物業(yè)公司改革方案5/9/20241物業(yè)公司改革方案本次物業(yè)公司改革的目標明確物業(yè)公司的定位與職能理順物業(yè)公司的管理關系建立科學的管理體制和運行機制建立科學的考核機制和激勵機制5/9/20242物業(yè)公司改革方案第一階段報告內(nèi)容一、物業(yè)公司的定位、職能與改革建議方案二、物業(yè)公司的管理關系5/9/20243物業(yè)公司改革方案一、物業(yè)公司的定位、職能

與改革建議方案公司發(fā)展對物業(yè)管理的要求物業(yè)公司現(xiàn)狀分析內(nèi)部訪談意見綜述物業(yè)管理行業(yè)分析外部物業(yè)管理訪談？物業(yè)公司的定位職能改革建議方案5/9/20244物業(yè)公司改革方案

公司發(fā)展對物業(yè)管理提出的要求公司發(fā)展目標：公司發(fā)展對物業(yè)管理的總體要求是：物業(yè)管理要為實現(xiàn)公司戰(zhàn)略發(fā)展目標提供支持。五年內(nèi)成為國內(nèi)一流的國家投資控股公司十年內(nèi)成為世界一流的國家投資控股公司充分發(fā)揮“國家出資人代表”的優(yōu)勢，快速向運作市場化、股權多元化的控股公司發(fā)展5/9/20245物業(yè)公司改革方案根據(jù)公司確定的業(yè)務選擇，物業(yè)公司實際上主要是定位于公司自有物業(yè)的管理科爾尼建議的業(yè)務選擇：重點發(fā)展行業(yè)電力、港口維持/發(fā)展細分市場/個別項目煤炭、汽零、電子、醫(yī)藥等潛在發(fā)展對象

金融、航空、電信、公共設施服務、媒體、石化等退出/不考慮新的投入

日用化工、食品飲料、紡織服裝、家電、零售、房地產(chǎn)、餐飲旅游、農(nóng)林牧漁、外貿(mào)等重點發(fā)展行業(yè)電力、港口發(fā)展細分市場/個別項目煤炭、汽車零部件、集成電路、中成藥和生物制藥、金融探索創(chuàng)業(yè)投資業(yè)務提高資產(chǎn)管理專業(yè)化管理水平公司確定的業(yè)務選擇：

在公司業(yè)務選擇中，沒有房地產(chǎn)、酒店經(jīng)營和物業(yè)管理業(yè)務，但公司擁有國投大廈和國際投資大廈等固定資產(chǎn)，客觀上需要物業(yè)管理；設立物業(yè)公司的初衷，就是為了管理公司自有物業(yè)。因此，物業(yè)公司實際上是定位于以公司自有物業(yè)的管理為主。5/9/20246物業(yè)公司改革方案公司發(fā)展對物業(yè)管理的要求物業(yè)公司現(xiàn)狀分析內(nèi)部訪談意見綜述物業(yè)管理行業(yè)分析外部物業(yè)管理訪談物業(yè)公司的定位職能改革建議方案5/9/20247物業(yè)公司改革方案公司物業(yè)管理的組織沿革組織名稱國投服務中心物業(yè)管理分公司國投大廈管理中心國投物業(yè)有限責任公司北京分公司亞華公司決定設立日期95.10.1995.11.1697.6.52001.3.142001.2.20批準設立文號國投人（95）287號國投人（95）288號國投人（97）93號國投經(jīng)（2001）52號國投經(jīng)（2001）37號工商登記日期95.11.2896.11.1297.9.232001.5.162002.1.42001.6.13注冊資本金2300萬元10000萬元300萬元10000萬元10000萬元決定撤銷日期2001.3.1598.2.699.2.8決定撤銷文號國投經(jīng)（2001）52號國投人（1998）25號無文號工商注銷日期正在辦理注銷手續(xù)2001.12.31注銷2001.12.31注銷職能任務辦公后勤服務授權資產(chǎn)經(jīng)營管理、辦公后勤保障國投大廈管理寫字樓管理、物業(yè)管理、咨詢國投大廈管理及其它房產(chǎn)經(jīng)營國際投資大廈建設法律地位法人資格內(nèi)部獨立核算法人資格法人資格內(nèi)部獨立核算法人資格5/9/20248物業(yè)公司改革方案公司物業(yè)管理的組織沿革（圖示）95969798992000200120022003國投服務中心物業(yè)管理分公司國投大廈管理中心國投物業(yè)有限公司亞華公司95.11.282300萬96.1110000萬97.9.23300萬2001.5.1610000萬2002.1.495.1198.22001.12.3199.22001.12.312001.3北京分公司2001.6.1310000萬

