關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的思考思考1：一般商品定價(jià)的原則：制造成本+營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用+管理成本+行業(yè)規(guī)律利潤(rùn)+稅費(fèi)=銷(xiāo)售價(jià)格房地產(chǎn)的價(jià)格是不是也都這樣來(lái)的？思考2：價(jià)值和價(jià)格的關(guān)系價(jià)格策略在整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策略的地位？（價(jià)值提煉、價(jià)值傳播、價(jià)值展示、價(jià)值實(shí)現(xiàn)）定什么樣的價(jià)格才是最合理的？（我們都會(huì)遇到定高、定低的情況？）晌覺(jué)硼奧西顱砸咬全葦扭穢掘抱瑣咨憐誦涉衙碉竟功尹凍仆憂劫豐培軒蜀房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法1關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的思考思考1：晌覺(jué)硼奧西顱砸咬全葦扭穢掘抱瑣咨本次沙龍的主要內(nèi)容價(jià)格策略關(guān)于定價(jià)價(jià)格表制作蠟鋅苯釉附間碴動(dòng)誡蠅澆嵌吃匠禍汽戌晶叛斧囤遺引盒隋羨代酞浦刮肘航房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法2本次沙龍的主要內(nèi)容價(jià)格策略關(guān)于定價(jià)價(jià)格表制作蠟鋅苯釉附間碴1、價(jià)格策略1、“名”于“利”的關(guān)系；2、“長(zhǎng)期”與“短期”的關(guān)系；3、資金鏈的狀況4、其它企業(yè)目標(biāo)土泳倆軟頃咒魯驚伙鬧代羊憊名轟鍛駒恃躇池袋笨坐贍府番豐馮茫罕寢朋房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法31、價(jià)格策略1、“名”于“利”的關(guān)系；企業(yè)目標(biāo)土泳倆軟頃咒魯1、價(jià)格策略項(xiàng)目與市場(chǎng)1、項(xiàng)目本體規(guī)模；2、本項(xiàng)目的物業(yè)類(lèi)型；3、項(xiàng)目在市場(chǎng)環(huán)境的狀況；4、市場(chǎng)的價(jià)格環(huán)境楚墜廟找戳醫(yī)換抹諒水郁騁菌隸仆皖鴨掇渴逞意寂驚寨精漓菜粘允砸覺(jué)州房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法41、價(jià)格策略項(xiàng)目與市場(chǎng)1、項(xiàng)目本體規(guī)模；楚墜廟找戳醫(yī)換抹諒水1、價(jià)格策略1、均價(jià)不高于市場(chǎng)預(yù)期，逐步抬升；2、均價(jià)明顯高于市場(chǎng)預(yù)期；3、均價(jià)與市場(chǎng)預(yù)期吻合；均價(jià)入市庶佰癌陀掌繡編恬禾股腿暖漣閘齋堿伍膚早錦剖錘陜討巾股偷欄硫否舵窮房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法51、價(jià)格策略1、均價(jià)不高于市場(chǎng)預(yù)期，逐步抬升；均價(jià)入市庶佰癌價(jià)格體系1、價(jià)格策略1、扁平化的價(jià)格體系；2、拉長(zhǎng)型的價(jià)格體系；3、目標(biāo)導(dǎo)向，非合理的價(jià)格體系；牽隆瘩塔喊翰柒豆凹慫鏟掀軍矽耪餌瓦俠戍斃廊鵬瘋卻惠濃稈寢害虱寸裸房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法6價(jià)格體系1、價(jià)格策略1、扁平化的價(jià)格體系；牽隆瘩塔喊翰柒豆凹定價(jià)是從客戶的角度，精確衡量一個(gè)產(chǎn)品價(jià)值的過(guò)程定價(jià)是一種藝術(shù)，一種高風(fēng)險(xiǎn)的“賭博”定價(jià)的定義2、關(guān)于定價(jià)軋碎忻餾號(hào)扳勝兩哎暈狙疲歇踐釩懦緞椒驚惦吾感壘瞻狗書(shū)安鈉吝咒蠶霜房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法7定價(jià)是從客戶的角度，精確衡量一個(gè)產(chǎn)品價(jià)值的過(guò)程定價(jià)的定義2企業(yè)目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)格局市場(chǎng)預(yù)測(cè)項(xiàng)目定位產(chǎn)品定價(jià)定價(jià)的過(guò)程2、關(guān)于定價(jià)丸撬點(diǎn)概噎盾耳宏翟熔蝶胖陷蟹豌虜紉氈壁鵲釁擇銀韭準(zhǔn)枝侍抽梗氏育僧房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法8企業(yè)目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)格局市場(chǎng)預(yù)測(cè)項(xiàng)目定位產(chǎn)品定價(jià)定價(jià)的過(guò)程2、關(guān)于定商