物業(yè)管理概論

上海世邦魏理仕

物業(yè)參謀首先，歡送各位學(xué)員參加這次物業(yè)管理概論的培訓(xùn)。

希望大家通過這次培訓(xùn)，能使每位員工對(duì)物業(yè)管理行業(yè)有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)。

并且同樣希望在以后的工作中，這次培訓(xùn)會(huì)對(duì)大家各自的工作有所幫助。

前言

培訓(xùn)提要

一、物業(yè)管理導(dǎo)論-物業(yè)管理的起源與現(xiàn)狀序.房地產(chǎn)與物業(yè)管理物業(yè)物業(yè)管理物業(yè)的類型物業(yè)的七大根本制度物業(yè)管理的工作目標(biāo)物業(yè)管理的原那么物業(yè)管理的專項(xiàng)管理物業(yè)管理的效勞范圍物業(yè)管理企業(yè)的管理模式序一-房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈

房地產(chǎn)籌劃,建設(shè),銷售,管理四大環(huán)節(jié)房地產(chǎn)開展商財(cái)務(wù)公司財(cái)務(wù)籌劃建設(shè)單位建設(shè)銷售商銷售管理公司管理建設(shè)環(huán)節(jié)銷售環(huán)節(jié)管理環(huán)節(jié)

籌劃環(huán)節(jié)

序一-房地產(chǎn)管理環(huán)節(jié)介紹

房地產(chǎn)組合投資管理房地產(chǎn)資產(chǎn)管理設(shè)施管理物業(yè)管理專項(xiàng)管理技術(shù)含金量利潤回報(bào)率

一、物業(yè)管理導(dǎo)論-物業(yè)管理的起源與現(xiàn)狀

物業(yè)管理的起源1880年英國工業(yè)革命時(shí)期,隨著工業(yè)生產(chǎn)力的不斷提高,城市工業(yè)人口需求大量增加,農(nóng)村人口向城市遷移,城市住房管理問題十分突出因農(nóng)村人口缺乏公共道德教育和以及當(dāng)時(shí)英國政府缺乏完善的管理制度,經(jīng)常出現(xiàn)嚴(yán)重的衛(wèi)生問題,破壞建筑和拖欠租金等現(xiàn)象1886年OctaviaHill女士在出租自己的物業(yè)后,制定了一套行之有效的管理方法,改善了居住環(huán)境.受到英國政府有關(guān)部門的重視,開始遍推行物業(yè)管理工作.目前我國的物業(yè)管理制度也沿用了英國的物業(yè)管理制度.

一、物業(yè)管理導(dǎo)論-物業(yè)管理的起源與現(xiàn)狀

世界三大物業(yè)管理體系介紹–

英國物業(yè)管理體系-政府包攬美國物業(yè)管理體系–職業(yè)經(jīng)理CPM

日本物業(yè)管理體系-業(yè)主自治中國物業(yè)管理制度–政府監(jiān)管

一、物業(yè)管理導(dǎo)論-物業(yè)管理的起源與現(xiàn)狀

1.物業(yè)–物業(yè)一詞，英語為Property或Estate,其涵義指在一定范圍土地內(nèi)及土地上的,以建筑形式存在的具有使用價(jià)值及經(jīng)濟(jì)價(jià)格為根本特性的不動(dòng)產(chǎn).

2.物業(yè)管理-由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)用現(xiàn)代物業(yè)管理技術(shù)，并接受業(yè)主委托,按物業(yè)管理合同對(duì)各類已建成,驗(yàn)收合格,已投入使用的物業(yè)實(shí)施多功能，全方位的統(tǒng)一管理，為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效，周到的效勞，以保持和提高物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)格和使用價(jià)值，創(chuàng)造一個(gè)平安方便的生活和工作環(huán)境.2-1.物業(yè)管理企業(yè)–依法定程序設(shè)立,以贏利為目的的具有獨(dú)立企業(yè)法人資格并取得相應(yīng)資質(zhì)的經(jīng)濟(jì)組織.2-2.物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成–管理本錢+利潤物業(yè)管理效勞人員工資,福利.清潔費(fèi)用.公共區(qū)域的設(shè)施設(shè)備日常維護(hù).綠化管理.管理區(qū)域秩序維護(hù).物業(yè)管理企業(yè)辦公費(fèi)用.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊.保險(xiǎn)費(fèi)用及經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用.

