武清麒麟商業(yè)中心公寓產(chǎn)品策略建議新聯(lián)康（中國）天津公司研展部二零一一年七月凡成事者，三機不可缺其一，曰：天時、地利、人和。凡樓盤鼎立者，三足不可短一隅，曰：市場、產(chǎn)品、策略。項目分析思路圖解市場客戶營銷宏觀環(huán)境區(qū)域環(huán)境產(chǎn)品市場產(chǎn)品定位目標客群確立客群心理動機客戶特點描述客戶共性提煉營銷推廣建議銷售培訓合作方式建議根據(jù)目前確定的產(chǎn)品，根據(jù)定位三角形關(guān)系，針對產(chǎn)品、客戶、營銷三大要素，進一步分析三者之間的動態(tài)變化，未來發(fā)展，和互動關(guān)系。大勢怎樣城市整體發(fā)展現(xiàn)狀及房地產(chǎn)走勢南開區(qū)的城市地位及未來規(guī)劃鞍山西道的現(xiàn)時情況，區(qū)域環(huán)境和未來發(fā)展市場產(chǎn)品如何產(chǎn)品市場沿革現(xiàn)時市場供應未來市場市場供應市場結(jié)論建議產(chǎn)品建議產(chǎn)品套型面積建議產(chǎn)品裝修標準建議產(chǎn)品配套建議客戶動態(tài)分析現(xiàn)時客戶描述未來客戶描述客戶心里描述需求理論應用客戶需求確立客戶特點描述客戶共性提煉營銷推廣建議全盤目標建議整體推廣主題確立推廣周期、推廣主題、媒體選擇建議。銷售被需及管理銷售督導建議合作方式建議市場決定本質(zhì)產(chǎn)品市場解釋區(qū)域整體分析項目定位確立客戶決定細部目標客戶解讀營銷決定價值全盤目標確立營銷推廣建議項目細節(jié)建議銷售培訓與督導報告提綱市場決定本質(zhì)區(qū)域整體分析宏觀市場區(qū)域市場產(chǎn)品市場解析項目基調(diào)確立市場決定定位把握全局才能推陳出新城市宏觀發(fā)展、項目的區(qū)位條件是決定市場接受程度的根本所在，因此從大局著眼，對區(qū)域的現(xiàn)狀及發(fā)展的分析是項目研究的出發(fā)點。2011，新國八條出臺，一石激起千層浪國八條與以往政策相比，有何不同？去市場化的政策下，市場何去何從？政策環(huán)境與經(jīng)濟環(huán)境的變遷，開發(fā)商新機遇在哪里？1月12日央行上調(diào)準備金率強力遏制信貸沖鋒2月20日銀監(jiān)會發(fā)布流動資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者3月10日國土部出臺19條土地新政強調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管3月11日國土部劍指土地市場四宗罪將開展全國檢查3月18日國資委要78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天出退出方案4月11日銀監(jiān)會：銀行不得對投機投資購房貸款4月13日住建部：加快保障房建設(shè)遏制房價過快上漲國務(wù)院：貸款買二套房首付不得低于50%4月15日4月16日國土部公布2010年計劃住宅供地18萬公頃4月17日國務(wù)院：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸4月19日未獲預售許可開發(fā)商不得收取定金4月19日住建部要求商品住房嚴格實行購房實名制4月21日二套房以住房套數(shù)界定不再以貸款為準5月2日央行年內(nèi)第三次上調(diào)存款準備金率5月5日關(guān)于加強廉租住房管理有關(guān)問題的通知5月26日關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知6月4日三部委發(fā)文明確個人房貸二套房認定標準6月12日7月12日銀監(jiān)會：嚴格執(zhí)行差別化房貸政策不能動搖8月2日國土部發(fā)1457宗閑置土地黑名單9月4日首批十城市土地規(guī)劃獲批102市須上報總體規(guī)劃9月27日國土部住建部出重拳閑置土地一年以上禁拿地9月29日中國出臺措施鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果2010年國家先后出臺20多條房產(chǎn)政策，遏制房地產(chǎn)價格上漲，9.29調(diào)控出臺后，房地產(chǎn)市場再次遭受沖擊，預計未來市場不容樂觀。天津又相繼出臺各種政策細則。住建部等七部門發(fā)文加快發(fā)展公租房10月13日沈陽出臺契稅細則沈公積金叫停第三套房貸款新政抑制投資購房10月9日沈城第三套房貸全部叫停10月14日10月26日公積金利率從3.33%調(diào)為3.50%國家及地方房地產(chǎn)政策紛紛出臺政策概覽2010.4.17新“國十條”2010.9.29新“國五條”2011.1.26“新國八條”首套90平方米以上貸款首付款比例不得低于30%二套貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高首付款比例調(diào)整到30%及以上二套嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款二套房首付不低于60%，貸款利率不低于基準利率1.1倍地方人民政府可根據(jù)實際情況,采取臨時性措施,在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。擴大限購范圍，本地二套房家庭和外地一套房家庭將停購加快研究制定引導個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。調(diào)整住房交易的環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。個人購房不足5年轉(zhuǎn)手交易，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅增加住房有效供給，依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地,對收回的閑置土地,要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)加大對各地2010年住房建設(shè)計劃和用地供應計劃實際完成情況的督查考核力度大力推廣“限房價、競地價”，閑置土地及時收回使用權(quán)加強市場監(jiān)管，明確違法行為，從拿地、融資、市場經(jīng)營資格等方面對違規(guī)開發(fā)企業(yè)進行處罰明確違法行為，從拿地、融資、市場經(jīng)營資格等方面對違規(guī)開發(fā)企業(yè)進行處罰落實住房保障和穩(wěn)定房價約談問責機制“嚴打”虛假消息散布者確保完成2010建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計劃和供地計劃。擴大住房保障制度覆蓋面，增加公共租賃住房供應限購稅收土地保障房規(guī)范本輪調(diào)控呈現(xiàn)出：“力度越發(fā)嚴厲，范圍越發(fā)擴張，內(nèi)容越發(fā)具象”的趨勢。以信貸、限購、稅收三大方面為核心，實現(xiàn)“提門檻，加成本，抑需求”。政策概覽2011年度“津十條”再次出臺

一、嚴格落實國家調(diào)控政策，切實將房價控制在合理水平。二、加大保障性住房建設(shè)力度，落實住房保障工作目標。三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，嚴格加強稅收征管。四、嚴格差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。五、加強住房用地供應管理。六、落實國家住房限購政策，合理引導住房消費。七、加強新建商品住房銷售管理。八、強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管。九、加強正面宣傳和輿論引導。十、明確責任，確保落實。2011年2月21天津地方細則出臺，加大力度限制地產(chǎn)投資行為。新聯(lián)康觀點：本次天津出臺的新政是天津政府根據(jù)中央對房地產(chǎn)調(diào)控的總體精神，結(jié)合天津本地特點制定的新政細則。本次“津十條”中的限購細則，比去年出臺的限購政策擴大了限購區(qū)域，因此可能會對目前市場中的剛性需求、改善性需求以及一部分投資性需求購房者造成影響，因此未來1-3個月內(nèi)會出現(xiàn)由政策出臺直接造成的“觀望期”，成交量和成交價格也會出現(xiàn)松動，但是總體來說價格不會大幅下降。預估剛性需求者仍會根據(jù)自己的需求來決定購買行為，一部分改善性需求購房者或許還會利用當前的市場機會出手購房。政策概覽板塊認知/區(qū)域介紹/地產(chǎn)市場/認知武清武清定位：京津城市發(fā)展主軸上的重要新城，宜居宜業(yè)武清是京津城市發(fā)展主軸上的重要新城，目標建設(shè)成為京津之間的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地和生態(tài)宜居城市。區(qū)域定位武清北部與北京接壤，是天津?qū)ν忾_放的窗口和促進京津聯(lián)合發(fā)展的重要橋梁和紐帶，有條件建成京津之間的“明珠新城”、天津的“第一新城”?！熬┙虺鞘邪l(fā)展主軸上的重要新城”“京津之間的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地”武清擁有國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，經(jīng)過15年的發(fā)展，形成了新型建材、新材料、電子信息、生物醫(yī)藥、汽車及零配件等支柱產(chǎn)業(yè)，為對接濱海新區(qū)、融入京津高科技產(chǎn)業(yè)帶打好基礎(chǔ)。“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地”武清擁有國務(wù)院批準的直通海關(guān)和交通優(yōu)勢，并正在建設(shè)國際保稅物流園區(qū)，打造京津大通道上的“陸港’。以物流為特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)將在武清新城蓬勃發(fā)展。武清海關(guān)/區(qū)域介紹/地產(chǎn)市場/認知武清位于天津市西北部，百公里輻射范圍常住人口3000萬武清區(qū)域概況位于天津市西北部，海河水系中下游，系濱海平原地區(qū)，全區(qū)區(qū)域面積1574平方公里，東西寬41.78公里，南北長65.22公里，北闊南狹。

