物業(yè)管理方案1.目錄2.前言3.物業(yè)管理要點(1)一種模式(2)二項承諾(3)三個重點(4)四項辦法4.擬采用管理模式(1)物業(yè)管理架構(gòu)(2)物業(yè)管理崗位編制5.員工招聘(1)高層物業(yè)管理人員(2)物業(yè)管理部(3)工程管理部(4)安全管理部(5)財務(wù)管理部6.物業(yè)管理人員培訓(xùn)(1)新員工上崗培訓(xùn)(2)在崗員工循環(huán)培訓(xùn)7.物業(yè)管理所需物質(zhì)條件(1)辦公及員工住宿用房籌劃(2)物業(yè)管理工具與裝備價格參照表8.物業(yè)管理工作崗位職責(zé)(1)物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)(2)物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責(zé)(3)物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)(4)物業(yè)管理文員崗位職責(zé)(5)物業(yè)管理員崗位職責(zé)(6)物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé)(7)物業(yè)清潔員崗位職責(zé)(8)工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)(9)工程技術(shù)員崗位職責(zé)(10)強電技工崗位職責(zé)(11)弱電技工崗位職責(zé)(12)暖通技工崗位職責(zé)(13)維修工崗位職責(zé)(14)工程文員、資料員、倉管員崗位職責(zé)(15)安全經(jīng)理崗位職責(zé)(16)安全管理員崗位職責(zé)(17)財務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)(18)財務(wù)會計崗位職責(zé)(19)財務(wù)出納崗位職責(zé)(20)財務(wù)收費員崗位職責(zé)9.物業(yè)管理預(yù)算(1)物業(yè)管理開支分類預(yù)算表(2)物業(yè)管理處開支預(yù)算明細表10.物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案建立與管理(1)管理規(guī)章制度(2)物業(yè)檔案建立與管理11.各項專業(yè)管理工作方案(1)公共設(shè)施設(shè)備管理(2)安全管理(3)裝修管理(4)消防管理(5)車輛管理(6)清潔管理

第一章、物業(yè)管理方案----------物業(yè)管理要點運用持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，保證物業(yè)保值與升值。人性化管理方針鋪架為業(yè)戶溝通橋梁，增進理解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)信譽。結(jié)合所轄物業(yè)建筑特點，導(dǎo)入切合實際管理理念，以高效率管理減少成本，轉(zhuǎn)變老式思想觀念，全心全意為業(yè)戶服務(wù)。為實現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、兩項承諾、三個重點、四項辦法”管理方針。一、一種模式針對所轄物業(yè)特點制定出具備創(chuàng)造性物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管理和操作經(jīng)驗高層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將依照本物業(yè)實際特點采用有效模式，并創(chuàng)造“管理由您評估，分分秒秒印證，點點滴滴做起，永遠讓您滿意”模式效應(yīng)，力求更好地滿足業(yè)戶需求。建議采用管理體制是：公司化、專業(yè)化、一體化。管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶、打造管理精品。追求目的是：社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益。二、二項承諾1.在一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“市先進物業(yè)管理大廈”評比。2.在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“省先進物業(yè)管理大廈”評比。三、三個重點1.完善服務(wù)、誠信待人物業(yè)管理是以服務(wù)為主行業(yè)，為此公司將在此后服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)公司服務(wù)宗旨和追求目的，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”原則和務(wù)實周到工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)服務(wù)，并將尋常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好服務(wù)關(guān)系。同步以周、月、季走訪溝通方式及時理解業(yè)戶意見與需求，在不斷完善過程中真正讓業(yè)戶享有到安心、舒心和稱心居住(工作)環(huán)境。2.環(huán)境管理責(zé)任到人大廈環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一種良好、舒服居住(工作)環(huán)境，是咱們非常注重問題。近年管理經(jīng)驗告訴咱們保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)貫徹到位，才干充分發(fā)揮每個人才干，認真地去做好每天工作，積極宣傳環(huán)保意識，使大廈環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳狀態(tài)，為大廈所在地增長一道清潔、衛(wèi)生、亮麗風(fēng)景。3.安全、消防真抓實干為保證業(yè)戶生命、財產(chǎn)安全，咱們主張以切合實際人員防范為主，以本物業(yè)先進消防設(shè)施為輔安全管理防范理念，建立一支強有力、多用途管理復(fù)合式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安條件下為業(yè)戶服務(wù)。在尋常管理中，建議派專人全天值班，負責(zé)所轄物業(yè)安全管理工作，嚴格管理，防止易燃、易爆等危險品進入大廈，制定出與其相適應(yīng)應(yīng)急解決安全操作程序，如發(fā)生特殊事件時力求將損失降至最小限度。四、四項辦法1.依照歷年來管理經(jīng)驗及有關(guān)條件，在對其加以完善基本上，將之運用到物業(yè)管理上。從本物業(yè)業(yè)戶文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅管理指引。2.制定出詳盡執(zhí)行手冊，使員工翻開手冊即可操作。如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》、《員工手冊》等，使每一位員工理解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶目。3.咱們時刻有著多方面準(zhǔn)備，永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目創(chuàng)新，不斷提出中肯意見，全力做好與前期施工管理單位銜接工作。4.咱們將不間斷地充實管理隊伍。采用“培訓(xùn)—上崗—再培訓(xùn)—再上崗”輪回培訓(xùn)制度，不斷提高員工工作技能與素質(zhì)。