本科論文摘要

房地產行業(yè)是中國經濟發(fā)展體的重要組成部分，不僅可以增加國家財政收入，還可以使我國經濟水平穩(wěn)步增長。在房地產開發(fā)企業(yè)的納稅業(yè)務中，近年來納稅要求逐漸改變，納稅種類變得復雜。伴隨著營改增三項重大稅制改革在房地產開發(fā)業(yè)務中發(fā)揮了重要作用，公司稅率和稅金計算標準已發(fā)生重大變化。在這種情況下，如果能夠實現(xiàn)納稅籌劃，就可以從經濟的角度有效提高房地產開發(fā)商的稅收水平，減輕稅收負擔，增加稅后收入，提高企業(yè)行業(yè)競爭力。本文以房地產開發(fā)企業(yè)為研究對象，對企業(yè)進行分析和調查，得出納稅籌劃新思路。提出了在納稅籌劃中需要注意的問題，提出針對其風險的措施，幫助企業(yè)減少因風險帶來的不必要損失。本文從納稅籌劃的角度著眼于納稅籌劃的風險分析，提出規(guī)避風險的方法，預防可能出現(xiàn)的問題，實現(xiàn)房地產開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

關鍵詞:納稅籌劃；風險評估；房地產開發(fā)企業(yè)AbstractRealestateisanimportantpartofChina'seconomicdevelopment.Itcannotonlyincreasethecountry'sfiscalrevenue,butalsoenableChina'seconomicleveltogrowsteadily.Inthetaxpaymentbusinessofrealestatedevelopmentcompanies,taxrequirementsgraduallychange.Withthereformofthethreetaxsystemsthatreplacevalue-addedtaxwithbusinesstax,itplaysanimportantroleinrealestatedevelopmententerprises.Corporateincometaxratesandthetypesoftaxpaymentshavebecomemoreandmorecomplexinrecentyears.Therearegreatchangesincalculationstandards.Inthiscase,ifataxplancanberealized,thetaxlevelofrealestatedeveloperscanbeeffectivelyincreasedfromaneconomicperspective,thetaxburdencanbereduced,after-taxincomecanbeincreased,andenterprisesincompetitiveindustriescanbeimproved.Thisarticletakesrealestatedevelopmententerprisesastheresearchobject,analyzesandinvestigatestheentirebusinesscycleoftheenterprises,anddrawsupnewideasfortaxplanning.Thisarticlepointsouttheissuesthatshouldbepaidattentiontointaxplanning.Andputforwardmeasurestopreventtaxplanningriskstohelpcompaniesreduceunnecessarylossescausedbytaxplanningrisks.Thisarticleinvolvestherisksoftaxplanningfromtheperspectiveoftaxplanning,andproposesideasfortaxplanning.Avoidrisks,preventpossibleproblems,andrealizethestabledevelopmentofrealestatedevelopmentcompanies.Keywords:TaxPlanning；Riskassessment；Realestatedevelopmententerprise目錄TOC\o"1-3"\h\u第1章緒論 