《資產(chǎn)評(píng)估》模擬試題（三）非標(biāo)準(zhǔn)試卷一、單項(xiàng)選擇題

1.下列關(guān)于美國(guó)《統(tǒng)一評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》（USPAP）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估書(shū)面報(bào)告的類型有關(guān)說(shuō)法不正確的是（）。

A.評(píng)估報(bào)告必須是完整型評(píng)估報(bào)告、簡(jiǎn)明型評(píng)估報(bào)告、限制型評(píng)估報(bào)告這三種類型中的一種，并且必須在評(píng)估報(bào)告中明確列示所采用的報(bào)告類型。

B.報(bào)告的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容決定了報(bào)告采用何種形式、格式或者類型。

C.當(dāng)預(yù)期的使用者不是除了客戶以外的其他方時(shí)（即僅僅提供給客戶使用的時(shí)候），評(píng)估人員必須提簡(jiǎn)明型評(píng)估報(bào)告。

D.三種評(píng)估意見(jiàn)的根本區(qū)別在于報(bào)告所提供信息資料的內(nèi)容和詳細(xì)程度。

2.下列以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估所涉及的評(píng)估對(duì)象說(shuō)法正確的是（）。

A．同一控制下的企業(yè)合并,所產(chǎn)生的以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的評(píng)估對(duì)象有：合并中取得的被購(gòu)買(mǎi)方各項(xiàng)的可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債

B．資產(chǎn)減值測(cè)試評(píng)估的對(duì)象：資產(chǎn)、資產(chǎn)組、資產(chǎn)組合。

C．投資性房地產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象：已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)

D.金融工具評(píng)估的對(duì)象：基礎(chǔ)金融工具、衍生金融工具和買(mǎi)賣(mài)非金融項(xiàng)目的合同

3.下來(lái)關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型表述不正確的有（）。

A.資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值類型是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。它是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的一個(gè)質(zhì)的規(guī)定。

B.不同的價(jià)值類型從不同的角度反映資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的屬性和特征。

C.不同屬性的價(jià)值類型所代表的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值在性質(zhì)上是不同的，但是在數(shù)量應(yīng)該比較一致，這是評(píng)估特定目的所要求的

D.資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型分為市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值，是以資產(chǎn)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的市場(chǎng)條件，被評(píng)估資產(chǎn)的使用狀態(tài)以及評(píng)估時(shí)候使用的信息資料的來(lái)源劃分的

4.復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處表現(xiàn)為（

）。

A、技術(shù)水平相同

B、制造標(biāo)準(zhǔn)相同

C、價(jià)格和功能水平相同

D、材料消耗相同

5.下列說(shuō)法正確的是（）。

A.注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師不得以個(gè)人的名義承攬資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)

B.注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師可以以個(gè)人的名義開(kāi)展資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，

C.注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師可以同時(shí)在兩家或兩家以上資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)

D.注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師進(jìn)行價(jià)值評(píng)定時(shí)，有時(shí)還需要利用有關(guān)專家協(xié)助工作,協(xié)助的專家應(yīng)該其結(jié)果負(fù)起相應(yīng)的責(zé)任

6.某收益性資產(chǎn)，效益一直良好，經(jīng)專業(yè)評(píng)估人員預(yù)測(cè)，評(píng)估基準(zhǔn)日后第一年預(yù)期收益為100萬(wàn)元，以后每年遞增l0萬(wàn)元，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，收益期為20年，該資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值最接近于(

)萬(wàn)元。

A.1400

B.1700

C.1800

D.1970

7.甲公司賬面有多項(xiàng)控股和非控股的長(zhǎng)期投資，評(píng)估師運(yùn)用加和法評(píng)估甲公司時(shí)，其原始資料應(yīng)以(

)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)。

A.甲公司報(bào)表及所有被投資的公司的報(bào)表

B.甲公司與控股公司的合并報(bào)表

C.甲公司與所有投資公司的合并報(bào)表

D.甲公司與非控股公司的合并報(bào)表

8.由于同類新型設(shè)備的出現(xiàn)，使得被評(píng)估設(shè)備出現(xiàn)了功能性貶值，據(jù)比較數(shù)據(jù)如下表，則被評(píng)估設(shè)備的功能性貶值最接近于（）元。項(xiàng)目參照資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象月產(chǎn)量10000件10000件單件材料費(fèi)用0.8元1.2元資產(chǎn)剩余使用年限3年折現(xiàn)率10%所得稅稅率33%A、79978

B、96480

C、119370

D、121910

9.被評(píng)估資產(chǎn)甲生產(chǎn)能力為60000件/年，參照資產(chǎn)乙的重置成本為5000元，生產(chǎn)能力為30000件/年，設(shè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)x取值0.7，被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本最接近于（

）元。

A、7300

B、6500

C、

7212

D、8123

10.一臺(tái)數(shù)控機(jī)床，重置成本為200萬(wàn)元，已使用2年，其經(jīng)濟(jì)壽命為20年，現(xiàn)在該機(jī)床的數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計(jì)修復(fù)費(fèi)用為20萬(wàn)元，其他部分工作正常。該機(jī)床的實(shí)體性貶值額為（）。

A.38萬(wàn)元

B.18萬(wàn)元

C.20萬(wàn)元

D.30萬(wàn)元

11.某宗土地1000平方米，國(guó)家規(guī)定容積率為5，建筑密度小于或等于60%，下列建設(shè)方案比較起來(lái)哪個(gè)方案最可行？（

）。

A.建筑物建筑總面積為5000平方米，底層建筑面積為700平方米

B.建筑物建筑總面積為1500平方米，底層建筑面積為300平方米

C.建筑物建筑總面積為4800平方米，底層建筑面積為600平方米

D.建筑物建筑總面積為7000平方米，底層建筑面積為400平方米

12.某宗土地，單價(jià)10000元/平方米，規(guī)劃容積率為8，建筑密度為0.5，則其樓面地價(jià)最低為（

）元/平方米。

A.5000

B.1250

C.800

D.20000

13.被評(píng)估對(duì)象為一項(xiàng)專有技術(shù)，在該項(xiàng)技術(shù)的研制過(guò)程中消耗材料21萬(wàn)元，動(dòng)力消耗40萬(wàn)元，支付科研人員工資30萬(wàn)元。評(píng)估人員經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查詢證，確定科研人員創(chuàng)造性勞動(dòng)倍加系數(shù)為1.3，科研平均風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.5，該項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)的投資報(bào)酬率為25%，行業(yè)基準(zhǔn)收益率為30%，如采用倍加系數(shù)法估算該項(xiàng)專有技術(shù)的重置成本，其重置成本最接近于(