公司的物業(yè)管理經(jīng)過改革，改變了過去一套人馬而三塊牌子同時并存的局面，組建了有限責任公司，但物業(yè)公司在公司內(nèi)部是按全資子公司來管理的。5/9/20249物業(yè)公司改革方案物業(yè)公司的產(chǎn)權關系國家開發(fā)投資公司國投電力公司國投創(chuàng)興公司國投物業(yè)有限責任公司70％7000萬20％2000萬10％1000萬40％4000萬亞華公司6000萬60％北京分公司國投電力公司和國投創(chuàng)興公司都是國投公司的全資子公司，因此，實質(zhì)上物業(yè)公司是國投公司的全資子公司；亞華公司在法律上是有限責任公司，但在公司內(nèi)部的管理上，對亞華公司與對物業(yè)公司一樣，也是按全資子公司來管理的。5/9/202410物業(yè)公司改革方案物業(yè)公司自己確定的經(jīng)營理念目前業(yè)務定位：按照市場化標準做好后勤保障，提高服務水平。經(jīng)營管理目標：標準化、市場化、專業(yè)化。發(fā)展戰(zhàn)略設想：力爭在三至五年內(nèi)，將物業(yè)公司建成國內(nèi)一流品牌的酒店、物業(yè)管理企業(yè)。資料來源：《物業(yè)公司2003年工作會議材料》物業(yè)公司的發(fā)展戰(zhàn)略設想與公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略不相符；物業(yè)公司的定位與其發(fā)展戰(zhàn)略設想也不配套。5/9/202411物業(yè)公司改革方案物業(yè)公司目前的主要職能物業(yè)管理經(jīng)營服務保障國投大廈：日常養(yǎng)護、小修、裝修管理、存車管理、消防管理、電梯運行、保潔、保安、餐飲、理發(fā)等。推租：國投大廈和其它房地產(chǎn)的推租；酒店經(jīng)營：天驛賓館和華利酒店的經(jīng)營；資產(chǎn)管理。福利：通過物業(yè)公司給國投公司員工提供一定福利；后勤：提供公務用車等方面的后勤服務。物業(yè)公司目前主要是從事公司自有物業(yè)的管理工作，國投大廈的物業(yè)管理是其最主要的職能。5/9/202412物業(yè)公司改革方案物業(yè)公司資產(chǎn)狀況物業(yè)公司（注冊資本金10000萬元）長期投資經(jīng)營類委托經(jīng)營類資產(chǎn)管理類亞華公司（4000萬元）天驛賓館（10400萬）華利酒店（3767萬）國投大廈（70000萬元）金島花園（1462萬元）萬通房產(chǎn)（4688萬元）中煤大廈（700萬元）三鵬公司（300萬）北京大誠(193萬)華利公司（114萬）陸陽熱電廠（340萬元）CKD公司（138.6萬元）沃頓威爾公司(125.3萬)深能源（157.5萬元）以上為2003年2月末物業(yè)公司長期投資數(shù)物業(yè)公司經(jīng)營管理的資產(chǎn)分屬不同的類型，要求各不相同，非物業(yè)管理的經(jīng)營職能分散了物業(yè)公司的資源和精力。5/9/202413物業(yè)公司改革方案下面從三個維度分析物業(yè)公司的經(jīng)營管理能力經(jīng)營管理能力顧客滿意度內(nèi)部管理能力財務回報能力5/9/202414物業(yè)公司改革方案基本形成了一支較為

專業(yè)的物業(yè)管理隊伍物業(yè)公司目前共有員工137人，其中：大專以上學歷53人，其中本科16人，研究生2人，在讀研究生3人；管理人員中具有高級職稱者9人，中級職稱者13人,專業(yè)工程技術人員6人；具有5年以上寫字樓物業(yè)管理經(jīng)驗的人員15人；20名管理人員取得了建設部頒發(fā)的物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書；7名管理人員取得了北京市頒發(fā)的物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書；6人取得了國家旅游局頒發(fā)的物業(yè)公司總經(jīng)理上崗證書，29人取得了經(jīng)理上崗證書資料來源：國投物業(yè)公司《國投物業(yè)在發(fā)展中成長》內(nèi)部管理能力分析：5/9/202415物業(yè)公司改革方案各種管理制度、流程基本完整2002年物業(yè)公司通過了ISO9000質(zhì)量管理體系認證，規(guī)范了企業(yè)內(nèi)部的各種規(guī)章制度、管理業(yè)務流程；2002年取得了北京市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書；2002年加入了中國物業(yè)管理協(xié)會。于2002年7月獲得北京市質(zhì)量協(xié)會、北京用戶滿意工程聯(lián)合推進辦公室聯(lián)合頒發(fā)的“用戶滿意工程證書”，被正式授予“用戶滿意物業(yè)企業(yè)”稱號。資料來源：國投物業(yè)公司《國投物業(yè)在發(fā)展中成長》內(nèi)部管理能力分析：5/9/202416物業(yè)公司改革方案大部分國投大廈租戶對物業(yè)

公司的服務質(zhì)量表示較為滿意80％以上的租戶在總體上對物業(yè)公司的服務表示滿意或比較滿意；所有的被調(diào)查者都認為物業(yè)公司的服務水平基本能夠滿足自己的需求。資料來源：3月19日，工作小組通過隨機抽樣方式，對國投大廈的50名租戶發(fā)放《國投大廈租戶調(diào)查問卷》，收回有效答卷43份。被調(diào)查者對物業(yè)公司各項工作內(nèi)容均感覺比較滿意或滿意。注：滿分為5分顧客滿意度分析：5/9/202417物業(yè)公司改革方案物業(yè)公司資產(chǎn)變化狀況2000年比上年度新增劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)華利酒店3767萬元，萬通房產(chǎn)4688萬元2001年比上年度新增劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)華利公司1350萬元，天驛賓館1億元；總部拔付1億投資亞華2002年比上年度減少對亞華投資6000萬元物業(yè)公司資產(chǎn)的變動是公司總部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的結果。物業(yè)公司實際經(jīng)營管理的資產(chǎn)總額近11億元。經(jīng)營回報能力分析：5/9/202418物業(yè)公司改革方案物業(yè)公司收支狀況變化圖