第一章、物業(yè)管理方案----------擬采用管理模式一、物業(yè)管理架構(gòu)物業(yè)管理服務(wù)，規(guī)定有一種高效率及科學(xué)組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到合理配備，以求達到減少管理成本，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)目。本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。中心設(shè)綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財務(wù)管理部五個部門。其長處是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)初期管理規(guī)定，又能為將來業(yè)務(wù)發(fā)展留下充分空間。1.綜合管理部(1)負責(zé)人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓(xùn)工作，為其她部門儲備人才。(2)負責(zé)員工工作考勤。(3)負責(zé)收集、整頓和保存物業(yè)管理公司籌辦、建立和發(fā)展資料及人事檔案管理。(4)負責(zé)解決業(yè)主征詢、投訴，并提供協(xié)助。(5)負責(zé)對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團隊保持良好溝通。(6)負責(zé)物業(yè)管理公司所需物品后勤采購工作。(7)負責(zé)員工餐廳監(jiān)督、檢查和管理工作。(8)組織、開展公司文化活動。2.物業(yè)管理部(1)負責(zé)籌建管理員工餐廳工作。(2)負責(zé)會所及會議中心管理。(3)書寫給業(yè)戶各類告知、告示，由總經(jīng)理訂立發(fā)出。(4)負責(zé)物業(yè)尋常清潔工作。(5)負責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊綠化及環(huán)境布置。(6)負責(zé)物業(yè)除蟲滅害工作。(7)協(xié)助業(yè)主解決租賃工作。(8)負責(zé)業(yè)戶搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。(9)建立業(yè)戶檔案管理工作。(10)負責(zé)物業(yè)一切慶典服務(wù)布置，及為業(yè)戶慶典活動提供必要協(xié)助。(11)開展業(yè)戶文化交流，接待、簡介物業(yè)工作。(12)配合綜合管理部開展員工培訓(xùn)工作。(13)總經(jīng)理指派其她工作。3.安全管理部(1)負責(zé)物業(yè)防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。(2)與政府公安、消防、司法部門保持良好關(guān)系。(3)成立義務(wù)消防隊，定期舉辦消防演習(xí)。(4)建立、健全、制定物業(yè)各項安全規(guī)章制度。(5)與業(yè)主訂立“消防安全責(zé)任書”。(6)負責(zé)物業(yè)大型活動警衛(wèi)布置。(7)負責(zé)物業(yè)尋常巡樓工作和固定崗位安排。(8)負責(zé)地下停車場安全秩序管理工作。(9)負責(zé)監(jiān)控室管理工作。(10)負責(zé)安全管理員管理、培訓(xùn)、考核工作。(11)總經(jīng)理指派其她工作。4.工程管理部(1)負責(zé)物業(yè)所有公共設(shè)備、設(shè)施運營管理，保證設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。(2)負責(zé)物業(yè)機電設(shè)備尋常維護保養(yǎng)工作。(3)制定長期和尋常維修保養(yǎng)籌劃并付諸實行。(4)負責(zé)物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其她公共系統(tǒng)尋常維修保養(yǎng)工作。(5)負責(zé)物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機房值班和尋常維修保養(yǎng)。(6)負責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)業(yè)主投訴解決，及滿足業(yè)戶其她關(guān)于服務(wù)規(guī)定。(7)協(xié)助綜合管理部、財務(wù)管理部做好大廈工程管理部使用工具、設(shè)備材料選購、庫存和保管使用工作。(8)負責(zé)工程人員管理、培訓(xùn)、考核工作。(9)負責(zé)業(yè)主裝修方案審核、監(jiān)督、管理工作。(10)總經(jīng)理指派其她工作。5.財務(wù)管理部(1)協(xié)調(diào)與銀行、稅務(wù)以及其她主管財務(wù)政府部門關(guān)系。(2)建立財務(wù)管理體系，做好管理公司經(jīng)濟核算工作。(3)征收管理費、水電費、電話費、加時空調(diào)費等其她管理費用。(4)征收和支付管理公司各類合同費用。(5)制作財務(wù)報表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表及其她各種財務(wù)報表。(6)按員工工資表發(fā)放員工工資。(7)小量鈔票支出和尋常采購、入庫工作。(8)負責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)業(yè)主投訴解決，及滿足業(yè)主其她關(guān)于服務(wù)規(guī)定。(9)總經(jīng)理指派其她工作。二、物業(yè)管理崗位編制暫定本物業(yè)管理方針為：人性服務(wù)、培養(yǎng)人才、科學(xué)管理、走向市場。依照以上方針，特制定如下用人方案。1.綜合管理部(1)由1名綜合管理部經(jīng)理和名員工構(gòu)成。(2)綜合管理部經(jīng)理名，規(guī)定具備近年豐富社會經(jīng)驗和行政管理工作經(jīng)驗，組織協(xié)調(diào)能力強。(3)文員兼?zhèn)}庫管理員名，負責(zé)本部門文字解決工作和物品入庫保存、發(fā)放、領(lǐng)用工作。(4)資料管理員名，負責(zé)工程資料及人員檔案資料收集、整頓工作。(5)業(yè)戶接待員名，負責(zé)征詢及商務(wù)、票務(wù)有償服務(wù)工作及信件、報紙、雜志接受、分發(fā)工作，規(guī)定個人素質(zhì)較好，是本物業(yè)樓宇形象服務(wù)窗口。2.物業(yè)管理部(1)由1名物業(yè)經(jīng)理和名員工構(gòu)成，負責(zé)大廈清潔、會所等項物業(yè)管理工作。(2)清潔班由名員工構(gòu)成，分白班和夜班。白班人負責(zé)維護所轄物業(yè)內(nèi)外公共場合及男女衛(wèi)生間常規(guī)清潔，規(guī)定個人素質(zhì)較好；夜班人，負責(zé)全面清潔樓宇內(nèi)外公共場合及男女衛(wèi)生間，規(guī)定按清潔程序進行操作，對人員個人素質(zhì)規(guī)定可適量放低些。(3)員工餐廳服務(wù)由名廚師及名工作人員構(gòu)成，上班時間為，規(guī)定員工個人素質(zhì)較高。(4)業(yè)戶服務(wù)員名，開展業(yè)戶文化交流，接待簡介物業(yè)工作，規(guī)定形象素質(zhì)較好。(5)會所服務(wù)人員名，負責(zé)健身、洗浴、美容等場合接待服務(wù)工作，規(guī)定形象、素質(zhì)較好。3.安全管理部(1)由1名安全管理經(jīng)理和名安全管理員構(gòu)成，24小時負責(zé)大廈安全管理工作。(2)安全管理經(jīng)理名，規(guī)定有近年物業(yè)管理經(jīng)驗轉(zhuǎn)業(yè)軍人擔(dān)任，具備帶領(lǐng)全體安全管理員完畢所轄物業(yè)安全管理工作能力。(3)文員兼資料員名，負責(zé)部門文字解決和檔案管理工作。(4)主管名，分三班，全面負責(zé)所轄物業(yè)安全防范、監(jiān)督檢查工作。(5)監(jiān)控值班由名員工構(gòu)成，分三班，負責(zé)監(jiān)控中心值班工作。(6)大堂值班由名員工構(gòu)成，分三班，負責(zé)樓宇大堂值班工作。