)萬(wàn)元。

A.120

B.150

C.250

D.260

14.（）是評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)使用頻率最高的方法。

A.成本法

B.市場(chǎng)法

C.收益法

D.市場(chǎng)法和成本法

15.被估企業(yè)擁有某鋼鐵廠發(fā)行的3年期的一次性還本付息債券1000張，每張面值100元，年利率12％，按復(fù)利計(jì)算利息。評(píng)估時(shí)債券的購(gòu)入時(shí)間已滿2年，當(dāng)時(shí)的國(guó)庫(kù)券利率為10％。評(píng)估人員通過(guò)對(duì)該鋼鐵廠的了解，認(rèn)為該債券風(fēng)險(xiǎn)不大，并已接近到期日，故按1％作為風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，并以國(guó)債利率為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。該鋼鐵廠債券評(píng)估價(jià)值近似為：

A.126570元

B.140500元

C.114032元

D.102732元

16.被評(píng)估企業(yè)一年前取得非上市企業(yè)債券10000張，每張面值1000元，期限為3年，年利率為10%，按年付息，到期還本，第一年利息已收取。折現(xiàn)率為8%，該被估債券的評(píng)估值最接近于（）。

A.1200萬(wàn)元

B.1035萬(wàn)元

C.1100萬(wàn)元

D.1054萬(wàn)元

17.根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估原理，應(yīng)收賬款評(píng)估的基本公式是(

)。

A.應(yīng)收賬款評(píng)估值=應(yīng)收賬款余額-壞賬準(zhǔn)備-預(yù)計(jì)壞賬損失

B.應(yīng)收賬款評(píng)估值=應(yīng)收賬款余額-已核銷壞帳-壞賬準(zhǔn)備

C.應(yīng)收賬款評(píng)估值=應(yīng)收賬款余額-已核銷壞帳+壞賬準(zhǔn)備

D.應(yīng)收賬款評(píng)估值=應(yīng)收賬款余額-已確定壞賬-預(yù)計(jì)壞賬損失

18.界定企業(yè)價(jià)值評(píng)估具體范圍時(shí)應(yīng)劃為“待定產(chǎn)權(quán)”的是（

）。

A、無(wú)效資產(chǎn)

B、閑置資產(chǎn)

C、產(chǎn)權(quán)糾紛資產(chǎn)

D、無(wú)形資產(chǎn)

19.某企業(yè)計(jì)劃擁有甲企業(yè)發(fā)行的面值100萬(wàn)元非上市普通股票，預(yù)期甲企業(yè)次年發(fā)放相當(dāng)于股票面值10%的股利，且股利以3.75%的速度增長(zhǎng)，在折現(xiàn)率為9%的前提下，該100萬(wàn)元股票的價(jià)值最接近（）。

A、190萬(wàn)元

B、200萬(wàn)元

C、100萬(wàn)元

D、120萬(wàn)元

20.某被評(píng)估企業(yè)賬面長(zhǎng)期待攤費(fèi)用余額為110萬(wàn)元，其構(gòu)成分別為：上年度排污罰款攤銷余額40萬(wàn)元，設(shè)備維修費(fèi)攤銷余額30萬(wàn)元，房屋維修費(fèi)攤銷余額l8萬(wàn)元，尚未攤銷的當(dāng)年度房屋租賃費(fèi)l2萬(wàn)元、設(shè)備租賃費(fèi)l0萬(wàn)元，房屋及設(shè)備租期均為一年，租期從2007年1月1日起計(jì)算。評(píng)估基準(zhǔn)日為2007年8月1日。經(jīng)評(píng)估人員分析，上述各項(xiàng)支出費(fèi)用均在合理范圍之內(nèi)，則長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的評(píng)估值最接近于()萬(wàn)元。

A．0

B．7

C．9

D．22

21.β系數(shù)法中的系數(shù)α反映的是（

）。

A、所在行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)

B、企業(yè)在行業(yè)中的系數(shù)

C、社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)

D、行業(yè)平均風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)

22.不屬于以替代原則為理論基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評(píng)估方法有(

)。

A.路線價(jià)法

B.收益法

C.基準(zhǔn)地價(jià)修正法

D.市場(chǎng)法

23.廣義的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是（）。

A.一種工作制度

B.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)

C.咨詢性意見(jiàn)書(shū)

D.公正性報(bào)告

24.已知某林木資產(chǎn)蓄積量為3000立方米，現(xiàn)時(shí)營(yíng)林生產(chǎn)成本為15000元，參照物單位蓄積的成交價(jià)格為600元/立方米。經(jīng)測(cè)定，物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)為1.25，林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)為0.85，則該林木資產(chǎn)的評(píng)估值最接近于（

）元。

A.1897500

B.1912500

C.

1921500

D.

1789500

25.A企業(yè)在產(chǎn)品評(píng)估基準(zhǔn)日的賬面總成本為300萬(wàn)元，經(jīng)評(píng)估人員核查，發(fā)現(xiàn)其中有100件產(chǎn)品為超過(guò)正常范圍的廢品，其賬面成本為1萬(wàn)元，估計(jì)可回收的廢料價(jià)值為0.2萬(wàn)元，另外，還將前期漏轉(zhuǎn)的費(fèi)用5萬(wàn)元，計(jì)入了本期成本，該企業(yè)在產(chǎn)品的評(píng)估值接近（）

A.294.2萬(wàn)元

B.197萬(wàn)元

C.295萬(wàn)元

D.299.2萬(wàn)元

26.()是指資產(chǎn)價(jià)值量超出和高于其市場(chǎng)價(jià)值的部分,是由于該資產(chǎn)與其他資產(chǎn)存在物理性、功能性或經(jīng)濟(jì)性組合而產(chǎn)生的。

A.投資價(jià)值

B.保險(xiǎn)價(jià)值

C.特殊價(jià)值

D.剩余價(jià)值

27.一般來(lái)說(shuō)，科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用價(jià)格指數(shù)法估算的重置成本往往會(huì)（

）。

A.偏低

B.正常反映其重置成本水平

C.偏高

D.不確定

28.下列關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的說(shuō)法正確的是（

）。

A.資產(chǎn)評(píng)估是一種價(jià)格分析估算活動(dòng)

B.評(píng)估結(jié)論是評(píng)估人員對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的交換價(jià)值估計(jì)數(shù)額

C.資產(chǎn)評(píng)估是一種事實(shí)判斷估算活動(dòng)

D.評(píng)估結(jié)論是評(píng)估人員對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格估計(jì)數(shù)額

29.有一宗地深度為15米,若標(biāo)準(zhǔn)深度為10米,按照“四三二一”法則,該宗地的單獨(dú)深度百分率為40%、30%、20%、10%、9%、8%,則其平均深度百分率為(

