2010.2峨眉山8平方公里文化旅游產業(yè)區(qū)一期起步區(qū)（571畝）總體運作思路及產品規(guī)劃建議峨眉天下秀EMEIMountainsWorldCulturalTourismIndustryPark編制說明

峨眉山，擁有得天獨厚的自然資源，是世界聞名的雙遺產、佛教旅游名山、氣候宜人的溫泉療養(yǎng)圣地。然而，在這塊旅游資源寶地上，由于傳統(tǒng)觀光旅游平臺的制約，最好的資源并未得到最好的開發(fā)。隨著中國大旅游、休閑文化旅游時代的到來，觀光旅游必然向以休閑旅游、度假娛樂、商務會議為核心的復合型大休閑旅游過渡，一場產業(yè)升級、消費升級、體驗升級、物業(yè)升級、平臺升級迫在眉睫。藍光地產高瞻遠矚，占據(jù)市場先機，將在這里打造一個占地8平方公里，集星級酒店、會議中心、溫泉公園、影視主題公園、高爾夫于一體的世界級文化旅游度假區(qū)，它是打造藍光戰(zhàn)略轉型“文化旅游主題地產”商業(yè)模式的重要載體，承載著“出品牌、出利潤、出模式、出網絡、出人才”的責任，而整體規(guī)劃、分期開發(fā)、快速運作、高周轉回款實現(xiàn)項目現(xiàn)金流自平衡、結合一級半開發(fā)、引進世界級品牌聯(lián)盟商家共同打造，實現(xiàn)區(qū)域整體土地價值、物業(yè)價值、經營價值的提升是項目開發(fā)運作的關鍵。一期571畝，地處度假區(qū)門戶級口岸位置，是整個項目的形象展示區(qū)、樣板區(qū)、啟動區(qū)，必須確保品質，必須一鳴驚人，同時也必須準確定位，抓準市場，確?？焖黉N售、快速大量回款，在最短時間內實現(xiàn)項目的現(xiàn)金流自平衡，保證后續(xù)土地整治、引擎項目的投資到位。目錄第一部分開發(fā)目標及核心運作策略第二部分項目定位及產品核心賣點第三部分產品規(guī)劃建議第四部分建筑風格備選方案第一部分開發(fā)目標及核心運作策略▌開發(fā)目標▌核心運作策略一、開發(fā)目標打造“峨眉山世界文化旅游度假區(qū)”的形象展示區(qū)、品質樣板區(qū)、門戶起步區(qū)，必須確保高品質、高影響、高美譽度、高震撼力，實現(xiàn)“三老滿意”。

以小搏大，以巧搏大，快速開發(fā)，高效回款，力爭2010年當年開盤，當年實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡，確保后期持續(xù)土地整治開發(fā)和引擎項目投資，實現(xiàn)項目良性滾動。

引進國際品牌，打造極具沖擊力的世界級奢侈品精品度假酒店，確立峨眉山首席度假酒店品牌地位，提升度假區(qū)整體品牌溢價能力。大盤運作——大旅游、大景區(qū)、大概念，大資源、大配套、大品牌。大師手筆——世界級團隊，大師手筆，WATG\HCCP等全球一線規(guī)劃、建筑、景觀、樂園運營團隊強強聯(lián)合打造。打造世界級酒店品牌集中營——安娜塔拉、悅榕莊、洲際、中旅等世界級高星級品牌酒店的集中營，前所未見的豪華酒店陣容，但一期酒店分期建設分期實施。五星級的悠長假期——打造五星級海濱度假風情體驗的高端私家溫泉度假產品，按照五星級海島度假村產品模式進行項目總平、建筑、景觀、設施規(guī)劃，做足水概念，溫泉概念、露臺概念，引入酒店式精裝、度假村休閑配套設施、酒店級的專家物業(yè)管理服務。高品質，高形態(tài)，小面積，高單價，低總價，確保投資型度假產品性價比，快速銷售。一期低價入市，震撼熱銷，快速實現(xiàn)現(xiàn)金平衡，后期穩(wěn)步提價，獲取合理利潤。打造峨眉山門戶級旅游商業(yè)街區(qū)——以麗江束河古鎮(zhèn)、寬窄巷子的商業(yè)開發(fā)模式，以風情式、體驗式、特色型休閑餐飲娛樂為載體，持有引進主力店，力爭商業(yè)銷售變現(xiàn)。二、核心運作策略合理控制成本，根據(jù)度假產品特點區(qū)別配置成本指標——少做不做地下室，結構、立面成本優(yōu)化、景觀配套投資到位，但景觀材質盡量本地化。高端占位，營銷先行——A、大手筆、高規(guī)格，炒作8平方公里國際度假區(qū)大概念，提前實施話題營銷