一、物業(yè)管理導(dǎo)論-物業(yè)管理的起源與現(xiàn)狀

一、物業(yè)管理導(dǎo)論-物業(yè)管理的起源與現(xiàn)狀

3.按功能劃分物業(yè)的類型–公寓住宅物業(yè)花園別墅住宅物業(yè)商業(yè)辦公樓物業(yè)商鋪物業(yè)工業(yè)廠房物業(yè)倉庫,物流中心物業(yè)公用物業(yè)

一、物業(yè)管理導(dǎo)論-物業(yè)管理的起源與現(xiàn)狀

4.我國物業(yè)管理的根本制度–在物業(yè)管理活動(dòng)中,不僅業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)存在著許多權(quán)利義務(wù)關(guān)系,而且業(yè)主之間,物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位之間,業(yè)主與建設(shè)單位之間,也存在錯(cuò)綜復(fù)雜的權(quán)利義務(wù)關(guān)系.針對(duì)我國物業(yè)管理活動(dòng)中存在的各種問題,標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)物業(yè)管理當(dāng)事人的合法權(quán)益,<<條例>>確定了七項(xiàng)物業(yè)管理的根本制度.

一、物業(yè)管理導(dǎo)論-物業(yè)管理的起源與現(xiàn)狀

4.我國的物業(yè)管理的根本制度–業(yè)主大會(huì)制度業(yè)主公約制度前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度物業(yè)承接查驗(yàn)制度物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度住宅專項(xiàng)維修資金制度

一、物業(yè)管理導(dǎo)論-物業(yè)管理的起源與現(xiàn)狀

5.物業(yè)管理的工作目標(biāo)物業(yè)管理的工作目標(biāo)就是通過物業(yè)管理企業(yè)，精心的籌劃,良好的效勞,有效的管理.充分合理地運(yùn)用現(xiàn)有物業(yè)資源,發(fā)揮物業(yè)的功能，最大限度地提高物業(yè)的使用率和經(jīng)濟(jì)效益，并且最小限度地減低物業(yè)的折舊率,大力促使物業(yè)的保值和增值.建筑生命周期模式介紹0建筑自然壽命建筑經(jīng)濟(jì)壽命

一、物業(yè)管理導(dǎo)論-物業(yè)管理的起源與現(xiàn)狀

6.物業(yè)管理的原那么–業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的原那么業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司政府管理與行業(yè)監(jiān)督相結(jié)合的原那么區(qū)縣房地局,公安,衛(wèi)生,稅務(wù)等部門與物業(yè)管理協(xié)會(huì)等統(tǒng)一經(jīng)營與綜合效勞相結(jié)合的原那么管理,效勞,協(xié)調(diào),經(jīng)濟(jì)管理一體化.以人為本的個(gè)性化效勞企業(yè)化經(jīng)營與平等競爭相結(jié)合的原那么獨(dú)立核算,自主經(jīng)營,自負(fù)盈虧,自我開展與物業(yè)管理公司的招投標(biāo)制度

一、物業(yè)管理導(dǎo)論-物業(yè)管理的起源與現(xiàn)狀

7.物業(yè)管理的專項(xiàng)管理–交通管理治安保衛(wèi)消防管理清掃保潔綠化管理設(shè)備保修檔案管理人事管理財(cái)務(wù)管理

一、物業(yè)管理導(dǎo)論-物業(yè)管理的起源與現(xiàn)狀

8.物業(yè)管理的效勞范圍–常規(guī)性效勞-是物業(yè)管理的根本效勞事項(xiàng),又稱專項(xiàng)性效勞,公共性效勞,法定效勞.特約性效勞–是物業(yè)按照業(yè)主的不同要求,提供的相關(guān)有償或友情效勞.兼營性效勞–物業(yè)管理有關(guān)的各種經(jīng)營活動(dòng),房地產(chǎn)投資咨詢,估價(jià),中介,置換等等.

