江西省農村房屋調查技術規(guī)定

二O一四年十二月

I

目錄

第一章總則...............................................................1

1.1目的與范疇.........................................................1

1.2工作目標...........................................................1

1.3工作任務...........................................................1

1.4規(guī)范性引用文件.....................................................1

1.4.1法律法規(guī).........................................................1

1.4.2政策規(guī)定.........................................................2

L4.3技術標準.........................................................2

1.5調查范疇...........................................................3

1.6技術路線...........................................................3

1.7調查方法...........................................................3

1.8數(shù)學基礎...........................................................3

1.9計量單位...........................................................4

第二章農村房屋調查.......................................................5

2.1農村房屋調查的內容.................................................5

2.2農村房屋調查的基本單元.............................................5

2.2.1農村房屋調查基本單元.............................................5

2.2.2宗的定義.........................................................5

2.2.3丘的定義.........................................................5

2.2.4幢的定義.........................................................5

2.2.5分戶定義.........................................................6

2.3農村房屋調查編碼規(guī)則................................................6

2.4農村房屋調查的準備工作..............................................6

2.4.1政府通告及指界通知...............................................6

2.4.2農村房屋調查預編號...............................................7

2.5農村房屋界址調查....................................................7

2.5.1農村房屋界址指界人的確定.........................................7

2.5.2農村房屋界址認定.................................................7

2.5.3農村房屋調查缺席指界的處理.......................................8

2.5.4農村房屋分戶界址點編號...........................................8

2.6農村房屋權屬調查...................................................8

2.6.1農村房屋座落調查.................................................9

2.6.2農村房屋產權人調查...............................................9

2.6.3農村房屋產權類別調查.............................................9

2.6.4農村房屋產權來源.................................................9

2.6.5農村房屋總層數(shù)...................................................9

2.6.6農村房屋分戶所在層次............................................10

2.6.7農村房屋結構....................................................10

2.6.8農村房屋建成年份................................................10

2.6.9農村房屋用途....................................................10

2.6.10農村房屋墻體歸屬...............................................10

2.6.11農村房屋產權情形附加說明.......................................10

2.6.12農村房屋分丘草圖的繪制.........................................11

2.6.13農村房屋分層草圖的繪制.........................................11

2.6.14農村房屋分戶草圖的繪制.........................................11

2.6.15填寫《農村房屋調查表》，記載調查結果............................12

第三章房屋測量..........................................................13

3.1房產要素測量.......................................................13

3.1.1房屋及其附屬設施測量............................................13

3.1.2房屋界址測量....................................................13

3.1.3房屋邊長丈量...................................................14

3.1.4邊長精度要求....................................................15

3.1.5房屋丈量邊長與圖上對應邊長的校核................................15

3.2房產圖編制.........................................................16

3.2.1分幅圖的編制...................................................16

3.2.2分丘圖的編制....................................................16

3.2.3分層圖的繪制...................................................16

3.2.4分戶圖的繪制...................................................17

3.3面積測算...........................................................18

3.3.1房屋面積的精度要求..............................................18

3.3.2面積運算方法....................................................18

3.3.3建筑面積運算規(guī)則................................................19

3.3.3.1運算建筑面積的條件.........................................19

3.3.3.2運算全部建筑面積的范疇......................................19

3.3.3.3運算一半建筑面積的范疇......................................20

3.3.3.4不運算建筑面積的范疇........................................21

3.3.3.5特別情形下的建筑面積運算...................................21

3.4共有建筑面積分攤規(guī)則...............................................26

3.4.1公用建筑面積的分類............................................26

3.4.1.1不被分攤的公用建筑面積.....................................26

3.4.1.2共有建筑面積..............................................27

3.4.2共有建筑面積的分攤原則.........................................27

3.4.3共有建筑面積分類...............................................28

3.4.4共有建筑面積運算及分攤的若干細則...............................28

