某新型養(yǎng)老社區(qū)可行性研究報(bào)告1.1項(xiàng)目概況1.2報(bào)告編制依據(jù)和內(nèi)容1.3問題與建議第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)背景2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性第三章市場需求分析3.1項(xiàng)目定位3.2人口老年化趨勢(shì)3.3我國養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀及對(duì)策3.4中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)商機(jī)分析及民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的重要性分析3.5河南省老年人口和老齡事業(yè)發(fā)展概況3.6項(xiàng)目發(fā)展的前景3.7運(yùn)營方案分析第四章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容4.1建設(shè)規(guī)模4.2建設(shè)內(nèi)容第五章場地選擇與建設(shè)條件5.1項(xiàng)目地塊概況5.2項(xiàng)目建設(shè)條件第六章總體規(guī)劃6.1規(guī)劃指導(dǎo)思想與目標(biāo)6.2規(guī)劃原則與理念6.3總體布局6.5豎向設(shè)計(jì)6.6技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)6.7項(xiàng)目區(qū)設(shè)計(jì)意向圖第七章建筑結(jié)構(gòu)7.1建筑方案7.2結(jié)構(gòu)方案第八章公用工程8.1電力工程8.2給排水工程8.3供熱工程第九章節(jié)能、節(jié)水措施9.1設(shè)計(jì)原則9.2設(shè)計(jì)依據(jù)9.3節(jié)能措施9.4節(jié)水措施9.5能源管理第十章環(huán)境保護(hù)與消防10.1環(huán)境保護(hù)第十一章組織機(jī)構(gòu)及勞動(dòng)定員11.1組織機(jī)構(gòu)11.2機(jī)構(gòu)設(shè)置11.3人力資源開發(fā)第十二章項(xiàng)目管理與實(shí)施進(jìn)度12.1項(xiàng)目建設(shè)期管理12.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度第十三章項(xiàng)目招投標(biāo)方案13.1招標(biāo)依據(jù)13.2招標(biāo)組織原則13.4招投標(biāo)程序13.5招標(biāo)的具體情況第十四章投資估算與資金籌措14.1投資估算14.2資金籌措方式與來源第十五章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)15.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)15.2營業(yè)收入估算和成本費(fèi)用分析15.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算15.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論第十六章社會(huì)評(píng)價(jià)16.1社會(huì)影響分析16.3社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析第十七章結(jié)論與建議17.1結(jié)論17.2建議1.1項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目名稱河南省某市某新型養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目1.1.2擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目擬址于河南省某市市東北方向，項(xiàng)目所在地遠(yuǎn)離喧鬧嘈雜的城區(qū)，建設(shè)在優(yōu)雅山林之間，臨近主干道，交通便利。前有清清溪水、后有郁郁山林，院內(nèi)空氣清新自然、恬靜、優(yōu)雅，環(huán)境舒適，是老人居住、活動(dòng)的理想之地。1.1.3項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模河南省某市某新型養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目總投資額為31100.50萬元，規(guī)劃用地約350畝，規(guī)劃總建筑面積71000.8平方米，項(xiàng)目建成后可滿足2500名不同年齡老年人居住、醫(yī)療、保健、學(xué)習(xí)教育、娛樂休閑1.1.4項(xiàng)目整體定位本項(xiàng)目的整體定位為：中國老齡服務(wù)產(chǎn)業(yè)的標(biāo)志性工程，國際一流標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)——專為老年人設(shè)計(jì)的獨(dú)立公寓、護(hù)理院、康復(fù)中心、健康會(huì)所和公共服務(wù)中心群落。為住戶提供高檔的養(yǎng)老住房、養(yǎng)生餐飲及專業(yè)的醫(yī)療服務(wù)；本著“快樂健康養(yǎng)老”的理念，致力推動(dòng)養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，倡導(dǎo)養(yǎng)老新理念，突出規(guī)模優(yōu)勢(shì)，以超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)，為中原地區(qū)乃至全國的老年朋友打造一個(gè)快樂、健康的樂園。創(chuàng)立集居住、療養(yǎng)、康復(fù)、保健、文化、娛樂、休閑等功能為一體的現(xiàn)代養(yǎng)老服務(wù)綜合社區(qū)。引進(jìn)國外先進(jìn)養(yǎng)老理念和服務(wù)方式，吸引中1.1.5養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容1、醫(yī)療保健服務(wù)，指為老年人提供疾病防治、康復(fù)護(hù)理、心理衛(wèi)生、建立健康檔案、定期進(jìn)行健康宣傳教育、開展醫(yī)療保健上門服務(wù)；針對(duì)生活半自理和不能自理的老人提供醫(yī)護(hù)人員24小時(shí)巡診制度和護(hù)理人員24小時(shí)特別看護(hù)服務(wù)。2、文化服務(wù)，指為老年人提供知識(shí)講座、書法繪畫和圖書閱覽等服3、餐飲服務(wù)，為老年人上門送餐，定期舉辦食品衛(wèi)生及膳食營養(yǎng)講4、體育健身服務(wù)。為老年人提供活動(dòng)場所、體育健身設(shè)施等服務(wù)。1.1.6項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度根據(jù)現(xiàn)狀相關(guān)條件和規(guī)劃功能布局的關(guān)系，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，整個(gè)項(xiàng)目從初步設(shè)計(jì)到竣工交付使用，擬計(jì)劃建設(shè)期31個(gè)月，前期準(zhǔn)備6個(gè)月，開工到竣工驗(yàn)收時(shí)間為某年10月至某年10月，建設(shè)周期為整2年，因此后期做財(cái)務(wù)分析按照建設(shè)期2年計(jì)算。1.1.7總投資及資金籌措本項(xiàng)目總投資額為31100.50萬元，其中工程費(fèi)用23000.00萬元，其他費(fèi)用6700.00萬元，預(yù)備費(fèi)用1500.00萬元。本項(xiàng)目總投資31100.50萬元，項(xiàng)目所需資金擬全部由項(xiàng)目單位自籌1.2報(bào)告編制依據(jù)和內(nèi)容1.2.1編制依據(jù)4、全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門《關(guān)于加快發(fā)展6、河南省老齡委等部門《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》;7、《河南省社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃(2011-某年)》8、河南省民政廳等部門《關(guān)于加快發(fā)展社會(huì)福利事業(yè)的通知》(豫民福(1998)19號(hào));9、《老年公寓和養(yǎng)老院設(shè)計(jì)指南》13、項(xiàng)目業(yè)主提供的其它相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和材料；1.2.2編制內(nèi)容本項(xiàng)目是主要編制內(nèi)容包括項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性、市場分析、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、建設(shè)地點(diǎn)與建設(shè)條件、總體規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、公用工程和輔助設(shè)施、環(huán)境保護(hù)與消防、安全衛(wèi)生、節(jié)能、組織機(jī)構(gòu)及勞動(dòng)定員、項(xiàng)目管理與實(shí)施進(jìn)度、項(xiàng)目招投標(biāo)方案、投資估算與資金籌措、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益評(píng)價(jià)、結(jié)論與建議等。通過對(duì)各個(gè)方面進(jìn)行合理性及可行性分析，為項(xiàng)目承辦單位和項(xiàng)目建設(shè)主管以及審批單位提供科學(xué)、準(zhǔn)確的決策依據(jù)。1.3問題與建議1、雖然本項(xiàng)目擁有良好的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益，但項(xiàng)目建設(shè)主要通過自有資金解決，管理好資金使用流程，提高資金使用效率，降低資金使用成本，有效而合理的利用資金有利于項(xiàng)目總投資額的降低，是保證項(xiàng)目穩(wěn)定收益的首要因素。2、目前，我過老年住宅行業(yè)仍處于初級(jí)發(fā)展階段，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足，傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念將導(dǎo)致老年住宅需要一定的市場培育期；本行業(yè)的建設(shè)投資額巨大，僅有部分發(fā)達(dá)城市個(gè)別開發(fā)商開發(fā)了老年住宅；同時(shí)，現(xiàn)有老年公寓主要為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年客戶，受眾群體有限。隨著未來人口老齡化加劇，社會(huì)保障體系逐漸完善，人們養(yǎng)老觀念的改變，老年住宅行業(yè)市場前景日益廣闊?？傊?，本行業(yè)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)共存，整個(gè)行業(yè)總體市場前景廣闊?？茖W(xué)地吸收借鑒國內(nèi)外同行業(yè)成功案例的建設(shè)、經(jīng)營與管理模式，并結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)取長補(bǔ)短，是保證本項(xiàng)目成功的主要因素。3、本項(xiàng)目屬于大型公共建設(shè)項(xiàng)目，且為老年人休養(yǎng)身心之地，所以在建設(shè)時(shí)需注意建筑物的寬敞簡便，進(jìn)出口應(yīng)注意設(shè)置無障礙防滑設(shè)施，在建筑物的通道及邊緣應(yīng)多采取圓滑的樣式盡量避免棱角樣式，以此來避免老年人因腿腳不便而造成的意外事故。建筑布局宜多采用適合采光的布局，各活動(dòng)與休憩區(qū)域之間有相對(duì)的距離，但距離不應(yīng)太遠(yuǎn)，既要給予老年人活動(dòng)的相對(duì)獨(dú)立性，又要具有互通性，讓老年人體會(huì)通暢和便與全面接觸生活的空間。4、該項(xiàng)目社會(huì)效益顯著,建議各級(jí)政府在政策和資金上給予扶持，使項(xiàng)目能夠盡快實(shí)施，早日完成，以便更好地發(fā)揮作用。第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)背景2.1.1宏觀政策背景中共中央、國務(wù)院于2500年8月發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》,號(hào)召全黨全社會(huì)從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā)，高度重視和切實(shí)加強(qiáng)老齡工作，發(fā)展老齡事業(yè)，大力營造全社會(huì)敬老養(yǎng)老助老風(fēng)氣?！稕Q定》指出，我國人口年齡結(jié)構(gòu)已開始進(jìn)入老齡化階段。今后一個(gè)時(shí)期我國老年人口還將以較快速度增長。采取積極措施，加強(qiáng)老齡工作，是一項(xiàng)重要而緊迫的戰(zhàn)略任務(wù)。黨和人民政府歷來十分關(guān)心老年人。新中國建立后特別是改革開放以來，國家頒布實(shí)施了一系列維護(hù)老年人權(quán)益的法律法規(guī)和政策，加強(qiáng)了尊老愛幼思想教育，初步建立了養(yǎng)老、醫(yī)療等社會(huì)保障制度，老年福利、衛(wèi)生、文化、教育、體育等事業(yè)有了一定發(fā)展，老年人的生活水平和生活質(zhì)量不斷提高。老齡工作取得的進(jìn)展和成績，對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展起到了重老年人是社會(huì)的重要組成部分，在中國革命和建設(shè)事業(yè)中他們作出了重要貢獻(xiàn)。滿足廣大老年人日益增長的物質(zhì)和文化生活需要，讓老年人共享經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展的成果，是中國共產(chǎn)黨全心全意為人民服務(wù)根本宗旨的體現(xiàn)，也是國家和社會(huì)義不容辭的責(zé)任。養(yǎng)老、助老以及代際和諧的良好社會(huì)風(fēng)尚，是社會(huì)主義精神文明建設(shè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。