第十三條共有房屋，應當由共有人共同申請登記。共有房屋所有權變更登記，可以由相關的共有人申請，但因共有性質(zhì)或者共有人份額變更申請房屋登記的，應當由共有人共同申請?！疽肌抗灿蟹课莸怯浀纳暾垺踞屃x】本條是關于共有房屋申請登記的規(guī)定。（一）關于共有的概念我國《民法通則》及《物權法》規(guī)定，財產(chǎn)可以由兩個以上的公民、法人共有。所謂共有，是指某項財產(chǎn)由兩個或兩個以上的權利主體共同享有所有權，換言之，是指多個權利主體對一物共同享有所有權。例如，兩個人共同所有一棟房屋。共有作為所有權的一種形態(tài)，是與單獨所有是相對而言的。共有的主體稱為共有人，客體稱為共有財產(chǎn)或共有物。共有包括按份共有和共同共有兩種形式。《物權法》第九十三條規(guī)定：“不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有?！卑捶莨灿?，又稱分別共有，是與共同共有相對應的一項制度，指數(shù)人按應有份額（部分）對共有物共同享有權利和分擔義務的共有。例如，甲、乙共同出資購買一棟房屋，甲出資20萬元，乙出資10萬元，甲、乙各按出資的份額對該房屋享有權利、分擔義務。《物權法》第九十四條規(guī)定“按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權”。在按份共有中，各共有人的份額（又稱應有份）必須是明確的，其具體數(shù)額一般是由共有人約定明確的。如果按份共有人對共有物享有的份額沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。共同共有是指兩個或兩個以上的民事主體，根據(jù)某種共同關系而對某項財產(chǎn)不分份額地共同享有權利并承擔義務。共同共有的特征是：第一，共同共有根據(jù)共同關系而產(chǎn)生，以共同關系的存在為前提，例如夫妻關系、家庭關系；第二，在共同共有關系存續(xù)期間內(nèi)，共有財產(chǎn)不分份額。這是共同共有與按份共有的主要區(qū)別；第三，在共同共有中，各共有人平等地對共有物享受權利和承擔義務。關于共同共有的形式，我國學界普遍認為主要包括以下三種：第一，夫妻共有。夫妻共有是共同共有最典型的形式。我國婚姻法第十七條規(guī)定，夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，歸夫妻共同所有：一是工資、獎金；二是生產(chǎn)、經(jīng)營的收益；三是知識產(chǎn)權的收益；四是繼承或贈與所得的財產(chǎn)，但遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)除外；五是其他應當歸共同所有的財產(chǎn)。夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權。例如，夫妻雙方出賣、贈與屬于夫妻共有的財產(chǎn)，應取得一致的意見。夫妻一方明知另一處分財產(chǎn)而未作否定表示的，視為同意；第二，家庭共有。家庭共有財產(chǎn)是指家庭成員在家庭共同生活關系存續(xù)期間，共同創(chuàng)造、共同所得的財產(chǎn)。例如，家庭成員交給家庭的財產(chǎn)，家庭成員共同受贈的財產(chǎn)，以及在此基礎上購置和積累其來的財產(chǎn)等。概言之，家庭共有財產(chǎn)是家庭成員的共同勞動收人和所得。家庭共有財產(chǎn)和家庭財產(chǎn)的概念是不同的。家庭財產(chǎn)是指家庭成員共同所有和各自所有的財產(chǎn)的總和，包括家庭成員共同所有的財產(chǎn)、夫妻共有財產(chǎn)和夫妻個人財產(chǎn)、成年子女個人所有的財產(chǎn)、其他家庭成員各自所有的財產(chǎn)等。家庭共有財產(chǎn)則不包括家庭成員各自所有的財產(chǎn)；第三，遺產(chǎn)分割前的共有。