2012-2023美國三十年期抵押貸款利率（%）*數(shù)據(jù)來源：FRED，58安居客研究院綜合整理不知不覺，2023年已經(jīng)接近尾聲。這一年，圍繞美國住宅房地產(chǎn)市場最為引人注目的話題之一就是房貸利率的高漲。自去年底30年期抵押貸款利率破6之后，2023年再次破7沖8，這一高昂的利率打破了不少人的購房夢(mèng)想，一時(shí)間各種關(guān)于房市泡沫破裂的言論四起?；仡欉^去，上一次出現(xiàn)如此高的房貸利率還要追溯到20幾年前的世紀(jì)之初。這些年來，人們已經(jīng)逐漸習(xí)慣了低利率的環(huán)境，自2012年房市復(fù)蘇以來，30年期房貸利率的平均值僅為4.14，使得眼下7%以上的數(shù)字顯得格外刺眼。2012-2023美國成屋銷售折年數(shù)（單位:萬套）*數(shù)據(jù)來源：FRED，58安居客研究院綜合整理-

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-正如預(yù)期的那樣，高額的房貸利率確實(shí)導(dǎo)致了較低的房屋成交量。截至2023年9月，美國成屋銷售數(shù)量僅為353萬套，同比下降25%，與2021年9月相比更是下跌了43%。成交量的急劇下降在媒體中被夸大，似乎市場即將崩潰，房屋變白菜。然而，真實(shí)情況是否如此呢？毫無疑問，高昂的利率限制了人們的購買力，迫使一些人不得不推遲購房計(jì)劃。然而，這僅僅是成交量下滑的次要原因，而主導(dǎo)因素可能是市場上可供購買的成屋太過稀缺，為購房者提供的選擇相當(dāng)有限。為什么這么說呢？過去我們主要通過成屋銷售量來分析美國房市，因?yàn)樵谙喈?dāng)長的一段時(shí)間里，新屋銷售量只占據(jù)了整體房屋銷售的很小比例，僅為約一成左右。然而，自大流行以來，這一比例發(fā)生了巨大變化。截至2023年9月，新屋銷售量占全部房屋銷售的比例已經(jīng)攀升至17.7%。從絕對(duì)數(shù)量來看，9月新屋銷售折年數(shù)為75.9萬套，同比增長33.8%，比2021年9月多出2.3%。新屋的熱銷表明市場上缺少的可能并不是購房者，而是供應(yīng)不足的問題。2012-2023美國新屋銷售折年數(shù)（單位：千套）*數(shù)據(jù)來源：FRED，58安居客研究院綜合整理-

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-2012-2023年美國房屋銷量及新屋銷售占比*數(shù)據(jù)來源：FRED，58安居客研究院綜合整理為了更好地理解美國房屋市場受限的供應(yīng)狀況，我們可以查看上的在線掛牌房屋數(shù)量。實(shí)際上，在大流行之前，房屋掛牌量已經(jīng)呈現(xiàn)出波動(dòng)向下的趨勢，全美庫存在120萬套左右。2020年，美聯(lián)儲(chǔ)通過天量QE推動(dòng)了房屋市場的繁榮，成交量的急劇增長使得整體掛牌量在2022年2月達(dá)到了自這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布以來的歷史低位，當(dāng)時(shí)整個(gè)美國僅有34.6萬套房屋在售。加息以來，在售房源總量有所增加，截至2023年10月1日，在售房源回升至73.7萬套，但仍與大流行前的平均水平相比存在較大差距。從微觀角度來看，2020和2021年，房價(jià)快速上漲的同時(shí)利率持續(xù)下降，引發(fā)了房地產(chǎn)市場的“鎖定效應(yīng)”。新購房者享受到歷史最低的貸款利率，而過去購房者多數(shù)選擇再融資，將整個(gè)市場的抵押貸款利率基本鎖定在3%左右，甚至更低。這基本上凍結(jié)了家家戶戶的房地產(chǎn)頭寸。更形象地說，如果一個(gè)家庭在過去兩年中以3%的利率購買了一套房產(chǎn)，那么通常他們不會(huì)選擇在當(dāng)前7.5%的利率水平下出售原有房產(chǎn)，因?yàn)橐坏┵u掉，這家人在購房時(shí)將支付過去兩倍多的利息，得不償失。這導(dǎo)致大家都選擇-

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-守住自己的房產(chǎn)，不愿意進(jìn)行交易，從而導(dǎo)致成屋庫存嚴(yán)重不足

