境產(chǎn)生嚴(yán)重影響，極易引起人們的反感，所以必須重視對(duì)施工期噪聲的控制。距聲源不同距離處的噪聲值見(jiàn)下表。預(yù)測(cè)距聲源不同距離處的噪聲值單位：dB（A）序號(hào)設(shè)備名稱(chēng)聲功率級(jí)不同距離處的噪聲值5m10m20m40m60m80m100m150m200m1翻斗車(chē)1068478726663605855522裝載車(chē)1068478726663605855523推土機(jī)1169488827673706865624挖掘機(jī)1088680746865626057545打樁機(jī)1361141081029693908885826混凝土攪拌車(chē)1108882767067646259567振搗棒1017973676158555350478電鋸1118983777168656360579吊車(chē)10381756963605755524910工程鉆機(jī)9674686256535048454211平地機(jī)10684787266636058555212移動(dòng)式空壓機(jī)109878175696664615855為了減輕施工噪聲對(duì)環(huán)境的影響，擬采取以下措施：⑴合理安排工期，控制夜間噪聲，不得在夜間進(jìn)行路面夯實(shí)或其它高噪聲的作業(yè)。如因連續(xù)作業(yè)確需在夜間施工的，應(yīng)在開(kāi)工前報(bào)當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門(mén)批準(zhǔn)，并公告居民，以便取得諒解，并盡可能集中時(shí)間縮短施工期。⑵應(yīng)選用低噪聲的施工機(jī)械及施工工藝，從根本上降低源強(qiáng)。同時(shí)要加強(qiáng)檢查、維護(hù)和保養(yǎng)機(jī)械設(shè)備，保持潤(rùn)滑，緊固各部件，減少運(yùn)行震動(dòng)噪聲。整體設(shè)備應(yīng)安放穩(wěn)固，并與地面保持良好接觸，有條件的應(yīng)使用減振機(jī)座，降低噪聲。⑶合理安排高噪聲設(shè)備的使用時(shí)間，同時(shí)要選擇設(shè)備放置的位置，注意使用自然條件減噪，以把施工期的噪聲影響減至最小。施工現(xiàn)場(chǎng)盡量避免產(chǎn)生可控制的噪聲，嚴(yán)禁車(chē)輛進(jìn)出工地時(shí)鳴笛，嚴(yán)禁拋扔鋼管等。⑷減少施工交通噪聲：由于施工期間交通運(yùn)輸對(duì)環(huán)境影響較大，應(yīng)盡量減少夜間運(yùn)輸量，限制大型載重車(chē)的車(chē)速，靠近居民區(qū)附近時(shí)應(yīng)限速，對(duì)運(yùn)輸車(chē)輛定期維修、養(yǎng)護(hù)，減少或杜絕鳴笛，合理安排運(yùn)輸路線。2、施工揚(yáng)塵污染防治措施工程施工中溝渠挖出的泥土堆在路旁，旱季風(fēng)致?lián)P塵和機(jī)械揚(yáng)塵導(dǎo)致沿線塵土飛揚(yáng)，影響附近居民和工廠。為了減少工程揚(yáng)塵對(duì)周?chē)h(huán)境的影響，建議施工過(guò)程中應(yīng)采取以下措施：⑴工程承包者應(yīng)按照棄土處理計(jì)劃，即使運(yùn)走棄土，并在裝運(yùn)的過(guò)程中不要超載，裝土車(chē)沿途不灑落，同時(shí)車(chē)輛應(yīng)限速行駛。車(chē)輛駛出工地前應(yīng)將輪子的泥土去除干凈，防止沿程棄土滿(mǎn)地，影響環(huán)境整潔。⑵現(xiàn)場(chǎng)施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。⑶施工中遇到連續(xù)的晴好天氣又起風(fēng)的情況下，對(duì)棄土表面灑上一些水、防止揚(yáng)塵。⑷施工者應(yīng)對(duì)工地門(mén)前的道路環(huán)境實(shí)行保潔制度，一旦有棄土、建材灑落應(yīng)及時(shí)清掃。3、施工中建筑垃圾處理措施在本項(xiàng)目施工建設(shè)過(guò)程中，石料、灰渣、建材等的損耗與遺棄以及建筑物的拆遷將產(chǎn)生大量的建筑垃圾，擬采取以下措施：⑴應(yīng)考慮用于市政與規(guī)劃部門(mén)指定的建設(shè)工程基礎(chǔ)填方或洼地填筑進(jìn)行消納。剩余部分垃圾可運(yùn)送至市垃圾填埋場(chǎng)進(jìn)行填埋。垃圾的外運(yùn)車(chē)輛應(yīng)加蓋篷布，盡量減少沿路遺灑，影響環(huán)境。⑵生活垃圾要定點(diǎn)堆放，嚴(yán)禁混入建筑垃圾當(dāng)中，并及時(shí)運(yùn)送至環(huán)衛(wèi)部門(mén)指定地點(diǎn)進(jìn)行處理，避免對(duì)周?chē)h(huán)境造成的