11.1研究背景 11.2研究意義 11.3國內外研究現(xiàn)狀 21.3.1國外研究現(xiàn)狀 21.3.2國內研究現(xiàn)狀 21.4研究方法 21.5研究內容 3第2章納稅籌劃相關概念及理論 42.1納稅籌劃的概念 42.2納稅籌劃的目標 42.2.1實現(xiàn)涉稅零風險 42.2.2確保納稅成本最低化 42.3納稅籌劃的基本原則 52.3.1不違法原則 52.3.2成本效益原則 52.3.3適時調整原則 52.4納稅籌劃的基本方法 52.4.1優(yōu)惠政策法 52.4.2縮減計稅依據法 6第3章房地產開發(fā)企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀分析 73.1房地產開發(fā)企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀 73.2前期準備階段的納稅籌劃 83.2.1公司形式選擇 83.2.2新建和并購的選擇 93.2.3籌資方式的納稅籌劃 93.3建設環(huán)節(jié)的納稅籌劃 93.3.1利息扣除方式 93.3.2分別核算增值額 103.4銷售環(huán)節(jié)的納稅籌劃 103.4.1銷售價格納稅籌劃 103.4.2銷售收入分解納稅籌劃 103.5利潤分配環(huán)節(jié)的納稅籌劃 11第4章房地產開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的問題分析 124.1缺乏對納稅籌劃的足夠認識 124.2企業(yè)納稅籌劃水平不高 124.3納稅籌劃人才資源匱乏 124.4房地產行業(yè)面對的籌劃風險高 13第5章房地產開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的風險防范措施 145.1充分掌握國家經濟政策和稅收法律規(guī)范 145.2正確樹立納稅籌劃目標 145.3加強培育相關專業(yè)人才 145.4建立與完善事后風險評價體系 15第6章結論 16參考文獻 17致謝 18附錄一中文譯文 19附錄二外文原文 23附錄三調查問卷 31 第1章緒論1.1研究背景房地產業(yè)是我國經濟增長的支柱產業(yè)，每年房地產和建筑業(yè)的GDP貢獻值占全國總GDP的10-20％。近年來，中央和地方政府部門通過運用產業(yè)宏觀管理政策，貨幣政策，限購政策以及完善稅收法律法規(guī)，協(xié)調和規(guī)范了我國房地產業(yè)的發(fā)展。自2010年以來，政府各部門和委員會一直在對房地產行業(yè)實施各種監(jiān)管政策：發(fā)表了《關于2015年市場經濟改革意見》；在2016年提出差別化的住房信貸政策，國土資源部在《2017年房地產用地管理和調控重點工作的通知》中發(fā)布了“禁墅令”；于2018年出臺了新的“國五條”，加強了房地產市場的監(jiān)管措施[[]Gravelle J.G..TaxHavens:InternationalTaxAvoidanceandEvasion[J].NationalTaxJ[]Gravelle J.G..TaxHavens:InternationalTaxAvoidanceandEvasion[J].NationalTaxJournal,2015(4):15-54只有實時了解國家最新的房地產相關政策，才能在第一時間進行企業(yè)的納稅籌劃，在當下競爭激烈的市場環(huán)境中，企業(yè)若不做好有效的納稅籌劃，就會處于劣勢地位。同時，房地產行業(yè)具有多種復雜的稅收類別和龐大的稅收金額，這使得公司僅通過個別項目的納稅籌劃很難實現(xiàn)最佳的節(jié)稅目的。如果房地產公司想充分利用減稅優(yōu)惠政策并找到合理的節(jié)省稅費的方法，則需要實施科學的納稅籌劃。對于房地產公司而言，稅收風險很高，因為房地產開發(fā)項目中存在許多與稅收相關的環(huán)節(jié)，因此對房地產納稅籌劃方案的研究尤為重要。1.2研究意義納稅籌劃是房地產企業(yè)為了合理降低稅收成本，提高市場競爭力的有效方法。在我國，納稅籌劃的研究仍處于起步階段，房地產行業(yè)相關的納稅籌劃研究更為薄弱，對房地產行業(yè)的理論支持仍然不足。