正確處理和解決人口老齡化過程中出現(xiàn)的各種矛盾和問題，切實(shí)保障老年人的合法權(quán)益，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展具《決定》指出，全社會(huì)都要依據(jù)《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》等法律法規(guī)，切實(shí)維護(hù)和保障老年人的合法權(quán)益。要加強(qiáng)法制建設(shè)，進(jìn)一步完善有關(guān)維護(hù)老年人權(quán)益的法律法規(guī)，加大執(zhí)法和監(jiān)督力度，依法處理和打擊侵犯老年人合法權(quán)益的不法行為。依法取締傷害老年人身心健康、宣傳迷信邪說、侵害老年人合法權(quán)益的非法組織。要在全社會(huì)積極開展維護(hù)老年人合法權(quán)益的法制教育和普法工作。要健全法律援助制度，加強(qiáng)老年人法律服務(wù)工作。要大力弘揚(yáng)中華民族傳統(tǒng)美德，在全社會(huì)廣泛開展敬老、養(yǎng)老、助老的道德教育，并與開展文明社區(qū)、文明村鎮(zhèn)、文明家庭創(chuàng)建活動(dòng)結(jié)合起來，在全社會(huì)樹立尊重、關(guān)心、幫助老年人的社《決定》指出，要加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，依托社區(qū)發(fā)展老年服務(wù)業(yè)，進(jìn)一步完善社區(qū)為老年人服務(wù)的功能。各地要充分利用現(xiàn)有設(shè)施，積極興辦不同形式、不同檔次的老年福利院、老年護(hù)理院、老年公寓、托老所、養(yǎng)老院等，為老年人提供生活照料、文化、護(hù)理、健身等多方面的服務(wù)。各級(jí)醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)要大力開展多種形式的老年醫(yī)療保健服務(wù)，逐步建立起完善的社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)機(jī)構(gòu)，健全老年醫(yī)療保健服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，提高服務(wù)質(zhì)量。各級(jí)文化、體育、廣播電視等部門和工會(huì)、婦聯(lián)等群眾團(tuán)體要進(jìn)一步加強(qiáng)老年文化體育工作，發(fā)展老年文化體育事業(yè)。要建立社區(qū)老年活動(dòng)中心或活動(dòng)站，滿足老年人的精神文化需求，豐富老年人的精神文化生活。各地要重視發(fā)展老年教育事業(yè)，發(fā)展廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)和函授教育，鼓勵(lì)和指導(dǎo)社會(huì)力量按照有關(guān)規(guī)定興辦各類老年學(xué)校。要培育和發(fā)展老年消費(fèi)市場，引導(dǎo)老年人合理《決定》要求，各級(jí)人民政府要把老齡事業(yè)納入國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中長期規(guī)劃和年度計(jì)劃。要高度重視社區(qū)建設(shè)，認(rèn)真做好“十五”期間社區(qū)建設(shè)規(guī)劃。要堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院有關(guān)方針政策，確保城市居民最低生活保障金和離退休人員基本養(yǎng)老金按時(shí)足額發(fā)放，不得拖欠，并隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展合理增長。要進(jìn)一步完善農(nóng)村“五?！惫B(yǎng)制度，提高供養(yǎng)水平，擴(kuò)大農(nóng)村敬老院的服務(wù)范圍。要鼓勵(lì)社會(huì)力量興辦老年福利服務(wù)設(shè)施?！稕Q定》最后要求，加強(qiáng)老齡工作，發(fā)展老齡事業(yè)，是黨中央、國務(wù)院面向新世紀(jì)作出的重大決策。各級(jí)黨委和人民政府要認(rèn)真貫徹落實(shí)本決定精神，在以江澤民同志為核心的黨中央領(lǐng)導(dǎo)下，高舉鄧小平理論偉大旗幟，努力開創(chuàng)我國老齡事業(yè)的新局面，為實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的宏偉目標(biāo)作出更大貢獻(xiàn)。國家為積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，建立起與人口老齡化進(jìn)程相適應(yīng)、與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)黨的十八大確立的“老有所養(yǎng)”的戰(zhàn)略目標(biāo)，根據(jù)《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)制定了“社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)十二五規(guī)劃”(以下簡稱《規(guī)劃》)?！兑?guī)劃》提出了到某年，基本形成制度完善、組織健全、規(guī)模適度、運(yùn)營良好、服務(wù)優(yōu)良、監(jiān)管到位、可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系。每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到30張。居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)《規(guī)劃》文件指出：要通過新建、擴(kuò)建、改建、購置等方式，因地制宜建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。新建小區(qū)要統(tǒng)籌規(guī)劃，將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入公建配套實(shí)施方案。鼓勵(lì)通過整合、置換或轉(zhuǎn)變用途等方式，將閑置的醫(yī)院、企業(yè)、農(nóng)村集體閑置房屋以及各類公辦培訓(xùn)中心、活動(dòng)中心、療養(yǎng)院、小旅館、小招待所等設(shè)施資源改造用于養(yǎng)老服務(wù)。通過設(shè)備和康復(fù)輔具產(chǎn)品研發(fā)、養(yǎng)老服務(wù)專用車配備和信息化建設(shè)，全面提升社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)能力。2.1.2河南省養(yǎng)老政策河南省政府專門出臺(tái)了《關(guān)于加快推進(jìn)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的意見》(以下簡稱《意見》),將推出稅費(fèi)、貸款等方面的多項(xiàng)優(yōu)惠政策，大力引進(jìn)民營資本進(jìn)入養(yǎng)老市場?！兑庖姟芬?guī)定，在稅費(fèi)方面，免征非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的企業(yè)所得稅，免征養(yǎng)老服務(wù)收入的營業(yè)稅以及養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)城鎮(zhèn)土地使用稅和水利建設(shè)專項(xiàng)費(fèi)等。在消費(fèi)方面，用水、用電、供暖等價(jià)格與居民用戶同價(jià)，并免收相應(yīng)的配套費(fèi)；免收養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)有線(數(shù)字)電視、寬帶互聯(lián)網(wǎng)一次性接入費(fèi)?！兑庖姟愤€支持社會(huì)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)開展老年醫(yī)療衛(wèi)生和老年病護(hù)理服務(wù)，如果養(yǎng)老機(jī)構(gòu)取得醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證，符合定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)資格條件的，可納入城鄉(xiāng)醫(yī)療保障定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)范圍。此外，對(duì)持有失登記類、證照類等各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)；自籌資金不足的，可申請(qǐng)小額擔(dān)保貸款。在養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員，還可享受相關(guān)培訓(xùn)補(bǔ)貼政策。對(duì)管理規(guī)范、老人滿意度高并獲得省級(jí)以上政府或部門表彰的社會(huì)資本興辦的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，政府還將通過“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”的形式給《河南省老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》文件指出：以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，圍繞全面建設(shè)小康社會(huì)和構(gòu)建中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持“黨政主導(dǎo)、社會(huì)參與、全民關(guān)懷”的老齡工作方針，優(yōu)先發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)，完善老齡政策法規(guī)體系，健全老年社會(huì)保障制度，大力發(fā)展為老社會(huì)服務(wù)，維護(hù)老年人合法權(quán)益，促進(jìn)老年人社會(huì)參與，加大對(duì)老齡事業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，健全老齡工作體制，努力滿足老年人不斷增長的物質(zhì)文化需求，推動(dòng)老齡事業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展。到某年，建立健全政府、社會(huì)、家庭和個(gè)人相結(jié)合的老年人經(jīng)濟(jì)、醫(yī)療、服務(wù)的社會(huì)養(yǎng)老保障體系；基本建立居家養(yǎng)老、社區(qū)照顧和機(jī)構(gòu)供養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系；初步建立結(jié)構(gòu)合理、門類齊全、管理規(guī)范的老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系；逐步建立起基層組織健全、精神文化生活豐富、社會(huì)參與廣泛、合法權(quán)益有效保障的老年社會(huì)管理體系；加強(qiáng)和完善與經(jīng)濟(jì)社會(huì)和人口老齡化發(fā)展要求相適應(yīng)的、職能明確、協(xié)調(diào)高效的老齡工作體系。努力實(shí)現(xiàn)“六個(gè)老有”的老齡工作目標(biāo)，即老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂?！兑?guī)劃》明確提出了要加快養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)步伐。加強(qiáng)供養(yǎng)型、護(hù)養(yǎng)型和頤養(yǎng)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，打造示范性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，深化公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改革。到某年，力爭縣(市、區(qū))及以上城市建立一所集生活照料、醫(yī)療康復(fù)、精神慰藉、文體娛樂于一體的，在全省有示范作用的綜合性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)(省轄市350張床位以上、縣級(jí)150張床位以上),老年人平均擁有的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到每千名老年人擁有30張；各省轄市至少建有一所專業(yè)性養(yǎng)老護(hù)理機(jī)構(gòu)，養(yǎng)老護(hù)理床位數(shù)占高齡和失能老年人總數(shù)的10—15%。2.1.3某市市經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景2012年是特別困難的一年，也是某市市上下迎難而上、大有作為的一年。面對(duì)復(fù)雜嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，在市委的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在市人大、市政協(xié)的監(jiān)督支持下，市政府團(tuán)結(jié)帶領(lǐng)某市市人民，牢牢把握“持續(xù)求進(jìn)，務(wù)實(shí)發(fā)展”總基調(diào)，全力以赴穩(wěn)增長，全力以赴保穩(wěn)定，全力以赴惠民生，較好地完成了市十四屆人大一次會(huì)議確定的各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展呈現(xiàn)出總體持續(xù)、穩(wěn)中有進(jìn)的良好態(tài)勢(shì)。2012年，某市市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到408.7億元，較上年增長12.5%;公共財(cái)政預(yù)算收入24.3億元，增長17.1%;全社會(huì)固定資產(chǎn)投資306億元，增長23.9%;規(guī)模以上工業(yè)增加值232億元，增長17.1%;社會(huì)消費(fèi)品零售總額127.3億元，增長16.6%;出口總額2.1億美元，增長27.3%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19860元，農(nóng)民人均純收入10207元，分別增長12.7%和13%。