容積率與產(chǎn)品的對(duì)應(yīng)關(guān)系1精選容積率與產(chǎn)品的對(duì)應(yīng)關(guān)系1精選先看幾個(gè)現(xiàn)象，思考容積率在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的影響

當(dāng)容積率從1.6到2.2的時(shí)候，產(chǎn)品類型發(fā)生了變化，客戶層面發(fā)生了變化，面積上去了，可是出現(xiàn)了：?市場(chǎng)上非常難以接受的小高層和高層占據(jù)了項(xiàng)目的大多數(shù)？?開(kāi)發(fā)商想做、市場(chǎng)認(rèn)可度高的疊加別墅沒(méi)有了？?增加出來(lái)的面積所銷售的金額反而沒(méi)有增加出來(lái)的成本大？面積越多，利潤(rùn)越低，開(kāi)發(fā)商問(wèn)問(wèn)什么？2精選先看幾個(gè)現(xiàn)象，思考容積率在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的影響當(dāng)容先看幾個(gè)現(xiàn)象，思考容積率在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的影響

當(dāng)容積率從2.8到3.4的時(shí)候，做出了不想要的產(chǎn)品，銷售受阻，開(kāi)發(fā)商反思：?市場(chǎng)難以接受一梯四戶的產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商想要的一梯兩戶沒(méi)做出來(lái)？?面積上去了，開(kāi)發(fā)商卻由喜到悲，后悔不已？?為什么沒(méi)有做出想要的產(chǎn)品？3精選先看幾個(gè)現(xiàn)象，思考容積率在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的影響當(dāng)容先看幾個(gè)現(xiàn)象，思考容積率在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的影響

市場(chǎng)非常成熟的一線城市，一塊規(guī)模不大、一次開(kāi)發(fā)完成的地塊容積率是3.1還是4.2：?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的規(guī)模大，產(chǎn)品成熟度高，品牌影響力強(qiáng)，向品質(zhì)超越有可能嗎？?別人做品質(zhì)是為了后期開(kāi)發(fā)，我們降低了容積率是為什么，后期已經(jīng)沒(méi)有土地了？?高點(diǎn)容積率、適中的品質(zhì)、適中的價(jià)格、差異補(bǔ)缺競(jìng)爭(zhēng)有什么不好呢？4精選先看幾個(gè)現(xiàn)象，思考容積率在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的影響市場(chǎng)先看幾個(gè)現(xiàn)象，思考容積率在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的影響

某中檔次的花園洋房社區(qū)，開(kāi)發(fā)商要求容積率1.6，一梯兩戶，平均6層：?為何三房?jī)蓮d不給我做120-125，都超過(guò)140？?銷售均價(jià)比鄰近樓盤(pán)低200元/平方米，銷售速度還沒(méi)別人快，人家還沒(méi)做廣告，我們已經(jīng)海陸空齊上？5精選先看幾個(gè)現(xiàn)象，思考容積率在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的影響某中對(duì)容積率的誤解源自于粗框式的開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式

誰(shuí)動(dòng)了我的面積——開(kāi)發(fā)商揮之不去的心理底限在傳統(tǒng)的思維模式中，容積率越高利潤(rùn)越高，于是開(kāi)發(fā)商們：①不斷的要求提高容積率；②不斷的偷面積；③不斷的公關(guān)；④你要是降低了他的容積率，他感覺(jué)就是讓他少賺錢(qián)；⑤維容積率第一的原則，以為容積率上去了，自己就多賺了。6精選對(duì)容積率的誤解源自于粗框式的開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式誰(shuí)動(dòng)了實(shí)際上應(yīng)該怎么理解容積率？

基本概念7精選實(shí)際上應(yīng)該怎么理解容積率？基本概念7精選實(shí)際上應(yīng)該怎么理解容積率？

基本概念8精選實(shí)際上應(yīng)該怎么理解容積率？基本概念8精選影響建筑密度的因素19精選影響建筑密度的因素19精選影響建筑密度的因素210精選影響建筑密度的因素210精選影響建筑密度的因素311精選影響建筑密度的因素311精選影響平均層數(shù)的因素

①建筑限②高經(jīng)濟(jì)性③公攤面積12精選影響平均層數(shù)的因素

其他因素——建筑退線

由于需要協(xié)調(diào)項(xiàng)目自身與周邊項(xiàng)目的交通、消防、日照等相互關(guān)系，不允許緊貼紅線進(jìn)行建設(shè)，一般都會(huì)退后一段距離；建筑退讓距離，與項(xiàng)目所處的位置、周邊的狀況相關(guān)。13精選其他因素——建筑退線由于需要協(xié)調(diào)項(xiàng)目自身與周邊決定容積率的其他因素