B、話題軟營銷先行，營造線上線下、社會網絡“全城熱議”、“關注焦點”的輿論氛圍

C、高端論壇，大師話語營銷

D、借勢包裝酒店品牌，實施品牌導入營銷

E、聯(lián)合峨眉山景區(qū)，整合大型度假題材體驗活動，調動投資熱情

F、客戶會前置，延長室內排號咨詢時間，提前收取預定金打造極具震撼力、沖擊力以及度假氛圍的大型銷售體驗中心，同時拓寬銷售渠道，打造現(xiàn)場、室內雙接待中心。第二部分項目定位及產品核心賣點▌競爭背景及客戶需求分析▌項目定位▌物業(yè)主題定位▌總平規(guī)劃建議▌核心賣點體系四川度假物業(yè)市場產品概況一、競爭背景及客戶需求分析

09年峨眉山和青城山度假產品市場銷售總量約2600套產品同質化程度高,配套和服務缺乏是度假物業(yè)市場的通病主力面積段:套一40-50㎡;套二70-90㎡;聯(lián)排90-160㎡

清水房、地面停車、容積率0.5左右是大多數(shù)項目的共性銷售速度差異巨大：大規(guī)劃的項目暢銷，小戶型、低總價暢銷四川度假物業(yè)市場典型案例■景區(qū)度假物業(yè)項目——峨嵋半山?七里坪基礎指標占地面積：15000畝（一期1200畝）建筑面積：150萬㎡物業(yè)形態(tài)：度假公寓、多層洋房、雙拼別墅、獨棟別墅（以前兩者為主）銷售價格：公寓洋房4800-5600元/平米銷售情況：2009年6月開盤，7個月銷售約1100套，以20-30萬的套一為主。、物業(yè)形態(tài)套型主力面積備注（戶型特點）備注度假公寓及洋房套一39-47戶型極緊湊，精裝，多露臺設計主力戶型退臺溫泉洋房套三104-110大面積的贈送露臺(超過戶型面積50%以上)數(shù)量較少戶型基本情況2009年6月開盤獨棟雙拼聯(lián)排電梯洋房主力戶型（平米）240-630180140-15093-150推出套數(shù)247套1246套662套380套目前銷售價格1—1.1萬6000—6500元5000元4500元（含1000元精裝）銷售情況104套1246套467套200套銷售比例42%100%70%53％基礎指標占地面積：12000畝（前期4000畝）物業(yè)形態(tài)：獨棟、雙拼、聯(lián)排、電梯洋房銷售情況：7個月銷售約2000套，以100萬的雙拼、70萬的聯(lián)排為主四川度假物業(yè)市場典型案例■非景區(qū)度假物業(yè)項目——恒大?金碧天下大規(guī)模、大規(guī)劃、大配套別墅平民化、擴大目標人群標準化復制低成本運作、滾動開發(fā)超高的性價比、低總價無門檻進入復合形的多類型產品全面推向市場1、大概念、大規(guī)模大規(guī)劃、大配套、多元產品線2、主要針對大眾度假消費市場3、小面積、低總價、高性價比的度假物業(yè)4、低價入市，謀求快銷回款5、市場銷售情況優(yōu)異，創(chuàng)造了度假物業(yè)的銷售新紀錄四川度假物業(yè)市場典型案例啟示6、易買難?。鹤鳛槎燃傥飿I(yè)，其提供的服務仍為普通住宅服務，缺乏真正有品質的高端度假服務度假型物業(yè)的客戶需求分析獨具特色的大概念規(guī)劃投資回報物業(yè)增值完善的度假配套五星級酒店式服務——國際文化旅游之都世界級文化旅游度假休閑目的地——峨眉山國際文化旅游度假區(qū)旅游之城度假之城會展之城文化之城養(yǎng)生之城環(huán)保之城二、項目總體定位8平方公里總體定位東方神韻海濱風情給你一個五星級的悠長假期!571畝總體定位川西水鄉(xiāng)院落式商業(yè)功能定位：餐飲會所式商業(yè)步行街建筑文化定位：川西水鄉(xiāng)民居風格高端度假型溫泉住宅功能定位：高物業(yè)形態(tài)、低總價產品建筑文化定位：演繹現(xiàn)代中式世界頂級奢侈酒店功能定位：頂級溫泉SPA低密度假酒店建筑文化定位：類中式、度假、溫泉峨眉水鄉(xiāng)商業(yè)區(qū)高端度假住宅區(qū)安娜塔納酒店區(qū)三、物業(yè)主題定位度假別墅區(qū)奢侈酒店區(qū)門戶級商業(yè)區(qū)示范區(qū)項目展示中心總占地；571畝住宅：280畝酒店：200畝商業(yè)：91畝（含27畝示范區(qū)）環(huán)湖綠地：共189畝溫泉公園區(qū)酒店2期項目土地利用圖四、總平規(guī)劃建議571畝核心賣點安娜塔納頂級奢侈酒店品牌8平方公里超大規(guī)模、超大配套溫泉主題概念市場暢銷的高端低總價精裝度假產品毗鄰世界雙遺景區(qū)上千畝的峨秀湖藍光品牌度假酒店式水景園林現(xiàn)代中式建筑風格峨眉山高端門戶旅游商業(yè)五、核心賣點體系第三部分住宅部分產品規(guī)劃建議▌住宅產品定位▌建筑風格建議▌戶型配比及設計建議▌景觀風格建議▌配套建議▌湖濱189畝綠地規(guī)劃建議▌樣板區(qū)規(guī)劃建議占地面積：280畝容積率：控制在0.6左右建筑面積：約11.2萬平米規(guī)劃建議水系島居、溫泉、精裝、度假別墅形態(tài)、小面積低總價……五星級私家溫泉度假村產品以低總價、高性價比的度假產品為核心高帶低策略：以少量頂級產品線（臨湖區(qū)頂級企業(yè)會所）的打造帶動普通產品的檔次，并樹立良好的項目形象以水系島居、溫泉入戶、溫泉公園、精裝修為產品賣點一、住宅產品定位濱海風情度假風格二、建筑風格定位建筑風格示意之別墅篇東南亞風格新亞洲風格