3.4.5共有建筑面積確認...............................................31

3.4.6共有建筑面積分攤...............................................31

3.4.6.1分攤公式....................................................31

3.4.6.2分攤方法....................................................31

第四章成果數(shù)據(jù)庫及治理信息系統(tǒng)建設......................................34

4.1.數(shù)據(jù)庫建設的總體要求............................................34

4.2.數(shù)據(jù)庫內容......................................................34

4.3.數(shù)據(jù)庫建設......................................................35

III

4.3.1、準備工作...................................................35

4.3.2、資料預處理.................................................35

4.3.3、矢量數(shù)據(jù)采集...............................................35

4.3.4、圖形數(shù)據(jù)編輯處理...........................................35

4.3.5、屬性數(shù)據(jù)采集...............................................35

4.3.6、數(shù)據(jù)檢核與入庫.............................................36

4.3.7、數(shù)據(jù)庫成果質量檢查.........................................36

4.3.8、文字報告編寫...............................................36

4.4.治理信息系統(tǒng)建設...............................................36

4.4.1建設要求.......................................................36

4.4.2系統(tǒng)的組成和功能................................................37

第五章農村房屋登記......................................................38

5.1農村房屋登記基本規(guī)定...............................................38

5.2農村房屋登記的基本單元............................................38

5.3農村房屋登記的主體................................................38

5.4農村房屋登記基本程序..............................................38

5.5農村房屋登記的申請材料............................................39

5.6農村房屋登記的審核................................................40

5.7農村房屋登記的公告................................................40

5.8農村房屋登記......................................................40

第六章檢查驗收..........................................................41

6.1檢查驗收工作的實施................................................41

6.2檢查驗收制度與要求................................................41

6.2.1項目承擔單位自檢................................................41

6.2.2縣級初檢........................................................42

6.2.3市級復檢........................................................42

6.2.4省級驗收........................................................42

6.2.5各級檢查驗收職責................................................43

6.3檢查驗收應提交成果和資料...........................................43

6.4檢查驗收內容.......................................................44

第七章附錄..............................................................46

附錄1農村房屋調查發(fā)證工作的通告...................................46

附錄2XX縣（區(qū)）農村房屋權屬界址調查通知...........................47

附錄3法定代表人（負責人）身份證明書...............................48

附錄4指界托付書...................................................49

附錄5違約缺席定界通知書...........................................50

附錄6房屋建設用地分丘草圖.........................................51

附錄7房屋分層草圖.................................................52

附錄8農村房屋調查表...............................................53

附錄9農村房屋所有權初始登記申請書（樣式1）........................55

附錄10房地調查數(shù)據(jù)庫標準..........................................57

附錄11檢查記錄表格...............................................67

IV

附錄12術語73

v

江西省農村房屋調查技術規(guī)定

第一章總則

1.1目的與范疇

為規(guī)范農村房屋調查、確權登記發(fā)證工作，保證我省農村集體建設用

地上的建筑物、構筑物調查、確權登記發(fā)證工作成果質量，根據(jù)國家有關

規(guī)程規(guī)范規(guī)定，結合我省實際情形，制定本規(guī)定。

1.2工作目標

全面查清農村集體建設用地每一宗土地范疇內建筑物、構筑物的位置、

面積、權屬等基本情形，建立集圖形、屬性、檔案為一體的數(shù)據(jù)庫與治理

信息系統(tǒng)，為實施不動產統(tǒng)一登記奠定基礎。

1.3工作任務

在開展宅基地和集體建設用地調查的同時，調查房屋產權狀況、房屋現(xiàn)

狀，測量房屋的房角點和丈量房屋邊長，量算房屋面積，并將房屋調查成

果記載在房屋調查表中，實現(xiàn)農村房、地調查的同步開展和調查成果的統(tǒng)

一治理。

1.4規(guī)范性引用文件

本技術規(guī)定依據(jù)和引用下列有關法律法規(guī)、政策規(guī)定、國家技術標準及

規(guī)范性文件：

1.4.1法律法規(guī)

（1）《中華人民共和國物權法》（主席令［2007）第62號）；

1

(2)《中華人民共和國土地治理法》(主席令(2004)第28號)；

(3)《中華人民共和國房地產治理法》(主席令(2007)第72號)；

(4)《不動產登記暫行條例》國務院656令。

1.4.2政策規(guī)定

(1)《中共中央國務院關于全面深化農村改革加快推進農業(yè)現(xiàn)代化的若

干意見》(中發(fā)(2014)1號)；

(2)《國土資源部財政部農業(yè)部關于加快推進農村集體土地確權登記

發(fā)證工作的通知》(國土資發(fā)(2011]60號)；

(3)《國土資源部中央農村辦財政部農業(yè)部關于農村集體土地確權

登記發(fā)證的若干意見》(國土資發(fā)(2011]178號；

(4)《國土資源部財政部住房和城鄉(xiāng)建設部農業(yè)部國家林業(yè)局關于

進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發(fā)證工作的通知》

(國土資發(fā)(20141101號);

(5)《江西省人民政府辦公廳關于開展農村集體土地確權登記發(fā)證工作

的通知》(贛府廳發(fā)(2011]20號);

(6)《省政府辦公廳轉發(fā)省國土廳關于全省農村集體土地確權登記發(fā)證

工作實施意見》(贛府廳字(2011]188號)。

1.4.3技術標準

(1)《中華人民共和國行政區(qū)劃代碼》(GB/T2260-2007)；

(2)《縣級以下行政區(qū)劃代碼編制規(guī)則》(GBT10114-2003)；

(3)《宗地代碼編制規(guī)則(試行)》(國土資廳發(fā)[2011]57號)；

(4)《房產測量規(guī)范第1單元房產測量規(guī)定》(GB/T17986.1—2000)；

(5)《房產測量規(guī)范第2單元房產圖圖式》(GB/T17986.2—2000)；

(6)《地籍調查規(guī)程》(TD/T1001-2012)；

2

(7)《城鎮(zhèn)地籍數(shù)據(jù)庫標準》(TD/T1015-2007)；

(8)《國土資源信息核心元數(shù)據(jù)標準》(TD/T1016-2003)；

(9)國土資源部辦公廳關于征求不動產登記簿冊證樣式(征求意見稿)