(單位：萬元)５年來物業(yè)公司經(jīng)營收入和支出同步增長，收入與支出基本持平并略有盈余。物業(yè)管理行業(yè)本身的一個特點是利潤較薄但收入穩(wěn)定，這是形成這種現(xiàn)象的一個原因；另一個原因是物業(yè)公司為總部提供的福利資金減少了其利潤。以上收入不包含國投大廈的租金收入，國投大廈的租金收入全部上交公司總部。財務回報能力分析：5/9/202419物業(yè)公司改革方案物業(yè)公司收入構成經(jīng)營收入主要來自于圍繞國投大廈物業(yè)管理與服務所形成的物業(yè)費、餐飲及車隊收入等項目構成。近兩年公司委托其經(jīng)營管理的房產(chǎn)，增加了其房屋租賃收入。劃轉(zhuǎn)的天驛賓館和華利酒店，較大地增加了物業(yè)公司的資產(chǎn)數(shù)額，但未帶來經(jīng)濟效益。財務回報能力分析：5/9/202420物業(yè)公司改革方案物業(yè)公司支出構成經(jīng)營支出主要是折舊（萬通140萬和車輛等的折舊）、人工費、餐飲等項目構成。其它支出增長較多，主要包括車輛修理及保潔、食堂等的低值易耗品支出、給總部的一些福利、稅金等。財務回報能力分析：5/9/202421物業(yè)公司改革方案綜上所述，說明物業(yè)公司基本具備做好中高檔寫字樓物業(yè)管理工作的能力良好的顧客滿意度和較為專業(yè)的物業(yè)管理人員，以及比較規(guī)范的內(nèi)部管理制度，說明物業(yè)公司在物業(yè)管理服務方面已經(jīng)有了一定的基礎和經(jīng)驗；財務分析說明，物業(yè)公司在物業(yè)管理成本控制上，能做到收支持平并略有盈余。5/9/202422物業(yè)公司改革方案天驛賓館經(jīng)營狀況分析天驛賓館2002年營業(yè)收入1490萬元，營業(yè)支出總計1676萬元，累計虧損2126萬元（包括以前年度虧損1940萬元）,當年凈資產(chǎn)收益率為-3.49%。現(xiàn)金流較為正常（凈現(xiàn)金流達到208萬元）。當年計提折舊130萬元，累計提折舊3700萬元。

總體來看，天驛賓館的經(jīng)營管理較過去有了一定改觀，運轉(zhuǎn)較為正常。但由于投資過大，累計虧損過多，天驛賓館的虧損狀況難以在短期內(nèi)得到根本扭轉(zhuǎn)。專題經(jīng)營分析：5/9/202423物業(yè)公司改革方案華利酒店經(jīng)營狀況分析華利酒店2002年營業(yè)收入1783萬元，營業(yè)支出1727萬元，當年利潤56萬元，凈資產(chǎn)收益率2%。客房出租率達到70％以上（據(jù)行業(yè)經(jīng)驗，酒店客房出租率達到70%—80%，表明經(jīng)營狀況良好）。當年計提折舊365萬元，累計提折舊1926萬元。但華利酒店以前年度虧損，現(xiàn)累計虧損還有230萬元。華利酒店的經(jīng)營雖較為正常，但規(guī)模有限，盈利能力不強。專題經(jīng)營分析：5/9/202424物業(yè)公司改革方案對公司酒店類項目的處理建議在公司業(yè)務選擇中并沒有包含酒店經(jīng)營，因此，公司系統(tǒng)內(nèi)的酒店項目原則上應予以收縮。物業(yè)公司的兩家酒店并未帶來收益，酒店項目也很難以成為利潤增長點，所以，物業(yè)公司的兩家酒店同樣應予以收縮。但考慮到天驛賓館目前收縮可能會形成一定的損失，所以，建議目前要加強經(jīng)營管理力度，提高效益，擇機退出。5/9/202425物業(yè)公司改革方案公司發(fā)展對物業(yè)管理的要求物業(yè)公司現(xiàn)狀分析內(nèi)部訪談意見綜述物業(yè)管理行業(yè)分析外部物業(yè)管理訪談物業(yè)公司的定位職能改革建議方案5/9/202426物業(yè)公司改革方案對物業(yè)公司定位的觀點綜述公司物業(yè)應該進行統(tǒng)一管理工作小組對公司領導、總部部門領導、物業(yè)公司領導及中級管理人員進行了訪談，大家普遍傾向于公司物業(yè)應該統(tǒng)一管理，但對未來物業(yè)公司的定位卻有兩種不同的意見：物業(yè)公司應定位于公司內(nèi)部的服務機構。不能面向社會開展業(yè)務，否則，就會影響到公司自有寫字樓的管理和對公司內(nèi)部的服務。物業(yè)管理不是公司的業(yè)務選擇，公司也不靠物業(yè)公司賺錢。不能考慮將公司其他酒店劃轉(zhuǎn)給物業(yè)公司管理。物業(yè)公司應定位于公司自有物業(yè)的管理物業(yè)公司應向外承包物業(yè)管理，到市場上找飯吃。物業(yè)公司應向酒店、物業(yè)管理集團方向發(fā)展，搞中檔酒店的連鎖經(jīng)營。物業(yè)公司可以逐步發(fā)展成為房地產(chǎn)公司。物業(yè)公司應向外承包物業(yè)管理，搞酒店連鎖經(jīng)營5/9/202427物業(yè)公司改革方案公司發(fā)展對物業(yè)管理的要求物業(yè)公司現(xiàn)狀分析內(nèi)部訪談意見綜述物業(yè)管理行業(yè)分析外部物業(yè)管理訪談物業(yè)公司的定位職能改革建議方案5/9/202428物業(yè)公司改革方案物業(yè)管理的定義物業(yè)管理的定義：具備專業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，接受業(yè)主的委托，按合同運用現(xiàn)代管理手段對已建成投入使用的各類物業(yè)實施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，為物業(yè)的產(chǎn)權人與使用人提供高效、優(yōu)質(zhì)的服務，以提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值，營造一個安全、方便、舒適的居住和工作環(huán)境。行業(yè)分析：5/9/202429物業(yè)公司改革方案物業(yè)管理的分類