武清城區(qū)規(guī)劃面積129平方公里，已建成區(qū)面積30平方公里，人口84萬。武清區(qū)處于環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)中心地帶，屬國務(wù)院首批沿海開放縣之一。武清城區(qū)為中心100公里半徑內(nèi)，有天津、北京、河北等省市，常住人口3000萬；500公里半徑內(nèi)，有100萬人口以上的城市11座，常住人口2億多。/區(qū)域介紹/地產(chǎn)市場/認知武清城市主軸，京津要脈，區(qū)位優(yōu)勢凸顯無疑武清區(qū)規(guī)劃建設(shè)的中心城區(qū)位于京津發(fā)展主軸線上，區(qū)域的整體區(qū)位潛力價值非同一般地處京津之間，城區(qū)距天津市區(qū)僅25km；距離天津機場35km，驅(qū)車僅需要30分鐘距離北京市區(qū)、天津新港各71km，驅(qū)車經(jīng)高速去北京、天津港不超過1小時武清天津濱海新區(qū)北京區(qū)域優(yōu)勢天津城市規(guī)劃為“一軸兩帶三區(qū)”，城市主軸即“武清新城——中心城區(qū)——濱海新區(qū)核心區(qū)”。武清占據(jù)主軸咽喉。/區(qū)域介紹/地產(chǎn)市場/認知武清公路、鐵路、城際等，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達，出行便捷津永公路京福公路京福支線京津公路津圍公路武香公路廊大公路津同公路武寧公路楊北公路津楊公路梅豐公路楊王公路青龍灣左堤路堿東公路梅石公路唐廊高速公路京滬高速公路津保高速公路京津塘高速公路二線京津塘高速公路國道112高速公路京津塘高速公路三線京津高速聯(lián)絡(luò)線寶武高速公路豆張莊站崔黃口站曹子里站上馬臺站楊村站落垡站城際站汊沽港站區(qū)域內(nèi)規(guī)劃高速公路9條，19個出入口一級公路12條二級公路4條高速鐵路1條，城際鐵路1條其它鐵路6條，車站8個武清區(qū)縱橫交錯的交通路網(wǎng)可通達京津冀等地區(qū)，京津城際大動脈從西南區(qū)域穿過，可見武清區(qū)在經(jīng)濟、政治上的關(guān)鍵作用和地位。交通出行/區(qū)域介紹/地產(chǎn)市場/認知武清天津逆城市化居住的趨勢將逐漸明顯一級市場（土地）2010年土地供應量集中在上半年2-5月，每月供應量均在300萬方以上，3月份成交量達到頂峰，約為780萬方。一級住宅類土地供應絕大多數(shù)集中在市區(qū)以外，遠郊區(qū)縣與環(huán)城四區(qū)所占比例最大，濱海新區(qū)緊隨其后，伴隨著這些地塊的建設(shè)和規(guī)劃，天津逆城市化居住的趨勢將逐漸明顯。特別是“天津限購令”出臺后，中高端項目集中的市內(nèi)六區(qū)和以投資為主的濱海新區(qū)受到宏觀政策的沖擊較明顯，需求重心已經(jīng)開始向環(huán)城四區(qū)和遠郊區(qū)縣傾斜、轉(zhuǎn)移。隨著后期品牌項目的陸續(xù)面市，近郊關(guān)注度也將繼續(xù)上升。