意見的函國土資廳函(2014)968號；

(10)《衛(wèi)星定位城市測量技術規(guī)范》(CJJ/T73-2010)；

(11)《全球定位系統(tǒng)實時動態(tài)測量(RTK)技術規(guī)范》(CH/T2009-2010)；

(12)《測繪技術設計規(guī)定》(CH/T1004-2005)0

(13)《測繪成果質量檢查與驗收》(GB/T24356-2009)；

(14)江西省農村集體土地登記調查技術規(guī)定；

(15)江西省農村集體土地登記調查檢查驗收辦法。

1.5調查范疇

江西省農村集體建設用地范疇內的房屋等建筑物、構筑物。

1.6技術路線

以“權屬合法、界址清楚、面積準確”為原則，充分利用農村宅基地、

集體建設用地地籍調查等成果，通過外業(yè)調查、內業(yè)建庫相結合的方法，

開展房屋等建筑物、構筑物的測量和基本情形調查等工作。

1.7調查方法

采用解析法或圖解法測繪房屋空間位置，實地丈量房屋邊長，運算房屋

面積。

變更登記時應采用解析法測繪房屋空間位置，實地丈量房屋邊長。

1.8數(shù)學基礎

坐標系統(tǒng):采用1980西安坐標系。高斯投影，中央子午線與“農村宅基

3

地、集體建設用地地籍調查”一致。

高程系統(tǒng):采用1985國家高程基準。

1.9計量單位

長度單位采用米（m）,保留兩位小數(shù)；面積單位采用平方米（mb,保

留兩位小數(shù)；坐標單位采用米（m）,保留3位小數(shù)。

4

第二章農村房屋調查

2.1農村房屋調查的內容

農村房屋調查是對每個權屬單元的房屋的現(xiàn)狀、權益人、位置、權界、

權屬、權源、面積和利用狀況、地理名稱等基本情形的調查。包括房屋座

落、產權人、產權類別、總層數(shù)、所在層次、建筑結構、建成年份、用途、

墻體歸屬、權源、產權糾紛和他項權益、房屋現(xiàn)狀（能反映房屋層次和結

構的數(shù)碼相片，辨論率不小于300dpi）等基本情形。

2.2農村房屋調查的基本單元

2.2.1農村房屋調查基本單元

房屋應當按照基本單元進行調查。房屋基本單元是指單一權屬單元、有

固定界限、可以獨立使用房屋。包含獨立權屬單元和共有權屬單元。

農村房屋調查按幢分戶為基本單元。集體土地范疇內村民住房，以宅基

地上獨立建筑為基本單元進行調查；在共有宅基地上建造的村民住房，以

套、間等有固定界限的部分為基本單元進行調查。非住房以房屋的幢、層、

套、間等有固定界限的部分為基本單元進行調查。

2.2.2宗的定義

宗是指被權屬界線封閉的地塊或空間。

2.2.3丘的定義

丘是指被權屬界線封閉的房屋權屬用地地塊或空間。一個地塊只屬于一

個產權單元時稱獨立丘，屬于一個以上產權單元時稱共用丘。

2.2.4幢的定義

幢是指一座獨立的房屋建筑，包括不同結構和不同層次的房屋。

5

2.2.5分戶定義

在一幢房屋中，按單一權益人權益范疇劃分的單一權屬單元的建筑范

疇，包含獨立權益人和共有權益人。

2.3農村房屋調查編碼規(guī)則

農村房屋調查編碼規(guī)則采用三級編碼共28位。三級編碼分別是：宗地

（丘）代碼19位、不動產類別碼1位，幢編號4位、戶編號4位。

農村房屋調查編碼規(guī)則如下：

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□F□□□□□□□□

宗地代碼（19）產別（1）幢編號（4）分戶編號（4）

其中：

宗地代碼：19位。直接利用地籍調查成果中已有的宗地代碼，不得更換。

不動產類別碼：1位。F表示房屋。

幢編號：4位，幢編號在宗地范疇內順序編碼，自0001-9999順序編號，在宗地內，

從左（西）到右（東），從上（北）到下（南）后，用數(shù)字0001、0002……順序按反S

形對每幢房屋編號。實地房屋有幢號編號的，可直接沿用。

戶編號：4位。戶編號在幢范疇內順序編碼，以入戶門所在位置為依據(jù)按單元、樓

層、戶進行編號，第一位表示單元號，第二、三位表示樓層次，第四位表示戶在本樓層

次的順序編號。

為保證房屋編碼的唯獨性,因宗地代碼、房屋權屬類型、房屋界址發(fā)生

變化的，房屋編碼在相應房屋特點碼最大房屋順序碼后續(xù)編，原房屋編碼

