上海汽車股份有限公司__上汽儀征汽車城項目投資決策2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策上海汽車股份有限公司__上汽儀征汽車城項目投資決策2024/1投資決策的研究思路上汽儀征汽車城項目投資決策研究1243能不能做？怎么做？投資決策？為什么做？2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策投資決策的研究思路上汽儀征汽車城1243能不能做？怎么做？投2投資決策的研究結論儀征汽車城項目的土地一級開發(fā)是一個絕對值得介入的商業(yè)機會儀征汽車城項目存在很大的法規(guī)不確定性與儀征市政府合作可規(guī)避一定風險在某種意義上講，這可能是較發(fā)達地區(qū)企業(yè)介入土地一級開發(fā)的“末班車”上汽股份應利用產業(yè)強勢地位抓住這個商業(yè)機會2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策投資決策的研究結論儀征汽車城項目的土地一級開發(fā)是一個絕對值得3主要內容上汽股份的戰(zhàn)略意圖汽車城項目的可行性項目的投資和開發(fā)模式經濟模型構筑和決策測算談判方案要點12024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策主要內容12024/3/31上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車4上汽股份的戰(zhàn)略意圖結論綜述上汽股份的戰(zhàn)略規(guī)劃上汽股份的財務狀況上汽股份的投資設想2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策上汽股份的戰(zhàn)略意圖2024/3/31上海汽車股份有限公司上汽5上汽戰(zhàn)略意圖研究的結論上汽股份的整車戰(zhàn)略任務與上汽股份參與儀征汽車城項目互為支撐上汽股份有能力投資儀征汽車城的土地開發(fā)項目上汽股份較強的財務能力和潛力需要盈利性好的項目來消化，但希望首期投資不超過3億儀征汽車城項目三個影響力依次降低的戰(zhàn)略考慮執(zhí)行集團的自主品牌整車基地戰(zhàn)略鎖定低成本的擴展空間，構筑低成本競爭力獲取產業(yè)經營之外的額外收益2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策上汽戰(zhàn)略意圖研究的結論上汽股份的整車戰(zhàn)略任務與上汽股份參與儀6上汽股份的戰(zhàn)略意圖結論綜述上汽股份的戰(zhàn)略規(guī)劃上汽股份的財務狀況上汽股份的投資設想2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策上汽股份的戰(zhàn)略意圖2024/3/31上海汽車股份有限公司上汽7上汽股份的基本情況公司情況上海汽車股份有限公司，前身為上海汽車工業(yè)總公司，是由上汽集團獨家發(fā)起，于1997年11月25日在滬市上市。上海汽車現(xiàn)有28家參股控股公司，已經初步形成以汽車及零部件為核心的、多元化經營的汽車控股類上市公司。上海汽車2002年底總資產已達到107億元，主營收入47.7億元，凈利潤10.7億元。證券汽車零配件金融汽車整車制造上汽股份主體公司參股控股公司信息產業(yè)2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策上汽股份的基本情況公司情況上海汽車股份有限公司，前身為上海汽8上汽股份的股權結構：一股獨大主要股東：上海汽車工業(yè)(集團)總公司1763999510股70％

變更時間原因變更后總股本1997-11-24上市100000萬股1998-9-15送紅股140000萬股2001-3-21配股182000萬股2001-5-31送紅股252000萬股股本變更情況資料來源：上汽股份年報股本結構2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策上汽股份的股權結構：一股獨大主要股東：變更時間原因變更后總股9上汽集團五年規(guī)劃是上汽股份戰(zhàn)略規(guī)劃的基礎2002年實現(xiàn)自主品牌汽車5萬輛產銷汽車100萬輛躋身世界500強2002年上汽集團銷售各類汽車61萬輛，超過一汽集團，成為國內汽車銷量最大的企業(yè)。其中滬產轎車41萬輛，同比增長36％未有自主品牌汽車下線2001年，上汽銷售收入約433億元(注：上海大眾、上海通用等參股公司，按股權比例計算上汽集團的銷售收入)轎車占80萬輛，各類商用車占20萬輛。2007年，國內汽車總需求約508-557萬量之間，上汽集團的目標是達到20％市場份額生產自主品牌的汽車整車5萬輛2001年世界500強排名最后的企業(yè)銷售收入為101億美元，2007年上汽集團的銷售收入目標為1080億元。2007年三大目標2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策上汽集團五年規(guī)劃是上汽股份戰(zhàn)略規(guī)劃的基礎2002年實現(xiàn)自主品10上汽集團2007年收入分解和相應戰(zhàn)略規(guī)劃上汽股份的戰(zhàn)略任務2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策上汽集團2007年收入分解和相應戰(zhàn)略規(guī)劃上汽股份的戰(zhàn)略任務211作為上汽集團主力企業(yè)的上汽股份當前的主營業(yè)務布局與集團戰(zhàn)略要求尚有差距主要產品上汽股份當前以經營汽車零配件為主，主要產品為汽車齒輪與汽車底盤汽車底盤變速器懸架彈簧散熱器車燈轉向機ABS制動系統(tǒng)主營收入分布示意圖2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策作為上汽集團主力企業(yè)的上汽股份當前的主營業(yè)務布局與集團戰(zhàn)略要12整車戰(zhàn)略是上汽股份貫徹集團戰(zhàn)略的重要舉措，對未來產業(yè)布局的形成具有舉足輕重的作用汽車整車生產上海汽車上海汽車未來產業(yè)三大版塊，整車生產為主，汽車零部件與相關產業(yè)為輔上汽股份當前以經營汽車零配件為主，主要產品為汽車齒輪與汽車底盤上海汽車當前產業(yè)布局汽車零部件生產其它相關多元化產業(yè)200220072024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策整車戰(zhàn)略是上汽股份貫徹集團戰(zhàn)略的重要舉措，對未來產業(yè)布局的形13整車生產基地化初具規(guī)模，實現(xiàn)生產自主知識品牌汽車5萬輛的目標，完成從汽車零配件到整車生產的戰(zhàn)略轉移。上汽股份的整車戰(zhàn)略的時間進程公司持有上海通用汽車的19%股權,涉足轎車整車領域配股融資收購重型汽車整車生產企業(yè)上海匯眾汽車制造有限公司50%股份以自有資金3億元收購上汽集團儀征汽車有限公司99%的股權,邁出了整車生產基地化戰(zhàn)略的重要一步2003年3月上海汽車整車戰(zhàn)略的時間進程2007年2001年1998年初2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策整車生產基地化初具規(guī)模，實現(xiàn)生產自主知識品牌汽車5萬輛的目標14儀征汽車城在上汽股份有著重要的戰(zhàn)略地位整車生產平臺新的利潤增長點擴充產品結構在堅持“集成全球資源、打造自主品牌”的原則下,儀征汽車將成為上海汽車建立自主品牌整車的基地,同時也將作為上汽集團自主品牌的生產基地儀征有提高市場競爭力的成本優(yōu)勢,加上上海汽車提供的配套優(yōu)勢、管理優(yōu)勢、資金優(yōu)勢，高利潤的整車制造給上海汽車的持續(xù)成長打開空間上汽以乘用車生產為主，商用車尚無法與一汽、東風等廠家媲美，儀征賽寶車使上汽完善產品結構，增強了市場競爭力延伸戰(zhàn)略影響使上汽集團在與躍進集團重組擱淺后，重新布下關鍵棋子，可以緩解上汽在長江流域的壓力，而且為進一步進入江蘇打下基礎完善戰(zhàn)略布局使上汽初步形成以上海為中心、輻射全國更多的生產工廠的格局，完善了上汽沿長江流域的大上海汽車產業(yè)布局2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策儀征汽車城在上汽股份有著重要的戰(zhàn)略地位整車生產平臺新的利潤增15上汽股份的戰(zhàn)略意圖上汽股份的戰(zhàn)略規(guī)劃上汽股份的財務狀況上汽股份的投資設想2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策上汽股份的戰(zhàn)略意圖2024/3/31上海汽車股份有限公司上汽16上汽股份的基本財務狀況總體上良好上汽股份2002年實現(xiàn)主營業(yè)務收入476924萬元，凈利潤107044萬元，分別比2001年度增長了28.7%，35.98%。在汽車類上市公司中居于前列。其中2001年初的配股使上汽股份在銷售收入及資產規(guī)模上有了一個較大提高。