2010年全市住宅存量環(huán)城四區(qū)居首，因環(huán)城四區(qū)可依附于市區(qū)成熟生活配套，交通完善，2011年必將引起市場的高度關(guān)注；濱海新區(qū)及遠郊區(qū)域并列第二，伴隨著濱海新區(qū)的最近戶籍政策的頒布和實施，必將引爆濱海新區(qū)的市場再度崛起；市內(nèi)六區(qū)生活配套設(shè)施十分完善，但總價相對較高，使得部分置業(yè)者望而卻步。/區(qū)域介紹/地產(chǎn)市場/認知武清天津房地產(chǎn)市場供求基本平衡，前景向好。二級市場（新房）2010年全市商品住宅累計供應1306.58萬方，累計成交1043.52萬方。供應方面：2010年1-7月基本穩(wěn)定，基本維持在百萬方以下，伴隨著金九銀十的到來，9-12月大量產(chǎn)品上市，均維持在150萬方以上。成交方面：2010年政策頻出，5月市場受新政影響，成交量下降31%，但伴隨著開發(fā)商不斷調(diào)整營銷策略及剛需客戶的爆發(fā)，自6月份開始成交量一直呈現(xiàn)上升的趨勢，由此可見，市場對于政策和產(chǎn)品本身的價值理解更趨于理性。成交價格方面：全市商品住宅全年除5月受政策影響出現(xiàn)大幅下探外，其余時間均穩(wěn)定在9000元左右，且呈現(xiàn)上升態(tài)勢。2010年天津整體市場表現(xiàn)較為穩(wěn)定，供求基本平衡。在政策頻頻的2010年，供應呈現(xiàn)逐步攀升的局勢，表明開發(fā)商均看好未來市場，成交也在小幅震蕩中平穩(wěn)發(fā)展，價格雖然受到政策影響而出現(xiàn)短時間的一定幅度的下挫，但很快恢復平穩(wěn)回升態(tài)勢，因此天津整體市場未來前景向好。/區(qū)域介紹/地產(chǎn)市場/認知武清市區(qū)受政策影響相對較大，別墅市場穩(wěn)步攀升二級市場（新房）市內(nèi)市場的政策影響相對較大，但后期已逐步平穩(wěn)回升；別墅市場影響甚微，供求價均穩(wěn)步攀升/區(qū)域介紹/地產(chǎn)市場/認知武清武清土地供不應求，商品房市場以滿足剛需為主導一級市場（土地）2010年1月以來，天津武清區(qū)住宅類用地總供應面積為277.8萬方，總成交量為459.3萬方，呈現(xiàn)供不應求的狀態(tài)。相較于前幾年武清住宅類土地成交情況，2010年呈現(xiàn)需求膨脹趨勢，主要由于天津整體市場土地供應不足，而武清屬價值洼地，開發(fā)商對住宅用地趨之若鶩?？深A見未來2-3年內(nèi)，區(qū)內(nèi)土地供應仍將持續(xù)緊張。2010年上半年武清區(qū)商品住宅均價波動較大，7月份價格出現(xiàn)較大波動，約6760元/㎡，主要由于盛世天下的別墅產(chǎn)品開盤，將區(qū)域市場價格大幅拉升。下半年成交量逐月攀升，主要受市內(nèi)六區(qū)限購等刺激，但成交價格比較穩(wěn)定，保持在5600元/㎡。2011年2月出現(xiàn)區(qū)域成交量的最高值，主要受買家“趕搭政策末班車”，搶在“津十條”3月執(zhí)行前紛紛出手置業(yè)影響。伴隨我市限購政策3月1日起正式執(zhí)行，會對區(qū)域藍印樓市造成一定沖擊，但本案不受限購影響，可以說此次限購政策的出臺對本案是一大利好。隨著環(huán)首都經(jīng)濟圈規(guī)劃的不斷推進，武清區(qū)域遠期地產(chǎn)價值仍被看好，房價還有很大上升空間。二級市場（新房）/區(qū)域介紹/地產(chǎn)市場/認知武清限購不敵京津核心區(qū)位利好，武清別墅逆勢上漲二級市場（新房）近一年武清市場供應量主要集中在2010年6月以后，田納溪湖，盛世天下等項目集中推出別墅產(chǎn)品，市場對于別墅產(chǎn)品的關(guān)注度逐步提升，由剛性需求主導過渡向兩極化市場。需求方面，2010年6月前，成交量維持在每月1200㎡左右，成交均價契合區(qū)域市場情況波動不大，6月價格大幅下探，主要是由于田納溪湖低價推量，成交均價為4970元/㎡；7月價格驟升突破萬元，主要是因為盛世天下首開，以11000元/㎡的單價首開消化87套，直接拉升了整體區(qū)域市場成交價格。后續(xù)成交又有所放緩，隨著年底供應量的推出，成交量也開始上漲。今年2月達到一季度最大值，可見并沒有受新政影響，“限購”政策出臺更是加劇了作為京津核心優(yōu)越區(qū)位的武清別墅市場的集中成交。/區(qū)域介紹/地產(chǎn)市場/認知武清地理位置優(yōu)勢突出，交通便利，規(guī)劃發(fā)展方向積極有利優(yōu)勢（S）①地理位置優(yōu)越，距離天津市區(qū)、北京、河北等重點省市區(qū)域距離較近②周邊交通干道通達，出行便利③政府重點規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，特別是武清軟件園項目，社會關(guān)注度高劣勢（W）①區(qū)域內(nèi)相關(guān)配套設(shè)施不夠完善②區(qū)域產(chǎn)業(yè)以農(nóng)業(yè)為主，耕地面積高達137萬畝，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢機會（O）①位于京津城市發(fā)展的主軸線之上，計劃建設(shè)成為京津之間的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、物流基地和生態(tài)宜居城市②知名開發(fā)商陸續(xù)進駐，市場關(guān)注度逐步提升③配套商業(yè)1500萬方仍在規(guī)劃中，未來商業(yè)發(fā)展空間顯著，大量外來人口涌入威脅（T）①區(qū)域內(nèi)別墅產(chǎn)品關(guān)注度逐步提升，同類產(chǎn)品項目逐步增多，市場競爭日益激烈②大規(guī)模固定資產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施投資有限武清大環(huán)境隨著“十一五”后武清城區(qū)規(guī)劃的進一步調(diào)整，區(qū)域功能定位更為明確，本案處于規(guī)劃的宜居生活區(qū)內(nèi)，周邊居住氛圍也越見濃郁，區(qū)域進一步的功能定位也將逐步加強客戶對于區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ恼J可。經(jīng)濟武清經(jīng)濟水平近年來不斷增長，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境，并且隨著常駐人口數(shù)量的增長，必將帶動人均住房需求的逐漸上漲；房地產(chǎn)隨著武清經(jīng)濟的不斷發(fā)展，已吸引本市及外地各大房地產(chǎn)開發(fā)商對其關(guān)注，他們的進入將進一步加快武清房地產(chǎn)市場的規(guī)范化與競爭性，為武清房地產(chǎn)開發(fā)提供更為廣闊的空間。人口與居住條件隨著以武清開發(fā)區(qū)及逸仙產(chǎn)業(yè)區(qū)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的不斷完善，以及國際物流區(qū)籌建的逐步落實，必定帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)人口及產(chǎn)業(yè)相關(guān)人口的增加，他們對居住新的一輪需求，必定刺激整個區(qū)域市場的供應緊張，并影響到產(chǎn)品的設(shè)計方案。大環(huán)境/經(jīng)濟/房地產(chǎn)/人口與居住條件新聯(lián)康觀點

武清地處京津，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚?？v觀武清區(qū)近幾年發(fā)展情況，其GDP總值居環(huán)城五個區(qū)縣首位，并在2009年突破250億大關(guān)，其產(chǎn)業(yè)布局涵蓋農(nóng)業(yè)、工業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，未來將逐步轉(zhuǎn)向資金和技術(shù)密集型的產(chǎn)業(yè)。一級市場，區(qū)域市場目前呈現(xiàn)供不應求的狀態(tài)，2010年呈現(xiàn)井噴趨勢，預計未來2-3年本區(qū)域住宅地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)激烈的競爭格局。二級市場目前供銷兩旺，目前武清區(qū)居民以改善型的剛需為主，市場在售產(chǎn)品比較單一，風格基本雷同，但是單位面積價差較大，形成了兩極分化的形式。目前武清區(qū)房地產(chǎn)市場處于初級階段，開發(fā)項目基本囊括了所有的產(chǎn)品類型，其中多層產(chǎn)品是區(qū)內(nèi)主要供應品種，小高層和高層均是輔助的產(chǎn)品形態(tài)，別墅產(chǎn)品相對稀缺；除了本地的購房需求外，其余購房者基本來自北京、河北省和天津市區(qū)；隨著城鎮(zhèn)化的不斷深化，周邊的配套設(shè)施也在不斷地完善中，已經(jīng)展現(xiàn)出住宅市場成熟區(qū)域的雛形。區(qū)域地產(chǎn)市場起步較晚，地緣客戶具備較高購買力新聯(lián)康觀點/競品研究/格局預判/競爭格局別墅項目排布分散，多在中心區(qū)外；區(qū)域無酒店式公寓新城居住區(qū)開發(fā)區(qū)居住區(qū)老城區(qū)產(chǎn)品類型：高層、洋房及少量別墅均價：高層、洋房：6700-7700元/㎡；別墅：12000元/㎡起主力總價：高層：60-130萬；別墅：200-300萬在售項目：盛世天下、五一陽光、松江運河城、保利上河雅頌、雍景園等客戶情況：武清本地區(qū)改善型客戶為主，別墅產(chǎn)品有少量京津客群。產(chǎn)品類型：別墅均價：8000-10000元/㎡主力總價：160-500萬在售項目：卓達三溪塘、田納溪湖、博惠苑、翠金湖美墅島客戶情況：武清本地客戶及京津客戶，少部分河北省客戶武清項目分布——雙環(huán)格局本案/競品研究/格局預判/競爭格局當前以公寓為市場主導，別墅集中供應將在2011年目前區(qū)域內(nèi)在售項目多為混合型社區(qū)，產(chǎn)品供給類型以“中低端公寓+中高端別墅”模式為主，其建筑設(shè)計，景觀園林，物業(yè)管理等均處于較初級水平；區(qū)域市場內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，供給的主流是洋房和多層，從個案進度推測，別墅供量將在2011年集中出現(xiàn)，屆時將可能形成白熱化的客源爭奪戰(zhàn)。但令人欣慰的是，本案不受限購影響，特別是酒店式公寓項目也與區(qū)域其他項目無直接競爭關(guān)系，因此，未來市場機會較大。項目名稱產(chǎn)品類型面積（平米）均價（元/平米）總價（萬）盛世天下高層、多層、別墅高層：100多層：74-90別墅：245-280公寓：7700聯(lián)排：11000雙拼：12000高層、多層：57萬起別墅：300萬左右田納溪湖別墅200-2559800196萬起翠金湖美墅島別墅獨棟：450-750（3F）聯(lián)排：230-310（2F）獨棟：8900聯(lián)排：8300獨棟：400萬起；聯(lián)排雙拼：191萬起