（按權屬性質(zhì)劃分）全權委托管理委托顧問管理委托管理服務型自有自用型自有出租型自主經(jīng)營管理型行業(yè)分析：5/9/202430物業(yè)公司改革方案不同管理類型的優(yōu)缺點比較類型優(yōu)點缺點委托管理服務型可選擇到高水平的物業(yè)管理公司；關系比較簡單；服務比較規(guī)范。物業(yè)管理公司短期的盈利行為難以保證物業(yè)購買者和使用者的長期利益。自主經(jīng)營管理型有利于延長建設物及設備的使用壽命；創(chuàng)造更多的就業(yè)機會；可為業(yè)主提供一些個性化的服務；為物業(yè)公司的發(fā)展提供機會。缺乏競爭機制難以保證物業(yè)使用者的服務質(zhì)量。行業(yè)分析：5/9/202431物業(yè)公司改革方案物業(yè)管理的發(fā)展趨勢趨向物業(yè)管理現(xiàn)代化主要標志是物業(yè)管理的市場化、標準化、品牌化和信息化。向國外先進管理模式并軌我國的物業(yè)管理在觀念上、服務上和管理模式上將逐步與國際接軌。成為獨立的物業(yè)管理業(yè)物業(yè)管理行業(yè)不僅將逐步成為一個相對獨立于房地產(chǎn)的行業(yè)，而且最終將成為獨立的物業(yè)管理業(yè)。行業(yè)分析：5/9/202432物業(yè)公司改革方案現(xiàn)代物業(yè)管理的特點企業(yè)化：將管理和服務作為商品，進行規(guī)模經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧的企業(yè)運作。專業(yè)化：有專門的組織機構，有專業(yè)人員配備或可以合作的專業(yè)技術力量，有必要的專業(yè)技術工具配備。社會化：利用外包、合作等方式充分利用各種社會資源用以物業(yè)管理和服務。規(guī)范化：在遵守國家法律法規(guī)的前提下，完善企業(yè)內(nèi)部的各種管理制度，以確保企業(yè)的管理和服務水平。行業(yè)分析：5/9/202433物業(yè)公司改革方案公司發(fā)展對物業(yè)管理的要求內(nèi)部訪談意見綜述物業(yè)管理行業(yè)分析外部物業(yè)管理訪談物業(yè)公司的定位職能物業(yè)公司現(xiàn)狀分析改革建議方案5/9/202434物業(yè)公司改革方案北京萬通鼎安物業(yè)公司萬通鼎安物業(yè)由萬通實業(yè)公司與其下屬的香港惠朗公司共同出資成立；除已銷售的其他房產(chǎn)產(chǎn)權均屬于萬通實業(yè)公司，萬通實業(yè)公司負責其所屬物業(yè)的招租業(yè)務，萬通物業(yè)公司負責其所屬物業(yè)的物業(yè)管理工作。實業(yè)公司和物業(yè)公司分別收取租金和物業(yè)管理費；各物業(yè)管理處相對獨立運作，具體負責物業(yè)現(xiàn)場的管理工作，各種資源由物業(yè)公司統(tǒng)一調(diào)配。外部訪談：萬通鼎安物業(yè)公司香港惠朗投資公司北京萬通實業(yè)公司總經(jīng)辦財務部人力資源部采購部品質(zhì)部市場部通潤會館管理處新星花園管理處聯(lián)想大廈管理處人大世紀顧問組晾果廠管理處萬通新世界管理處龍山新新小鎮(zhèn)管理處5/9/202435物業(yè)公司改革方案北京萬通鼎安物業(yè)公司外部訪談：1995年成立，注冊資本金100萬美元。公司定位：高檔物業(yè)管理。經(jīng)營方式：直接物業(yè)管理、提供管理顧問。業(yè)務范圍：寫字樓、別墅、商廈、住宅小區(qū)、體育場館管理規(guī)模：管理面積150萬平方米。延伸地區(qū)：北京、上海、武漢、天津、青島等。主要項目：萬通新世界、聯(lián)想大廈、通潤會館、新星花園、晾果廠小區(qū)、龍山新新小鎮(zhèn)、嘉銘園小區(qū)、人民大學世紀館和游泳館等。5/9/202436物業(yè)公司改革方案北京萬通鼎安物業(yè)公司人員：450人，員工上崗持證率100％；專業(yè)技術人員均具有中、高級技術職稱；87％以上人員具有別墅、公寓、寫字樓、大型體育場館等各類物業(yè)管理與服務經(jīng)驗。資質(zhì)：1998年通過ISO9002國際質(zhì)量標準體系認證。榮譽：“全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”；“北京市優(yōu)秀居住小區(qū)（大廈）”；“物業(yè)管理品牌企業(yè)”稱號。外部訪談：5/9/202437物業(yè)公司改革方案外部訪談：

萬通物業(yè)公司管理特點經(jīng)營模式：集中統(tǒng)一管理統(tǒng)一人力資源管理統(tǒng)一物資采購及管理統(tǒng)一質(zhì)量管理統(tǒng)一財務管理效果：取得規(guī)模效益倡導理念：公寓酒店式管理零距離貼近客戶e服務（網(wǎng)絡化）家庭經(jīng)理人自助式套餐服務管理方針：誠摯服務規(guī)范管理特點：專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，已形成集團化運作；定位于比較高端的物業(yè)管理，利潤空間較大；物業(yè)管理規(guī)模較大，規(guī)模經(jīng)濟效益明顯；擁有一批專業(yè)管理技術人才，是其成功的關鍵；集中統(tǒng)一管理，可以發(fā)揮公司整體資源優(yōu)勢；創(chuàng)出品牌后，市場空間廣闊。5/9/202438物業(yè)公司改革方案外部訪談：

北京大華冠頂物業(yè)管理有限公司北京大華冠頂物業(yè)管理有限公司是“北京大華電子”與“臺灣冠頂”合資組建的專業(yè)物業(yè)管理公司，其所轄物業(yè)(大華別墅）為12棟相對獨立的別墅，目前全部用作商務出租。大華別墅的物業(yè)面積為3720平方米，為“大華電子”與“臺灣冠頂”共同出資建造，其產(chǎn)權屬于“大華電子”，“大華電子”與“大華冠頂物業(yè)”屬于委托管理關系?！按笕A冠頂物業(yè)”由臺資控股，并完全由臺方安排工作人員。5/9/202439物業(yè)公司改革方案外部訪談：

