29三月2024中國房地產(chǎn)業(yè)城市分級泡沫度量及企業(yè)應(yīng)對的策略

一、中國房市發(fā)展的周期特征二、中國房市發(fā)展的動態(tài)分析三、中國房市泡沫的側(cè)度四、造成中國房價格飛漲的原因五、中國房市的發(fā)展趨勢和風(fēng)險分析六、中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的策略

目錄中國房地產(chǎn)業(yè)城市分級泡沫度量及企業(yè)應(yīng)對的策略中國房市發(fā)展的周期特征周期年份價格漲幅價格（元/平方米）CPI原因第一個周期：8年1989-1997年1989-1994年24%/年574—140914%1990大陸經(jīng)濟進入增長期，1992年局部地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫非常嚴重，北海和海南。1993年7月，中央出臺嚴厲措施整頓全國房地產(chǎn)市場，居民收入增加1995-1997年12%/年1591—19979.4%步入這個周期的下降通道，1997年出現(xiàn)負增長第二個周期：12年1998-2010年1998-2003年2.85%/年2063--2360-0.1%1997-1999年我國經(jīng)濟增長面臨內(nèi)需不足、出口乏力的雙重制約，宏觀經(jīng)濟整體偏冷，政府出臺了多種措施刺激國內(nèi)需求的增加，1998年中國住房體制改革性綱領(lǐng)文件，停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化2004—2007年13%2360--43694%城市化進程加快，貨幣升值，實行寬松穩(wěn)健的貨幣政策中國房地產(chǎn)業(yè)城市分級泡沫度量及企業(yè)應(yīng)對的策略中國將進入住宅消費第2個階段第一階段人均GDP3000美元以下住宅消費解困期第二階段人均GDP3000—8000美元住宅消費發(fā)展期第三階段人均GDP8000—15000美元住宅消費質(zhì)量期第四階段人均GDP15000美元以上住宅消費個性舒適期根據(jù)先進國家經(jīng)驗，住宅消費一般分為4個階段：

中國將進入住宅發(fā)展的第2階段，中國的房地產(chǎn)還在初期發(fā)展中，一些發(fā)達城市例如深圳（人均GDP達到1萬）率先進入第三階段，也就是旅游度假物業(yè)和稀缺性物業(yè)消費將逐漸啟動并進入相對較快的發(fā)展階段。中國房地產(chǎn)業(yè)城市分級泡沫度量及企業(yè)應(yīng)對的策略

一、中國房市發(fā)展的周期特征

二、中國房市發(fā)展的動態(tài)分析三、中國房市泡沫的側(cè)度四、造成中國房價格飛漲的原因五、中國房市的發(fā)展趨勢和風(fēng)險分析六、中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的策略

目錄中國房地產(chǎn)業(yè)城市分級泡沫度量及企業(yè)應(yīng)對的策略中國房市資金來源動態(tài)分析年度自籌資金自有資金國內(nèi)貸款利用外資定金/預(yù)售款其他資金199827.912.5238.831.38.5199929.313.322.95.3338.9200028.113.922.72.937.98.2200128.515.322.21.838.68.7200228.515.722.51.638.68.6200328.615.523.81.438.77.3200430.316.718.41.343.16.8200533.218.718.11.236.610.82006中國房地產(chǎn)業(yè)城市分級泡沫度量及企業(yè)應(yīng)對的策略中國房市資金來源動態(tài)分析從表中可以看出，自籌資金、國內(nèi)貸款、定金及預(yù)售款和其他資金是我國房地產(chǎn)業(yè)的四大資金來源。其中定金及預(yù)售款是第一大資金來源，2000年以來所占比重一直保持在36%-43%之間，2005年自由資金成為第二大資金來源，占18.7%，2007年18.5%，據(jù)國家要求的30%要求還有很大差別。在我國，定金及預(yù)售款中有60%來自銀行按揭貸款，自籌資金大約40%來自銀行貸款，其他資金中，大約60%來自各種渠道的銀行貸款，這樣我國房地產(chǎn)全部資金來源中，銀行貸款占了60%中國房地產(chǎn)業(yè)城市分級泡沫度量及企業(yè)應(yīng)對的策略