(7)外圍值班由名員工構(gòu)成，分三班，負責(zé)外圍值班工作。(8)商場值班由名員工構(gòu)成，分二班，負責(zé)商場值班工作。(9)停車場值班由名員工構(gòu)成，分三班，負責(zé)地下停車場出入口值班工作。(10)巡邏值班由名員工構(gòu)成，分三班，負責(zé)巡邏值班工作。4.工程管理部(1)由1名工程管理部經(jīng)理和名員工構(gòu)成。(2)工程管理部經(jīng)理名，規(guī)定近年物業(yè)工程管理經(jīng)驗工程師擔(dān)任，具備較強管理能力。(3)文員兼資料管理員名，負責(zé)工程管理部文字解決工作及文檔資料保管工作，并同步兼任管理處倉庫管理員工作。(4)強電值班由名強電技工構(gòu)成，全天24小時值班，負責(zé)大廈強電設(shè)備使用與維護，保證大廈用電系統(tǒng)正常工作。(5)空調(diào)值班由名空調(diào)技工構(gòu)成，全天24小時值班，負責(zé)空調(diào)設(shè)備正常運作與管理、維護。(6)消防值班由名弱電技工構(gòu)成，全天24小時值班，專職負責(zé)消防設(shè)備正常運作與管理、維護。(7)電梯值班名，負責(zé)電梯設(shè)備正常運作與維護。5.財務(wù)管理部(1)由1名財務(wù)主管和名員工構(gòu)成，負責(zé)物業(yè)管理收繳各項費用。(2)會計由主管兼任。(3)出納員名。(4)停車場收費員名。第一章、物業(yè)管理方案----------員工招聘一、高層物業(yè)管理人員1.物業(yè)經(jīng)理大學(xué)本科以上學(xué)歷,持有物業(yè)管理上崗證,具備5年以上大型物業(yè)管理實際工作經(jīng)驗,熟悉物業(yè)管理關(guān)于法律、法規(guī)及公司基本管理工作,有較強管理能力和組織協(xié)調(diào)能力及解決突發(fā)事件能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。2.物業(yè)經(jīng)理助理大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有3年以上物業(yè)管理實際工作經(jīng)驗，有一定管理、協(xié)調(diào)能力，對工作管理、運作有較強、系統(tǒng)結(jié)識，能純熟操作電腦，文字功底強，具備較強組織、策劃、溝通、分析、記錄能力，熟悉公關(guān)業(yè)務(wù)。勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。二、物業(yè)管理部1.物業(yè)管理部經(jīng)理大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上工作經(jīng)驗，具備豐富社會經(jīng)驗和較強語言表達能力及大型會議接待能力，以及隨機應(yīng)變解決突發(fā)事件能力，對大廈清潔、綠化、養(yǎng)護知識有一定理解，理解各清潔用品使用規(guī)范。對工作認真負責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。2.物業(yè)管理文員大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有一定寫作能力及流利英語口語對話能力，熟悉公關(guān)業(yè)務(wù)、各勞動法規(guī)及公司各項規(guī)章制度，具備較強調(diào)查、解決問題、溝通、理解、判斷、分析能力，純熟操作電腦，有較強管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。3.保潔員高中以上學(xué)歷，身體健康、品行端正，工作認真負責(zé)，能吃苦耐勞。4.寫字樓接待員大專以上學(xué)歷，有1年以上物業(yè)管理接待工作經(jīng)驗，性格溫順，自身素質(zhì)較好，語言表達能力較強，英語達到國家四級水平。對工作認真負責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。5.收發(fā)員中專以上文化，有2年以上工作經(jīng)驗，懂電腦操作，工作作風(fēng)嚴謹，具備較強責(zé)任心和積極工作態(tài)度。三、工程管理部1.工程管理部經(jīng)理大學(xué)本科以上學(xué)歷(工科專業(yè))，工程師職稱，有6年以上工作經(jīng)驗，持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上本職工作經(jīng)驗，具備夯實專業(yè)知識基本，豐富實際工作經(jīng)驗，極強動手操作能力以及較強資源運用能力、組織管理能力和綜合事務(wù)管理能力，有電工操作證，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。2.資料員兼文員、倉庫管理員大專以上學(xué)歷，工科或資料管理專業(yè)，能純熟操作電腦，思維敏捷，思路清晰，有較強文字功底，2年以上工作經(jīng)驗。3.弱電技工大專以上學(xué)歷，電子技術(shù)，計算機或有關(guān)專業(yè)，助理工程師職稱，有3年以上工作經(jīng)驗，業(yè)務(wù)純熟，有較強敬業(yè)精神，具備獨立完畢工作能力。4.強電技工身體健康，大專以上學(xué)歷，電力系統(tǒng)或有關(guān)專業(yè)，助理工程師職稱，有5年以上工作經(jīng)驗，有大型公司設(shè)備管理經(jīng)驗，業(yè)務(wù)純熟，有較強敬業(yè)精神，具備獨立完畢工作能力。5.空調(diào)技工大專以上學(xué)歷，制冷專業(yè)，有5年以上工作經(jīng)驗，有大型設(shè)備管理經(jīng)驗，業(yè)務(wù)純熟，有較強敬業(yè)精神，具備獨立完畢工作能力。6.維修工高中以上學(xué)歷(水電專業(yè))，持有特種行業(yè)操作證，身體健康，品行端正，工作認真負責(zé)，有一定口頭表達能力。四、安全管理部1.安全管理經(jīng)理大專(或同等學(xué)歷)，熟悉國家關(guān)于法律、法規(guī)和保安關(guān)于知識，具備較強管理能力。持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上本職工作經(jīng)驗，具備豐富社會經(jīng)驗和較強語言表達能力，以及隨機應(yīng)變解決突發(fā)事件能力，有一定消防知識。工作認真負責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)，部隊復(fù)轉(zhuǎn)軍人優(yōu)先選取。2.安全管理員高中以上學(xué)歷，退役軍人優(yōu)先，身高175厘米以上，身體健康、品行端正，工作認真負責(zé)，須有本地戶口擔(dān)保人。3.監(jiān)控管理員高中以上學(xué)歷，男175厘米以上,女165厘米以上,身體健康,不矯正視力為1.5,品行端正,工作認真,需有本地戶口。五、財務(wù)管理部1.財務(wù)管理部經(jīng)理財經(jīng)類專業(yè)本科學(xué)歷，具備3年以上大型公司財務(wù)主管工作經(jīng)驗，有較強法律、法規(guī)意識，遵守國家各項法律、法規(guī)和財經(jīng)制度，嚴守紀律，熟悉會計核算和財務(wù)管理全過程，熟悉稅法。對物業(yè)工作有一定理解，熟悉物業(yè)管理關(guān)于法規(guī)、財務(wù)法律、法規(guī)，敬業(yè)、樂業(yè)。2.會計大專以上學(xué)歷(會計專業(yè))，有3年大型公司工作經(jīng)驗，懂電腦操作，有較強法律意識，遵守國家各項法律、法規(guī)和財經(jīng)制度，嚴守財經(jīng)紀律，熟悉會計核算全過程，熟悉稅法。對工作認真負責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。3.出納大專以上學(xué)歷(會計專業(yè))，2年以上本行業(yè)工作經(jīng)驗，熟悉結(jié)算業(yè)務(wù)，具備較強法律意識，對物業(yè)工作有一定理解，懂電腦操作。