一、物業(yè)管理導(dǎo)論-物業(yè)管理的起源與現(xiàn)狀

9.物業(yè)管理企業(yè)的管理模式–包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)效勞費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)效勞計(jì)費(fèi)方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)效勞資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)效勞合同約定的支出，結(jié)余或者缺乏均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)效勞計(jì)費(fèi)方式。

一、物業(yè)管理導(dǎo)論-物業(yè)管理的起源與現(xiàn)狀物業(yè)管理包干制與酬金制的優(yōu)缺點(diǎn)分析:包干制優(yōu)點(diǎn):促使物業(yè)公司開源節(jié)流,增加管理責(zé)任.包干制缺點(diǎn):為追求利潤最大化,拼命節(jié)約管理本錢,影響效勞質(zhì)量有虧損風(fēng)險(xiǎn),可能收費(fèi)不夠標(biāo)準(zhǔn),利潤率模糊.酬金制優(yōu)點(diǎn):保持物業(yè)管理的公正性,效勞質(zhì)量的有效控制,價(jià)格透明度高,無風(fēng)險(xiǎn)酬金制缺點(diǎn):可能缺乏管理責(zé)任感,會(huì)有物業(yè)管理人力,物力,財(cái)力資源浪費(fèi)的現(xiàn)象,物業(yè)公司一般不愿意開發(fā)新的收費(fèi)工程

培訓(xùn)提要

二、物業(yè)管理企業(yè)的根底工作流程物業(yè)管理的招投標(biāo)物業(yè)管理的前期介入物業(yè)的承接查驗(yàn)樓宇入伙物業(yè)管理的檔案管理二、物業(yè)管理企業(yè)的根底工作流程物業(yè)管理的招投標(biāo)物業(yè)管理的招標(biāo),是物業(yè)業(yè)主,開發(fā)商運(yùn)用現(xiàn)代價(jià)值規(guī)律和市場競爭來組織物業(yè)委托管理的根本方式.投標(biāo)是物業(yè)管理公司依據(jù)委托方的招標(biāo)文件的要求組織編制標(biāo)書,參加物業(yè)管理資格競爭的一種行為.它是物業(yè)管理公司進(jìn)入委托物業(yè)管理工程的根本前提和根底工作.并遵循公平,公正,公開,合理的原那么.二、物業(yè)管理企業(yè)的根底工作流程物業(yè)管理的招投標(biāo)物業(yè)管理的招標(biāo)方式:公開招標(biāo),邀請招標(biāo).物業(yè)管理的招標(biāo)程序:制定招標(biāo)文件,發(fā)出招標(biāo)邀請或通知,出售招標(biāo)文件,召開標(biāo)前會(huì)議,收存投標(biāo)書并開標(biāo)定標(biāo).物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容:投標(biāo)人須知,要求管理的物業(yè)說明書,物業(yè)的設(shè)計(jì)圖紙二、物業(yè)管理企業(yè)的根底工作流程物業(yè)管理的招投標(biāo)物業(yè)管理投標(biāo)程序和方法:取得招標(biāo)文件熟悉招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場詳細(xì)列出管理效勞方案和工作量確定單價(jià),估算管理效勞費(fèi)用總額編制和投送標(biāo)書開標(biāo)與辯論二、物業(yè)管理企業(yè)的根底工作流程2.物業(yè)管理的前期介入前期介入的涵義–是指開發(fā)企業(yè)邀請擬從事前期物業(yè)管理的有關(guān)人員,參與該工程可行性研究,小區(qū)的規(guī)劃,設(shè)計(jì),施工等階段的討論與提出一定的建議,一般是從物業(yè)管理和運(yùn)作的角度為開發(fā)企業(yè)提出多方面的建設(shè)性專業(yè)意見,并制定出物業(yè)管理方案,以便為日后的物業(yè)管理工作打下良好的根底.前期介入的意義與作用–有利于后期物業(yè)工作的順利進(jìn)行,優(yōu)化設(shè)計(jì),減少返工,防止后遺癥,保證物業(yè)的平安啟用,正常運(yùn)營.二、物業(yè)管理企業(yè)的根底工作流程2.物業(yè)管理的前期介入前期物業(yè)管理工作–制定人員架構(gòu)和人事制度根據(jù)物業(yè)管理的檔次來確定效勞的標(biāo)準(zhǔn)編寫物業(yè)管理公約計(jì)算物業(yè)各局部所占的管理分額建立完善的財(cái)務(wù)制度,有效控制管理費(fèi)用本錢二、物業(yè)管理企業(yè)的根底工作流程3.物業(yè)的接管驗(yàn)收物業(yè)的接管驗(yàn)收是工程質(zhì)量監(jiān)控的必要措施和防止先天后遺癥的重要環(huán)節(jié),因此成為物業(yè)管理工作的根底之一.物業(yè)公司要依據(jù)有關(guān)工程驗(yàn)收的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)開發(fā)單位委托管理的物業(yè)進(jìn)行綜合檢驗(yàn).以保證今后物業(yè)管理的正常開展.但,物業(yè)的接管驗(yàn)收不同于建設(shè)工程竣工驗(yàn)收.二者間是有差異的.二、物業(yè)管理企業(yè)的根底工作流程3.物業(yè)的接管驗(yàn)收建設(shè)工程竣工驗(yàn)收–是指開發(fā)單位會(huì)同設(shè)計(jì)單位,施工單位,設(shè)備供給單位,以及工程質(zhì)量監(jiān)督部門等,對(duì)該工程是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及建筑施工質(zhì)量,設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn),取得竣工合格的資料,數(shù)據(jù)和憑證.物業(yè)接管驗(yàn)收–是指物業(yè)單位在接受委托物業(yè)管理時(shí),對(duì)新建物業(yè)或原有物業(yè)按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合檢驗(yàn)的過程.它是在竣工驗(yàn)收合格的根底上,以主體結(jié)構(gòu)平安和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再驗(yàn)收.接管驗(yàn)收合格,標(biāo)志著物業(yè)可以滿足實(shí)施正常的管理.二、物業(yè)管理企業(yè)的根底工作流程3.物業(yè)的接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收的意義與作用–物業(yè)公司應(yīng)充分利用自己在接管驗(yàn)收中的權(quán)利和質(zhì)量補(bǔ)償?shù)臋?quán)利一方面考慮質(zhì)量問題對(duì)今后工作的影響,另一方面要充分維護(hù)業(yè)主的利益.并可以:明確雙方的責(zé),權(quán),利關(guān)系確保物業(yè)使用平安和功能正常為日后物業(yè)管理打下根底二、物業(yè)管理企業(yè)的根底工作流程4.樓宇入伙-