我國臺灣地區(qū)“民法”第一千一百五十一條規(guī)定：“繼承人有數(shù)人時，在分割遺產(chǎn)前，各繼承人對于遺產(chǎn)全部為公同共有?！彼^“公同共有”即我們所說的“共同共有”。我國《繼承法》第二十四條規(guī)定：“存有遺產(chǎn)的人，應當妥善保管遺產(chǎn)，任何人不得侵吞或者爭搶?！保ǘ╆P于共有物處分的法律規(guī)定首先介紹法律關于共有人對共有物應有部分的規(guī)定。應有部分實際上是指共有人對共有物所有權所享有的比例，或者說是各個共有人行使權利和承擔義務的范圍。應有部分的特點表現(xiàn)在：第一，應有部分是抽象的而非具體的范圍。應有部分只是行使權利的范圍，在共有中不能根據(jù)應有部分而對共有物進行實際的量的分割。例如，甲乙雙方共有一套兩間房屋，各享有50％的產(chǎn)權，如果將房屋按面積各分一半為兩人分別享有，就實際是做出了一種量上的分割。如果采用這種劃分方式，則共有權將不復存在。共有房屋的應有份額只是表示行使權利應當按照一定的比例進行，但在共有關系存續(xù)期間，不能根據(jù)應有部分的比例實際分割房屋。第二，應有部分不是局限在共有物的某一個特定部分之上，而是抽象的存在于共有物的任何一部分之上，也就是說共有人根據(jù)其應有份額可以對共有物的任何一個部分行使權利。關于共有物的處分，《物權法》第九十七條規(guī)定：“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)做重大修繕的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外?！币虼?，我國物權法在按份共有物的處分間題上是實行“多數(shù)決”原則，即由占份額三分之二以上的按份共有人同意，即可處分共有物。例如，7個人共同出資購買一套房屋，各占17份額，如果要將這套房屋出售或者出租，只需7個共有人中的s個人同意即可。在共同共有物的處分問題上，《物權法》則采取全體共有人“一致決”的原則。例如，甲乙二人為夫妻關系，甲乙二人共同共有一套房屋，在這套房屋轉(zhuǎn)讓時，必須以甲乙二人的一致同意為前提。另外，如果共有人另有約定，就不適用上述規(guī)則，共有人之間關于共有物處分的有關約定可以優(yōu)先于法律規(guī)定適用。但是，以上所述都是法律關于共有人之間民事法律關系的規(guī)定，具體從登記的角度來說，則需要所有的共有人共同申請登記。這是因為，登記機構(gòu)為實現(xiàn)登記的公信力效力，必須按照登記依申請啟動的原則，通過共有人共同提出申請，如實反映相關事項，提供詳盡的申請登記資料，以此來保證登記內(nèi)容的完整性和準確性。申請共有房屋登記的情形，包括共有房屋所有權的設立、轉(zhuǎn)移、消滅、共有房屋的分割和轉(zhuǎn)讓、共有房屋的抵押、設立地役權等。（三）關于共有房屋登記申請人的規(guī)定本條第一款規(guī)定，共有房屋應當由共有人共同申請辦理登記。一方面是基于登記依申請啟動的原則，另一方面是為了保證登記內(nèi)容的完整性和真實性。本條第二款規(guī)定，部分共有人可以申請共有房屋的所有權變更登記。這里的房屋所有權變更，主要是指本辦法第三十六條中的第（一）、（二）、（三）、（五）種情形，即房屋的自然狀況變更或權利人名稱、姓名的變更。對本辦法第三十六條中的第（一）種，即部分共有權人的姓名或者名稱變更的情形，允許由相關的共有人直接申請變更登記，不難理解；但對于第（二）、（三）種，即共有房屋自然屬性發(fā)生變更時，部分共有人也可以申請變更登記問題，可能很多登記人員難以理解。這里介紹一下房屋登記代位申請的概念。代位申請是指當事人怠于申請登記時，利害關系人為了保全自己或者權利人的利益，以自己名義代位登記權利人向登記機構(gòu)申請登記。代位申請主要分為兩類：第一，對申請事項不直接享有權利，但該事項是否登記將與其產(chǎn)生法律上的利害關系。其典型例子