工作認真負責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。4.車場收費員有物業(yè)管理工作經(jīng)驗，懂簡樸電腦操作，具備良好語言表達能力、較強服務(wù)意識和與業(yè)戶溝通技巧，工作認真負責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。第一章、物業(yè)管理方案----------物業(yè)管理人員培訓(xùn)一、新員工上崗培訓(xùn)依照物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對新員工上崗培訓(xùn)工作做如下安排。1.員工上崗培訓(xùn)期15天為有薪培訓(xùn)。2.培訓(xùn)內(nèi)容涉及：物業(yè)管理概述，大廈物業(yè)管理流程，當(dāng)代物業(yè)管理服務(wù)理念，投訴、應(yīng)急工作解決程序，軍事化訓(xùn)練等項內(nèi)容。二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)1.通過實際工作中所產(chǎn)生問題，不定期地安排當(dāng)事人(指員工)參加班后專項培訓(xùn)。2.每位在崗員工每月參加2次公司組織工作指引培訓(xùn)。組織員工座談會，交流事件解決技藝及與業(yè)戶溝通經(jīng)驗。3.上崗循環(huán)培訓(xùn)考核辦法。(1)通過理論答題方式考核員工所掌握培訓(xùn)內(nèi)容。(2)在實踐工作中業(yè)戶投訴率、違章、違規(guī)行為是評價員工工作成績基本。(3)通過理論與實踐考核，裁減不合格員工，達到優(yōu)化管理目。4.培訓(xùn)籌劃及培訓(xùn)內(nèi)容提綱(略)。前面內(nèi)容已發(fā)在物管心得里了，各位同志可以自己去下載然后貼到前面，第一章就比較完整了?。。?！物業(yè)管理所需物質(zhì)條件在投入物力方面建議如下：一、辦公及員工住宿用房籌劃1.辦公用房物業(yè)經(jīng)理辦公室 m2 會客室1 m2物業(yè)經(jīng)理助理辦公室 m2 會客室2 m2物業(yè)管理部 m2 倉庫2（工程） m2安全管理部 m2 儲物間1（物業(yè)清潔） m2男女更衣室各一間 m2 工程管理部工作間 m22.住宿用房由于大廈應(yīng)急管理工作需要，建議在大廈臨近范疇內(nèi)(跑步5分鐘內(nèi)到達)安排物業(yè)安全管理員工、工程值班人員及管理部門單身員工宿舍。二、物業(yè)管理工具與裝備價格參照表內(nèi)容見下表。物業(yè)管理工具與裝備價格參照表序號 名稱及規(guī)格 單價1 萬用電表 2 電流流量度：300A 3 電流鉗式800A 3000A 4 對地阻值測試表 5 絕緣值測試表（500V～1000V） 6 溫度計：電子數(shù)字式 酒精式 7 手提式室內(nèi)溫度/濕度對比測量器 8 手提式風(fēng)量和風(fēng)速計 9 電源測試電筆 10 卷尺：1m 5m 11 鋼尺：3m 1m 12 水平尺：600mm 13 角尺：300mm 14 高空工作安全帶：降傘式 15 50/500反光衣 16 耳塞100db 17 耳筒500db 18 安全過濾口罩：100CDN 19 護眼罩：眼鏡式 全護式 焊接用 20 護鏡（焊接用1000GDA） 21 手套：綿布 皮革 22 鋁梯：1m 鋁梯：1.5m 鋁梯：4m 23 高空工作臺:10m全護式 24 高壓電工全護裝 25 運送工具:軸流板式車 26 手推車 27 木鋤 28 扳手:活動150mm 活動200mm 活動300mm 活動450mm 29 菊花板身:3mm～36mm 30 組合式:4mm～45mm 31 夾具:大力鉗(平口) 32 C形夾:100mm 150mm 200mm 300mm 33 虎鉗150mm 34 鋼管工具連彎頭 35 切割工具:水管用切刀 36 鐵皮用剪刀 37 界刀 38 剪刀 39 緊急爆破工具:大手錘 40 斧頭(消防隊用) 41 鐵筆 42 壓力鉗 43 潤滑油加油槍 44 六角起子(0.5mm～16mm) 45 管子鉗:200mm 300mm 450mm 600mm 46 拉釘鉗 47 螺絲起子:平咀形100mm4mm 150mm6mm 200mm8mm 250mm8mm 400mm10mm 48 十字形:100mm3mm 175mm4.5mm 250mm6mm 350mm7.5mm 49 電子部件專用:平咀 50 十字咀 51 平咀鉗 52 尖咀鉗 53 斜口鉗 54 導(dǎo)線開口鉗 55 剪線鉗 56 鯉魚鉗 57 水泵鉗 58 彈簧專用尖咀鉗:平咀 59 弓咀 60 電線護套管鉗：100A以上 800A以上 61 手鋸：金屬450mm 150mm 木工600mm 250mm 62 手錘：電工 球形1kg 球形1.5kg 63 鐵鉆 64 木工專用工具 65 泥水工專用工具 66 手電鉆電池式10mm～12mm 67 油壓式手電鉆：小 大 68 油壓式手電錘：小 69 鋸條式切割機 70 葉片式切割機：小 大 71 金屬磨輪式切割機：手提小 手提大 72 磨輪床 73 60A電焊機 74 小型電焊機 75 氣體焊槍：氧氣式 76 高壓氣泵（手提式） 77 高壓吸塵機（手提式） 78 手提射燈 79 氣動打釘槍 81 值班工作臺、椅 82 工具臺 83 工具柜 84 物料架 85 工具箱 86 文獻架 87 警械 88 值班電筒（充電式） 89 雨具 90 防火服 91 戰(zhàn)斗服 92 空氣呼吸器 93 頭盔 94 防毒面具 95 洗地機 96 高速拋光機 97 高壓沖冼槍 98 吸塵器 99 清潔小車及配件 100 水刮、垃圾鏟、掃帚、塵推等 101 清潔消耗品 102 吸塵吸水機 103 大垃圾筒（生活垃圾用） 104 垃圾筒（樓層及大堂用） 105 告示牌（大堂用） 106 批示牌 107 大堂廣告欄/廣告牌 108 大堂用吸水/吸塵墊 109 地氈（電梯用） 110 辦公桌椅 111 文獻柜 112 打卡鐘及卡板 113 對講機(含備件) 114 電腦 115 打印機(激光/針打各一臺) 116 復(fù)印機 117 傳真機 118 保險箱 119 6人更衣柜 120 飲水機 121 裝訂機 122 照相機 注：物業(yè)管理工具與裝備價格表，所列項目依照物業(yè)管理實際開展工作所需為準(zhǔn)。物業(yè)管理工作崗位職責(zé)一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)1.全面負責(zé)對所管轄物業(yè)實行一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行ISO9000質(zhì)量管理體系及ISO14000環(huán)境管理體系，完畢與公司訂立年度管理目的和經(jīng)濟指標(biāo)。2.制定管理處年度、月度工作籌劃并組織實行，業(yè)務(wù)上接受總公司和上級部門指引和監(jiān)督。3.負責(zé)檢查、監(jiān)督各項制度執(zhí)行狀況。4.合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位分工協(xié)作，責(zé)任到人，同步關(guān)懷員工生活，保證管理處員工有良好精神面貌和積極工作態(tài)度。5.負責(zé)所管轄物業(yè)裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴解決工作，貫徹安全、防火工作。6.協(xié)調(diào)本部門與供水、供電、工商等和物業(yè)管理關(guān)于部門關(guān)系，便于開展各項工作。7.認真完畢管理處其她工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托其她工作任務(wù)。二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責(zé)1.協(xié)調(diào)經(jīng)理完畢本管理處各項工作。2.認真完畢所分管各項工作。3.當(dāng)經(jīng)理不在時，代理經(jīng)理進行工作。4.