【××項(xiàng)目】二期工程可行性研究報(bào)告目錄：PAGE目錄：第5頁/總5頁目錄第一章 總論 1一、 建設(shè)單位概況 1（一） 基本情況 1（二） 法人代表簡(jiǎn)歷 1（三） 公司組織機(jī)構(gòu)圖 1二、 建設(shè)項(xiàng)目概況 2（一） 項(xiàng)目區(qū)位 2（二） 項(xiàng)目整體概況 2（三） 項(xiàng)目五證 3（四） 項(xiàng)目配套 3（五） 項(xiàng)目分期 3（六） 二期工程建設(shè)內(nèi)容 3（七） 二期工程建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 4三、 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 4（一） 項(xiàng)目的實(shí)施符合西部大開發(fā)戰(zhàn)略 4（二） Q新區(qū)建設(shè)的需要 4（三） 滿足西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要 5（四） 形成新的居住組團(tuán)的需要 5四、 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論 5五、 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 6第二章 市場(chǎng)分析 7一、 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 7（一） 全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 71、 從國(guó)民經(jīng)濟(jì)的角度來看 72、 從產(chǎn)業(yè)環(huán)境看 83、 從居民收入與消費(fèi)變動(dòng)上看 84、 從國(guó)家的宏觀調(diào)控來看 85、 從國(guó)房景氣指數(shù)看 9（二） 西安市經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 101、 西安市生產(chǎn)總值 102、 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額 113、 西安市人均收入 114、 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 12二、 西安市房地產(chǎn)供求分析 12（一） 市場(chǎng)供給 131、 房地產(chǎn)開發(fā)投資 132、 房地產(chǎn)竣工與施工面積 14（二） 市場(chǎng)需求 151、 GDP與人均可支配收入 152、 銷售面積 163、 銷售額 174、 銷售價(jià)格指數(shù) 185、 均價(jià) 18（三） 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn) 191、 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲仍是大勢(shì)所趨 202、 注重品牌和環(huán)境建設(shè)的規(guī)模經(jīng)營(yíng)將成為商品房開發(fā)的主流 203、 住宅產(chǎn)品面臨更新?lián)Q代 204、 “獨(dú)立主題”概念，差別化競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)銷 205、 住宅郊區(qū)化，且消費(fèi)者具有明顯的購房區(qū)域和類型偏好 216、 呈現(xiàn)旅游房地產(chǎn)開發(fā)新市場(chǎng)。 21三、 Q新區(qū)地產(chǎn)分析 221、 Q新區(qū)地產(chǎn)特點(diǎn) 222、 Q現(xiàn)售樓盤房產(chǎn)類型及面積分布 223、 Q樓盤銷售價(jià)格分析 234、 Q新區(qū)典型樓盤供給分析 23四、 項(xiàng)目自身因素分析（SWOT分析） 26（一） 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 261、 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 262、 設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì) 263、 質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì) 274、 價(jià)格優(yōu)勢(shì) 275、 環(huán)境優(yōu)勢(shì) 286、 配套設(shè)施優(yōu)勢(shì) 297、 營(yíng)銷策略優(yōu)勢(shì) 308、 物業(yè)管理優(yōu)勢(shì) 30（二） 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 311、 項(xiàng)目周圍城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有待完善 312、 交通狀況有待改善 313、 融資條件限制比較嚴(yán)格 31（三） 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 31（四） 項(xiàng)目威脅分析 32五、 項(xiàng)目市場(chǎng)分析結(jié)論及項(xiàng)目市場(chǎng)定位 32（一） 項(xiàng)目市場(chǎng)分析結(jié)論 32（二） 項(xiàng)目形象定位 33（三） 項(xiàng)目功能定位 33（四） 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位 33（五） 目標(biāo)客戶群購房面積需求 34（六） 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 341、 影響價(jià)格的主要因素 342、 定價(jià)的原則 35錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。第三章 項(xiàng)目的建設(shè)條件 37錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。二、 項(xiàng)目建設(shè)的用地條件 37錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。四、 項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件 38錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。第四章 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì) 40錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。（一） 建筑設(shè)計(jì)單位 40錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。二、 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 41錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。（二） 綠化景觀設(shè)計(jì) 41錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。（四） 保安設(shè)施 42錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。（六） 建筑設(shè)計(jì) 43錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。2、 會(huì)所設(shè)計(jì) 44錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。（八） 智能化設(shè)計(jì) 44錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。一、 進(jìn)度安排依據(jù) 46錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。（一） 盡量縮短建設(shè)工期 46錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。（三） 住宅和配套同步 46錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。（五） 項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排 47錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。一、 營(yíng)銷策劃思想與項(xiàng)目賣點(diǎn) 48錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。（二） 營(yíng)造質(zhì)高價(jià)優(yōu)的特色樓盤 48錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。（四） 各種設(shè)施齊全，方便住戶的各種日常生活需要 49錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。（六） 高科技智能信息化的硬件配置 50錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。（八） 名校近在咫尺，過街即到 50錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。二、 營(yíng)銷策略 50錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。（二） 認(rèn)購期營(yíng)銷策略 51錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。2、 認(rèn)購活動(dòng)細(xì)則 51錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。（四） 宣傳推廣計(jì)劃 54錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。2、 場(chǎng)地布置 56錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。4、 銷售人員的促銷 57錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。第七章 投資估算及資金籌措 59錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。二、 項(xiàng)目建設(shè)的投資估算 59錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。（二） 前期工程費(fèi) 59錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。（四） 房屋開發(fā)費(fèi) 60錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。（六） 管理費(fèi)用 62錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。（八） 建設(shè)期投資利息 62錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。（十） 不可預(yù)見費(fèi) 62錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。三、 資金籌措 63錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。一、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的原則 64錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。（一） 基準(zhǔn)收益率的確定： 64錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。（三） 銷售稅金及附加的確定 65錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。三、 財(cái)務(wù)盈利能力分析 65錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。（二） 現(xiàn)金流量表（自有資金） 65錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。五、 評(píng)價(jià)結(jié)論 66錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。一、 盈虧平衡分析 67錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。（一） 銷售收入變化對(duì)內(nèi)部收益率的敏感性分析 68錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。第十章 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論及建議 70錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。（一） 宏觀結(jié)論 70錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。二、 相關(guān)建議 71【××項(xiàng)目】二期工程可行性研究報(bào)告正文：正文：第71頁/總74頁總論建設(shè)單位概況基本情況A公司成立于2003年6月19日，是一個(gè)產(chǎn)權(quán)明晰、符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和現(xiàn)代化管理的規(guī)范的有限責(zé)任公司，經(jīng)西安市工商行政管理局審核批準(zhǔn)并辦理注冊(cè)登記，注冊(cè)資本2000萬元人民幣，主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)及銷售、房產(chǎn)中介服務(wù)、房屋出租、物業(yè)管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資咨詢服務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)為三級(jí)。