上汽股份近三年財務狀況十分良好，持續(xù)穩(wěn)定增長資料來源：“證券之星”網站上汽股份年報2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策上汽股份的基本財務狀況總體上良好上汽股份2002年實現(xiàn)主營業(yè)17但主營業(yè)務的盈利能力有所下滑上汽股份主營業(yè)務利潤率從2000年的29%下滑至22％，凈資產收益率也從2000年的16.75％降到2002年的12.94%。整體盈力能力在同行業(yè)中處于中游。原因主要是因為主要客戶上海通用、上海大眾調整車型、壓縮成本所致。上汽股份的主營業(yè)務盈利能力近年來處于下滑狀態(tài)資料來源：“證券之星”網站上汽股份年報2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策但主營業(yè)務的盈利能力有所下滑上汽股份主營業(yè)務利潤率從200018使上汽股份持續(xù)成長性面臨巨大挑戰(zhàn)上汽股份在2002年凈利潤的增長率達到36％，而主營收入與主營利潤率是降低的，兩者出現(xiàn)嚴重背離，主要是2002年凈利潤中有近70％是由上海通用及其它項目的投資收益貢獻的。對上汽股份來講，在穩(wěn)定汽車零部件業(yè)務的基礎上，全面進入具有更高利潤空間的整車生產將會為上汽股份帶來新的增長。上汽股份的主營收入的增長率與凈利潤增長率背離，持續(xù)成長性面臨巨大挑戰(zhàn)資料來源：“證券之星”網站上汽股份年報2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策使上汽股份持續(xù)成長性面臨巨大挑戰(zhàn)上汽股份在2002年凈利潤的19上汽股份償債能力很強，資金充裕上汽股份財務流動比率2001年超過了2.6，2002年也接近2左右，而速動比率、現(xiàn)金比率在2001、2002年一直大于1，償還到期債務的風險小。三類比率雖然在2002年有所下降，但整體償債能力一直處于同行業(yè)前列，龍其是速動比率和現(xiàn)金比率，在2002年在同行業(yè)50余家上市公司中排在前列。上汽股份的資金實力較強，可能存在資金閑置，利用率不高的現(xiàn)象資料來源：“證券之星”網站上汽股份年報2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策上汽股份償債能力很強，資金充裕上汽股份財務流動比率2001年20而且擁有穩(wěn)定的增量資金來源和較強的融資能力上汽股份直接全資子公司資金收入資本市場投資收益長期股權投資收益直接股權融資債務融資投資項目上汽股份資金來源穩(wěn)定、充足，融資能力很強2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策而且擁有穩(wěn)定的增量資金來源和較強的融資能力上汽股份直接全資子211997年上市融資20.82億元。2001年2月至3月實施了2000年度配股方案，實際募集資金33.07億元，其中實物資產17.62億元。（上海汽車控股股東上汽集團將“上海匯眾制造有限公司50%股權項目”和“上海萬眾汽車零部件有限公司50%股權項目”作為實物資產參與配股，其余部分以現(xiàn)金配股。）至2002年底，尚余未投資的募集資金3.6億元。但近年的投資操作并沒有充分發(fā)揮公司的資金優(yōu)勢股權融資：股權融資：至2002年12月31止，上汽股份總負債24.15億元，資產負債率僅為22.57％，遠低于同行業(yè)平均水平，具有良好的債務融資能力。資金優(yōu)勢明顯，但在近年的投資中并未充分利用手中的資金優(yōu)勢，體現(xiàn)在資金利用率較低，需要有新的資金投向。2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策1997年上市融資20.82億元。但近年的投資操作并沒有充分22上汽股份近年來主要投資項目2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策上汽股份近年來主要投資項目2024/3/31上海汽車股份有限23上汽股份近年投資分布上汽股份近三年對汽車整車的投資總額已遠遠大于汽車零部件投資。上汽股份投資的零部件項目都是與國際知名企業(yè)合作,引進當今世界先進的生產技術,預計未來2-3年為企業(yè)帶來穩(wěn)定增長的經濟效益。上汽股份主營業(yè)務汽車零部件項目規(guī)模較小，所以上汽股份除進行大額度的整車生產投資之外，圍繞其開展了一些相關的多元化項目,如參股上海汽車財務公司、南方證券和信息產業(yè)公司等，這些投資項目為上汽股份主業(yè)提供了完善輔助功能，并且?guī)砹肆己玫亩唐谑找妗耐顿Y布局而言，上汽股份正處于由汽車零部件生產到整車生產的戰(zhàn)略轉變過程510152025303540整車生產金融投資汽車零部件生產其它總計17.718.329.761.1536.942024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策上汽股份近年投資分布上汽股份近三年對汽車整車的投資總額已遠遠24上汽儀征項目將充分發(fā)揮上汽股份強大的財務能力，激活公司的財務資源財務總體穩(wěn)定增長主體上海汽車的財務狀況總體上保持穩(wěn)定，其中資產負債管理能力、償債能力、盈利能力等指標良好。主營業(yè)績增長面臨巨大壓力雖然上海汽車的凈資產收益率、利潤率良好，但主要的利潤來自投資收益，在主營利潤率的降低將使上海汽車未來面臨更大的壓力。資金利用效率不高，充足資金支持2002年末資產負債表顯示，公司流動資產合計為43.07億元，存貨7.04億元，流動負債為16.34億元，流動比率比率分別高達1.91，而貨幣資金高達18.89億元，遠遠超過流動負債，說明公司資金閑置嚴重，運用效率偏低。上汽股份投資儀征汽車城項目提高資金的利用率獲得主營利潤增長進一步提高資產管理能力改善資產負債結構2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策上汽儀征項目將充分發(fā)揮上汽股份強大的財務能力，激活公司的財務25上汽股份的戰(zhàn)略意圖結論綜述上汽股份的戰(zhàn)略規(guī)劃上汽股份的財務狀況上汽股份的投資設想2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策上汽股份的戰(zhàn)略意圖2024/3/31上海汽車股份有限公司上汽26鑒于超過3000萬美元的汽車工業(yè)項目投資審批權在國家部委，審批程序較麻煩，一期投資最好控制在限額以下在上汽對外投資中，主要受到投資額度審批的限制文件名稱上海發(fā)展計劃委員會的《外商直接投資工業(yè)項目建議書審批和審核上報》辦理機構市計委或市外資委具體規(guī)定3000萬美元以上屬于國家鼓勵類不需要綜合平衡的或3000萬美元以下1000萬美元以上的工業(yè)項目，由市外資委會市計委等有關職能部門審查后，市外資委行文出批復意見3000萬美元以上非國家鼓勵類或屬國家鼓勵類但需綜合平衡的工業(yè)項目，由市計委會市外資委等有關職能部門審核后，市計委與市外資委聯(lián)合行文上報國家計委申辦對象中外合資項目的中方投資企業(yè)（本市范圍內大型企業(yè)：總公司、集團公司、控股集團公司）或無上級主管的中方企業(yè)工商登記所在區(qū)（縣）計劃委員會外商獨資項目由其委托的有資質的本市咨詢代理機構企業(yè)。法規(guī)依據1.國家發(fā)展計劃委員會、國家經貿委、國家對外貿易部1995年6月20日第五號令、1997年12月29日第七號令2.國家計委、國家經貿委[計外資（1999）2147號]3.上海市人民代表大會常務委員會公告1996年9月2日第47號2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策鑒于超過3000萬美元的汽車工業(yè)項目投資審批權在國家部委，審27主要內容上汽股份的戰(zhàn)略意圖汽車城項目的可行性項目的投資和開發(fā)模式經濟模型構筑和決策測算談判方案要點22024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策主要內容22024/3/31上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車28汽車城項目的可行性結論綜述汽車產業(yè)政策和產業(yè)趨勢儀征區(qū)位優(yōu)勢和資源條件儀征經濟狀況和發(fā)展規(guī)劃2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策汽車城項目的可行性2024/3/31上海汽車股份有限公司上汽29汽車城項目可行性的結論綜述國家的產業(yè)政策支持本國企業(yè)發(fā)展自主知識產權、自主品牌的汽車生產我國汽車產業(yè)處于黃金上升通道，產業(yè)前景明朗儀征低成本、豐裕的資源支持儀征汽車城的發(fā)展儀征市處于南京、揚州汽車產業(yè)圈內，近上海大都市的區(qū)位優(yōu)勢，以及當前的汽車企業(yè)為儀征汽車城提供了一定的產業(yè)基礎汽車城項目符合儀征經濟狀況的現(xiàn)實和發(fā)展規(guī)劃2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策汽車城項目可行性的結論綜述國家的產業(yè)政策支持本國企業(yè)發(fā)展自主30汽車城項目的可行性結論綜述汽車產業(yè)政策和產業(yè)趨勢儀征區(qū)位優(yōu)勢和資源條件儀征經濟狀況和發(fā)展規(guī)劃2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策汽車城項目的可行性2024/3/31上海汽車股份有限公司上汽31從汽車產業(yè)政策、產業(yè)趨勢對汽車行業(yè)，進而具體到對上汽集團、上汽股份角度探討儀征汽車城項目的可行性產業(yè)趨勢上汽集團上汽股份上汽儀征汽車城項目汽車產業(yè)政策2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策從汽車產業(yè)政策、產業(yè)趨勢對汽車行業(yè)，進而具體到對上汽集團、上32我國1994年的《汽車工業(yè)產業(yè)政策》主題：扶持汽車企業(yè)做大做強，并在投資上向上汽等企業(yè)傾斜支持2-3家汽車生產企業(yè)迅速成長為具有相當實力的大型企業(yè)，6-7家汽車生產企業(yè)成為國內的骨干企業(yè)，在2010年以前形成3-4家具有一定國際競爭能力的大型汽車企業(yè)集團。