)。

A.117%

B.78%

C.58.5%

D.19.5%

30.受專利法保護(hù)的某發(fā)明專利于1998年10月1日提出申請(qǐng)，1999年10月1日獲得批準(zhǔn)，2000年12月15日作為評(píng)估基準(zhǔn)日，預(yù)計(jì)在2010年1月會(huì)有更新的技術(shù)替代該專利技術(shù)在生產(chǎn)上得到廣泛運(yùn)用。該專利技術(shù)的預(yù)期收益期限較為合理的年限為（）。

A.20年

B.10年

C.9年

D.12年二、多項(xiàng)選擇題

1.以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估中的價(jià)值類型主要有（）。

A．市場(chǎng)價(jià)值

B．清算價(jià)值

C．在用價(jià)值

D.持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值

E．投資價(jià)值

2.當(dāng)前規(guī)范我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估評(píng)估報(bào)告的相關(guān)規(guī)定有（）。

A.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-工作底稿》

B.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-評(píng)估報(bào)告》

C.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》

D.《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南》

E.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-評(píng)估程序》

3.房地產(chǎn)評(píng)估中必須遵守的原則有（）。

A、最有效使用原則

B、供求原則

C、替代原則

D、合法原則

E、實(shí)用原則

4.影響資產(chǎn)評(píng)估值的因素（或者說(shuō)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型的確定需要考慮的因素）有（）。

A.資產(chǎn)評(píng)估特定目的，是最重要的因素

B.影響資產(chǎn)評(píng)估值的內(nèi)因：評(píng)估對(duì)象自身功能、使用方式和利用狀態(tài)

C.影響資產(chǎn)評(píng)估值的外因：市場(chǎng)條件及交易條件

D.資產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估方法

E.評(píng)估師的個(gè)人喜好

5.關(guān)于版權(quán)的說(shuō)法正確的有()。

A.版權(quán)中作者的署名權(quán)、修改權(quán)、保護(hù)作品完整權(quán)保護(hù)期不受限制，永遠(yuǎn)歸作者所有

B.我國(guó)對(duì)作品的保護(hù)采用自動(dòng)保護(hù)原則

C.作品的版權(quán)包括精神權(quán)利和經(jīng)濟(jì)權(quán)利

D.版權(quán)需要申請(qǐng)獲得

E.版權(quán)的法律特性主要體現(xiàn)在時(shí)間性及地域性

6.狹義的資產(chǎn)評(píng)估程序通常包括的主要環(huán)節(jié)除現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、評(píng)定估算外，還應(yīng)該包括()。

A.簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)

B.資產(chǎn)評(píng)估工作底稿歸檔

C.編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

D.評(píng)估報(bào)告?zhèn)浒笇徍?/p>

E.編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃

7.證明無(wú)形資產(chǎn)存在可以從以下哪幾方面進(jìn)行（）。

A.查詢被估無(wú)形資產(chǎn)的內(nèi)容、相關(guān)法規(guī)等，核實(shí)資料的真實(shí)性、可靠性和權(quán)威性

B.分析鑒定無(wú)形資產(chǎn)的應(yīng)用能力

C.核查無(wú)形資產(chǎn)是否被委托者所擁有或?yàn)樗怂?/p>

D.分析評(píng)估對(duì)象是否形成了無(wú)形資產(chǎn)

E.只要查看相關(guān)的證書(shū)就可以了

8.關(guān)于資源資產(chǎn)的特性說(shuō)法正確的有（）。

A、資源資產(chǎn)的特性包含自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和法律屬性

B、資源資產(chǎn)的自然屬性包括天然性、有限性和稀缺性、生態(tài)性、區(qū)域性

C、資源資產(chǎn)的法律屬性包含：資源資產(chǎn)必須能夠?yàn)樘囟ǖ漠a(chǎn)權(quán)主體所擁有和控制；資源資產(chǎn)的使用權(quán)可以依法交易

D、資源資產(chǎn)具有一般資產(chǎn)具有的特征

E、資源資產(chǎn)和自然資源的特征完全一樣

9.下列說(shuō)法正確的有（）。

A.資產(chǎn)評(píng)估的要素是一個(gè)有機(jī)組成的整體，它們之間相互依托，相輔相成，缺一不可

B.企業(yè)單項(xiàng)可確指資產(chǎn)價(jià)值之和等于企業(yè)整體價(jià)值之和

C.資產(chǎn)評(píng)估的最基本的功能是評(píng)價(jià)和評(píng)值、以及鑒證和管理的功能

D.同一資產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)下評(píng)估得到的價(jià)值類型分別是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值、持續(xù)使用價(jià)值和清算價(jià)值，其中清算價(jià)值一般最低，但是并不必然最低。

E.獨(dú)立、客觀公正是資產(chǎn)評(píng)估的工作原則

10.實(shí)體性準(zhǔn)則針對(duì)不同資產(chǎn)類別的特點(diǎn)，分別對(duì)不同類別資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行規(guī)范。下列準(zhǔn)則中，屬于實(shí)體性準(zhǔn)則的是(

)。

A．《資產(chǎn)訐估準(zhǔn)則——工作底稿》

B．《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》

C．《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——無(wú)形資產(chǎn)》

D．《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備》

E．《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》三、綜合題

1.被評(píng)估對(duì)象為l998年進(jìn)口的A成套設(shè)備，并于當(dāng)年l2月31日正式投入使用。評(píng)估基準(zhǔn)日為2006年1月1日。

評(píng)估人員經(jīng)調(diào)查獲得以下資料及信息：

1.A設(shè)備在運(yùn)行過(guò)程中由于工人操作失誤導(dǎo)致控制中心的程控部分損壞并造成停產(chǎn)，至評(píng)估基準(zhǔn)日已停產(chǎn)一年整，委托方希望盡快修復(fù)A設(shè)備，以便繼續(xù)使用，要使A設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，必須對(duì)程控部分進(jìn)行全部更換；

2.在程控部分損壞前，A設(shè)備一直滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)；

3.除程控部分外，A設(shè)備其他部分均處于可正常運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，在停產(chǎn)期間由于保養(yǎng)良好，未發(fā)生影響使用壽命的情況；

4.經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)鑒定，除程控部分外，A設(shè)備其他部分若保持90%的負(fù)荷率可繼續(xù)使用l0年；