公司現(xiàn)有員工103人，其中大專文化程度以上的員工占到85%以上，建筑、結(jié)構(gòu)、景觀工程師18人，財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類專業(yè)的具有中級(jí)職稱的管理人員有23人，并配有專業(yè)的營(yíng)銷策劃團(tuán)隊(duì)。公司董事會(huì)由3人組成，均有多年房地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。公司以“……”為經(jīng)營(yíng)方針。法人代表簡(jiǎn)歷企業(yè)法人代表Z，男，漢族，1948年12月出生，共產(chǎn)黨員，1965年7月參加工作，1967年至1998年在B區(qū)D街辦事處工作，歷任東關(guān)住宅統(tǒng)一建設(shè)處代理經(jīng)理、經(jīng)理、C公司經(jīng)理、D街辦事處經(jīng)濟(jì)科副科長(zhǎng)、科長(zhǎng)。1997年底當(dāng)選為B區(qū)人大代表，同年當(dāng)選為B區(qū)政協(xié)常委及祖國(guó)統(tǒng)一“宗教委員會(huì)”副主任。1998年9月在B區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)管理辦公室副主任，并當(dāng)選為B區(qū)工商聯(lián)副主席。1999年12月任B區(qū)城市建設(shè)開發(fā)總公司經(jīng)理。2000年至2002年任B區(qū)政協(xié)委員常委。2002年底任B區(qū)人大常委會(huì)常委，2002年3月至今當(dāng)選為西安市人大代表，現(xiàn)任A公司董事長(zhǎng)兼黨支部書記。公司組織機(jī)構(gòu)圖公司組織機(jī)構(gòu)圖如下所示：略建設(shè)項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位【××項(xiàng)目】項(xiàng)目地處Q新區(qū)中心地帶，南臨Y五路，北臨Y四路，東臨芙蓉西路，交通便利，地理位置優(yōu)越。Q新區(qū)位于西安市東南，以聞名中外的T和Q皇家園林遺址為中心，規(guī)劃面積47平方公里，是西安市城市中心區(qū)的重要組成部分，也是未來五年西安城市建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域。區(qū)內(nèi)歷史文化積淀深厚，名勝古跡眾多，是自然風(fēng)光、人文景觀、民俗風(fēng)情及現(xiàn)代都市文化的薈萃之地。它的實(shí)施使西安城市中心區(qū)與近郊結(jié)合以提高區(qū)域的城市化水平，并發(fā)揮區(qū)域產(chǎn)業(yè)積聚效應(yīng)和輻射作用，拓展了城市中心區(qū)的發(fā)展空間，帶動(dòng)Q新區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可以實(shí)現(xiàn)政府與開發(fā)商優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、互利互惠、共同發(fā)展的目標(biāo)。Q新區(qū)項(xiàng)目已被確定為西安市未來幾年內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。【××項(xiàng)目】項(xiàng)目地塊正東向?yàn)镼南湖，是總投資42億元的Q南湖綜合開發(fā)項(xiàng)目的核心地帶，對(duì)改善地塊自然環(huán)境，提升地塊文化品味和地塊價(jià)值有極大作用，是項(xiàng)目的區(qū)域亮點(diǎn)。Q南湖綜合開發(fā)項(xiàng)目是以Q南湖為核心，集旅游、休閑、居住、辦公、商貿(mào)等為一體的大型文化旅游開發(fā)項(xiàng)目，主要建設(shè)內(nèi)容包括：建設(shè)Q南湖1000畝水面，建設(shè)環(huán)湖660畝文化公園，實(shí)施4個(gè)村莊的整村搬遷，建設(shè)道路等城市基礎(chǔ)設(shè)施，建設(shè)3160畝居住社區(qū)等?！尽痢另?xiàng)目】項(xiàng)目區(qū)位如下圖所示：略項(xiàng)目整體概況【××項(xiàng)目】項(xiàng)目總占地93252㎡，折合139.878畝，總規(guī)劃建筑面積268100㎡，建筑密度19.9%，容積率2.4，綠地率40.1%。整個(gè)項(xiàng)目由14棟板式小高層、3棟高層、7棟單體景觀小高層和1棟會(huì)所構(gòu)成。由于小區(qū)自然落差的原因使小區(qū)的排列錯(cuò)落有制，整個(gè)小區(qū)以綠色與水景為主題，其間點(diǎn)綴小橋、假山、亭、臺(tái)、樓閣、荷花、垂柳、綠竹、棕櫚等等，充分構(gòu)筑住宅小區(qū)內(nèi)充滿詩情畫意的意境，為現(xiàn)代成功人士營(yíng)造一個(gè)高雅，寧靜的生活氛圍。項(xiàng)目五證【××項(xiàng)目】項(xiàng)目已分別于2004年8月25日取得××號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，2005年1月20日以出讓方式取得市Q國(guó)用××號(hào)《國(guó)有土地使用權(quán)證》（土地使用權(quán)終止日期2074年8月30日），2006年3月24日取得××號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，2006年6月9日取得××號(hào)《建筑工程施工許可證》。項(xiàng)目配套學(xué)校：西工大附中是西安市是重點(diǎn)中學(xué)之一，教學(xué)質(zhì)量?jī)?yōu)良，本項(xiàng)目周邊2公里范圍內(nèi)，擁有大量教學(xué)質(zhì)量?jī)?yōu)良的小學(xué)、中學(xué)，其中包括翠華路小學(xué)，八十五中，雁塔路小學(xué)，陜師大附中，西影路小學(xué)，四十五中，同仁中學(xué)，瑞云中學(xué)等；商場(chǎng)：小寨商業(yè)中心、家樂超市長(zhǎng)安南路店、麥德龍超市、好又多量販超市、軍人服務(wù)社；金融：中、農(nóng)、工、建各大商業(yè)銀行齊全；醫(yī)院：同濟(jì)醫(yī)院、醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院、二六二醫(yī)院、解放軍三十五醫(yī)院；交通：224路、504路、407路、320路、715路；內(nèi)部：會(huì)所、商業(yè)中心等；供水：城市管網(wǎng)；供電：雙回路；供氣：天然氣管道入戶；供暖：集中供暖，分戶計(jì)量，地板輻射式采暖；通訊：每戶預(yù)留兩條外線電話接口，有線電視、寬帶網(wǎng)接入；電梯：進(jìn)口名牌電梯；地下停車位：449位。項(xiàng)目分期【××項(xiàng)目】項(xiàng)目共分兩期開發(fā)建設(shè)，其中一期工程已于2006年4月動(dòng)工建設(shè)，二期工程于2006年7月份開始動(dòng)工建設(shè)。項(xiàng)目分期如下圖所示：略二期工程建設(shè)內(nèi)容【××項(xiàng)目】項(xiàng)目二期工程占地39017㎡，折合58.5255畝，規(guī)劃建筑面積106459.08㎡，由4棟12F和2棟11F板式小高層、5棟12F單體景觀小高層組成，可建住宅642套，提供車位449個(gè)。詳細(xì)情況如下圖所示：略二期工程建設(shè)經(jīng)營(yíng)期二期工程建設(shè)經(jīng)營(yíng)期（從投資建設(shè)到實(shí)現(xiàn)全部銷售收入）：2006年3季度～2009年2季度，共3年，其中投資建設(shè)期：2006年3季度～2008.1季度，約1.75年。項(xiàng)目建設(shè)的必要性項(xiàng)目的實(shí)施符合西部大開發(fā)戰(zhàn)略國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的最終目的是通過給予西部各城市政策傾斜，鼓勵(lì)各城市充分利用自身優(yōu)勢(shì)資源進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。本項(xiàng)目的建設(shè)是實(shí)施陜西省“一線兩帶”經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的客觀體現(xiàn)，是完成西安市委、市政府提出的“建設(shè)西部經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市”和“中國(guó)西安，西部最佳”、計(jì)劃的重要組成部分。按照西安市新規(guī)劃，擬建設(shè)東南城區(qū)新板塊，本項(xiàng)目正位于該板塊中，屬于實(shí)施新規(guī)劃、建設(shè)新城區(qū)的項(xiàng)目，本項(xiàng)目的建設(shè)符合西安市城市發(fā)展的整體規(guī)劃，符合Q新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃。Q新區(qū)建設(shè)的需要Q，是我國(guó)歷史上著名的風(fēng)景園林勝地，歷經(jīng)秦、漢、隋、唐四個(gè)朝代，唐朝開元年間重新修葺，形成了以Q池為中心、南有紫云樓和芙蓉園，西有杏園和大慈恩寺，北有樂游園和青龍寺的風(fēng)景旅游區(qū)。Q芙蓉園的“Q流飲”作為著名的關(guān)中八景之一，被永載史冊(cè)。Q新區(qū)是西安市“城市南擴(kuò)、產(chǎn)業(yè)北進(jìn)、旅游帶動(dòng)、兩翼發(fā)展”總體戰(zhàn)略的重要實(shí)施內(nèi)容。西安總體規(guī)劃遵循保護(hù)古城，建設(shè)新城的思路，采用組團(tuán)式發(fā)展的模式。城市發(fā)展戰(zhàn)略思路是近期向南、遠(yuǎn)期向西發(fā)展。即近期在西安市南郊建設(shè)行政中心新城區(qū)，將行政機(jī)關(guān)從舊城遷出，同時(shí)將舊城內(nèi)人口向外疏散，實(shí)現(xiàn)重心南移。在東南方向主要是結(jié)合交大科技園、Q新區(qū)和杜陵保護(hù)區(qū)，發(fā)展高科技園和旅游度假區(qū)。因此Q新區(qū)位于西安發(fā)展的主導(dǎo)方向，是西安城市發(fā)展的重要一軸。隨著Q新區(qū)的迅速開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快，對(duì)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)也提出了更高的要求。Q假日新嘉園、Q六號(hào)、世紀(jì)花園大酒店、秦浦花園、翠竹園小區(qū)、悅成花園、Q蘭亭和本項(xiàng)目等十余個(gè)項(xiàng)目，有的已開工建設(shè)并已投向市場(chǎng)。本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于Q新區(qū)成為一個(gè)集吃、住、行、游等為一體的新城區(qū)意義重大。另外，本項(xiàng)目所在地目前為城鄉(xiāng)結(jié)合點(diǎn)，根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，在類似地區(qū)進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的輻射倍數(shù)一般為8。因此，本項(xiàng)目的開發(fā)符合西安市的城市發(fā)展規(guī)劃，具有明顯的經(jīng)濟(jì)意義和戰(zhàn)略意義，對(duì)該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展必將起到很大的帶動(dòng)作用。滿足西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要隨著住房市場(chǎng)化的推進(jìn)，根據(jù)不同經(jīng)濟(jì)收入家庭享受不同住房的政策。最低收入家庭的住房由政府或單位提供廉租房，中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房、其他高收入家庭購買市場(chǎng)價(jià)的商品房。近幾年來，西安市政府連續(xù)加大住宅建設(shè)投資計(jì)劃。這些項(xiàng)目的實(shí)施建設(shè)對(duì)緩解西安市目前住宅狀況起到很大的促進(jìn)作用，但是還不能滿足各層次人們的需求，尤其是中高層收入人群的住房需求?！尽痢另?xiàng)目】項(xiàng)目的投資建設(shè)，正是為了滿足這部分中高收入家庭的置業(yè)需求。形成新的居住組團(tuán)的需要在本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的用地周圍已經(jīng)建成了許多中、高檔住宅小區(qū)，如……等，隨著本項(xiàng)目以及新區(qū)其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資興建，將在這一區(qū)域形成新的居住組團(tuán)。【××項(xiàng)目】項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)劃主旨是建設(shè)高尚住宅的“綠色、濱水營(yíng)地”，綠化率為40%以上，小區(qū)內(nèi)的開發(fā)布局將完全按照綠色生態(tài)居住的標(biāo)準(zhǔn)，符合建設(shè)綠色都市的要求。項(xiàng)目可行性研究結(jié)論結(jié)合項(xiàng)目情況，本次可行性研究分別對(duì)將來的銷售情況制定方案，并對(duì)其進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果如下：通過對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，我們得出如下結(jié)論：（1）項(xiàng)目收益較好，有建設(shè)的必要性；（2）項(xiàng)目建設(shè)條件具備，滿足項(xiàng)目建設(shè)的要求；（3）設(shè)計(jì)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)合理；（4）財(cái)務(wù)可行性研究結(jié)論可行；（5）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在合理的限度內(nèi)。可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；2、Q新區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃；3、《陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額（1999）》；4、《西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法》實(shí)施細(xì)則；5、《西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一收費(fèi)一覽表》；6、《陜西省工程建設(shè)其它費(fèi)用定額》；7、相關(guān)的設(shè)計(jì)、勘察、施工合同；8、項(xiàng)目前期累計(jì)實(shí)際投入；9、其他有關(guān)資料

