2016年無錫房地產(chǎn)市場分析群眾房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心CONTENTS01重點(diǎn)房地產(chǎn)政策02商品房新增供給03商品房庫存04商品房成交目錄05二手房成交重點(diǎn)房地產(chǎn)政策不限購城市首付2成??2月2日下午，央行、銀監(jiān)會發(fā)布房貸新政，在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購置普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原那么上最低首付比例為25%，各地可向下浮動5個百分點(diǎn)。調(diào)整營業(yè)稅、契稅2月19日財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅，營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，和以往政策相比，通知將首套房面積為140平方米以上的，從3%減按1.5%的稅率征收契稅；二套房契稅那么從3%降為1-2%不等——不過這一政策并不針對北上廣深四地。調(diào)整住房公積金存款利率央行、住建部、財(cái)政部印發(fā)《關(guān)于完善職工住房公積金賬戶存款利率形成機(jī)制的通知》，決定自2月21日起，將職工住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時(shí)間執(zhí)行活期和三個月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行央行宣布降準(zhǔn)0.5個百分點(diǎn)中國人民銀行決定，自2016年3月1日起，普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，以保持金融體系流動性合理充裕，引導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度增長，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境。重點(diǎn)房地產(chǎn)政策營改增5月1日起擴(kuò)圍??經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，金融、建筑、房地產(chǎn)和生活效勞等全部營業(yè)稅納稅人納入營改增試點(diǎn)。住房租賃改革允許改建房出租國務(wù)院發(fā)布加快培育和開展住房租賃市場假設(shè)干意見。到2020年，根本形成供給主體多元、經(jīng)營效勞標(biāo)準(zhǔn)、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃體系。培育市場供給主體，開展住房租賃企業(yè)，鼓勵房企開展住房租賃業(yè)務(wù)，標(biāo)準(zhǔn)住房租賃中介機(jī)構(gòu)，支持和標(biāo)準(zhǔn)個人出租住房。無錫再啟限購房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得向同一買受人出售多套商品住房；暫停對已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房。開發(fā)企業(yè)在簽訂購房合同時(shí)應(yīng)認(rèn)真審核購房人資格，購房人違反規(guī)定的，登記部門不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，開發(fā)企業(yè)或購房人承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。商貸調(diào)整首付不低于30%在無錫市區(qū)范圍內(nèi)，居民家庭首次購置普通住房申請商業(yè)性個人住房貸款，按照國家對“限購”城市的差異化住房信貸政策，最低首付款比例不低于30%；對已擁有1套住房的居民家庭，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購置住房的，最低首付款比例由不低于30%調(diào)整為不低于40%。

重點(diǎn)房地產(chǎn)政策無錫出臺土拍新規(guī)??當(dāng)?shù)貕K網(wǎng)上競價(jià)到達(dá)最高限價(jià)時(shí)，如仍有2家或2家以上單位要求繼續(xù)競買的，將停止網(wǎng)上限時(shí)競價(jià)，改為現(xiàn)場搖號確定競得人，所有接受最高限價(jià)的競買人均可參與搖號，競得人的成交價(jià)為最高限價(jià)加一個加價(jià)幅度。2025年成品住房達(dá)50%以上到2025年底，建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代會建造方式成為主要建造方式。全市建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化施工的建筑面積占同期新開工建筑面積的比例、新建建筑裝配化率均到達(dá)50%以上，裝飾裝修裝配化率到達(dá)60%以上，新建成品住房比例到達(dá)50%以上。