。成屋不足，新屋來補(bǔ)。受限的成屋供應(yīng)為房產(chǎn)商提供了前所未有的歷史機(jī)遇。從以DR

HORTON為首的房地產(chǎn)商的財(cái)務(wù)報(bào)告來看，美國住宅建筑商正在積極利用這一機(jī)會(huì)大規(guī)模購地建房，僅DRHorton一家就擁有可建57萬套新房的土地儲(chǔ)備。然而，新房建設(shè)需要籌資、規(guī)劃、審批和建設(shè)，這一過程耗時(shí)較長，意味著整體庫存量的回升速度不會(huì)太快。因此，庫存緊缺可能會(huì)成為美國住宅市場的新常態(tài)。2016-2023年美國房屋在線掛牌量*數(shù)據(jù)來源：FRED，58安居客研究院綜合整理市場好不好，價(jià)格是最好的試金石。去年的報(bào)告中我們?cè)鴱?qiáng)調(diào)過，美房普漲的階段已經(jīng)結(jié)束，接下來是分化行情。然而，不論市場如何分化，從宏觀層面來看，美國房價(jià)仍然表現(xiàn)出相對(duì)的堅(jiān)韌。成屋價(jià)格的歷史峰值出現(xiàn)在2022年6月，中位價(jià)達(dá)到41.38萬美元。今年的房價(jià)峰值也是在6月，中位價(jià)為41萬美元，僅比去年下跌0.9%。最新的數(shù)據(jù)是截至9月份的，中位價(jià)為39.43萬美元，同比上漲2.8%。在利率如此高漲的背景下，這樣的價(jià)格表現(xiàn)可以稱之為優(yōu)秀了。-

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-2020-2023年美國房屋銷售中位價(jià)*數(shù)據(jù)來源：FRED，58安居客研究院綜合整理除此之外，房產(chǎn)止贖申請(qǐng)數(shù)量也是一個(gè)重要的風(fēng)向標(biāo)，有助于我們判斷美國房屋市場的健康狀況。止贖是指房屋購買者由于無法繼續(xù)支付貸款而導(dǎo)致違約通知、拍賣預(yù)定或銀行收回等行為。根據(jù)ATTOM的數(shù)據(jù)顯示，2023年三季度全美有100,546處房產(chǎn)存在止贖申請(qǐng)，環(huán)比增長3%，同比增長9%。這一上升趨勢一方面受政策的影響，由于大流行的原因，聯(lián)邦政府曾經(jīng)一度暫停了止贖申請(qǐng)，如今政策期限已過，一些申請(qǐng)正逐漸被受理。另一方面，一些房主仍在應(yīng)對(duì)疫情帶來的財(cái)務(wù)后果或者面臨新的挑戰(zhàn)。盡管止贖申請(qǐng)數(shù)量上升，但從長期來看，目前的數(shù)量仍然相對(duì)較低，屬于正常的健康水平。-

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-U.S.PropertieswithForeclosureFilings*數(shù)據(jù)來源：ATTOM，58安居客研究院綜合整理簡而言之，盡管高利率存在，但并未導(dǎo)致市場的混亂。低庫存是限制市場成交量的主要因素，同時(shí)也是支撐房價(jià)維持高位的重要?jiǎng)恿?。展望明年，市場預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)可能結(jié)束升息，并在年中左右啟動(dòng)降息通道。然而，庫存仍然緊缺，主要因?yàn)樵诿绹袌錾嫌写罅康馁I家排隊(duì)等待抵押貸款利率下降到更合理水平時(shí)購房，以及許多人準(zhǔn)備在價(jià)格略微回落時(shí)入市購房。這些“耐心買家”為市場提供了穩(wěn)定的支持，因此不論是利率下降還是價(jià)格下降，都會(huì)有大量買家迅速行動(dòng)，阻止房市發(fā)生崩潰。此外，受益于庫存限制和新舊房價(jià)差的減小，新房市場有望繼續(xù)呈現(xiàn)一抹亮色。-

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-Zillow各大都會(huì)區(qū)房屋庫存量變化/2023年10月Las

Vegas,

NV

-42.10%Phoenix,

AZSacramento,

CASeattle,

WAWashington,

DCSan

Diego,

CANew

York,

NYLos

Angeles,

CARiverside,

CAChicago,

IL-32.60%-30.80%-28.50%-26.3%-26.3%-22.40%-21.80%-21.60%-19.90%Detroit,

MIBoston,

MARaleigh,

NC-19.40%-18.90%-18.50%San

Francisco,

CASan

Jose,

CAProvidence,

RISalt

Lake

City,

UTPhiladelphia,

PABaltimore,

MDNashville,

TNRichmond,

VAPortland,

ORPittsburgh,

PAAtlanta,

GACleveland,

OHColumbus,

OHMinneapolis,

MNHartford,

CTVirginia

Beach,

VACincinnati,

OHKansas

City,

MOUnited

StatesJacksonville,

FLIndianapolis,

INBu?alo,

NY-17.30%-15.40%-15.10%-14.60%-13.70%-13.30%-13.30%-12.00%-11.60%-11.50%-11.30%-10.60%-10.40%-10.30%-9.30%-9.10%-8.00%-7.00%-5.90%-5.50%-5.10%-5.10%Austin,

TX-4.80%-4.60%Charlotte,

NCMilwaukee,

WIBirmingham,

ALDenver,

CO-2.80%-0.90%-0.30%-0.30%Orlando,

FLLouisville,

KYHouston,

TXTampa,

FLSt.