松江運河城多層、小高層、高層、別墅公寓：87-166別墅：待定公寓：6700別墅：待定公寓58萬起尚清灣高層、洋房、別墅高層：81-142洋房：90別墅：待定高層：6700洋房：待定別墅：待定高層54萬起/競品研究/格局預判/競爭格局項目周邊路況良好，緊鄰武清政治中心，生活便捷盛世天下項目位置武清雍陽西道與泉達路交口

開發(fā)商奧克斯地產(chǎn)代理商易居（中國）占地面積26.37萬方建筑面積51.68萬方容積率1.8綠化率40%產(chǎn)品類型多層、高層、別墅別墅類型雙拼、聯(lián)排主力面積245-280㎡外報均價聯(lián)排：11000雙拼：12000主力總價300萬左右開盤時間2010年6月入住時間2012年1月泉達路雍陽西道盛世天下強國道泉發(fā)路盛世天下為復合型社區(qū)，產(chǎn)品類型豐富，其別墅產(chǎn)品以聯(lián)排（四聯(lián)）和雙拼為主，目前在售產(chǎn)品為高層產(chǎn)品，首期余6棟別墅目前為待售產(chǎn)品，具體開盤時間待定。區(qū)政府/競品研究/格局預判/競爭格局開銷勢良好，引領(lǐng)區(qū)域產(chǎn)品格局，備受關(guān)注別墅產(chǎn)品上市即獲得良好市場收益，目前僅剩余6棟別墅產(chǎn)品（雙拼和聯(lián)排）未開，其余產(chǎn)品均已售罄，待售產(chǎn)品包含206㎡、245㎡、255㎡三種戶型?？蛻魳?gòu)成方面，本項目大多數(shù)是武清本地居民，他們大多不是首置，北京客戶與投資人因考慮到本地的交通方便、價格適中，也會有來此置業(yè)的想法，外地投資客的數(shù)量明顯高于天津本地的購房者。2010年6月別墅產(chǎn)品首開，7月持續(xù)供應，整體去化集中，8月主要消化少許存量。伴隨9月項目的再次加推，銷售情況依舊火爆，成交價格相對平穩(wěn)，維持在11000元/㎡左右。隨著后續(xù)高層、多層等不同產(chǎn)品形式的推出，成交均價有所下降，但成交量依舊領(lǐng)跑全區(qū)。/競品研究/格局預判/競爭格局產(chǎn)品分區(qū)組團，規(guī)劃合理，后期生活設(shè)施較完備翠金湖美墅島項目位置武清大黃堡（京津高速武清北出口）開發(fā)商天津翠金湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商成業(yè)行占地面積200萬建筑面積93萬容積率0.46綠化率40%產(chǎn)品類型別墅別墅類型聯(lián)排、獨棟主力面積230-310㎡（聯(lián)排）；450-750（獨棟）外報均價獨棟：8900元/㎡聯(lián)排：8300元/㎡主力總價獨棟：400萬起；聯(lián)排雙拼：191萬起

開盤時間2011年5月入住時間2011年10月大黃堡路良廊延長線翠金湖美墅島本項目為武清區(qū)別墅大盤，別墅產(chǎn)品線豐富，容積率低。項目將分5期約6-10年進行規(guī)劃開發(fā)，一期工程已動工，規(guī)劃為獨棟和聯(lián)排產(chǎn)品共400戶，并于今年“黃金周”上市銷售，首開情況較好。/競品研究/格局預判/競爭格局溫泉入戶純別墅社區(qū)規(guī)劃，水系綠地等稀缺資源優(yōu)勢綠洲灣·8號項目位置天津市武清區(qū)泗村店鎮(zhèn)開發(fā)商天津大通源德置業(yè)有限公司代理商37.3萬方占地面積25萬方建筑面積0.6容積率50%綠化率純別墅產(chǎn)品類型圍院式別墅、疊拼別墅及獨棟別墅別墅類型疊拼：220㎡獨棟：350-400㎡主力面積744外報均價待定主力總價300萬左右開盤時間一期推出100余套，預計2011年5月開盤入住時間2011年底項目定位為溫泉入戶純別墅社區(qū)，建筑特色以圍院式別墅為主，并配有1800平米幼兒園及8000平米會所，沿街還設(shè)有5000平米的配套商業(yè)?？梢哉f整體規(guī)劃完善，未來人居氛圍良好。項目四面環(huán)水，擁有60000平米的水系和130000平米的園林綠地，宜居生態(tài)優(yōu)勢明顯。整體產(chǎn)品力較好，上市后也將成為本案的重要競品。/競品研究/格局預判/競爭格局調(diào)控升級，酒店式公寓成“新寵”，武清市場空間巨大目前天津市在售待售酒店式公寓項目，主要分布于以下三類區(qū)域：（1）以和平區(qū)為中心的南京路、小白樓、老城廂、和平路等繁華商圈；（2）環(huán)城四區(qū)的經(jīng)濟開發(fā)園區(qū)，如東麗空港物流加工區(qū)、華苑等；（3）中新生態(tài)城、響螺灣等政府規(guī)劃的大型功能區(qū)。由于以上分布特點，繁華商圈集中的和平、河西、南開三分中心城區(qū)酒店式公寓之天下；而開發(fā)園區(qū)、功能區(qū)集中的濱海新區(qū)則與市區(qū)遙相呼應。天津目前在售與待售的191個商服用地項目中，以酒店式公寓、LOFT為主打產(chǎn)品，或者直接以住宅形象示人的項目，有53個，占商服用地項目總數(shù)的28%。而如果排除73個商鋪商業(yè)街、賣場、購物MALL等建筑形式不宜作為住宅的項目，商改住項目則占到45%。隨著一系列房地產(chǎn)新政的出臺，嚴厲的住宅限購政策使得住宅市場的空間日益萎縮，商辦類房產(chǎn)在某種程度上成為住房投資的替代品，于是部分投資者轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，還有部分不符合限購政策的非本地戶籍人口的居住需求，也被擠入酒店式公寓市場。目前作為京津城市主軸的武清板塊尚未出現(xiàn)酒店式公寓項目，這也間接說明本案市場空間巨大，這對于本案后期營銷有絕對的優(yōu)勢和客戶資源。/競品研究/格局預判/競爭格局借鑒曠世國際，雖不精裝，但可通過服務(wù)確立高端形象曠世國際裝修標準：櫥柜：艾諾（ALNO）水槽：美國摩恩、瑞士弗蘭克淋浴房：高儀（GROHE）坐便器：杜拉維特（DURAVIT）洗手盆及其五金件：杜拉維特（DURAVIT）；高儀（GROHE）液晶電視：1臺，索尼洗衣機：1臺，阿里斯頓冰箱：1臺，阿里斯頓電磁爐：1件，阿里斯頓微波爐：1件，阿里斯頓抽油煙機：1件，阿里斯頓同時，配有床、床頭柜、衣柜、椅子、單座椅、工作椅、電視機柜。全套一線品牌家具家電3000元以上精裝名稱曠世國際概況占地：2.1萬方總建：18.1萬方產(chǎn)品類型：酒店式公寓(4-11F)物業(yè)費：3.2元/㎡/月物業(yè)公司：第一太平戴維斯定位高端，含3000以上精裝（帶一線品牌家電）以智能化設(shè)施、服務(wù)為賣點主力戶型60㎡左右客戶以外地投資客為主導銷售狀況2010年4月開盤，2011年6月交房專業(yè)定制的“大管家”物管服務(wù)，針對社區(qū)每一位業(yè)主的生活習性，從服務(wù)的每一細節(jié)，給予業(yè)主全球頂級的生活禮遇，全面提升居住品質(zhì)服務(wù)的高端要求。當閣下蒞臨曠世國際，即能感受細致無遺的生活貼心護航。從社區(qū)的安全、居住私密、資源專屬、人性化服務(wù)等引領(lǐng)區(qū)域國際化居住的全新標準理念，充分領(lǐng)略財智層峰的不凡尊崇體驗，這也使曠世國際成為響螺灣具有代表性的地產(chǎn)項目。世界頂級物業(yè)服務(wù)第一太平戴維斯，彰顯財智層峰身份實力區(qū)域整體分析產(chǎn)品市場解析歷史沿革現(xiàn)時供應未來供應項目基調(diào)確立充分的了解市場才能趨利避害項目本身做為一種小戶型產(chǎn)品，其在市場上的同類型產(chǎn)品較多，但表現(xiàn)形式不同，怎樣的形式更易于被市場接受，正式我們要從市場分析中得出的結(jié)論。市場決定本質(zhì)2003年起服務(wù)式公寓上世紀九十年代初產(chǎn)權(quán)為酒店為自持性物業(yè)，物業(yè)配套要求高