精裝房補(bǔ)貼20%契稅自2016年9月30日發(fā)文之日起，對個人新購置全裝修成品商品住房，購房合同價(jià)中包含裝修款項(xiàng)的，由本級政府對購房人給予購房所繳納契稅20%的補(bǔ)助。安置房12月1日上市為切實(shí)維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，標(biāo)準(zhǔn)征地拆遷安置住房上市交易行為，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)規(guī)定，現(xiàn)就做好市區(qū)征地拆遷安置住房上市交易管理的有關(guān)事項(xiàng)通知，無錫安置房上市時(shí)間是2016年12月1日，逐步推進(jìn)安置房上市數(shù)量。商品房新增供給2016年無錫商品房新增供給426.35萬㎡，同比微增0.41%，最近兩年商品房供給保持在較低水位，堅(jiān)持貫徹去庫存供給側(cè)改革方針。商品房的低供給量加速庫存去化，間接對于2016年無錫房價(jià)的暴漲起到推波助瀾的效果。除了3月和9月以外，全年其他月份的供給量均低于50萬㎡。而下半年的供給量較上半年有所增長，但是幅度較小，控制在7%左右。商品住宅新增供給2016年無錫商品住宅新增供給372.41萬㎡，同比增幅2.74%，商品住宅的供給走勢與商品房類似，而隨著今年以來市場銷售表現(xiàn)的轉(zhuǎn)好，住宅供給占比也有了明確而快速的上升，同樣意味著商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)從供銷兩端都不是太好。商品房庫存2016年12月底，無錫商品房剩余可售面積1101.78萬㎡，比2015年年底減少了35.63%，其中商品住宅剩余可售面積269.2萬㎡，比2015年年底較少了66.86%；商業(yè)地產(chǎn)剩余可售面積832.58萬㎡，僅比2015年年底較少了7.42%。而目前商品住宅的占比也創(chuàng)歷史新低的24%。商品住宅去化周期2016年底，商品住宅的庫存創(chuàng)歷史新低，在供小于求的情況下，稀缺效應(yīng)越創(chuàng)造顯，房價(jià)快速上升也是必然。目前商品住宅的去化速率在半年到一年之間，已經(jīng)處于非常低的位置，因此即便市場成交量走低，也不太會對價(jià)格產(chǎn)生太大的影響。而商業(yè)地產(chǎn)的情況比較困難，短期內(nèi)根本看不到明顯的出路。庫存（萬㎡）2015年凈去化（萬㎡/月）2016年凈去化（萬㎡/月）去化周期（15年）（月）去化周期（16年）（月）商品住宅269.221.1645.26136商業(yè)地產(chǎn)832.582.365.56353150商品房成交2016年無錫商品房成交92616套，同比增幅51.80%；成交面積1036.22萬㎡，同比增幅46.59%；成交金額943.16億元，同比增幅60.03%。今年的商品房表現(xiàn)創(chuàng)歷史新高，量價(jià)飆升，其中3月、4月和9月成交量均突破1萬套大關(guān)。但是4季度商品房表現(xiàn)受多方因素影響快速回落。商品住宅成交2016年無錫商品住宅成交76080套，同比增幅48.69%；成交面積915.58萬㎡，同比增幅48.54%；成交金額817.59億元，同比增幅67.61%。今年的商品住宅表現(xiàn)同樣異常耀眼，但是華美的數(shù)據(jù)背后同樣凸顯了問題的嚴(yán)重性，隨著住宅量價(jià)超乎尋常的表現(xiàn)，已經(jīng)在4季度出現(xiàn)了較為快速的下滑。商品住宅成交結(jié)構(gòu)2016年商品住宅面積段分布比重第一的是90-120㎡，比去年增加4.56個百分點(diǎn)。而90㎡以下那么比去年下降了3.65個百分點(diǎn)，首次低于30%。其他兩個面積段變化不大。今年主要變化在于改善型客戶的大量釋放，帶動了三居室面積段的快速增長。商品房區(qū)域成交2016年無錫商品房成交區(qū)域中，濱湖區(qū)一枝獨(dú)秀，3月份開始太湖新城的購房狂潮席卷全城，使得今年無錫樓市異常火爆，量價(jià)齊升。而錫山區(qū)憑借錫東新城的交通優(yōu)勢，極大的吸引了外地購房者的關(guān)注度，基數(shù)較低的價(jià)格優(yōu)勢在助推了區(qū)域成交的快速活潑。梁溪區(qū)在2016年的表現(xiàn)下降明顯，三區(qū)合并沒有改變原有的頹勢，老城區(qū)為主的區(qū)位決定了新增上的乏力，起走勢也是情理之中的。商品住宅價(jià)格2016年年底，無錫商品住宅備案均價(jià)10203元/㎡，相比年初增幅29.05%。接近三成的增幅還是非常明顯的，目前錫城樓市大局部主流的樓盤都要萬元起步，對于本地購房者而言確實(shí)有些吃力。16年9月、11月和12月備案均價(jià)都超過了萬元/㎡。上半年的價(jià)格漲幅為14.89%，下半年有所減緩，但是也到達(dá)了11.62%。商品房購置對象2016年的無錫商品住宅出現(xiàn)了本地和外地購房者比例互換的現(xiàn)象，以往占據(jù)主導(dǎo)地位的本地購房者迅速消退，從3月份開始外地購房者充滿無錫二級市場，強(qiáng)大的購置力和價(jià)格免疫能力直接拉升了無錫房價(jià)，本地購房者在無奈之下轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房，商品住宅的價(jià)格決定權(quán)歸于外地購房者。