北京大華冠頂物業(yè)管理有限公司特點：物業(yè)規(guī)模較小，比較利于管理。結構簡單，人員很少，充分利用社會資源，做到了成本最小化。定位明確，發(fā)展穩(wěn)定。提供優(yōu)質(zhì)的服務是物業(yè)管理的基本功能?！按笕A冠頂物業(yè)”承擔所轄物業(yè)的出租、管理和服務的職責。“大華冠頂物業(yè)”定期向租戶收取租金和物業(yè)管理費，并將租金轉(zhuǎn)交給“大華電子”。目前“大華冠頂物業(yè)”僅三名正式員工：總經(jīng)理、財務和協(xié)理，其中財務負責各種財務工作和辦公室工作，協(xié)理負責物業(yè)出租、管理等工作。其他與物業(yè)管理相關的工作全部外包。5/9/202440物業(yè)公司改革方案外部訪談：

中電信息大廈物業(yè)公司董事會總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理物業(yè)部保安部工程部辦公室財務部物業(yè)公司由中電集團公司和其下屬的華為公司共同出資建立，物業(yè)產(chǎn)權屬于中電集團公司。物業(yè)公司負責整個大樓所有物業(yè)管理事宜，集團公司另外派人負責大樓招租工作。物業(yè)公司財務部統(tǒng)一收取租金和物業(yè)管理費，并按照合同向集團公司支付租金。5/9/202441物業(yè)公司改革方案外部訪談：

中電信息大廈物業(yè)公司人員：目前共有70余人，主要部門負責人均由股東委派，專業(yè)技術性部門經(jīng)理聘請專業(yè)人員擔任；大樓招租業(yè)務和物業(yè)管理業(yè)務分工明確，物業(yè)公司與業(yè)主屬于合同關系；餐飲部外包；同工同酬，所有人員薪酬均以市場為準；目前物業(yè)管理費：1元/平方米·天，租金為5.5元/平方米·天左右（含物業(yè)費）。特點：招租與物業(yè)管理分開；集團公司委派高級管理人員和財務主管人員，保護業(yè)主利益；外聘專業(yè)人員負責特殊部門，餐飲部門外包能使物業(yè)管理工作更加規(guī)范；業(yè)主另派專人現(xiàn)場辦公，充分實現(xiàn)了監(jiān)督制約的作用。5/9/202442物業(yè)公司改革方案外部物業(yè)調(diào)研的啟示寫字樓的推租業(yè)務與物業(yè)管理業(yè)務分離，有利于保證業(yè)主與物業(yè)管理雙方的利益；物業(yè)公司的人員薪酬標準完全按照市場標準制定，所有人員均與原單位完全脫離；總公司與物業(yè)公司屬于母子公司形式，按照母子公司的管理模式進行管理，總公司控制物業(yè)公司的重大決策行為。5/9/202443物業(yè)公司改革方案公司發(fā)展對物業(yè)管理的要求物業(yè)公司現(xiàn)狀分析內(nèi)部訪談意見綜述物業(yè)管理行業(yè)分析外部物業(yè)管理訪談物業(yè)公司的定位職能改革建議方案5/9/202444物業(yè)公司改革方案根據(jù)前面的現(xiàn)狀分析、行業(yè)分析和外部訪談，我們認為物業(yè)公司有必要進行改革，

需要明確物業(yè)公司的未來定位。物業(yè)管理雖然沒有包含在公司的主要業(yè)務選擇當中，但在公司系統(tǒng)中，不管是過去、現(xiàn)在，還是將來，都需要物業(yè)管理功能。近年來，物業(yè)公司在物業(yè)管理的規(guī)范化、專業(yè)化和社會化等方面進行了有益的探索，取得了一些成績，基本具備了中高檔寫字樓的物業(yè)管理能力。 但是，目前物業(yè)公司的定位不明確，職責不清晰，產(chǎn)權關系和管理關系沒有完全理順，多種業(yè)務并存，非物業(yè)管理的經(jīng)營業(yè)務并不能為物業(yè)公司帶來收益，且它們之間的相關性不強，還分散了物業(yè)公司的資源和精力，這在一定程度上影響了物業(yè)管理水平的提高。因此，物業(yè)公司有必要進行改革，以明確物業(yè)公司的定位，理順管理關系。國際投資大廈的建設正在快速進行，急需明確其未來物業(yè)管理主體，以利其建設與推租，并為將來的物業(yè)管理作好前期準備，這在客觀上要求物業(yè)公司盡快進行改革。5/9/202445物業(yè)公司改革方案改革目標建議：

統(tǒng)一管理、職能分離公司對有關物業(yè)業(yè)務應統(tǒng)一管理；國投大廈和即將竣工的國際投資大廈物業(yè)應統(tǒng)一管理；公司所屬物業(yè)的推租、銷售等經(jīng)營業(yè)務應統(tǒng)一運作、管理；將物業(yè)管理業(yè)務與推租銷售業(yè)務兩項職能適當分離。5/9/202446物業(yè)公司改革方案公司物業(yè)宜統(tǒng)一管理從戰(zhàn)略的高度看，寫字樓推租和物業(yè)管理不在公司的選擇業(yè)務范圍之內(nèi)，都屬于公司系統(tǒng)內(nèi)的房產(chǎn)派生出來的輔助性業(yè)務，不宜分別設置機構；統(tǒng)一進行物業(yè)管理有利于公司資源的統(tǒng)一調(diào)配，降低公司運作成本，產(chǎn)生規(guī)模效益，有利于公司管理效率的提高；統(tǒng)一進行物業(yè)管理有利于促進物業(yè)公司的管理水平和服務水平的提高；物業(yè)管理業(yè)務的擴大，可以產(chǎn)生更多的就業(yè)機會，為公司的改革提供支持與保障。5/9/202447物業(yè)公司改革方案當然，由現(xiàn)有的物業(yè)公司進行統(tǒng)一物業(yè)管理，對物業(yè)公司而言仍是一個挑戰(zhàn)雖然通過分析我們認識到進行統(tǒng)一物業(yè)管理有很多好處，并且在公司內(nèi)部訪談中也達成了某種程度的共識。但如果由現(xiàn)有的物業(yè)公司進行統(tǒng)一物業(yè)管理，對物業(yè)公司而言仍是一個挑戰(zhàn)：1，盡管物業(yè)公司的物業(yè)管理水平有了一定的提高，但仍然存在著專業(yè)管理和技術人員不足的情況，服務質(zhì)量、管理水平、成本控制等都和同行業(yè)先進水平有一定的差距；2，國投大廈管理面積約3萬多平米，而國際投資大廈有十多萬平米，國投大廈實際上我們做的是“小物業(yè)管理”，是不完全的物業(yè)管理，對于“大物業(yè)管理”缺乏經(jīng)驗；