市場(chǎng)分析宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，因其產(chǎn)業(yè)相關(guān)度高，帶動(dòng)性強(qiáng)，與金融業(yè)和人民生活聯(lián)系密切，發(fā)展態(tài)勢(shì)關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全。與此相對(duì)應(yīng)的是房地產(chǎn)業(yè)作為周期性消費(fèi)品，又具有其固有的波動(dòng)較大和變化多端的自身特征，所以政府通過宏觀調(diào)控政策來平抑或減緩房地產(chǎn)周期波動(dòng)帶來的不利影響，以防止供求關(guān)系過大波動(dòng)。2006年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)根據(jù)國(guó)家“十一五”規(guī)劃的戰(zhàn)略目標(biāo)，進(jìn)入穩(wěn)步前進(jìn)、持續(xù)發(fā)展和總體平衡的新階段。從國(guó)民經(jīng)濟(jì)的角度來看據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2001～2005年，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率分別為8.3%、9.1%、10.0%、10.1%、9.9%，5年間平均增長(zhǎng)率達(dá)到9.48%。2006年1至3季度，經(jīng)初步核算國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為141477億元，同比增長(zhǎng)10.7%。在國(guó)際經(jīng)濟(jì)總體增速有所放緩和國(guó)內(nèi)繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)某些偏熱行業(yè)調(diào)控的情況下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在快速增長(zhǎng)的區(qū)間運(yùn)行，表明當(dāng)前經(jīng)濟(jì)仍繼續(xù)處于上升通道，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力仍然較強(qiáng)。資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局從產(chǎn)業(yè)環(huán)境看房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2006年1～11月各行業(yè)城鎮(zhèn)投資累計(jì)完成79312.1億元，同比增長(zhǎng)26.6%，其中房地產(chǎn)業(yè)完成投資18212.99億元，同比增長(zhǎng)28.1%，值得注意的是，房地產(chǎn)業(yè)投資占全行業(yè)投資總額的比重已達(dá)到23%。從居民收入與消費(fèi)變動(dòng)上看隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的穩(wěn)步提高，人均國(guó)民總收入也逐年穩(wěn)步增加。我國(guó)人均國(guó)民總收入繼2003年首次突破1000美元后，2004年達(dá)到1500美元，2005年又進(jìn)一步提升到1740美元。這一時(shí)期，我國(guó)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)向著發(fā)展型、享受型升級(jí)，汽車、電腦、高檔電器加速進(jìn)入家庭，住房條件不斷改善。消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，進(jìn)而為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步增長(zhǎng)提供新的動(dòng)力。從國(guó)家的宏觀調(diào)控來看近年來房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，使國(guó)內(nèi)各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)均或多或少受到一定的沖擊，尤其在2006年二季度以來，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一輪新的調(diào)控，頒布了一系列嚴(yán)厲的調(diào)控措施，主要包括：5月17日的“國(guó)六條”、5月29日的九部委“十五條”、7月14日建設(shè)部的《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》、7月19日《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》、7月26日國(guó)稅總局發(fā)布的《征收個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓所得稅通知》、8月19日人民銀行對(duì)存貸款的加息舉措以及9月6日《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》等等。對(duì)于宏觀調(diào)控，雖然短期內(nèi)會(huì)對(duì)行業(yè)造成一定影響，但從根本上來說是為了使行業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)更加健康地發(fā)展，為創(chuàng)建“和諧社會(huì)”所必須的，而不是要危及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。從國(guó)房景氣指數(shù)看進(jìn)入2006年以來，“國(guó)房景氣指數(shù)”上升較快，2006年2～11月平均數(shù)值達(dá)到102.62，整體處于景氣上升區(qū)間，至2006年11月份，“國(guó)房景氣指數(shù)”為103.92，比10月份上升0.52點(diǎn)，比去年同月上升3.23點(diǎn)，創(chuàng)下2年新高。資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局總之，伴隨著經(jīng)濟(jì)基本面持續(xù)向好、國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體保持平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，居民收入不斷提高和城市化進(jìn)程的加快，城鎮(zhèn)居民的住房需求不斷增加，和在以穩(wěn)定房?jī)r(jià)、保證中低價(jià)位住房的供給、保護(hù)自住需求、抑制投機(jī)炒房行為、調(diào)整和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求為目的的各種宏觀調(diào)控措施作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然會(huì)維持供不應(yīng)求的基本格局和保持基本平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。從需求層面看，寬松的貨幣政策環(huán)境與流動(dòng)性過剩，刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)，此外，全球經(jīng)濟(jì)失衡和全球流動(dòng)性過剩與對(duì)人民幣升值的預(yù)期相結(jié)合，導(dǎo)致大量的境外資金從各種渠道流入我國(guó)。同時(shí)，房地產(chǎn)領(lǐng)域不斷出臺(tái)的宏觀調(diào)控措施，重點(diǎn)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)、保證中低價(jià)位住房的供給、保護(hù)自住需求、抑制投機(jī)炒房行為等，將會(huì)有效地穩(wěn)定消費(fèi)者的購房預(yù)期，使其購房行為日趨理性。從供給層面看，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給仍會(huì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。國(guó)家宏觀政策導(dǎo)向?qū)?huì)繼續(xù)抑制固定資產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)，采用土地管理、項(xiàng)目控制等手段抑制地方政府的投資沖動(dòng)，但是政策調(diào)整的重點(diǎn)并不在于房地產(chǎn)投資，而是集中在鋼鐵、電解鋁、水泥等過熱行業(yè)上，當(dāng)前陸續(xù)出臺(tái)的各項(xiàng)調(diào)控措施都表明政府要增大對(duì)普通住房和廉租房的供給。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給增加，可以緩解房?jī)r(jià)上漲的壓力。近年來，國(guó)家在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)方面做了很大的努力，尤其是進(jìn)入2004年之后，政府“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，將房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈——土地和資金均納入宏觀調(diào)控范圍，房地產(chǎn)相關(guān)稅制的改革等。把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價(jià)格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)來做，這一系列政策對(duì)樓市的健康運(yùn)行無疑起到了良好的規(guī)范作用，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，優(yōu)勝劣汰加速，資金實(shí)力雄厚、實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)豐富的實(shí)力型公司將凸顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。另外，中產(chǎn)階層的形成對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有著極其重要和深遠(yuǎn)的影響。一方面中產(chǎn)階層是購買商品房的主力軍，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，步入中產(chǎn)階層的人將越來越多，這些人中相當(dāng)一部分原先的居住條件并不十分理想，收入的不斷增長(zhǎng)使他們對(duì)居住品質(zhì)的要求也愈加提升，即使已經(jīng)進(jìn)行過一次置業(yè)的家庭也開始對(duì)住宅的位置、環(huán)境、檔次等方面有了更新更好的要求，因而不少中產(chǎn)階層家庭會(huì)進(jìn)行二次甚至多次置業(yè)。從而大大增加住宅市場(chǎng)的需求，而他們所選的住宅將是中高檔或高檔住宅，對(duì)提高我國(guó)住宅市場(chǎng)的整體品質(zhì)也會(huì)起到積極的促進(jìn)作用。另一方面，由于中產(chǎn)階層手中有較為充裕的資金，他們會(huì)積極地尋找較好的投資渠道，而購買一處或多處升值潛力大的商品房作為投資是一個(gè)很好的選擇，因此中產(chǎn)階層中房地產(chǎn)的投資者將會(huì)越來越多，這在很大程度上增加了住宅市場(chǎng)的有效需求。西安市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)西安市生產(chǎn)總值從國(guó)民經(jīng)濟(jì)角度來看，2005年全市生產(chǎn)總值1270.14億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)13.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值64.08億元，增長(zhǎng)7.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值539.61億元，增長(zhǎng)14.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值666.45億元，增長(zhǎng)12.7%?！笆濉逼陂g，全市生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)13.3%。按常住人口計(jì)算，2005年全市人均生產(chǎn)總值15925元，是2000年的1.83倍。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善。在西部大開發(fā)和國(guó)家加強(qiáng)宏觀調(diào)控的大背景下，西安市固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持較大幅度增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)速度上有所放緩，國(guó)家宏觀調(diào)控政策效應(yīng)明顯。