12三月2024沈陽(yáng)財(cái)富中心營(yíng)銷(xiāo)策劃案由于貴方提供的資料相當(dāng)有限，故西貝爾公司僅以一些思路及建議作以初步溝通。沈陽(yáng)財(cái)富中心沈陽(yáng)財(cái)富中心我們?cè)谠鯓拥沫h(huán)境背景下運(yùn)作項(xiàng)目我們對(duì)“沈陽(yáng).財(cái)富中心”項(xiàng)目幾點(diǎn)建議我們所提供的服務(wù)項(xiàng)目/服務(wù)方式一二三我們?cè)谠鯓拥沫h(huán)境背景下運(yùn)作項(xiàng)目一沈陽(yáng)財(cái)富中心商品住宅：投資/施工/空置/交易/價(jià)格/面積/走勢(shì)公建/商用：供應(yīng)與需求/投入使用/市場(chǎng)格局/用戶(hù)構(gòu)成/租購(gòu)形式/面積需求/價(jià)格接受度/綜合結(jié)論競(jìng)爭(zhēng)格局：項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)格局分析/競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手例表/酒店公寓的分析消費(fèi)形態(tài)：十大消費(fèi)階層/富人形成的五個(gè)階段商品住宅供應(yīng)狀況沈陽(yáng)財(cái)富中心3）截止9月末，空置商品住宅面積達(dá)129.0萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.8%。其中，空置一年以上（含一年）的商品住宅52.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.5%。1、2005前三季度商品住宅投資、施工、空置情況

1）前三季度，沈陽(yáng)市商品住宅完成投資48.7億元，比上年同期增長(zhǎng)50.0%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為79.4%，同比提高了5.3個(gè)百分點(diǎn)。2）前三季度，沈陽(yáng)市商品住宅施工面積676.7萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)33.3%，占房地產(chǎn)房屋施工面積為81.8%，同比提高了4.1個(gè)百分點(diǎn)。2、2002年沈陽(yáng)市住宅交易成交量（萬(wàn)平方米）

2002年沈陽(yáng)市（所屬的）7個(gè)行政區(qū)，住宅商品的成交總量為517.9749萬(wàn)平方米，按消化量（由大至?。┡判?，依次為大東、于洪、鐵西、和平、沈河、皇姑、東陵。沈河區(qū)位居第五與排名第六的皇姑區(qū)難分伯仲，與排名第一的大東區(qū)相差26.5345萬(wàn)平方米，5.12個(gè)百分點(diǎn)。商品住宅交易狀況沈陽(yáng)財(cái)富中心商品住宅成交走勢(shì)沈陽(yáng)財(cái)富中心3、2005年住宅成交走勢(shì)沈陽(yáng)市住宅價(jià)格指數(shù)2005全市增量住宅的均價(jià)走勢(shì)，始終圍繞970-1035的價(jià)格指數(shù)間徘徊波動(dòng)。旺季，價(jià)格指數(shù)呈小幅下滑。比較而言，存量住宅則表現(xiàn)樂(lè)觀，從年初的1079一路穩(wěn)步攀升至1155。增量住宅的成交量，完全受制于價(jià)格指數(shù)局限，隨著年初價(jià)指的漸進(jìn)下跌，增量住宅成交指數(shù)顯上升，可見(jiàn)價(jià)指在市場(chǎng)的推動(dòng)力。在價(jià)格指數(shù)全年飄紅的情況下，存量住宅的成交，于房產(chǎn)銷(xiāo)售旺時(shí)，春、秋兩季均呈現(xiàn)兩個(gè)升漲期，且整體處于上漲態(tài)勢(shì)。沈陽(yáng)市住宅面積指數(shù)4、2005年住宅價(jià)格狀況沈河區(qū)住宅交易價(jià)格（元）沈河區(qū)增量住宅（平均）價(jià)格，為4010-4272元，較全市住宅高出1151-1262元。從趨勢(shì)觀察，沈河區(qū)的增量住宅價(jià)格，呈現(xiàn)向下調(diào)狀態(tài)。