有權(quán)向經(jīng)理提出建議對下屬人員進行獎懲。5.遵循勞動部門人事關(guān)于規(guī)定，在公司編制籌劃，按程序辦理管理處招、調(diào)員工事務(wù)工作，對部門中私招濫雇行為進行解決。6.有權(quán)解決顧客對其分管工作范疇內(nèi)投訴。7.有權(quán)解決分管工作范疇內(nèi)突發(fā)事件。8.有權(quán)自行安排下屬工作人員各項工作。三、物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)1.以身作則，調(diào)動員工積極性，保質(zhì)、保量地完畢各項工作。2.檢查、監(jiān)督大廈紅線范疇內(nèi)道路，綠化等公共區(qū)域地面清潔。3.熱情接待業(yè)戶，及時解決顧客對服務(wù)投訴，并做好記錄。4.定期對本部門員工進行培訓(xùn)和考核工作，不斷提高員工業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。5.協(xié)調(diào)本部門與各部門關(guān)系，合理調(diào)配人力和物力資源。6.負責(zé)清潔用品采購籌劃編制和進貨品品驗證工作，并控制其合理使用，協(xié)助倉庫管理員合理貯存和使用保管。7.負責(zé)業(yè)戶租金及物業(yè)管理費用催收工作。8.上級領(lǐng)導(dǎo)交辦其她暫時任務(wù)。四、物業(yè)管理文員崗位職責(zé)1.向部門經(jīng)理負責(zé)，主持辦公室全面工作，嚴格執(zhí)行經(jīng)理各項指令，有權(quán)詢問、檢查、督促各部門工作執(zhí)行狀況。2.負責(zé)安排公司各類文稿草擬，審核工作，有權(quán)檢查、督促崗位責(zé)任制在操作層執(zhí)行狀況，及時發(fā)現(xiàn)問題，提出整治意見，貫徹獎懲制度。3.加強與各部門聯(lián)系和溝通，對工作中詳細問題不扯皮推諉，有權(quán)協(xié)調(diào)各部門工作運作和人際關(guān)系。4.加強業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高能力，促使各部門工作實行原則化、科學(xué)化、當(dāng)代化，有權(quán)向公司領(lǐng)導(dǎo)提出創(chuàng)新改革意見和建議。5.恪守保密原則，督促關(guān)于部門及辦公室工作人員加強文獻管理，嚴格會議制度，增強保密觀念，凡屬公司尚未正公式布決定、決策、指引等，無權(quán)傳播。6.從節(jié)約出發(fā)，審批各部門辦公用品購買。五、物業(yè)管理員崗位職責(zé)1.在物業(yè)管理部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，詳細行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)職能。2.負責(zé)管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務(wù)工作。3.全面掌握大廈物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備使用過程。4.協(xié)調(diào)經(jīng)理送發(fā)物業(yè)管理方面文獻。5.參加經(jīng)理主持部門例會，總結(jié)當(dāng)月工作，制定下月籌劃。6.負責(zé)發(fā)現(xiàn)運作中不合格服務(wù)項目，進行跟蹤、驗證，解決業(yè)戶（業(yè)戶）投訴。7.收集有價值物業(yè)信息，為推動公司物業(yè)管理工作發(fā)展出謀劃策。8.完畢經(jīng)理交辦各項任務(wù)。六、物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé)1.負責(zé)大廈業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹、熱情大方、反映敏捷、處事穩(wěn)健。2.負責(zé)為業(yè)戶辦理入伙、入住、裝修手續(xù)。3.按接待來訪規(guī)定，做好來訪登記，對電話預(yù)約來訪要及時告知關(guān)于領(lǐng)導(dǎo)或部門，對突然來訪者，要報告關(guān)于領(lǐng)導(dǎo)或部門后，再約時間接待。4.負責(zé)接待及解決業(yè)戶征詢、投訴工作，并定期進行回訪。5.負責(zé)為大廈業(yè)戶商務(wù)、票務(wù)收發(fā)等項服務(wù)工作。6.完畢辦公室暫時交辦工作。七、物業(yè)清潔員崗位職責(zé)1.負責(zé)本轄區(qū)清潔衛(wèi)生工作。2.負責(zé)公司及管理處業(yè)戶服務(wù)工作。3.負責(zé)大廈各區(qū)域垃圾收集工作。4.完畢領(lǐng)導(dǎo)交辦其她工作。八、工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)1.在經(jīng)理助理直接領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)機電安裝維修工程全面管理工作。2.負責(zé)大廈設(shè)施、設(shè)備運營、保養(yǎng)、維修，安全檢查工作安排與貫徹。3.履行管理處訂立設(shè)備管理合同，完畢下達各項管理指標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)。4.貫徹執(zhí)行公司制定《機電設(shè)備管理工作手冊》，保證機電安裝維修工程管理設(shè)施、設(shè)備處在安全、良好運營狀態(tài)。5.執(zhí)行政府部門關(guān)于行業(yè)法規(guī)，加強安全管理和安全教誨，建立各級安全制度，防止發(fā)生安全事故。6.對設(shè)施、設(shè)備運營、維修和保養(yǎng)正常運營每月必要進行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗。7.負責(zé)員工政治思想教誨和專業(yè)技能培訓(xùn)，不斷提高員工綜合能力和素質(zhì)。8.負責(zé)組織對公司接管機電設(shè)施、設(shè)備進行驗收及其配套設(shè)施完善工作。9.負責(zé)組織技術(shù)文獻和設(shè)備檔案接管、建立和管理工作。10.負責(zé)業(yè)戶對機電工作投訴解決，負責(zé)本部門不合格服務(wù)解決，糾正和防止辦法實行、跟蹤、檢查。11.定期向經(jīng)理報告工作，完畢上級交辦暫時任務(wù)。九、工程技術(shù)員崗位職責(zé)1.負責(zé)對大廈機電設(shè)備運營值班，解決普通性故障，參加協(xié)助設(shè)施、設(shè)備維修、保養(yǎng)工作，對發(fā)生問題及時向上級領(lǐng)導(dǎo)或管理處報告。2.值班人員必要熟悉大廈供水、供電、電梯、空調(diào)、智能設(shè)施、設(shè)備狀況，掌握有關(guān)設(shè)備操作程序和應(yīng)急解決辦法。禁止與本部門無關(guān)人員進入機房。3.定期巡視設(shè)施、設(shè)備運營狀況，認真做好巡邏記錄和值班記錄。4.配合管理處各部門各項工作，建立良好合伙關(guān)系，記錄維修投訴狀況，并及時解決。5.保持值班室、高低壓配電房和水泵房、設(shè)備房清潔及物品有序擺放。6.負責(zé)設(shè)備房安全管理工作，禁止非工作人員進入，禁止各種違背設(shè)備房管理規(guī)定行為。7.遇到突發(fā)停電或發(fā)生其她突發(fā)事故時，應(yīng)從容鎮(zhèn)定，按規(guī)定和操作程序及時排除故障，或采用應(yīng)急辦法，迅速告知有關(guān)人員解決。8.加強防范意識，做好配電房、水泵房防火、防水、防小動物安全管理工作。9.協(xié)助供電局抄表確認用電量，并進行月度用電分析對比，及時發(fā)現(xiàn)問題，杜絕揮霍。10.完畢上級交辦其她暫時任務(wù)。十、強電技工崗位職責(zé)1.協(xié)助工程經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達各項批示。2.