2005全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資835.10億元，比上年增長(zhǎng)29.1%；其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資776.33億元，增長(zhǎng)26.8%?！八膮^(qū)一基地”共完成投資212.97億元，較上年增長(zhǎng)38.2%，占全市城鎮(zhèn)投資總量的27.4%。其中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)完成投資106.25億元，增長(zhǎng)20.7%；經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)完成投資63.30億元，增長(zhǎng)40.4%；Q新區(qū)完成投資33.19億元，增長(zhǎng)69.3%；浐灞生態(tài)區(qū)完成投資7.11元；閻良航空產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)完成投資3.12億元，增長(zhǎng)126.1%。全年新增固定資產(chǎn)409.72億元，固定資產(chǎn)交付使用率52.8%。各類房屋竣工面積1131.41萬平方米，竣工率28.1%。共有957個(gè)城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目建成投產(chǎn)，項(xiàng)目建成投產(chǎn)率54.2%。“十五”期間累計(jì)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2579.30億元，是“九五”時(shí)期的3.2倍，年均增長(zhǎng)29.2%，比“九五”時(shí)期高出11.5個(gè)百分點(diǎn)。至2006年11月，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到951.06億元，累計(jì)比上年同期增長(zhǎng)33.6%。西安市人均收入2005年全市在崗職工年平均工資17654元，比2000年增加8475元；城市居民人均可支配收入9628元，比上年增長(zhǎng)12.7%，比2000年增加3264元，“十五”期間年均增長(zhǎng)8.6%。年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額1716.76億元，比年初增長(zhǎng)19.8%。至2006年11月，城市居民人均可支配收入已達(dá)到10074元，累計(jì)比上年同期增長(zhǎng)13.2%。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)2005年西安市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為100.3，較2004年下降1.96%，2006年11月西安市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)101.5，則較同期上漲1.2%。西安市房地產(chǎn)供求分析2006年以來，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一輪新的調(diào)控，頒布了一系列嚴(yán)厲的調(diào)控措施，對(duì)西安來說，國(guó)家的新一輪宏觀調(diào)控政策正當(dāng)其時(shí)。西安房地產(chǎn)市場(chǎng)自啟動(dòng)以來，總體上雖然發(fā)展勢(shì)頭良好，但也不可避免地存在著一些問題和矛盾，如供求結(jié)構(gòu)不平衡、市場(chǎng)秩序混亂等。這些問題的存在，不同程度地影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展，也影響了中央提出的“和諧社會(huì)”的建立，相信在國(guó)家的新一輪政策調(diào)控下，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)更好地發(fā)展。市場(chǎng)供給房地產(chǎn)開發(fā)投資西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資勢(shì)頭從1999年到2005年西安市房地產(chǎn)投資保持快速的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。尤其從2003年開始，投資增長(zhǎng)率從2002年17%的投資增長(zhǎng)率猛增到57%的強(qiáng)勁投資勢(shì)頭，可見對(duì)于房地產(chǎn)的投資已經(jīng)成為很多開發(fā)商選擇的投資目標(biāo)。2004年和2005年房地產(chǎn)投資相對(duì)比較理性，投資增長(zhǎng)率保持在30%~40%之間。說明西安市房地產(chǎn)投資在政府的引導(dǎo)和房地產(chǎn)開發(fā)商的理性投資下向成熟的方向發(fā)展。歷年西安市房地產(chǎn)投資及商品房建設(shè)投資額如下圖所示：對(duì)于西安市房地產(chǎn)投資中根據(jù)物業(yè)類型不同所投資的房地產(chǎn)額的情況如下圖所示，可以比較清楚地反映。從1999年到目前為止西安市房地產(chǎn)投資中占投資比例最大的始終是住宅類物業(yè)。從圖中可以看出在房地產(chǎn)投資中住宅投資占房地產(chǎn)投資比例保持在60%以上，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資占房地產(chǎn)投資的比例盡管僅在10%左右，但是仍然呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。辦公樓的投資保持穩(wěn)定比例，每年的投資比例基本上保持在10%以下。分物業(yè)房地產(chǎn)投資情況如下圖所示：（單位：萬元）不同物業(yè)占房地產(chǎn)投資比例如下圖所示：房地產(chǎn)竣工與施工面積房屋竣工面積和施工面積可以進(jìn)一步反映西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)房屋的供應(yīng)情況，并且這一指標(biāo)與國(guó)家宏觀政策和金融政策有密切關(guān)系。從下圖表可以看出西安市歷年的房屋竣工面積都比較穩(wěn)定，增長(zhǎng)比較緩慢，但是施工面積卻在逐年增長(zhǎng)。這一方面反映了房地產(chǎn)業(yè)的滯后效應(yīng)，同時(shí)也反映了西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的問題，即盡管施工面積在逐年增長(zhǎng)但是竣工面積卻遲遲沒有顯著增長(zhǎng)，這與房地產(chǎn)開發(fā)籌資緩慢、金融緊縮、很多開發(fā)商出于占地目的而使大量土地閑置等原因有關(guān)。西安市房地產(chǎn)竣工面積與施工面積對(duì)比圖如下所示：市場(chǎng)需求GDP與人均可支配收入從下表可以看出近年來西安市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。另外還可以看出自2000年之后，西安市人均可支配收入也在快速穩(wěn)步增長(zhǎng)，人民生活水平在逐年提高。伴隨著西安市人口的增長(zhǎng)、家庭收入的增加以及人們消費(fèi)結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)的變化，面對(duì)西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大好形勢(shì)，房地產(chǎn)需求也在不斷地增長(zhǎng)。大量的居民從沒有住房升級(jí)到有住房；從小住房升級(jí)到大住房。隨后的城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快和西安經(jīng)濟(jì)多年積累成果帶來的住房升級(jí)換代需求將房地產(chǎn)市場(chǎng)推向縱深發(fā)展。因此自1999年來，西安的住宅商品房銷售速度一直保持很高的增長(zhǎng)。而且這兩趨勢(shì)依然會(huì)保持非常強(qiáng)勁的增長(zhǎng)速度，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。歷年西安市GDP與人均可支配收入如下表所示：西安市人均可支配收入變化圖：銷售面積下屬圖表反映了西安市商品房的銷售情況。從圖中可以看出西安市在1999年銷售面積達(dá)到2969705平方米之后，在2000年到2003年銷售面積比較較低但相對(duì)比較穩(wěn)定，到2004年銷售面積突增，之后穩(wěn)步上升。說明西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍，居民對(duì)房地產(chǎn)的需求在逐漸增加。此外，西安市房地產(chǎn)業(yè)住宅業(yè)銷售比例占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，且呈現(xiàn)波浪式發(fā)展趨勢(shì)。隨著人們消費(fèi)水平的提高，對(duì)于住宅的戶型和用途越來越細(xì)化，因此，開發(fā)商在投資房地產(chǎn)之前應(yīng)做好前期市場(chǎng)需求分析，研究消費(fèi)者的需求潛力和對(duì)于不同戶型等的偏好，這樣才能保證在競(jìng)爭(zhēng)中取勝，也避免造成過大的空置率。商品房銷售面積及分物業(yè)狀況如下表所示：各物業(yè)銷售面積對(duì)比圖如下所示：據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局投資處統(tǒng)計(jì)資料分析，2005年，西安市房地產(chǎn)開發(fā)銷售總體平穩(wěn)運(yùn)行，全年房屋銷售面積達(dá)到497.34萬平方米，較2004年增長(zhǎng)62.8‰，與2004年同口徑（含預(yù)售房屋）相比，增長(zhǎng)3.2‰。與此同時(shí)，寫字樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積為22.23萬平方米和17萬平方米，分別下降了27.5‰和72.3‰，反映出了西安市寫字樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的總需求在明顯減弱，此類項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也在增大。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，在商品房住宅銷售中，現(xiàn)房銷售所占比重為39.7%，期房銷售所占比重為60.3%，這一方面反映了消費(fèi)者對(duì)未來銷售市場(chǎng)看漲的心理，另一方面也反映了期房仍是西安樓市供應(yīng)主流的客觀事實(shí)；而從銷售結(jié)構(gòu)來看，現(xiàn)房住宅的銷售比重占到現(xiàn)房總銷售量的95.9%。期房住宅的銷售也比重達(dá)到期房銷售總量的95.7%，顯而易見，消費(fèi)者對(duì)期房銷售市場(chǎng)的看好也就是對(duì)未來住宅市場(chǎng)走勢(shì)的看好。銷售額西安市作為西部地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，在房地產(chǎn)行業(yè)自然成為該區(qū)域的領(lǐng)軍城市，因此也成了開發(fā)商們?cè)谖鞅眳^(qū)域投資的首選之地。從上圖可以看出西安市商品房銷售額呈現(xiàn)良好的發(fā)展趨勢(shì)。尤其從2004年伴隨著銷售面積的大幅度增大，銷售額也有相應(yīng)回報(bào)。其中住宅產(chǎn)業(yè)仍然是銷售額的主要來源。在產(chǎn)品方面，隨著綠地、和黃、中海外、珠江投資、富力等巨頭陸續(xù)進(jìn)入西安市場(chǎng)，上海大華、福建融僑、上海復(fù)地、深圳金地、首創(chuàng)置業(yè)、順馳中國(guó)等國(guó)內(nèi)知名公司也把目光瞄準(zhǔn)了西安市場(chǎng)。大量一線城市房地產(chǎn)商的進(jìn)入，使得西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始了群雄逐鹿的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代。這使得西安的產(chǎn)品類型和總體開發(fā)水平提高，購房者對(duì)于商品房的重視也將回歸到它原有的本質(zhì)，即適于安身居住、功能配套、設(shè)施齊全、高性價(jià)比。另外，大量開發(fā)商的進(jìn)入，會(huì)使得西安的建設(shè)用地需要緊張，土地的稀缺將部分導(dǎo)致房?jī)r(jià)的走高。西安市商品房銷售額如下圖所示：銷售價(jià)格指數(shù)“十五”期間房屋銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，價(jià)格指數(shù)平均為102.7，2001-2005年分別為101.9、101.1、101.4、104.9和104.4。其中2004年價(jià)格指數(shù)最高，2000年最低。盡管西安市房地產(chǎn)和商品房?jī)r(jià)格指數(shù)相對(duì)比較穩(wěn)定，但是就2004年四季度西安市房屋銷售價(jià)格指數(shù)來看僅為104.9，低于全國(guó)35個(gè)大中城市平均水平5.9個(gè)百分點(diǎn)，位于第23位。可見西安市價(jià)格指數(shù)有待提高。西安市房地產(chǎn)及商品房銷售價(jià)格指數(shù)對(duì)比圖如下所示：均價(jià)2006年11月各城區(qū)物業(yè)均價(jià)圖以西安市2006年11月份各城區(qū)分物業(yè)均價(jià)數(shù)據(jù)看西安市房地產(chǎn)價(jià)格情況。從該月各城區(qū)分物業(yè)均價(jià)圖中看出：普通住宅類物業(yè)均價(jià)城內(nèi)區(qū)最高，西高新位居第二，其次是城南區(qū)，城西比城東略勝一籌，城北和長(zhǎng)安區(qū)最低；商服用房均價(jià)城內(nèi)區(qū)依然是當(dāng)之無愧的老大，城南不改其第二的位置，西高新為第三，城西區(qū)排行第四，其次是城東，城北和長(zhǎng)安區(qū)為末位；寫字樓仍以城內(nèi)為最，其次是差別不大的高新和城南，再次是城西和城東，城北和長(zhǎng)安區(qū)依然是最末；別墅類物業(yè)以城南最高，城西最末。