中國商品房銷售增長率分析

單位：%中國房地產(chǎn)業(yè)城市分級泡沫度量及企業(yè)應(yīng)對的策略

中國商品房銷售面積分析

單位：萬平方米中國房地產(chǎn)業(yè)城市分級泡沫度量及企業(yè)應(yīng)對的策略

中國商品房銷售額分析

單位：億元中國房地產(chǎn)業(yè)城市分級泡沫度量及企業(yè)應(yīng)對的策略

房屋施工面積和竣工面積增長率

單位：%中國房地產(chǎn)業(yè)城市分級泡沫度量及企業(yè)應(yīng)對的策略

中國房屋施工面積和竣工面積

單位：萬平方米中國房地產(chǎn)業(yè)城市分級泡沫度量及企業(yè)應(yīng)對的策略

中國房地產(chǎn)價格

單位：元/平方米中國房地產(chǎn)業(yè)城市分級泡沫度量及企業(yè)應(yīng)對的策略

中國房地產(chǎn)價格增長率

單位：%中國房地產(chǎn)業(yè)城市分級泡沫度量及企業(yè)應(yīng)對的策略

中國房屋租憑價格增長率

單位：%中國房地產(chǎn)業(yè)城市分級泡沫度量及企業(yè)應(yīng)對的策略

一、中國房市發(fā)展的周期特征二、中國房市發(fā)展的動態(tài)分析

三、中國房市泡沫的側(cè)度四、造成中國房價格飛漲的原因五、中國房市的發(fā)展趨勢和風(fēng)險分析六、中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的策略

目錄中國房地產(chǎn)業(yè)城市分級泡沫度量及企業(yè)應(yīng)對的策略第一階段：房地產(chǎn)無泡沫理性漲價階段：這一階段往往處于經(jīng)濟周期回升期，城市化的速度加快，居民收入增加，儲蓄達到一定程度，拉動價格正常上漲第二階段：房地產(chǎn)泡沫形成的階段：房價上漲一段時間后，市場上部分人出現(xiàn)投資心理，投資性買房者開始出現(xiàn)，市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面第三階段：泡沫的非理性膨脹和惡化階段：房價上漲的預(yù)期心理得到強化，產(chǎn)生羊群效應(yīng)，錨定效應(yīng)，出現(xiàn)價格狂想，房價出現(xiàn)非理性膨脹，出現(xiàn)嚴重的投機銀行加大房地產(chǎn)貸款額度第四階段：泡沫的巔峰和突然破滅階段：房價被推到頂峰，出現(xiàn)滯漲時，政府會出臺強硬的調(diào)控措施，緊縮銀根第五階段：信心崩潰和價格非理性下跌階段：非理性的投機者出現(xiàn)大量拋售，房價出現(xiàn)非理性下降第六階段：市場平靜和價值回歸：根據(jù)購買力等因素重新評估房價，有些人對明顯低估的房地產(chǎn)果斷買入房地產(chǎn)泡沫運行過程中國房地產(chǎn)業(yè)城市分級泡沫度量及企業(yè)應(yīng)對的策略2004-2005、2007年中國房市泡沫程度的度量中國房地產(chǎn)業(yè)城市分級泡沫度量及企業(yè)應(yīng)對的策略中國的房地產(chǎn)價格究竟高不高？中國房地產(chǎn)業(yè)城市分級泡沫度量及企業(yè)應(yīng)對的策略中國人住著世界上最貴的房子世界上房價最貴的地方當屬日本東京，目前在東京市區(qū)，一套實用面積80平方米的公寓樓，家庭車位精裝修的3室1廳1廚1衛(wèi)單元公寓，送20平方米的陽臺和好幾個平方米的走廊以及包括液晶電視等基本電器,售價約為3000萬日元，折合人民幣225萬元，單價2.6萬元即便從絕對值上看，中國上海、北京、深圳、杭州等地城市中心或靠近市中心地帶的一些房價也已經(jīng)超出這個價位。如果考慮到日本的人均GDP是我們的21倍，中國的很多城市房價已經(jīng)遠遠超過‘天下第一貴的“日本，坐上世界頭把金交椅而且，中國住宅只有70年的居住權(quán)，相當于年折舊率1.4%，而許多國家是永久所有權(quán)中國房屋平均壽命是30年中國房地產(chǎn)業(yè)城市分級泡沫度量及企業(yè)應(yīng)對的策略中國部分城市房價收入比中國房地產(chǎn)業(yè)城市分級泡沫度量及企業(yè)應(yīng)對的策略