從歷史沿革上講，上汽儀征項目總體上符合該政策做大做強國內民族汽車工業(yè)的戰(zhàn)略意圖汽車行業(yè)總投資的80%以上集中于前13家骨干企業(yè)1994《汽車工業(yè)產業(yè)政策》對行業(yè)的影響對儀征汽車城的影響對上汽集團和上汽股份的影響重點支持上汽集團不斷做大做強汽車業(yè)務，上汽股份在關鍵零部件領域國產化方面發(fā)揮重要作用資料來源：《汽車工業(yè)產業(yè)政策》《汽車工業(yè)“十五”規(guī)劃》2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策我國1994年的《汽車工業(yè)產業(yè)政策》主題：扶持汽車企業(yè)做大做332000年底出臺的《汽車工業(yè)“十五”規(guī)劃》為儀征汽車城做大做強整車和零部件業(yè)務創(chuàng)造了有利條件形成2－3家有較強國際競爭能力的大型汽車企業(yè)集團，其國內市場占有率達到70%。培育5－10家具有較強國際競爭力的大型汽車零部件企業(yè)集團，部分關鍵零部件前三家國內市場占有率超過70%。儀征汽車城在做大做強整車業(yè)務和關鍵零部件業(yè)務方面吻合汽車工業(yè)“十五”規(guī)劃的戰(zhàn)略目標在政策上繼續(xù)向大型汽車企業(yè)和零部件企業(yè)傾斜《汽車工業(yè)十五規(guī)劃》對行業(yè)的影響對儀征汽車城的影響對上汽集團和上汽股份的影響推動上汽集團確立、執(zhí)行三大整車生產基地的規(guī)劃，提升了上汽股份在零部件市場的地位資料來源：《汽車工業(yè)“十五”規(guī)劃》2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策2000年底出臺的《汽車工業(yè)“十五”規(guī)劃》為儀征汽車城做大做34儀征汽車城可通過申報成為國家級整車和零部件開發(fā)中心得到中央政府的更多支持措施和優(yōu)惠政策初步建成2－3個國家級整車開發(fā)中心和6－8個國家級關鍵零部件開發(fā)中心，形成貨車以我為主、轎車以聯(lián)合開發(fā)為主的產品開發(fā)能力，開發(fā)具有一定競爭力和自主知識產權的經濟型轎車等產品加強自主開發(fā)能力求，爭取將儀征汽車城發(fā)展為國家級整車開發(fā)中心和國家級關鍵零部件開發(fā)中心，進而中爭得中央政府的支持。（具體支持內容需新的《汽車工業(yè)產業(yè)政策》出臺后才能明確）從政策上支持自主開發(fā)《汽車工業(yè)十五規(guī)劃》對行業(yè)的影響對儀征汽車城的影響對上汽集團和上汽股份的影響上汽股份尚未與國際汽車巨頭合資，是國內為數不多的具有自主開放能力汽車企業(yè)。資料來源：《汽車工業(yè)“十五”規(guī)劃》2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策儀征汽車城可通過申報成為國家級整車和零部件開發(fā)中心得到中央政35根據“十五”規(guī)劃正在醞釀的汽車消費政策將極大刺激汽車消費需求，上汽的整車戰(zhàn)略正好抓住了這一市場機遇出臺全國統(tǒng)一汽車消費政策，調整汽車消費稅稅率結構，降低稅負總水平；制定全國統(tǒng)一收費項目和收費水平，消除不合理汽車收費和地方保護；方便汽車購買、注冊和使用。儀征汽車城作為上汽股份的整車生產基地將為上汽股份的利潤作出巨大的貢獻將極大地激發(fā)國內的汽車消費需求《汽車工業(yè)十五規(guī)劃》對行業(yè)的影響對儀征汽車城的影響對上汽集團和上汽股份的影響迎合需求的激增，增加在國內汽車市場中的份額，為上汽股份進入整車市場創(chuàng)造了良好的外部條件資料來源：《汽車工業(yè)“十五”規(guī)劃》2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策根據“十五”規(guī)劃正在醞釀的汽車消費政策將極大刺激汽車消費需求36汽車資本市場的放開將為儀征汽車城的招商引資、快速形成完善的汽車產業(yè)鏈創(chuàng)造良好的外部條件加快汽車投融資體制改革，減少對市場準入的行政性審批，限制財政性資金而支持直接融資和外資以及民營資本進入汽車領域，實現(xiàn)多渠道籌措和集中投入，資金來源主要靠從市場直接融資能夠吸引到更多的民營資本和外資進入汽車城，加快招商的進程，在汽車城內快速建立完善的汽車產業(yè)鏈可以使汽車企業(yè)獲得更多的資金投入，加速汽車企業(yè)的發(fā)展。準入的放開促進了汽車市場的繁榮《汽車工業(yè)十五規(guī)劃》對行業(yè)的影響對儀征汽車城的影響對上汽集團和上汽股份的影響汽車市場的繁榮發(fā)展為上汽集團和上汽股份創(chuàng)造了更大的發(fā)展空間資料來源：《汽車工業(yè)“十五”規(guī)劃》2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策汽車資本市場的放開將為儀征汽車城的招商引資、快速形成完善的汽37但是，隨著WTO條款的逐步執(zhí)行，國家將逐步降低汽車關稅和取消配額，對該項目會造成一定的負面影響汽車及零部件關稅大幅度降低，進口許可證逐步取消儀征汽車城以生產轎車和關鍵零部件為主，因此儀征汽車城在充分發(fā)揮自身的成本優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢的同時，也必須積極應對入世所帶來的挑戰(zhàn)。對各類汽車及零部件都有一定影響。其中轎車和技術含量高的發(fā)動機、驅動橋及關鍵零部件受到的沖擊最為嚴重，其次是高檔重型載貨汽車，對微型汽車、中型載貨汽車和大中型客車影響較小中國加入WTO對行業(yè)的影響對儀征汽車城的影響對上汽集團和上汽股份的影響上汽集團以轎車產品為主，上汽股份以關鍵零部件為主，受到的沖擊都較大資料來源：《汽車工業(yè)“十五”規(guī)劃》2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策但是，隨著WTO條款的逐步執(zhí)行，國家將逐步降低汽車關稅和取消38國產化政策的逐步取消也將使儀征汽車城失去一系列優(yōu)惠政策，有可能削弱上汽在零部件研發(fā)方面的能力“入世”后將取消鼓勵汽車產品國產化的優(yōu)惠政策儀征汽車城在自主開發(fā)方面的能力可能會被削弱，進而影響到整車和關鍵零部件在市場上的競爭力對吸引外資發(fā)展關鍵零部件，提高技術水平，促進產品更新?lián)Q代，會有一定影響。中國加入WTO對行業(yè)的影響對儀征汽車城的影響對上汽集團和上汽股份的影響國產化政策的取消將使上汽集團和上汽股份失去合作廠家零部件本土化開發(fā)和生產業(yè)務，影響到整體技術水平的提高，弱化核心競爭力資料來源：《汽車工業(yè)“十五”規(guī)劃》2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策國產化政策的逐步取消也將使儀征汽車城失去一系列優(yōu)惠政策，有可39汽車產業(yè)政策和WTO條款必然對目前國內汽車行業(yè)散、亂、差現(xiàn)象產生極大“整合”影響資料來源：中國汽車工業(yè)協(xié)會:汽車行業(yè)形勢及2003年發(fā)展分析零部件廠1558改裝車（專用車）廠525企業(yè)總數2401家摩托車廠148整車廠116發(fā)動機廠540500100015002000250030002001年末國內汽車行業(yè)企業(yè)數量2001年國內汽車行業(yè)集中度一汽、東風、上汽產銷總量占全行業(yè)49%前15家企業(yè)產銷總量占全行業(yè)90.92%2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策汽車產業(yè)政策和WTO條款必然對目前國內汽車行業(yè)散、亂、差現(xiàn)象40國內汽車市場巨大的消費潛力為整車市場創(chuàng)造了良好的外部條件資料來源：《汽車行業(yè)形勢及2003年發(fā)展分析》中國汽車工業(yè)協(xié)會2002年國內汽車產銷量達到325萬輛，成為世界第五大汽車生產國。