房地產(chǎn)專案用地的獲取

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取建設(shè)專案用地主要有三種方式，即出讓、劃撥和轉(zhuǎn)讓。其中出讓和劃撥屬於土地一級(jí)市場(chǎng)行為，轉(zhuǎn)讓屬於土地二級(jí)市場(chǎng)行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專案用地，並相應(yīng)取得土地使用權(quán)之後，要進(jìn)行專案的前期工作，其中包括申請(qǐng)、獲取專案的三種許可證。本章將對(duì)這三種土地取得方式和三種許可證的申辦程式進(jìn)行介紹與討論。5.1.1劃撥土地使用權(quán)概述劃撥土地使用權(quán)的含義劃撥土地使用權(quán)，即通過(guò)行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者的行為。5.1劃撥土地使用權(quán)的獲取劃撥土地使用權(quán)的基本特徵5.1.1劃撥土地使用權(quán)概述基本特徵行政性無(wú)償性無(wú)期限性流轉(zhuǎn)限制性劃撥土地使用權(quán)的基本類型國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事機(jī)關(guān)等公法人享有的劃撥土地使用權(quán)。企業(yè)、事業(yè)單位等私法人、自然人或其他組織享有的劃撥土地使用權(quán)。5.1.1劃撥土地使用權(quán)概述5.1.2劃撥土地使用權(quán)的適用範(fàn)圍中央政府的政策規(guī)定《中華人民共和國(guó)土地管理法》（1998）《劃撥用地目錄》（國(guó)土資2001第9號(hào)令）地方政府的政策規(guī)定原因：劃撥土地存在非法隱形市場(chǎng)流轉(zhuǎn)一般性管理國(guó)有企業(yè)改制過(guò)程中的劃撥土地管理5.1.2劃撥土地使用權(quán)的適用範(fàn)圍劃撥土地使用權(quán)的主要步驟5.1.3劃撥土地使用權(quán)獲取的主要流程預(yù)審申請(qǐng)批準(zhǔn)審查登記發(fā)證《國(guó)有土地使用證》主要利益主體及相互關(guān)係5.1.3劃撥土地使用權(quán)獲取的主要流程政府劃撥土地使用者原土地使用者行政關(guān)係利益關(guān)係5.1.4劃撥土地使用權(quán)獲取過(guò)程中的主要成本和稅費(fèi)其他費(fèi)用安置補(bǔ)助費(fèi)主要成本和稅費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地使用權(quán)出讓含義土地使用權(quán)出讓，簡(jiǎn)稱土地出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。5.2.1土地使用權(quán)出讓概述5.2出讓土地使用權(quán)的獲取出讓土地使用權(quán)的基本特徵5.2.1土地使用權(quán)出讓概述基本特徵主體客體內(nèi)容出讓方受讓方城鎮(zhèn)國(guó)有土地出讓方：出讓一定年限土地使用權(quán)受讓方：支付土地出讓金出讓土地使用權(quán)的基本類型5.2.1土地使用權(quán)出讓概述拍賣招標(biāo)掛牌協(xié)議協(xié)議出讓的政策規(guī)定招牌掛出讓的政策規(guī)定5.2.2出讓土地使用權(quán)的政策規(guī)定協(xié)議出讓5.2.3出讓土地使用權(quán)過(guò)程中涉及的各主要利益主體及相互關(guān)係協(xié)議出讓工商企業(yè)中央政府城市居民地方政府開(kāi)發(fā)商農(nóng)民招牌掛出讓直接的利益主體：出讓方——地方政府 受讓方——土地使用者5.2.3出讓土地使用權(quán)過(guò)程中涉及的各主要利益主體及相互關(guān)係土地使用權(quán)出讓金：國(guó)有土地使用者的代表向土地使用者收取的一定期限的土地使用費(fèi)，主要用於各項(xiàng)城市建設(shè)和土地開(kāi)墾、複墾等方面。其他費(fèi)用：契稅，征地補(bǔ)償費(fèi)，房屋拆遷費(fèi)，耕地佔(zhàn)用稅，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，耕地開(kāi)墾費(fèi)和各項(xiàng)管理費(fèi)用等。5.2.4出讓土地使用權(quán)過(guò)程中主要成本和稅費(fèi)協(xié)議出讓土地使用權(quán)的含義協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。5.3.1協(xié)議出讓土地使用權(quán)概述5.3協(xié)議出讓土地使用權(quán)的獲取協(xié)議出讓土地使用權(quán)的基本特徵非市場(chǎng)出讓，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)者政府對(duì)地價(jià)較易控制，靈活性較大價(jià)格和使用範(fàn)圍收到限制5.3.1協(xié)議出讓土地使用權(quán)概述經(jīng)營(yíng)性用地招牌掛協(xié)議出讓國(guó)有土地最低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議出讓公示制度存在的問(wèn)題：資訊公開(kāi)程度不夠，操作行為和操作程式不夠規(guī)範(fàn)5.3.2協(xié)議出讓土地使用權(quán)的管理情況供地環(huán)節(jié)的一般程式5.3.3協(xié)議出讓土地使用權(quán)獲取的主要流程公開(kāi)信息接收申請(qǐng)編制方案地價(jià)評(píng)估確定底價(jià)方案、底價(jià)報(bào)批協(xié)商簽訂公示簽訂合同公佈結(jié)果核發(fā)批準(zhǔn)書(shū)土地登記資料歸檔北京市協(xié)議出讓程式5.3.3協(xié)議出讓土地使用權(quán)獲取的主要流程受理告知簽約審定復(fù)審審核地價(jià)評(píng)審審查招標(biāo)出讓土地使用權(quán)招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國(guó)土資源管理部門發(fā)佈招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ?、自然人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。