從2006年11月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)比顯示，西安市目前城內(nèi)在住宅、商服用房和寫字樓上均居于首位，城內(nèi)土地緊缺狀況日益嚴(yán)重。其次是西高新住宅、寫字樓均價(jià)也相對(duì)較高，成為房地產(chǎn)開發(fā)商投資重點(diǎn)區(qū)域。整體來看西安市房?jī)r(jià)與其他同類城市相比，房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定且價(jià)格相對(duì)較低，而西安市快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的收入水平必然帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，因此，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)也吸引了大量開發(fā)房地產(chǎn)的投資。西安房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)2006年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持著穩(wěn)定、快速、健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)形勢(shì)良好，商品房市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，投資量、施工面積、竣工面積、銷售面積等指標(biāo)快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)成交活躍，空置量持續(xù)減少。未來西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)成熟期的一些特征將逐漸涌現(xiàn)，不再出現(xiàn)大起大落的局面，并保持一定的增長(zhǎng)速度。而且，西安市房地產(chǎn)的發(fā)展逐漸體現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)下與趨勢(shì)：房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲仍是大勢(shì)所趨伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，今后很長(zhǎng)一段時(shí)間西安房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲仍是大勢(shì)所趨。這可用供求平衡理論來解釋，從基本住房需求和投資需求來看，購房需求目前已經(jīng)開始釋放并仍有巨大潛力。盡管西安市人均可支配收入逐年增長(zhǎng)，西安市民的人均居住面積仍很低，購房潛力巨大。然而住房用地本身數(shù)量是有限的，從土地市場(chǎng)供給價(jià)格來看，自2001年以來，西安市土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓價(jià)隨著時(shí)間的推移呈現(xiàn)出持續(xù)上升的趨勢(shì)，年平均上漲達(dá)11.8%，上漲勢(shì)頭迅猛，尤其是西安某些地段的土地市場(chǎng)呈供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，Q土地價(jià)值更是快速升值，這反映出住房用地的供給能力的有限，也就是說房屋的供給能力的有限，但需求隨著經(jīng)濟(jì)水平提高和人口的增加保持旺盛，這種供需矛盾必然反映在價(jià)格的持續(xù)增長(zhǎng)上。注重品牌和環(huán)境建設(shè)的規(guī)模經(jīng)營(yíng)將成為商品房開發(fā)的主流市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)將進(jìn)一步規(guī)范，注重品牌和環(huán)境建設(shè)的規(guī)模經(jīng)營(yíng)將成為商品房開發(fā)的主流。房地產(chǎn)開發(fā)已進(jìn)入大盤時(shí)代，項(xiàng)目的開發(fā)走向規(guī)?；?、精品化、高檔化、營(yíng)銷務(wù)實(shí)化。住宅產(chǎn)品面臨更新?lián)Q代低端走向經(jīng)濟(jì)適用房，高端走向郊區(qū)別墅房。中低檔住宅建設(shè)將滿足廣大工薪階層購買需要。高檔別墅房建設(shè)，將滿足高收入階層二次置業(yè)和追求生活品質(zhì)享受的需求。“獨(dú)立主題”概念，差別化競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)銷隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來結(jié)束了“集團(tuán)消費(fèi)時(shí)代”，正漸次進(jìn)入突出個(gè)性化特征的“散戶消費(fèi)時(shí)代”，基本已形成買方市場(chǎng)。市場(chǎng)中有效供給與有效需求不對(duì)位的問題更為突出，因而產(chǎn)品創(chuàng)新和市場(chǎng)創(chuàng)新成為差異化競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。住宅郊區(qū)化，且消費(fèi)者具有明顯的購房區(qū)域和類型偏好開發(fā)地段由原來中心城區(qū)段，走向城外郊區(qū)段，進(jìn)而又走向臨山平原郊野段，即趨向住宅的郊區(qū)化。隨著城中心土地資源的緊缺，成本升高和人們居住觀念的改變，郊區(qū)的土地為房地產(chǎn)大盤動(dòng)作提供了低成本的土地資源，并且可以換取良好的環(huán)境和配套設(shè)施。住宅郊區(qū)化勢(shì)在必行，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入“郊野戰(zhàn)”。根據(jù)相關(guān)調(diào)研資料顯示，有意向在高新區(qū)和南郊附近購買住宅的被調(diào)查者占到65.58%，偏好購買小高層住宅的占45.73%，偏好購買高層住宅的占29.71%，偏好購買其他類型住宅（主要是多層）的占24.56%，如下圖所示：呈現(xiàn)旅游房地產(chǎn)開發(fā)新市場(chǎng)。西安旅游房地產(chǎn)潛力巨大，突出反映在國(guó)家政策和各級(jí)政府相繼出臺(tái)了刺激和拉動(dòng)旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新政策，這為房地產(chǎn)開發(fā)提供了一個(gè)廣闊發(fā)展的平臺(tái)，是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和動(dòng)力保證。已形成的旅游強(qiáng)省、強(qiáng)市和強(qiáng)大的消費(fèi)團(tuán)體為房地產(chǎn)開發(fā)提供了巨大的發(fā)展空間。2003年以來，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持著穩(wěn)定、快速、健康的發(fā)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，商品房銷售面積繼續(xù)增長(zhǎng)，銷售額同步增加，市場(chǎng)交易活躍，空置率下降。隨著商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和改進(jìn)、居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，尤其是商品房銷售的高速增長(zhǎng)，說明了西部大開發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)出來，人們對(duì)西部大開發(fā)的信心日益增強(qiáng)。與此同時(shí)，城市規(guī)模不斷延伸，軌道交通建設(shè)迅速發(fā)展，郊區(qū)的大規(guī)模城市化建設(shè)，以及城鎮(zhèn)配套設(shè)施的完善，商品房個(gè)人消費(fèi)不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)宏觀調(diào)控政策逐步到位，可以預(yù)計(jì)今后幾年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持快速健康的發(fā)展勢(shì)頭。Q新區(qū)地產(chǎn)分析Q新區(qū)地產(chǎn)特點(diǎn)Q新區(qū)原名西安Q旅游度假區(qū)，是陜西省人民政府于1993年批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)旅游度假區(qū)，Q新區(qū)重點(diǎn)發(fā)展：旅游景區(qū)、游樂設(shè)施建設(shè)、旅游交通、旅游產(chǎn)品開發(fā)、餐飲、購物、文化體育、康復(fù)保健、房地產(chǎn)開發(fā)，Q新區(qū)遠(yuǎn)期發(fā)展好，近期配套設(shè)施完善，Q作為西安市現(xiàn)今地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，將發(fā)展成為集高檔景觀建筑群、高檔行政辦公建筑、高尚住宅于一體的新城市中心。Q目前在售樓盤均以板式小高層為主，這既滿足了Q新區(qū)在規(guī)劃上提出的高標(biāo)準(zhǔn)要求，也是為了營(yíng)造出高品質(zhì)的項(xiàng)目形象。從價(jià)格上看，Q的區(qū)域樓盤價(jià)格已經(jīng)突破了4000元大關(guān)，高新區(qū)在3700元左右徘徊。從實(shí)際的銷售情況以及對(duì)比西安市總體房屋價(jià)格來看，Q新區(qū)和高新區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)成為高端，從區(qū)域上分析，高新區(qū)和Q區(qū)作為西安市房?jī)r(jià)最高兩個(gè)區(qū)域。高新區(qū)是通過區(qū)域多年的發(fā)展積累了無形價(jià)值；而Q區(qū)域則通過政策引導(dǎo)、大力度的宣傳以及先進(jìn)的規(guī)劃理念，在短時(shí)間內(nèi)聚集了極高的人氣，這是由于區(qū)域的發(fā)展機(jī)制所決定。Q新區(qū)的項(xiàng)目總價(jià)區(qū)間普遍比高新區(qū)的總價(jià)區(qū)間大，這說明Q新區(qū)項(xiàng)目對(duì)客戶來源比高新區(qū)的更加廣泛，同時(shí)，客戶需求也更加多樣化。這說明【××項(xiàng)目】應(yīng)注重面積戶型的多樣化，可以采取“一種主力戶型，多種面積”等方式，為目標(biāo)群體提供不同的選擇。Q新區(qū)的樓盤銷售率與西安市的樓盤銷售率相比，處在中上游水平。這說明Q新區(qū)的地產(chǎn)火爆是由Q整體的大環(huán)境帶動(dòng)的，正是Q的大環(huán)境帶動(dòng)了整體的銷售。目前，Q新區(qū)樓盤供應(yīng)量已明顯不足，客戶需求量明顯驟增，【××項(xiàng)目】項(xiàng)目的此時(shí)的強(qiáng)勢(shì)推出占盡了天時(shí)、地利、人和，這對(duì)【××項(xiàng)目】項(xiàng)目在推廣定位上起了決定性作用，突出Q大環(huán)境，但實(shí)際是在產(chǎn)品上做足功夫，贏得區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的勝利。Q現(xiàn)售樓盤房產(chǎn)類型及面積分布經(jīng)過調(diào)研，近期Q市場(chǎng)樓盤戶型面積供給情況如下表所示：略可以得出如下結(jié)論：1、Q樓盤的戶型設(shè)計(jì)在西安市的樓盤中屬于中、高等水平，設(shè)計(jì)基本合理，戶型方正實(shí)用。2、多采用同一種主力戶型不同面積的做法，降低了購買門檻，增大了客戶的選擇余地。3、戶型的設(shè)計(jì)上，面積普遍偏大，注重房間舒適度，這一點(diǎn)和高新區(qū)域的樓盤有明顯的區(qū)別。4、戶型配比上，大戶型樓盤占很大一部分比例，主要集中在100～180㎡，此區(qū)間中，Q樓盤120㎡至150㎡的三室兩廳更是主力戶型和主力面積，高新區(qū)域主力戶型則是在100㎡至130㎡。5、Q樓盤的戶型面積跨度大，說明來Q的購房者需求多樣化。Q樓盤銷售價(jià)格分析Q及高新區(qū)典型樓盤的價(jià)格情況：略從上表格內(nèi)容可看出，Q開發(fā)的物業(yè)類型基本都為小高層和高層，其間有少量多層，主力為小高層，這說明小高層產(chǎn)品在現(xiàn)有的西安市地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)是一種成熟的產(chǎn)品，被消費(fèi)者所接受，同時(shí)也為地產(chǎn)開發(fā)商采用。從價(jià)格上看，Q的區(qū)域樓盤價(jià)格已經(jīng)突破了4000元大關(guān)，高新區(qū)也在3700元左右徘徊。Q新區(qū)典型樓盤供給分析（1）××項(xiàng)目××項(xiàng)目位于Y四路口，總占地206畝，總建筑面積22萬平米，容積率為1.9，綠化率為44%，共建有別墅、花園洋房、小高層和高層；面積區(qū)間130～150平米的三室，160～170的四室（居多占50%以上）和200以上的躍層；該項(xiàng)目于2006年5月28日開盤，目前已經(jīng)銷售300余套，小高層均價(jià)4500～4800元/平米，花園洋房均價(jià)5300元/平米。（2）××項(xiàng)目××項(xiàng)目總占地180畝，總建筑面積30萬平米，容積率為2.4，綠化率為48%，共建有11棟樓，總戶數(shù)約為1500戶；面積區(qū)間110～340平米，其中150平米以下占約20%，180～250平米占約70%，150～180平米和250～340平米共約占10%；該項(xiàng)目目前處于前期推廣階段，已于2006年3月22日開始內(nèi)部認(rèn)購至今，一直沒開盤，均價(jià)4200～4300元/平米，最高價(jià)格5000元/平米，目前已經(jīng)簽合同的60余套。（3）××項(xiàng)目××項(xiàng)目6300套（建筑面積113萬平米），起價(jià)從3760/平米變?yōu)?838元/平米，9#已經(jīng)封頂，其他的小高層已經(jīng)蓋到了一半。目前銷售狀況良好，大約銷售200套左右。