制定供電系統(tǒng)最佳運作方案，報上級審批后組織貫徹實行，保證設(shè)備24小時正常運營，浮現(xiàn)故障能及時排除；浮現(xiàn)緊急停電時，應(yīng)能隨時啟動柴油發(fā)電機，在5分鐘內(nèi)將發(fā)電機電源送至用電設(shè)備。3.負責(zé)供電系統(tǒng)維保操作及制定供電設(shè)備大、中、小修籌劃。4.依照系統(tǒng)運營狀況進行必要技術(shù)改造，制定切實可行節(jié)約能源辦法，并保證明行，使供電方案為最優(yōu)。5.負責(zé)大廈系統(tǒng)業(yè)戶二次裝修工程監(jiān)管工作。6.完畢上級交辦其她工作。十一、弱電技工崗位職責(zé)1.協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達各項批示。2.負責(zé)消防自動報警系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)運營，維護管理工作。3.依照實際需求，開展各項弱電專業(yè)工程增效、改造工作。4.完畢上級交辦其她工作。十二、暖通技工崗位職責(zé)1.協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達各項批示。2.負責(zé)空調(diào)系統(tǒng)，給排水系統(tǒng)運營、維保管理工作，保證空調(diào)系統(tǒng)正常運營，保證各類末端空調(diào)設(shè)備完好，無超標(biāo)噪音和嚴重滴漏現(xiàn)象，各類管道、閥門無嚴重跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故隱患，保證給排水管道暢通。3.負責(zé)按規(guī)定做好空調(diào)、給排水系統(tǒng)維護保養(yǎng)及制定設(shè)備大、中、小修籌劃。4.依照運營實際狀況，提出設(shè)備運營節(jié)能辦法，并保證明行，使系統(tǒng)能運營在最優(yōu)狀態(tài)。5.完畢上級交辦工作任務(wù)。十三、維修工崗位職責(zé)1.執(zhí)行管理處制定《機電設(shè)備管理手冊》和關(guān)于技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，純熟掌握設(shè)施、設(shè)備構(gòu)造、性能、特點和維修、保養(yǎng)辦法，做一名合格維修人員。2.定期清潔所管理設(shè)備和設(shè)備房，保證設(shè)備、設(shè)施、設(shè)備機房整潔。3.嚴格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。4.發(fā)生突發(fā)狀況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時采用應(yīng)急辦法，保證設(shè)施、設(shè)備正常、完好。5.定期對設(shè)施、設(shè)備進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。6.積極完畢上級交辦各項暫時任務(wù)。十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責(zé)1.負責(zé)本部門文獻、圖紙及技術(shù)資料管理，建檔和統(tǒng)一管理工作。2.負責(zé)收發(fā)各種告知、文獻以及設(shè)備運營記錄管理。3.負責(zé)部門考勤記錄工作。4.負責(zé)維修單接受及跟蹤檢查報告工作。5.負責(zé)本部門文獻打印、校對及傳真工作。6.負責(zé)管理處工程、物業(yè)、辦公倉庫管理工作。7.完畢上級交辦其她工作。十五、安全經(jīng)理崗位職責(zé)1.接受經(jīng)理助理工作安排，認真完畢各項工作。2.對治安、車輛管理員尋常工作進行檢查、監(jiān)督、考核和安排管理處暫時工作任務(wù)。3.協(xié)助安全管理經(jīng)理制定每月工作籌劃，并檢查安全管理部每周、每月工作執(zhí)行狀況，做好檢查、考核記錄。4.檢查、監(jiān)督大廈治安、消防工作并巡視記錄。5.負責(zé)解決治安工作中遇到疑難問題，不能解決及時向管理處經(jīng)理助理或經(jīng)理報告。6.定期、不定期（晚上零點之后檢查，一周不少于1次）對各崗位執(zhí)勤人員工作進行巡邏、督導(dǎo)。7.對因下屬玩忽職守、屢次不遵守治安工作手冊規(guī)定，導(dǎo)致業(yè)戶投訴或?qū)е螺^大損失，負領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。8.做好安全管理員培訓(xùn)、考核工作。9.熱情接待業(yè)戶，及時解決顧客對治安投訴，并做好記錄。10.純熟掌握消防器材使用，發(fā)生火警，應(yīng)及時采用應(yīng)急辦法。十六、安全管理員崗位職責(zé)1.服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，以軍人風(fēng)度處事。2.負責(zé)本轄區(qū)車輛進出、停放管理，遇事要向上級報告。3.負責(zé)本轄區(qū)人員進出管理。4.模范遵守國家法令、法規(guī)，做到依法辦事。5.熟悉本崗位職責(zé)和工作程序，掌握本轄區(qū)內(nèi)每一種角落，圓滿完畢工作任務(wù)。6.熟悉消防關(guān)于器械使用。7.負責(zé)大廈安全、防火、防盜、防破壞防范工作。8.負責(zé)大廈應(yīng)急解決急救工作。9.負責(zé)大廈物業(yè)、工程、清潔、征詢等各項服務(wù)工作。10.完畢上級交辦各項任務(wù)。十七、財務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)1.依照國家財務(wù)制度和財經(jīng)法規(guī)，結(jié)合公司實際狀況，制定合用財務(wù)管理辦法。2.按照國家統(tǒng)一會計制度設(shè)立和使用會計科目。除會計制度容許變動以外，不得任意增減或者合并會計科目。3.環(huán)繞公司經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃和工作籌劃，負責(zé)編制公司財務(wù)籌劃和費用預(yù)算，有效地謀劃和運用公司資金。4.做好公司各項資金收取與支出管理。5.定期匯總管理處經(jīng)濟運作狀況，提出合理化建議，為公司發(fā)展決策提供參照根據(jù)。6.做好財務(wù)記錄和會計賬目、報表及年終結(jié)算工作，并妥善保管會計憑證，賬簿、報表和其她檔案資料。7.定期檢查財務(wù)籌劃、費用預(yù)算執(zhí)行狀況，監(jiān)督各部門財務(wù)活動，分析存在問題，查明因素，及時解決。8.統(tǒng)一歸口管理公司各種票據(jù)和賬目，杜絕管理處資金流失。9.負責(zé)財務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核監(jiān)督工作。10.保守公司管理處機密，維護公司利益。11.負責(zé)向公司領(lǐng)導(dǎo)及政府部門作出財務(wù)報表。十八、財務(wù)會計崗位職責(zé)1.對規(guī)定會計科目名稱、編號、核算內(nèi)容和相應(yīng)關(guān)系，不得任意變化。2.對發(fā)生每一項經(jīng)濟業(yè)務(wù)須獲得或填制原始憑證，并依照審核無誤原始憑證填制記賬憑證。3.要嚴格審核會計憑證并妥善保管。對偽造、涂改或經(jīng)濟業(yè)務(wù)不合法憑證，應(yīng)回絕受理，并及時報告領(lǐng)導(dǎo)解決。4.按照規(guī)定設(shè)立總賬，明細賬。啟用會計賬簿時，應(yīng)在賬簿封面上寫明單位名稱和賬簿名稱，賬簿扉頁上應(yīng)附“啟用表”。5.依照審核無誤會計憑證登記賬簿。賬簿記錄發(fā)生錯誤時，不準(zhǔn)涂改、刮擦，刪除文字或數(shù)字劃線注銷（必要使筆跡清晰可辨），然后在劃線上方填寫對的方案或數(shù)字，并由記賬人員蓋章（簽字）。6.按照規(guī)定，定期（月、季、年）核對賬目、結(jié)賬、編制會計報表，并做到報表數(shù)字真實、計算精確、內(nèi)容完整、闡明清晰。