其他因素——樓盤(pán)布局14精選決定容積率的其他因素

決定容積率的其他因素

其他因素——樓盤(pán)布局

一、點(diǎn)群式布局（組團(tuán)式布局）特點(diǎn)：

點(diǎn)群式布局即各棟住宅樓圍繞中心綠地、水景或配套建筑，有規(guī)律或自由地布置，從而形成一個(gè)組團(tuán)。其住宅樓的形態(tài)美觀多變，樓棟布置更靈活，很容易與周邊建筑物區(qū)別開(kāi)來(lái)容易創(chuàng)造出圓形、弧線等特色房型。15精選決定容積率的其他因素

決定容積率的其他因素

其他因素——樓盤(pán)布局

二、行列式布局特點(diǎn)：

行列式布局采用條式單元住宅或聯(lián)排住宅，按一定的朝向和間距成排布置。采用行列式布局對(duì)房型設(shè)計(jì)較為有利，所選用的房型基本上可做到套型南北通風(fēng)房間全明，使每戶都能獲得良好的日照、通風(fēng)條件，居住起來(lái)舒適度高。16精選決定容積率的其他因素

決定容積率的其他因素

其他因素——樓盤(pán)布局

三、圍合式布局特點(diǎn)：

所謂“圍合式”住宅就是建筑圍繞環(huán)境而設(shè)計(jì)，仿中國(guó)傳統(tǒng)建筑遺風(fēng)，創(chuàng)造出一個(gè)具備良好私密性的生活空間。同時(shí)，半圍合、圍合的建筑院落又將各個(gè)地塊劃分為幾個(gè)大小不一的中庭空間，共有的中庭空間，營(yíng)造出親和的、富有人情味的鄰里空間關(guān)系。圍合式布局在采光和通風(fēng)等性能上也比傳統(tǒng)設(shè)計(jì)更勝一籌，采光更為通透，通風(fēng)更為順暢。17精選決定容積率的其他因素

不同容積率區(qū)間的住宅類型18精選不同容積率區(qū)間的住宅類型18精選容積率區(qū)間1.0-3.0同一地塊多種可能性19精選容積率區(qū)間1.0-3.0同一地塊多種可能性19精選為實(shí)現(xiàn)銷售金額最高，應(yīng)盡量提高單價(jià)高的產(chǎn)品建筑面積20精選為實(shí)現(xiàn)銷售金額最高，應(yīng)盡量提高單價(jià)高的產(chǎn)品建筑面積20精選高容積率(3.0-5.0)項(xiàng)目的普遍背景:

①產(chǎn)品需求量大

②房?jī)r(jià)增長(zhǎng)空間較大

③位于城市中心的成熟地段\交通便利

④市場(chǎng)對(duì)高層產(chǎn)品接受度高21精選高容積率(3.0-5.0)項(xiàng)目的普遍背景:

①產(chǎn)品需求量大

化解住宅高容積率壓力，提升容積率主要有以下手段22精選化解住宅高容積率壓力，提升容積率主要有以下手段22精選▼標(biāo)準(zhǔn)層消化容積率①競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手由于較高的容積率壓力，使得要么梯戶比偏高，要么進(jìn)深開(kāi)間比過(guò)大，極大影響戶型舒適度，故對(duì)本項(xiàng)目堅(jiān)守戶型舒適度底線至關(guān)重要。有其他的途徑化解容積率的情況下，盡量不要采用增加進(jìn)深及梯戶比這兩種方式；

②增大戶均面積是比較有效的提升容積率手段，可根據(jù)實(shí)際情況有適度放大，但不能偏離定位過(guò)多。23精選▼標(biāo)準(zhǔn)層消化容積率①競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手由于較高的容積率壓力，使得要么梯▼超高層消化容積率24精選▼超高層消化容積率24精選▼超高層消化容積率按S比值大小可以將樓盤(pán)分為兩種模式：

①＞2.0的樓盤(pán)屬于價(jià)值主體模式；

②≤2.0的樓盤(pán)歸類形象主導(dǎo)模式；

③S比>2，價(jià)值主體模式，超高層比例往往占80%～90%以上，在超高層已經(jīng)完全脫離成本限制，且市場(chǎng)成熟度較高區(qū)域，超高層可以成為項(xiàng)目主流。