因此，要想搞好公司自有物業(yè)的管理，必須提高物業(yè)管理水平，引進先進的管理經(jīng)驗和機制，并且以國際投資大廈為主體設計未來的物業(yè)管理體系。5/9/202448物業(yè)公司改革方案建議統(tǒng)一各處物業(yè)的銷售推租業(yè)務從戰(zhàn)略的高度來看，國投公司相同的業(yè)務應該統(tǒng)一進行管理，不宜設置不同的機構分別管理；將租售業(yè)務統(tǒng)一合并有利于專業(yè)化分工，能更好地統(tǒng)一配置公司資源，有效利用社會資源，提高工作效率；將租售業(yè)務統(tǒng)一合并有利于國投公司統(tǒng)一管理，創(chuàng)造更好的效益；國投物業(yè)和亞華公司同屬于國投公司的下屬公司，為機構、人員合并提供了管理基礎。5/9/202449物業(yè)公司改革方案推租銷售業(yè)務和物業(yè)管理業(yè)務應當分開，以保證積極的制衡關系推租、銷售業(yè)務和物業(yè)管理業(yè)務相分離可以形成相互制衡、相互監(jiān)督的關系，最大限度地保證公司的利益；推租、銷售業(yè)務和物業(yè)管理業(yè)務相分離可以最大程度實現(xiàn)專業(yè)化分工，有利于更好地開展工作和管理；推租、銷售業(yè)務和物業(yè)管理業(yè)務相分離并單獨考核，是目前房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)的普遍做法。5/9/202450物業(yè)公司改革方案明確物業(yè)公司的未來定位以公司自有寫字樓的物業(yè)管理為主；負責公司房產(chǎn)的推租和銷售；對物業(yè)公司現(xiàn)有酒店投資項目加強經(jīng)營管理，提高效益，并擇機轉(zhuǎn)讓退出；為公司提供服務保障。

根據(jù)公司經(jīng)營管理與未來發(fā)展的需要，在對物業(yè)公司現(xiàn)狀進行剖析的基礎上，結合物業(yè)管理市場的競爭狀況與發(fā)展趨勢，建議物業(yè)公司定位如下：改革建議：5/9/202451物業(yè)公司改革方案1.以公司自有寫字樓的物業(yè)管理為主對國投大廈和國際投資大廈進行物業(yè)管理；成立物業(yè)公司的目的，就是為了公司自有寫字樓的推租和物業(yè)管理，并為公司內(nèi)部提供必要的服務保障；搞好物業(yè)管理，為公司提供良好的辦公環(huán)境和服務保障，有利于提升公司形象，提高員工積極性，從而有利于促進公司效率的提高和經(jīng)濟效益的提高；搞好物業(yè)管理，有利于公司自有寫字樓和設備的維護保養(yǎng)，延長其使用壽命。5/9/202452物業(yè)公司改革方案2.負責公司房產(chǎn)的推租和銷售負責公司房產(chǎn)的推租、銷售等經(jīng)營活動；將各處房產(chǎn)統(tǒng)一進行推租或銷售有利于專業(yè)化運作，有利于提高工作效率和經(jīng)濟效益；物業(yè)公司在長期房屋租賃業(yè)務的實踐中得到了鍛煉，有一定運作經(jīng)驗，集中物業(yè)公司和亞華公司的力量，應該有能力做好公司物業(yè)的推租和銷售工作。5/9/202453物業(yè)公司改革方案3.對物業(yè)公司現(xiàn)有酒店投資項目加強經(jīng)營管理，提高效益，并擇機轉(zhuǎn)讓退出酒店經(jīng)營與物業(yè)管理是兩個不同的行業(yè)，它們之間的相關性不強；物業(yè)公司兩個酒店的經(jīng)營管理雖有所改善，但經(jīng)營狀況并未根本好轉(zhuǎn)，仍處于虧損或微利的狀態(tài)，酒店經(jīng)營難以成為利潤增長點；酒店不在公司業(yè)務選擇范圍內(nèi)，從長遠看應逐步退出。

5/9/202454物業(yè)公司改革方案4.為公司總部提供服務保障作為公司自有物業(yè)的管理機構，物業(yè)公司在做好物業(yè)管理的同時，應為公司提供辦公服務和其它服務保障；作為公司的全資子公司，物業(yè)公司應為國投公司提供和創(chuàng)造更多的就業(yè)機會；物業(yè)公司應該使用市場化的管理手段和服務標準做好公司的服務保障工作。

5/9/202455物業(yè)公司改革方案物業(yè)公司的職能房產(chǎn)租售物業(yè)管理經(jīng)營服務保障國際投資大廈的銷售和推租工作；國投大廈的推租和萬通等房產(chǎn)的推租和銷售工作。國投大廈、國際投資大廈的物業(yè)管理。維持天驛賓館和華利酒店經(jīng)營；并擇機退出；管理資產(chǎn)類資產(chǎn)轉(zhuǎn)入資產(chǎn)管理公司。通過物業(yè)公司給公司總部員工提供一定的福利；提供公務用車等服務保障；創(chuàng)造就業(yè)機會和崗位，為公司改革提供支持。