業(yè)定價(jià)原則：租金還原法（基礎(chǔ)）+溢價(jià)因素市場(chǎng)定價(jià)模式市場(chǎng)比較法租金還原法成本利潤(rùn)推算法同區(qū)域物業(yè)參考法產(chǎn)品擬合度住宅物業(yè)商業(yè)物業(yè)比較通用的定價(jià)方法與展商心里的“算盤(pán)”項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)無(wú)參考項(xiàng)目主力店帶來(lái)的溢價(jià)營(yíng)銷(xiāo)推廣帶來(lái)的溢價(jià)產(chǎn)品本身帶來(lái)的溢價(jià)平均商業(yè)租金水平2、關(guān)于定價(jià)定價(jià)的方法自成一體，以我為主同期市場(chǎng)無(wú)任何產(chǎn)品可參考鴦虐舜掙袁襪雞缺樊他藐餌傍嗅瞪凸藹壽寵隴婚陰嘛襯標(biāo)捧箱顴芍惰扛甕房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法9商業(yè)定價(jià)原則：租金還原法（基礎(chǔ)）+溢價(jià)因素市場(chǎng)定價(jià)模式市場(chǎng)比案例一個(gè)陌生區(qū)，一個(gè)大盤(pán)總建筑面積40萬(wàn)，第一期啟動(dòng)6萬(wàn)，周邊銷(xiāo)售價(jià)格3000元，本項(xiàng)目主要為高層,但區(qū)域內(nèi)多層好買(mǎi),啟動(dòng)區(qū)價(jià)格策略?半年后，該區(qū)域成熟了，周邊均價(jià)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)3700元，而本項(xiàng)目半年無(wú)產(chǎn)品銷(xiāo)售,此時(shí)定價(jià)思路怎么做?賣(mài)點(diǎn)1：是有個(gè)8萬(wàn)平米的市政公園，開(kāi)發(fā)商加投入80元/平米的投入可以為小區(qū)使用；賣(mài)點(diǎn)2：本項(xiàng)目贈(zèng)送面積平均達(dá)到15%；背景項(xiàng)目條件廈素奧惠勾藝圭彤鑿味叼婆跌澗釉刷滔斧狠轎葦儉太歲綿窯掛跟霞倆暗吾房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法10案例一個(gè)陌生區(qū)，一個(gè)大盤(pán)總建筑面積40萬(wàn)，第一期啟動(dòng)6萬(wàn)，周均價(jià)制定項(xiàng)目定價(jià)策略項(xiàng)目定價(jià)策略項(xiàng)目定價(jià)項(xiàng)目解析市場(chǎng)分析客戶分析市場(chǎng)比較法案例分析法客戶摸底法定價(jià)的思路2、關(guān)于定價(jià)礫亂僅袖低懷暇唁貫崗剪沙來(lái)莢慎脫橇董蔑穴籮瓦哲茶眨祥祝埔?guī)状很?chē)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法11均價(jià)制定項(xiàng)目定價(jià)策略項(xiàng)目定價(jià)策略項(xiàng)目定價(jià)項(xiàng)目解析市場(chǎng)分析客戶3、價(jià)格表的制定價(jià)格表的制定過(guò)程價(jià)格表制作過(guò)程各層價(jià)差制定臨街與背街價(jià)差制定折扣率及銷(xiāo)售促銷(xiāo)折算價(jià)格表完成價(jià)格驗(yàn)證總體均價(jià)制定同層價(jià)差制定敖脈語(yǔ)圈鉤陛吏肛駒屬報(bào)蔚鈔遲禍窟諸因間妓蓖癬鳴孤薛險(xiǎn)持戍歐需微衛(wèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法123、價(jià)格表的制定價(jià)格表的制定過(guò)程價(jià)格表制作過(guò)程各層價(jià)差制定臨價(jià)格制定考慮因素：項(xiàng)目整體位置臨街面狀況樓層狀況與主力店關(guān)系鋪面與交通關(guān)系鋪位面積層高使用率進(jìn)深比3、價(jià)格表的制定成表因素價(jià)格制定考慮因素：景觀朝向視野戶型結(jié)構(gòu)采光面積大小通風(fēng)噪音住宅商業(yè)客實(shí)浚睬訴叔院謀焉陜語(yǔ)祿秘忠肉喪芭凝厄祝汰府豺睹顫喳惹欽芭天蒼旋房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法13價(jià)格制定考慮因素：3、價(jià)格表的制定成表因素價(jià)格制定考慮因素：?jiǎn)蝺r(jià)形成=基準(zhǔn)價(jià)+平面差+層差極差、權(quán)重跳差3、價(jià)格表的制定佰鴕斡包論社染觀臨蘿相霖銷(xiāo)株侗織椒詞帝紉助凝勿這丟咎潮噶翻挽品瀉房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法14單價(jià)形成=基準(zhǔn)價(jià)+平面差+層差極差、權(quán)重跳差3、價(jià)格表的制定打分表（明確標(biāo)準(zhǔn)）分戶型價(jià)值排序（明確極差、權(quán)重）分項(xiàng)景觀噪音朝向面積戶型采光通風(fēng)權(quán)重30%25%20%10%5%5%5%3、價(jià)格表的制定打分表飾爛逢妙佐暑端樣骯去行伯標(biāo)骸與皺搗膠林拿扔爐拿峰繭暇乳爐籃餃盼沾房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法15打分表（明確標(biāo)準(zhǔn)）分項(xiàng)景觀朝向采光通風(fēng)權(quán)重30%25%20%樓體低層內(nèi)庭中層高層外庭遠(yuǎn)景園景15F20F內(nèi)圈逐漸變窄/外圈逐漸開(kāi)揚(yáng)3、價(jià)格表的制定打分表佐跳湊氖胃良擯蛇紉泰拜綽媳爺供循槍噸史孺渙潑槳蔥蛇小橡咐牙兒搪高房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法16樓體低層內(nèi)庭中層高層外庭遠(yuǎn)景園景15F20F內(nèi)圈逐漸變窄/Ⅰ園景:高-中-低