5.要更換程控部分只能向A設(shè)備原生產(chǎn)廠家購(gòu)買(mǎi)；

6.在評(píng)估基準(zhǔn)日，與被評(píng)估設(shè)備型號(hào)完全相同的新設(shè)備的離岸價(jià)為1000萬(wàn)美元，其中程控部分占設(shè)備價(jià)格的l0%，但是如果單獨(dú)購(gòu)置程控部分，則其離岸價(jià)格要比成套購(gòu)買(mǎi)時(shí)的程控部分的價(jià)格高10%，而且賣(mài)方不再負(fù)責(zé)安裝調(diào)試所需費(fèi)用；

7.在評(píng)估基準(zhǔn)日，若成套進(jìn)口全新A設(shè)備，海外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)為21.43萬(wàn)美元，海外運(yùn)輸費(fèi)為離岸價(jià)的5%，關(guān)稅稅率為13%，增值稅稅率為l7%，其他進(jìn)口環(huán)節(jié)費(fèi)用為到岸價(jià)的3%，國(guó)內(nèi)運(yùn)輸費(fèi)為到岸價(jià)的l.5%，配套費(fèi)用為到岸價(jià)的2%，設(shè)備的安裝及調(diào)試費(fèi)用含在設(shè)備的價(jià)格之中；

8.在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)，若單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)程控部分，海外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)為2.93萬(wàn)美元，海外運(yùn)輸費(fèi)為離岸價(jià)的4%，關(guān)稅、增值稅及其他進(jìn)口環(huán)節(jié)的各稅費(fèi)率及國(guó)內(nèi)運(yùn)輸費(fèi)費(fèi)率不變，安裝調(diào)試費(fèi)用為到岸價(jià)的0.5%，不再需要配套費(fèi)用；

9.被評(píng)估A設(shè)備不存在功能性及經(jīng)濟(jì)性貶值；

10.引進(jìn)設(shè)備采取貨到企業(yè)后立即付款方式；

11.評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)美元對(duì)人民幣的匯率為1：8。

假定不考慮殘值，并不再考慮其他因素。

根據(jù)上述條件試求被評(píng)估設(shè)備的評(píng)估值。

2.有一待估宗地需評(píng)估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的四宗土地A、B、C、D的具體情況如下：

成交價(jià)交易時(shí)間交易情況區(qū)域因素容積率剩余年限個(gè)別因素待估宗地1.130A6902001.8.10+2%1.038-1%B7002000.8.1+7%01.130-2%C7302002.8.10-3%1.438-1%D7302003.8.1-5%+3%1.035+8%上表中成交價(jià)的單位為：元/平方米，該城市地價(jià)指數(shù)如下表：時(shí)間199920002001200220032004指數(shù)100107110108113115另?yè)?jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：當(dāng)容積率在1-1.5之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加5%；超過(guò)1.5時(shí)，超出部分的容積率每增長(zhǎng)0.1，單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加3%。該類土地的折現(xiàn)率為8％。

表內(nèi)交易情況中正號(hào)表示案例價(jià)格高于正常交易價(jià)格，負(fù)號(hào)表示低于正常交易價(jià)格，對(duì)于區(qū)域因素，個(gè)別因素的修正，都是案例宗地與待估宗地比較，表中負(fù)號(hào)表示案例宗地條件比待估宗地差，正號(hào)表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。

試根據(jù)以上條件，回答下列問(wèn)題:

（1）

為什么要進(jìn)行交易情況修正？

（2）

上述可比案例，已知有一個(gè)是收購(gòu)鄰近房地產(chǎn)，一個(gè)是急于出售，根據(jù)表中提供的

信息，請(qǐng)問(wèn)這兩種情況分別應(yīng)該是A、B、C、D中的哪一個(gè)？

（3）

根據(jù)所提供條件，評(píng)估該宗土地2004年8月1日的價(jià)值。

（若需計(jì)算平均值，為簡(jiǎn)化計(jì)算，要求用算術(shù)平均值）

3.被評(píng)估對(duì)象為一宗待開(kāi)發(fā)商業(yè)用地，土地面積5000平方米，該宗地的使用權(quán)年限自評(píng)估基準(zhǔn)日起為40年，當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定，待估宗地的容積率為5，覆蓋率為60%。評(píng)估師根據(jù)城市規(guī)劃的要求及房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，認(rèn)為待估宗地的最佳開(kāi)發(fā)方案為建設(shè)一幢25000平方米的大廈，其中l(wèi)-2層為商場(chǎng)，每層建筑面積為300O平方米，3層及3層以上為寫(xiě)字樓，每層建筑面積為l900平方米。

評(píng)估師根據(jù)相關(guān)資料，經(jīng)分析、測(cè)算得到如下數(shù)據(jù)資料：

1.將待估宗地開(kāi)發(fā)成七通一平的建筑用地需要投資500萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投入；

2.大廈建設(shè)期為2年，平均每平方米建筑面積的建筑費(fèi)用為3000元，所需資金分兩年投人，第一年投入所需資金的60%，第二年投入所需資金的40%，各年投資均勻投入；

3.專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的10%；

4.預(yù)計(jì)大廈建成后即可出租，其中1-2層每平方米建筑面積的年租金為2000元，出租率可達(dá)100%，第3至第5層(即寫(xiě)字樓部分的1至3層)平均每天每平方米建筑面積租金為2元，第6層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為2.5元，寫(xiě)字樓平均空置率約為10%；

5.管理費(fèi)用為租金的5%，稅金為租金的l7.5%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用的0.1%，維修費(fèi)用為建筑費(fèi)用的l%，年貸款利率為5%，復(fù)利計(jì)息；

6.開(kāi)發(fā)商要求的利潤(rùn)為建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用、地價(jià)及土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用之和的25%；

7.房地產(chǎn)綜合資本化率為8%；

8.每年按365天計(jì)算：

9.本項(xiàng)目不考慮所得稅因素。

根據(jù)上述條件，試對(duì)該宗地的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估(要求：評(píng)估結(jié)果保留兩位小數(shù))。

4.⑴評(píng)估目的：為C股東擬轉(zhuǎn)讓所持有的乙企業(yè)的5%股權(quán)給投資人D提供價(jià)值參考意見(jiàn)。

⑵乙企業(yè)基本概況：

①評(píng)估基準(zhǔn)日乙企業(yè)經(jīng)過(guò)審計(jì)后的賬面總資產(chǎn)l500萬(wàn)元，流動(dòng)負(fù)債200萬(wàn)元，長(zhǎng)期負(fù)債300萬(wàn)元，所有者權(quán)益l000萬(wàn)元；

②乙企業(yè)為非上市股份制企業(yè)，共有A、B、C三個(gè)股東，A股東持有60%股權(quán)，B股東持有35%股權(quán)，C股東持有5%股權(quán)，本次轉(zhuǎn)讓的股權(quán)為C股東的5%股權(quán)；