統(tǒng)籌推進(jìn)中心城區(qū)、中心鎮(zhèn)區(qū)、新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)，全面加快新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，城鎮(zhèn)化率達(dá)到37.58%,比上年提高1.9個(gè)百分點(diǎn)。112個(gè)城建重點(diǎn)項(xiàng)目累計(jì)完成投資54.8億元，祥云大道等7條道路建設(shè)實(shí)現(xiàn)竣工，許禹快速通道等10個(gè)重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目順利推進(jìn)，財(cái)稅收付中心等14個(gè)社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目加快實(shí)施。16個(gè)“城中村”改造項(xiàng)目累計(jì)完成投資18億元，建設(shè)房屋面積45.5萬平方米。9個(gè)中心鎮(zhèn)的總體規(guī)劃全部通過許昌市評(píng)審。16個(gè)新型農(nóng)村社區(qū)開工建設(shè)，5個(gè)示范點(diǎn)建設(shè)扎實(shí)推進(jìn)。城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境持續(xù)改善，完成林業(yè)生態(tài)建設(shè)9.1萬畝，主要污染物減排任務(wù)超額完成，城市集中飲用水源地水質(zhì)穩(wěn)定達(dá)標(biāo)。市容環(huán)境綜合治理成效顯著,私搭亂建現(xiàn)象得到有效遏制，城市管理更加規(guī)范。糧食總產(chǎn)達(dá)到54萬噸，實(shí)現(xiàn)“六連增”;畜牧和中藥材產(chǎn)業(yè)化集群建設(shè)積極推進(jìn)，新增省級(jí)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)3家，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到54.3億元。承擔(dān)的煤炭企業(yè)兼并重組任務(wù)全部完成，石灰?guī)r礦山資源整合大頭落地；煤炭開采和洗選等五大支柱產(chǎn)業(yè)完成增加值172.5億元，對(duì)規(guī)模以上工業(yè)的貢獻(xiàn)率達(dá)到59.8%;產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃調(diào)整方案獲得批復(fù)，區(qū)內(nèi)規(guī)模以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入350億元；企業(yè)上市實(shí)現(xiàn)突破，統(tǒng)一電器在天津股權(quán)交易所掛牌交易。旅游綜合收入持續(xù)增長，華中、萬家等大型醫(yī)藥物流項(xiàng)目加快建設(shè)，浦發(fā)銀行入駐某市，房地產(chǎn)、餐飲娛樂、通訊、保險(xiǎn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收突破7億元，占地方稅收的比重達(dá)到43.1%。三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為7.3:70.8:21.9?！笆?xiàng)民生工程”如期完成，民生支出達(dá)到29億元，增長26.4%,占公共財(cái)政預(yù)算支出的72.6%。新增城鎮(zhèn)就業(yè)1.7萬人，農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)2.5萬人，動(dòng)態(tài)消除了“零就業(yè)家庭”。城鄉(xiāng)居民社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)覆蓋面不斷擴(kuò)大，企業(yè)退休人員養(yǎng)老金、城鄉(xiāng)低保金、五保供養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)提高。新開工保障性住房1396套、竣工200套，新建改建縣級(jí)公路52公里、村級(jí)公路380公里，建成了247個(gè)電氣化村，解決了7.9萬農(nóng)村居民飲水安全問題?！笆鍒@七十四?！苯ㄔO(shè)扎實(shí)推進(jìn)，被評(píng)為“全省中小學(xué)布局調(diào)整先進(jìn)縣”。非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù)成效顯著,新增國家級(jí)“非遺”生產(chǎn)性保護(hù)基地4家?！靶罗r(nóng)合”參合率持續(xù)提高，數(shù)字電視轉(zhuǎn)換有序推進(jìn)，農(nóng)民健身工程全覆蓋活動(dòng)正式啟動(dòng)。精神文明建設(shè)不斷深化，新增省級(jí)文明單位9個(gè)，我市公民任萬祥榮登“中國好人榜”。認(rèn)真落實(shí)計(jì)劃生育利益導(dǎo)向機(jī)制，繼續(xù)保持低生育水平。工作在一線、為民解難題”主題活動(dòng)，領(lǐng)導(dǎo)方式加快轉(zhuǎn)變，服務(wù)型政府建設(shè)不斷向前邁進(jìn)。自覺接受人大法律監(jiān)督和政協(xié)民主監(jiān)督，全年辦理人大議案、建議50件，政協(xié)提案210件，代表、委員滿意率保持100%。積極推進(jìn)黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗工作，嚴(yán)肅查辦了一批違法違紀(jì)案件。深入開展“平安杯”競賽活動(dòng)，社會(huì)管理科學(xué)化水平持續(xù)提高，市公安局繼續(xù)保持“全省優(yōu)秀公安局”稱號(hào)，我市被列為“全省健全完善社會(huì)治安防控體系工作試點(diǎn)市”;平安某市建設(shè)繼續(xù)決，信訪形勢(shì)總體平穩(wěn)，社會(huì)大局和諧穩(wěn)定。某年的主要目標(biāo)和重點(diǎn)任務(wù)：今年是全面貫徹落實(shí)十八大精神和實(shí)施《中原經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》的開局之年，也是實(shí)施“十二五”規(guī)劃承前啟后的關(guān)鍵一年，更是為全面建成小康社會(huì)奠定基礎(chǔ)的重要一年。今年政府工作的總體要求是：以科學(xué)發(fā)展為主題，以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，堅(jiān)持“持續(xù)發(fā)展、加快轉(zhuǎn)型、注重協(xié)調(diào)、著力惠民”,進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目帶動(dòng)，進(jìn)一步強(qiáng)化新型城鎮(zhèn)化引領(lǐng)，進(jìn)一步強(qiáng)化生態(tài)文明建設(shè)，進(jìn)一步強(qiáng)化工作作風(fēng)轉(zhuǎn)變，把握機(jī)遇、積極作為、保持“三勢(shì)”,努力邁出全面建成小康社會(huì)新步伐。經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要目標(biāo)是：地區(qū)生產(chǎn)總值增長10%;公共財(cái)政預(yù)算收入增長11%;全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長23%;社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長17%;外貿(mào)出口總額增長16%;實(shí)際利用外資增長13%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入實(shí)際增長10%;城鎮(zhèn)化率提高2個(gè)百分點(diǎn)；節(jié)能減排完成上級(jí)下達(dá)目標(biāo)；人口自然增長率控制在6.3‰以內(nèi)。堅(jiān)持在改善民生和創(chuàng)新管理中加強(qiáng)社會(huì)建設(shè)，按照“盡力而為、量力而行”的原則，繼續(xù)實(shí)施好“十項(xiàng)民生工程”,加快老年公寓、養(yǎng)老院等項(xiàng)目建設(shè)，努力讓人民群眾過上更好的生活。2.1.4某市市老年化現(xiàn)狀第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2010年某市市常住人口中，65歲以上老年人口10.63萬人，占某市市常住人口的9.39%。與2500年相比，65歲以上老年人口增加1.56萬人，增長比例1.32個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)到2020年末，某市市常住人口中65歲及以上人口將達(dá)到12.33萬人，凈增老年人口約1.7萬人，65歲以上人口老齡化率為10.86%,比2010年增加1.56個(gè)百分點(diǎn)，反映出某市市人口老齡化進(jìn)程逐步加快，人口老齡化形勢(shì)非常嚴(yán)峻。同2500年第五次全國人口普查相比，0-14歲人口的比重下降6.2個(gè)百分點(diǎn)，15-64歲人口的比重上升4.78個(gè)百分點(diǎn)，65歲及以上人口的比重上升1.32個(gè)百分點(diǎn)，老齡人口比重比全省平均水平高1.03個(gè)百分點(diǎn)，高于許昌市0.51個(gè)百分點(diǎn)。某市市各個(gè)不同年齡段人員比重的變化，表明老齡人口比重呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，人口老齡化程度加重。隨著人口老齡化的快速發(fā)展，老年人生活照料、醫(yī)療康復(fù)、長期照料、精神文化等需求凸顯，養(yǎng)老問題及養(yǎng)老服務(wù)問題日益嚴(yán)峻。加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)工作已迫在眉睫，并且任務(wù)十分繁重。當(dāng)前某市市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和人口老齡化程度，相當(dāng)于發(fā)達(dá)國家和地區(qū)20世紀(jì)80年代中后期水平。在當(dāng)時(shí)，這些國家和地區(qū)建立了一套完備的老齡工作機(jī)構(gòu)，規(guī)范的社會(huì)保障和社會(huì)福利法規(guī)體系，養(yǎng)老福利事業(yè)向多元化模式發(fā)展，構(gòu)建了政府監(jiān)管下的養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化、市場化運(yùn)作機(jī)制，開始由重在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)向加快發(fā)展社區(qū)照料和居家養(yǎng)老服務(wù)轉(zhuǎn)變。正是在響應(yīng)國家及省市相關(guān)政策規(guī)定，弘揚(yáng)中華民族敬老、愛老、助老的傳統(tǒng)美德下，為了減輕社會(huì)負(fù)擔(dān)，改善民生，擴(kuò)展新領(lǐng)域，發(fā)展新業(yè)態(tài)，優(yōu)化升級(jí)某市市老年服務(wù)業(yè)，加上項(xiàng)目區(qū)得天獨(dú)厚的自然環(huán)境的資源優(yōu)勢(shì)等背景下，提出了某市市某新型養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目建設(shè)。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.2.1項(xiàng)目建設(shè)符合國家社會(huì)福利政策的要求2500年，國務(wù)院辦公廳曾轉(zhuǎn)發(fā)民政部等11部委《關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的意見》,確定了鼓勵(lì)社會(huì)力量投資興辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的優(yōu)惠政策。2005年，民政局又下發(fā)《關(guān)于支持社會(huì)力量興辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的意見》,在規(guī)劃、稅費(fèi)減免、用地、用電等方面提出了一系列優(yōu)惠扶持政策，進(jìn)一步支持社會(huì)辦福利機(jī)構(gòu)。根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》(國辦發(fā)[2006]6號(hào))要求，“地方各級(jí)人民政府要不斷加大投入，建立健全老年福利服務(wù)體系，為城鄉(xiāng)無勞動(dòng)能力、無生活來源、無贍養(yǎng)人的老年人和生活困難的老年人提供無償或低收費(fèi)服務(wù)，保障他們的基本生活”;“地方各級(jí)人民政府和有關(guān)部門要采取積極措施，大力支持2.2.2養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化是適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、構(gòu)建和諧社會(huì)的必然要求全面建設(shè)小康社會(huì)和構(gòu)建和諧社會(huì)成為我國在新時(shí)期社會(huì)發(fā)展的重要戰(zhàn)略。讓包括老齡人口在內(nèi)的全體社會(huì)成員共享經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展帶來的成果，是全面建設(shè)小康社會(huì)和構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容。經(jīng)過多年的改革開放，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和醫(yī)療技術(shù)水平得到了很大的提高，人們的生活水平也相應(yīng)得到極大的提升，人均壽命顯著延長，高齡老人明顯增多。在未來的15年間，我國老年人口將凈增1億，特別是新中國成立后五六十年代生育高峰出生的認(rèn)可，在今后515年將陸續(xù)進(jìn)入老年期，這將進(jìn)一步加劇我國人口老齡化的進(jìn)程。老齡化步伐的快速邁進(jìn)對(duì)原有養(yǎng)老模式提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。