不再使用。

2.4農村房屋調查的準備工作

2.4.1政府通告及指界通知

縣級人民政府在開展農村房屋調查登記工作時，應分區(qū)、分片發(fā)布開展

農村房屋調查登記工作通告（附錄1）。

農村房屋調查人員按照通告要求和調查工作計劃，送達農村房屋權屬調

6

查通知（附錄2）,通知房屋權益人按約定時間到場指界。

送達的通知回執(zhí)應與《農村房屋調查表》一并存檔。

2.4.2農村房屋調查預編號

以“農村宅基地、集體建設用地地籍調查”成果中的宗地圖（草圖）為

工作底圖和依據(jù)，按“農村房屋調查的編碼規(guī)則”要求，將每一幢房屋的

預編幢號等標繪在工作底圖上，并將有關信息填寫到《農村房屋調查表》

上。

2.5農村房屋界址調查

2.5.1農村房屋界址指界人的確定

農民住宅房屋的指界人為該房屋戶主（權益人），并出具身份證明和戶

籍簿。

單位房屋的指界人為本單位法定代表人，并出具身份證明和法定代表人

身份證明書（附錄3）。

農村房屋有兩個以上權益人共同所有的房屋，由共有人共同出席指界。

法定代表人、戶主（權益人）不能出席指界的，可由托付代理人指界，

代理人應出具身份證明及指界托付書（附錄4）。

2.5.2農村房屋界址認定

一幢房屋只有一個權益人的房屋界址，由本房屋所有權人單方認定。

一幢房屋有一個以上權益人的房屋界址，必須現(xiàn)場共同指界，經共同認

定的界址，必須由指界人在《農村房屋調查表》上簽字蓋章。

根據(jù)房屋中各部分功能及結構，公共面積的分攤協(xié)議或文件，確定各分

戶自用范疇、公共面積范疇及共有共用情形，確定界址位置。

對于已有房產分戶圖或產權證的房屋，可不需要重新指界認定。

7

有爭議的房屋界址，應進行必要的舉證和補充調查，依法予以調處。短

時間內難以調處的，劃定爭議界線及范疇作為爭議房屋，并在《農村房屋

調查表》中說明，待后按有關規(guī)定處理。

2.5.3農村房屋調查缺席指界的處理

違約缺席指界的，以及指界人在指界后不在《農村房屋調查表》上簽字

蓋章的，根據(jù)不同情形按下述辦法處理：

(1)、如一方違約缺席，或指界一方在指界后不在《農村房屋調查表》

上簽字蓋章的，房屋界線按另一方所指界線確定；

(2)、如雙方違約缺席，或指界雙方在指界后均不在《農村房屋調查表》

上簽字蓋章的，房屋界線由調查人員依現(xiàn)狀界址及地方習慣確定；

(3)、將《違約缺席定界通知書》(附錄5)和確界結果以書面形式送

達違約缺席者或拒絕簽字蓋章者，如有異議，必須在15天內提出重新指界

申請，并負責重新指界的全部費用，如逾期不申請，以上兩款確定的房屋

界線有效。

2.5.4農村房屋分戶界址點編號

在分戶草圖上，以分戶為單位，從分戶圖左上角界址點開始按順時針方

向，從“1”開始順序編號。

2.6農村房屋權屬調查

農村房屋調查內容包括：房屋座落、產權人、產權類別、總層數(shù)、所在

層次、建筑結構、建成年份、用途、墻體歸屬、權源、建設許可審批文件、

他項權益和產權糾紛等基本情形，現(xiàn)場填寫《農村房屋調查表》、繪制分丘

草圖、分層草圖、分戶草圖等。

8

2.6.1農村房屋座落調查

座落是指房屋所在縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村、村小組（自然村）的名稱和門牌

號、幢號、單元號、室編號等。

2.6.2農村房屋產權人調查

農村個人所有的房屋，按照相關權源證明材料、產權證件上的姓名確定

產權人。產權是共有的，應注明共有人姓名。

村集體（單位）所有的房屋，應注明村集體（單位）的全稱。兩個以上

村集體（單位）共有的，應注明共有單位名稱。

2.6.3農村房屋產權類別調查

農村房屋產權類別是指實際產權占有情形而劃分的類別。按兩級分類調

記，分類標準具體按《房產測量規(guī)范》附錄A中的A4執(zhí)行。

2.6.4農村房屋產權來源

農村房屋產權來源是指產權人取得農村房屋產權的時間和方式，有自

建、購買、互換、贈與、受遺贈、繼承、其他等產權來源方式。依據(jù)收集

的產權來源的有關文件（規(guī)劃、建設等批準文件、村集體組織開具的證明

材料）確定。產權來源有兩種以上的，應全部注明。

2.6.5農村房屋總層數(shù)