商品房后期走勢商品房在經(jīng)歷半年的瘋狂表現(xiàn)后出現(xiàn)了不合理現(xiàn)象，購房群體的倒置，商品住宅的乏力，商業(yè)地產(chǎn)的長期萎靡不振，房價(jià)30%的短期暴增，都對2017年市場表現(xiàn)產(chǎn)生負(fù)面作用。短期內(nèi)，本地購房者不太能夠接受目前的價(jià)格機(jī)制，但是事實(shí)上價(jià)格也不可能恢復(fù)以往，這對市場的結(jié)構(gòu)性調(diào)整作用是不可逆轉(zhuǎn)的。堅(jiān)持了兩年的低供給格局應(yīng)該會繼續(xù)保持，那么供需不平衡的情況也會繼續(xù)維持。一方面是外地有實(shí)力的購房者限于政策性因素?zé)o法進(jìn)入市場，另一方面是本地購房者難以跟進(jìn)目前的市場，2017年商品房將會是僵持與博弈的一年，購房心態(tài)也是最為糾結(jié)的一年。二手房成交2016年無錫二手房成交57606套，同比增幅88.95%；成交面積673.9萬㎡，同比增幅107.83%；成交金額414.06億元，同比增幅118.49%。今年的二手房市場是歷史上最高表現(xiàn)，并且4季度開始連續(xù)三個月成交量均高于商品房。雖然從9月份開始成交逐漸下滑，但是隨著安置房上市，市場在年底保持了高位，后期表現(xiàn)也比較看好。二手房比重2016年年底，新房與二手房的成交套數(shù)比照已經(jīng)降至1.61，充分說明目前無錫房地產(chǎn)市場中，二手房所占據(jù)的強(qiáng)大影響力。二手房房源結(jié)構(gòu)豐富，從次新房到經(jīng)濟(jì)適用房再到新增的安置房，選擇范圍廣，儲藏房源多，價(jià)格梯級豐富，對購房者的吸引力越來越大。根據(jù)城市化開展進(jìn)程規(guī)律來看，二手房成交比重超越商品房是時(shí)間問題，而無錫在最近2年內(nèi)無疑進(jìn)入了二手房開展的快車道，成交基數(shù)的攀升和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的猛增也是既定的事實(shí)。二手房體量變遷無錫二手房在最近兩年間，成交基數(shù)有了長足的進(jìn)步，2016年月均4800套的成交量說明了無錫二手房成交格局的變遷在日積月累中得到了量到質(zhì)的飛越。從無錫主城區(qū)成交到主城區(qū)結(jié)合重點(diǎn)新城區(qū)域成交再到最近的遍地開花，二手房各個區(qū)域都得到快速增長，因此總的體量才有了如此可觀的成績。區(qū)域成交表現(xiàn)2016年無錫二手房區(qū)域成交比重最多的是梁溪區(qū)，但是相交前幾年，其占比也首次低至40%以下，同商品住宅表現(xiàn)類似，三區(qū)合并后表現(xiàn)不升反降；濱湖區(qū)較為穩(wěn)定，占比未有太大變化；新吳區(qū)的表現(xiàn)是最大的亮點(diǎn)，其成交比重按照原7區(qū)劃分首次排到第二位，旺莊、梅村、坊前、碩放多板塊的發(fā)力一改以往單一依靠長江路表現(xiàn)的局面，次新房成交同比增幅超100%的小區(qū)有很多。二手成套住宅成交結(jié)構(gòu)現(xiàn)在的購房者對于大戶型是越來越舍得花錢了，不僅是商品房，二手房也在不斷的展現(xiàn)這樣的趨勢，這既是次新房的作用也是生活品質(zhì)提升帶來的結(jié)果。同時(shí)隨著改善性需求的釋放，二手房的購置戶型也從兩居室向三居室遷移，在房價(jià)的上升周期中，價(jià)格不再是第一要素，房子本身的內(nèi)容成為了決定購置的核心因素。二手成套住宅面積分布

90㎡以下90-120㎡120-144㎡144㎡以上平均面積2014年56%22%15%7%91㎡2015年51%23%18%8%95㎡2016年43%25%21%11%103㎡在短短2年之間，120㎡以上的比例提升了10個百分點(diǎn)，這一局部主要代表了三居室及以上的大戶型，而90㎡以下代表剛需的面積段那么下降快速且明顯，預(yù)計(jì)到年底會下降到40%左右。從80式戶型到90式剛需再到當(dāng)下的大戶型化開展，人們對于房子的要求在不斷提升，優(yōu)質(zhì)的適合市場需求的房源不斷減少，而落后于時(shí)代的房子那么逐漸多了出來，供需的變化造成的結(jié)果就是價(jià)格的差異越創(chuàng)造顯。二手房成交價(jià)格據(jù)群眾房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)：2016年12月，無錫二手房成交均價(jià)9930元/㎡，相交年初增幅20.36%。二手房價(jià)格變現(xiàn)也與商品房類似，都是以太湖新城為起點(diǎn)逐漸擴(kuò)散至全市各個區(qū)域，甚至都得小區(qū)年底與年初的價(jià)格變動到達(dá)了50%以上。由于四季度開始市場走低，加上年底安置房上市帶來的結(jié)構(gòu)性因素，因此價(jià)格在年底有所回落，但是要想恢復(fù)到年初的情況根本不太可能。二手房區(qū)域價(jià)格在各區(qū)域中，濱湖區(qū)無疑是最高的，而太湖新城又是其中的頂點(diǎn)，其二手房價(jià)格根本在13000元/㎡以上，河埒口板塊的安置房完稅價(jià)格也要再9000元/㎡左右；梁溪區(qū)雖然老新村眾多，但是由于區(qū)位優(yōu)勢的因素，價(jià)格位于全市第二。目前來看，以每個區(qū)域的均價(jià)上下來判斷，就是購置新老小區(qū)的差異所在，根據(jù)不同的置業(yè)需求，選擇不同的價(jià)格類型。二手房