紫檀山·紫園建筑風格示意之公寓篇建筑風格示意之花園洋房篇業(yè)態(tài)建筑面積(㎡）比例價格建議（元/㎡）戶型要點合院獨棟別墅180—20010%12000總價200萬溫泉入戶，三房八孖屋聯(lián)排別墅90—10035%8000總價80萬溫泉入戶，兩房，套房、多露臺設計5+1花園洋房60-8025%6500總價45萬溫泉入戶，退臺設計，兩房，精裝，廚房操作臺，大陽臺，落地飄窗設計酒店式公寓40—5030%5500總價25萬套房設計，酒店標準精裝全配，大陽臺、外掛式大衛(wèi)生間三、戶型配比建議合院式溫泉獨棟示意180-200平米180-200平米180-200平米180-200平米中庭溫泉SPA借鑒青城山房180平米，三房設計八孖屋小聯(lián)排示意借鑒珠江·天生墅90平米，雙套房設計合院獨棟別墅、八孖屋聯(lián)排別墅、5+1花園洋房均引入溫泉；洋房部分在陽臺設風景私家泡池；別墅部分在花園設私家溫泉SPA池。溫泉入戶示意裝修主題：度假風情，裝修標準1200-1500元/㎡酒店式公寓：以度假酒店風格精裝全配；5+1花園洋房：類度假酒店精裝；別墅部分：可選擇性精裝精裝修示意度假酒店式·浪漫水景園林主要特色：泳池景觀為主線、夜景燈光、水系環(huán)繞、精致園林四、景觀風格建議

1、景觀主題：利用峨秀湖資源，引水入園，水系循環(huán)，以度假酒店風格打造水系精致園林；

2、景觀規(guī)劃上注重遠、中、近景結合，遠眺峨眉山、中觀峨秀湖，近覽建筑及水系園林；

3、景觀功能分區(qū)：

住宅部分景觀以水系環(huán)繞為主，講究臨水島居，并根據(jù)水系分割打造多個主題景觀；

臨湖部分景觀與配套相結合，打造溫泉公園；

4、利用峨眉當?shù)刈匀毁Y源優(yōu)勢，移植本地樹種，營造森林般的景觀氛圍。景觀規(guī)劃建議新亞洲度假園林景觀細節(jié)與小品泳池景觀示意特色化、藝術化、高端化、功能化臨湖綠地區(qū)設置無邊際露天景觀泳池、網球場、景觀慢跑道會所內集中設置溫泉Spa、健身房、首腦會議室、私坊菜等

臨湖綠地區(qū)打造露天溫泉公園，突出參與性與品質感

在商業(yè)部分集中設置項目生活配套

五、項目配套建議項目配套示意會所式餐廳紅酒吧首腦會議室溫泉SPA桌球室網球場慢跑道六、湖濱189畝綠地規(guī)劃建議1、作為571項目住宅部分的功能配套與景觀延伸帶；2、打造溫泉主題公園，包含無邊際景觀溫泉泳池、私家溫泉會所、風情餐吧、網球場、湖濱濕地、網球場、慢跑道、木棧道等等?？紤]引進專業(yè)的溫泉或酒店管理公司進行管理。3、邀請世界級大師在臨湖區(qū)域打造六棟風格獨立、具有藝術收藏價值的頂級企業(yè)會所，成為峨秀湖岸的世界級風景；（面積約700-1000平米/套）住宅酒店示范區(qū)溫泉公園區(qū)峨秀湖企業(yè)會所博鏊級領袖會所+森林溫泉公園+ANNATARA酒店擴展區(qū)臨湖綠地面積：189畝地塊劃分：酒店延伸區(qū):100畝（含領袖會所50畝）

溫泉公園區(qū)：89畝規(guī)劃要點：

酒店擴展區(qū)博鰲級領袖會所占地：50畝，容積率：0.1-0.15，單棟面積約700-1000平米邀請六個國際大師分別設計6棟位于峨秀湖邊的頂級別墅，打造峨眉山下的世界級風景線，提升項目形象和氣質，制造可供傳播話題。溫泉主題公園游艇碼頭、伸向湖面的木棧道，湖濱早餐吧、慢跑道…臨湖景觀帶早餐吧游艇碼頭木棧道風情屋濱海風情頂級度假會所樣板區(qū)七、樣板區(qū)規(guī)劃建議標志性山門及濃郁風情的景觀大道濱海風情頂級會所標志性光雕度假酒店園林樣板在紫檀山會所基礎上通過立面材料