隨著中國市場經濟體制的不斷完善，納稅籌劃對企業(yè)經營活動具有重要意義。關于房地產公司納稅籌劃的深入研究討論，會對沉重稅負并為國家稅收做出重大貢獻的房地產公司產生重大影響。本文希望利用納稅籌劃的相關理論，對納稅籌劃進行更詳細的理論討論。1.3國內外研究現(xiàn)狀1.3.1國外研究現(xiàn)狀Fischer(2016)認為，有效的納稅籌劃可以推動企業(yè)長遠發(fā)展，可以最大程度降低企業(yè)稅負成本，使投資者加大資金投入，從而達到對經濟產生積極正面的影響[[]W.B.Fischer[]W.B.Fischer,R.F.Megis,Accounting[M].NewYork,HvardBusinessSchoolPress2016:738.AnnaFeller，DeborhSchanz(2017)認為有三個方面的阻礙制約著企業(yè)的納稅籌劃，分別是商業(yè)環(huán)境、納稅籌劃的目標和財務負責人的權力影響稅收支出[[]AnnaFeller[]AnnaFeller,C.M.T.J.Ruper,TaxPolicyandPlanningImplicationofHiddenTaxes:EffectiveMarginalTaxExercises[J]JoumalofAccountin,2019(19):63-74Modiglian(2015)針對國內外學者對納稅籌劃的研究，總結了三個方面：對納稅籌劃動機、測算和所產生結果的研究。我國經濟市場發(fā)展日益完善，稅收體制不斷改革，參考國外成熟的納稅籌劃研究，可以幫助企業(yè)實現(xiàn)利益最大化[[]F.Modiglian，[]F.Modiglian，M.H.MillerThecostofCapital，CorporationFinanceandTheTheoryofInvestment[D]TheAmericanEconomicReview2015(3):261-297.1.3.2國內研究現(xiàn)狀李國強(2015)指出要想降低企業(yè)涉稅風險，提高企業(yè)收益，應做好企業(yè)納稅籌劃，我國房地產企業(yè)應該重點關注該領域的發(fā)展。李杰(2015)認為，納稅籌劃可以不斷完善我國房地產產業(yè)結構，降低企業(yè)稅負負擔，提高企業(yè)收益[[]李國強[]李國強,李杰.稅收籌劃謀略[M].北京中國財政經濟出版社,2015.王學軍(2016)、王亞美(2016)納稅籌劃的開展是合理合法的，與偷稅漏稅等違法行為不同。充分利用政府出臺的優(yōu)惠政策的同時，為企業(yè)帶來了利益，為企業(yè)減輕了稅負，提高企業(yè)的納稅意愿，使企業(yè)財務管理工作不斷優(yōu)化[[]楊柳[]楊柳.房地產企業(yè)稅收籌劃風險防范策略研究[J].財稅金融,2016(17):48-48.張欣(2017)認為企業(yè)要在遵守法律法規(guī)的前提下，根據企業(yè)未來的發(fā)展情況，多角度進行納稅籌劃，不僅保障了自身的合法權益，還為企業(yè)實現(xiàn)價值，使企業(yè)的利益達到最大化[[]夏仕平[]夏仕平.企業(yè)所得稅納稅籌劃誤區(qū)指正[J].財會月刊,2015（9）:51～53.張俊岳(2017)提出有效的納稅籌劃，可以使企業(yè)降低稅務支出，提高企業(yè)納稅的意識，降低因逃稅漏稅為企業(yè)帶來的風險[[]解志翔.[]解志翔.房地產項目合作開發(fā)稅務籌劃研究[J].現(xiàn)代經濟信息,2017(1):185.1.4研究方法本文主要采用兩種研究方法，一是將理論與案例分析相結合的方法。根據房地產開發(fā)企業(yè)在準備、建設、銷售、持有四大階段的稅收籌劃，詳細介紹了房地產公司運營各階段的納稅籌劃分析過程，從而反映特定稅收籌劃策略的特征。二是問卷調查法，基于我國房地產企業(yè)納稅籌劃的研究以及對銀川市房地產行業(yè)的調查，制定了關于納稅籌劃現(xiàn)狀的調查問卷。對房地產企業(yè)進行問卷發(fā)放，根據調查問卷的結果，進行分析。1.5研究內容本文以我國房地產企業(yè)為研究主體，通過對其納稅籌劃發(fā)展現(xiàn)狀研究，發(fā)現(xiàn)企業(yè)在籌劃過程中出現(xiàn)的問題，為了企業(yè)長遠發(fā)展，針對這些問題，給出了合理對策。本文分為六個部分：第1章，緒論。