（4）××項(xiàng)目××項(xiàng)目位于Q新區(qū)Y一路，總占地面積為76畝，總建筑面積為14.9萬平米，總戶數(shù)約為1180戶，容積率為2.81，綠化率為42%，共建有13棟樓；銷售價(jià)格起價(jià)為4200元/平米，均價(jià)在4300～4900元/平米，最高價(jià)在5100元/平米，房屋每層差價(jià)在30～120元/平米；面積區(qū)間在35.48～298.3平，其中150～180平米約占到60%，98.76平米的約占到21%，其余的小面積和200平米以上的躍層占到19%；該項(xiàng)目智能化配套有閉路電視監(jiān)控、可視對(duì)講機(jī)、緊急按鈕、光纖入戶、遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)；小區(qū)配有500～600平米的游泳池、幼兒園、迷你高爾夫、網(wǎng)球場(chǎng)；環(huán)境景觀：雕塑、小品、瀑布、噴水池、綠植、中央綠地、組團(tuán)綠地；銷售情況：據(jù)銷售人員稱自2004年6月認(rèn)購到目前已達(dá)到96%以上，其中150～180平米銷售最好，因?yàn)橘徺I客戶多是城市中產(chǎn)階層購買主要是考慮小區(qū)內(nèi)的環(huán)境和房屋戶型，房屋總價(jià)在60～80萬元的即為購買意向；其中小面積因?yàn)槎ㄎ皇∈Ｓ嗉s40多套。（5）××項(xiàng)目××項(xiàng)目位于Q新區(qū)Y五路水廠東側(cè)，總占地面積為147畝，總建筑面積為17萬平米，總戶數(shù)約為1120戶，容積率為1.75，綠化率為45%，共建有22棟樓（7棟花園洋房，12棟小高層，3棟聯(lián)體別墅）；銷售價(jià)格：起價(jià)為3200元/平米，均價(jià)在3680元/平米，最高價(jià)在4300元/平米，房屋每層差價(jià)在30～50元/平米；面積區(qū)間：其中90～110平米約占到20%，130～150平米的約占到50%，160～180平米占到20%，另外140～170平米和214～240平米以及240～270平米總共約占10%；智能化配套：閉路電視監(jiān)控、可視對(duì)講機(jī)、IC卡鎖、密碼鎖、緊急按鈕、光纖入戶；小區(qū)配套：6000平米的會(huì)所、625平米的游泳池、美發(fā)美容廳、咖啡廳、健身房、超市、老人活動(dòng)中心、醫(yī)務(wù)室幼兒園、洗衣房；環(huán)境景觀：雕塑、小品、瀑布、噴水池、綠植、中央綠地、組團(tuán)綠地、活動(dòng)水景；銷售情況：據(jù)銷售人員稱一期自2004年3月認(rèn)購到目前已達(dá)到95%以上，其中130～150平米銷售最好，90～110平米全部銷售完畢；二期自2005年3月認(rèn)購到目前以達(dá)到70%以上，其中170平米和200平米以上的躍層銷售在60%和70%間；之所以銷售情況這么良好，主要原因是價(jià)格便宜，客戶接受能力較強(qiáng)。（6）××項(xiàng)目××項(xiàng)目位于Q新區(qū)雁影路北，總占地面積為108畝，總建筑面積為14.7萬平米，總戶數(shù)約為900戶，容積率為1.9，綠化率為43.6%，一期共建有12棟樓（1棟12層，8棟小高層，3棟高層）二期推出10棟小高層和高層；價(jià)格：起價(jià)為4100元/平米，均價(jià)在4500、6000元/平米，最高價(jià)在5100元/平米，部分景觀房在7000元/平米；房屋每層差價(jià)在50～150元/平米；面積區(qū)間：一期在56.14～261.25平米：其中86平米及以下約占到8%，120～160平米占83%（120平米的約占到39%，150平米的約占到25%，165平米的約占到12%，140平米的約占到7%）其余200平米以上的占9%；二期以144～150平米的占30%，160～170平米占約50%；智能化配套：閉路電視監(jiān)控、可視對(duì)講機(jī)、IC卡鎖、ADSL入戶、衛(wèi)星電視；小區(qū)配套：1000平米的會(huì)所、健身房；環(huán)境景觀：小品、噴水池、綠植、小山、組團(tuán)綠地；銷售情況：據(jù)銷售人員稱自2004年6月認(rèn)購到目前以達(dá)到70%以上，其中86～120平米銷售最好，140平米銷售約60%，150～165平米銷售約95%，200平米以上的銷售約90%，其中133平米因?yàn)閼粜筒缓檬Ｓ嘧疃啵?006年5月即將銷售的二期以150～170平米的為主占約80%。項(xiàng)目自身因素分析（SWOT分析）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析區(qū)位優(yōu)勢(shì)【××項(xiàng)目】項(xiàng)目位于Q新區(qū)Y四路以南，芙蓉西路以西，Y五路以北，項(xiàng)目緊鄰擬建中的千畝南湖，僅一路之隔，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。本項(xiàng)目距T、擬建的長(zhǎng)安路CBD區(qū)、大唐芙蓉園僅五分鐘車程；距廣電中心Q項(xiàng)目約500米；本項(xiàng)目緊鄰繞城高速和城市主干道雁塔南路，交通便利，尤其適合擁有私人轎車的家庭購買；本項(xiàng)目所在地Q新區(qū)作為西安市規(guī)劃發(fā)展的重要一軸，目前正在加緊建設(shè)，隨著區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，項(xiàng)目周邊道路將更通暢。設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)（1）總體規(guī)劃設(shè)計(jì)：規(guī)劃設(shè)計(jì)中結(jié)合基地緊臨南湖的優(yōu)越地理位置、地塊內(nèi)可遠(yuǎn)眺南湖水景的優(yōu)勢(shì)，以景觀為主導(dǎo)，采用借景與造景的手法，并以綠色與水景為主題，充分構(gòu)筑了住宅小區(qū)內(nèi)充滿詩情畫意的意境，為現(xiàn)代成功人士營(yíng)造一個(gè)高雅，寧靜的生活氛圍。（2）戶型設(shè)計(jì)：本項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上采用了一系列在西安住宅中具有開創(chuàng)性的亮點(diǎn)：①入戶花園：入戶花園在深圳、廣州等沿海城市比較流行，成為中高端住宅的一種必備選擇，一般在入戶門里的側(cè)邊，十幾平方米至幾十平方米，可以種花草，也有人做成一個(gè)水池，栽種水生植物，養(yǎng)些金魚之類。一些項(xiàng)目在做樣板間的時(shí)候，也做了這方面的引導(dǎo)。近幾年，西安的很多項(xiàng)目也引入了這一做法，例如中海華庭、綠地世紀(jì)城等。但大部分項(xiàng)目的入戶花園都是北向的，采光受限，使用性較差?！尽痢另?xiàng)目】項(xiàng)目的入戶花園則以南向居多，并且充分考慮到了住戶改作其他用途的便利性，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，推出后將會(huì)成為項(xiàng)目一大亮點(diǎn)。②空中院館：深圳中信紅樹灣項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)中引進(jìn)了空中院館，深受市場(chǎng)熱捧，銷售異?；鸨??？罩性吼^作為高舒適性戶型的配備，【××項(xiàng)目】項(xiàng)目在引進(jìn)這種概念的時(shí)候，非常謹(jǐn)慎，只在170～180㎡的大戶型上作了規(guī)劃，迎合了這部分高端人群享受生活，追求高品質(zhì)生活的心態(tài)，并且，在建筑的規(guī)劃中也考慮到了住戶作為其他用途的便利性。空中院館的實(shí)現(xiàn)，是【××項(xiàng)目】項(xiàng)目在西安的首創(chuàng)，將成為項(xiàng)目脫穎而出的一大特點(diǎn)，也勢(shì)必引領(lǐng)市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)、高舒適度項(xiàng)目的追捧。（3）臥室系統(tǒng)：在多元化、開放化、兼容化更加強(qiáng)烈的今天，業(yè)主對(duì)生活的私密性要求將更加嚴(yán)格，對(duì)舒適度的理解更加合理，更加需要隱私的保護(hù)和照顧，在這種社會(huì)需求之下，“主人生活系統(tǒng)”的設(shè)計(jì)理念在樓市逐漸流行可以說是應(yīng)需而生，在北京、上海、廣州等樓市迅速蔓延開來，成為中高端住宅的設(shè)計(jì)潮流。【××項(xiàng)目】項(xiàng)目在戶型規(guī)劃中大量使用了臥室系統(tǒng)，在主臥內(nèi)配備了書房，SPA，衣帽間，衛(wèi)生間，主臥陽臺(tái)等，使主臥的功能不再單一，充分迎合了中高端人士對(duì)臥室獨(dú)立、舒適、寬逸的要求。（4）一步式陽臺(tái)：【××項(xiàng)目】項(xiàng)目在主陽臺(tái)以外，規(guī)劃了“一步陽臺(tái)”，將室內(nèi)空間與外部環(huán)境之間的過渡縮短至最小，使居住者方便的獲得景觀空間和戶外體驗(yàn)。質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)本項(xiàng)目開發(fā)商A公司全面整合房地產(chǎn)專業(yè)團(tuán)隊(duì)和資源，在建筑的各個(gè)方面都力求做到精益求精，并邀請(qǐng)國(guó)際級(jí)景觀公司規(guī)劃設(shè)計(jì)，將會(huì)在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、園林、景觀等諸多方面突出和提升該項(xiàng)目?jī)r(jià)值。在建筑材料方面提倡生態(tài)建筑、新型建材、綠色建材等系列新技術(shù)的全面應(yīng)用，最大限度地提供了便利的生活條件，增加住戶的舒適度和尊貴感受。價(jià)格優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目土地取得成本較低，平均每畝價(jià)格為36萬元，因此具有較強(qiáng)的抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力。本項(xiàng)目入市價(jià)位初步定在3800～3900元/㎡，我們將根據(jù)項(xiàng)目的功能價(jià)值、地段價(jià)值、文化價(jià)值、邊際價(jià)值、附加價(jià)值等方面出發(fā)，綜合比較Q區(qū)域樓盤，如：Q華府、鉆石半島、Q六號(hào)、Q春曉園、風(fēng)景佳園、Q城市花園、中海華庭、綠地世紀(jì)城等，深入分析本項(xiàng)目的實(shí)際情況，最終項(xiàng)目銷售均價(jià)將會(huì)低于同檔樓盤均價(jià)，并在銷售前期采用低開高走的價(jià)格策略，充分運(yùn)用各種銷售策略，逐步提升項(xiàng)目的價(jià)格和品質(zhì)，達(dá)到穩(wěn)步銷售的目的。環(huán)境優(yōu)勢(shì)（1）大環(huán)境優(yōu)勢(shì)Q以其豐富的人文歷史資源創(chuàng)造了令人驚嘆的景觀環(huán)境，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定了優(yōu)良的基礎(chǔ)。如今，Q已經(jīng)成為西安地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)，市場(chǎng)的排頭兵和晴雨表，是西安市民公認(rèn)的富人聚居地。未來幾年內(nèi)Q將是集高檔景觀建筑群、高檔行政辦公建筑、高尚住宅于一體的新城市中心。本項(xiàng)目地處Q千畝南湖的西岸，是居住的絕佳位置。獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、生態(tài)優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)注定本項(xiàng)目將是一個(gè)高品質(zhì)的高尚住宅區(qū)，因此，在Q范圍內(nèi)開發(fā)住宅項(xiàng)目，與生俱來就已經(jīng)在西安市場(chǎng)具有不可復(fù)制的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。①濃郁的文化底蘊(yùn)成就了Q盛名，Q是中國(guó)歷史上久負(fù)盛名的風(fēng)景園林，他興起于秦漢，繁盛于隋唐，歷時(shí)一千三百年之久，是中國(guó)古代園林及建筑藝術(shù)的集大成者，被譽(yù)為中國(guó)古代園林的先河之首。Q承載濃厚的文化底蘊(yùn)，他歷經(jīng)千年之變，期待新的輝煌到來，迎接開發(fā)，再創(chuàng)佳績(jī)。②良好的自然景觀創(chuàng)造的地段優(yōu)勢(shì)，不可再生的自然環(huán)境資源是一個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值區(qū)別于其他項(xiàng)目的天然砝碼，項(xiàng)目緊鄰Q南湖，自然景觀優(yōu)美，且Q水域受到西安市政府的重點(diǎn)保護(hù)，是建造高檔住宅社區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊。對(duì)于一個(gè)高檔住宅項(xiàng)目，擁有絕佳的景觀、新鮮的空氣且距工作區(qū)域距離適當(dāng)，就是最佳的地段。③便捷的直入交通創(chuàng)造的地段優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目位于城市次中心，可以便利地到達(dá)市區(qū)、車站各地，使項(xiàng)目與其他中高端項(xiàng)目（南山別墅區(qū)、高新區(qū)）相比其優(yōu)勢(shì)為可較為方便的享受城市之便利繁華，可作為真正居家使用，同時(shí)由于所在富人區(qū)在心理上而形成與城市喧囂的隔離，使其具備了都市別墅居住的功能，因此打破了傳統(tǒng)的居家休閑難兩全的局面，進(jìn)一步提升了項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值。④Q新區(qū)規(guī)劃創(chuàng)造的地段優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目位于大型高檔生態(tài)居住片區(qū)，Q成為西安最大規(guī)模最高檔次的高端住宅板塊和生態(tài)旅游區(qū)，將全面提升該項(xiàng)目的區(qū)域形象，同時(shí)可以提供完善的旅游休閑市政配套設(shè)施，滿足住戶的休閑需求。