③經(jīng)評(píng)估人員調(diào)查，在評(píng)估基準(zhǔn)日，乙企業(yè)全部資產(chǎn)中，正在運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)的85%，另外l5%的資產(chǎn)為企業(yè)的在建工程，該在建工程的形象進(jìn)度為40%，其評(píng)估價(jià)值與賬面價(jià)值基本相符。

⑶乙企業(yè)未來(lái)收益預(yù)測(cè)情況：

①乙企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日后未來(lái)5年的企業(yè)自由現(xiàn)金流量分別為100萬(wàn)元，130萬(wàn)元，l20萬(wàn)元，140萬(wàn)元和145萬(wàn)元(未考慮在建工程預(yù)期收益情況)；

②與企業(yè)未來(lái)預(yù)期收益相對(duì)應(yīng)的折現(xiàn)率及資本化率均為l0%，乙企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

要求：根據(jù)上述條件回答以下問(wèn)題：

⑴寫(xiě)出本項(xiàng)目評(píng)估的技術(shù)路線及基本步驟；

⑵給出評(píng)估結(jié)論并做出必要的解釋和說(shuō)明。

5.被評(píng)估企業(yè)為一擬準(zhǔn)備上市的酒店，評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年12月31日，該酒店2003年的財(cái)務(wù)狀況詳見(jiàn)2003年利潤(rùn)表，表中補(bǔ)貼收入30萬(wàn)元為因“非典”原因國(guó)家給予的退稅收入，營(yíng)業(yè)外支出l5萬(wàn)元為防“非典”發(fā)生的專項(xiàng)支出。

評(píng)估人員對(duì)該公司的情況進(jìn)行深入調(diào)查及對(duì)歷史數(shù)據(jù)分析后，對(duì)該企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)情況下的有關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)做出如下判斷：

1.由于非典原因，該企業(yè)2003年的實(shí)際收入僅達(dá)到企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)收入的60%；

2.企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本約占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的50%，營(yíng)業(yè)費(fèi)用約占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的5%,管理費(fèi)用約占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的5%；

3.財(cái)務(wù)費(fèi)用(利息支出)約占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的10%，其中長(zhǎng)期負(fù)債利息占財(cái)務(wù)費(fèi)用的80%；

4.主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的5.5%；

5.企業(yè)所得稅稅率為33%。

6.該企業(yè)的折舊總額是200000元，由于企業(yè)可預(yù)見(jiàn)的年限內(nèi)不會(huì)有產(chǎn)能的擴(kuò)張等因素，這個(gè)數(shù)額將保持穩(wěn)定。

2003年利潤(rùn)表項(xiàng)目行本年累計(jì)數(shù)一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入11000000.00減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本3550000.00主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加555000.00二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)（虧損以“-”號(hào)填列6395000.00加：其它業(yè)務(wù)利潤(rùn)（虧損以“-”號(hào)填列）7減：營(yíng)業(yè)費(fèi)用880000.00管理費(fèi)用9100000.00財(cái)務(wù)費(fèi)用1080000.00其中：利息支出1180000.00三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（虧損“-”號(hào)填列）13135000.00加：投資收益（虧損以“-”號(hào)填列）14補(bǔ)貼收入15300000.00營(yíng)業(yè)外收入16減：營(yíng)業(yè)外支出17150000.00四、利潤(rùn)總額（虧損總額以“-”號(hào)填列18285000.00減：所得稅（所得稅稅率為33%）1994050.00五、凈利潤(rùn)（凈虧損以“-”號(hào)填列）22190950.007、評(píng)估人員經(jīng)過(guò)分析認(rèn)為企業(yè)的客觀收益情況在可預(yù)見(jiàn)的時(shí)間內(nèi)是穩(wěn)定的，與2003年保持連續(xù)。

8、該企業(yè)所在行業(yè)的β系數(shù)是1.2，企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)為1.3，現(xiàn)行無(wú)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率與歷史平均無(wú)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率都是4%，市場(chǎng)期望報(bào)酬率是10%。

9、企業(yè)的帶息負(fù)債的市場(chǎng)價(jià)值是32萬(wàn)元，與賬面價(jià)值一致。

10、該酒店能夠持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

要求：根據(jù)上述資料運(yùn)用收益法評(píng)估該酒店整體價(jià)值。(運(yùn)算中以萬(wàn)元為單位，評(píng)估結(jié)果保留兩位小數(shù))。

答案部分一、單項(xiàng)選擇題1.

【正確答案】

C【答案解析】

參見(jiàn)教材545頁(yè)?！敬鹨删幪?hào)15038,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】2.

【正確答案】

B【答案解析】

A的正確說(shuō)法是“非同一控制下的企業(yè)合并，涉及合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偟膯?wèn)題,所產(chǎn)生的以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的評(píng)估對(duì)象有：合并中取得的被購(gòu)買(mǎi)方各項(xiàng)的可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債；以及構(gòu)成合并對(duì)價(jià)的非現(xiàn)金資產(chǎn)、發(fā)行或承擔(dān)的債務(wù)、發(fā)行的權(quán)益性證券等”。同時(shí)注意它的評(píng)估對(duì)象和企業(yè)整體評(píng)估的評(píng)估對(duì)象是不同的，企業(yè)價(jià)值評(píng)估注重的整體性，而企業(yè)合并中涉及的評(píng)估對(duì)象是被并購(gòu)企業(yè)的具體資產(chǎn)。B中還應(yīng)該包括“將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的租賃業(yè)務(wù)涉及到的建筑物”，其次“部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)”，必須是“能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；”否則不能夠確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。D的說(shuō)法錯(cuò)誤在于“買(mǎi)賣(mài)非金融項(xiàng)目的合同不屬于金融工具”。【答疑編號(hào)15039,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】3.

【正確答案】

C【答案解析】

教材10頁(yè)第一段，C正確的說(shuō)法是“不同屬性的價(jià)值類型所代表的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值不僅在性質(zhì)上是不同的，而且在數(shù)量上往往也存在較大差異。”D是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型的分類?！敬鹨删幪?hào)15040,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】4.

【正確答案】

C【答案解析】

見(jiàn)教材P63,資產(chǎn)的重置成本。二者的共同點(diǎn)體現(xiàn)在都是以現(xiàn)時(shí)價(jià)格來(lái)計(jì)算的。同時(shí)不論是復(fù)原還是更新重置成本，都要求與被評(píng)估資產(chǎn)具有同等功能?！敬鹨删幪?hào)15041,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】5.

【正確答案】

A【答案解析】

參見(jiàn)教材506-511頁(yè)。【答疑編號(hào)15042,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】6.