任何人都不得竄改或授意、指使她人竄改會計報表數(shù)字。7.按照規(guī)定對各種會計資料，定期收集、審查、核對，整頓立卷、編制目錄、裝訂成冊并妥善保管，防止丟失損壞。十九、財務(wù)出納崗位職責(zé)1.負責(zé)登記鈔票日記賬、銀行存款日記賬工作，做到日清月結(jié)。2.負責(zé)保管鈔票、有價證券、空白支票及銀行印鑒卡等關(guān)于資料。3.負責(zé)管理銀行賬戶，辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，月終及時對賬，并依照需要編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。4.負責(zé)統(tǒng)一管理管理處發(fā)票和收據(jù)，做好各下屬部門領(lǐng)用和核銷工作。5.加強貨幣資金管理，嚴格執(zhí)行國家關(guān)于鈔票管理和銀行賬戶管理法規(guī)制度，不得挪用公款，不得出借公司賬戶。二十、財務(wù)收費員崗位職責(zé)1.協(xié)助會計、出納做好各項費用收取、記錄、核算工作，在業(yè)務(wù)上接受公司財務(wù)管理部指引和監(jiān)督，保證做到工作日清月結(jié)，賬表相符，錢據(jù)相符，對拖欠費用及時催收，做到費用收繳率達98%。2.依照業(yè)戶需要提供上門收費服務(wù)，在預(yù)約時間內(nèi)準(zhǔn)時到達。3.對拖欠費用業(yè)戶以電話聯(lián)系、上門催收或下發(fā)催費告知單等方式使拖欠費款項及時回收。4.完畢管理處經(jīng)理交辦其她任務(wù)。物業(yè)管理預(yù)算一、物業(yè)管理開支分類預(yù)算物業(yè)管理開支分類預(yù)算表序號 支出項目名稱 月支出 年支出 備注一 寫字樓支出 1 員工薪金 2 公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)費 3 綠化租用、管理費 4 物業(yè)管理清潔費 5 物業(yè)管理辦公費 6 公共區(qū)域保險費 7 固定資產(chǎn)折舊費 8 公共水電費 9 管理公司合理利潤 10 法定稅金 11 每月管理費支出共計 元/平方米二 商場支出 1 員工薪金 2 中央空調(diào)費 3 商場專用貨梯費 4 商場專用手扶梯費 5 商場公共用水費 6 員工制服費 7 設(shè)施維修、保養(yǎng)費 8 綠化設(shè)施管理費 9 節(jié)假日活動宣傳費 10 管理公司合理利潤 11 法定稅金 12 每月管理費支出共計 元/平方米三 車場費用 1 員工薪金 2 照明電費 3 公共用水費 4 每月管理費支出共計 元/平方米四 商務(wù)會所費用 1 員工薪金 2 會所用電費 3 會所用水費 4 每月管理費支出共計 元/平方米五 員工餐廳費用 1 餐廳用水費 2 餐廳用電費 3 餐廳用煤氣費 4 每月管理費支出共計 元/平方米二、物業(yè)管理處開支明細預(yù)算物業(yè)管理處開支預(yù)算明細表序號 支出項目名稱 算式 支出金額（人民幣元） 月支出 年支出一 管理處員工薪金 經(jīng)理辦公室 1 物業(yè)總經(jīng)理 2 總經(jīng)理助理 工程管理部 4 工程經(jīng)理 5 工程主管 6 強電技工 7 弱電技工 8 空調(diào)水電工 9 萬能工 10 文員兼?zhèn)}管 物業(yè)管理部 11 物業(yè)經(jīng)理 12 商務(wù)征詢管理 13 信報收發(fā)員 14 會所管理員 15 物業(yè)清潔員 16 物業(yè)管理文員 安全管理部 17 安全經(jīng)理 18 安全主管 19 安全管理員 20 車場管理員 21 監(jiān)控管理員 財務(wù)管理部 22 財務(wù)經(jīng)理/會計 23 財務(wù)出納員 24 車場收費員 二 物業(yè)管理辦公費 1 辦公低耗品 2 辦公交通費 3 節(jié)日布置費 4 辦公電話費 5 辦公水電費 三 公共設(shè)備維護費 1 消防設(shè)備維護費 2 扶梯設(shè)備維護費 3 貨梯設(shè)備維護費 4 消防梯設(shè)備維護費 5 客梯設(shè)備維護費 6 空調(diào)設(shè)備維護費 7 吊船設(shè)備維護費 8 電器設(shè)備維護費 9 技防設(shè)備維護費 10 通訊廣播設(shè)備維護費 11 給排水設(shè)備維護費 12 設(shè)備維修備用金 四 物業(yè)管理清潔費 1 寫字樓廁所衛(wèi)生紙 2 清潔劑類費用 3 清潔毛巾、工具類 4 垃圾清運袋 5 垃圾桶用干沙 6 垃圾清運費 7 水池清潔費 8 “四害”消殺費 9 清潔工具維修費 10 清潔管理備用金 五 綠化租用、管理費 1 外圍綠化租用費 2 物業(yè)綠化水電費 3 室內(nèi)綠化布置費 六 固定資產(chǎn)折舊費 1 電腦 2 復(fù)印機 3 打印機 4 傳真機 七 物業(yè)公用電費 1 寫字樓客梯 2 寫字樓消防梯 3 生活水泵、排污泵 4 樓梯間公共照明 5 泛光、霓虹照明 6 車庫照明空調(diào)費 八 物業(yè)公共用水費 1 寫字樓用水費用 2 商場用水費用 3 會所用水費用 4 餐廳用水費用 九 物業(yè)管理開支費 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案建立與管理一、管理規(guī)章制度科學(xué)管理、合理量化、健全制度是咱們獲得成功重要保障，為了達到高原則管理目，我公司已成功導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理原則模式。在接管物業(yè)后來，將嚴格按照質(zhì)量管理體系原則，實行專業(yè)化、規(guī)范化管理。制定出管理規(guī)章制度共計74條，其中公眾制度12條，內(nèi)部崗位制度20條，運作管理制度32條，員工培訓(xùn)考核制度10條。1.公眾制度(1)《業(yè)戶手冊》。(2)《業(yè)主公約》。(3)《精神文明公約》。(4)《樓宇使用維護管理規(guī)定》。(5)《二次裝修管理規(guī)定》。(6)《二次裝修管理合同》。(7)《裝修人員管理規(guī)定》。(8)《出入物品管理規(guī)定》。(9)《安全管理規(guī)定》。(10)《消防管理規(guī)定》。(11)《清潔衛(wèi)生管理規(guī)定》。(12)《園林綠化管理規(guī)定》。2.崗位職責(zé)(1)物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)。(2)經(jīng)理助理崗位職責(zé)。(3)物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)。(4)物業(yè)管理文員崗位職責(zé)。(5)物業(yè)管理員崗位職責(zé)。(6)物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé)。(7)物業(yè)清潔員崗位職責(zé)。(8)工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)。(9)工程技術(shù)員崗位職責(zé)。(10)強電技工崗位職責(zé)。(11)弱電技工崗位職責(zé)。(12)暖通工崗位職責(zé)。(13)維修工崗位職責(zé)。(14)工程文員、資料員、倉管員崗位職責(zé)。(15)安全經(jīng)理崗位職責(zé)。(16)安全管理員崗位職責(zé)。(17)財務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)。(18)財務(wù)會計崗位職責(zé)。(19)財務(wù)出納崗位職責(zé)。(20)財務(wù)收費員崗位職責(zé)。3.運作管理制度(1)《員工手冊》。(2)《管理人員文明服務(wù)準(zhǔn)則》。(3)《員工辦公制度》。(4)《各部門月工作籌劃及總結(jié)制度》。(5)《物業(yè)管理工作廉潔制度》。(6)《員工培訓(xùn)制度》。(7)《內(nèi)部財務(wù)管理制度》。(8)《檔案資料管理制度》。