（2）小環(huán)境優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目緊鄰Q南湖，綠化率達(dá)40%以上，景觀由國(guó)際知名的****國(guó)際（香港）有限公司設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目應(yīng)用新技術(shù)來提升產(chǎn)品附加值，生態(tài)建筑、新型建材、網(wǎng)絡(luò)化、小區(qū)智能化等系列新技術(shù)的全面應(yīng)用，最大限度地提供了便利的生活條件，增加住戶的舒適度和尊貴感受。配套設(shè)施優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目所有多層、小高層住宅均配備有一至多部電梯，采用集中供暖，天然氣、寬帶、有線電視入戶，小區(qū)設(shè)有商業(yè)、會(huì)所及銀行自助服務(wù)，并配備有智能系統(tǒng)。（1）配套設(shè)施全方位提升項(xiàng)目形象項(xiàng)目配套設(shè)施定位補(bǔ)充項(xiàng)目周邊高檔生活配套的需求，因此全面建成后生活十分便利，其中的各種健康、娛樂設(shè)施引導(dǎo)了一種健康豐盛的人生。（2）新技術(shù)提升產(chǎn)品附加值項(xiàng)目產(chǎn)品附加值全面提升，網(wǎng)絡(luò)化、小區(qū)智能化等系列新技術(shù)的全面應(yīng)用，最大限度地提供了便利的生活條件，增加住戶的舒適度和尊貴感受。本項(xiàng)目具備以下智能系統(tǒng)：①火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：本小區(qū)由多棟8層和12層的住宅樓、會(huì)所、幼兒園組成。根據(jù)規(guī)范在高層住宅樓和會(huì)所設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)?；馂?zāi)探測(cè)器主要設(shè)置在地下車庫、會(huì)所、高層住宅樓的前室及走道、各設(shè)備用房?jī)?nèi)。采用控制中心報(bào)警系統(tǒng)。消防控制中心設(shè)在會(huì)所內(nèi)。每棟住宅樓則在一層出入口設(shè)火警顯示盤。②電話配線系統(tǒng)：本小區(qū)按期設(shè)電話遠(yuǎn)端機(jī)房。機(jī)房設(shè)在地下一層，由市政網(wǎng)引入電話光纜，高層按機(jī)房配線架——樓棟電話交接箱——樓層電話分線盒方式配線；多層按機(jī)房配線架——樓棟電話分線盒方式配線。每戶入兩根電話用戶線。③綜合布線系統(tǒng)：本小區(qū)按期設(shè)數(shù)據(jù)機(jī)房，構(gòu)建小區(qū)寬頻局域網(wǎng)。機(jī)房設(shè)在地下一層，由市政網(wǎng)引入通信光纜，按機(jī)房配線架——樓棟配線架——用戶信息插座方式配線。干線采用多模光纜，用戶線采用五類雙絞線。每戶入一根五類雙絞線。④電視系統(tǒng)：本小區(qū)采用有線電視系統(tǒng)。由有線電視網(wǎng)引入電視信號(hào)。在地下一層預(yù)留電視前端機(jī)房，滿足未來數(shù)字電視接入需要。電視信號(hào)經(jīng)放大、處理、分配傳輸至各用戶。每戶入兩根電視同軸電纜。⑤閉路監(jiān)視系統(tǒng)：本系統(tǒng)由攝像機(jī)、監(jiān)視器及相關(guān)設(shè)備組成。攝像機(jī)設(shè)置在小區(qū)周邊、樓棟出入口、地下車庫、電梯橋廂等處。監(jiān)視控制室與消防控制中心合一。⑥樓宇對(duì)講及防盜報(bào)警系統(tǒng)；本系統(tǒng)由大樓門口機(jī)、圍墻機(jī)、管理主機(jī)、住戶可視對(duì)講機(jī)、門磁開關(guān)、紅外報(bào)警器、緊急求救按鈕等裝置組成。管理主機(jī)設(shè)在消防控制中心。⑦自動(dòng)抄表系統(tǒng)：配合其它專業(yè)對(duì)水、煤氣、電實(shí)現(xiàn)自動(dòng)遠(yuǎn)傳抄表功能。該系統(tǒng)并包含煤氣泄漏報(bào)警與自動(dòng)關(guān)斷煤氣電動(dòng)閥等功能。抄表主機(jī)設(shè)在消防控制中心。⑧停車場(chǎng)管理系統(tǒng)：在停車場(chǎng)出入口設(shè)車閘裝置，對(duì)車輛進(jìn)出進(jìn)行有效管理。⑨住戶配線系統(tǒng)：住戶內(nèi)設(shè)弱電配線箱，內(nèi)設(shè)語音配線板、視頻端接板，可安裝HUB、ADSLmodem或cablemodem。通過此配線箱，可以做到各廳、房均設(shè)電話、電視、網(wǎng)絡(luò)插座，為住戶提供極大的方便。營(yíng)銷策略優(yōu)勢(shì)（1）準(zhǔn)確的客戶層定位：——中產(chǎn)階層（2）專業(yè)的營(yíng)銷隊(duì)伍：本項(xiàng)目采取開發(fā)商自主銷售的模式。為了給客戶的購房提供更為貼心、負(fù)責(zé)、理智的指導(dǎo)，我們棄用了傳統(tǒng)的聘請(qǐng)銷售公司來進(jìn)行銷售的做法，自己組建一支專業(yè)的營(yíng)銷隊(duì)伍。這種做法不僅是本著對(duì)自身負(fù)責(zé)的態(tài)度，更重要的是以顧客為中心考慮所作出的決定（3）聘請(qǐng)專業(yè)的地產(chǎn)行業(yè)策劃推廣公司：本項(xiàng)目的整合推廣工作，我們聘請(qǐng)了有豐富行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的資深推廣公司，對(duì)項(xiàng)目從前期調(diào)研到整個(gè)銷售過程進(jìn)行全面、立體的整合推廣和銷售顧問工作，將對(duì)項(xiàng)目的銷售提供有力的保證。物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)在本項(xiàng)目中，我們聘請(qǐng)獲ISO9000認(rèn)證管理資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理，并考慮讓物業(yè)管理從前期介入，逐步完成、完善物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的管理。物業(yè)管理的前期介入，一來可以增加買家的購買信心，二來可以提供一些必要的家政服務(wù)，從而大大的方便了業(yè)主，第三，物業(yè)管理的前期介入能為本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供專業(yè)的指導(dǎo)，更利于促進(jìn)項(xiàng)目的銷售和管理.項(xiàng)目劣勢(shì)分析從整體上看，【××項(xiàng)目】項(xiàng)目的建設(shè)具有很大的優(yōu)勢(shì)。但從局部考慮，也存在幾方面的不利因素。項(xiàng)目周圍城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有待完善項(xiàng)目周邊多為待開發(fā)用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度雖然較快，但有待改善。開發(fā)商應(yīng)與新區(qū)城建部門積極聯(lián)系爭(zhēng)取早日解決。交通狀況有待改善盡管Q新區(qū)內(nèi)道路建設(shè)較快，很快即可形成“兩環(huán)七橫五縱”的路網(wǎng)格局。雖然有504、224、500、320、407等五路公交車，然而，項(xiàng)目周邊公交車站少，而且距離較遠(yuǎn)，對(duì)于沒有私車的購買者來說，交通非常不便。因此，開發(fā)商應(yīng)與公交部門磋商爭(zhēng)取早日開通直達(dá)小區(qū)的公交車。融資條件限制比較嚴(yán)格目前，央行已經(jīng)開始整頓房地產(chǎn)開發(fā)貸款，要求各商業(yè)銀行加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款以及個(gè)人住房貸款等要求也比較嚴(yán)格，這對(duì)于本項(xiàng)目的資金籌集帶來一定影響。項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)上看，本項(xiàng)目符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略目標(biāo)西部大開發(fā)和促進(jìn)住房制度改革，加快住宅建設(shè)步伐的住房政策。因此，應(yīng)把握有利投資時(shí)機(jī)，在短期內(nèi)成功開發(fā)高質(zhì)量項(xiàng)目創(chuàng)立名優(yōu)樓盤品牌，為公司未來發(fā)展打下基礎(chǔ)，逐步形成企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的企業(yè)品牌戰(zhàn)略。從周邊環(huán)境來看，項(xiàng)目地處Q新區(qū)，周圍云集了一批高檔住宅區(qū)如：Q皇家花園、鉆石王朝、御花園等。西安市東南郊未來環(huán)境秀美、交通便利，已經(jīng)潛移默化地在人們心目成為“富人區(qū)”的代名詞，受到包括投資者在內(nèi)的消費(fèi)者的普遍青睞，這一點(diǎn)無疑將成為項(xiàng)目升值的巨大潛在無形資產(chǎn)。項(xiàng)目威脅分析總的說來，Q新區(qū)中央住宅區(qū)內(nèi)已規(guī)劃開發(fā)的項(xiàng)目均是項(xiàng)目的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但相比較而言，Q華府是我們最大的威脅和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，主要因?yàn)椋旱谝弧華府具有一定的品牌優(yōu)勢(shì)；第二，Q華府和本項(xiàng)目距離最為接近，而且?guī)缀鯙橥介_發(fā)。反過來講，本項(xiàng)目也是Q華府最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但由于本項(xiàng)目與南湖毗鄰，其地理位置得天獨(dú)厚，而且在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上很有創(chuàng)新和獨(dú)到之處，所以不管是Q華府，還是其他項(xiàng)目，雖然位置較為接近，同為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但是，這些項(xiàng)目對(duì)于該區(qū)住宅市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展都起著良好的作用，而且各具特色，在競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)還可以形成一種互補(bǔ)的關(guān)系，互相促進(jìn)、互相發(fā)展。項(xiàng)目市場(chǎng)分析結(jié)論及項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)分析結(jié)論綜合我們的市場(chǎng)調(diào)研和以上對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)分析可以得出以下結(jié)論：住宅市場(chǎng)供需兩旺，穩(wěn)中有升，消費(fèi)者需求理念有所變化，中高檔住宅的市場(chǎng)供給量與市場(chǎng)潛量之間仍有足夠大的市場(chǎng)空間，項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)較為明顯，在所處市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)大于威脅，隨著Q新區(qū)整體開發(fā)的進(jìn)展會(huì)更加突顯本項(xiàng)目的價(jià)值，市場(chǎng)前景樂觀。隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，當(dāng)收入水平達(dá)到一定階段后，人們對(duì)住宅的面積、小區(qū)環(huán)境、社區(qū)文化、物業(yè)管理、綠化配套、智能化等一些因素均有了更高要求。西安市居民將會(huì)由以往大部分人住“安置型、實(shí)用型”住宅，少數(shù)住“舒適型”住宅，極少數(shù)人住“豪華型”住宅的現(xiàn)狀向多數(shù)人住“實(shí)用型、舒適型、豪華型”的狀況過渡。西安市城市環(huán)境污染較為嚴(yán)重，市民長(zhǎng)期處于“臟、亂、差”的大環(huán)境下，使得人們?cè)诮窈蟮闹脴I(yè)時(shí)倍加重視周邊環(huán)境、社區(qū)的環(huán)境和服務(wù)的質(zhì)量。本項(xiàng)目地處Q區(qū)，遠(yuǎn)離鬧市，自然、生態(tài)、人文環(huán)境吸進(jìn)了更多消費(fèi)者的眼球。小區(qū)內(nèi)環(huán)境幽雅，綠化率高，大量的水景更為小區(qū)增加了不少靈氣。開發(fā)本著實(shí)用、舒適和適度超前的原則，把“人性化”、“綠色建筑”等一些先進(jìn)的開發(fā)理念融為一體，全面提升社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，開創(chuàng)居住新概念。項(xiàng)目形象定位（1）西安市南郊的標(biāo)志性小區(qū)（2）“綠色、濱水、舒適”的高尚住宅小區(qū)（3）西安市文明示范居住小區(qū)項(xiàng)目功能定位（1）營(yíng)造良好的小區(qū)環(huán)境，并以綠色與水景為主題，實(shí)現(xiàn)人與自然的融合；（2）以人為本，為業(yè)主提供一個(gè)安全、恬靜、溫馨的居住生活空間，促進(jìn)鄰里關(guān)系；（3）建立方便快捷、完善的智能化系統(tǒng)，為業(yè)主提供全方位的便利服務(wù)。項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位客戶群定位：西安中產(chǎn)階層，在中國(guó)中產(chǎn)階層與政治沒有緊密聯(lián)系，這一詞最多的用于廣告中，其實(shí)是指“中等收入人群”。客戶群細(xì)分為：1、中、小規(guī)模企業(yè)的商業(yè)精英階層（企業(yè)家）：中、小規(guī)模企業(yè)的商業(yè)精英階層是經(jīng)濟(jì)資本相對(duì)雄厚的群體。包括中、小型私營(yíng)企業(yè)主；國(guó)有、合資等企業(yè)的承包經(jīng)營(yíng)者。2、一定層次的政府官員（政治精英）：這些客戶的行政職位大概是分屬于局級(jí)、處級(jí)、科級(jí)，政治資本相對(duì)雄厚的群體。經(jīng)過幾次的機(jī)構(gòu)改革和大幅度提高公務(wù)員薪水，中國(guó)目前政府職員的收入水平已在社會(huì)平均收入水平之上。