Louis,

MOMiami,

FL0.00%0.20%1.40%2.2%5.60%8.40%10.40%12.20%14.00%18.00%Dallas,

TXOklahoma

City,

OKNew

Orleans,

LASan

Antonio,

TXMemphis,

TN-50%*數(shù)據(jù)來源：Zillow-40%-30%-20%-10%0%10%-

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-Zillow美國各大都會(huì)區(qū)房價(jià)指數(shù)漲跌幅/2023年10月Austin,

TX-9.20%New

Orleans,

LA-9.00%San

Antonio,

TXLas

Vegas,

NVPhoenix,

AZ-2.90%-2.60%-2.40%Jacksonville,

FLDallas,

TXSacramento,

CAHouston,

TXNashville,

TNMemphis,

TNSalt

Lake

City,

UTDenver,

COSan

Francisco,

CAPortland,

OR-1.90%-1.60%-1.30%-1.20%-1.10%-1.00%-0.70%-0.60%-0.60%-0.20%-0.20%Raleigh,

NCBirmingham,

ALTampa,

FL0.10%0.30%0.40%Seattle,

WAMinneapolis,

MNCharlotte,

NCOrlando,

FL0.90%1.30%1.80%Atlanta,

GA1.90%1.90%2.00%2.30%Riverside,

CAIndianapolis,

INUnited

StatesWashington,

DCOklahoma

City,

OKPittsburgh,

PANew

York,

NYBaltimore,

MDLouisville,

KYDetroit,

MI3.20%3.30%3.50%3.70%4.10%4.10%4.30%4.70%4.70%4.70%Columbus,

OHLos

Angeles,

CARichmond,

VASt.

Louis,

MOCincinnati,

OHKansas

City,

MOChicago,

IL5.10%5.20%5.20%5.30%5.50%5.50%5.60%5.90%6.00%6.10%Bu?alo,

NYSan

Jose,

CACleveland,

OHVirginia

Beach,

VAMiami,

FLPhiladelphia,

PASan

Diego,

CABoston,

MA6.50%6.80%Providence,

RIMilwaukee,

WIHartford,

CT7.00%8.50%11.40%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%*數(shù)據(jù)來源：Zillow-

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-——報(bào)告說明——1.數(shù)據(jù)來源：58安居客研究院報(bào)告數(shù)據(jù)基于市場公開信息、58同城網(wǎng)站及安居客網(wǎng)站自有監(jiān)測數(shù)據(jù)、歷史沉淀大數(shù)據(jù)等。2.數(shù)據(jù)周期及指標(biāo)說明：報(bào)告整體時(shí)間段：截止2023.12具體數(shù)據(jù)指標(biāo)參考各頁標(biāo)注3.版權(quán)聲明：58安居客研究院（以下簡稱“本機(jī)構(gòu)”）是上海瑞家信息技術(shù)有限公司及北京五八信息技術(shù)有限公司等關(guān)聯(lián)公司（以下簡稱“本公司”）旗下的內(nèi)部組織，凡屬本機(jī)構(gòu)的權(quán)責(zé)，上海瑞家信息技術(shù)有限公司和北京五八信息技術(shù)有限公司其中任一公司均可單獨(dú)負(fù)責(zé)或共同負(fù)責(zé)。本報(bào)告中所有的文字、圖片、表格均受有關(guān)商標(biāo)和著作權(quán)的法律保護(hù)，部分文字和數(shù)據(jù)采集于公開信息，所有權(quán)歸屬于本公司。本機(jī)構(gòu)有權(quán)隨時(shí)對(duì)報(bào)告內(nèi)容予以補(bǔ)充、更正或修訂。未經(jīng)本公司書面許可，任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得以任何形式翻版、復(fù)制、抄襲和改編，否則本公司有權(quán)進(jìn)行維權(quán)保護(hù)自身權(quán)益。如引用、轉(zhuǎn)載，需注明出處為58安居客研究院，且引用、轉(zhuǎn)載不得悖于本報(bào)告原意或引起消費(fèi)者誤解。未經(jīng)授權(quán)使用本報(bào)告的相關(guān)商業(yè)行為都將違反《中華人民共和國著作權(quán)》和其他法律法規(guī)以及有關(guān)國際公約的規(guī)定。4.免責(zé)條款：本報(bào)告內(nèi)容由58安居客研究院整理制作，文中