豐都房地產(chǎn)市場調(diào)查謹(jǐn)呈：恒生房地產(chǎn)開發(fā)公司PART1區(qū)域市場分析豐都區(qū)位豐都

東經(jīng)107°28′03″－108°12′37″北緯29°33′18″－30°16′25″地處重慶中心，幅員面積2901km2。長江橫穿縣境47km，水上距離重慶主

城區(qū)172km、陸上150km。東依石柱土家族自治縣，南接武隆縣、

彭水縣，西靠涪陵區(qū)，北鄰忠縣、墊

江縣。全縣轄31個鄉(xiāng)鎮(zhèn)340個行政村，總?cè)丝?/p>

80.71萬人。豐都是著名的旅游名城，以“鬼城”

揚(yáng)名海內(nèi)外。豐都是一個典型的移民大縣，目前處

于三峽移民、西部開發(fā)、扶貧開發(fā)等

歷史機(jī)遇期?？傮w規(guī)劃：“一城、二片、六組團(tuán)”的空間結(jié)構(gòu)框架豐都城市布局鎮(zhèn)江組團(tuán)水天坪組團(tuán)名山組團(tuán)王家渡組團(tuán)龍河?xùn)|組團(tuán)丁莊溪組團(tuán)丁莊溪組團(tuán)：

依托火車站建設(shè)交通樞紐，客貨運(yùn)及物流

中心，塑好城市門戶形象。王家渡組團(tuán)：

依托高速公路出口與長江二橋形成商業(yè)、

商務(wù)、休閑娛樂功能集聚。名山組團(tuán)：

依托名山景區(qū)和長江二橋形成北岸民俗文

化旅游和名山景區(qū)的綜合服務(wù)基地。龍河?xùn)|組團(tuán)：將著力打造出一個集居住、商務(wù)、休閑、

娛樂多元化為一體的高端新興社區(qū)。鎮(zhèn)江組團(tuán)：

依托重慶化醫(yī)和重慶紫光天然氣化工有限

責(zé)任公司，重點(diǎn)打造精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)。水天坪組團(tuán)：

豐都工業(yè)園核心區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長極，重

點(diǎn)發(fā)展輕工、機(jī)械電子、食品加工等產(chǎn)業(yè)。各組團(tuán)功能豐都交通規(guī)劃長江一橋長江二橋渝利鐵路涪豐高速石柱涪陵區(qū)域交通渝利鐵路豐都段2012年建成通車。涪豐石高速公路2013年通車、十二

五期間豐忠高速公路，開工建設(shè)墊

豐武高速公路豐都段。十二五期間依托長江黃金航道，建

成以水天坪作業(yè)區(qū)為重點(diǎn)的綜合

運(yùn)輸樞紐和物流港區(qū)。城市交通2013年貫穿南岸四組團(tuán)的濱江路將

建成到2015年客運(yùn)換乘中心、長江二橋、

龍河二橋、龍河三橋都將建成。濱江路城市人口規(guī)模13萬人其中：固定人口10.5萬人，流動人口2.5萬人。2010——2020年，城鎮(zhèn)人口將增長14萬，按