是指業(yè)主或使用人進(jìn)房入住,是物業(yè)管理公司與業(yè)主的首次接觸,標(biāo)志著物業(yè)管理工作的逐步開展.樓宇入伙的程序與工作分為業(yè)主準(zhǔn)備工作,物業(yè)管理公司的準(zhǔn)備工作與雙方的契約簽定工作.二、物業(yè)管理企業(yè)的根底工作流程4.樓宇入伙業(yè)主準(zhǔn)備工作:觀察房屋,設(shè)施及設(shè)備按時(shí)辦理收樓手續(xù),及時(shí)付清樓款及有關(guān)費(fèi)用仔細(xì)閱讀“住戶手冊”,弄清楚管理單位的有關(guān)規(guī)定,收費(fèi)情況和入住應(yīng)辦理的手續(xù)簽定“管理協(xié)議”遵守各項(xiàng)管理制度辦理裝修申請手續(xù)二、物業(yè)管理企業(yè)的根底工作流程4.樓宇入伙物業(yè)管理公司準(zhǔn)備工作:清潔衛(wèi)生制定管理制度物業(yè)移交加強(qiáng)治安和效勞質(zhì)量保持道路通暢合理安排入住裝修申報(bào)二、物業(yè)管理企業(yè)的根底工作流程4.樓宇入伙業(yè)主與物業(yè)管理公司雙方的契約簽定準(zhǔn)備工作:物業(yè)公司應(yīng)把“住戶手冊”及時(shí)送到業(yè)主或租賃戶手中,讓客戶了解轄區(qū)管理的有關(guān)事宜.并及時(shí)簽署公共契約,及入住契約.

公共契約是一份協(xié)議,合同的契約,管理單位與業(yè)主應(yīng)共同遵守的管理協(xié)議,并符合國家政府的相關(guān)法律法規(guī).二、物業(yè)管理企業(yè)的根底工作流程4.樓宇入伙入伙手續(xù)文件:入伙通知書入伙手續(xù)書收樓須知繳款通知書驗(yàn)樓情況表樓宇交接書二、物業(yè)管理企業(yè)的根底工作流程5.物業(yè)管理的檔案管理是指物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在物業(yè)管理的全部活動(dòng)中形成的作用為原始記錄保存起來以備考查的文字,圖象,聲像以及