白領(lǐng)小公寓對于配套標準、物業(yè)服務(wù)的要求均較低，客群寬泛，市場認知度較高；2005年起酒店式公寓介于酒店于住宅之間的一種產(chǎn)品，對于配套要求及物業(yè)服務(wù)的要求較高，售價較高，客群較少、市場認可度較低及后期生活費用較高；2006年起產(chǎn)權(quán)式酒店純投資性產(chǎn)品，對于區(qū)域位置、周遍高端商務(wù)人群、產(chǎn)品裝修標準、配套設(shè)置有極高的要求，且對酒店公司的運營能力要求較高，銷售價格最高，市場受眾窄長產(chǎn)品市場沿革1991年1998年2004年2003年2005年2006年空中供給獨立時代

國際大廈都市坐標摩登天空時代奧城SOMO城基中心非常公館精英匯煥日線2007年之后即將入市……奧林匹克大廈世紀泰達商務(wù)酒店龍悅.海上國際弘澤國際QQ堂別館公寓橙@HOUSE塞納國際金茂現(xiàn)場空白的一年產(chǎn)品市場沿革市場供應量逐年增多；2006年供應出現(xiàn)空檔期，集中于2007年面世，將帶來市場競爭加劇。2009年至今中央公館、天津中心、力神廣場、倍幸福、熙匯廣場產(chǎn)品市場沿革項目名稱臥室及客廳地面墻面頂棚室內(nèi)門戶門窗戶時代奧城地毯壁紙涂料復合門鋼制三防門斷橋鋁合金非常公館王者瓷磚涂料涂料復合門鋼制三防門斷橋鋁合金精英匯大自然復合木地板立邦涂料立邦涂料復合門鋼制三防門斷橋鋁合金煥日線復合地板壁紙涂料復合門三防門斷橋鋁合金項目名稱廚衛(wèi)地面墻面天花油煙機灶具櫥柜面盆淋浴房座便時代奧城面磚面磚乳膠漆方太普通普通TOTOTOTOTOTO非常公館王者面磚王者面磚鋁扣板方太方太中意美標泰力美標精英匯馬可波羅面磚馬可波羅面磚鋁扣板老板九陽——普通阿波羅樂家煥日線美標瓷磚美標瓷磚鋁扣板——————美標——美標項目名稱家具及家電沙發(fā)床衣柜電視冰箱空調(diào)熱水器時代奧城布衣普通普通SONY/三星海爾\LG——AQ非常公館——————————格力——精英匯普通普通板材普通美的——海爾煥日線——————————————產(chǎn)品現(xiàn)時供應內(nèi)部裝修一般為現(xiàn)代簡約風格，適應性較強、裝修較簡單；公寓市場結(jié)論：考慮到后期的物業(yè)費用等情況，項目基本上都采用民用電；以減輕客群的置業(yè)壓力采暖方式各異，但以費用及不占用有效空間等方面考慮，以中央空調(diào)采暖為首要選擇內(nèi)部裝修一般為現(xiàn)代簡約風格，適應性較強、裝修較簡單；項目大多平層面積較大，戶數(shù)較多，電梯少；項目定位開發(fā)商產(chǎn)品城市項目定位基礎(chǔ)立足核心區(qū)域，市場認同的高端中堅區(qū)價值定位，跳出區(qū)域市場層面。建立天津現(xiàn)代社區(qū)新標準，產(chǎn)品價值均好性，園林高標準設(shè)計與細節(jié)精致化路線，良好的規(guī)劃配套環(huán)境，建立整體高標準核心產(chǎn)品力。國際背景的實力型開發(fā)商，多年的高端產(chǎn)品的開發(fā)經(jīng)驗與成功實踐，品質(zhì)與開發(fā)實力是本項目成功要素之一。承載力產(chǎn)品力發(fā)展力項目定位目標建立酒店公寓模式新標準創(chuàng)造公寓市場的唯一性打造項目全新概念特征超越常規(guī)市場層面，面向廣泛目標人群建立成品產(chǎn)品新模式，推出精細化精裝以標準和核心區(qū)域運營能力彰顯項目魅力定位價值解讀人文、歷史、生態(tài)景觀國際化、都市化、現(xiàn)代質(zhì)感和諧成熟生活區(qū)、城市核心項目市場形象定位核心構(gòu)建未來“武清”的核心——居于武清區(qū)創(chuàng)業(yè)總部基地核心位置，獨占京津城市大動脈項目認知多業(yè)態(tài)構(gòu)成，發(fā)展空間巨大麒麟商業(yè)中心項目位于天津市武清區(qū)，福源路北、翠享路東，武清經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)總部基地核心位置。擬建成集五星級酒店，高級公寓，影視娛樂，洗浴休閑中心為一體的高端商業(yè)配套區(qū)，打造京津兩地超規(guī)模，最豪華地影視娛樂中心。項目數(shù)量總用地面積47261.6㎡總建筑面積174657.51㎡地上總建筑面積151288.34㎡地下總建筑面積23369.17㎡容積率3.2建筑密度35.52%綠化率37.9%總戶數(shù)（酒店式公寓）1026戶2#1#3#4#項目認知湖心島地塊規(guī)劃為21棟別墅產(chǎn)品，區(qū)位得天獨厚湖心島位于天津武清開發(fā)區(qū)軟件園內(nèi)，位于京津之間，距北京市區(qū)71公里，天津市區(qū)25公里，首都國際機場90公里，規(guī)劃中的首都第二機場50公里，天津濱海國際機場35公里，天津港71公里，地理區(qū)位優(yōu)越。武清湖心島項目占地8.26公頃，是整個軟件創(chuàng)意園的核心片區(qū)。用地周邊被湖水環(huán)繞，周邊環(huán)境條件優(yōu)越。打造其成為高貴典雅的商業(yè)中心，浪漫奢華商業(yè)街，并倡導以人為本，彰顯濱水休閑購物中的低碳生活理念，使其成為武清開發(fā)區(qū)軟件園的高端服務(wù)平臺，乃至天津的典范項目和文化與形象地標。項目認知玉圭園麒麟商業(yè)中心C1地塊4#商業(yè)中心目前已接近封頂3#五星級酒店目前建設(shè)約三層1#商業(yè)及酒店式公寓目前建設(shè)約一層2#酒店式公寓目前建設(shè)已出地面本項目計劃于2011年11月完工項目進度玉圭園湖心島目前已進行湖心島實地勘測項目進度如何打造我們的產(chǎn)品？問題所在：不利市場環(huán)境有利STRENGTH優(yōu)勢1.公司品牌蓄勢待發(fā)2.項目配套豐富，項目綜合體WEAKNESS劣勢