沈河區(qū)存量住宅（平均）價(jià)格，為2264-2471元，較全市住宅高出333-342元，整體呈下滑趨勢(shì)。沈陽(yáng)市住宅價(jià)格（元）全市增量住宅（平均）價(jià)格，為2859-3010元；全市存量住宅（平均）價(jià)格，為1922-2138元；商品住宅價(jià)格狀況沈陽(yáng)財(cái)富中心公建商用供需狀況沈陽(yáng)財(cái)富中心1、沈陽(yáng)市寫(xiě)字樓/商住樓的供應(yīng)與需求分析:沈陽(yáng)市寫(xiě)字樓/商住樓市場(chǎng)處于飽和狀態(tài)，供大于求，同時(shí)新項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)。萬(wàn)m2調(diào)研項(xiàng)目空置率消化率總空置率

由于寫(xiě)字樓/商住樓市場(chǎng)在98年前投入量過(guò)大，導(dǎo)致98-2000年間市場(chǎng)出現(xiàn)低谷；而今又呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2、沈陽(yáng)市寫(xiě)字樓/商住樓階段性投入使用量與比例分析:萬(wàn)m2沈陽(yáng)財(cái)富中心公建商用使用狀況

3、沈陽(yáng)市寫(xiě)字樓/商住樓的區(qū)域分布分析:太原街地區(qū)（和平大街）：商業(yè)繁華，交通便利，配套設(shè)施完善，以商貿(mào)行業(yè)為主，占50%以上。青年大街：沈陽(yáng)重要街路，交通快捷，政府機(jī)關(guān)較多。約占20%左右。北站金融商貿(mào)區(qū)：為沈陽(yáng)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)區(qū)域，交通及其便利，以金融行業(yè)為主，約占15%左右。三好街科技開(kāi)發(fā)區(qū)：IT業(yè)集中區(qū)域，環(huán)境好，專(zhuān)業(yè)配套完善，沈陽(yáng)的窗口區(qū)域，約占5%左右。其他：比較分散，約占10%左右。沈陽(yáng)財(cái)富中心公建商用市場(chǎng)格局4、沈陽(yáng)市寫(xiě)字樓/商住樓的用戶(hù)構(gòu)成分析：沈陽(yáng)財(cái)富中心公建商用用戶(hù)構(gòu)成用戶(hù)結(jié)構(gòu)用戶(hù)規(guī)模寫(xiě)字樓/商住樓的主流客戶(hù)是私營(yíng)企業(yè)，占有42%的市場(chǎng)份額，其次是個(gè)體公司占21%，其中，以小企業(yè)為主，構(gòu)成61%市場(chǎng)份額。沈陽(yáng)財(cái)富中心公建商用租購(gòu)形式5、沈陽(yáng)市寫(xiě)字樓/商住樓的用戶(hù)行為分析：用戶(hù)租購(gòu)形式用戶(hù)對(duì)商住的興趣寫(xiě)字樓/商住樓的主流客戶(hù)以租用為主，對(duì)商住樓有很大的興趣。用戶(hù)更換打算50-100平方米的小面積是需求的主流，其次是101-150/151-200平方米。6、沈陽(yáng)市寫(xiě)字樓/商住樓的預(yù)計(jì)租購(gòu)面積排序：沈陽(yáng)財(cái)富中心公建商用面積需求7、沈陽(yáng)市寫(xiě)字樓/商住樓的租購(gòu)價(jià)格及物業(yè)價(jià)格分析：沈陽(yáng)財(cái)富中心公建商用價(jià)格程度購(gòu)買(mǎi)價(jià)格接受度租用價(jià)格接受度物業(yè)價(jià)格接受度購(gòu)買(mǎi)價(jià)格接受度為3001-4000元/平租用價(jià)格接受度為801-1000元/平年物業(yè)價(jià)格接受度為100元以下沈陽(yáng)市寫(xiě)字間/商住樓總體市場(chǎng)處于供大于求的狀態(tài)純寫(xiě)字間的增長(zhǎng)率高于同期商住及商廈的增長(zhǎng)率寫(xiě)字間只租不售的占60%，其余可租可售，付款靈活配套配置趨向同質(zhì)化和同值化物業(yè)管理趨于專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化客戶(hù)需求以改變辦公環(huán)境，提升企業(yè)形象為主新客戶(hù)增長(zhǎng)率不高，基本上挖掘原有寫(xiě)字間/商住樓的老客戶(hù)為主客戶(hù)流動(dòng)性比較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈沈陽(yáng)財(cái)富中心公建商用綜合結(jié)論8、沈陽(yáng)市寫(xiě)字樓/商住樓的綜合結(jié)論：競(jìng)爭(zhēng)格局沈陽(yáng)財(cái)富中心財(cái)富中心寫(xiě)字間商住樓酒店公寓酒店新港澳總統(tǒng)大廈火炬大廈華新國(guó)際大廈高登大廈城市廣場(chǎng)東宇大廈銀基商務(wù)中心裕寧大廈方圓大廈金豪大廈經(jīng)維大廈瑪莉藍(lán)大廈華利大廈騰龍公寓當(dāng)代程式五里河大廈凱萊酒店格林飯店時(shí)代廣場(chǎng)假日酒店萬(wàn)豪酒店喜來(lái)登酒店商貿(mào)飯店新世界酒店北南西東1、沈陽(yáng)市寫(xiě)字樓/商住樓/公寓/酒店的競(jìng)爭(zhēng)格局:雖然項(xiàng)目沒(méi)有整體結(jié)構(gòu)上的競(jìng)爭(zhēng)，但細(xì)分市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)與分流仍然存在，且相當(dāng)激烈。詳細(xì)情況零貳年，隨著騰龍國(guó)際公寓與當(dāng)代程式的相繼推出，零三年、甚至更長(zhǎng)一段時(shí)期，將是“酒店公寓”項(xiàng)目冒進(jìn)的階段；上述提及的僅僅是顯現(xiàn)的，或?qū)⒏〕鏊娴摹?cè)重居住功能型典型代表是位于新華廣場(chǎng)的艾特國(guó)際公寓/豪隆世家，豪隆世家（現(xiàn)已入?。┟娣e在150平方米左右，強(qiáng)調(diào)家的感覺(jué)，主要招租外商人士經(jīng)營(yíng)者為臺(tái)灣人）側(cè)重自用的白領(lǐng)概念型典型代表如位于和平區(qū)馬路灣的當(dāng)代程式，面積從30---70平方米（尚未開(kāi)工），地理位置優(yōu)越，戶(hù)型為正南或正北。但宣傳資料及裝修樣板房檔次一般，服務(wù)內(nèi)容模糊，主要強(qiáng)調(diào)省錢(qián)，但沒(méi)有建立完整的可售體系。側(cè)重于居住的商務(wù)人士型典型代表如位于太原街褲子城的騰龍國(guó)際商務(wù)大廈，面積50---80平方米，分為平層及全越二種戶(hù)型，宣傳推廣概念不明確，可信體系不明確。側(cè)重單身公寓型典型代表如位于沈河區(qū)亞洲電影附近的非常公寓，面積為30---60平方米，總價(jià)款低6.2萬(wàn)元/套。但檔次及服務(wù)極低，只適合于單身的小資。側(cè)重星級(jí)硬件、星級(jí)服務(wù)，炒作投資型以華利酒店公寓/（原銀基商務(wù)中心）新皇城酒店為代表?！叭A利”由（上海）半島比華利進(jìn)行四星級(jí)管理服務(wù)，“新皇城”由凱賓斯基酒店集團(tuán)負(fù)責(zé)管理。另，今年待推出的項(xiàng)目還有華新開(kāi)發(fā)的“五里河大廈”等。酒店公寓沈陽(yáng)財(cái)富中心2、目前，沈陽(yáng)市場(chǎng)酒店式公寓類(lèi)型：消費(fèi)形態(tài)沈陽(yáng)財(cái)富中心1、十大消費(fèi)階層:注：人數(shù)比例中，“＋”表示在增長(zhǎng)，“－”表示在減少。

無(wú)業(yè)、失業(yè)、半失業(yè)者階層：沒(méi)工作＝?jīng)]錢(qián)，生活極其困難，談不上地位，人數(shù)還在增加！3.1%＋10農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者階層：純農(nóng)民，人數(shù)最多，只靠農(nóng)（林、牧、漁）業(yè)賺錢(qián)。沒(méi)權(quán)，沒(méi)什么錢(qián)，沒(méi)文化（技術(shù)），地位低。44.0%-9產(chǎn)業(yè)工人階層：工人（其中約1/3為民工），他們的地位明顯下降。22.6%8商業(yè)服務(wù)業(yè)員工階層：普通職員12%7個(gè)體工商產(chǎn)階層：小老板，雇人不多，或自己干。4.2%6辦事人員階層：普通公務(wù)員。