物管從業(yè)二十年，本文極具參考價值，如若有用請打賞支持，謝謝！物業(yè)項目工程部日常管理作業(yè)指導(dǎo)書【物業(yè)管理經(jīng)驗分享】物業(yè)項目工程部日常管理作業(yè)指導(dǎo)書

（一）日常管理的主要工作內(nèi)容

1.0目的

加強(qiáng)工程部人員管理，提高管理和技能水平。2.0范圍

適用工程部全體員工。

3.0內(nèi)容3.1.1加強(qiáng)員工的培訓(xùn)要從素質(zhì)和技術(shù)兩個方面入手，并適當(dāng)承擔(dān)其他工作，逐步實現(xiàn)一專多能，讓員工感到自已在各方面技能的較大提高，使員工產(chǎn)生榮譽(yù)感及自豪感。

3.1.2合理用人，要用員工所長，嚴(yán)格職能相符原則，將員工安排在合適崗位，使員工感到所在崗位正是自己可施展才能的地方。

3.1.3管理人員要善于傾聽不同的意見，這樣可以從中得到很多有用的信息，知道自己的不足之處，以便提高管理水平。同時也能了解員工的真實想法，從而才能調(diào)動員工的工作積極性。（二）設(shè)備運(yùn)行管理

1.0目的

加強(qiáng)設(shè)備設(shè)施日常維護(hù)保養(yǎng)工作，保證設(shè)備設(shè)施的安全運(yùn)行，做好后勤保障工作。2.0范圍

適用于XX物業(yè)工程部所管轄的XXXX項目。

3.0內(nèi)容3.1.1嚴(yán)格按設(shè)備的操作規(guī)程對設(shè)備進(jìn)行正確操作。

3.1.2安排員工巡查，根據(jù)不同的設(shè)備及運(yùn)行時間狀況安排每日或每周進(jìn)行巡查。

3.1.3及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備的初期問題，及早解決。（三）計劃性維修管理

1.0目的

加強(qiáng)工程部維修計劃性，提高設(shè)備設(shè)施完好率，延長設(shè)備設(shè)施的使用壽命。2.0范圍

適用于XX物業(yè)工程部所管轄的XXXX項目。

3.0內(nèi)容3.1.1制定設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)計劃并實施。

3.1.2建立設(shè)備檔案資料卡。

3.1.3將德融物業(yè)所管轄的區(qū)域內(nèi)所有必須進(jìn)入維護(hù)計劃網(wǎng)的設(shè)備列出，參考設(shè)備使用說明書、使用手冊、安裝調(diào)試手冊等資料中的有關(guān)維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容，建立設(shè)備臺帳登記卡。并按說明書中規(guī)定的維護(hù)保養(yǎng)項目內(nèi)容。3.1.4建立維護(hù)保養(yǎng)記錄表格。

3.1.5編制設(shè)備計劃維護(hù)總表。

3.1.6將全部維護(hù)保養(yǎng)記錄表中的任務(wù)和時間匯總到計劃維護(hù)總表中，并制定出年度設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計劃一覽表。3.1.7檢查維護(hù)保養(yǎng)計劃的實行情況。

3.1.8維修工根據(jù)指令卡完成任務(wù)后必須在卡上填寫工作記錄，包括所用時間，檢查結(jié)果等，并簽字交回。技術(shù)主管及主管工程師要對維修工的工作進(jìn)行檢查或抽查，考核其工作質(zhì)量。

（四）設(shè)備巡視管理1.0目的

加強(qiáng)對轄區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施的日常巡視工作，發(fā)現(xiàn)問題、及時處理，防患于未然。

2.0范圍適用于XX物業(yè)工程部所管轄的XXXX項目。

3.0內(nèi)容

3.1.1巡視流程--------------------略3.1.2

3.1.3巡視內(nèi)容：巡視所有設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況，檢查外圍的燈具、照明器械，樣板樓的電氣運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

（五）節(jié)能運(yùn)行管理1.0目的

加強(qiáng)設(shè)備運(yùn)行管理，最大限度的降低運(yùn)行成本，節(jié)能增效。

2.0范圍適用于XX物業(yè)工程部所管轄的XXXX項目。

3.0內(nèi)容

3.1.1使設(shè)備、設(shè)施經(jīng)常保持良好的機(jī)能和狀態(tài)。3.1.2合理安排公共區(qū)域照明時間和照度，做到人走燈滅。