房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一樣按室內地坪±0以上運算；采光窗

在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.20m以上的，運算自然層數(shù)。

房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。

假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面

的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。

9

2.6.6農村房屋分戶所在層次

分戶所在層次是指本權屬單元（分戶）的房屋在該幢樓房中的第幾層。

地下層次以負數(shù)表示。分戶房屋有一層以上時，以入戶門所在位置為依據(jù)。

2.6.7農村房屋結構

房屋結構是指根據(jù)房屋的梁、柱、墻等主要承重構件的建筑材料劃分類

別，有鋼結構、鋼和鋼筋混凝土結構、鋼筋混凝土結構、混合結構、磚木

結構、其他結構等。

2.6.8農村房屋建成年份

房屋建成年份是指房屋實際竣工年份。拆除翻建的，應以翻建竣工年份

為準。

一幢房屋有兩種以上建成年份，應分別注明。

2.6.9農村房屋用途

農村房屋用途是指房屋的實際用途。具體分類標準按《房產測量規(guī)范》

附錄A中的A6執(zhí)行。

一幢房屋有兩種以上用途，應分別調查注明。

2.6.10農村房屋墻體歸屬

農村房屋墻體歸屬是房屋四面墻體所有權的歸屬，墻體所有權歸屬形式

有自有墻、共有墻、借墻等三類。

2.6.11農村房屋產權情形附加說明

在農村房屋調查中，調查農村房屋產權對產權不清或有爭議的，以及設

有抵押權等他項權益的，應記錄在調查表中。

10

2.6.12農村房屋分丘草圖的繪制

農村房屋分丘草圖以丘為單位繪制，根據(jù)農村房屋用地的大小和形狀，

繪制不小于1:1000比例尺的房屋調查分丘草圖。可采用“農村宅基地、集

體建設用地地籍調查”成果中的宗地圖作為分丘草圖的工作底圖。

農村房屋用地分丘圖是反映本丘用地權界位置、權屬和本丘內房屋權

界、權屬的分布圖。在分丘草圖上應標明：各房屋的幢編號（門牌號）等

房屋基本信息.

幢編號注在房屋輪廊線內的左下角，并加括號表示，房屋結構和總層數(shù)

在房屋輪廊線中心位置。

農村房屋分丘草圖的繪制參考附錄6o

2.6.13農村房屋分層草圖的繪制

以幢為單位，根據(jù)農村房屋的大小和形狀繪制不小于1:500比例尺的

房屋分層草圖。分層圖是指本幢房屋中，各層建筑內部的主要墻體尺寸及

內部之間的關系圖，注明房屋結構、主要關系尺寸、主要用途、房屋的陽

臺、外走道、室外樓梯等。應說明第x層或地下室、夾層、平臺層、閣樓

層等層次名稱；夾層須注明第x層的夾層。

從房屋下層至上層的順序，逐層繪制房屋各層的分層圖。層次結構相同

的，可標明第x層一一第y層。

農村房屋分層草圖的繪制參考附錄7o

2.6.14農村房屋分戶草圖的繪制

分戶圖是在分丘圖、分層圖基礎上繪制的細部圖。農村房屋分戶圖是在

一幢房屋內以戶（單一產權人）為單位繪制，表示該戶房產的平面尺寸、

權界線，以及與四至鄰戶相連墻體歸屬的細部圖，以明確房產房屋的權益

界線，對有爭議的權界線應標注部位。

11

根據(jù)房屋的大小和形狀繪制不小于1:500比例尺的分戶草圖。主要內

容有：

(1)分戶房產所在的宗地編碼、幢編號、分戶編號、權益人、結構、

用途等。

(2)在對應的位置注記房屋邊長，房屋外部邊長注記在圖形外，房屋

內部邊長注記在圖形內部。注記位置不夠的可移位注記。

(3)分戶房產的四至名稱；

(4)分戶房產界址點、界址點號、界址線；

(5)調繪者、調繪日期、概略比例尺、指北針等。

(6)躍層、復式房屋的分戶圖應在同一張圖紙上繪制。

分戶草圖繪制參考附錄8。

2.6.15填寫《農村房屋調查表》，記載調查結果

農村房屋調查結果，應在現(xiàn)場記錄于《農村房屋調查表》上(附錄8)。

a)記錄必須使用鋼筆(碳素或蘭黑墨水)、鉛筆，禁止使用圓珠筆。

b)記錄字體要規(guī)整、清楚，測錯、記錯的數(shù)據(jù)劃改應能辨別，嚴禁連

環(huán)涂改、擦改、就字改字等違規(guī)行為。

12

第三章房屋測量

房屋測量包括房產要素測量、房產圖繪制、面積測算。

3.1房產要素測量

房產要素測量的主要內容：房屋及其附屬設施測量、界址測量、房屋邊

長丈量。

3.1.1房屋及其附屬設施測量

房屋及其附屬設施測量可直接利用“農村宅基地、集體建設用地地籍調

查”成果中資料，對于新增的房屋及其附屬設施按照《江西省農村地籍調

查技術規(guī)定》的地物點測量技術方法和精度要求執(zhí)行。

房屋應逐幢測繪，不同產別、不同建筑結構、不同層數(shù)的房屋應分別測

量，獨立成幢房屋，以房屋四面墻體外側為界測量；毗連房屋四面墻體，

在房屋所有人指界下，區(qū)分自有、共有或借墻，以墻體所有權范疇為界測

量。

房屋附屬設施測量，柱廊以柱外圍為準；檐廊以外輪廓投影、架空通

廊以外輪廓水平投影為準；門廊以柱或圍護物外圍為準，獨立柱的門廊以

頂蓋投影為準；挑廊以外輪廓投影為準。陽臺以底板投影為準；門墩以墩

外圍為準；門頂以蓋投影為準；室外樓梯和臺階以外圍水平投影為準。

3.1.2房屋界址測量

房屋界址是指單一權屬單元的建筑范疇。

房屋界址測量、可直接利用“農村宅基地、集體建設用地地籍調查”