【正確答案】

A【答案解析】

本題應(yīng)該使用收益法下，純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下的計(jì)算公式：，本題中A應(yīng)該是評(píng)估基準(zhǔn)日后的第一期收益100萬(wàn)元，B應(yīng)該是等差級(jí)數(shù)遞增額10萬(wàn)元，r=10%，n=20?！敬鹨删幪?hào)15043,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】7.

【正確答案】

A【答案解析】

甲公司賬面有多項(xiàng)控股和非控股的長(zhǎng)期投資，不但要有甲公司的報(bào)表，還要有被投資的公司的報(bào)表。【答疑編號(hào)15044,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】8.

【正確答案】

A【答案解析】

10000×（1.2-0.8）×12×（1-33%）×（P/A,10%,3）=79978?！敬鹨删幪?hào)15045,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】9.

【正確答案】

D【答案解析】

見(jiàn)教材P68公式2-32。【答疑編號(hào)15046,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】10.

【正確答案】

A【答案解析】

20+(200-20)(2/20)＝38萬(wàn)元?！敬鹨删幪?hào)15047,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】11.

【正確答案】

C【答案解析】

容積率=建筑總面積/土地總面積;建筑密度=建筑物底層建筑面積/土地總面積,綜合比較,C方案最可行.A不滿足建筑密度的要求,B沒(méi)有充分利用土地,D超過(guò)了國(guó)家規(guī)定的容積率.【答疑編號(hào)15048,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】12.

【正確答案】

B【答案解析】

參見(jiàn)教材167頁(yè)。

樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積=土地單價(jià)/容積率=10000/8=1250元/平方米【答疑編號(hào)15049,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】13.

【正確答案】

C【答案解析】

本題采用倍加系數(shù)法公式：

無(wú)形資產(chǎn)重置成本,參考教材270頁(yè)。【答疑編號(hào)15050,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】14.

【正確答案】

C【答疑編號(hào)15051,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】15.

【正確答案】

A【答案解析】

到期價(jià)值=l000×100×(1+12％)3=100000×1.4049=140492.8(元)

債券評(píng)估價(jià)值=140492.8×(1+11％)-1=140492.8×0.9009＝126570(元)【答疑編號(hào)15052,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】16.

【正確答案】

B【答案解析】

〔（10000×1000）÷10000〕×10%×（P/A,8%,2）＋（10000×1000）÷10000×(1+8%)-2

=1000×[10%×1.7833＋0.8573]=1035.63萬(wàn)元?！敬鹨删幪?hào)15053,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】17.

【正確答案】

D【答案解析】

參見(jiàn)教材352頁(yè)。同時(shí)注意，應(yīng)收賬款的評(píng)估值與會(huì)計(jì)和審計(jì)確定的壞賬和核銷的壞賬沒(méi)有關(guān)系?！敬鹨删幪?hào)15054,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】18.

【正確答案】

C【答案解析】

參見(jiàn)教材364頁(yè)，待定產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)可以列入企業(yè)價(jià)值評(píng)估的一般范圍?！敬鹨删幪?hào)15055,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】19.

【正確答案】

A【答案解析】

100×10%÷（9%-3.75%）=190.48萬(wàn)元【答疑編號(hào)15056,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】20.

【正確答案】

C【答案解析】

（12+10）/12*5=9.17萬(wàn)元?！敬鹨删幪?hào)15057,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】21.

【正確答案】

B【答案解析】

參見(jiàn)教材391頁(yè)。【答疑編號(hào)15058,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】22.

【正確答案】

B【答案解析】

市場(chǎng)法的基本原理就是替代原理,路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法本質(zhì)上就是市場(chǎng)法的一種,所以其理論基礎(chǔ)也是替代原理.【答疑編號(hào)15059,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】23.

【正確答案】

A【答案解析】

參見(jiàn)教材409頁(yè)?！敬鹨删幪?hào)15060,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】24.

【正確答案】

B【答案解析】

參見(jiàn)教材240頁(yè)市場(chǎng)法。

P=600×1.25×0.85×3000=1912500元【答疑編號(hào)15061,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】25.

【正確答案】

A【答案解析】

300-1-5+0.2=294.2萬(wàn)元?！敬鹨删幪?hào)15062,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】26.

【正確答案】

C【答案解析】

參見(jiàn)教材537頁(yè)，同時(shí)市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值分為3類，包括：實(shí)體特定價(jià)值、資產(chǎn)互換特定價(jià)值及有法律和合同特別定義的價(jià)值，以及公允價(jià)值、投資價(jià)值、特殊價(jià)值、協(xié)同價(jià)值的含義?！敬鹨删幪?hào)15063,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】27.

【正確答案】

C【答案解析】

見(jiàn)教材P67,價(jià)格指數(shù)法只考慮了價(jià)格指數(shù)的變化，沒(méi)有考慮技術(shù)進(jìn)步帶來(lái)的影響?！敬鹨删幪?hào)15064,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】28.

【正確答案】

B【答案解析】

A和C正確說(shuō)法是“從本質(zhì)上講，資產(chǎn)評(píng)估是一種價(jià)值分析估算活動(dòng)”。注意價(jià)格和價(jià)值的區(qū)別，資產(chǎn)評(píng)估是評(píng)估價(jià)值而不是價(jià)格。【答疑編號(hào)15065,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】29.

【正確答案】

B【答案解析】

參見(jiàn)教材221頁(yè)，記住四三二一法各個(gè)深度的單獨(dú)深度百分率。

標(biāo)準(zhǔn)深度為10米,級(jí)距就是10/4=2.5米

累計(jì)深度百分率=∑各段單獨(dú)深度百分率=40%+30%+20%+10%+9%+8%=117%

平均深度百分率=累計(jì)深度百分率×標(biāo)準(zhǔn)深度÷宗地深度

=117%×10÷15=78%【答疑編號(hào)15066,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】30.

【正確答案】

C【答案解析】

參見(jiàn)教材266-267頁(yè)，無(wú)形資產(chǎn)具有超額獲利能力的時(shí)間才是真正的無(wú)形資產(chǎn)的有效期限，該無(wú)形資產(chǎn)在2010年1月就被替代了，以后的年份不能夠提供超額收益?！敬鹨删幪?hào)15067,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】二、多項(xiàng)選擇題1.