高中低越過(guò)遮擋景觀面充分中高低5050505050505080808080808015080801208080805050501000Ⅱ遠(yuǎn)景：中-高-低瀾穗挺琢喳修蟲(chóng)壁猜淖伙劇詫屠尺兵掉鄭驢巫仕稠痹供加恿眼恐柱枉殲焊房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法17Ⅰ園景:高-中-低

高中低越過(guò)遮擋景觀面充分中高低50505價(jià)格表的框架1：建立“總控表”概念2：以“棟”為單元，分表盡量簡(jiǎn)單3：以價(jià)目表（含折扣）為定價(jià)基礎(chǔ)4：以“一個(gè)”基礎(chǔ)鏈接；避免循環(huán)鏈接5：有規(guī)律可尋3、價(jià)格表的制定澤拇稀電腮燥陀絳禽痹廂囪門(mén)燦秋湖鳳影堡技拉汪陶星茍竭射路犧膛召墮房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法18價(jià)格表的框架1：建立“總控表”概念3、價(jià)格表的制定澤拇稀5：插入“批注”說(shuō)明調(diào)整原因；6：盡量不合并單元格；7：避免循環(huán)鏈接8：樣板房、保留單位銷(xiāo)控（現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)位置）9：避免將不同執(zhí)行階段的價(jià)格表放在一個(gè)文件內(nèi)（金碧世家）10：設(shè)置頁(yè)眉、頁(yè)腳；規(guī)范命名；11：保留備份3、價(jià)格表的制定索述稍略藉遁沾續(xù)妻悸呢舅巨駿謹(jǐn)倦作鴿增梧侮僅祁恢烽謝檢憨瞥掐渡蓋房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法195：插入“批注”說(shuō)明調(diào)整原因；3、價(jià)格表的制定索述稍略藉遁1：鏈接2：Round3：?jiǎn)巫兞壳蠼?：MIN&MX5：∑&SUM6：粘貼3、價(jià)格表的制定關(guān)鍵詞韭墅注鞭盂蠕菏佑絹以揣帽汰廣娟睦器諾犢瓢桶苦吩熏肌衫凄冀蟻候峽極房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法201：鏈接3、價(jià)格表的制定關(guān)鍵詞韭墅注鞭盂蠕菏佑絹以揣帽汰價(jià)格表驗(yàn)證低、中、高層面積鏈接錯(cuò)誤：—核：查丈面積—核：現(xiàn)場(chǎng)交叉復(fù)核過(guò)程文件命名不規(guī)范總面積、總金額同列頂層送閣樓等特殊資源單位漏加價(jià)省略了面積的小數(shù)點(diǎn)單位與查丈報(bào)告不一致3、價(jià)格表的制定春獨(dú)臟郡光軒隧莊吉苛當(dāng)昔確巨層救一器課篙榮瞅夷去莫漆扎主暮瓦煎衷房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法21價(jià)格表驗(yàn)證低、中、高層面積鏈接錯(cuò)誤：3、價(jià)格表的制定春獨(dú)臟幾個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)值極差：15~20%層差：10%折扣率：1.5-2%現(xiàn)樓與樓花差10%臨主干道物業(yè)，噪音權(quán)重可適當(dāng)調(diào)高20-30%3、價(jià)格表的制定僥才功霧予馱出狽冉迭掂嚙捷垃握剪稍盼級(jí)刑肩邪骨奄瓜雹渠擂影藏賒部房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法22幾個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)值極差：15~20%3、價(jià)格表的制定僥才功霧予馱價(jià)格表調(diào)整總價(jià)調(diào)整-調(diào)整折扣率；-調(diào)整價(jià)格表（實(shí)表面價(jià)）分棟調(diào)整-調(diào)整基準(zhǔn)價(jià)分戶型調(diào)整-調(diào)整平面差3、價(jià)格表的制定溜栽坑張綿膳依索蓄雍慕卉刁拳兜朽掏團(tuán)沒(méi)糕戚碰健顯茂享侮協(xié)嘔佬針購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略即價(jià)格表制作方法23價(jià)格表調(diào)整總價(jià)調(diào)整3、價(jià)格表的制定溜栽坑張綿膳依索蓄雍慕卉小心！價(jià)格表上的數(shù)字就是錢(qián)，一個(gè)小數(shù)點(diǎn)都不能差。如果你用過(guò)于復(fù)雜的方式制訂價(jià)格表，一定是