單靠政府機(jī)構(gòu)的數(shù)量不足，二是傳統(tǒng)養(yǎng)老服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量也不能滿足老年人群的需要。這些問題不解決，將直接影響到我國構(gòu)建社會(huì)主義和諧社通過養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化的推行，可以很好的解決廣大老年朋友和家庭的實(shí)際問題，養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化的良好運(yùn)作必然會(huì)讓老年朋友擁有穩(wěn)定、良好的心理狀態(tài)和生活狀態(tài)，并消除年輕一代關(guān)于家里老人的養(yǎng)老問題的擔(dān)憂，讓他們能精力充沛地投入到社會(huì)建設(shè)中去。老年朋友安享晚年，代際關(guān)系良好，家庭和諧幸福，社區(qū)氛圍安寧祥和是構(gòu)建2.2.3項(xiàng)目建設(shè)有利于促進(jìn)河南省社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系的建設(shè)，形成完善的養(yǎng)老服務(wù)體系根據(jù)《河南省社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃(20117某年)》,到“十二五”末，我省60歲以上老年人將達(dá)到1595萬人，占常住人口的15.71%;到2020年，60歲以上老年人將達(dá)到1754萬人，占常住人口的16.98%。隨著人口老齡化、高齡化的加劇，失能、半失能老年人的數(shù)量還將持續(xù)增長，照料和護(hù)理問題日益突出，人民群眾的養(yǎng)老服務(wù)需求日益增長，加快社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)已刻不容緩。但是，我省社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)仍然處于起步階段，還存在著與新體系建設(shè)缺乏整體性和連續(xù)性；社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位嚴(yán)重不足，供需矛盾突出；設(shè)施簡陋、功能單一，難以提供照料護(hù)理、醫(yī)療康復(fù)、精神慰藉等多方面服務(wù)；布局不合理，區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡；政府投入不足，民間投資規(guī)模有限；服務(wù)隊(duì)伍專業(yè)化程度不高，行業(yè)發(fā)展缺乏后勁；國家出臺(tái)的優(yōu)惠政策落實(shí)不到位；服務(wù)規(guī)范、行業(yè)自律和市場監(jiān)管有待加強(qiáng)等。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前，我省各類收養(yǎng)性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)共3605個(gè)，但養(yǎng)老床位總量不足，每千名老年人擁有的床位數(shù)約為18.6張，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家50~70張的水平，也低于發(fā)展中國家20~30張的水平。項(xiàng)目是一個(gè)專為老年人設(shè)計(jì)的現(xiàn)代養(yǎng)老服務(wù)綜合社區(qū)。本項(xiàng)目建成后，將成為中原地區(qū)規(guī)模最大設(shè)施最完善的社會(huì)養(yǎng)老工程。本項(xiàng)目擁有16000個(gè)床位以及大中小5000余套老年公寓。項(xiàng)目建成后，可容納2萬多位老人在此安享晚年。這不僅解決了我省社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位嚴(yán)重不足，供需矛盾突出的問題。也為河南省社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系的建設(shè)，作出了很大的貢獻(xiàn)。2.2.4項(xiàng)目建設(shè)是擴(kuò)大消費(fèi)和促進(jìn)就業(yè)的有效途徑長期以來，我省實(shí)行以家庭養(yǎng)老為主的養(yǎng)老模式，但隨著計(jì)劃生育基本國策的實(shí)施，以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)的轉(zhuǎn)型，家庭規(guī)模日趨小型化，“4-2-1”家庭結(jié)構(gòu)日益普遍，空巢家庭不斷增多。家庭規(guī)模的縮小和結(jié)構(gòu)變化使其養(yǎng)老功能不斷弱化，對(duì)專業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和社區(qū)服務(wù)的需求與日俱增。龐大的老年人群體對(duì)照料和護(hù)理的需求，有利于養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)市場的形成。據(jù)推算，某年我國老年人護(hù)理服務(wù)和生活照料的潛在市場規(guī)模將超過4500億元，養(yǎng)老服務(wù)就業(yè)崗位潛在需求將超過500項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)需要各類醫(yī)務(wù)人員、管理人員、服務(wù)人員等1000人。隨著項(xiàng)目正式運(yùn)營后所帶來的產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)千余人的就業(yè)，能夠有效地緩解了當(dāng)?shù)氐膭趧?dòng)就業(yè)的壓力。第三章市場需求分析3.1項(xiàng)目定位河南省某市某新型養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃占地面積350畝，總建筑面積達(dá)71000.8平方米。整體布局上分設(shè)三大服務(wù)功能板塊，即服務(wù)配套區(qū)、養(yǎng)生居住區(qū)和康體休閑區(qū)。服務(wù)配套區(qū)位整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園的公共活動(dòng)核心區(qū)域，包括主要休閑娛樂服務(wù)設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施及辦公、公共配套及培訓(xùn)設(shè)施集中布置該區(qū)域。養(yǎng)生居住區(qū)為老年示范區(qū)、陪護(hù)型養(yǎng)老區(qū)及特護(hù)型養(yǎng)老區(qū)組成，設(shè)置開放性的公建服務(wù)設(shè)施，為各類老年護(hù)理中心提供服務(wù)?？刁w休閑區(qū)規(guī)劃為低密度的園林式養(yǎng)老度假區(qū)，配以大面積的生態(tài)水景運(yùn)動(dòng)樂園，為老齡人士量身打造的集療養(yǎng)、度假及運(yùn)動(dòng)休閑等功能為一體的頤養(yǎng)高端區(qū)域。3.2人口老年化趨勢(shì)在世界人口老齡化的大趨勢(shì)下，中國呈現(xiàn)老齡人口多、增長速度快的特點(diǎn)，全國開始步入老齡化階段。早在2002年，在全世界186個(gè)國家和地區(qū)中，有68個(gè)已進(jìn)入“老年型”。目前，世界每10個(gè)人口中有1個(gè)老年人，預(yù)計(jì)到2050年，每5個(gè)人中有1老年人，到2150年每3個(gè)人中就有1個(gè)老年人。在1950~2050年，全球老年人口將平均每年增長2.38個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局與全國老齡辦最新統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前，我國60歲以上的老年人已達(dá)1.78億，占全國總?cè)丝诘?3.3%,占世界老年人口的20%。到某年，老年人口將達(dá)到2.16億，老齡化水平16.7%;到2020年，老年人口將達(dá)到2.48億，老齡化水平將達(dá)到17.17%,其中80歲以上的高齡老年人口將達(dá)到3067萬；到2050年，老年人口總量將超過4億，老齡化水平推進(jìn)到30%以上。我國人口開始出現(xiàn)倒金字塔結(jié)構(gòu)，逐漸進(jìn)入老年型國家?！笆濉睍r(shí)期，隨著第一個(gè)老年人口增長高峰到來，我國人口老齡化進(jìn)程將進(jìn)一步加快。從2011年到某年，全國60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，平均每年增加老年人860萬；老年人口比重將由13.3%增加到16%,平均每年遞增0.54個(gè)百分點(diǎn)。老齡化進(jìn)程與家庭小型化、空巢化相伴隨，與經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型期的矛盾相交織，社會(huì)養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務(wù)的需求將急劇增加。未來20年，我國人口老齡化日益加重，到2030年全國老年人口規(guī)模將會(huì)翻一番，老齡事業(yè)發(fā)展任重道遠(yuǎn)。人口老齡化現(xiàn)象是社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)不斷改善，科學(xué)和文明程度不斷提高，出生水平、死亡水平不斷下降，科學(xué)平均期望壽命不斷延長的結(jié)果。目前我國社會(huì)正處于社會(huì)型態(tài)的轉(zhuǎn)型期，老年人消費(fèi)觀念的升華，老年人保健、康復(fù)和養(yǎng)老越來越多的受到黨和政府的密切關(guān)注，也成為社會(huì)議論的主題。社會(huì)老齡化問題涉及政治、經(jīng)濟(jì)、文化、穩(wěn)定、發(fā)展和社會(huì)生活等諸多領(lǐng)域，是關(guān)系到國計(jì)民生和國家長治久安的重大問題。家家都有老人，人人都會(huì)老。因此，近幾年來黨和國家都非常關(guān)注和投入巨資改善老年人的養(yǎng)老問題。關(guān)心老人、關(guān)愛老人、也已經(jīng)越來越多的成為社會(huì)的一種風(fēng)尚。當(dāng)前，在我國養(yǎng)老以居家養(yǎng)老為主，社會(huì)養(yǎng)老為輔，社會(huì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老只是一種補(bǔ)充形式。隨著現(xiàn)代人生活節(jié)奏的加快，各種競爭的加劇，越來越多的年輕人將更多的精力投入到事業(yè)中，如何贍養(yǎng)老人，使他們擺孤獨(dú)感，也是現(xiàn)在很多年輕人頗費(fèi)心思的問題。社會(huì)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)，順應(yīng)了社會(huì)發(fā)展的形勢(shì)，有力地解決了社會(huì)養(yǎng)老問題。同時(shí)，還在全社會(huì)弘揚(yáng)了中華民族傳統(tǒng)美德，形成敬老、尊老、愛老的良好社會(huì)風(fēng)尚，是社會(huì)主義物質(zhì)文明和精神文明的雙重體現(xiàn)，對(duì)于促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和發(fā)展都具有重要的意義。由于生活自理能力下降，老人們需要照料，然而生活工作節(jié)奏的加快，使一對(duì)中年夫婦既要供養(yǎng)一至四位老人，又要忙于工作和養(yǎng)育下一代的矛盾日益突出。傳統(tǒng)的家庭作為惟一養(yǎng)老地，主要由子女照顧老人的“反哺”模式和觀念遇到越來越多的問題和挑戰(zhàn)。3.3我國養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀及對(duì)策3.3.1我過養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀老年人養(yǎng)老服務(wù)已經(jīng)成為重大的社會(huì)問題，直接關(guān)系到科學(xué)發(fā)展，和諧社會(huì)的建立。養(yǎng)老事業(yè)已突出地?cái)[在我們面前。隨著我國人口老齡化進(jìn)程加快，人口老齡化年均增長率高；獨(dú)居老人增多，需要長期護(hù)理的老人不斷擴(kuò)大；居家養(yǎng)老難尋“護(hù)老保姆”;養(yǎng)老院的床位不足；福利社會(huì)化在興起。究其原因：人口老齡化提前達(dá)到高峰；在社會(huì)經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)狀態(tài)下進(jìn)入人口老齡化；人口老齡化對(duì)社會(huì)保障覆蓋面提出了挑戰(zhàn)；人口老齡化對(duì)現(xiàn)行的家庭養(yǎng)老方式提出了挑戰(zhàn)，越來越多老人躲開“空巢”選擇住公寓。就其對(duì)策：要加強(qiáng)對(duì)養(yǎng)老事業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)，要確立老年人養(yǎng)老的共有目標(biāo)，要制定養(yǎng)老行動(dòng)計(jì)劃，要健隨著我國人口老齡化進(jìn)程加快，家庭養(yǎng)老功能日益弱化，老年人養(yǎng)老服務(wù)已經(jīng)成為重大的社會(huì)問題，直接關(guān)系到科學(xué)發(fā)展，和諧社會(huì)的建立。養(yǎng)老事業(yè)已突出地?cái)[在我們面前。具體的養(yǎng)老現(xiàn)狀如下：1、人口老齡化年均增長率高。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局與全國老齡辦最新統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前，我國60歲以上的老年人已達(dá)1.78億，占全國總?cè)丝诘?3.3%,占世界老年人口的20%。到某年，老年人口將達(dá)到2.16億，老齡化水平16.7%;到2020年，老年人口將達(dá)到2.48億，老齡化水平將達(dá)到17.17%,其中80歲以上的高齡老年人口將達(dá)到3067萬；到2050年，老年人口總量將超過4億，老齡化水平推進(jìn)到30%以上。在未來的15年間，我國老年人口將凈增1億，特別是新中國成立后五六十年代生育高峰出生的認(rèn)可，在今后515年將陸續(xù)進(jìn)入老年期，這將進(jìn)一步加劇我國人口老齡化的進(jìn)程。