年度總銷量轎車客車載貨車2001237.772.283.182.22002324.8112.6104.54107.662003380—410130—140110—120140—150單位：萬輛2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策國內汽車市場巨大的消費潛力為整車市場創(chuàng)造了良好的外部條件資料41事實上，由于汽車行業(yè)的利好因素，在原有汽車城基礎上，目前各地正大量興建各種汽車城，積聚行業(yè)資源以汽車制造為主，已形成了功能比較完善的區(qū)域經濟結構和比較完整的汽車產業(yè)鏈以汽車制造為主，但目前區(qū)域經濟結構不夠完善或正在規(guī)劃中以汽車交易為主，功能集中于產業(yè)鏈的下游2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策事實上，由于汽車行業(yè)的利好因素，在原有汽車城基礎上，目前各地42這些趨勢在促進行業(yè)性繁榮的同時，也將在一定程度上降低儀征汽車城的聚集效應和對零部件廠商的談判能力周邊其他汽車城揚州亞星客車廠上海國際汽車城張家港啟亞汽車城南京躍進汽車蘇州金龍汽車上汽儀征汽車城儀征周邊主要汽車城和汽車企業(yè)政府資源分流客源分流入駐企業(yè)分流投資分流周邊汽車城對儀征汽車城的影響2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策這些趨勢在促進行業(yè)性繁榮的同時，也將在一定程度上降低儀征汽車43ThreatsOpportunities降低關稅和取消配額使國外汽車產品更容易進入中國取消國產化政策有可能削弱上汽零部件研發(fā)能力WTO逐步降低國外汽車廠商進入門檻，將面臨強有力競爭對手吉利、奇瑞等國產整車汽車廠商對上汽股份具有一定的先入優(yōu)勢國內整車研發(fā)技術的落后，面臨車型創(chuàng)新等技術挑戰(zhàn)汽車產業(yè)政策向上汽傾斜，支持上汽做大做強汽車工業(yè)十五規(guī)劃支持上汽做大做強整車業(yè)務和關鍵零部件業(yè)務十五規(guī)劃支持自主開發(fā)，儀征汽車城可以爭取成為國家級整車和關鍵零部件開發(fā)中心，獲得中央政府的支持汽車消費政策將刺激汽車消費需求汽車資本市場的放開為招商引資和完善產業(yè)鏈創(chuàng)造了條件中國廣闊的汽車市場前景，整車市場利潤豐厚儀征地域的低成本優(yōu)勢綜而言之，機會大于風險，上汽股份應積極促成儀征汽車城項目，推進整車戰(zhàn)略，獲得更大的發(fā)展空間2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策ThreatsOpportunities降低關稅和取消配額使44汽車城項目的可行性結論綜述汽車產業(yè)政策和產業(yè)趨勢儀征區(qū)位優(yōu)勢和資源條件儀征經濟狀況和發(fā)展規(guī)劃2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策汽車城項目的可行性2024/3/31上海汽車股份有限公司上汽45儀征市區(qū)位優(yōu)勢明顯，是揚州和南京之間唯一節(jié)點城市，在上海300公里輻射范圍內，海陸空交通十分便利儀征市西接南京、東臨揚州、南瀕長江、北椅兩淮，距南京市區(qū)66公里,距揚州市區(qū)29公里,是南京都市圈和揚州“一體兩翼”城市發(fā)展戰(zhàn)略的重合輻射部位，也是南京與揚州間的唯一節(jié)點城市，在上海300公里輻射范圍內，獨特的區(qū)位優(yōu)勢，使儀征能夠充分利用大都市的諸多優(yōu)勢發(fā)展相關產業(yè)2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策儀征市區(qū)位優(yōu)勢明顯，是揚州和南京之間唯一節(jié)點城市，在上海3046儀征市勞動力成本與上海地區(qū)相比每人每年要低一萬元左右，對上汽及入駐汽車城企業(yè)降低生產成本作用巨大序號勞動力類型工資標準1工資最低標準300元/人2普通工人500元/人3一般管理人員800-1200元/人序號勞動力類型工資標準1工資最低標準570元/人(不含四金)2普通工人1500元/人3一般管理人員2000-3500元/人儀征市上海市資料來源：政府網站2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策儀征市勞動力成本與上海地區(qū)相比每人每年要低一萬元左右，對上汽47儀征市的供水、供電價格相對上海地區(qū)較低,也將有利于上汽及入駐汽車城的企業(yè)降低生產成本序號用水類別基準水價格（元/噸）1工業(yè)用水(儀征1.42)(上海:1.73)2門市用水(儀征1.64)(上海:1.73)3飯店、浴室、飲料水2.02序號電價類型電力價格(元/千瓦特)1大工業(yè)(儀征0.473)(上海:0.865)2非工業(yè)0.6493商業(yè)0.8844其他照明0.776市供水價格：市供電價格：資料來源：政府網站2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策儀征市的供水、供電價格相對上海地區(qū)較低,也將有利于上汽及入駐48儀征市目前的給水、排水條件和未來的建設規(guī)劃能充分滿足汽車城入駐企業(yè)正常生產經營的需要給水:市區(qū)目前有三座水廠：儀征市自來水廠、儀化自來水廠、港六公司水廠，儀征市自來水廠水源取自長江，取水能力20萬立方米/日，制水能力10萬立方米/日，目前供水5萬立方米/日，汽車城項目用水規(guī)劃由儀征市自來水廠供應

儀征市給水：排水:市區(qū)目前有一座污水處理廠：儀化污水處理廠，處理能力為6.5萬立方米/日,正在建設儀征市污水處理廠一座,規(guī)劃污水處理能力10萬立方米/日,以解決城區(qū)生活污水和工業(yè)廢水處理問題儀征市排水：資料來源：儀征市政府提供2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策儀征市目前的給水、排水條件和未來的建設規(guī)劃能充分滿足汽車城入49儀征市目前的供電、供氣條件能充分滿足入駐汽車城的企業(yè)正常生產經營的需要供電:目前有電廠一座:儀化自備電廠,境外電源有220KV線路2回,分別來自揚州和六合.目前有220KV變電站一座,110KV變電站5座,正在建設110KV變電站一座,規(guī)劃在開發(fā)區(qū)新建一座220KV變電所,另外,計劃在第十一個五年計劃中規(guī)劃建設泗源溝揚州第三電廠,并已經進行初步選址,該電廠的建成將為儀征市及周遍提供充足的電源.國際汽車城項目用電規(guī)劃由220KV儀征變電所供電儀征市供電：供氣:由西氣東輸儀征門站通過城市燃氣管網供應,規(guī)劃近期供期能力：7400萬立方米/年儀征市供氣：資料來源：儀征市政府提供2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策儀征市目前的供電、供氣條件能充分滿足入駐汽車城的企業(yè)正常生產50汽車城入駐企業(yè)的大宗物資進出，可以得到儀征市十分便利的公路、鐵路和水路交通條件的保證一公路情況：寧通高速公路通過儀征二鐵路情況：寧啟鐵路：儀征鐵路貨運站、儀征鐵路客運站公路、鐵路交通：港口情況：儀征市有港口碼頭20個，其中地方港口8個，碼頭岸線2公里長，泊位36個，最大泊位5000噸，年通過國際標準箱5000只，可達國內沿江、沿海各港口城市，揚州現(xiàn)有萬噸級碼頭4個，-10米以下的深水岸線約14公里，-5米——-10米以下的中深水岸線約2.6公里,-5米以下的淺水岸線約11公里,目前以開發(fā)利用8.1公里,未開發(fā)利用岸線19.5公里,其中適宜建深水港岸線8.8公里,可建造一批萬噸級碼頭.港口和水路交通：資料來源：儀征市政府提供2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策汽車城入駐企業(yè)的大宗物資進出，可以得到儀征市十分便利的公路、51

勞動力知識結構分布勞動年齡內人口：41.2萬人小學文化:9.38萬人初中文化:20.23萬人高中文化:8.77萬人(含中專)大專以上:1.71萬人儀征市目前的鄉(xiāng)村人口比例較高、技術工人相對稀缺。勞動力中，小學和初中文化占74%，知識水平普遍較低城鎮(zhèn)人口：254666鄉(xiāng)村人口：355690外來人口：23146數據來源：儀征市政府提供汽車城入駐企業(yè)需要/可以通過在揚州和南京地區(qū)招工來解決勞動力的供應問題2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策勞動力知識結構分布儀征市目前的鄉(xiāng)村人口比例較高、技術工52汽車城項目的可行性結論綜述汽車產業(yè)政策和產業(yè)趨勢儀征區(qū)位優(yōu)勢和資源條件儀征經濟狀況和發(fā)展規(guī)劃2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策汽車城項目的可行性2024/3/31上海汽車股份有限公司上汽53儀征市近幾年GDP穩(wěn)定增長,經濟發(fā)展形勢良好，為儀征汽車城的建設打下了較好的經濟基礎計量單位2000年2001年2002年GDP萬元604928559235610314一產萬元583776139765119二產萬元393077329447357911三產萬元153474168391187284從2003年的之后5年，GDP年均增長30%，到2007年，人均GDP達到5000美元資料來源：儀征市政府提供發(fā)展目標2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策儀征市近幾年GDP穩(wěn)定增長,經濟發(fā)展形勢良好，為儀征汽車城的542002年的財政收入增長迅速,預計2003年財政收入仍將有較大增長計量單位2000年2001年2002年財政收入萬元762727