北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理參謀2012年3月“工程啟動(dòng)會(huì)”制度下的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)分析目錄第一章：“工程啟動(dòng)會(huì)”如何提高工程運(yùn)營(yíng)的效率第二章：引入“工程啟動(dòng)會(huì)”機(jī)制的前提條件第三章：如何實(shí)施“工程啟動(dòng)會(huì)”2“工程啟動(dòng)會(huì)”如何提高工程運(yùn)營(yíng)的效率對(duì)前期工作的全面總結(jié)項(xiàng)目可研及交地總結(jié)、地塊條件交底、周邊市政接口調(diào)研報(bào)告開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)、竣工、交付時(shí)間節(jié)點(diǎn)論證對(duì)未來(lái)各項(xiàng)關(guān)鍵工作的詳細(xì)規(guī)劃研討一二級(jí)計(jì)劃，確定一級(jí)計(jì)劃；細(xì)化論證計(jì)劃是否可行（不是簡(jiǎn)單確定關(guān)門(mén)時(shí)間）全面的預(yù)測(cè)可能出現(xiàn)的問(wèn)題，各業(yè)務(wù)部門(mén)達(dá)成共識(shí)明確項(xiàng)目成功標(biāo)尺提出利潤(rùn)率等財(cái)務(wù)指標(biāo)要求，提出產(chǎn)品品質(zhì)、計(jì)劃達(dá)成率等業(yè)務(wù)要求提出人才培養(yǎng)目標(biāo)等管理要求職能部門(mén)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作團(tuán)隊(duì)的交底明確產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、示范區(qū)方案、目標(biāo)成本明確營(yíng)銷(xiāo)推廣方案、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用計(jì)劃；明確招標(biāo)采購(gòu)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)使項(xiàng)目運(yùn)作團(tuán)隊(duì)有清晰的目標(biāo)和工作范圍，了解項(xiàng)目期望與公司投入的資源和能力之間的差異目錄第一章：“工程啟動(dòng)會(huì)”如何提高工程運(yùn)營(yíng)的效率第二章：引入“工程啟動(dòng)會(huì)”機(jī)制的前提條件第三章：如何實(shí)施“工程啟動(dòng)會(huì)”4引入“工程啟動(dòng)會(huì)”機(jī)制的前提條件需要積累歷史數(shù)據(jù)，總結(jié)以往經(jīng)驗(yàn)各業(yè)態(tài)的歷史成本信息（結(jié)算分析），甲供材料設(shè)備價(jià)格信息，標(biāo)準(zhǔn)工期需要在第一次及最后一次啟動(dòng)會(huì)之間，完成策劃、銷(xiāo)售、設(shè)計(jì)、施工以及成本規(guī)劃工作量大：短時(shí)間內(nèi)作出決策，還需與相關(guān)部門(mén)溝通敢于擔(dān)當(dāng)：以項(xiàng)目快速周轉(zhuǎn)為目標(biāo)，對(duì)未來(lái)工作計(jì)劃做出最大限度地承諾需要嚴(yán)格執(zhí)行啟動(dòng)會(huì)的預(yù)案，尤其是設(shè)計(jì)方案針對(duì)項(xiàng)目預(yù)案，報(bào)建部門(mén)必須與政府部門(mén)充分溝通，降低方案反復(fù)風(fēng)險(xiǎn)。（嚴(yán)禁總圖退到重來(lái)）上項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)的預(yù)案必須達(dá)到深度要求（尤其是第一期方案和示范區(qū)方案）目標(biāo)成本必須預(yù)測(cè)準(zhǔn)確（過(guò)程中不能有大幅度調(diào)整）目錄第一章：“工程啟動(dòng)會(huì)”如何提高工程運(yùn)營(yíng)的效率第二章：引入“工程啟動(dòng)會(huì)”機(jī)制的前提條件第三章：如何實(shí)施“工程啟動(dòng)會(huì)”6如何實(shí)施“工程啟動(dòng)會(huì)”采取會(huì)議的方式，多次召開(kāi)，第一次和最后一次需決策人參與運(yùn)營(yíng)分管領(lǐng)導(dǎo)每次會(huì)議均需參與，并組織協(xié)調(diào)每次會(huì)議都需作出決策每次會(huì)議都需明確下一次會(huì)議需解決的問(wèn)題各專(zhuān)業(yè)在會(huì)后分別收集信息，并充分溝通（碰撞）嚴(yán)格執(zhí)行啟動(dòng)會(huì)的預(yù)案，尤其是設(shè)計(jì)方案（嚴(yán)禁總圖退到重來(lái)）第一次工程啟動(dòng)會(huì)會(huì)議議程