4.8%＋5專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員階層：科學(xué)家（工程師、經(jīng)濟(jì)師、會(huì)計(jì)師）及企業(yè)技術(shù)骨干。5.l%4私營(yíng)企業(yè)主階層：私企老板。錢(qián)很多，權(quán)很小，不諧調(diào)，這里邊有“暴發(fā)戶(hù)”。0.6%3經(jīng)理人員階層：大中國(guó)企老總、副總等。1.5%＋2國(guó)家與社會(huì)管理者階層：各級(jí)掌握實(shí)權(quán)的領(lǐng)導(dǎo)層，地位當(dāng)然高。2.1%1通俗說(shuō)明圖示人數(shù)比例排序消費(fèi)形態(tài)隨著消費(fèi)群體的不斷細(xì)分而出現(xiàn)不同的需求和購(gòu)買(mǎi)形態(tài)。消費(fèi)形態(tài)沈陽(yáng)財(cái)富中心2、富人及形成的五個(gè)階段:富人有如下幾類(lèi)：個(gè)體私營(yíng)企業(yè)主，外資企業(yè)的高層管理與專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，影視明星，新興的CEO與IT新貴，高校的知識(shí)富豪（學(xué)者兼商人的教授博士們），某些官員，還有一些不能歸類(lèi)的暴發(fā)戶(hù)。1、80年代早期，聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制解放了一批敢闖敢拼的農(nóng)民，出現(xiàn)一批“養(yǎng)雞專(zhuān)業(yè)戶(hù)”、“養(yǎng)鴨專(zhuān)業(yè)戶(hù)”等“萬(wàn)元戶(hù)”，他們積累了“原始資本”，其中一部分后來(lái)成為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的帶頭人。2、80年代中期，流通領(lǐng)域市場(chǎng)化，一些待業(yè)青年甚至是勞改釋放人員等城市邊緣人群進(jìn)入這一領(lǐng)域，成為迅速獲利的“個(gè)體戶(hù)”。其中有不少炸油條或賣(mài)水貨服裝起家的大佬們。3、80年代后期，主要生活、生產(chǎn)資料開(kāi)始市場(chǎng)化，糧食、棉花、鋼鐵、土地等形成了計(jì)劃內(nèi)與計(jì)劃外兩種價(jià)格，一些頭腦精明的小商販、采購(gòu)員，部分擁有批條權(quán)的人及其親戚，利用這種差價(jià)獲取暴利。如年代以后，隨著制度與市場(chǎng)的完善，以上三類(lèi)人獲得超額利潤(rùn)的日子便宣告結(jié)束。4、90年代初期，隨著金融體制的改革，上市公司的大量出現(xiàn)，傳媒業(yè)廣告利潤(rùn)的巨額增長(zhǎng)又打造了新一代的富人。其中很大一部分是企業(yè)本身的領(lǐng)導(dǎo)及工作人員，他們從原始股中嘗到滾雪球的滋味。同時(shí)，一些有著專(zhuān)業(yè)金融知識(shí)的人士和一批冒著風(fēng)險(xiǎn)的“賭棍”闖了進(jìn)來(lái)。傳媒業(yè)的迅速擴(kuò)張使一部分文化人與影視明星也成為財(cái)富傾情的對(duì)象。5、年代中期至今，知識(shí)與技術(shù)市場(chǎng)化，隨著“知識(shí)經(jīng)濟(jì)”時(shí)代的臨近，出現(xiàn)了一批管理精英與IT新貴。高校也浮現(xiàn)出一批“知識(shí)富豪”。關(guān)鍵點(diǎn)沈陽(yáng)財(cái)富中心1、如何整合、提煉“沈陽(yáng).財(cái)富中心”的深度資源，構(gòu)建起“沈陽(yáng).財(cái)富中心”整體核心優(yōu)勢(shì)與競(jìng)爭(zhēng)能勢(shì)。2、塑造出各單體項(xiàng)目細(xì)分市場(chǎng)的消費(fèi)群獨(dú)特的擁有欲和歸屬感。我們對(duì)“沈陽(yáng).財(cái)富中心”項(xiàng)目幾點(diǎn)建議二沈陽(yáng)財(cái)富中心優(yōu)勢(shì)整合沈陽(yáng)財(cái)富中心1、沈陽(yáng).財(cái)富中心商圈透析：沈陽(yáng).