根據(jù)《河南省社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃(2011~某年)》,到“十二五”末，河南省60歲以上老年人將達(dá)到1595萬人，占常住人口的15.71%;到2020年，60歲以上老年人將達(dá)到1754萬2、獨(dú)居老人增多，需要長期護(hù)理的老年人不斷擴(kuò)大。中國內(nèi)地目前60歲以上老人1.78億，約有40%的老人是“空巢老人”,城市獨(dú)居老年人占49.7%,農(nóng)村亦達(dá)38.3%;常感孤獨(dú)的老年人，在城市為18%,農(nóng)村為30.9%。約有三千二百五十萬的老人需要不同形式的長期護(hù)理。在老年人口向高齡化快速發(fā)展的趨勢(shì)下，老年人口多，已成為一個(gè)不容忽視的社會(huì)問題。兒女不在老人身邊和老年人愿意單獨(dú)居住的家庭比例顯著增加。伴隨人口老齡化，需要長期護(hù)理的老年人會(huì)不斷擴(kuò)大；老年群體在日常生活照顧、心理支持、康復(fù)護(hù)理、臨終關(guān)懷、緊急救助等需求將有更大增長。人口老齡化對(duì)現(xiàn)行的家庭養(yǎng)老方式提出了挑戰(zhàn)。我國現(xiàn)行的養(yǎng)老方式是以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社會(huì)養(yǎng)老為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的家庭養(yǎng)老方式。目前多數(shù)老人仍把居家養(yǎng)老作為首選養(yǎng)老方式，城市“護(hù)老保姆”的需求量越來越大。許多老人找過保姆的家庭感嘆：想要找個(gè)稱心如意的保姆怎么這么難?然而護(hù)老保姆也有苦衷，老人每天麻煩事特別多，還經(jīng)常挑剔飯菜不好吃，有時(shí)對(duì)保姆過于苛刻，讓保姆很傷心。加上護(hù)老保母年齡大，素質(zhì)差，未經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，很難適應(yīng)護(hù)老的需要。居家養(yǎng)老難尋“護(hù)老保姆”又成了一個(gè)新的社會(huì)問題。4、養(yǎng)老院的床位不足。以前，子女們都和老人一起生活，老人們也都不愿去養(yǎng)老院?，F(xiàn)在養(yǎng)老院、老年公寓的設(shè)施好、環(huán)境好、服務(wù)好，又可以結(jié)交朋友，很多老人現(xiàn)在已經(jīng)愿意去養(yǎng)老院了。全國老齡工作委員會(huì)辦公室副主任、中國老齡協(xié)會(huì)副會(huì)長閻青春于2007年發(fā)表的一篇名為《試析養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展中的主要矛盾及原則性建議》的論文中提到，目前國際社會(huì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老通行的一般規(guī)律是養(yǎng)老床位約占老年人口總數(shù)的5%左右，中國內(nèi)地目前60歲以上老人1.78億。按“百名老人5張床位”的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，這樣就需要有890萬張床位才能滿足。而截至2010年底，我國養(yǎng)老床位總數(shù)約為320.8萬張，每千名老人擁有床位數(shù)僅為18張，不僅低于主要發(fā)達(dá)國家每千名老人擁有50~70張的水平，甚至低于部分發(fā)展中國家20~30張的平均水平，與人民群眾的需求相比還有很大差距。3.3.2養(yǎng)老事業(yè)面臨的問題1、人口老齡化提前達(dá)到高峰。改革開放三十年來，為控制人口的急劇增長，國家推行計(jì)劃生育政策，使得人口出生率迅速下降，加快了我國人口老齡化的進(jìn)程。由于本世紀(jì)前半葉人口壓力仍然沉重，還要繼續(xù)堅(jiān)持計(jì)劃生育的國策，其結(jié)果將不可避免地使我國提早達(dá)到人口老齡化高峰。2、在社會(huì)經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)狀態(tài)下進(jìn)入人口老齡化。先期進(jìn)入老齡化社會(huì)的一些發(fā)達(dá)國家，目前人均國民生產(chǎn)總值達(dá)到25000美元以上，呈現(xiàn)出“先富后老”,這為解決人口老齡化帶來的問題奠定了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。而我國進(jìn)入老齡化社會(huì)時(shí)，人均國民生產(chǎn)總值約為1000美元，呈現(xiàn)出“未富先老”。3、人口老齡化對(duì)社會(huì)保障覆蓋面提出了挑戰(zhàn)。我國上世紀(jì)80年代逐漸建立起來的社會(huì)保障制度本應(yīng)遵循廣覆蓋原則，可是，現(xiàn)有的社會(huì)保障制度沒有做到應(yīng)保盡保，覆蓋面非常有限。人力資源和社會(huì)保障部昨日公布的“2011年全國社會(huì)保險(xiǎn)情況”顯示，截至2011年底，全國參加城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù)為28391萬人，占總?cè)丝诘模?0.7%,僅僅達(dá)到國際勞工組織規(guī)定的20%最低線。再者，老年人是一個(gè)容易患病的特殊群體，隨著人口老齡化的加劇，他們對(duì)醫(yī)療保險(xiǎn)的需求將會(huì)急劇增加。由于我國目前離退休人員醫(yī)療費(fèi)用實(shí)行國家與單位共同負(fù)擔(dān)，因此，在離退休人員高速增長的情況下，人口老齡化對(duì)整個(gè)醫(yī)療費(fèi)用的承受能力提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。4、人口老齡化對(duì)現(xiàn)行的家庭養(yǎng)老方式提出了挑戰(zhàn)。我國現(xiàn)行的養(yǎng)老方式是以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社會(huì)養(yǎng)老為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)家庭模式和撫養(yǎng)系數(shù)比上升將使得現(xiàn)行的家庭養(yǎng)老模式發(fā)生困難。未成年小孩”這樣一種家庭結(jié)構(gòu)模式，另一方面，它也導(dǎo)致老年撫養(yǎng)比從2500年的10.1%逐漸上升到2050年的33%。在人口流動(dòng)頻繁的今天，這兩種情況必然導(dǎo)致家庭物質(zhì)供養(yǎng)、生活照料以及精神安慰等方面嚴(yán)重缺乏，依靠現(xiàn)有的居家養(yǎng)老方式難以實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老目標(biāo)。5、越來越多老人躲開“空巢”選擇住公寓。不僅城市的“空巢老人”有條件選擇入住老年公寓，不少在農(nóng)村生活的老人都因子女外出打工而獨(dú)居，有一些家庭，由于種種原因家里只剩下了老人，怎么辦呢?于是，養(yǎng)老院就成了這些老人的歸宿。越來越多的老人大多選擇老年公寓度過人生的“夕陽歲月”。那里設(shè)有讀書室、健身房等娛樂設(shè)施，還配有專職保健人員，有專職員工照顧老人的基本生活起居。老人可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件，選擇入住高檔公寓或政府資助的老年公寓。3.3.3完善和發(fā)展我國城市社會(huì)化養(yǎng)老事業(yè)的對(duì)策其一，多形式多渠道籌集解決養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)資金，并采取“公助民辦”的形式開展經(jīng)營活動(dòng)。養(yǎng)老事業(yè)是一項(xiàng)社會(huì)福利事業(yè)，應(yīng)不以贏利為目的，但應(yīng)能維持正常周轉(zhuǎn)，并保證工作人員應(yīng)得的福利待遇。因此，各級(jí)政府應(yīng)把養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)列入工作日程，并在財(cái)政上予以列之。還要鼓勵(lì)有實(shí)力的企業(yè)或私人進(jìn)行投資或集資建設(shè)?？山梃b“公助民辦”學(xué)校的形式，鼓勵(lì)私人以承包方式經(jīng)營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，免征各項(xiàng)稅費(fèi)，確保其能正常運(yùn)轉(zhuǎn)并維持收支平衡或略有節(jié)余。其二，把發(fā)展養(yǎng)老事業(yè)和醫(yī)療社會(huì)保障制度改革相結(jié)合，確保老人能夠得到必要的養(yǎng)老和醫(yī)療服務(wù)。要多形式多元化發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，以滿足老人的不同需求。特別應(yīng)大力興建老年醫(yī)院，力爭各縣都有一兩所這樣的機(jī)構(gòu)。結(jié)合推進(jìn)醫(yī)療社保制度的改革，允許離退休人員選擇老年醫(yī)院作為公費(fèi)醫(yī)療或大病統(tǒng)籌定點(diǎn)醫(yī)院，醫(yī)療費(fèi)按有關(guān)規(guī)定解決，護(hù)理費(fèi)和伙食費(fèi)由個(gè)人負(fù)擔(dān)。這樣，既使老人在負(fù)擔(dān)得起的前提下滿足了基本的養(yǎng)老和醫(yī)療需要，也不致給單位、社會(huì)增加不合理的負(fù)擔(dān)。其三，在努力提高養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，積極宣傳引導(dǎo)人們改變傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念。對(duì)各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來說，不僅要提高硬件水平，更重要的是提高軟件的質(zhì)量。要在保障服務(wù)人員各種待遇的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)其職業(yè)道德、責(zé)任感和榮譽(yù)感的培養(yǎng)，使老年人不僅在生活上得到照顧，還能精神上保持心情舒暢。同時(shí)，應(yīng)積極進(jìn)行正面的宣傳引導(dǎo)，改變養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)觀念，使老年人和年輕人都能認(rèn)識(shí)到，社會(huì)化養(yǎng)老是現(xiàn)代社會(huì)普遍推行的養(yǎng)老方式，既有益于社會(huì)，更有利于個(gè)3.4中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)商機(jī)分析及民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的重要性分析3.4.1中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)商機(jī)分析據(jù)全國老齡辦城市養(yǎng)老服務(wù)調(diào)查，目前我國老年人總的服務(wù)需求滿足率僅為15.9%,還有84.1%的老年人服務(wù)需求沒有被滿足，目前我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于“沉睡”階段。中國老齡科學(xué)研究中心老齡社會(huì)保障與產(chǎn)業(yè)研究室副主任麻鳳利說，老年群體是“夕陽人群”,但養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)卻是“朝陽產(chǎn)業(yè)”。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不僅指服裝、拐杖等單個(gè)商品，還包括養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、生活照料、醫(yī)療保健等多個(gè)方面。當(dāng)前我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)存在需求大、供給??；產(chǎn)品門類少、層次低等“軟肋”,遠(yuǎn)不能滿足老年群體消費(fèi)需求。如美國專門生產(chǎn)老年用品的廠家有1000多家，一把老年人乘坐的輪椅就有上百種，國內(nèi)則很少。專家指出，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是個(gè)龍頭產(chǎn)業(yè)，不僅能夠帶動(dòng)老年用品、餐飲、醫(yī)療、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)，而且對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)如建筑、鋼材、水泥、機(jī)械、彩電等行業(yè)具有顯著的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)效應(yīng)。僅以養(yǎng)老床位測(cè)算，按照國際通行的5%老年人需要進(jìn)入機(jī)構(gòu)養(yǎng)老標(biāo)準(zhǔn)，我國至少需要890多萬張床位，而現(xiàn)在只有約350萬張，缺口達(dá)640多萬張。以平均每張床位6萬元的建設(shè)成本，光床位建設(shè)就有近4000億元的市場空間。再加上康復(fù)設(shè)施、培訓(xùn)基地等，還可拉動(dòng)至少2500億元的投資。目前我國60歲以上老年人口已達(dá)1.78億，且以每年近千萬的速度增加，已成為潛力巨大的消費(fèi)群體。在過去的2011年，我國人均GDP達(dá)到5414美元，居世界第87位，隨著人均GDP的提升，居民消費(fèi)能量逐漸釋放，老年產(chǎn)業(yè)市場潛力巨大。預(yù)計(jì)到某年，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模將超過1萬億元，這對(duì)于我國拉動(dòng)內(nèi)需、化解當(dāng)前國際金融危機(jī)具有重要意義。從長遠(yuǎn)看，促進(jìn)我國第三產(chǎn)業(yè)特別是老年服務(wù)業(yè)的現(xiàn)代化，還將有力助推我國“綠色3.4.2民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)成為養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)發(fā)展的重要力量從以上分析，我們不難看出，我國目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)針對(duì)我國的老齡人口來說發(fā)展嚴(yán)重不足，國家對(duì)中國的老年人口養(yǎng)老問題也給予了充分關(guān)注，2009年1月關(guān)于老年人口養(yǎng)老問題峰會(huì)在京招開，特別強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)來緩解老年人口增加所帶來的社會(huì)壓力。