(9)《值班管理制度》。(10)《公用品申請、購買、領(lǐng)用制度》。(11)《員工宿舍管理評比制度》。(12)《接待投訴解決及回訪制度》。(13)《維修回訪制度》。(14)《機電設(shè)備編號辦法》。(15)《機電設(shè)備記錄制度》。(16)《配電房管理制度》。(17)《物業(yè)防火安全檢查制度》。(18)《大廈應(yīng)急滅火急救方案》。(19)《物業(yè)管理運作流程》。(20)《業(yè)戶投訴解決程序》。(21)《業(yè)戶入住工作程序》。(22)《業(yè)戶入住裝修管理工作程序》。(23)《物業(yè)管理檔案建立工作程序》。(24)《物業(yè)管理檔案監(jiān)督工作程序》。(25)《物業(yè)資料控制工作程序》。(26)《公共設(shè)施維修、養(yǎng)護工作程序》。(27)《機電設(shè)備維修工作程序》。(28)《安全管理工作程序》。(29)《消防應(yīng)急解決工作程序》。(30)《園林綠化管理工作程序》。(31)《清潔管理工作程序》。(32)《社區(qū)文化開展工作程序》。4.員工培訓(xùn)考核制度(1)《新員工入職培訓(xùn)制度》。(2)《在崗員工循環(huán)培訓(xùn)制度》。(3)《員工工作考核及獎罰制度》。(4)《員工崗位責(zé)任月考核成績匯總表》。(5)《經(jīng)理助理崗位月工作考核表》。(6)《部門經(jīng)理崗位月工作考核表》。(7)《部門員工崗位月工作考核表》。(8)《業(yè)戶意見月上訪登記表》。(9)《員工違章違紀解決意見申報表》。(10)《物業(yè)管理工作狀況一覽表》。二、物業(yè)檔案建立與管理1.資料收集資料收集堅持內(nèi)容豐富原則，依照實體資料和信息資料內(nèi)容，在實際工作中從需要和服務(wù)角度出發(fā)，擴大信息收集來源，從時間上來講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工所有工程技術(shù)維修資料，從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成所有，大到房屋本體公共設(shè)施，小到花草苗木都應(yīng)有詳細資料。2.資料分類整頓(1)辨別真?zhèn)巍?2)分類排序。(3)組編檔號。(4)裝訂精美。3.檔案資料管理(1)采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。(2)采用各種形式文檔儲存辦法,便于原始檔案管理(如:采用錄像、刻盤、膠卷、照片、圖景等辦法)。(3)建議盡量采用電腦儲存，便于查找調(diào)用，以便更好地保護原始檔案資料免受翻動磨損和損壞。(4)建立健全檔案外借管理規(guī)定，檔案管理必要專人負責(zé)，應(yīng)做到保管、保密，工作細致；如有破損，應(yīng)及時修補。(5)檔案管理室必要達到防火、防潮、防變質(zhì)“三防”原則。各項專業(yè)管理工作方案一、公共設(shè)施設(shè)備管理1.管理目的保證設(shè)備運營正常，無重大管理責(zé)任事故。2.管理辦法(1)制定設(shè)備安全運營、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運營記錄、維修檔案等管理制度。(2)配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證上崗。(3)設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵積垢，無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設(shè)備規(guī)定。(4)建立供電、供水管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配備人員24小時值班。(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運營正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作原則時間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。(6)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無損，保證隨時啟用。(7)消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備用法并能及時解決設(shè)施、設(shè)備各種問題。(8)制定有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通，無火災(zāi)安全隱患。(9)給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定期間對二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生允許證、水質(zhì)化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格管理辦法，水池、水箱周邊無污染隱患。排水系統(tǒng)暢通，汛期無泛水，地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故，維修人員在規(guī)定期間內(nèi)進行搶修，保證無大面積跑水、泛水，長時間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急解決方案。(10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范疇內(nèi)道路暢通，路面平坦。二、安全管理1.管理目的(1)保證大廈內(nèi)無因管理責(zé)任引起重大火災(zāi)。(2)維護好大廈內(nèi)公共秩序，控制私設(shè)攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象；控制小商小販進入。(3)有預(yù)見性地對任何也許危急業(yè)戶安全狀況，采用防范辦法。2.建立交互式聯(lián)動治安網(wǎng)絡(luò)(1)在大廈設(shè)立流動崗哨，實行24小時值班巡邏制。做到每兩小時巡視一遍，并記錄安全狀況及消防設(shè)備、公共物品完好狀況。(2)遇有緊急狀況或其她治安需要，管理處通過對講機下達指令，巡邏人員可在1至3分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場進行增援。(3)與本地派出所建立警民共建關(guān)系，并商請其警官兼任管理處安全管理指引員，定期與管理處安全管理員分析治安形勢、特點以及防范辦法和技能。3.緊急狀況下應(yīng)急解決辦法(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異常現(xiàn)象時，管理處迅速調(diào)集巡邏安全管理員，以最迅速度趕到現(xiàn)場，控制局面，爭取積極。(2)迅速調(diào)節(jié)人力、物力，以保證應(yīng)急工作順利進行。(3)發(fā)生案件時，及時報警并維護現(xiàn)場，協(xié)助公安機關(guān)調(diào)查破案。(4)管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生第一時間到達現(xiàn)場，沉著、機智實行解決，并向上級進行報告。三、裝修管理1.尋常裝修管理(1)管理處安排人員辦理裝修隊伍培訓(xùn)、驗資、登記、審批和發(fā)放各類證件。(2)跟蹤施工狀況，管理處主任每日巡視，理解各施工點施工狀況，安全管理主管每日三次不定期巡視，理解施工狀況及糾察施工隊運營狀況。(3)安全管理員24小時值班，控制人員進出并做好相應(yīng)記錄。(4)裝修垃圾清運。采用定期上門收集和業(yè)戶申請相結(jié)合辦法，袋裝清運，日清日運，不堆積、不滯留，不污染社區(qū)內(nèi)外環(huán)境。2.裝修安全管理(1)安全管理組負責(zé)裝修尋常安全工作。(2)與業(yè)戶和