簡單說明我國房地產企業(yè)納稅籌劃的背景，開展納稅籌劃研究的原因，查閱了相關資料，參考國內外學者的不同看法，提出本文撰寫的思路。第2章，納稅籌劃相關概念。本章節(jié)為論文整體的編寫提供了理論依據，包括基礎概念、納稅籌劃的目標和原則以及納稅籌劃的基本方法。第3章，納稅籌劃現(xiàn)狀分析。通過分析房地產企業(yè)不同階段的納稅籌劃，探討了稅務負擔對企業(yè)的影響，對房地產業(yè)的納稅籌劃現(xiàn)狀進行分析。第4章，納稅籌劃存在的問題。經過對籌劃現(xiàn)狀的分析，可得出在納稅籌劃整個流程中出現(xiàn)的問題。第5章，納稅籌劃的策略。通過第四章問題的分析，為企業(yè)進行納稅籌劃提出相關建議。第6章，結論?？偨Y概括本文的核心內容。第2章納稅籌劃相關概念及理論2.1納稅籌劃的概念納稅籌劃是指，納稅人應在法律法規(guī)允許的范圍內，使用合法的渠道，通過企業(yè)經濟和財務活動安排，減少納稅，使納稅人獲得經濟利益[[]朱賓梅[]朱賓梅,孫燕.基于模糊綜合評價法的企業(yè)稅務籌劃風險研究[J].會計之友，2015（11）：98-100.本文認為，稅收籌劃與企業(yè)的財務管理密切相關，兩者是相輔相成的。納稅籌劃活動實際上是積極主動的財務管理措施，通過納稅統(tǒng)籌，企業(yè)可以形成長期財務計劃并推動公司的各種改進。管理制度的完善提高了稅收申報的合法性和科學性，使公司能夠優(yōu)化稅收選擇，提高稅收意識并加強稅收管理，規(guī)范納稅行為和預防稅收風險。2.2納稅籌劃的目標2.2.1實現(xiàn)涉稅零風險企業(yè)納稅籌劃面臨許多不確定的風險，而通過稅收籌劃控制風險需要將稅收風險降至最低。涉稅零風險意味著納稅人可以合法地從政府稅務局開立帳戶，在規(guī)定期限內提交納稅申報表并繳納全部稅款，而不會由于稅收計劃而導致違法行為。這意味著企業(yè)不會因為稅收的問題為其帶來處罰，從而使企業(yè)產生負面影響。換句話說，沒有任何潛在風險，或者由于風險非常低，可以忽略不計。征稅是強制性的，如果企業(yè)未能按照法律規(guī)定履行其稅收義務，企業(yè)會承擔一定的風險。2.2.2確保納稅成本最低化實現(xiàn)最小化稅收成本并履行稅收義務都具有保護企業(yè)的作用。為了履行納稅義務，納稅人不可避免地要承擔相應的納稅費用。納稅成本可以分為兩種。為了納稅而損耗的物質資源是納稅人的直接成本，而執(zhí)行納稅方案的過程，產生的心理壓力是間接成本。定量分析可以分析出直接成本的具體數(shù)據，間接成本需要詳細測算。當納稅人進行納稅籌劃時，需要斟酌納稅成本，并權衡成本收益。2.3納稅籌劃的基本原則2.3.1不違法原則納稅籌劃應在法律法規(guī)允許的情況下進行方案優(yōu)化，不違法是納稅籌劃的前提。在采取各種形式的計劃來減輕稅收負擔時，不能以破壞法律或法規(guī)為代價。企業(yè)違反法律法規(guī)，不僅會產生不利影響，還會受到法律制裁，因此不違法原則是企業(yè)進行納稅籌劃務必要遵守的原則。2.3.2成本效益原則想要做好納稅籌劃，僅考慮可能實現(xiàn)的納稅費用減少是不夠的。同時，還應考慮在籌劃各種成本期間，可能發(fā)生的納稅籌劃機會成本。如果計劃與稅收相關的某項特定業(yè)務，則應事先制定全面的計劃。理想情況下，可以計算和比較預期的成本和收益。如果成本費用少于籌劃的節(jié)稅額，則該計劃是合理可行的。因此，納稅籌劃應注重成本效益原則，最優(yōu)籌劃方案的選擇應基于對成本和收益的全面分析之上。2.3.3適時調整原則納稅籌劃通常是根據企業(yè)當前的業(yè)務活動提出的，由于稅收法律和法規(guī)的變化，納稅籌劃也具有時效性。而且，稅收法律法規(guī)的多樣性會導致企業(yè)所在稅收環(huán)境發(fā)生改變，因此納稅籌劃僅進行一次是不夠的。在制定稅收計劃時，要根據特定的業(yè)務、地區(qū)因素和企業(yè)的發(fā)展階段，盡可能地預估納稅籌劃可能產生的各種不利影響，并將風險控制一定范圍內。2.4納稅籌劃的基本方法2.4.1優(yōu)惠政策法為了降低企業(yè)負稅，維持企業(yè)正常運轉，我國針對房地產行業(yè)出臺多項優(yōu)惠政策。企業(yè)要根據自身發(fā)展狀況選擇合適的優(yōu)惠政策，把握好政策中帶有傾向性的優(yōu)惠點[[]楊孝堅.試論企業(yè)所得稅納稅籌劃[J].企業(yè)經濟,2016（[]楊孝堅.試論企業(yè)所得稅納稅籌劃[J].企業(yè)經濟,2016（9）:160～162.2.4.2縮減計稅依據法在依法合規(guī)的基礎上，成立公司、分公司或子公司來分攤收入和成本，達到較低的稅務計算準則，實現(xiàn)減少稅款的目的。例如，如果房地產公司出售自己的房屋，其銷售量越多，相應的增值稅就越高，稅收負擔過重，此時，若建立負責銷售的分公司，有可能減輕由于收入分配帶來的稅收負擔。第3章房地產開發(fā)企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀分析3.1房地產開發(fā)企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀房地產企業(yè)作為我國市場經濟的重要組成部分，占據市場經濟的重要地位，而公司財務管理與納稅籌劃息息相關。本次調查選取了銀川市的30家房地產公司作為樣本，大型房地產公司有7家，中小型房地產公司有23家。（調查問卷見附錄）表3-1銀川市房地產企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀調查情況表序號項目選項公司數(shù)占比1是否設有獨立部門進行稅收日常管理有30100%沒有00%2公司稅收負擔是否沉重重1860%一般1240%較輕00%3是否認為稅收的負擔影響企業(yè)的生存和發(fā)展同意2583%影響不大520%4是否有減輕公司稅負的需求非常需要1033%需要2067%不需要，現(xiàn)狀即可00%5是否熟悉納稅籌劃相關事宜熟悉，且能很好運用620%比較熟悉，但是沒有很好運用1446%不怎么熟悉1034%6納稅籌劃相關事宜由哪個機構辦理委托會計師事務所和稅務師事務所1860%聘請專門的稅務人才723%公司財務人員兼職517%7在以往的實踐中，進行納稅籌劃減輕稅收負擔的方式與稅務機關搞好關系1136%開展納稅籌劃1446%各種方式減少稅收（虛假報稅）516%續(xù)表3-1銀川市房地產企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀調查情況8影響公司不進行納稅籌劃的因素缺乏有效的科學專家的指導1550%聘請專業(yè)稅務人員成本較高1550%9在以后的發(fā)展中，希望花一定的精力展開納稅籌劃現(xiàn)狀很好，不需要進行納稅籌劃00%會考慮開展2273%不會考慮827%從上述調查可以發(fā)現(xiàn)，在選定的30家房地產公司中，大多數(shù)公司認為稅收負擔嚴重影響著公司發(fā)展，但是只有少數(shù)房地產公司通過納稅籌劃的方式來降低稅務負擔。由于聘請專業(yè)的稅務人員成本較高，公司在考慮經營成本的同時，在納稅籌劃方面缺乏科學指導。而大型房地產公司即便意識到納稅籌劃的重要性，也沒有展開行動。大多數(shù)企業(yè)并沒有根據自身需求合理的進行納稅籌劃，而是通過與稅務機關打招呼的方式來進行納稅籌劃，從而減輕稅收負擔。隨著中國社會主義市場經濟的不斷深化，納稅籌劃在整個房地產行業(yè)中的重要性日益凸顯，越來越多的企業(yè)開始重視納稅籌劃。一些房地產公司聘用專業(yè)的稅務人員成立納稅籌劃部門。還有一些房地產公司與向專業(yè)的稅務機構進行企業(yè)納稅籌劃方面的咨詢。大多數(shù)房地產公司的財務部門都對納稅籌劃具有基本了解，可以依法進行納稅，合理地節(jié)省稅收支出。但是，大多數(shù)房地產公司納稅籌劃的范圍過于狹窄，只做到簡單的減少稅務支出，而沒有合理的避稅籌劃，也沒有通過納稅籌劃實現(xiàn)零風險，只進行了最表面的納稅籌劃，尚未實現(xiàn)真正意義上，高水平的納稅籌劃。3.2前期準備階段的納稅籌劃3.2.1公司形式選擇總公司可以通過建立其名下的分公司其名下的子公司的方式，來減輕稅務給公司帶來的壓力。分公司依屬于總公司，不單獨設立額外的法人，子公司不同于分公司，具有獨立的法人。國家對于對子公司和分公司，有不同的稅收規(guī)定的政策。分公司的稅費由總公司負責，在項目完成過程中，出現(xiàn)的稅務風險也由總公司承擔。而子公司由于具有法人獨特性，不需要總公司代繳稅費，在開發(fā)過程中出現(xiàn)的風險也不會影響總公司。