根據(jù)對物業(yè)公司的定位，建議其職能調(diào)整為：以專業(yè)物業(yè)管理和房產(chǎn)租售為主要職能，為公司總部提供服務保障。改革建議：5/9/202456物業(yè)公司改革方案1.租售業(yè)務的具體內(nèi)容租售對象：國際投資大廈、國投大廈和其他需要租售的房產(chǎn)。職能：國際投資大廈的銷售工作；如果條件適合，進行萬通及其它房產(chǎn)的銷售；進行國投大廈、國際投資大廈、萬通等房產(chǎn)的推租.5/9/202457物業(yè)公司改革方案2.物業(yè)管理職能的具體內(nèi)容由服務理念倡導的內(nèi)容公共專業(yè)服務的內(nèi)容：業(yè)戶服務，維保服務，保安服務保潔服務，綠化服務，接待服務應急服務非公共性服務的內(nèi)容：便民服務，代辦服務，特約服務社區(qū)文化服務法律明確的內(nèi)容物業(yè)公用部分的日常維護和管理物業(yè)公用設備設施及其運行、使用的日常維護和管理；環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通秩序與車輛停放的管理服務；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安、消防等協(xié)助管理事項的服務；物業(yè)裝飾裝修管理服務；物業(yè)資料的管理；其他事項。5/9/202458物業(yè)公司改革方案3.經(jīng)營職能的具體內(nèi)容維持天驛賓館和華利酒店經(jīng)營；并擇機退出；退出其他資產(chǎn)管理業(yè)務。酒店經(jīng)營目前主要以維持為主，促使資產(chǎn)保值增值，并在適當?shù)臅r機買出或者轉(zhuǎn)入資產(chǎn)管理公司。對酒店的管理主要是選派或招聘酒店經(jīng)營管理方面的人才，并在業(yè)務、財務、信息等方面加以控制。資產(chǎn)管理類資產(chǎn)轉(zhuǎn)入資產(chǎn)管理公司。5/9/202459物業(yè)公司改革方案4.服務保障職能的具體內(nèi)容通過物業(yè)公司給國投公司員工提供一定的福利；用車服務和其他物業(yè)公司獲得了萬通等其他額外房產(chǎn)的租金收益，因此應承擔額外的服務保障職能。由公司人力資源部提出福利方面的具體要求。提供公務用車及其他必要的服務保障。5/9/202460物業(yè)公司改革方案5.為公司統(tǒng)一的人力資源配置提供支持總的原則：物業(yè)公司應為公司整體發(fā)展服務，除了承擔以上職能外，還應服從公司統(tǒng)一的人力資源配置，安排必要的人員就業(yè)。資源保障：公司為物業(yè)公司提供了國投大廈和國際投資大廈兩座大樓的物業(yè)管理權，還額外提供了萬通等房產(chǎn)的租金收益，物業(yè)公司有能力提供相應就業(yè)機會。5/9/202461物業(yè)公司改革方案公司發(fā)展對物業(yè)管理的要求物業(yè)公司現(xiàn)狀分析內(nèi)部訪談意見綜述物業(yè)管理行業(yè)分析外部物業(yè)管理訪談物業(yè)公司的定位職能改革建議方案5/9/202462物業(yè)公司改革方案基于統(tǒng)一管理的需要和未來物業(yè)公司的定位與職能，建議將物業(yè)公司與亞華公司合并，組建一個統(tǒng)一的物業(yè)管理公司從公司的戰(zhàn)略發(fā)展方向來看，公司不準備在房地產(chǎn)開發(fā)、酒店經(jīng)營、物業(yè)管理等相關方面重點發(fā)展，所以不應在此領域成立兩家公司；從國投公司的組織結構方面來看，不宜同時并存兩個從事相近行業(yè)的公司；從公司的管理方面來看，將這兩個公司合并有利于統(tǒng)一管理和公司資源的統(tǒng)一配置，發(fā)揮規(guī)模效益。5/9/202463物業(yè)公司改革方案合并成本分析從公司的戰(zhàn)略高度來看，物業(yè)公司與亞華公司終將合并，合并的主要成本是不動產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)移導致的契稅。經(jīng)過計算，物業(yè)公司和亞華公司合并，保留亞華公司的名稱，成本最低。所需交納的契稅為140萬元左右。另外還可能需要支付的成本包括資產(chǎn)評估費用等10-20萬元。地上面積（萬平米）地下面積（萬平米）固定房產(chǎn)價值（億元）3%契稅（萬元）情況一C出租D出租7.1860108.622586情況二C出租D出售5.3847366.461938情況三C出售D出售3.9812764.781194如果保留物業(yè)公司的名稱而取消亞華公司的名稱，需要交納的契稅費用在千萬元以上：5/9/202464物業(yè)公司改革方案物業(yè)公司總經(jīng)理管理部計財部綜合部一分公司二分公司財務室保潔組保安組商務組工程組副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理車管組餐飲組辦公室物資組天驛賓館華利酒店市場部經(jīng)營部在國際投資大廈建設任務完成以后，撤銷亞華公司里與大樓建設相關的職能部門，將物業(yè)公司和亞華公司完全合并，將推租銷售職能歸于市場部物業(yè)公司改革最終方案：決策層管理層作業(yè)層5/9/202465物業(yè)公司改革方案為了不影響國際投資大廈的建設進程，

