房地產(chǎn)投資環(huán)境評價方法

多因素與關(guān)鍵因素法閔氏評價法是香港中文大學(xué)閔建蜀教授1987年在羅氏等級評分法的基礎(chǔ)上提出的一種投資環(huán)境評價方法，它包括閔氏多因素評價法和閔氏關(guān)鍵因素評價法。兩種分析方法是密切聯(lián)系而又有一定區(qū)別的。1．閔氏評價法（1）閔氏多因素評價法：閔氏多因素評價法把影響投資環(huán)境的因素分成十一個大類，每一大類因素由一組子因素組成。2、閔氏多因素評價法多因素評估法因素與子因素組成主因素子因素一、政治環(huán)境政治穩(wěn)定性，國有化可能性，當?shù)卣耐赓Y政策二、經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟增長，物價水平三、財務(wù)環(huán)境資本與利潤外調(diào)，對外匯價，集資與借款的可能性四、市場環(huán)境市場規(guī)模，分銷網(wǎng)點，營銷的輔助機構(gòu)，地理位置五、基礎(chǔ)設(shè)施國際通訊設(shè)備，交通與運輸，外部經(jīng)濟六、技術(shù)條件科技水平，適合工資的勞動生產(chǎn)力，專業(yè)人才的供應(yīng)七、輔助工業(yè)輔助工業(yè)的發(fā)展水平，輔助工業(yè)的配套情況等八、法律制度商法、勞工法、專利法等各項法律制度是否健全，法律是否得到很好的執(zhí)行九、行政機構(gòu)效率機構(gòu)的設(shè)置，辦事程序，工作人員的素質(zhì)等十、文化環(huán)境當?shù)厣鐣欠窠蛹{外資公司及對其信任與合作程度十一、競爭環(huán)境當?shù)氐母偁帉κ值膹娙?，同類產(chǎn)品進口額在當?shù)厥袌鏊挤蓊~根據(jù)閔氏多因素評估法，先對各類因素的子因素作出綜合評價，再對各因素作出優(yōu)、良、中、可、差的判斷，然后按下列公式計算投資環(huán)境總分：投資環(huán)境總分=

式中：Wi——第i類因素的權(quán)重；

ai,bi,ci,di,ei——第i類因素被評為優(yōu)、良、中、可、差的百分比。投資環(huán)境總分的取值范圍在11~55分之間，分值越高，說明投資環(huán)境越佳。閔氏關(guān)鍵因素評價法從具體投資動機出發(fā)，從影響投資環(huán)境的一般因素中找出影響具體投資項目的關(guān)鍵因素，并對這些關(guān)鍵因素作出綜合評價，然后按與多因素評價法相同的方法和步驟對投資環(huán)境進行評價打分。3、閔氏關(guān)鍵因素評價法投資動機影響投資的關(guān)鍵因素降低成本1、適合當?shù)毓べY水平的勞動生產(chǎn)率；

2、土地費用；3、原材料與元件價格；4、運輸成本發(fā)展當?shù)厥袌?、市場規(guī)模；2、營銷輔助機構(gòu)；3、文化環(huán)境；4、地理位置；5、運輸條件；6、通信條件材料和元件供應(yīng)1、資源；2、當?shù)刎泿艆R率的變化；3、當?shù)氐耐ㄘ浥蛎洠?、運輸條件風險分散1、政治穩(wěn)定性；2、國有化可能性；3、貨幣匯率；4、通貨膨脹率追隨競爭者1、市場規(guī)模；2、地理位置；3、營銷的輔助機構(gòu)；4、法律制度等獲得當?shù)厣a(chǎn)和管理技術(shù)1、科技發(fā)展水平；2、勞動生產(chǎn)率關(guān)鍵因素評價法閔氏多因素評價法與閔氏關(guān)鍵因素評價法互為補充，運用閔氏評價法既可以得到對投資環(huán)境的部體性評估結(jié)論，又能得到具體投資項目的專門評估評論，從而實現(xiàn)了一般與特殊的有機結(jié)合，不失為一種行之有效的投資環(huán)境評價方法?！伴h氏多因素評分法”是對某國投資環(huán)境作一般性的評估所采用的方法它較少從具體投資項目的投資動機出發(fā)，考察投資環(huán)境?！伴h氏關(guān)鍵因素評估法”與此不同，它從具體投資動機出發(fā)，從影響投資環(huán)境的一般因素中，找出影響具體項目投資動機實現(xiàn)的關(guān)鍵因素，依據(jù)這些因素，對某國投資環(huán)境作出評價，仍采用上述計算總分的公式來比較投資環(huán)境優(yōu)劣。4．閔氏多因素評分法與關(guān)鍵因素評估法的關(guān)系和區(qū)別房地產(chǎn)投資環(huán)境評價方法

國別冷熱比較法國別冷熱比較法是美國學(xué)者伊西阿·利特法克和彼得·班廷根據(jù)他們對20世紀60年代后半期美國、加拿大工商界人士的調(diào)查資料，提出通過七種因素對各國投資環(huán)境進行綜合、統(tǒng)一尺度的比較分析，從而產(chǎn)生了投資環(huán)境“的方法。投資環(huán)境冷熱比較法是以“冷”、“熱”因素來表述環(huán)境優(yōu)劣的一種評價方法，即把各個因素和資料加以分析，得出“冷”、“熱”差別的評價。1．國別冷熱比較法1）政治穩(wěn)定性它是指東道國有一個由社會各階層代表所組成的，為廣大群眾所擁護的政府。該政府能夠鼓勵和促進企業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造出良好的適宜企業(yè)長期經(jīng)營的環(huán)境。當一國政治穩(wěn)定性高時，這一因素為“熱”因素。2．國別冷熱比較因素2）市場機會當對外國投資生產(chǎn)的產(chǎn)品或提供的勞務(wù)在東道國市場的有效需求尚未滿足時，表明東道國市場機會較大，為“熱”因素。2．國別冷熱比較因素3）經(jīng)濟發(fā)展和成就東道國經(jīng)濟發(fā)展速度快，經(jīng)濟運行良好，則此項為“熱”因素。4）文化一體化東道國國內(nèi)各階層民眾的相互關(guān)系、處世哲學(xué)、人生觀和奮斗目標都要受傳統(tǒng)文化的影響，東道國文化一體化程度高為“熱”因素。2．國別冷熱比較因素5）法令阻礙東道國的法律繁雜，并有意或無意地限制和阻礙外國企業(yè)的經(jīng)營，影響今后企業(yè)的投資環(huán)境。若法令阻礙大，為“冷”因素。2．國別冷熱比較因素6）實質(zhì)性阻礙東道國的自然條件，如地形、地理位置等，往往會對企業(yè)的有效經(jīng)營產(chǎn)生阻礙。如實質(zhì)性阻礙高，則為“冷”因素。7）地理及文化差距社會觀念、風俗習(xí)慣、語言等差距大，就是“冷”因素。2．國別冷熱比較因素房地產(chǎn)投資環(huán)境評價方法

專家咨詢論證法專家咨詢論證法=專家意見法+專家會議法專家意見法是將專家設(shè)定為投資潛在參與者，利用其知識、經(jīng)驗和分析判斷能力對投資環(huán)境進行分析鑒證的一種方法。專家會議法（論證）涉及到多個專家對同一事物的綜合評價1．專家咨詢論證法（1）專家的選擇什么是專家；怎樣選專家2．專家咨詢法基本過程（2）專家意見的分析處理平均法眾數(shù)法2．專家咨詢法基本過程德爾菲法也