成果中資料，對于新增的房屋界址按照《江西省農村地籍調查技術規(guī)定》

的宗地界址點測量技術方法和精度要求執(zhí)行。

13

3.1.3房屋邊長丈量

房屋邊長丈量在宗地的界址邊長丈量時一并開展，對確實無法丈量房

屋邊長時，應丈量至少兩條房腳點與界址點或房腳點與鄰近地物的相關距

離，便于間接解算房屋邊長和求解房屋面積。

（1）、基本要求

a）房屋邊長以幢為單位，分層分戶進行丈量。

b）房角點應設在房屋墻勒腳以上。

c）丈量工具需采用經過檢定的鋼尺或手持測距儀。

d）邊長測量應兩次讀數(shù)，兩次讀數(shù)之差不超過2cm。超過時應重新丈量。

在答應范疇內時取平均值（邊長單位為m,取位至0.01m）,注記在草圖上。

邊長注記平行于該邊,并緊靠該邊線。個別邊長很短難以在該邊范疇內注記

時，可采用引出線方式注記。

e）當有障礙物時，應采用其他間接方法，求出房屋邊長值。

f）平均（平差）值在草圖原始數(shù)據(jù)對應的位置上加括號標注，例如：

3.85（3.87）o

g）當房屋圖形不規(guī)則時，將其分割成簡單的幾何圖形。

（2）、分層房屋邊長丈量

a）實地繪制分層草圖，丈量各層房屋及附屬設施四周外圍邊長。

b）矩形房屋一樣應丈量四條邊長，當長或寬對邊邊長互差在20cm范疇

內取平均值，否則，不能按矩形房屋運算面積。當對邊丈量困難時，至少

須丈量矩形的長和寬。

c）當房屋邊長丈量一邊為整體丈量，對邊為分段丈量（同一邊外邊為整

體丈量，室內為分段丈量）時，邊長數(shù)據(jù)要進行平差處理。

d）當有幾層的外圍形狀相同，可丈量其中一層，并在草圖上標注“X-

Y層

14

（3）、分戶丈量邊長

a）實地繪制分戶草圖，丈量房屋及運算房屋面積的附屬設施的每條邊

室內長度。

b）當?shù)趇至n各層分戶戶型相同時，只需丈量其中一戶的每條運算房

屋面積的邊長，其他分戶可利用。

（4）、毗鄰墻體的表示與測量

測量本丘與鄰丘毗連墻體時，共有墻以墻體中間為界，量至墻體厚度

的處中線；借墻量至墻體的內側；自有墻量至墻體外側并用相應符號表示。

3.1.4邊長精度要求

房屋邊長超過50m誤差限差不應超過表3T的規(guī)定；房屋邊長未超過

50nl誤差限差不應超過式（3-1）運算結果?；ゲ畛迺r，應查明原因，并

作修改。

△0=±（rrij+0.02mj。）式（3T）

式中：mj-----相應等級界址點位中誤差，m；

D-----相鄰界址點間的距離，m；

△D-----界址點坐標運算的邊長與實量邊長較差的限差，mo

表3-1邊長精度要求

界址點邊長間距誤差

適用范疇

等級限差（m）中誤差（m）

—*

±0.04±0.02縣城以上所在地

二

±0.10±0.05鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地

三

±0.20±0.10農村地區(qū)

3.1.5房屋丈量邊長與圖上對應邊長的校核

房屋丈量邊長與圖上對應邊長應進行校核，互差不應大于15cm?；ゲ?/p>

超限時，應查明原因，并作修改。

15

3.2房產圖編制

房產圖是房產產權、產籍治理的重要資料。按房產治理的需要可分為:

房產分幅平面圖（以下簡稱分幅圖）、房產分丘平面圖（以下簡稱分丘圖）、

房產分層平面圖（以下簡稱分層圖）和房產分戶平面圖（以下簡稱分戶圖）。

3.2.1分幅圖的編制

房屋及附屬設施測量技術方法和精度按照《江西省農村地籍調查技術規(guī)