為了加快加強(qiáng)民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)，近些年來，國家連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)政策，鼓勵(lì)社會(huì)力量發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)。2500年，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了民政部等部門《關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的意見的通知》,2005年，民政部下發(fā)了《關(guān)于支持社會(huì)力量興辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的意見》,在規(guī)劃、建設(shè)、稅費(fèi)減免、醫(yī)療、用地、用水、用電等方面提出了一系列優(yōu)惠扶持政策，鼓勵(lì)和支持企事業(yè)單位、民間組織、個(gè)人等社會(huì)力量投資興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。同時(shí)，部分地區(qū)發(fā)揮政府資金的示范帶動(dòng)作用，采取民辦公助的辦法，激發(fā)社會(huì)力量參與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的內(nèi)在活力。2011年，國務(wù)院下發(fā)了《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》再次提出了促進(jìn)老齡事業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策：“完善老齡產(chǎn)業(yè)政策。把老齡產(chǎn)業(yè)納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃，列入國家扶持行業(yè)目錄。研究制定、落實(shí)引導(dǎo)和扶持老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信貸、投資等支持政策。鼓勵(lì)社會(huì)資本投入老齡產(chǎn)業(yè)。引導(dǎo)老年人合理消費(fèi)，培育壯大老年用品消費(fèi)市場?！泵褶k養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展，已經(jīng)成為推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)發(fā)展的重要力量。綜上所述，中國的養(yǎng)老事業(yè)及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有巨大的發(fā)展?jié)摿?，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)明顯匱乏，民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)亟待增加，嚴(yán)重缺乏具有養(yǎng)老專業(yè)知識(shí)的3.5河南省老年人口和老齡事業(yè)發(fā)展概況3.5.1老年人口情況隨著人口老齡化趨勢(shì)的不斷加快，河南省老年人口數(shù)量進(jìn)一步增加。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，截至2010年底，全省60歲以上老年人口約為1280萬人，約占全省總?cè)丝诘?2.9%。老年人口中60~69歲老年人口為720萬人，占老年人口的56%;70~79歲老年人口為380萬人，占老年人口的29.7%;80~89歲老年人口為149萬人，占老年人口的11.6%;90~99歲老年人口為28萬人，占老年人口的2.4%;100歲以上老年人口為0.4萬人，占老年人口的0.03%。在60歲及以上老年人口中，男性占46.8%,女性占53.6%。到“十二五”末，我省60歲以上老年人將達(dá)到1595萬人，占常住人口的15.71%;到2020年，60歲以上老年人將達(dá)到1754萬人，占常住人口的16.98%。3.5.2老齡事業(yè)發(fā)展情況全省各級(jí)老齡機(jī)構(gòu)專兼職人員5936人，其中市級(jí)老齡辦65人，均有編制；縣區(qū)老齡工作人員241人；鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道(兼職)老齡工作人員1121人；村(居)委會(huì)(兼職)老齡工作人員4509人。2010年全省各級(jí)老齡事業(yè)發(fā)展經(jīng)費(fèi)總額為10010.35萬元。2010年底全省有老年公寓468家，比2009年增加了49家，增長了10.5%,床位46287張，比上年增加了5658張，增長了12%,年底入住32146人，入住率為69%。全省托老所有145家，床位有3443張。全省為老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)步伐加快。全省社區(qū)為老服務(wù)組織機(jī)構(gòu)有5304家，其中衛(wèi)生服務(wù)機(jī)構(gòu)有2362家，占總數(shù)的44.5%;生活服務(wù)機(jī)構(gòu)有1072家，占總數(shù)的20%;其他服務(wù)機(jī)構(gòu)有1507家，占總數(shù)的28%。社區(qū)為老服務(wù)專兼職人員26787人，為老服務(wù)志愿者104052人。全省老年協(xié)會(huì)17128家，會(huì)員1786957人。全省老年體協(xié)2.3萬多個(gè)，各級(jí)老年活動(dòng)場所2.6萬個(gè)，其中門球場地2600多塊，經(jīng)常參加體育鍛煉的老人780萬人。2010年舉辦各類老年體育比賽2350多項(xiàng)次，參加人數(shù)78多萬人。全省老年大學(xué)524家。截止到2011年12月，我省各類收養(yǎng)性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)達(dá)3605個(gè)，但養(yǎng)老床位總量不足，每千名老年人擁有的床位數(shù)約為18.6張，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家50~70張的水平，也低于發(fā)展中國家20~30張的水平。3.5.3河南省養(yǎng)老機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀河南省的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)狀況與周邊省市具有相同之處，良莠不齊，他們的我省社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)還存在著與新形勢(shì)、新任務(wù)、新需求不相適應(yīng)的問題，主要表現(xiàn)在：缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，體系建設(shè)缺乏整體性和連續(xù)性；社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位嚴(yán)重不足，供需矛盾突出；設(shè)施簡陋、功能單一，難以提供照料護(hù)理、醫(yī)療康復(fù)、精神慰藉等多方面服務(wù)；布局不合理，區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡；政府投入不足，民間投資規(guī)模有限；服務(wù)隊(duì)伍專業(yè)化程度不高，行業(yè)發(fā)展缺乏后勁；國家出臺(tái)的優(yōu)惠政策落實(shí)不到位；服務(wù)規(guī)范、行業(yè)自律和市場監(jiān)管有待加強(qiáng)等。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前，我省各類收養(yǎng)性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)達(dá)3605個(gè)，但養(yǎng)老床位總量不足，每千名老年人擁有的床位數(shù)約為18.6張，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家50~70張的水平，也低于發(fā)展中國家20~30張的水平。3.6項(xiàng)目發(fā)展的前景3.6.1“十二五”時(shí)期養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展機(jī)遇“十二五”期間，我國將處于老齡化加速發(fā)展階段。到某年，60歲以上老年人口將達(dá)到2.16億，年均增加800多萬老年人口。其中，80歲以上高齡老人將達(dá)到2400萬，年均增加100萬。人口老齡化與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、社會(huì)轉(zhuǎn)軌的變化相交織，急劇增長的社會(huì)養(yǎng)老需求與老齡事業(yè)發(fā)展滯后的矛盾將日益突出?！笆濉逼陂g是我國全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期，也是老齡事業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇期，需要正確處理老齡事業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的關(guān)系，大力推進(jìn)老齡戰(zhàn)略對(duì)策體系、老年經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)體系，老年健康支持體系、老年宜居環(huán)境體系，老齡服務(wù)體系和老齡工作體系建設(shè)，從制度、物質(zhì)，文化、組織、精神等方面做好應(yīng)對(duì)人口老齡化挑戰(zhàn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備，切實(shí)保障老年家庭和老年人基本生活，促進(jìn)老齡事業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。綜合考慮“十二五”期間人口老齡化形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展條件，老齡事業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)是：建立與國民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)的老齡事業(yè)經(jīng)費(fèi)投入增長機(jī)制；社會(huì)保障制度更加完善，保障水平不斷提高；養(yǎng)老服務(wù)體系初步建立，老年人基本養(yǎng)老服務(wù)需求得到滿足；老年社會(huì)管理進(jìn)一步加強(qiáng)，老齡工作組織體系基本完善；社會(huì)敬老愛老氛圍更加濃老年人權(quán)益得到更好保護(hù)，廣大老年人生活質(zhì)量進(jìn)一步提高；國際交流與合作更加活躍。整合社會(huì)和社區(qū)資源，加快建立縣(區(qū))、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)和社區(qū)(村)居家養(yǎng)老三級(jí)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，建設(shè)居家養(yǎng)老服務(wù)信息系統(tǒng)，促進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、集約化發(fā)展。培育發(fā)展居家養(yǎng)老服務(wù)中介組織，引導(dǎo)和支持社會(huì)力量開展居家養(yǎng)老服務(wù)。全國城市街道和社區(qū)統(tǒng)籌安排服務(wù)設(shè)施，實(shí)現(xiàn)居家養(yǎng)老服務(wù)、老年日間照料，衛(wèi)生站和助餐網(wǎng)點(diǎn)的基本覆蓋，80%以上的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和50%以上的農(nóng)村杜區(qū)建立包括養(yǎng)老服務(wù)在內(nèi)的綜合設(shè)施和站點(diǎn)。按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局的原則，進(jìn)一步加大社會(huì)籌集和財(cái)政投入力度，推進(jìn)保障型養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)，滿足“三無”老年人、失能老年人、貧困老年人、空巢老年人、高齡老年人等特殊人群的專業(yè)照料服務(wù)需求。積極推進(jìn)公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)體制改革，探索多元化、社會(huì)化的投資建設(shè)和管理模式，鼓勵(lì)社會(huì)力量參與興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，“十二五”期間，全國每千名老人平均擁有的養(yǎng)老床位達(dá)到30張，縣級(jí)以上城市至少建立一所綜合性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。防傷害、防走失、防食物中毒等安全工作。對(duì)寄宿制養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)等關(guān)系老年人安全和健康的重要場所，探索實(shí)行行政許可管理制度，納入消防安全和衛(wèi)生許可制度管理范圍。逐步建立養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)人員職業(yè)資格認(rèn)證制度，加強(qiáng)專業(yè)教育、在職教育和崗位技能培訓(xùn)，專業(yè)養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)隊(duì)伍的持證上崗率達(dá)到85%以上。逐步提高養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)人員工資福利待遇。