照人均住宅面積35㎡計算，未來10年需增加

住房面積約為490萬㎡。王家渡組團(tuán)是居住中心

中心區(qū)建成面積僅為4.61平方公里，而居住人

口達(dá)到近8萬人，人均建設(shè)用地不足60平方米。未來居住區(qū)將主要由王家渡組團(tuán)中心區(qū)向兩

翼擴(kuò)展。人口規(guī)劃城市規(guī)劃小結(jié)豐都縣城呈現(xiàn)多組團(tuán)式發(fā)展，各組團(tuán)聯(lián)系緊密，分工明確。交通路網(wǎng)的升級，將極大刺激豐都城市建設(shè)，帶來人口流動，經(jīng)濟(jì)發(fā)展。城市中心人口密度過大，人口增長速度快，對住房的需求將持續(xù)刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。宏觀經(jīng)濟(jì)2011年上半年，豐都縣國民生產(chǎn)總值為43.3億元（2010年同時期：36.02億元），同比增長20%。近5年來，豐都GDP年增長平均值為17%，預(yù)計2011年GDP將突破80億。人均GDP也保持了較高的增長率，豐都經(jīng)濟(jì)正在快速發(fā)展。經(jīng)濟(jì)發(fā)展Ⅰ17.3%22.4%20.6%11.3%22.9%20.8%11.2%9.5%經(jīng)濟(jì)發(fā)展Ⅱ豐都社會總消費(fèi)與人均消費(fèi)均快速上漲產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例第一產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)比例呈現(xiàn)下降趨勢第二產(chǎn)業(yè)比例上升建筑業(yè)產(chǎn)值不斷上漲豐都國民收入國民收入穩(wěn)步上升，具有一定的消費(fèi)潛力豐都、武隆、涪陵經(jīng)濟(jì)對比豐都經(jīng)濟(jì)總量遠(yuǎn)低于涪陵，與武隆相當(dāng)人均GDP豐都較為落后，相當(dāng)于2007年武隆的水平三區(qū)域社會零售總額對比豐都人均消費(fèi)水平較低三區(qū)域產(chǎn)業(yè)、投資比例豐都產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)比重較大，二、三產(chǎn)業(yè)基本持平豐都房地產(chǎn)開發(fā)所占比例較小，發(fā)展?jié)摿^大三區(qū)域2010年社會固定投資（萬元）宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié)豐都經(jīng)濟(jì)增速較快，但經(jīng)濟(jì)總量不大，人均水平較低固定投資總額可觀，建筑業(yè)產(chǎn)值至2010年快速上漲，城市建設(shè)提速城鎮(zhèn)居民收入及儲蓄存款持續(xù)增加，但消費(fèi)水平偏低同周邊區(qū)縣相比，豐都房地產(chǎn)開發(fā)投入相當(dāng)有限豐都房地產(chǎn)市場豐都房地產(chǎn)開發(fā)投資固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資持續(xù)增漲。商品房市場走勢建筑、銷售指標(biāo)均快速上漲銷售量大于供應(yīng)量商品房供銷基本持平住宅2010年銷量小幅下滑價格特商品房價格走勢房價整體走勢保持上揚(yáng)自09年開始增速放緩豐都縣城房地產(chǎn)發(fā)展歷程豐都整體房地產(chǎn)市場目前處于中下水平在宏觀政策影響下，價格上漲勢頭減弱現(xiàn)已進(jìn)入大盤營銷時代，市場競爭將加劇項目分布豐都商品房項目集中在王家渡組團(tuán)；正逐漸向兩翼擴(kuò)展，東進(jìn)趨勢尤為明顯；豐都項目匯總競爭對手豐都大體量項目開始增多房源戶型仍以三房為主，其次是兩房城市中心區(qū)域項目價格最高，其他版塊價格差距不大，品質(zhì)決定勝負(fù)重點(diǎn)項目——陽光上海城地處城東板塊位置較偏遠(yuǎn)，配套缺乏，不具區(qū)位優(yōu)勢；已基本售罄，均價3800—4000元/m2，突破了區(qū)域價格，引發(fā)銷售熱潮；采用新古典主義建筑風(fēng)格，大氣、穩(wěn)重的建筑形象，提升檔次；打造坡地景觀與人工水景，營造異域海派風(fēng)情；引進(jìn)超市、餐飲、農(nóng)貿(mào)市場等打造星級會所、室內(nèi)游泳池等，完善配套；高端的物業(yè)管理配置；項目現(xiàn)狀重點(diǎn)項目——世紀(jì)花城該項目距離城市中心區(qū)較近，靠近現(xiàn)有的豐都美食街，區(qū)位優(yōu)勢較明顯；規(guī)模龐大，易于聚集人氣；自身配套齊全，具備一定品質(zhì)；商業(yè)體量較大,有獨(dú)立商業(yè)區(qū)與社區(qū)底商。重點(diǎn)項目——盛世和豐該項目目前正接受咨詢，在城中設(shè)有外賣場；人氣較為冷清，咨詢客戶極少；商業(yè)定位：東城區(qū)商業(yè)核心，預(yù)計引進(jìn)大型品牌百貨、超市、餐飲和KTV等業(yè)態(tài)；重點(diǎn)項目——龍城華府簡介：占地500畝