在目前建議采用過渡方案：

暫時同時保留物業(yè)公司和亞華公司從長遠看，建議將亞華公司和物業(yè)公司合并，保留亞華公司的名稱，以使合并成本最低。合并后的新公司的主要職能是負責公司主要不動產(chǎn)和國際投資大廈的招租、銷售和物業(yè)管理職能，而且在公司內(nèi)部房產(chǎn)租售和物業(yè)管理職能應該相互分離。目前，國際投資大廈正處于建設期，為了不影響大樓的建設，建議采用過渡方案，即同時保留物業(yè)公司和亞華公司。5/9/202466物業(yè)公司改革方案物業(yè)公司總經(jīng)理管理部計財部綜合部一分公司二分公司財務室保潔組保安組商務組工程組副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理天驛賓館華利酒店車管組餐飲組經(jīng)營部亞華公司房產(chǎn)推租業(yè)務物業(yè)公司改革過渡方案辦公室物資組國投公司總部決策層管理層作業(yè)層5/9/202467物業(yè)公司改革方案一、在過渡方案中，為保障國際投資大廈建設不受到任何沖擊，亞華公司的人員、組織、職能、匯報關系不發(fā)生任何變化；二、確定由物業(yè)公司將來負責國際投資大廈的物業(yè)管理，在物業(yè)公司下分別設立兩個分公司：一分公司負責國投大廈物業(yè)管理；二分公司負責國際投資大廈物業(yè)管理。目前一分公司成立籌備組，參與國際投資大廈物業(yè)管理前期準備工作。三、確定分公司的職能是：負責范圍內(nèi)寫字樓的物業(yè)管理、和下屬員工簽訂勞動合同、獨立進行成本核算。四、物業(yè)公司下設管理部，負責對分公司的管理和指導，并且負責統(tǒng)一采購。過渡方案的說明5/9/202468物業(yè)公司改革方案過渡方案中物業(yè)公司和亞華公司的職責職責物業(yè)公司現(xiàn)有物業(yè)的物業(yè)管理業(yè)務；現(xiàn)有酒店等項目的經(jīng)營與管理；為公司提供服務與支持；國投大廈和其它房產(chǎn)的推租、銷售業(yè)務；做好國際投資大廈的物業(yè)管理前期工作。亞華公司做好國際投資大廈的建設任務；做好公司物業(yè)的推租、銷售工作；配合物業(yè)公司做好國際投資大廈物業(yè)管理的前期工作；5/9/202469物業(yè)公司改革方案物業(yè)公司部門職責經(jīng)營部綜合部管理部計財部部門房產(chǎn)推租、酒店項目的經(jīng)營管理和擇機退出人力資源管理和辦公綜合事務管理管理監(jiān)督、制定規(guī)范，并且負責采購招標單位的確定、重大采購事宜經(jīng)營計劃管理，會計核算，財務管理，內(nèi)部審計國投大廈/國際投資大廈的物業(yè)管理、與分公司員工簽勞動合同主要職能一/二分公司5/9/202470物業(yè)公司改革方案分公司部門職責辦公室負責分公司的綜合協(xié)調(diào)、對外聯(lián)絡、人力資源的開發(fā)與管理等項工作財務室負責會計核算、財務管理等工作商務組負責對租戶提供商務服務物資組負責編制物資計劃、物資采購、物資管理等工作工程組負責各種設備設施的維修、維護和保養(yǎng)工作保潔組負責保潔工作保安組負責保安工作餐飲組負責國投系統(tǒng)員工、大廈辦公客戶的就餐供應及服務工作車管組負責車輛管理，提供公務用車服務5/9/202471物業(yè)公司改革方案物業(yè)公司實行總經(jīng)理負責制?？偨?jīng)理辦公會是最高一級的決策指揮機構，是物業(yè)管理的指揮、調(diào)度、決策中心。設總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理三名。副總經(jīng)理是總經(jīng)理的助手，在總經(jīng)理的領導下處理分管業(yè)務，重大問題報請總經(jīng)理（或總經(jīng)理辦公會議）決定，及時報告分管工作，提出重大問題的處理意見，完成總經(jīng)理或總經(jīng)理工作會議安排的其他工作。物業(yè)公司總經(jīng)理職責說明5/9/202472物業(yè)公司改革方案綜合部職責說明負責物業(yè)公司行政事務和檔案管理等工作；負責物業(yè)公司的人力資源管理、對各級管理干部的監(jiān)督、考核以及下屬單位人員變動控制等。協(xié)助公司領導制定有關企業(yè)發(fā)展的計劃和綱要負責公司的日常行政接待，處理來信來訪，負責會務和政治業(yè)務學習等工作負責草擬公司行政文件和各類文件的印刷工作負責公司各種文件、資料、檔案、圖書的管理工作負責擬定公司經(jīng)營管理機構設置和崗位人員編制計劃負責對公司員工進行考察，提供高層領導決策，并向公司推薦優(yōu)秀人才負責組織對公司員工的各種培訓工作負責擬定公司人力資源基本制度，建立規(guī)范化的人力資源管理體系完成公司領導交辦的其他工作綜合部副總經(jīng)理5/9/202473物業(yè)公司改革方案計財部職責說明負責公司經(jīng)營計劃管理，會計核算，財務管理，內(nèi)部審計等工作根據(jù)會計制度和法規(guī)，按公司總部的統(tǒng)一要求，制定物業(yè)公司的財務管理辦法負責編制物業(yè)公司的年度經(jīng)營計劃，負責編制財務計劃和費用預算，并定期檢查，有效籌劃與運用資金做好各項費用的收取與支出管理，做到各項費用及時收繳，支出費用及時到位定期匯總物業(yè)公司經(jīng)濟運作情況，提出合理化建議，為公司經(jīng)營決策提供依據(jù)做好財務統(tǒng)計和會計帳目、報表及年終結算工作，并妥善保管經(jīng)營會計憑證、帳簿和其他檔案資料統(tǒng)一管理公司各種票據(jù)，檢查各部門收、支發(fā)票和帳目，杜絕資金流失負責財務人員的業(yè)務培訓和考核監(jiān)督工作計財部副總經(jīng)理5/9/202474物