OPPORTUNITY機會1.市場上對小戶型的認知度較高,市場剛性需求增加。2.未來區(qū)域內(nèi)大量大量辦公人群即將進駐;THREAT威脅1、市場未來供應量較大,市場競爭激烈;2、項目SWOT分析項目本身為在高速度下生活的人們節(jié)省時間的同時，為客戶保留了足夠的個性空間，可發(fā)揮自己對于生活的創(chuàng)意空間。室內(nèi)空間臥室及客廳裝修范圍地面墻面室內(nèi)門戶門窗戶裝修建議復合木地板壁紙復合門三防門斷橋鋁合金室內(nèi)空間衛(wèi)生間裝修范圍地面墻面面盆座便淋浴房熱水器裝修建議面磚面磚普通普通普通贈送室內(nèi)空間廚房區(qū)域裝修范圍地面墻面廚柜廚具裝修建議面磚乳膠漆普通電磁爐保留生活創(chuàng)意空間產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議裝修標準建議：可選配置（精裝小公寓）滿足日常工作繁忙無暇顧及裝修客戶的需求，及節(jié)省投資客戶的后期裝修成本，達到“提包入住”要求。家電配置建議電視冰箱洗衣機抽油煙機家具配置建議沙發(fā)茶幾衣柜床一步到位的便捷體驗產(chǎn)品建議商業(yè)定位：鄰里中心配套區(qū)產(chǎn)品建議針對我們的項目定位分析，提出以下幾點業(yè)態(tài)建議：規(guī)劃業(yè)態(tài)配案一：健身中心運作建議：引進健身品牌連鎖機構(gòu)，為業(yè)主提供“健身、健康”運動場所，使其成為項目后期配套的強有力支撐，為項目的軟性、內(nèi)在質(zhì)素提升搭建平臺。業(yè)主可獲得健身房的“VIP會員”優(yōu)惠等措施，讓我們的業(yè)主享受身邊最優(yōu)秀、最實惠的服務(wù)。規(guī)劃業(yè)態(tài)二：特色酒吧（賽車吧）運作建議：引進符合我們目標人群的特色酒吧，為我們的業(yè)主在工作之余能享受到更多自由釋放的空間，體味溫馨浪漫，舒適優(yōu)雅；精彩與刺激，速度與力量，輕松與活潑盡在賽車吧。大屏幕每日為您播放精彩的一級方程式比賽和國際體育賽事;伴隨現(xiàn)場樂隊為您獻上的經(jīng)典旋律，您可盡情暢飲，畢竟，我們要為生活而喝彩。業(yè)主可獲得酒吧的優(yōu)惠服務(wù)，獲得更多“賓至如歸”的感覺。24小時便利店美容院快餐廳洗衣房咖啡廳其他規(guī)劃配套建議：客戶定位/酒店式公寓客戶分析/別墅客戶分析/客戶定位地緣客戶為主，職業(yè)多為私營業(yè)主，偏好超大面積武清本地客戶的購房動機大部分屬于改善型需求，處在農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)變的過程中，向往繁華的大都市生活，主力客戶多為政府事業(yè)單位和私營業(yè)主，在付款方式上，雖然貸款比重不少，但22%的一次性付款比例不可小覷，證明地緣客戶不弱于異地投資客的購買力。/酒店式公寓客戶分析/別墅客戶分析/客戶定位合理規(guī)劃發(fā)展，使區(qū)域引力逐步外擴，客戶基數(shù)增長新城規(guī)劃產(chǎn)業(yè)持續(xù)擴張城際交通升級凝聚助推城市向心力發(fā)展帶動力內(nèi)力外力武清本地客戶內(nèi)外雙力拉動使武清城區(qū)客群基數(shù)持續(xù)提高，并呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢吸引吸納帶動天津市區(qū)客戶北京、外地客戶/酒店式公寓客戶分析/別墅客戶分析/客戶定位針對酒店式公寓展開客戶調(diào)研經(jīng)為期一周的100份(有效問卷85份)無差別人群調(diào)查問卷，并進行后期問卷分析。其中，參與調(diào)查的年齡組成為：/酒店式公寓客戶分析/別墅客戶分析/客戶定位現(xiàn)有酒店式公寓客戶構(gòu)成客戶來源描述天津本地有固定居所，但距家較遠，購置本產(chǎn)品以投資和自住北京地區(qū)前來辦公及商旅者居多，多為公司統(tǒng)一購置外籍人士旅居海外或公司外派，對居住舒適度要求高外地人士因工作等的居住需求

酒店式公寓的客戶以自住為主，目前天津本土所占比例不大，僅為35%左右；而本項目酒店式公寓正巧位于武清開發(fā)區(qū)軟件園內(nèi)，加之本區(qū)域尚無此類產(chǎn)品，因此，我們預估本項目產(chǎn)品將有近85%客戶來源于本區(qū)域。本項目產(chǎn)品將有近85%客戶來源于本區(qū)域/酒店式公寓客戶分析/別墅客戶分析/客戶定位客戶主流：居住改善型武清客戶、過度升級型天津客戶客戶類型需求強度需求類型精神需求自住改善升級過度改善升級過度投資安全歸屬升級感價值升級認同感尊重自我價值實現(xiàn)居住改善型武清本地天津市區(qū)北京外地剛性柔性過度升級型保值升值型核心客戶重要客戶補充客戶/酒店式公寓客戶分析/別墅客戶分析/客戶定位順應格局，以地緣客戶為主，輻射京津改變中的武清人知本高層資本新貴立足武清，將地緣客戶一網(wǎng)打盡！提升體驗感、借助區(qū)位優(yōu)勢，吸引雙城客戶！改變中的京津人城際駐腳異地投資改變中的武清人改變中的京津人&營銷建議銷售計劃建議整體銷售原則123分解銷售任務(wù)，以集中開盤形式保證分階段產(chǎn)品銷量，以確保全年任務(wù)完成資源質(zhì)量由低至高，產(chǎn)品組合搭配，確保價格逐步拉升態(tài)勢。保證首開資源去化量，形成產(chǎn)品旺銷態(tài)勢，為整體任務(wù)完成奠定基礎(chǔ)。城市勢能發(fā)展居住思維變遷政策面變化方向產(chǎn)品破局、個性塑造塑造產(chǎn)品優(yōu)勢壁壘兩線并行系統(tǒng)制勝營銷推廣的總體思路營銷推廣建議優(yōu)術(shù)明道取勢明暗兩線·雙線并行交點對合·圈定打擊營銷推廣建議推廣主線營銷策略立足市場、區(qū)域、品牌、項目和產(chǎn)品五點，進行營銷開發(fā)商品牌