發(fā)揮基層老年協(xié)會(huì)等社會(huì)組織的作用，開展助老志愿服務(wù)活動(dòng)。3.6.2某市市“十二五”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃為充分調(diào)動(dòng)社會(huì)力量參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的積極性，探索和建立與某市市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)、基本滿足老年人生活需求的養(yǎng)老服務(wù)體系，努力解決人口老齡化帶來的社會(huì)問題，某市市市委、市政府出臺(tái)了《關(guān)于加快某市市養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的意見》,加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)《關(guān)于加快某市市養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的意見》文件有關(guān)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的稅費(fèi)政策扶持。某市市規(guī)定，凡是經(jīng)民政部門、稅務(wù)部門審核，符合條件的福利性、非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，依法享受免征或暫免征收服務(wù)收入營業(yè)稅、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)及土地的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等優(yōu)惠政策，并享有國家有關(guān)所得稅的優(yōu)惠政策；減免其行政事業(yè)性收費(fèi)；對(duì)繳納水利建設(shè)專項(xiàng)資金確有困難的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，經(jīng)優(yōu)先安排建設(shè)用地。某市市規(guī)定，國土部門對(duì)符合規(guī)劃要求并具備劃撥條件的公辦和社會(huì)辦的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地要優(yōu)先予以保證，對(duì)已審批的要嚴(yán)格監(jiān)督，確保土地真正用于養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)。對(duì)擅自改變土地用途的，由土地部門依法收回土地使用權(quán)。舍得投入，加大財(cái)政扶持力度。某市市規(guī)定，對(duì)取得《社會(huì)福利機(jī)構(gòu)設(shè)置批準(zhǔn)證書》和《民辦非企業(yè)單位證書》的社會(huì)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，建設(shè)補(bǔ)貼。某市市規(guī)定，按照屬地管理的原則，市、縣區(qū)新建(自建房和租用房)的社會(huì)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，經(jīng)民政部門考核驗(yàn)收達(dá)標(biāo)后，由同級(jí)財(cái)政按照民政部門核定的床位數(shù)給予建設(shè)補(bǔ)貼。其中床位在50張以上(含50張)的，自建房的每張床位補(bǔ)貼900元(分三年按每年每張床位350元),運(yùn)營三個(gè)月經(jīng)驗(yàn)收合格后給付。租用房且租用期5年以上的，每張床位補(bǔ)貼600元(分五年按每年每張床位120元),運(yùn)營三個(gè)月經(jīng)驗(yàn)收合格后給付。床位在100張以上(含100張)的，自建房的每張床位補(bǔ)貼1500元(分三年按每年每張床位500元),運(yùn)營三個(gè)月經(jīng)驗(yàn)收合格后給付。租用房且租用期5年以上的，每張床位補(bǔ)貼1000元(分五年按每年每張床位200元),運(yùn)營三個(gè)月經(jīng)驗(yàn)收合格后給付。接受補(bǔ)貼的社會(huì)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)5年內(nèi)改變用途的，由相關(guān)部門收回一次性開辦補(bǔ)助款。床位運(yùn)營補(bǔ)貼。某市市規(guī)定，從2011年起，在運(yùn)營期間，按照床位數(shù)、收養(yǎng)人數(shù)和服務(wù)對(duì)象的類別、入住率、管理水平、效益等指標(biāo)，由養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所在的當(dāng)?shù)卣o予一定的運(yùn)營補(bǔ)貼。具體標(biāo)準(zhǔn)及操作細(xì)則由每個(gè)縣區(qū)根據(jù)財(cái)力狀況和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展情況確定。市級(jí)財(cái)政可對(duì)市區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位運(yùn)營適當(dāng)補(bǔ)助。由于某市市今年剛剛推行補(bǔ)貼政策，對(duì)市區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位運(yùn)營補(bǔ)貼每人每月按10元標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)貼，以后每年將逐步提高補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。今年這兩項(xiàng)補(bǔ)貼所需經(jīng)費(fèi)的報(bào)告已報(bào)市政府，由市政府轉(zhuǎn)至市財(cái)政局，待審核后下?lián)堋＜暗褪杖氲母啐g、獨(dú)居、失能和計(jì)生雙女老人、省級(jí)以上勞動(dòng)模范等困難老年人提供養(yǎng)老服務(wù)，實(shí)行政府購買服務(wù)。財(cái)政每年撥付一定的居家養(yǎng)老服務(wù)工作專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，用于建立健全老年人居家養(yǎng)老服務(wù)管理網(wǎng)絡(luò)和個(gè)人檔案、老年人日間照料中心、社區(qū)托老站建設(shè)的補(bǔ)助；對(duì)居家養(yǎng)老護(hù)理員進(jìn)行培訓(xùn)和資格認(rèn)證；扶持農(nóng)村居家養(yǎng)老工作的開實(shí)施以獎(jiǎng)代補(bǔ)。某市市規(guī)定，對(duì)管理規(guī)范、老人滿意度高，經(jīng)考核后獲得省級(jí)、市級(jí)以上政府或部門表彰的社會(huì)資本興辦的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，由上級(jí)民政部門和當(dāng)?shù)卣o予表彰和物資獎(jiǎng)勵(lì)。3.6.3需求分析根據(jù)以上的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，截止到2011年底我省60歲以上老年人口數(shù)量約為1400萬人，僅以養(yǎng)老床位測(cè)算，按照國際通行的5%老年人需要進(jìn)入機(jī)構(gòu)養(yǎng)老標(biāo)準(zhǔn)，養(yǎng)老床位需求約為70萬張；目前我省的每千名老年人擁有的床位數(shù)約為18.6張，則總床位數(shù)約為26.04萬張。養(yǎng)老床位需求缺口43.96萬張。由以上數(shù)據(jù)可以看出，老齡服務(wù)產(chǎn)業(yè)在我省甚至全國需求旺盛，市場前景廣闊。據(jù)國家老齡委統(tǒng)計(jì)，從2007年到2070年這一時(shí)期平均每年將有596萬人進(jìn)入老齡，而中國目前只有1000家私營養(yǎng)老院，容納大約25萬人，國營養(yǎng)老院容納不到200萬人，因此，隨著中國人口老齡化的不斷加劇，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)代已經(jīng)到來。3.6.4需求群體分析出生在50-60年代的群體很快進(jìn)入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社區(qū)的主要需求群體。生在新中國，長在紅旗下；經(jīng)歷過上山下鄉(xiāng)，沐浴過改革春風(fēng)；其中也有一部分人，成為了國家經(jīng)濟(jì)體制改革的第一批受影響者，40~50歲人員中的絕大多數(shù)主體就是他們；他們并不渴求的財(cái)產(chǎn)上的大富大貴，而是在經(jīng)歷種種風(fēng)浪之后的平靜和踏實(shí)。追求安逸、平穩(wěn)的生活，養(yǎng)老度假迫在眉睫。主流客戶：高知識(shí)、高收入階層中老年人，具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源；職業(yè)：退休教師教授、退休軍官、商人、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、文藝工作者為主；客戶特征：很多有過在國外居住或者工作的經(jīng)歷，思想先進(jìn)有活力，對(duì)于這種新型的養(yǎng)老形式容易接受。3.7運(yùn)營方案分析3.7.1國內(nèi)類型項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目概況項(xiàng)目是北京市屬公辦民營綜合性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，位于昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)八仙莊。規(guī)劃用地54.21公頃，總建筑面積約50萬平方米，共規(guī)劃為2期。一期工程147畝，設(shè)計(jì)床位712張，于2007年10月31日投入使用。二期工程計(jì)劃于2011年下半年動(dòng)工，床位超過一萬張。2、項(xiàng)目配套設(shè)施綜合服務(wù)中心：為老人提供日常休閑的場館，包括臺(tái)球廳、舞蹈廳、健身房、卡拉OK廳、書畫室、閱覽室、網(wǎng)絡(luò)教室、多功能廳、餐廳、醫(yī)務(wù)部、超市溫泉會(huì)館、游泳館3、經(jīng)營模式項(xiàng)目由北京市民政局投資興建，由匯晨進(jìn)行運(yùn)營管理。匯晨是專業(yè)的4、養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容·基本服務(wù)：房屋整理和日常房間整理、定期換洗床上用品和窗簾。健康講堂特聘營養(yǎng)專家現(xiàn)場講座和交流，向老人和家屬提供健康飲食·健康管理服務(wù)：由專業(yè)醫(yī)護(hù)人員為老人提供健康管理服務(wù)?！の幕罘?wù)：包括文化娛樂活動(dòng)、休閑健身親和源坐落上海浦東康橋小鎮(zhèn)，一期工程占地8.33公頃，10萬平方米建筑。親和源老年公寓有12幢多層電梯住宅樓組成，樓與樓之間有連廊相接。老年公寓設(shè)838套居室，可供1600位左右的老人享受其中。居室建筑面積約五十八到一百一十九平方米不等，室內(nèi)櫥柜床椅、家用電器一應(yīng)俱全，有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、電話全部開通，冷暖水二十四小時(shí)供應(yīng)。2、項(xiàng)目配套設(shè)施健康會(huì)所、老年護(hù)理院、公共服務(wù)大樓、養(yǎng)生餐廳、醫(yī)院/藥房、頤3、經(jīng)營模式餐費(fèi)自訂；入住頤養(yǎng)院收醫(yī)療保證金10000元，出院退還。會(huì)員制，分A/B/C三種會(huì)員卡。A卡B卡C卡永久使用權(quán)可指定符合條件老人入住終身使用權(quán)。未滿15年，按年限退還，住滿15年后，只需繼續(xù)繳納年費(fèi)50年產(chǎn)權(quán)入會(huì)時(shí)一次性支付入會(huì)費(fèi)根據(jù)選擇的房型大小付不同入會(huì)費(fèi)根據(jù)選擇的房型大小付不同入會(huì)費(fèi)根據(jù)選擇的房型大小每年支付不同年費(fèi)入會(huì)時(shí)一次性支付入會(huì)費(fèi)入會(huì)時(shí)一次性支付入會(huì)費(fèi)可繼承、可轉(zhuǎn)讓不可繼承、不可轉(zhuǎn)讓不可繼承、不可轉(zhuǎn)讓房型床位費(fèi)護(hù)理服務(wù)費(fèi)合計(jì)豪華房(月/間)包房(月/間)三人房(月/人)四人房(月/人)·提供生活管家、健康管家和快樂管家三大板塊服務(wù)。·養(yǎng)生餐廳、健康會(huì)所分別由專業(yè)的索迪斯和美格菲兩個(gè)專業(yè)運(yùn)營機(jī)基本服務(wù)：生活照料服務(wù)、醫(yī)療康復(fù)服務(wù)、康樂服務(wù)；特色服務(wù)：提供養(yǎng)老介護(hù)服務(wù)；貼心服務(wù)：陪同就醫(yī)就要、老人貴重物品及錢財(cái)?shù)谋９艿姆?wù)、代買北京太陽城占地總面積42萬平方米。建筑面積30萬平方米，其中：住宅式公寓和租住式、安養(yǎng)式銀齡公寓共23萬平方米，商業(yè)配套設(shè)施7萬平方米。北京太陽城集醫(yī)療救護(hù)、生活照料、精神贍養(yǎng)三大功能于一身，為老年人制定了全程化的養(yǎng)老服務(wù)模式。不僅接養(yǎng)身體健康的老人，還接養(yǎng)生活半自理、無自理能力和需要臨終關(guān)懷的老人，涵蓋了老年人必經(jīng)的四個(gè)階段?！べ徫镏行?、太陽城醫(yī)院、文化宮、國醫(yī)堂、幼兒園·奧林匹斯俱樂部：溫泉會(huì)館、假日酒店由北京太陽城集團(tuán)投資興建并自行運(yùn)營管理。項(xiàng)目采取住宅公寓及別墅出售，養(yǎng)老公寓(銀齡公寓)出租兩者相結(jié)合的經(jīng)營模式。4、養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容：·住宅公寓及別墅：為購買了住所的老人提供醫(yī)療、購物、送餐、家·銀齡公寓A棟、帝陽公寓：是安養(yǎng)護(hù)理公寓，主要針對(duì)生活半自理和不能自理的老人采用醫(yī)護(hù)人員24小時(shí)巡診制度和護(hù)理人員24小時(shí)特別看護(hù)制度。而需要臨終關(guān)懷的老人是由北京太陽城醫(yī)院負(fù)責(zé)接收，老人臨終時(shí)，將有醫(yī)生和護(hù)理人員全程陪護(hù)?！ゃy齡公寓B棟：租住式老年公寓，主要接養(yǎng)身體健康的老人。