投資發(fā)展部進(jìn)行可研報(bào)告回顧和地塊情況介紹總裁明確項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)設(shè)想開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)、竣工、交付四個(gè)節(jié)點(diǎn)的時(shí)間討論投資發(fā)展部進(jìn)行地塊資料移交下階段工作安排討論決策事項(xiàng)

交地討論關(guān)鍵里程碑節(jié)點(diǎn)安排（開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)、竣工、交付）項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)設(shè)想（是否為標(biāo)準(zhǔn)化系列，是否進(jìn)行概念設(shè)計(jì)等）《設(shè)計(jì)規(guī)劃強(qiáng)排方案》下階段工作開(kāi)展，形成《前期工作計(jì)劃》（報(bào)建部門(mén)需及時(shí)提供報(bào)批報(bào)建指引，及報(bào)建難點(diǎn)調(diào)查與提示<需根據(jù)以往報(bào)建經(jīng)驗(yàn)給出針對(duì)本項(xiàng)目的提示>）最后一次工程啟動(dòng)會(huì)會(huì)議議程

最終確定產(chǎn)品定位明確設(shè)計(jì)規(guī)劃強(qiáng)排方案明確概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)最終修改意見(jiàn)確定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)思路（開(kāi)發(fā)分期方案、開(kāi)發(fā)策略等）明確項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃、設(shè)計(jì)合約規(guī)劃報(bào)建難點(diǎn)應(yīng)對(duì)措施決策事項(xiàng)

《地塊規(guī)劃要點(diǎn)》《產(chǎn)品定位報(bào)告》《概念設(shè)計(jì)成果》《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》（初稿）、項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃、設(shè)計(jì)合約規(guī)劃《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分期方案》（可包含于《定位報(bào)告》《定位階段投資分析》《報(bào)批報(bào)建指南》及報(bào)建難點(diǎn)調(diào)查與提示<需根據(jù)以往報(bào)建經(jīng)驗(yàn)給出針對(duì)本項(xiàng)目的提示>）

會(huì)議準(zhǔn)備1、會(huì)議準(zhǔn)備相關(guān)內(nèi)容

2、會(huì)議準(zhǔn)備責(zé)任部門(mén)

〔1〕成功標(biāo)尺〔公司〕

〔2〕地塊周邊市政接口〔開(kāi)展部〕

〔3〕周邊不利條件公標(biāo)〔開(kāi)展部〕

〔4〕地塊條件交底紀(jì)要〔開(kāi)展部〕

〔5〕風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案〔工程團(tuán)隊(duì)〕

〔6〕市場(chǎng)定位〔營(yíng)銷(xiāo)部〕

〔7〕產(chǎn)品定位〔設(shè)計(jì)部〕

〔8〕體驗(yàn)區(qū)選址、定位及開(kāi)放方案〔營(yíng)銷(xiāo)部、設(shè)計(jì)部〕

〔9〕產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)〔工程團(tuán)隊(duì)〕

〔10〕工程一二級(jí)方案〔工程團(tuán)隊(duì)〕

〔11〕工程目標(biāo)本錢(qián)及合約方案〔造價(jià)采購(gòu)部〕

〔12〕投資分析模型〔計(jì)財(cái)部〕

〔13〕商業(yè)局部定位報(bào)告和要求〔商運(yùn)部〕會(huì)議內(nèi)容1、房地產(chǎn)工程定位

〔1〕房地產(chǎn)工程產(chǎn)品定位

〔2〕主義工程成功的標(biāo)尺

2、體驗(yàn)區(qū)選址、定位及開(kāi)放方案

〔1〕對(duì)選址、實(shí)施作為獨(dú)立子工程進(jìn)行決策和方案分解

〔2〕體驗(yàn)區(qū)的選址考慮

〔3〕假設(shè)使