公開(kāi)招標(biāo)，邀請(qǐng)招標(biāo)5.4.1招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)概述5.4招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓土地使用權(quán)的獲取拍賣出讓土地使用權(quán)拍賣出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國(guó)土資源管理部門發(fā)佈拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。5.4.1招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)概述掛牌出讓土地使用權(quán)掛牌出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國(guó)土資源管理部門發(fā)佈掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公佈，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)並更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。5.4.1招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)概述招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的基本特徵程式規(guī)範(fàn)全方位開(kāi)放，透明度高公平、客觀交易雙方一次成交5.4.2招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)的基本特徵拍賣出讓土地使用權(quán)的基本特徵必須有兩個(gè)以上的買主必須有不斷變動(dòng)的價(jià)格必須有公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的行為5.4.2招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)的基本特徵掛牌出讓土地使用權(quán)的基本特徵時(shí)間長(zhǎng)，且允許多次報(bào)價(jià)，有利於投資者理性決策和競(jìng)爭(zhēng)操作簡(jiǎn)便，便於開(kāi)展有利於土地有形市場(chǎng)的形成和運(yùn)作5.4.2招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)的基本特徵招標(biāo)基本流程5.4.3招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)的基本流程招標(biāo)投標(biāo)開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)決標(biāo)簽約領(lǐng)證拍賣基本流程市、縣國(guó)土資源管理部門公告拍賣活動(dòng)的時(shí)間、地點(diǎn)舉行拍賣會(huì)簽訂《成交確認(rèn)書(shū)》5.4.3招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)的基本流程掛牌基本流程5.4.3招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)的基本流程公佈掛牌資訊競(jìng)買人報(bào)價(jià)確認(rèn)報(bào)價(jià)掛牌截止現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)簽訂《成交確認(rèn)書(shū)》保證金處理法律責(zé)任廣義：土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的所有行為，包括出讓。狹義：通過(guò)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過(guò)買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。土地交易一級(jí)市場(chǎng)；土地交易二級(jí)市場(chǎng)5.5.1土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念5.5土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓《城市房地產(chǎn)管理法》可以轉(zhuǎn)讓的條件不得轉(zhuǎn)讓的條件5.5.2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條件土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效力土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，出讓合同載明的其他權(quán)力義務(wù)隨之轉(zhuǎn)讓。新受讓人應(yīng)遵循原受讓人與國(guó)家簽訂的合同要求，不得隨意更改。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，地上建築物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。5.5.3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的類型5.5.3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)1出售2交換3贈(zèng)與轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同轉(zhuǎn)讓合同公證5.5.4土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程式繳納土地出讓金和土地增值稅增值稅扣除專案增值稅四級(jí)超額累進(jìn)稅率土地使用權(quán)變更登記5.5.4土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程式5.5.5土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓的比較區(qū)別出讓轉(zhuǎn)讓行為主體政府及土地管理部門境內(nèi)外任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體及個(gè)人法律關(guān)係法律關(guān)係不平等法律關(guān)係平等在市場(chǎng)所處層次一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)年限按合同規(guī)定，不得超過(guò)國(guó)家規(guī)