形象提升

營銷推廣附加值項目客觀

存在的劣勢

自身產(chǎn)品附加值提升忽略未來市場大勢聚變整體市場參考價格典型在售樓盤價格最終

售價同時，需考慮以下五個方面：立足市場市場具備不可預期性，但從目前來看，酒店式公寓不限購對本案十分有利。立足區(qū)域區(qū)域尚無酒店式公寓，一旦推出，受區(qū)域市場、天津、北京等周邊省市關(guān)注程度較高。別墅產(chǎn)品雖然供應量較大，但本案總建較小，且擁有良好湖景資源，市場消化壓力相對較小。立足品牌玉圭園地產(chǎn)品牌力與影響力，特別是凱旋王國的順利公開必定再次提升項目知名度，樹立品牌形象。立足項目項目定位開發(fā)區(qū)軟件園高端綜合體配套，有一定影響力。立足產(chǎn)品不限購酒店式公寓與稀缺特色別墅，宜居宜住宜投。定價策略/推盤策略/推廣策略/市場支撐自身支撐生態(tài)特色會所及配套物業(yè)服務(wù)價格定位定價策略/推盤策略/推廣策略/價格支撐依據(jù)自身支持·生態(tài)特色環(huán)繞四周的湖面親切宜人，碧波蕩漾，沿湖周邊的綠化帶更使得湖心島成為整個軟件創(chuàng)意園的綠肺,項目用地被湖水所環(huán)抱，猶如被大自然懷抱。商業(yè)北區(qū)建筑組團被湖水和樹林環(huán)繞，或開或閉，開則遙望綺麗的湖面水色，閉則形成美好的私密空間。湖心島場地及周邊的茂密樹林也是不可多得的景觀資源,通過盡可能多的樹木的保留和局部的移栽，使建筑虛掩在綠樹叢中。水與樹的相映成輝，互相增加層次感，使整體環(huán)境潤色不少，區(qū)域景觀品味有很大的提升。價格定位定價策略/推盤策略/推廣策略/自身支持·高端商業(yè)本案經(jīng)營業(yè)態(tài)特色定位高檔時裝、高檔手表、高檔餐飲的商業(yè)服務(wù)設(shè)施經(jīng)營品種范圍定位形成多種經(jīng)營的商業(yè)設(shè)施高檔餐飲高級時裝其它奢侈品連鎖便利店內(nèi)涵及概念的具體詮釋服務(wù)于武清區(qū)高收入階層，作為武清區(qū)高檔商業(yè)的組成部分價格定位定價策略/推盤策略/推廣策略/自身支持·會所及配套

綜合運用社區(qū)公建配套用地設(shè)立私人會所，運用私人會籍管理制度，打造業(yè)主“專屬型私人俱樂部”?！昂膷u”私人會所價格定位定價策略/推盤策略/推廣策略/麒麟中心會所設(shè)置之名流會所：名流會所設(shè)置觀景主題餐飲,按四星級評定標準設(shè)置中餐廳、咖啡廳或簡易西餐廳等自身支持·會所及配套價格定位定價策略/推盤策略/推廣策略/自身支持·物業(yè)服務(wù)利用新理念、新科技、新材料打造綠色、環(huán)保、科技、生態(tài)的健康住區(qū)3G智能化社區(qū)價格定位定價策略/推盤策略/推廣策略/物業(yè)服務(wù)建議聘請國際知名的專業(yè)物業(yè)管理公司或酒店管理公司來管理，為本案在市場中樹立良好的品牌形象鋪平道路，如世邦魏理仕、戴德梁行、第一太平戴維斯、仲量聯(lián)行等。A、公共性服務(wù)1）總臺服務(wù)問訊服務(wù)、留言服務(wù)和訂房租賃服務(wù)信件報刊收發(fā)、分簡、遞送服務(wù)2）公共區(qū)域的保潔、保安、綠化；3）化糞池清掏；4）共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常運行維護；5）日常管理。注：業(yè)主必須交納公共性服務(wù)費。B、特約性服務(wù)內(nèi)容1）定期室內(nèi)清潔、綠化養(yǎng)護服務(wù)；2）室內(nèi)設(shè)施設(shè)備（電器、管道、家具）的維修、定期保養(yǎng)服務(wù)；3）園藝培植及保養(yǎng)、租擺；4）物品搬運服務(wù)；5）訂餐及送餐服務(wù)；6）衣物洗燙；7）家政服務(wù)；8）接送子女上學；9）幼兒托管及老人陪伴；C、無限商務(wù)支持服務(wù)內(nèi)容1）信函電報及報刊速遞；2）商務(wù)服務(wù)（包括打字、復印、傳真等）；3）各種代辦及代理服務(wù)（如代購商品,代聘家教,預定飛機、火車、船票,報刊訂閱,電話安裝,房屋轉(zhuǎn)讓出售、出租并代辦手續(xù)……）；4）豪華轎車租賃；5）機場以及其他地點接送服務(wù)。D、代辦性服務(wù)物管公司可接受委托代繳水、電、氣、有線電視等費用的服務(wù)。特約性服務(wù)內(nèi)容均可進行適當收費。自身支持·物業(yè)服務(wù)價格定位定價策略/推盤策略/推廣策略/生態(tài)特色高端商業(yè)會所及配套物業(yè)服務(wù)市場價格根本以上因素，新聯(lián)康建議產(chǎn)品價格定為：麒麟商業(yè)中心酒店式公寓：7500元/m2湖心島頂級豪宅：800-1000萬元/套價格定位定價策略/推盤策略/推廣策略/從產(chǎn)品上講：先期開發(fā)銷售一般資源，保留優(yōu)勢資源等待市場時機，保持本項目的產(chǎn)品活力和競爭力。從策略上講：伴隨著產(chǎn)品的逐步上市，先用較有優(yōu)勢價格吸引市場高度關(guān)注，建議使用低開高走，逐步攀升的策略，通過逐步的樓座加推實現(xiàn)開盤即清盤的市場熱度！策略TIPS玉圭園項目營銷推盤策略營銷策略定價策略/推盤策略/推廣策略/從與競品推手節(jié)奏上講上講：價格提升點提煉：1集團首發(fā)項目，占據(jù)定價優(yōu)勢，為了在開盤初期形成聲勢，建議首次開盤遵循低價策略，即穩(wěn)定在7000左右/平米，吸引社會廣泛關(guān)注，并搜羅武清開發(fā)區(qū)周邊片區(qū)內(nèi)剛需自主性客戶。即低價入市，贏得市場客戶共贏，在產(chǎn)品及市場成長期加價。2我集團麒麟項目剛剛啟動，在宣傳造勢時可將兩個不同業(yè)態(tài)相結(jié)合，做到接待一組客戶宣傳兩種產(chǎn)品的效應，并為開發(fā)區(qū)內(nèi)部客戶提供相應點位優(yōu)惠，刺激市場的關(guān)注度，為后續(xù)產(chǎn)品的去化及提價提供保障。3玉圭園+俊安+……品牌開發(fā)商扮靚開發(fā)區(qū)片區(qū)，必然會吸引周邊及全國開發(fā)商關(guān)注，日后其土地價格有望進一步提升，為本項目進一步提升價格創(chuàng)造條件?？傊?，雖然板塊內(nèi)部的絕對競爭仍然存在，但是合理的營銷策略將會規(guī)避次劣勢，并為我項目開拓市場創(chuàng)造條件。玉圭園項目營銷推盤節(jié)奏營銷策略定價策略/推盤策略/推廣策略/營銷策略10月1日前完成案前工作銷售資料及道具齊備接待并釋放認籌信息邀約客戶體驗邀約驗資排號釋放開盤信息規(guī)范銷售流程完成任務(wù)指標維系客戶，開拓客源釋放客戶答謝活動信息儲備二期客戶1日前售樓處具備接待能力1日前完成全案VI及導示1日前完成工地圍擋包裝體驗區(qū)開放活動公示排號規(guī)則優(yōu)化動線包裝開盤活動周末暖場活動更新圍擋包裝持續(xù)公關(guān)、暖場活動酌情增設(shè)固定外展場巡展（10月第一周開始）、道旗、高炮、電話亭、網(wǎng)絡(luò)、短信、大客戶拓展同步在已有媒介基礎(chǔ)上添加報廣、DM在已有媒介基礎(chǔ)上添加電臺減少硬廣，以直效媒體為主，酌情洽談大企業(yè)團購2月3月10月11月12月1月