084893470-8%32%資料來源：儀征市政府提供2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策2002年的財政收入增長迅速,預計2003年財政收入仍將有552002年儀征市房地產開竣工面積增長迅速，預計2003年的住宅房地產開竣工面積仍將大幅度提高，市場購買力較強年份開工面積（萬平方米）竣工面積（萬平方米）完成投資額（億元）空置率（%）199812.146.40.8199917.4914.31.079%200019.117.61.369.6%20012212.51.142.4%200233.413.43.94.7累計104.1364.28.292003年預測43.449.45.6資料來源：儀征市政府提供2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策2002年儀征市房地產開竣工面積增長迅速，預計2003年的住56根據儀征市目前的房地產價格分析：隨著儀征市經濟的發(fā)展，住宅房地產較大的升值空間是可以預計的一等地二等地三等地四等地解放路商圈及鼓樓周圍的中心地帶，房價約為：2000-2500元/平方米北至真州路、東至東園路、西至大慶路、南至揚子路，房價約為：1500-1800元/平方米二等級周圍的，北至沿山河路、東至石河橋、西至胥浦河、南至儀揚河，房價約為：1000-1200元/平方米三等級以外用地，房價約為800元/平方米資料來源：儀征市政府提供2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策根據儀征市目前的房地產價格分析：隨著儀征市經濟的發(fā)展，住宅房57儀征市制訂的2003年發(fā)展目標和中心任務充分體現(xiàn)了市政府對汽車整車和汽車零部件產業(yè)化的重視程度加強重點項目的儲備工作，突出抓好化工、化纖、汽車零部件、紡織等項目前期工作，繼續(xù)抓好項目審批制度改革，提高投資項目的服務質量對汽車、活塞環(huán)、熒光燈、船舶、電機、風鵝等優(yōu)勢產品進行分類指導，加強跟蹤服務。鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發(fā)展合理布局汽車、化工、船舶、生態(tài)農業(yè)四大產業(yè)板塊。規(guī)劃開發(fā)公路兩側1-2公里陸域范圍約40平方公里面積；結合沿江塊狀經濟發(fā)展，培育集聚優(yōu)勢明顯、競爭力強的特色工業(yè)園區(qū)市政府中心任務導向為儀征汽車整車和零部件產業(yè)化目標的實現(xiàn)提供了一定的保障資料來源：儀征市政府提供全市國內生產總值比上年增長11-12%。全市地方工業(yè)總產值86億元，規(guī)模以上工業(yè)總產值51億元，分別增長22%、25.9%。自營出口總額增長21.2%，達到4000萬美元；實際利用外資增長80%以上，達到6000萬美元；實際利用民資增長50%以上，超過10億元；向上爭取國資增長67%，達到2億元城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.5%以內；下崗職工再就業(yè)率40%以上2003年目標2003年中心任務2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策儀征市制訂的2003年發(fā)展目標和中心任務充分體現(xiàn)了市政府對汽58儀征市未來幾年的發(fā)展規(guī)劃將對汽車城的開發(fā)建設產生積極的促進作用加強項目建設、改善投資環(huán)境、加大招商引資力度、堅持以民為本的發(fā)展思想為汽車城項目的發(fā)展提供了很好的契機，從政府方面將會得到較為充分的支持，包括優(yōu)惠的開發(fā)條件一是繼續(xù)加強項目建設。沒有項目，增長就沒有后勁，開放就沒有載體，建設就沒有依托。堅持項目推進的原則二是繼續(xù)改善投資環(huán)境。環(huán)境就是競爭力，環(huán)境能夠轉化為生產力。堅持環(huán)境先行的原則，讓投資者放心三是繼續(xù)加大引資力度。抓住新一輪經濟建設的良機，以更靈活的策略，在利用外資、民資、國資上求突破。加強開發(fā)區(qū)功能建設四是繼續(xù)堅持“以民為本”。為人民群眾謀利益，是發(fā)展經濟和各項社會事業(yè)的出發(fā)點和落腳點。順應民心民意，形成群策群力謀發(fā)展的合力。資料來源：儀征市政府提供2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策儀征市未來幾年的發(fā)展規(guī)劃將對汽車城的開發(fā)建設產生積極的促進作59汽車產業(yè)為儀征市的三大支柱產業(yè)之一，汽車城項目將獲得政府全力推動和支持資料來源：儀征市政府工作報告汽車工業(yè):現(xiàn)有零部件企業(yè)23家,主要產品為:整車、活塞環(huán)、車橋、凸輪軸、挺拄、氣門座、彈力彈簧、缸套、活塞、輪轂、車用涂料、鋼化玻璃、線束、飾件、車用燈具等。紡織工業(yè):化纖業(yè)的發(fā)展帶動了紡織工業(yè)的發(fā)展,2002年紡織業(yè)產值15.06億元化纖工業(yè)：儀征化纖是我國最大的化纖和化纖原料生產基地儀征市的三大支柱產業(yè)儀征市2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策汽車產業(yè)為儀征市的三大支柱產業(yè)之一，汽車城項目將獲得政府全力60對于發(fā)展汽車城，儀征市政府有三個待論證的設想重點發(fā)展汽車整車和零部件工業(yè),重點發(fā)展轎車、面包車、多用途車輛建成具有自主知識產權的汽車研發(fā)基地和生產基地圍繞整車，重點發(fā)展發(fā)動機、內燃機、車橋、鋼圈、彈簧鋼板、積極引進電路總成、電噴系統(tǒng)、等零部件工業(yè)汽車城發(fā)展目標資料來源：儀征市政府提供2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策對于發(fā)展汽車城，儀征市政府有三個待論證的設想重點發(fā)展汽車整車61儀征市對和上汽合作開發(fā)汽車城持積極態(tài)度，希望探討雙贏的合作方式，分期開發(fā)汽車城，共擔風險收益汽車城第一期開發(fā)汽車城第二期開發(fā)汽車城第三期開發(fā)汽車城第四期開發(fā)土地征用如果采用分四期付款的方式:儀征市政府希望第一期征地款不少于10億元,但對第一期開發(fā)面積沒有明確要求資料來源：儀征市政府訪談記錄2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策儀征市對和上汽合作開發(fā)汽車城持積極態(tài)度，希望探討雙贏的合作方62儀征市政府愿意在三方面的政策上，給予儀征汽車城的主導開發(fā)者：上汽股份和汽車城入駐企業(yè)最大優(yōu)惠有償使用土地價格優(yōu)惠政策各種稅收的優(yōu)惠政策水、電、氣等資源的使用價格優(yōu)惠政策儀征市對外商投資企業(yè)所提供的優(yōu)惠政策，可完全適用于入駐汽車城的企業(yè)，以提高汽車整車生產企業(yè)和汽車零部件生產企業(yè)入駐的積極性,在較短的時間內使汽車城的投入和產出達到一定規(guī)模，從而為汽車城的后續(xù)開發(fā)打好基礎，提高開發(fā)、招商的成功系數，保證汽車城開發(fā)公司的利益。目前，儀征市對外商投資企業(yè)所提供的優(yōu)惠政策主要為三大類：2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策儀征市政府愿意在三方面的政策上，給予儀征汽車城的主導開發(fā)者：63對用地取得成本和工業(yè)用地的協(xié)議均價，訪談和測算結果有差距。但政府都承諾為協(xié)議轉讓提供財政補貼優(yōu)惠江寧工業(yè)園：8年，40億，70平方公里，九通一平：4萬/畝鹽城開發(fā)區(qū)：11年，5億，6平方公里，六通一平：1.6萬/畝儀征市國際汽車城項目所在的區(qū)域屬市區(qū)四級地，其土地取得費用（不含基建成本），按1.2平方公里的起步區(qū)數據測算，完成全部拆遷，達到基建前狀態(tài)的成本8800萬/1670畝=5.27萬/畝資料來源：儀征市政府訪談一般工業(yè)用地開發(fā)成本：17萬/畝汽車城用地開發(fā)成本估計：12-13萬/畝協(xié)議均價：110-125元/平方米=7-8萬/畝政府補貼：10萬/畝汽車城基建成本估計4萬/畝汽車城開發(fā)成本測算：10萬/畝2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策對用地取得成本和工業(yè)用地的協(xié)議均價，訪談和測算結果有差距。但64儀征市可以對入駐儀征汽車城的企業(yè)提供如下稅收優(yōu)惠政策

免二減三的優(yōu)惠政策交納地方所得稅的優(yōu)惠政策對個人所得稅依照《中華人民共和國個人所得稅法》的規(guī)定，按每月扣除4000元以后的余額征收個人所得稅額的優(yōu)惠政策出口退稅的優(yōu)惠政策免交城市維護建設稅、固定資產投資調節(jié)稅、土地使用稅的優(yōu)惠政策政策一政策二政策三政策四政策五2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策儀征市可以對入駐儀征汽車城的企業(yè)提供如下稅收優(yōu)惠政策65儀征市可以對入駐汽車城的企業(yè)在水、電、通信提供如下優(yōu)惠政策