一、中國房市發(fā)展的周期特征二、中國房市發(fā)展的動態(tài)分析三、中國房市泡沫的側(cè)度

四、造成中國房價格飛漲的原因五、中國房市的發(fā)展趨勢和風(fēng)險分析六、中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的策略

目錄中國房地產(chǎn)業(yè)城市分級泡沫度量及企業(yè)應(yīng)對的策略造成中國房價飛漲的原因成本推動房價上漲

土地價格上漲：從1998年開始到2006年住宅用地累積上漲65%發(fā)展商暴利：2000年僅為20%，到2007年均40%

需求拉動房價上漲居民收入在經(jīng)濟環(huán)境增長的前提下高速增長城市化進程加快流動性過剩促使商業(yè)銀行信貸擴張流動性過剩造成短期投機資金進入房地產(chǎn)，自美國911后，大量的資金賭人民幣升值

中國房地產(chǎn)業(yè)城市分級泡沫度量及企業(yè)應(yīng)對的策略造成中國房價飛漲的原因經(jīng)濟制度因素住房保障制度缺陷房地產(chǎn)稅收制度缺陷：稅負較高，加拿大為11.3%，我國15%對地方政府考核制度的缺陷利益集團的市場操作房地產(chǎn)泡沫形成的心理因素前面提到過了

“代際遺忘”是歷史上房地產(chǎn)市場反復(fù)出現(xiàn)投機狂潮的重要原因—明斯基

中國房地產(chǎn)業(yè)城市分級泡沫度量及企業(yè)應(yīng)對的策略

一、中國房市發(fā)展的周期特征二、中國房市發(fā)展的動態(tài)分析三、中國房市泡沫的側(cè)度四、造成中國房價格飛漲的原因

五、中國房市的發(fā)展趨勢和風(fēng)險分析六、中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的策略

目錄中國房地產(chǎn)業(yè)城市分級泡沫度量及企業(yè)應(yīng)對的策略2008-2010年中國房市進入本輪周期的衰退階段進入衰退期的標志

房價炒的過高超出居民實際承受能力住房自有率過高，發(fā)展過快（發(fā)達國家60%-70%）人均居住面積已經(jīng)接近中高等收入國家的水平，發(fā)展空間有限

中國房地產(chǎn)業(yè)城市分級泡沫度量及企業(yè)應(yīng)對的策略2008-2010年中國房市進入中期調(diào)整

由于信貸條件的惡化，限價房推出，資本市場的調(diào)整，促使全國房地產(chǎn)開始降溫，深圳、廣州等大城市上半年會出現(xiàn)比較大的降幅，預(yù)計均幅50%左右，二、三線城市會滯后半年左右反映，但降幅不會像大城市那么猛烈，因為投機行為較低，因此說2008年是出手買房的好機會(針對的是自住型和長期投資型），有些樓盤一定是歷史低位了（如果是想短期套利，房地產(chǎn)目前已經(jīng)不是最佳投資渠道了）中國房地產(chǎn)業(yè)城市分級泡沫度量及企業(yè)應(yīng)對的策略2008-2010年加速房地產(chǎn)企業(yè)的集約化信貸條件的惡化加速房地產(chǎn)企業(yè)的集約化

信貸條件的惡化會導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)被吞并（5萬多家—4千家左右），居民因購房負擔(dān)加重而需求減弱，銀行存款回流整個宏觀經(jīng)濟處于轉(zhuǎn)折點，失業(yè)率將會上升由于美元反彈，熱錢撤離，同時導(dǎo)致外商投資下降，制造業(yè)轉(zhuǎn)移達到高峰，需求減弱，失業(yè)增加，購買能力明顯下降，經(jīng)濟增長的速度減緩，房價出現(xiàn)滯漲下跌的局面。人民幣升值主要對國際性城市，對于封閉的城市影響較小經(jīng)濟適用房的上市對市場的定價標