④S比<2，形象主導(dǎo)模式，超高層比例僅占20%～30%，超高層更多作為形象的標(biāo)桿，化解較高容積率情況下使用。25精選▼超高層消化容積率按S比值大小可以將樓盤(pán)分為兩種模式：

①＞第二部分：容積率確定下的策略26精選第二部分：容積率確定下的策略26精選容積率問(wèn)題——開(kāi)發(fā)決策過(guò)程中的最核心問(wèn)題之一，不只是數(shù)字容積率決定了什么？

①?zèng)Q定不同的產(chǎn)品類型之間的配比；

②決定了不同的產(chǎn)品形態(tài)；

③決定了不同的面積區(qū)間；

④決定了不同的產(chǎn)品戶型的使用功能；

⑤決定了項(xiàng)目的售價(jià)和盈利表現(xiàn)；

⑥決定了項(xiàng)目能否盈利、盈利難度及如何盈利的問(wèn)題。27精選容積率問(wèn)題——開(kāi)發(fā)決策過(guò)程中的最核心問(wèn)題之一，不只是數(shù)字容積我們需要理解容積率的哪些問(wèn)題？①當(dāng)容積率變化時(shí)，對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)類型如何變化？

②容積率變化時(shí)，對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品規(guī)劃和布局形式如何？

③如何從開(kāi)發(fā)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的角度去確定容積率？

④在不同城市、不同規(guī)劃、不同客戶背景下的容積率應(yīng)該如何決策?28精選我們需要理解容積率的哪些問(wèn)題？①當(dāng)容積率變化時(shí)，對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品形容積率的確定模型——

結(jié)合開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)、利潤(rùn)額度及實(shí)現(xiàn)難異度的問(wèn)題來(lái)確定

①利潤(rùn)最大化和市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)度是確定物業(yè)組合和容積率的追求目標(biāo)；

②企業(yè)自身資源狀況和資金狀況是限定條件；

③企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向和項(xiàng)目品牌因素是兼顧因素。29精選容積率的確定模型——

不同前提條件下，應(yīng)該如何確定容積率的問(wèn)題容積率的確定不能簡(jiǎn)單的以容積率高或者低來(lái)定，眾多實(shí)際案例也表明，容積率對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的影響不能完全成正比，總結(jié)容積率與項(xiàng)目利潤(rùn)之間的關(guān)系如下：最終目的都是為了在可以籌備的資源條件下，可實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)環(huán)境下，保證利潤(rùn)最大化實(shí)現(xiàn)30精選不同前提條件下，應(yīng)該如何確定容積率的問(wèn)題容積率的確定不能簡(jiǎn)單容積率最大化案例案例一：星海華庭——將容積率做到最大，賣得比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手低，迅速盈利31精選容積率最大化案例案例一：星海華庭——將容積率做到最大，賣得比容積率最大化案例案例二：中信紅樹(shù)灣——滿足3.18的情況下，如何更多盈利，改變產(chǎn)品功能組合高層住宅的容積率最大化實(shí)現(xiàn)度

①總用地16.3萬(wàn)㎡，總建筑面積65萬(wàn)㎡，地上容積率3.18，南側(cè)在建設(shè)的高層區(qū)域容積率約3.5。

②建筑形式為一體兩戶的板樓為主，少量的一梯三戶板樓和一梯兩戶的點(diǎn)樓，建筑層數(shù)28—32層。

③為提高容積率，采用了“v”型的樓梯布局，傾斜角度38度，即兼顧了日照，有充分考慮了景觀，內(nèi)部的空間感略感壓抑。32精選容積率最大化案例案例二：中信紅樹(shù)灣——滿足3.18的情況下，品質(zhì)偏重型案例

高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度案例分析——深圳香域中央

①占地66904㎡，建筑面積138550㎡，8棟小高層（一梯兩戶板樓）、2棟高層（一梯四戶點(diǎn)樓），戶數(shù)710戶。

②綠化率58.6%，建筑密度17.9%，容積率2.07。

③小學(xué)單獨(dú)占地，臨路退后線距離較大。

④規(guī)劃上采用了半圍合的布局方式，充分考慮了地塊與公園的相互關(guān)系。33精選品質(zhì)偏重型案例高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度品質(zhì)偏重型案例

較高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度案例分析——深圳幸福海岸

①占地104616㎡，總建筑面積近410000㎡,一期占地35382㎡,建筑面積77657㎡,容積率僅