對企業(yè)所需的水、煤、電、原料、電話及其他通訊設施等由市列入計劃，保征優(yōu)先給予安排的優(yōu)惠政策企業(yè)的水增容費全部免交的優(yōu)惠政策企業(yè)免繳教育附加費和每度電增收的0.02元電網建設費，企業(yè)的用電單獨立戶裝表，按實計算的優(yōu)惠政策企業(yè)可按實際投資比例，每噸水優(yōu)惠0.1元；如是產品出口企業(yè)或先進技術企業(yè)當年可按外商實際投資比例，每噸水可優(yōu)惠0.2元的優(yōu)惠政策企業(yè)安裝電話及其他通信設施裝機費用一律給予20-30%的優(yōu)惠的優(yōu)惠政策政策一政策二政策三政策四政策五2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策儀征市可以對入駐汽車城的企業(yè)在水、電、通信提供如下優(yōu)惠政策66主要內容上汽股份的戰(zhàn)略意圖汽車城項目的可行性項目的投資和開發(fā)模式經濟模型構筑和決策測算談判方案要點32024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策主要內容32024/3/31上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車67項目的投資和開發(fā)模式結論綜述相關背景討論相關法規(guī)討論投資模式分析開發(fā)模式分析開發(fā)階段分析2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策項目的投資和開發(fā)模式2024/3/31上海汽車股份有限公司上68上汽儀征汽車城投資和開發(fā)的決策建議（定性）企業(yè)介入工業(yè)房地產、旅游房地產和綜合房地產開發(fā)既有苗頭，也有先例，上汽股份可以為之房地產業(yè)與汽車產業(yè)是不同的專業(yè)門類，在專業(yè)化趨勢下，上汽應重投資管理，推行專業(yè)開發(fā)儀征項目，介入一級開發(fā)有較大的商業(yè)利益，作為“外行”，在二級市場，上汽并無優(yōu)勢企業(yè)介入一級土地開發(fā)存在法規(guī)政策變動風險與政府合作進行儀征汽車城開發(fā)是一種較優(yōu)的選擇，有兩種可能的合作模式較好的開發(fā)模式是：不直接介入土地二級開發(fā)建議將儀征汽車城項目的開發(fā)初步劃分為四個階段進行：成型期、成長期、成熟期和后成熟期2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策上汽儀征汽車城投資和開發(fā)的決策建議（定性）企業(yè)介入工業(yè)房地產69項目的投資和開發(fā)模式結論綜述相關背景討論相關法規(guī)討論投資模式分析開發(fā)模式分析開發(fā)階段分析2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策項目的投資和開發(fā)模式2024/3/31上海汽車股份有限公司上70背景一：以園區(qū)為載體的工業(yè)房地產開發(fā)，經歷了三種主流階段，形成了多元化投資開發(fā)和多種管理模式格局政府投資興建園區(qū)為主流政府主導、企業(yè)參與興建園區(qū)為主流政府配合、企業(yè)主導興建園區(qū)為主在政策沒有放開，思想沒有解放，也無較好的市場化經濟主體時，“筑巢引鳳”策略曾是各地政府互相學習，極其推崇的工作經驗在政策逐漸放開，思想逐漸解放，出現(xiàn)實力強大、良好運營的市場化經濟主體，各地政府在工業(yè)房地產開發(fā)中非常注意與龍頭企業(yè)的積極合作在政府與企業(yè)，企業(yè)與企業(yè)之間專業(yè)化分工越來越細，在“筑巢引鳳”策略基礎上，一些有膽識和遠見的政府開始推行“引鳳筑巢鳳引凰”的策略土地開發(fā)的投資主體外商獨資中外合資合作中方企業(yè)獨資政府投資模式土地開發(fā)的管理主體政府直接管理開發(fā)區(qū)管委會管理名為管委會管理，實為公司管理管委會/開發(fā)公司關系政企合一模式政企分開模式公司自治模式2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策背景一：以園區(qū)為載體的工業(yè)房地產開發(fā)，經歷了三種主流階段，形71專題研究揭示了工業(yè)房地產開發(fā)較為集中的東部城鎮(zhèn)在開發(fā)中四大經驗教訓對上汽項目有很強的借鑒意義土地投機往往導致開發(fā)失敗沒有最終需求的土地開發(fā)注定失敗政府與企業(yè)在開發(fā)中應追求“雙贏”研究表明：外商從事土地投機的動機很大，很難進行有效的土地開發(fā)，鮮有“外商獨資”模式的成功案例研究表明：沒有產業(yè)經營者認同的工業(yè)房地產開發(fā)，無論地價和稅收如何優(yōu)惠，也難以獲得成功，與開發(fā)模式選擇并無關系政府與企業(yè)進行討價還價的目標應是“雙贏”，而非“雙虧”。政府與企業(yè)的討價還價增加了土地開發(fā)的交易費用，從而損失了土地開發(fā)的一部分效率，必須把握分寸土地資源最有效的配置方式是以市場機制為主，政府宏觀調控為輔的方式，土地成片開發(fā)必須堅持滾動開發(fā)機制，否則，必然造成土地資源的閑置和耕地的大量占用以市場機制和原則提高土地開發(fā)效率2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策專題研究揭示了工業(yè)房地產開發(fā)較為集中的東部城鎮(zhèn)在開發(fā)中四大經72案例1：北京實創(chuàng)科技園和四川碧峰峽模式——創(chuàng)新的園區(qū)開發(fā)模式和土地開發(fā)模式北京實創(chuàng)科技園開發(fā)，先以基地為依托，以房地產開發(fā)為主業(yè)進行園區(qū)配套服務區(qū)的開發(fā)，以實現(xiàn)園區(qū)可持續(xù)發(fā)展的資金保障，然后開發(fā)產業(yè)區(qū)，吸引高科技企業(yè)入駐。北京實創(chuàng)高科技園區(qū)的開發(fā)模式創(chuàng)造了全國之最，產業(yè)區(qū)每公頃土地創(chuàng)造產值365億元，被譽為“鉆石效益”。

北京實創(chuàng)科技園首創(chuàng)“資源所有權和經營權”分離的土地開發(fā)模式。“在一個風景區(qū)內，由政府統(tǒng)一規(guī)劃，授權一家企業(yè)獨立建設、經營、管理?！薄罢w控制、獨家開發(fā)”在保護自然資源的前提下，碧峰峽模式為地方培育了實現(xiàn)“多贏”的動力十足的全新經濟增長點，受到黨和國家領導人頻頻考察和贊賞四川碧峰峽模式2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策案例1：北京實創(chuàng)科技園和四川碧峰峽模式——創(chuàng)新的園區(qū)開發(fā)模式73案例2：天津開發(fā)區(qū)的融資劃片開發(fā)模式貸款起家以地養(yǎng)地融資劃片開發(fā)初期依靠國家開發(fā)性貸款３.７億元，完成３平方公里起步工業(yè)區(qū)和１.２平方公里生活區(qū)的土地開發(fā)，為開發(fā)區(qū)的發(fā)展起了良好的開端。到1990年，開發(fā)區(qū)由負債開發(fā)轉變?yōu)闈L動開發(fā)，其方針就是“開發(fā)一片，收益一片，以收益養(yǎng)開發(fā)”。進入邊投入、邊回收、邊開發(fā)的良性循環(huán)。到1991年，天津開發(fā)區(qū)已具備依靠自身積累每年開發(fā)一平方公里土地的土地開發(fā)能力。1992年，小平同志南巡談話以后，外資涌入迅猛增長，項目用地快于土地開發(fā)速度，土地供不應求，從而影響招商引資。天津開發(fā)區(qū)抓住這一有利時機，及時轉變土地開發(fā)策略，在堅持自身開發(fā)為主的基礎上，"大膽利用外資，以抓大項目、大財團為重點全方位融資開發(fā)"，走出一條全方位融資劃片土地開發(fā)的新路子。吸引國外一個或幾個大財團的資金，采取外商獨資、合資或合作等方式，獨立承擔某一區(qū)域規(guī)劃、開發(fā)、招商等一系列開發(fā)性經營活動。形成開發(fā)區(qū)土地開發(fā)投資多主體、大面積的開發(fā)局面，將投資機制直接引入土地開發(fā)，使得土地開發(fā)與招商引資、投資收益直接掛鉤，最大限度地激發(fā)了開發(fā)者集約利用土地、提高土地利用效益的欲望。融資劃片開發(fā)2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策案例2：天津開發(fā)區(qū)的融資劃片開發(fā)模式貸款起家融資劃片開發(fā)初期74背景二：房地產企業(yè)的商業(yè)模式正發(fā)生轉變，專業(yè)分工、市場細分將取代“全能”模式、“百貨店”模式成為主流房地產企業(yè)的商業(yè)模式經營類投資類開發(fā)類服務類地產開發(fā)房產開發(fā)混合開發(fā)香港模式—開發(fā)高度的專業(yè)化發(fā)達的不動產金融服務工廠化生產美國模式—經營儲備土地挖坑賣房炒賣樓花賭博式經營2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策背景二：房地產企業(yè)的商業(yè)模式正發(fā)生轉變，專業(yè)分工、市場細分將75背景三：區(qū)域開發(fā)的歷史演繹出現(xiàn)專門的住宅房地產開發(fā)和住宅房地產開發(fā)商，著眼于解決當時的緊張的住房狀況，隨著改革的深入，逐漸出現(xiàn)市場化的商品房交易工業(yè)化對城市化提出加速要求，中國出現(xiàn)深度、逆向和農村城市化三大趨勢，城市經營大行其道，以多種形式參與城市建設的“城市運營商”浮出水面，居民住宅、商業(yè)設施和工業(yè)園區(qū)建設異?