據(jù)中國(guó)社科院一份調(diào)查報(bào)告顯示，三分之一的官員已成為中產(chǎn)階層。3、白領(lǐng)階層：白領(lǐng)階層包括經(jīng)理；外資企業(yè)白領(lǐng)雇員；國(guó)有和其他形式企業(yè)的中上層管理人員；特殊壟斷行業(yè)（金融保險(xiǎn)、電信等）的中下層管理人員和雇員。4、專業(yè)人士（智力精英）：各類專業(yè)人士是文化資本相對(duì)雄厚的群體，這部分群體涉及的領(lǐng)域很雜，包括教授、研究員等高級(jí)知識(shí)分子；專業(yè)技術(shù)人員；一般科研人員；大、中學(xué)教師；建筑師；律師；會(huì)計(jì)師；精算師；科技人才。5、新型文化人：新型文化人包括影視制作人；編輯；記者；專業(yè)撰稿人等。大都工作在朝陽型的文化產(chǎn)業(yè)，并能從資訊中接觸到大量的消費(fèi)品位、潮流等信息，由于處于社會(huì)空間的上升軌跡，人數(shù)在不斷的增加。目標(biāo)客戶群購房面積需求根據(jù)我們的調(diào)研，目標(biāo)客戶群對(duì)購房面積及戶型的舒適性需求如下：經(jīng)過調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)：目標(biāo)客戶對(duì)購房面積的需求一般在100㎡～140㎡之間，如一般公司白領(lǐng)；當(dāng)收入達(dá)到一定層次后，這些客戶對(duì)購房面積的需求升至162㎡～205㎡，如政府官員，公司高級(jí)管理人員等；而對(duì)收入更高的目標(biāo)客戶其購房面積需求則在260㎡左右，如一般中小企業(yè)家，總體呈現(xiàn)出一種階梯形跳躍式需求。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位影響價(jià)格的主要因素（1）成本因素在建造、銷售樓盤時(shí)所投入的各種費(fèi)用，構(gòu)成了樓盤的建筑、銷售成本。成本是樓盤定價(jià)的基礎(chǔ)，是影響和制約樓盤價(jià)格的重要因素。（2）競(jìng)爭(zhēng)因素市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的顯著特點(diǎn)就是競(jìng)爭(zhēng)。價(jià)格作為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最基本的工具，受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度的影響極大。市場(chǎng)供求關(guān)系的變動(dòng)，競(jìng)爭(zhēng)者消費(fèi)觀念的成熟和改變，對(duì)項(xiàng)目的定價(jià)有著極大的制約作用。（3）產(chǎn)品因素產(chǎn)品因素對(duì)價(jià)格的影響主要體現(xiàn)在建筑風(fēng)格、戶型、外立面、景觀、硬件配套、后期物業(yè)服務(wù)等方面。產(chǎn)品本身的品質(zhì)是項(xiàng)目定價(jià)的重要因素之一。（4）國(guó)家政策因素在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，政府的作用非常大，為了對(duì)行業(yè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行必要的控制和監(jiān)督，政府通常會(huì)制定一些政策、法律和法規(guī)。這些也往往成為影響定價(jià)的主要因素。（5）地理位置影響房地產(chǎn)銷售的決定因素，地段、地段、還是地段，由此可見，地塊的價(jià)值決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)價(jià)格區(qū)間，這里面主要指周邊環(huán)境的規(guī)劃、配套服務(wù)設(shè)施等。定價(jià)的原則（1）保證實(shí)現(xiàn)較高的銷售率保證實(shí)現(xiàn)較高的銷售率率是我們，也是所有地產(chǎn)商的共同目標(biāo)。所以本項(xiàng)目的定價(jià)也必須遵循這一原則。（2）保持銷售的穩(wěn)定穩(wěn)定的銷售是我們項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。而價(jià)格是穩(wěn)定銷售最為重要的因素，所以我們?cè)诙▋r(jià)時(shí)既要考慮高的收益率，又要保持穩(wěn)定銷售，爭(zhēng)取收益平衡，減少風(fēng)險(xiǎn)。（3）避免和應(yīng)付競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)還應(yīng)避免和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行不必要的、過多的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，否則只能是惡性循環(huán)，容易造成兩敗俱傷的狀況。本項(xiàng)目的銷售定價(jià)（1）本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格分析目前Q已經(jīng)建設(shè)和開發(fā)的住宅項(xiàng)目多是面積集中在110～150平米的三室、160～180平米的四室、200～270平米的躍層，其中以140～160平米的三室兩廳兩衛(wèi)為主要暢銷戶型；如：Q6號(hào)、豐景佳園以及在建項(xiàng)目Q華府、鉆石半島等；普通住宅銷售價(jià)格平均在3600元/平米，花園洋房在4300元左右，小高層在4000左右，銷售總價(jià)在50萬元～80萬元之間。（2）本項(xiàng)目的定價(jià)方法垂直價(jià)差：層差分為低區(qū)和高區(qū)，低區(qū)層差為30元/㎡，高區(qū)層差為60元/㎡～100元/㎡。11～12層的小高層6層為基準(zhǔn)層，6層以下為低區(qū)，6層以上為高區(qū)。水平價(jià)差：朝向差20元/㎡、景觀差50元/㎡、位置差50～80元/㎡、戶型差20元/㎡、小高層和花園洋房差60～100元/㎡奇偶層差價(jià)：偶數(shù)層比奇數(shù)層高20元/㎡中央景觀區(qū)差價(jià)：80～100元/㎡（3）本項(xiàng)目的銷售價(jià)格根據(jù)上述定價(jià)法的計(jì)算，綜合本區(qū)域樓盤價(jià)格趨勢(shì)，結(jié)合本項(xiàng)目的定位，本項(xiàng)目住宅入市價(jià)定為，前期：小高層均價(jià)：3800元/㎡，后期：小高層均價(jià)4000元/㎡。同時(shí)根據(jù)西安市同類居住小區(qū)內(nèi)車位的定價(jià)情況及本項(xiàng)目停車位的環(huán)境等情況，我們確定車位的價(jià)格為8萬元/車位。

項(xiàng)目的建設(shè)條件項(xiàng)目的建設(shè)條件包括項(xiàng)目建設(shè)的自然條件、項(xiàng)目建設(shè)的用地條件、項(xiàng)目建設(shè)的地形、地質(zhì)條件以及項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件等幾個(gè)方面。項(xiàng)目建設(shè)的自然條件項(xiàng)目建設(shè)的用地條件項(xiàng)目的建設(shè)用地位于Y四路與情侶路十字西南角西，項(xiàng)目用地基本方正，規(guī)劃用地總面積為54235平方米，規(guī)劃建筑面積為149110平方米，建設(shè)項(xiàng)目已取得建設(shè)用地許可證、工程規(guī)劃許可證，具備用地條件。項(xiàng)目建設(shè)的地形、地質(zhì)條件項(xiàng)目地塊內(nèi)部地形東高西低，南高北低，總體呈現(xiàn)階梯形升高，階梯落差在1.5米左右，南北總落差在3米至3.5米左右。項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件（1）供水：由于該項(xiàng)目緊鄰Q水廠，該水廠向城市有兩條自壓供水管線和一條向067航天小區(qū)的不定時(shí)加壓供水管線，所以供水條件便利。（2）排水：項(xiàng)目所處區(qū)域暫無直接可利用的下水市政管道，可利用的下水管道為Q水廠專用雨污混合排水管線；待市政配套做好后，可有專用的排水管道。（3）供電：臨時(shí)用電可協(xié)調(diào)Q水廠部分解決，區(qū)內(nèi)永久供電需向供電局申辦。（4）道路：小區(qū)緊鄰雁塔南路、Y四路、五路和環(huán)城高速公路，交通便利。乘504、224、500、320、407路即可抵達(dá)，項(xiàng)目距小寨約3000米。（5）通訊：小區(qū)室外電話通訊網(wǎng)將在施工圖設(shè)計(jì)后期由市電信局配合設(shè)計(jì)實(shí)施。（6）天然氣：小區(qū)天然氣管線，將在施工圖設(shè)計(jì)后期由天然氣公司配合設(shè)計(jì)實(shí)施。（7）供暖：分戶式計(jì)量，集中供暖，地輻式采暖。（8）網(wǎng)絡(luò)：家庭綜合布線系統(tǒng)，高標(biāo)準(zhǔn)寬帶信息網(wǎng)絡(luò)，家庭信息化、網(wǎng)絡(luò)化。項(xiàng)目建設(shè)的外部配套條件（1）學(xué)校：西工大第二附屬學(xué)校、陜師大附小、T小學(xué)、翠華路小學(xué)、陜師大附中、85中、99中、明達(dá)中學(xué)、陜師大大學(xué)、交大財(cái)經(jīng)學(xué)院、西安外國(guó)語學(xué)院、西北政法學(xué)院、西安郵電學(xué)院、陜西省廣播電視大學(xué)。（2）商業(yè)：小寨國(guó)貿(mào)購物中心、軍人服務(wù)社、飛旋購物廣場(chǎng)（3）超市：家樂超市長(zhǎng)安南路店、麥德龍超市、好又多量販超市、老百姓大藥房。（4）銀行：中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、中信實(shí)業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等。（5）醫(yī)院：同濟(jì)醫(yī)院、醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院、二六二醫(yī)院、解放軍三十五醫(yī)院。（6）休閑娛樂：金碧輝煌娛樂超市、海蘭云天洗浴中心、美倫嘉年華娛樂廣場(chǎng)。（7）餐飲:世紀(jì)花園大酒店、西影大酒店、小寨飯店、安泰酒店、肯德基、海云臺(tái)韓國(guó)燒烤。（8）星級(jí)酒店：Q賓館、Q惠賓苑、唐華賓館。

項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位建筑設(shè)計(jì)單位深圳市建筑設(shè)計(jì)研究總院：深圳市建筑設(shè)計(jì)研究總院建于1982年3月，為深圳市直屬的大型國(guó)家綜合甲級(jí)設(shè)計(jì)院，現(xiàn)有從業(yè)人員1056人，其中高級(jí)工程師246人，工程師298人，高中級(jí)職稱占設(shè)計(jì)人員總?cè)藬?shù)的63.5%，有博士后、博士9人，碩士72人，有國(guó)家一級(jí)注冊(cè)建筑師87人，國(guó)家二級(jí)注冊(cè)建筑師23人，國(guó)家一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師83人，共完成國(guó)內(nèi)外建筑工程設(shè)計(jì)項(xiàng)目2200余項(xiàng)，完成建筑面積2800萬平方米，完成建筑投資額500億，90多個(gè)工程項(xiàng)目榮獲國(guó)家、省、師優(yōu)秀工程獎(jiǎng)。設(shè)計(jì)及參與設(shè)計(jì)完成了深圳市地王大廈、深圳市民中心、世貿(mào)大廈、深圳市寶安體育館、深房廣場(chǎng)、深圳市郵電樞紐中心大廈、廣東省委辦公樓、溫州會(huì)展中心等標(biāo)志性建筑以及“水榭花都”、“東部花園”、“新亞洲花園”、“黃御苑”、“雍翠華府”、“港麗豪庭”、“豐澤湖山莊”、“海岸明珠”等知名樓盤。景觀設(shè)計(jì)單位******（國(guó)際）有限公司：****國(guó)際（香港）有限公司成立于1986年，致力為亞太地區(qū)提供綜合土地規(guī)劃、環(huán)境設(shè)計(jì)服務(wù)，其在中國(guó)得獎(jiǎng)工程項(xiàng)目主要有北京萬科星園2000年全國(guó)優(yōu)秀住宅社區(qū)環(huán)境方案特別金獎(jiǎng)，深圳鴻瑞花園2000年十大明星樓盤，深圳蔚藍(lán)海岸2001年最適宜深圳人民居住十大示范小區(qū)，廣州星河灣2001年十大最受歡迎的最佳人居環(huán)境綠色住區(qū)、十大最歡迎的最佳人古環(huán)境綠色樓盤、最佳人居環(huán)境綠色小區(qū)，2002年廣州人居十佳品牌小區(qū)金獎(jiǎng)、最佳園林景觀金獎(jiǎng)、最佳人居環(huán)境金獎(jiǎng)，2003年第三次榮獲中國(guó)名盤50強(qiáng)，重慶龍湖花園香樟林別墅2001年人居經(jīng)典綜合大獎(jiǎng)等。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案規(guī)劃設(shè)計(jì)中結(jié)合基地緊臨南湖的優(yōu)越地理位置、地塊內(nèi)可遠(yuǎn)眺南湖水景的優(yōu)勢(shì)，以景觀為主導(dǎo)，采用借景與造景的手法，并以綠色與水景為主題，充分構(gòu)筑了住宅小區(qū)內(nèi)充滿詩情畫意的意境，為現(xiàn)代成功人士營(yíng)造一個(gè)高雅，寧靜的生活氛圍。規(guī)劃總體布局和設(shè)計(jì)理念1、小區(qū)整體呈矩形，布局采取大圍合空間，設(shè)計(jì)主要考慮內(nèi)部庭院景觀共享，中部以點(diǎn)式住宅為主，保證內(nèi)部庭院空間的通透，周邊以聯(lián)體板式住宅為主，平行布置，做到整體布局邏輯清晰合理，空間收放有序，形成以水景及綠地為主題的大尺度園林空間，并以開放的中心廣場(chǎng)作為小區(qū)聯(lián)系的綠色橋梁。2、建筑群以板狀及點(diǎn)狀結(jié)合，并采用行列式布局以為每戶爭(zhēng)取最大的視野及采光面，同時(shí)也豐富了小區(qū)內(nèi)部空間及建筑群的整體效果。3、建筑布局均為正南朝向，盡可能實(shí)現(xiàn)戶戶向南，絕大多數(shù)住宅擁有中心園景及南湖水景。4、地塊中央的中心廣場(chǎng)，是兩大景觀軸線的交匯點(diǎn)，成為小區(qū)與外部城市環(huán)境的過渡公共空間，同時(shí)亦可作為人流集散、休憩與交流