定》的宗地界址點測量技術方法和精度要求執(zhí)行。

1）分幅方法與《江西省農村集體土地登記調查技術規(guī)定》分幅方式一

致。

2）分幅圖應表示控制點、行政境域、丘界、房屋、房屋附屬設施和，

宗地號、棟號、以及與房地產有關的地籍地勢要素和注記。

3）分幅圖的編制按《房產測量規(guī)范》附錄E2《分幅圖實例》執(zhí)行。

3.2.2分丘圖的編制

1）分丘圖的坐標系統(tǒng)與分幅圖的坐標系統(tǒng)應一致。

2）分丘圖的比例尺，根據(jù)丘面積的大小，可在1：100—1：1000之間

選用。

3）分丘圖上除表示分幅圖的內容外，還應表示房屋權界線、界址點點

號、窯洞使用范疇，挑廓、陽臺、建成年份、用地面積、建筑面積、墻體

歸屬和四至關系等各項房地產要素。

4）分丘圖的編制按《房產測量規(guī)范》附錄E2《分丘圖實例》執(zhí)行。

3.2.3分層圖的繪制

1）分戶圖是在分丘圖、分層圖基礎上繪制的細部圖，以一戶產權人為

單位，表示房屋權屬范疇的細部圖，以明確異產毗連房屋的權益界線。

2）各層圖形應注明第x層或地下室、夾層、平臺層等層次名稱；夾層

16

須注明第X層的夾層。

3）房屋的陽臺、外走道、室外樓梯等，其線條粗細、虛實都應按《房

產測量規(guī)范》要求繪制在各分層圖上。

4）一樣從下至上繪制房屋的一層到頂層的分層圖。如果一張不夠，可

用多張繪制，然后一起裝訂。如果有幾層的外圍形狀大小及數(shù)據(jù)完全相同，

可只繪低層圖形，并注明“x—y層”。

3.2.4分戶圖的繪制

1）分戶圖是在分丘圖基礎上繪制的細部圖，以一戶產權人為單位，表

示房屋權屬范疇的細部圖，以明確異產毗連房屋的權益界線供核發(fā)房屋所

有權證的附圖使用。

2）分戶圖的方位應使房屋的主要邊線與圖框邊線平行，按房屋的方向

橫放或豎放，并在適當位置加繪指北方向符號。

3）分戶圖的比例尺一樣為1：200,當房屋圖形過大或過小時，比例尺

可適當放大或縮小。

4）分戶圖上房屋的丘號、幢號、應與分丘圖上的編號一致。房屋邊長

應實際丈量，注記取至0.01m,注在圖上相應位置。

5）分戶圖表示的主要內容包括房屋權界線、四面墻體的歸屬和樓梯、

走道等部位以及門牌號、所在層次、戶號、室號、房屋建筑面積和房屋邊

長等。

6）分戶圖上的文字注記。

a）房屋產權面積包括套內建筑面積和共有分攤面積，標注在分戶圖框

內。

b）本戶所有宗地號號、幢號、分戶號、結構、層數(shù)、層次標注在分戶

圖框內。

c）樓梯、走道等共有部位，需在范疇內加簡注。

17

7）分戶圖的繪制參照《房產測量規(guī)范》附錄E3《分戶圖實例》。

3.3面積測算

房屋以幢為單位進行測算。

面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算兩類。用

地面積測算利用“農村宅基地、集體建設用地地籍調查”成果中資料。房

屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等測

算。

房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，

包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構堅固，層高以

上2.20m（含2.20m）的永久性建筑。

房屋共有建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。

房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。

房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻

水平投影運算。

3.3.1房屋面積的精度要求

房產測量的精度以中誤差作為評定精度的標準，以兩倍中誤差作為限

差。房產面積的精度分為三級，各級面積的限差和中誤差不超過表3-3運

算。

表3-3房產面積的精度要求

精度等級限差（m2）中誤差時）備注

一級0.02VS+0.0006SO.OlVs+0.0003s縣城以上所在地

二級O.(MVS+0.002S0.02V?+0.001s鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地

三級0.08VS+0.006S0.04Vs+0.003S農村地區(qū)