總建面70萬平方米

預(yù)計開發(fā)5—8年時間；區(qū)位：緊靠長江和龍河，依山而建；定位：豐都首個大型濱江高檔社區(qū)（觀光電梯花園洋房和高層公寓）；開發(fā)商：重慶市永川區(qū)宏旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目前狀況：土地平整、組建銷售團(tuán)隊龍河?xùn)|組團(tuán)配套：

1.5公里集餐飲、娛樂、休閑、購物為一體的商業(yè)街（宏聲廣場的10倍）；“適存中學(xué)”占地320畝；三甲醫(yī)院一座，占地160畝；五星級酒店一座；5A智能化商廈一棟；“兩江廣場”占地125畝；行政服務(wù)中心一棟。2011201220136萬方70萬方70萬方8萬方宏聲花園世紀(jì)花城龍城華府盛世和豐主要項目銷售周期分析豐都商業(yè)區(qū)分布濱江路平都大道123456789豐都目前商業(yè)區(qū)集中在平都大道沿線，核心點(diǎn)為宏聲商業(yè)廣場及周圍400米區(qū)域；1、宏聲商業(yè)廣場（12000m2）2、新世紀(jì)超市（3000m2)3、重百商場（6000m2）4、批發(fā)市場目前在建多個商貿(mào)中心，各商業(yè)點(diǎn)功能明確；5、名山旅游商貿(mào)區(qū)6、火車站商貿(mào)區(qū)7、美食街8、城市綜合商貿(mào)中心9、工業(yè)園商貿(mào)區(qū)平都大道商業(yè)分布在道路兩旁銀行網(wǎng)點(diǎn)宏聲商業(yè)廣場濱江路商業(yè)豐都商業(yè)市場總結(jié)未形成較強(qiáng)的商圈氛圍，商業(yè)分散經(jīng)營情況突出；商業(yè)整體檔次偏低，以大眾化消費(fèi)為主；單個商業(yè)體量偏小，經(jīng)營缺少特色；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃滯后，布局不合理，服務(wù)功能不全，突出表現(xiàn)：商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施簡陋，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)混亂，商業(yè)服務(wù)不周全。經(jīng)營觀念落后，經(jīng)營方式單調(diào)，突出表現(xiàn)：逢場逢路為市，以街為市現(xiàn)象嚴(yán)重，商品種類不齊全，服務(wù)不完善，檔次較低。主力店對商業(yè)經(jīng)營帶動力強(qiáng)，但主力店數(shù)量偏少。路在何方？豐都商業(yè)發(fā)展規(guī)劃思路如前段商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局所示，豐都正大力發(fā)展各區(qū)域中心商業(yè)區(qū)，打造規(guī)范化大型商業(yè)體；對現(xiàn)有商業(yè)區(qū)進(jìn)行改造升級，擴(kuò)大規(guī)模、集中功能、提高品質(zhì)；加速豐都特色文化旅游產(chǎn)業(yè)建設(shè)，發(fā)掘人文自然景觀潛力，以旅游業(yè)推動豐都商業(yè)發(fā)展；宏聲商業(yè)廣場改造重新布局宏聲商業(yè)廣場分布結(jié)構(gòu)，建設(shè)一個以宏偉、壯觀、氣派、具吸引力的大樓層商場購物中心；建設(shè)一個建筑面積6萬平方米的購物樓，建設(shè)地下通道與朝華公園相連，打造建筑面積3.6萬平方米的商貿(mào)娛樂中心；總投資：6億元；整