【正確答案】

AC【答案解析】

《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn)》中將價(jià)值類型劃分為市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的其他價(jià)值類型。市場(chǎng)價(jià)值以外的其他價(jià)值類型包括在用價(jià)值、投資價(jià)值、清算價(jià)值、殘余價(jià)值和特定用途價(jià)值等。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的公允價(jià)值一般等同于評(píng)估準(zhǔn)則下的市場(chǎng)價(jià)值；會(huì)計(jì)準(zhǔn)則涉及的重置成本或凈重置成本、可變現(xiàn)凈值或公允價(jià)值減去處置費(fèi)用的凈額、現(xiàn)值或資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值等計(jì)量屬性可以理解為相對(duì)應(yīng)的評(píng)估價(jià)值類型。但是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的計(jì)量一般不涉及清算價(jià)值，因?yàn)榍逅銉r(jià)值不是在會(huì)計(jì)基本準(zhǔn)則中規(guī)范的，而是采用專門(mén)的清算會(huì)計(jì)?！爸刂贸杀净騼糁刂贸杀究梢岳斫鉃橘Y產(chǎn)評(píng)估中的重置成本”、“現(xiàn)值或資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值可以等價(jià)于評(píng)估中的收益現(xiàn)值”、“持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值一般涉及到企業(yè)的整體評(píng)估，以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估中不涉及企業(yè)整體評(píng)估”、“可變現(xiàn)凈值或公允價(jià)值減去處置費(fèi)用的凈額屬于哪種評(píng)估類型需要根據(jù)是采用可變現(xiàn)凈值還是公允價(jià)值而不同，可以參見(jiàn)教材452頁(yè)表12-2”、“以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估中可能會(huì)涉及到投資性資產(chǎn)價(jià)值，但是肯定不會(huì)涉及到投資價(jià)值的，注意投資價(jià)值和投資性資產(chǎn)價(jià)值的區(qū)別”。【答疑編號(hào)15068,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】2.

【正確答案】

BC【答案解析】

參見(jiàn)教材410頁(yè)，另外關(guān)注“《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》要求注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，編制和出具企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，應(yīng)當(dāng)遵守該指南。金融企業(yè)和行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告另行規(guī)范?！?/p>

以及“《國(guó)際業(yè)務(wù)約定書(shū)評(píng)估準(zhǔn)則》和美國(guó)《專業(yè)評(píng)估職業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的規(guī)定都是從報(bào)告類型和報(bào)告要素來(lái)進(jìn)行規(guī)范的，而《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-評(píng)估報(bào)告》是根據(jù)要素和內(nèi)容對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行規(guī)范的重要評(píng)估準(zhǔn)則?！薄敬鹨删幪?hào)15069,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】3.

【正確答案】

ABCD【答案解析】

參見(jiàn)教材161頁(yè)。注意房地產(chǎn)評(píng)估肯定是必須遵守一般的評(píng)估原則的，但是房地產(chǎn)評(píng)估還需要遵守最有效使用原則和合法原則（這兩項(xiàng)是房地產(chǎn)評(píng)估特殊的原則），沒(méi)有實(shí)用原則這個(gè)說(shuō)法?！敬鹨删幪?hào)15070,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】4.

【正確答案】

ABC【答案解析】

教材21頁(yè)，關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型的確定因素，歷來(lái)是考試的重點(diǎn)，大家需要準(zhǔn)確掌握，比如內(nèi)、外因都具體有什么內(nèi)容，實(shí)質(zhì)上內(nèi)因指的是資產(chǎn)自身的情況，外因指的是交易當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)交易情況?！敬鹨删幪?hào)15071,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】5.

【正確答案】

ABCE【答案解析】

參見(jiàn)教材303-304頁(yè)。【答疑編號(hào)15072,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】6.

【正確答案】

ACE【答案解析】

參見(jiàn)教材81，同時(shí)要注意廣義評(píng)估程序的內(nèi)容。【答疑編號(hào)15073,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】7.

【正確答案】

ABCD【答案解析】

參見(jiàn)教材259頁(yè)?！敬鹨删幪?hào)15074,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】8.

【正確答案】

ABCD【答案解析】

參見(jiàn)教材231-232頁(yè)，其中D，資源資產(chǎn)屬于資產(chǎn)，當(dāng)然應(yīng)該具備資產(chǎn)一般特征。【答疑編號(hào)15075,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】9.

【正確答案】

ADE【答案解析】

B正確的說(shuō)法是“企業(yè)單項(xiàng)可確指資產(chǎn)價(jià)值之和加上商譽(yù)的價(jià)值等于企業(yè)整體價(jià)值之和，單項(xiàng)可確指資產(chǎn)不包含商譽(yù)”，C正確的說(shuō)法是“資產(chǎn)評(píng)估的最基本的功能是評(píng)價(jià)和評(píng)值，管理是輔助性和過(guò)渡性功能，鑒證是資產(chǎn)評(píng)估的作用，不是功能”?！敬鹨删幪?hào)15076,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】10.

【正確答案】

CDE【答案解析】

參見(jiàn)教材517-523，注意凡是準(zhǔn)則的名字后面帶有“指南”的都屬于資產(chǎn)評(píng)估指南，凡是準(zhǔn)則的名字后面帶有“指導(dǎo)意見(jiàn)”的都屬于資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)?！敬鹨删幪?hào)15077,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】三、綜合題1.

【正確答案】

1.成套設(shè)備的重置成本：

(1)海外運(yùn)輸費(fèi)：l000×5%=50(萬(wàn)美元)

(0.5分)

(2)到岸價(jià)：l000+50+21.43=1071.43(萬(wàn)美元)

(0.5分)

(3)折合人民幣：l071.43×8=8571.44(萬(wàn)元人民幣)

(0.5分)

(4)關(guān)稅：8571.44×13%=1114.29(萬(wàn)元人民幣)

(0.5分)

(5)增值稅：(8571.44+1114.29)×17%=1646.57(萬(wàn)元人民幣)

(1分)

(6)其他進(jìn)口環(huán)節(jié)費(fèi)用：8571.44×3%=257.14(萬(wàn)元人民幣)

(0.5分)

(7)國(guó)內(nèi)運(yùn)輸及配套費(fèi)用：8571.44×(1.5%+2%)=300(萬(wàn)元人民幣)

(0.5分)

(8)重置成本：8571.44+1114.29+1646.57+257.14+300=11889.44(萬(wàn)元人民幣)

(1分)

2.程控設(shè)備修復(fù)費(fèi)用：

(1)設(shè)備離岸價(jià)格：1000×10%×(1+10%)=110(萬(wàn)美元)

(1分)

(2)海外運(yùn)輸費(fèi)：ll0×4%=4.4(萬(wàn)美元)

(0.5分)

(3)到岸價(jià)：ll0+4.4+2.93=117.33(萬(wàn)美元)

(0.5分)

(4)折合人民幣：ll7.33×8=938.64(萬(wàn)元人民幣)

(0.5分)

(5)關(guān)稅：938.64×13%=122.02(萬(wàn)元人民幣)