公套服務(wù)流程，每日為老人清掃房間、由值班醫(yī)生對(duì)老人進(jìn)行巡診及服務(wù)員叫早等。二是餐飲服務(wù)由營養(yǎng)師提供營養(yǎng)配餐；為身體不適老人送餐到房間等。三是組織老人開展豐富多彩的文化活動(dòng)。以“開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標(biāo)準(zhǔn)”為目標(biāo)的東方太陽城，坐落于有東方萊茵河之美譽(yù)的順義潮白河畔，7000畝浩瀚林木自成天然綠色屏風(fēng)，占地234萬平米，建筑面積為80萬平米，配套公建5萬平方米。七個(gè)風(fēng)格各異的小區(qū)，約16萬平方米人工湖和75萬平方米的景觀綠地。全社區(qū)無障礙設(shè)計(jì)，紅外無線安防、水源/地源熱泵等高科技智能產(chǎn)品應(yīng)用于社區(qū)各項(xiàng)安全保障與服務(wù)設(shè)施?！じ郀柗蚯驁鼋梃b國外老年住宅的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)提出“第三養(yǎng)老模式”,即家庭養(yǎng)老與一經(jīng)交付即可入住；開發(fā)商從次年起，逐年向業(yè)主回購部分產(chǎn)權(quán)，以解決老年家庭的養(yǎng)老金、醫(yī)療保健費(fèi)。如果業(yè)主較早過世，而開發(fā)商還沒完全回購產(chǎn)權(quán)，子女可繼承住宅的部分產(chǎn)權(quán)；如果業(yè)主身體健康長壽，而開發(fā)商已經(jīng)全部購回了產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商承諾無限期免費(fèi)居4、養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容：豐富社區(qū)生活，東方太陽城乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部已于2003年7月份正式成立，今后還將根據(jù)廣大業(yè)主的不同需求和興趣愛好，成立各種各樣的俱樂部，為業(yè)主們創(chuàng)造我健康”的快樂感染居所中的每個(gè)人；先進(jìn)完善的醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)和“持續(xù)性照顧計(jì)劃”,為每位業(yè)主建立的健康跟蹤檔案和科學(xué)的照護(hù)體系。位于中心會(huì)所內(nèi)的老年大學(xué)，環(huán)境優(yōu)美，教學(xué)設(shè)施先進(jìn)，旨在豐富老年人的精神、文化生活，為老人開辟一個(gè)學(xué)習(xí)、交流和增長知識(shí)的場所。課程設(shè)置形式多樣且不拘一格，含蓋陶藝、繪畫、攝影、雕刻、京劇、酒類品鑒、文學(xué)、地理學(xué)等課程，讓每個(gè)有興趣和特長的業(yè)主都可以參加進(jìn)來教學(xué)相長，營造了一種積極向上的生活氛圍和健康愉悅的生活態(tài)度。目前國內(nèi)開發(fā)商在老年住宅的開發(fā)上在收益模式方面有三種形式：“出售”、“出租”和“出售與出租相結(jié)合”;對(duì)于大型綜合性老年住宅社區(qū)則存在住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相結(jié)合的經(jīng)營模式以及住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相分離的經(jīng)營模式。圖3-1國內(nèi)贏利型老年住宅經(jīng)營模式3.7.2本項(xiàng)目的運(yùn)營方案單從盈利模式來說，老年住宅的盈利模式是由產(chǎn)品銷售和物業(yè)服務(wù)兩方面組成。產(chǎn)品銷售盈利是一次性的，而養(yǎng)老地產(chǎn)是將地產(chǎn)與福利事業(yè)組合起來的一種全新的復(fù)合地產(chǎn)。目前養(yǎng)老地產(chǎn)因?qū)I(yè)養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)的缺乏以及較低的得房率等原因一直停滯不前。而有些區(qū)域項(xiàng)目打出“養(yǎng)老”或者“養(yǎng)生”的招牌，但這些養(yǎng)老項(xiàng)目幾乎都在遠(yuǎn)郊，實(shí)際賣的是自然資源。此類產(chǎn)品往往遠(yuǎn)離購物、醫(yī)療、大眾娛樂等基本配套，根本無法實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)”的目標(biāo)?！半m然養(yǎng)老地產(chǎn)的市場需求前景光明，但是現(xiàn)階段開發(fā)的養(yǎng)老社區(qū)與真正養(yǎng)老社區(qū)的職能及運(yùn)營模式還存在一定差距。養(yǎng)老地產(chǎn)是一種體現(xiàn)生活品質(zhì)的概念，作為一種對(duì)未來生活描繪的藍(lán)圖，需要各方共同努力。”參考國內(nèi)同行業(yè)類似案例的經(jīng)營模式，通過國內(nèi)及當(dāng)?shù)厥袌鲂枨鬆顩r的分析，結(jié)合本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，我們建議本項(xiàng)目采取以下運(yùn)營方案：經(jīng)營理念：通過人性化的科學(xué)養(yǎng)老模式使得老年人重新獲得自由、獨(dú)立、安全、快樂的生活方式，提高老人平均壽命，延緩老人的衰老過收益模式：本項(xiàng)目采取長、中、短期租賃的經(jīng)營模式，以適應(yīng)目前的市場，同時(shí)又可取得長期穩(wěn)定收益。經(jīng)營管理：可以聘請(qǐng)專業(yè)的老年公寓經(jīng)營公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，或者跟專業(yè)公司聯(lián)營，以實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)的經(jīng)營收益。配套設(shè)施：資源共享，向整個(gè)項(xiàng)目的住戶開放，獲取經(jīng)營收入。在充分滿足住戶的前提下，可以考慮向周邊樓盤或社會(huì)開放。3.7.3本項(xiàng)目服務(wù)的供應(yīng)及收費(fèi)方式1、服務(wù)內(nèi)容參照國內(nèi)外現(xiàn)有老年住宅的社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，針對(duì)老年人生、心理特征的老年住宅服務(wù)應(yīng)包括下列內(nèi)容：·床位費(fèi)——根據(jù)選擇的房型大小每年或每月支付不同費(fèi)用·醫(yī)療護(hù)理方面——醫(yī)院、診所、社區(qū)護(hù)理中心·體育活動(dòng)方面——適合老年人的各類運(yùn)動(dòng)如門球、保齡球、高爾夫等·休閑活動(dòng)方面——如棋牌、書畫、釣魚等·教育配套方面——老年大學(xué)、圖書館·中介資源提供——家政服務(wù)中心、旅游服務(wù)公司、房屋中介、婚介所等·社區(qū)活動(dòng)的組織——如各類表演活動(dòng)、交友活動(dòng)、聚會(huì)等費(fèi)用收取可按會(huì)員制收費(fèi)或使用次數(shù)收取。第四章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容為緩解某市市日益增長的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老壓力，加快某市市社會(huì)福利化進(jìn)程，改善其設(shè)施和服務(wù)，打造一流的敬老服務(wù)機(jī)構(gòu)，為老人提供一個(gè)良好的晚年居住環(huán)境，并根據(jù)不同老年群體的需求和本地實(shí)際，為老年人提供物質(zhì)生活、精神文化生活、醫(yī)療保健以及維護(hù)權(quán)益等多方面的需要，經(jīng)過對(duì)某市市及周邊養(yǎng)生市場現(xiàn)狀及潛力調(diào)研，根據(jù)《老年人居住建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T50340-2003)和河南省民政廳等部門《關(guān)于加快發(fā)展社會(huì)福利事業(yè)的通知》(豫民福(1998)19號(hào)),欲在某市市東北方向規(guī)劃用地350畝，為老人提供優(yōu)質(zhì)的環(huán)境和服項(xiàng)目建成后將形成以養(yǎng)老居住、旅游度假、娛樂休閑、養(yǎng)生為主體的全新型生態(tài)式養(yǎng)生場所。4.1建設(shè)規(guī)模某市市某新型養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目總投資額為31100.50億元，規(guī)劃用地20萬平方米(合約350畝),規(guī)劃總建筑面積71000.8平方米，項(xiàng)目建成后可滿足2500名不同年齡老年人居住、醫(yī)療、保健、學(xué)習(xí)教4.2建設(shè)內(nèi)容①土建工程項(xiàng)目總建筑面積約71000.8平方米，其中老年大學(xué)3500平方米，保健中心2500平方米，營養(yǎng)食療會(huì)館3500平方米，老年公寓40000平方米，園林式公寓9000平方米，老年康復(fù)中心5000平方米，康體休閑會(huì)所4000平方米，綜合服務(wù)中心8000平方米，配套服務(wù)設(shè)施503.5平方米。②設(shè)備工程購置相應(yīng)老年生活、康復(fù)、娛樂、健身、餐飲、洗衣等設(shè)備。③輔助工程建設(shè)門球場1500平方米，室外休閑場地5000平方米，垂釣園2500平方米，停車場3500平方米。配套完善涼亭、假山、噴水池、給排水、變配電、消防、道路、綠化、圍墻等基礎(chǔ)設(shè)施工程。第五章場地選擇與建設(shè)條件5.1項(xiàng)目地塊概況某市市位于河南省中部，地處伏牛山脈與豫東平原過渡帶，在東經(jīng)113°03′-113°39′和北緯33°59′-34°24′之間?？偯娣e1461平方公里。項(xiàng)目用地位于某市市東北方向，規(guī)劃用地面積約350畝。項(xiàng)目所在地遠(yuǎn)離喧鬧嘈雜的城區(qū)，建設(shè)在優(yōu)雅山林之間，臨近城市主干道，交通便利。前有清清溪水、后有郁郁山林，院內(nèi)空氣清新自然、恬靜、優(yōu)雅，環(huán)境舒適，是老人居住、活動(dòng)的理想之地。5.2項(xiàng)目建設(shè)條件5.2.1地勢(shì)地貌項(xiàng)目區(qū)屬淺山丘陵地帶，全縣地勢(shì)西南高隆，東北低平，山地、丘陵、平原面積各占三分之一。西部山區(qū)重巒疊嶂，東部平原一望無際，山間盆地及山區(qū)平原過渡地帶廣布丘陵。5.2.2抗震設(shè)防根據(jù)《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》(GB18306-2001)及《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50011-2010)規(guī)定，某市市所在地抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)基本地震加速度為0.05g,所有建筑物均需按規(guī)定要求抗震設(shè)防，在建筑群體和總平面布置中，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)方針間距及其它規(guī)定。5.2.3氣候、氣象及水文某市市屬暖溫帶季風(fēng)氣候區(qū)，熱量資源豐富，雨量充沛，光照充足，無霜期長。因?qū)俅箨懶约撅L(fēng)氣候，多旱、澇、風(fēng)、雹等氣象災(zāi)害。某市市四季氣候總的特征是：春季干旱多風(fēng)沙；夏季炎熱雨集中；秋季晴和氣爽日照長；冬季寒冷少雨雪。歷年年平均氣溫在13.0℃一16.0℃之間。最暖年是1961年，年平均氣溫為15.7℃。較冷年是1984年，年平均氣溫為13.6℃,暖、冷年相差2.1℃。年極端最高氣溫為42.9℃,發(fā)生在1972年6月；年極端最低氣溫為-13.9℃,發(fā)生在1958年1月和1971年12月。最熱月在7月份，平均氣溫為27.6℃;最冷月在1月，平均氣溫0.2℃。日平均氣溫穩(wěn)定通過0℃以上的初日平均為2月11日，終日為12月21日，其間積溫為5176.6℃。歷年年平均降水量為650毫米左右，最多年為1073.8毫米，發(fā)生在1967年；最少年為442.3毫米。由于受季風(fēng)氣候影響，各季節(jié)降水量分布懸殊，全年以夏季(6—8月)雨水最為集中，平均達(dá)353毫米，占年平均降水量的54%。秋季和春季雨量分別為151毫米和122毫米，占年降水量的23%和19%。冬季雨雪稀少，平均降水量僅25毫米，占年平均的4%。某市市處于大陸季風(fēng)區(qū)，風(fēng)向、風(fēng)速均有明顯的季節(jié)變化。年平均風(fēng)速每秒為2.5米。夏季多偏南風(fēng)，冬季多偏北風(fēng)，常年主要風(fēng)為東北風(fēng)。歷年年平均無霜期為218天，最長達(dá)248天(1977年),最短只有179天(1962年)。最低氣溫≤2.0℃為霜凍指標(biāo)，霜凍平均初日為11月1日，平均終日在4月5日，間隔日數(shù)為155天。5.2.4交通條件某市基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，交通便利，東接許昌、長葛，北靠新鄭、新密，西北鄰登封，西及南部連汝州、郟縣、襄縣。鄭(州)一堯(山)高速與永(城)一登(封)高速在境內(nèi)交匯；鄭(州)—南(陽)公路和許(昌)—洛(陽)公路、彭(店)—花(石)公路貫穿全境，并通過公路與京深鐵路、隴海鐵路相接，沿鄭南公路北上80公里，鄭(州)一堯(山)高速公路北上64公里到省會(huì)鄭州，沿永(城)一登(封)高速公路東去35公里到許昌市，距新鄭國際機(jī)場60公里，以上公路與縣、鄉(xiāng)公路構(gòu)成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)5.2.5基礎(chǔ)設(shè)施條件項(xiàng)目區(qū)水資源豐富，電力充足，通訊快捷，移動(dòng)、聯(lián)通、網(wǎng)通信號(hào)覆蓋全境，固定電話已普及至村村組組。5.2.6施工條件本項(xiàng)目所在地地勢(shì)平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，承擔(dān)施工任務(wù)的施工隊(duì)伍，只要滿足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。而河南施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。第六章總體規(guī)劃6.1規(guī)劃指導(dǎo)