注：S為房產面積痛。

3.3.2面積運算方法

根據(jù)實地丈量的邊長，采用運算機輔助制圖求取圖形面積。

18

3.3.3建筑面積運算規(guī)則

3.3.3.1運算建筑面積的條件

能夠運算建筑面積的房屋一樣應具備以下普遍性的條件：

a）應具有上蓋；

b）應有圍護物；

c）結構堅固，屬永久性的建筑物；

d）層高在2.20m以上（含2.20m）；

e）可作為人們生產或生活的場所。

3.3.3.2運算全部建筑面積的范疇

a）永久性結構的單層房屋，按一層運算建筑面積；多層和高層房屋按

各層建筑面積的總和運算。

b）房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m

以上部位，按水平投影面積運算。當夾層及其下方建筑空間的高度均小于

2.20m,但總高度不小于2.20m時，只運算一層建筑面積。

c）穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層運算面積。門廳、

大廳內的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其外圍水平投影面積運算。

d）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自

然層運算面積。

e）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、

電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面

積運算。

f）挑樓、封閉的挑廊、封閉的陽臺按其外圍水平投影面積運算。

g）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積運算。

h）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和非單排柱的走廊，均按

其柱的外圍水平投影面積運算。

19

i）房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積運算。

j）地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上的，按其外

墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積運算。

k）與房屋相連屬永久性的且有非獨立柱或有圍護結構的門廊、門斗按

其柱或圍護結構的外圍水平投影面積運算。有柱又有圍護結構的門斗按圍

護結構的外圍水平投影運算面積。

1）玻璃幕墻、金屬幕墻以及其它材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外

圍水平投影面積運算。同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻，以主墻

為準運算建筑面積。

m）屬永久性建筑有非單排柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積

運算。

n）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度

在2.20m以上部位的外圍水平投影面積運算。

。）有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫運算建筑面積。

3.3.3.3運算一半建筑面積的范疇

a）與房屋相連有上蓋的無柱走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影

面積的一半運算。走廊、檐廊兩端均有與房屋相連的墻體作為圍護結構的，

視為有圍護結構的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半運

算。

b）獨立柱、單排柱的門廊、雨蓬、車棚等屬永久性建筑的，按其上蓋

水平投影面積的一半運算。

c）未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半運算。

d）無頂蓋的（含無永久性頂蓋或頂蓋不能完全遮蓋樓梯的）室外樓梯按

各樓層水平投影面積的一半運算。

e）有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半運

20

算。

3.3.3.4不運算建筑面積的范疇

a）層高小于2.20m以下的附層（含夾層、插層、技術層）和層高小于2.20m

的地下室和半地下室。

b）突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒

腳、臺階、無柱雨蓬等。

c）房屋之間無上蓋的架空通廊。

d）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。

e）建筑物內的操作平臺，上料平臺及利用建筑物的空間安置的箱、罐

的平臺。

f）騎樓、過街樓的底層以及穿過房屋的通道用作街巷通行的部分。

g）利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建造的房屋。

h）活動房屋，暫時房屋，簡易房屋。

i）獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

j）與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。

3.3.3.5特別情形下的建筑面積運算

a）復式、躍層式房屋預留的樓梯間，根據(jù)規(guī)劃許可的設計圖紙，按自

然層運算建筑面積。

b）陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，按底板

水平投影運算建筑面積。

c）未封閉的陽臺、挑廊，其上蓋在陽臺、挑廊圍護結構內水平投影面

積大于或等于陽臺、挑廊面積的二分之一，按上蓋在圍護結構內水平投影

面積的一半運算筑面積。

d）屋頂為斜面結構的房屋，外墻高度小于2.20m時不運算外墻面積。

e）對傾斜、弧狀等非垂直墻體房屋，外墻體向內傾斜的，層高2.20m

21

以上的部位運算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板

水平投影運算建筑面積。

f）上層室外樓梯水平投影能覆蓋下層室外樓梯，下層室外樓梯視為有

頂蓋，按有頂蓋的室外樓梯運算面積。

g）雨篷僅有一邊與墻相連，由墻支撐著的雨篷為懸挑雨篷，不計建筑

面積；一邊與墻相連，另一邊由一根柱子支撐的為獨立柱雨篷，按上蓋水

平投影面積一半運算建筑面積；一邊與墻相連，另一邊由兩根或兩根以上

柱子支撐的為有柱雨篷，按柱外圍運算建筑面積。

當雨篷由兩面墻支撐的（如圖3—1）,不運算建筑面積；當雨篷除由兩

面墻支撐外，還設置有一根柱子支撐（如圖3—2）,則以柱外圍向墻作垂線

并與墻圍成的矩形面積一半運算建筑面積。

當雨篷由三面墻支撐，其建筑面積按如下情形（如圖3—3）運算：雨篷

外邊線與左、右兩面墻相交的，按上蓋水平投影面積一半運算建筑面積；

雨篷凸出左、右兩面墻而使其外邊線懸空的，按左、右兩面墻最外處的蓋

板支撐點（P1與P2）連線與墻圍成部分的蓋板水平投影面積一半運算建筑面

積（即懸空部分不計面積）。

房屋一

n______送I房屋鎏丁篷

^2^一同

圖3-1圖3-2

房屋

房屋Jz

_汽

雨篷雨篷

圖3-3

22

h）建于坡地的建筑物利用吊腳樓空間設置架空層或對深基礎地下空間

加以利用的，當架空層的地面為斜面且四周有圍護結構（如圖3—4）,圍護

結構內層高大于2.20m部分運算建筑面積；當架空層的地面修整成平地時,

不論有無圍護結構，其層高大于2.20m的，按柱外圍水平投影面積運算建

筑面積；當架空層的地面一部分為平地，另一部分為坡地的，平地部分的

面積按柱外圍和坡地交界線運算（如圖3-5）o

圖3-4圖3-5

i）建筑物第一層的進門設于凹進的外墻且其頂部為上層建筑所蓋（如

圖3—6）。凹進部分的進深a等于或大于其長度b者，凹進部分計全部建筑

面積，若其頂部高度大于一樓層時，仍按一層運算建筑面積；當上述凹進

部分的進深小于其長度時，按有蓋無柱外走廊、檐廊情形處理，若其頂部

高度大于一樓層，則不計建筑面積。

房屋、