銀行抵押品評估業(yè)務(wù)培訓(xùn)方案一、評估行業(yè)簡介銀行抵押評估主要涉及三大類評估分別是房地產(chǎn)評估、土地評估和資產(chǎn)評估。其中房產(chǎn)評估需聯(lián)系具有房地產(chǎn)評估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)；對土地評估需聯(lián)系具有土地評估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)；對機(jī)器設(shè)備等進(jìn)行評估需聯(lián)系具有資產(chǎn)評估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)，若某機(jī)構(gòu)不具有相應(yīng)的資質(zhì)而開展有關(guān)評估業(yè)務(wù)是絕對不允許的。二、評估的目的評估目的是指評估結(jié)果的期望用途，它決定著價(jià)值類型和評估方法的選擇。對于銀行抵押品而言其評估目的是抵押。三、評估時(shí)點(diǎn)評估結(jié)果對應(yīng)的日期。即只在該評估日期，評估對象才有該評估價(jià)值。評估期日一般應(yīng)為評估對象實(shí)地查勘之日，但評估委托合同另有約定的除外。三、價(jià)值類型銀行抵押品價(jià)值評估的價(jià)值類型為抵押價(jià)值，即抵押房地產(chǎn)在評估時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值。抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-優(yōu)先受償權(quán)=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-拖欠建設(shè)工程價(jià)款-以抵押擔(dān)保的債權(quán)占用額度-其他法定優(yōu)先受償權(quán)總價(jià)、單價(jià)和樓面地價(jià)總價(jià)是指某一抵押品整體價(jià)格；單價(jià)是指某一抵押品計(jì)算單位的求評估盡可能地減少評估人員主觀意志對評估過程和評估結(jié)論的影2、合法原則5、謹(jǐn)慎原則：在存在不確定或不可量化因素的情況下，評估人經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價(jià)值的各種評估技術(shù)方法的總(1)要有一個(gè)活躍的公開市場；(2)公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。大類：(1)直接比較法(2)間接比較法。(一)直接比較法評估對象價(jià)值=參照物成交價(jià)格×修正系數(shù)1×修正系數(shù)2×……×修正系數(shù)n或評估對象價(jià)值=參照物成交價(jià)格±基本特征差額1±基本特征差額2±……±基本特征差額n(二)間接比較法價(jià)格，以及評估對象的分值與參照物的分值的比值(系數(shù))求得評估(1)備被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益能夠備預(yù)測并貨幣化；(2)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)可以被預(yù)備并貨幣計(jì)量；(3)預(yù)期收益年限可以預(yù)測(1)收益額：(2)折現(xiàn)率(3)收益年限有關(guān)條款規(guī)定，不同用途土地使用權(quán)的最高出讓年限是不同的，具體分為：居住70年；商(4)收益法中的主要技術(shù)方法P:未來第n年的預(yù)計(jì)變現(xiàn)值；R:未來第i年的預(yù)期收益；r:折現(xiàn)率或資本化率；A:年金。(一)純收益不變①在收益永續(xù)，各因素不變的條件下，有一下計(jì)算公式：其成立條件是：純收益每年不變；資本化率固定且大于零；收益②在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計(jì)算公式這是一個(gè)在估價(jià)實(shí)務(wù)中經(jīng)常運(yùn)用的計(jì)算公式，其成立條件是：純收益每年不變；資本化率固定且大于零；收益年期有限為n。其成立條件是：純收益每年不變；收益年期有限為n;資本化率(二)純收益在若干年后保持不變①無限年期收益，其基本公式為：其成立條件是：純收益在n年(含第n年)以前有變化；純收益在n年(不含第n年)以后保持不變；收益年限無限；r大于零。②有限年期收益，其計(jì)算公式為：其成立條件是：純收益在t年(含第t年)以前有變化；純收益在t年(不含第t年)以后保持不變；收益年限有限為n;r大于零。這里要注意的是，純收益A的收益年限是(n-e)而不是n。(三)純收益按等差級數(shù)變化①在純收益按等差級數(shù)遞增，收益年限無限條件下，有以下計(jì)算②在純收益按等差級數(shù)遞增，收益年限有限的條件下，有以下計(jì)收益年期有限為n;r大于零。③在純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期無限的條件下，有一下計(jì)收益年期無限，r大于零；收益遞減到零為止(注：該數(shù)學(xué)計(jì)算公式是成立的，但完全套用于資產(chǎn)評估是不合適的，因?yàn)橘Y產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主體會根據(jù)替代原則，在資產(chǎn)收益遞減為零之前停止使用該資產(chǎn)或變現(xiàn)資產(chǎn)，不會無限制的永續(xù)地使用下去)。④在純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期有限條件下，有一下計(jì)算其成立條件是：純收益按等比級數(shù)遞減；純收益逐年遞減比率為s;收益年期有限為n;r大于零。(四)純收益按等比級數(shù)變化①在純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期為無限的條件下，有以下其成立條件是：純收益按等比級數(shù)遞增；純收益逐年遞增比率為②在純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)其成立條件是：純收益按等比級數(shù)遞增；純收益逐年遞增比率為s;收益年期有限為n;r大于零；r>s>0。③在純收益按等級數(shù)遞減，收益年期無限的條件下，有以下計(jì)算其成立條件是：純收益按等比級數(shù)遞減；純收益逐年遞減比率為④在純收益按等比級數(shù)遞減，收益年期有限條件下，有以下計(jì)算其成立條件是：純收益按等比級數(shù)遞減；純收益逐年遞減比率為s;收益年期有限為n;r大于零；0<s≤1。(五)已知未來若干年后資產(chǎn)價(jià)格的條件下，有以下計(jì)算公式：其成立條件是：純收益在第n年(含n年)前保持不變；預(yù)知第n年的價(jià)格為P;r大于零。3、成本法的重置成本與資產(chǎn)的先行市價(jià)及收益現(xiàn)值也存在著內(nèi)在聯(lián)系和替代(2)應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。成本法的應(yīng)用是建立在歷史(3)形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。耗費(fèi)是形成資產(chǎn)價(jià)值的基(一)資產(chǎn)的重置成本(1)復(fù)原重置成本，是指采用與評估對象相同的材料、建筑或(二)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而(三)資產(chǎn)的功能性貶值被評估資產(chǎn)功能性貶值額=Z(被評估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營成本×折現(xiàn)系數(shù))(四)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值(1)間接計(jì)算法經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-(資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力/資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力)^]×100%(2)直接計(jì)算法經(jīng)濟(jì)性貶值額=資產(chǎn)收益損失額×(1-所得稅稅率)×(P/A,r,n)選擇過程，即三個(gè)層面的選擇：(1)關(guān)于資產(chǎn)評估技術(shù)思路層面的選(1)選擇要與評估目的、評估時(shí)的市場條件、評估對象在評估3、評估方法的選擇受能否收集到運(yùn)用各種評估方法所需數(shù)據(jù)資數(shù)據(jù)資料作為依據(jù)。在一個(gè)相對較短的時(shí)間內(nèi)，收集某種評估方法所需的數(shù)據(jù)資料可能會很困難，在這種情況下，估價(jià)人員應(yīng)考慮采用替代的評估方法進(jìn)行評估。(4)資產(chǎn)評估人員在選擇和