3.1.3確保冷凍水管、熱水管保溫層完好，防止冷、熱損耗。

3.1.4合理安排設(shè)備的運(yùn)行時間。3.1.5準(zhǔn)時抄表，監(jiān)視能源消耗。

3.1.6盡可能讓設(shè)備處于合理的運(yùn)行狀態(tài)。

（六）設(shè)備資料建檔及管理1.0目的

加強(qiáng)設(shè)備檔案資料管理，便于今后的維修保養(yǎng)工作。

2.0范圍適用于XX物業(yè)工程部所管轄的XXXX項目。

3.0內(nèi)容

3.1.1建立設(shè)備臺帳并對管轄范圍內(nèi)的每一臺設(shè)備建立設(shè)備卡片。設(shè)備卡片應(yīng)填寫設(shè)備名稱、編號、型號、安裝地點、制造廠，供應(yīng)商、聯(lián)系電話、地址、設(shè)備的主要數(shù)據(jù)，其他數(shù)據(jù)、備件存放地點、維護(hù)保養(yǎng)要點，檢修時間及內(nèi)容、事故分析等項。3.1.2建立所有工程技術(shù)資料、圖紙及設(shè)備使用說明書的臺帳并進(jìn)行分類保管。

3.1.3制定資料檔案的借閱制度，并認(rèn)真執(zhí)行。

（七）接管驗收標(biāo)準(zhǔn)1.0目的

統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn)，提高驗收質(zhì)量。

2.0范圍適用于XX物業(yè)工程部所管轄的XXXX項目。

3.0內(nèi)容

新建房屋的接管驗收標(biāo)準(zhǔn)3.1主體結(jié)構(gòu)

3.1.1地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。

3.1.2鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范的規(guī)定值。3.1.3木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無蟻害，其構(gòu)件的自動檢索須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范規(guī)定。

3.1.4磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。

3.2外墻不得滲水3.3屋面

3.3.1各類屋面必須符合屋面工程施工及驗收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。

3.3.2平屋面應(yīng)有隔熱措施，三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔。3.3.3陽臺和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、溝、落水管應(yīng)牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。

3.4樓地面

3.4.1面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角。3.4.2衛(wèi)生間、陽臺、浴洗間地面及相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。

3.4.3木樓地面應(yīng)理整牢固，接縫密合。

3.5裝修

3.5.1鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙

嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。

3.5.2進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門銷應(yīng)安裝牢固，底上窗、樓梯公共走道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。

3.5.3木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密，不露釘帽，必須釘牢。

3.5.4門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

3.5.5抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。3.5.6飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。

3.5.7油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。

3.6電氣3.6.1電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鉛導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間的地絕緣電阻值不得小于1MΩ/KV。

3.6.2應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。

3.6.3照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。3.6.4各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地阻值必須符合電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范的要求。

3.6.5電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動運(yùn)行，牽引機(jī)的噪聲和震動不得超過電器裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。

3.6.6對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線。3.6.7除上述要求外，同時應(yīng)符合地區(qū)性”低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。

3.7水、消防

3.7.1管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。3.7.2高位水箱進(jìn)水管與水箱檢驗口的應(yīng)設(shè)置便于檢修。

3.7.3衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超過8m，并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污等接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。

3.7.4衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固，部件齊全，制動靈活。3.7.5水泵安裝平穩(wěn)，運(yùn)行時無較大震動。

3.7.6消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計防火規(guī)范、高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。

3.8采暖3.8.1采暖工程的驗收時間，必須在采暖期以前兩個月進(jìn)行。箱罐等壓力窗口應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷，安裝完畢后，必須具備有關(guān)部門的檢驗合格簽證。

3.8.2各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈活、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活。

3.8.3管道的管徑、坡度及檢查井必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。3.8.4設(shè)備、管理不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的規(guī)定。

3.9附屬工程及其它

室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）、管道坡度、管徑均必須符合室外排水設(shè)計規(guī)范的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。3.9.1化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個彎。

3.9.2明溝、散水、落水溝內(nèi)不得有斷裂、積水現(xiàn)象。

3.9.3房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。3.9.4房屋應(yīng)按單元設(shè)置