財(cái)富中心商貿(mào)圈凱萊/格林政治圈黨委/市政府生活圈高檔住宅區(qū)辦公圈火炬/新港澳時(shí)代廣場(chǎng)人才圈人才市場(chǎng)/圖書(shū)館信息圈報(bào)業(yè)/通訊交通圈鐵路樞紐/公交便捷金融圈中國(guó)工商銀行/日本住友銀行/北站金融區(qū)購(gòu)物圈國(guó)美/家樂(lè)福沈陽(yáng).財(cái)富中心核心商圈擁有9大資源，集人流、物流、資金流、信息流為一體，極具投資與發(fā)展?jié)摿Α２坏巧虡I(yè)活動(dòng)的核心區(qū)，也是城市財(cái)富資源的融匯處。優(yōu)勢(shì)整合沈陽(yáng)財(cái)富中心2、沈陽(yáng).財(cái)富中心項(xiàng)目透析：寫(xiě)字樓約6.3萬(wàn)m2商住辦公樓約3.7萬(wàn)m2四星級(jí)國(guó)際公寓式酒店約2.9萬(wàn)m2商住兩用國(guó)際公寓約4.9萬(wàn)m2商業(yè)文化娛樂(lè)會(huì)議中心約2.6萬(wàn)m2新型國(guó)際化綜合性商務(wù)建筑群24小時(shí)開(kāi)放的、流動(dòng)的不夜城智能的/現(xiàn)代的城中城CBD的地標(biāo)/代表/破浪者長(zhǎng)城飯店全程管理國(guó)際建筑業(yè)頂尖智能建筑設(shè)計(jì)理念占地面積2萬(wàn)m2建筑面積20萬(wàn)m2沈陽(yáng).財(cái)富中心是一個(gè)集寫(xiě)字樓、商住、星級(jí)酒店、國(guó)際公寓及商業(yè)會(huì)議為一體的多功能的、互動(dòng)性與互補(bǔ)性的、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的、全天候的高效建筑群。定位建議沈陽(yáng)財(cái)富中心3、定位建議：商務(wù)生活平臺(tái)生態(tài)的人本的智能的全天候的國(guó)際的是一個(gè)創(chuàng)造財(cái)富和分享財(cái)富的核心聚焦點(diǎn)將商務(wù)辦公、個(gè)性化商務(wù)活動(dòng)與居住、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)酒店公寓及相關(guān)配套服務(wù)有機(jī)結(jié)合，以全方位、全天候的星級(jí)服務(wù)為“商務(wù)人士”在CBD核心商務(wù)區(qū)營(yíng)造一個(gè)“隨時(shí)起降”的商務(wù)生活平臺(tái)。全天候核心概念沈陽(yáng)財(cái)富中心4、核心概念方向建議：城市觀建筑代表城市/建筑演繹歷史“建筑見(jiàn)證財(cái)富”客戶(hù)群創(chuàng)造財(cái)富積累財(cái)富/分享財(cái)富經(jīng)濟(jì)圈CBD金三角/沈陽(yáng)新地標(biāo)經(jīng)濟(jì)活躍中心核芯財(cái)富東北亞經(jīng)濟(jì)圈核心概念沈陽(yáng)財(cái)富中心紐約有曼哈頓、巴黎有拉德方斯、東京有新宿、香港有中環(huán)、東北亞有沈陽(yáng).財(cái)富中心。4、核心概念方向建議：環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)圈世界銀行公布：東亞將成為全世界經(jīng)濟(jì)最活躍的地區(qū)，其中，東北亞是最具競(jìng)爭(zhēng)力的核心。以沈陽(yáng).財(cái)富中心自身的內(nèi)聚力超越經(jīng)濟(jì)壁壘，積聚推動(dòng)力和拉動(dòng)力，為項(xiàng)目制造能勢(shì)。CBD中央商務(wù)區(qū)東北亞經(jīng)濟(jì)活躍核“芯”——沈陽(yáng).財(cái)富中心目標(biāo)群鎖定沈陽(yáng)財(cái)富中心無(wú)家，無(wú)憂(yōu)，有資金的單身貴族地位優(yōu)越的小資群體新經(jīng)濟(jì)新環(huán)境的新貴一族中產(chǎn)階層/特定人群大投資商投資/使用的人群創(chuàng)業(yè)公司中小企業(yè)本地的快速發(fā)展的上升期公司國(guó)內(nèi)企業(yè)/分公司外企購(gòu)買(mǎi)/使用的人群高端切入高端切入細(xì)分鎖定5、目標(biāo)群細(xì)分與鎖定：營(yíng)銷(xiāo)策略沈陽(yáng)