(0.5分)

(6)增值稅：(938.64+122.02)×17%=180.31(萬(wàn)元人民幣)

(1分)

(7)其他進(jìn)口環(huán)節(jié)費(fèi)用：938.64×3%=28.16(萬(wàn)元人民幣)

(0.5分)

(8)國(guó)內(nèi)運(yùn)輸及安裝費(fèi)用：938.64×(1.5%+0.5%)=18.77(萬(wàn)元人民幣)

(0.5分)

(9)修復(fù)費(fèi)用：938.64+122.02+180.31+28.16+18.77=1287.90(萬(wàn)元人民幣)

(2分)

3.實(shí)體性貶值：

(1)程控部分貶值額：l287.90

(0.5分)

(2)其他部分實(shí)際使用年限7-1=6（年）

(1分)

(3)其他部分貶值率：6/（6＋10×90％）×100％＝40％

(2分)

(4)其他部分貶值額：(11889.44-1287.90)×40%=4240.62

(1分)

(5)貶值額合計(jì)：l287.90+4240.62=5528.52

(0.5分)

4.評(píng)估值：11889.44-5528.52=6360.92（萬(wàn)元人民幣）

(1分)

第3和4兩步還有以下幾種不同的解法

方法一：

3.程控部分以外的成新率：

（10×90％）/（6＋10×90％）×100％＝60％

(3分)

4.評(píng)估值：(11889.44-1287.90)×60%=6360.92（萬(wàn)元人民幣）

(3分)

方法二：

3.成新率

(1)程控設(shè)備貶值占成套設(shè)備價(jià)值的比率：1287.90/11889.44×100％＝10.83％(1分)

(2)其他部分貶值率：6/（6＋10×90％）×100％＝40％

(1分)

(3)成新率：1－[10.83％＋（11889.44－1287.90）/11889.44×40％]＝53.5％（3分）

4.評(píng)估值：11889.44×53.50%=6360.85（萬(wàn)元人民幣）

(1分)

方法三：

3.(1)程控設(shè)備價(jià)值占成套設(shè)備價(jià)值的比例：1287.90/11889.44×100％＝10.83％

(2)程控設(shè)備以外部分的成新率：（10×90％）/（6＋10×90％）×100％＝60％

(3)計(jì)算綜合成新率：l0.83%×0%+(1-10.83%)×60%=53.5%

4.評(píng)估值：11889.44×53.5%=6360.85（萬(wàn)元人民幣）【答疑編號(hào)15078,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】2.

【正確答案】

1、（5分）房地產(chǎn)的自然和經(jīng)濟(jì)特性，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)不能成為完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，而是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)價(jià)格的形成往往具有個(gè)別性，因此運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，需要對(duì)選取的交易實(shí)例進(jìn)行交易情況修正，將交易中由于個(gè)別因素所產(chǎn)生的價(jià)格偏差予以剔除，使其成為正常價(jià)格。房地產(chǎn)交易中的特殊情況較為復(fù)雜，主要有以下幾種：

（1）有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會(huì)以低于市價(jià)的價(jià)格進(jìn)行交易；

（2）交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)，這以急于脫售或急于購(gòu)買(mǎi)最為典型。如有人為了擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)面積，收買(mǎi)鄰近的建筑用地，往往會(huì)使交易價(jià)格抬高。

〈3〉買(mǎi)方或賣(mài)方不了解市場(chǎng)行情，往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或偏低。

（4）其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣(mài)方。

（5）特殊的交易方式。如拍賣(mài)、招標(biāo)等。

分析了交易情況的特殊性，就要將特殊情況的交易修正到正常交易。通過(guò)交易情況修正，即將可比實(shí)例價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)格。

2、在上述可比案例中，B是收購(gòu)鄰近房地產(chǎn)，因?yàn)榻灰浊闆r需要修正7%，說(shuō)明其交易價(jià)格較正常交易價(jià)格高，D是急于出售房地產(chǎn)，因?yàn)榻灰浊闆r需要修正-5%，說(shuō)明其交易價(jià)格較正常交易價(jià)格低。（2分）

3、容積率修正，建立容積率地價(jià)指數(shù)表。（3分）容積率1.0地價(jià)

指數(shù)100

105110115120125

=100+100*5%[（1.5-1）/0.1]128

=125+100*3%[（1.6-1.5）/0.1]4、土地使用權(quán)年限因素修正。（2分）

除交易實(shí)例B與待評(píng)估地塊的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例A、C和D均需作使用年限因素修正．修正系數(shù)計(jì)算如下

交易實(shí)例A及C使用年限修正系數(shù)：〔1-(1＋8%)-30〕/〔1-(1＋8%)-38〕=0.9517

D使用年限修正系數(shù)：〔1-(1＋8%)-30〕/〔1-(1＋8%)-35〕=0.9659

5、案例修正計(jì)算（4分）

6、評(píng)估結(jié)果（2分）

案例C的值為異常值，應(yīng)予剔除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值作為評(píng)估結(jié)果。

因此，待估宗地的評(píng)估值為：

=(713.85+717.47+712.98)÷3=714.77（元/平方米）【答疑編號(hào)15079,點(diǎn)擊提問(wèn)】【加入我的收藏夾】3.

【正確答案】

1.1——2樓面積

3000×2=6000(平方米)

(0.5分)

2.3——5層面積

1900×3=5700(平方米)

(0.5分)

3.6層及6層以上面積25000—6000—5700=13300(平方米)

(0.5分)

4.年總收入(元)

6000×2000+5700×2×365×(1—10%)+13300×2.5×365×(1-10%)

=12000000十3744900+10922625

(3分)

=26667525

5.年總費(fèi)用(元)

26667525×(5%+17.5%)+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%

=6000193.13+82500+750000=6832693.13

(3分)

6.年利潤(rùn)總額26667525-6832693.13=19834831.87(元)

(0.5分)

7.大廈價(jià)值==233558686（元）

(3分)

8.建筑費(fèi)用

3000×25000=75000000(元)

(0.5分)

9.專業(yè)費(fèi)用

75000000×l0%=7500000(元)

(0.5分)

10.開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)

(75000000+7500000+5000000+地價(jià))×25%

=87560000×0.25+0.25×地價(jià)

(1分)

=21875000+0.25×地價(jià)

11.利息

=0.1576×地價(jià)+648631.61+3758526.61+814937.53

(2分)

=0.1576×地價(jià)+5222095.75

12.地價(jià)

地價(jià)=233558686-75000000-7500000-5000000-21875000-0.25×

地價(jià)-0.1576×地價(jià)-5222095.75

地價(jià)+0.25×地價(jià)+0.1576×