；钴S隨著業(yè)界專業(yè)化趨勢，開始出現(xiàn)專業(yè)的住宅房地產商、商業(yè)房地產商和工業(yè)房地產商。發(fā)展趨勢為：聚合三種地產開發(fā)于特定區(qū)域的“造城運動”將大量出現(xiàn)在深度城市化的進程中，逐漸步入區(qū)域開發(fā)的時代改革開放和市場化進程推動房地產空前繁榮，出現(xiàn)專門的商業(yè)房地產開發(fā)，住宅房地產呈郊區(qū)化和大盤化趨勢，旅游、體育等復合房地產概念開始流行，出現(xiàn)大量由政府投資，以園區(qū)為載體的工業(yè)房地產開發(fā)改革開放初期90年代中后期21世紀（00-02）2003～未來區(qū)域開發(fā)的本質內涵：試圖在一定地域建設“微型”社會，提供人類生活所需要的大多數功能，從生產和生活兩大部類的生產上取得相對平衡，再作為一個整體系統(tǒng)與大社會發(fā)生交換，其交換的效率決定了區(qū)域的發(fā)達程度，其交換的內容決定了區(qū)域的經濟特性。2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策背景三：區(qū)域開發(fā)的歷史演繹出現(xiàn)專門的住宅房地產開發(fā)和住宅房地76區(qū)域開發(fā)的三個層面區(qū)域開發(fā)必須站在城市的高度，考慮區(qū)域綜合的社會、經濟功能，必須設計政府職能和政策，它既適用于獨立的新城開發(fā)，也適用于既存的舊城改造；它既要變革圖新，實現(xiàn)跨越式發(fā)展，又需承接歷史、保留時間性風格。它可能涉及全新管理體系和政策機制的改革嘗試，也可能需要順應原有管理體系和政策機制，保證全局一盤棋。區(qū)域開發(fā)應給予地產開發(fā)足夠的重視。區(qū)域開發(fā)絕對不等同于地產開發(fā)，但地產開發(fā)也不應被政府規(guī)劃替代，被產業(yè)投資造廠的壯舉埋沒！地產開發(fā)在區(qū)域開發(fā)中起著“承上啟下”的作用，是區(qū)域成功開發(fā)的關鍵環(huán)節(jié)?？v向：它包括規(guī)劃層次、建造層次和管理層次。橫向：它包括住宅地產、商業(yè)地產、工業(yè)地產產業(yè)是區(qū)域開發(fā)的靈魂，它既決定了能否融資、招商成功，實現(xiàn)區(qū)域開發(fā)目標，又是區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的關鍵。只要產業(yè)的商業(yè)特性和區(qū)域的綜合條件良好匹配，成就了資本的逐利特性，資本就會蜂擁而至；再加上企業(yè)群聚導致的基建成本外部性節(jié)省，以及產業(yè)集群導致的增值性創(chuàng)新，經濟資源將在低成本基礎上保持持久繁榮，區(qū)域開發(fā)斷無不成功之理2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策區(qū)域開發(fā)的三個層面區(qū)域開發(fā)必須站在城市的高度，考慮區(qū)域綜合的77區(qū)域開發(fā)的三類主體區(qū)域開發(fā)商通過產業(yè)趨勢和資源分析，進行產業(yè)定位和產業(yè)發(fā)展分析，組織地產開發(fā)聯(lián)盟，出資建園區(qū)（地產），建設配套設施，招產業(yè)投資者入駐（產業(yè)），向政府管委會（城市）爭取統(tǒng)一的園區(qū)政策，向入駐企業(yè)提供增值性經濟服務，以制度和契約設計界定產業(yè)投資者、政府、地產商之間的關系。這是國內目前正在醞釀的一種區(qū)域開發(fā)模式，它演繹自單純的住宅郊區(qū)化、住宅房地產大盤化，在此基礎上更一步追求生產型房地產和生活型房地產投資的平衡，從趨勢上看，將成為一種主流模式政府出資建園區(qū)（地產），招產業(yè)投資者入駐（產業(yè)），引資做配套或者自己做相關服務、生活配套（地產），組建管委會（城市）對園區(qū)進行管理。這是國內目前一種主流園區(qū)（區(qū)域開發(fā)）模式，但也是弊病最大的一種地方政府區(qū)域開發(fā)商產業(yè)經營者因為自身經營和戰(zhàn)略擴張需求，需要一定面積的工業(yè)房地產用地。由于產業(yè)經營者的行業(yè)聚集特性和自身在價值鏈的實力，可在自用面積之外，與政府達成一攬子購地計劃，除自用外，還開發(fā)工業(yè)房地產供上下游企業(yè)租賃、購買，以產業(yè)地位和實力謀求產業(yè)經營外的投資利益。身兼地產商和產業(yè)經營者雙重身份，園區(qū)接受政府管委會管理。這種模式在過去和目前都有不可忽視的影響，是一種次主流模式，其園區(qū)規(guī)模一般較小，主要以生產型房地產開發(fā)為主，由于不規(guī)范、不專業(yè)往往對區(qū)域整體開發(fā)造成諸多后遺癥產業(yè)投資者中國國情2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策區(qū)域開發(fā)的三類主體地方政府區(qū)域開發(fā)商產業(yè)投資者中國國情20278區(qū)域開發(fā)商的角色定位區(qū)域開發(fā)商的角色定位總體規(guī)劃商業(yè)操作地產管理金融管理政府關系區(qū)域規(guī)劃/產業(yè)規(guī)劃/配套規(guī)劃/功能區(qū)劃總體商業(yè)設計/地產商業(yè)操作/產業(yè)招商操作專業(yè)規(guī)劃管理/建筑工程管理/物業(yè)增值管理融資操作/投資管理/地產聯(lián)盟銀行管理管理體系建議/政策機制協(xié)調2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策區(qū)域開發(fā)商的角色定位區(qū)域開發(fā)商的角色定位總體規(guī)劃商業(yè)操作地產79區(qū)域開發(fā)商的核心能力戰(zhàn)略管理能力規(guī)劃管理能力工程管理能力金融管理能力區(qū)域開發(fā)中的產業(yè)定位能力多贏商業(yè)模式的創(chuàng)新能力2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策區(qū)域開發(fā)商的核心能力戰(zhàn)略管理能力規(guī)劃管理能力工程管理能力金融80結論：背景討論與上汽儀征汽車城決策的相關性分析順應主流趨勢，上汽儀征汽車城在投資、管理和政府關系方面應該做三點考慮投資：獨資/合資/合作管理：開發(fā)公司管理關系：政企分開模式根據成功案例和經驗，在開發(fā)儀征汽車城時上應注意產業(yè)、配套和開發(fā)權控制問題產業(yè)：產業(yè)經營是關鍵配套：服務配套是支撐模式：成片規(guī)劃/滾動開發(fā)順應房地產企業(yè)商業(yè)模式轉變和專業(yè)化趨勢，上汽在汽車城開發(fā)中的定位應考慮主導：以投資、控制為主經營：以汽車業(yè)經營為主房產：委托修建自用為主根據區(qū)域開發(fā)和區(qū)域開發(fā)商分析，汽車城開發(fā)公司在汽車城開發(fā)時應做三點考慮功能：以投資、管理為主地產：以地產開發(fā)為主合作：推動專業(yè)化開發(fā)上汽在汽車城投資和開發(fā)模式上必須充分考慮公司戰(zhàn)略和核心競爭力，不做力不能及和不擅長的事，專注于產業(yè)經營，為成功開發(fā)和持續(xù)繁榮提供持久增長點上汽在汽車城投資和開發(fā)模式選擇上必須充分認識到汽車城開發(fā)的區(qū)域性特點和房地產行業(yè)特點，以多種方式合作，確保汽車城開發(fā)的專業(yè)性2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策結論：背景討論與上汽儀征汽車城決策的相關性分析順應主流趨勢，81項目的投資和開發(fā)模式結論綜述相關背景討論相關法規(guī)討論投資模式分析開發(fā)模式分析開發(fā)階段分析2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策項目的投資和開發(fā)模式2024/3/31上海汽車股份有限公司上82儀征汽車城項目涉及土地一級開發(fā)和國有土地再轉讓開發(fā)兩個層次，需要討論國家關于兩層次開發(fā)的相關法規(guī)農用地建設用地未利用地政府征用劃撥協(xié)議出讓拍、招、掛投資商征地補償費／安置補償費土地出讓金原住戶／農戶土地一級開發(fā)：生地開發(fā)土地二級開發(fā)：熟地開發(fā)2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策儀征汽車城項目涉及土地一級開發(fā)和國有土地再轉讓開發(fā)兩個層次，83目前，國家對土地一級開發(fā)的法規(guī)規(guī)定較少，大多數國家和地方法規(guī)都與土地二級開發(fā)中的土地交易有關“土地一級開發(fā)是指土地出讓前的運作方式，指政府委托市土地儲備中心按照土地總體規(guī)劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農轉用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為。