儲客期售卡期順銷期4月熱銷期10.6事件：售樓處開放營銷：開始儲客12.3事件：體驗區(qū)開放營銷：驗資排號1.20事件：一期開盤節(jié)點動作銷售：現(xiàn)場：推廣：新聯(lián)康7:1來訪成交比定價策略/推盤策略/推廣策略/營銷策略購房動機六要素價格、功能、享受身份、投資、情感以上五型均為本案可拓展客源情感型老板、企業(yè)家成功人士、金領(lǐng)豪富階層、社會名流享受型、身份型高收入人群企業(yè)高管、職場精英事業(yè)處于快速上升通道價格型中低收入人群尚未步入小康的家庭普通職員、職場新人功能型、投資型功能型收入中等穩(wěn)定職場白領(lǐng)、小康家庭投資型收入高但不穩(wěn)定私營業(yè)主、企業(yè)中高層物質(zhì)弱弱強強需明確高端項目客戶類型，有的放矢，針對不同類型受眾，打準心理訴求?？蛻纛愋屯ǔ？煞譃椋壕窀邫n樓盤中高檔樓盤低檔樓盤中檔樓盤客戶的購房動機指導他們的訴求表現(xiàn)定價策略/推盤策略/推廣策略/營銷策略針對區(qū)域客群，找到訴求：

企事業(yè)單位高層（身份型、投資型）品牌、地段、價格、獨特性高收入職場精英（享受型、功能型）地段、品牌、價格、舒適度私營業(yè)主、老板（身份型、情感型）品牌、品質(zhì)、地段、收藏性落戶客、投資客（功能型、投資型）地段、品牌、價格、稀缺性有閑有錢富二代（身份型、享受型）品牌、地段、配套、獨特性高收入自住家庭（功能型、享受型）地段、價格、配套、舒適度訴求點放大賣點客戶的訴求表現(xiàn)指導我們的推廣方向推廣角度分析，本案于競爭市場優(yōu)勢不明顯如需傳遞獨特性和舒適度，應落點在服務(wù)感和體驗感的營造方面營銷活動（常效、即時）將是推廣主線定價策略/推盤策略/推廣策略/事業(yè)平臺旨在為業(yè)主提供更理財投資，商業(yè)外交等平臺，如商會；SP活動定價策略/推盤策略/推廣策略/

京津外商俱樂部揭牌儀式暨招待晚宴

地點：本項目會所內(nèi)會所人物：政要名流、商界精英、外企領(lǐng)袖定價策略/推盤策略/推廣策略/SP活動

外商俱樂部正式揭牌定價策略/推盤策略/推廣策略/SP活動架設(shè)溝通的橋梁——領(lǐng)導蒞臨項目視察定價策略/推盤策略/推廣策略/SP活動極品盛宴——使節(jié)國際上流私密聚會定價策略/推盤策略/推廣策略/SP活動

定價策略/推盤策略/推廣策略/SP活動修為平臺奢旨在為業(yè)主提升個人修養(yǎng)，承擔社會價值資源，世界侈品協(xié)會文藝慈善等；定價策略/推盤策略/推廣策略/SP活動LUXURYCHINA世界奢侈品協(xié)會進駐本項目發(fā)布會暨慈善晚宴定價策略/推盤策略/推廣策略/SP活動定價策略/推盤策略/推廣策略/SP活動邀請明星參與互動，增加本項目人氣私人飛機類：賽斯納、西科斯基（如需親臨現(xiàn)場，需至少一個月預約）豪華游艇類：圣斯克、法拉蒂、公主；（如需親臨現(xiàn)場，需至少一個月預約）世界名車類：世爵、阿斯頓馬丁、幽靈、賓利、保時捷、法拉利、瑪莎拉帝、邁巴赫、美國哈雷、德國威茲曼、幽靈速跑鉆石珠寶類：寶格麗、卡地亞、蒂芬尼、卡洛夫、梵克雅寶、萬寶龍、施華洛世奇、邦克、締彩麗；世界名表類：百達翡利、伯爵、江詩丹頓、愛彼、芝柏、積家、寶璣、豪雅；時尚名品類：愛馬仕、香奈兒、范思哲、路易威登、喬治·阿瑪尼、古奇、杰尼亞、亨利、葛瀾、費爾格蒙、高級成衣定制等；世界名酒類：路易十三、皇家禮炮、軒尼詩、人頭馬、馬爹利、及歐洲頂級紅酒；名品雪茄類：古巴雪茄、大衛(wèi)杜夫、高斯巴世界名茶類：竹葉青論道頂級生活類：施坦威鋼琴、VERTU手機、美國外太空旅游、SEGWAYPT光能車、POLARDECK毛皮家具、特種豪華防彈車、CRU游艇度假方式數(shù)百種奢侈品唾手可得定價策略/推盤策略/推廣策略/SP活動武清篇“住在武清區(qū),不用去巴黎”----品質(zhì)生活藝術(shù)季國內(nèi)外珠寶品鑒嘉賓齊聚一堂，其中包括法國影星蘇菲瑪索的專屬珠寶設(shè)計師蘇菲瑪索定價策略/推盤策略/推廣策略/SP活動吸引價值過億的頂級品牌全美游艇進駐定價策略/推盤策略/推廣策略/SP活動當代藝術(shù)展定價策略/推盤策略/推廣策略/SP活動價值上百萬的WITTMANN頂級家具現(xiàn)場展出定價策略/推盤策略/推廣策略/SP活動全球昂貴紅酒的法國酒莊--木桐紅酒羅斯查爾德(ChateauMoutonRothschild)定價策略/推盤策略/推廣策略/SP活動團隊配置（擬）三年以上萬科TOP系列項目經(jīng)驗專案經(jīng)理1名副專案1名置業(yè)顧問6名一年以上房地產(chǎn)住宅項目銷售經(jīng)驗業(yè)務(wù)助理1名半年以上住宅項目助理崗位從業(yè)經(jīng)驗業(yè)務(wù)策研策劃專員1名市場研展1名分管廣告推廣、現(xiàn)場物料、活動執(zhí)行分管市場調(diào)研、監(jiān)測、常規(guī)數(shù)據(jù)報告提供兩年以上萬科項目銷售經(jīng)驗團隊配置/服務(wù)內(nèi)容及取費標準主委：任軍職業(yè)生涯簡歷：1999.12-2001.03青島天賜良園組長（17萬平米市中心高端社區(qū)）2001.03-2002.04成都羅浮世家專案（26萬平米市中心高端社區(qū)）2002.05-2002.07青島公司研展部業(yè)務(wù)指導、專項學習（青島百盛、湖光山舍、城市桂冠等）2002.08-2003.08青島大同銀座項目經(jīng)理（36萬平米近郊綜合性大盤）2003.08-2006.03青島海逸翠庭項目經(jīng)理（7萬平米海景別墅、洋房）2004.11-2006.03青島恒基新天地業(yè)務(wù)指導、副主委（13萬平米青島頂級海景豪宅）2006.04-2006.05上海公司總部研展、策劃、企劃專項學習2006.06-2006.09天津萬科水晶城營銷指導（天津洋房頂級社區(qū)）2006.10-2008.12天津萬科金域藍灣銷售經(jīng)理、主委（濱海核心區(qū)24萬平米社區(qū)）2009.01-2009.12天津金域藍灣、華亭國際主委、城市負責人2010.01-今天津分公司、華北區(qū)域天津、華北地區(qū)運營總監(jiān)團隊配置/服務(wù)內(nèi)容及取費標準策劃經(jīng)理：衛(wèi)星出生日期：1984年10月25日畢業(yè)院校：四川音樂學院導演系當前職務(wù)：新聯(lián)康（中國）天津公司策劃經(jīng)理職業(yè)生涯簡歷：（一）2006年09月-2007年08月主語傳媒集團《東方早報》地產(chǎn)評論員（二）2007年08月-2009年04月上海中原地產(chǎn)代理有限公司住宅事業(yè)部2007.08東方庭院（策劃師——負責二三級市場聯(lián)動、媒體及活動推廣）2008.03中大九里德（高級策劃師——負責營銷策略制定、二三級市場聯(lián)動）2008.05疊墅ONE（策劃主管——統(tǒng)籌整案策劃工作）（三）2009年04月至今新聯(lián)康（中國）天津公司策劃經(jīng)理執(zhí)行項目——萬科金域