也就是通常所說的進行“七通一平”，把“生地”變成“熟地”，使土地達到出讓標準?！薄侗本┦型恋匾患夐_發(fā)管理暫行辦法》在目前階段，對于土地一級開發(fā)：企業(yè)能否介入、如何介入、如何獲取收益都沒有明確的法律法規(guī)來規(guī)范土地二級開發(fā)土地二級開發(fā)有關土地交易的相關法規(guī)集體用地必須經過政府征用后方可交易國有土地出讓使用須符合城市整體規(guī)劃土地交易劃撥、協(xié)議轉讓、招拍掛法規(guī)土地使用權再轉讓方面的相關法規(guī)2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策目前，國家對土地一級開發(fā)的法規(guī)規(guī)定較少，大多數國家和地方法規(guī)84土地一級開發(fā)法規(guī)討論：焦點在于企業(yè)的“土地一級開發(fā)權”，它包括能否介入和長時期內開發(fā)權保障問題土地一級開發(fā)問題企業(yè)有沒有土地一級開發(fā)權的問題如何保障企業(yè)長時期內開發(fā)權問題觀點1：政府進行一級開發(fā)企業(yè)不能介入土地一級開發(fā)，一級開發(fā)所得收益是政府應該取得的重要收入觀點2：政府壟斷，企業(yè)“打工”企業(yè)可以協(xié)助政府從事土地一級開發(fā)，但不能以股東身份介入，而是以“打工者”身份，將土地開發(fā)成能“招拍掛”的土地，取得“工資性”報酬觀點3：企業(yè)進行一級開發(fā)政府“利出一孔”，關注稅收收益，其他應由企業(yè)經營并獲取。企業(yè)可以按照政府制訂的游戲規(guī)則介入土地一級開發(fā)，獲取“資本性”報酬法規(guī)保證合同保證2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策土地一級開發(fā)法規(guī)討論：焦點在于企業(yè)的“土地一級開發(fā)權”，它包85關于企業(yè)能否介入土地一級開發(fā)的三種觀點在政策導向和實踐操作上都多多少少出現(xiàn)了些問題1政府進行一級開發(fā)：國家制訂政策，引導各地成立土地儲備中心，進行土地一級開發(fā)，通過二級市場上的市場化行為，獲取土地一級開發(fā)收益，實現(xiàn)“經營城市（經營土地）”2政府壟斷，企業(yè)“打工”：政府在沒有專業(yè)開發(fā)能力和雄厚的資金的情況下，想進行成功的土地一級開發(fā)相當難以操作。在保證土地一級開發(fā)收益的絕大部分歸國家的前提下，有些政府打出了“檫邊球”，雇傭企業(yè)打工3企業(yè)進行一級開發(fā)：要求政府完全退出一級土地開發(fā)，只通過收取出讓金和稅收來獲取收益的過激觀點在中國很難實現(xiàn)，在保證政府獲取部分土地一級開發(fā)收益的前提下，更多政府打出更大幅度的“檫邊球”：與企業(yè)合作、合資開發(fā)土地儲備中心大量利用銀行貸款進行土地一級開發(fā)存在因市場招商失敗導致的金融風險土地儲備中心的法律主體定位不統(tǒng)一、不清晰參與土地一級開發(fā)的企業(yè)“雇傭過程”暗箱操作風險法令明確規(guī)定的“固定收益”對企業(yè)無吸引力政府和企業(yè)合作，或以權利保證，或“合資”成立企業(yè)。這種方式沒有相應法規(guī)規(guī)定，且與政府主導方向想偏差，存在法律風險2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策關于企業(yè)能否介入土地一級開發(fā)的三種觀點在政策導向和實踐操作上86觀點1案例①：四川省對于控制土地一級開發(fā)權的設想經營土地高度壟斷一級市場“七統(tǒng)一”經營城市的核心和關鍵是經營土地。經營好土地，必須抓創(chuàng)新體制和轉換機制這個關鍵，核心是政府要盡快實現(xiàn)全面高度壟斷土地一級市場，開放、規(guī)范并調控土地二級市場。所謂全面高度壟斷，就是“一個渠道進，一個池子蓄，一個口子出，一個市場經營”，堅決堵住土地收益流失的口子“七統(tǒng)一”是壟斷的前提和基礎，也是實現(xiàn)體制創(chuàng)新的要點?！捌呓y(tǒng)一”，即：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用(收回、收購)、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一開發(fā)整理、統(tǒng)一供應、統(tǒng)一市場、統(tǒng)一監(jiān)督管理。2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策觀點1案例①：四川省對于控制土地一級開發(fā)權的設想經營土地高度87觀點1案例②：江蘇省積極倡導土地儲備，制訂出臺了《江蘇省國有土地儲備辦法》通過收回或者收購方式將存量國有建設用地納入儲備；1土地儲備機構對儲備土地進行土地平整和基礎設施配套等前期開發(fā)；2由土地行政主管部門具體負責儲備土地的供應；3財政部門將儲備土地開發(fā)成本支付給土地儲備機構。4土地儲備機構是土地行政主管部門設立的機構，具體實施土地儲備工作，代表政府進行土地市場化運作。目前全省已有64個市、縣建立了土地儲備中心，共儲備土地4500公頃，向市場推出2900公頃。土地儲備的基本程序有四步。土地儲備資金可以通過財政撥款、銀行貸款、儲備土地收益或者其他方式籌措，并且特別規(guī)定了同級財政部門每年應當將不少于20％的儲備土地有償使用收益充作土地儲備資金。土地儲備機構一定要按規(guī)定將儲備資金“封閉運作、專戶存儲、獨立核算、專項用于土地儲備”。來源：中國資訊行2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策觀點1案例②：江蘇省積極倡導土地儲備，制訂出臺了《江蘇省國有88觀點1問題：目前，土地儲備中心利用銀行貸款進行成片土地開發(fā)存在巨大的金融風險儲備中心大量貸款利息負擔過大延長了開發(fā)周期，加大了政府開發(fā)公司的風險貸款銀行擔保不規(guī)范：一部分土地儲備機構從銀行貸款時，政府相關部門向銀行出具一個“承諾書”。實際上，從法律角度來看，政府及以公益為目的的事業(yè)單位是不能作為保證人的，單憑政府信用進行放款，在市場經濟條件下是不規(guī)范的。抵押物的性質不確定：土地儲備機構用土地的使用權作為抵押物，而實際上，此時儲備地塊上的土地使用權處于虛置狀態(tài)。另一方面，目前還未有一個法律甚至一個法規(guī)來對土地儲備機構授權，從職權法定原則上來說，土地儲備機構代國家行使土地使用權還沒有法律依據。注：在土地收購儲備搞得比較早而且比較普遍的浙江省，目前土地收購儲備資金達112億元，其中有100億元是銀行貸款，占總量的89％；紹興市土地儲備中心的資金構成中銀行貸款占95％。資料來源：《中國房地產金融》土地開發(fā)沒有最終需求出現(xiàn)市場招商風險2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策觀點1問題：目前，土地儲備中心利用銀行貸款進行成片土地開發(fā)存89觀點1問題①：我國土地儲備制度不健全，目前“有權”進行一級開發(fā)、儲備的土地儲備機構的法律主體不明確土地儲備在操作中無法可依土地收購儲備運行機制缺乏統(tǒng)一性土地收購儲備制度缺乏法律依據，使當事人的合法權益得不到有效保障土地儲備機構不是嚴格意義上的市場主體：當前的土地儲備機構只是地方政府經營城市中的一個代理機構。在市場經濟條件下，土地儲備機構的市場主體定位從法律上還未解決。土地儲備機構作為民事主體其民事行為能力是有限的：如果以儲備土地的使用權抵押貸款，就等于儲備機構有權處置土地使用權，這從當前的有關規(guī)定來看是沒有法律依據的。在土地收購、儲備、出讓的過程中，周轉資金金額巨大，如果操作不規(guī)范、透明度不高，容易產生腐敗，成為上級管理部門整頓的目標。2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策觀點1問題①：我國土地儲備制度不健全，目前“有權”進行一級開90觀點2案例①：北京市制訂法規(guī)，雇傭企業(yè)為政府的“土地一級開發(fā)”打工土地一級開發(fā)項目由市土地整理儲備中心或分中心組織采取公開招標方式確定土地一級開發(fā)單位，中標的土地一級開發(fā)單位不得向他人轉讓其承擔的項目。招標確定一級開發(fā)單位土地一級開發(fā)的標底由征地拆遷補償費用、市政基礎設施建設費用和收益構成，其中，收益為征地拆遷補償費用和市政基礎設施建設費用之和為基數的2%一級開發(fā)收益該法規(guī)的目的是統(tǒng)一控制土地一級開發(fā)項目，以保證由國家壟斷經營國有資源土地根據這個規(guī)定，一級開發(fā)商的收益是事先約定的，熟地轉讓收入的利潤部分將歸國有資料來源：《北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法》2024/4/2上海汽車股份有限公司上汽儀征汽車城項目投資決策觀點2案例①：北京市制訂法規(guī)，雇傭企業(yè)為政府的“土地一級開發(fā)91觀點2問題①：土地一級開發(fā)招標，固定“一級開發(fā)商”參與一級開發(fā)的報酬，存在暗箱操作和市場失敗風險土地二級市場出讓收入開發(fā)成本征地成本基建成本土地轉讓收益政府所得政府支付、開發(fā)企業(yè)墊付、開發(fā)企業(yè)所得市場化招商確定的