3.2.2新建和并購的選擇新建指的是房地產企業(yè)成立子公司或分公司，單獨負責全新的業(yè)務。并購分為合并和收購。兩個及以上的企業(yè)，在遵守法律、法規(guī)前提下，歸并成為一個企業(yè)叫做合并。其中，合并解散后共同設立的新企業(yè)，稱為新設合并；其他方整體歸屬于續(xù)存的一方叫做吸收合并。收購是指某一企業(yè)為了獲得經營權，收購其它企業(yè)股權的行為。合并后的企業(yè)可以通過購買股份買控制目標企業(yè)。合并后的企業(yè)由于具有法人資格，仍然作為經濟實體存在。完成土地資源收購工作是房地產企業(yè)發(fā)展的第一要素，大部分房地產企業(yè)通過與國家機構或其它單位交易來收購土地。從其他單位購買有兩種特定的購買方式：一種是直接購買土地。另一種是并購售賣土地企業(yè)的股份，并發(fā)展被收購的公司。從國家購買的土地需要在獲得土地使用權后支付契稅。從其他單位購入的土地由于土地使用權尚未轉讓，不需要重新繳稅。3.2.3籌資方式的納稅籌劃房地產項目的開發(fā)建設需要花費大量的時間和資金，大多數(shù)房地產企業(yè)靠銀行借款來維持企業(yè)運轉，由于項目周期較長，利息較多?；I資有種方式：銀行借款、外資投入、向社會發(fā)行股票、內部資金積累。從納稅籌劃的角度，分析了幾種融資方法，融資方式具體可以分為債務融資和權益融資。但貸款利息可以在所得稅之前扣除，因此可以用作扣除額以計算增值稅在土地上的增加值。3.3建設環(huán)節(jié)的納稅籌劃3.3.1利息扣除方式企業(yè)采用不同的方式，計算公司所得稅和土地增值稅的利息費用。新稅法規(guī)定，在計算所得稅時，在完成項目開發(fā)之前，產生的利息費用計入開發(fā)成本，當期費用計算的是項目完成后的利息。計算土地增值稅時，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定：“凡納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能夠提供貸款證明，允許據實扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他開發(fā)成本，將在土地使用權購置成本和房地產開發(fā)成本的5％內扣除；不能提供貸款證明的，房地產開發(fā)成本按照土地使用權在付款和房地產開發(fā)成本的10％之內扣除[[]王曉燕[]王曉燕.淺議房地產企業(yè)稅收籌劃[J].財經界,2015(21):248-249.3.3.2分別核算增值額為了調整居民住房結構，促進房地產市場健康發(fā)展，國家暫時免征房地產開發(fā)公司以較低增幅建設的普通住房增值稅，標準是不超過20％。但房地產公司需要分別計算增加值，未經過核算的部分，不能享受免稅政策。3.4銷售環(huán)節(jié)的納稅籌劃3.4.1銷售價格納稅籌劃在基于閾值的定價和銷售過程中包括的不同稅種中，土地增值稅是使用超額累進稅率計算的，這適用于具有閾值定價的納稅籌劃[[]石紅紅.基于稅收臨界點的房地產企業(yè)土地增值稅籌劃實證研究[J].生產力研究[]石紅紅.基于稅收臨界點的房地產企業(yè)土地增值稅籌劃實證研究[J].生產力研究,2015（7）：44-45.從直接節(jié)稅的角度看，銷售價格的制定，會對營業(yè)稅和土地增值稅產生影響。房地產銷售的營業(yè)稅稅率是5%，土地增值稅最低稅率是30%，營業(yè)稅是土地增值稅的六分之一，因此土地增值稅是納稅籌劃的主要籌劃內容。值得注意的是，普通標準房建設的土地增值稅具有稅收優(yōu)惠，即“納稅人在建造的建筑物是普通標準住宅的情況下，在售出商品后，增值率小于20%，無需繳納土地增值稅。增值率大于20%，要按照規(guī)定繳納增值額的全部稅金。銷售定價需要結合本條優(yōu)惠政策，才能使企業(yè)最大程度享受到稅收優(yōu)惠。”而站在相對節(jié)省稅率的思維來考慮，制定一個合理的價格，才能夠吸引人們的消費，同時能夠最大幅度的增加企業(yè)的純利潤，最終達到從側面減少企業(yè)的繳稅額的目的。由此可見，價格的合理制定是非常重要的一部分。增值額是影響土地增值稅應納稅的關鍵因素，它是房產原擁有者出售轉讓其房屋產權所獲得的金額數(shù)目，減去稅務局規(guī)定的應扣除部分數(shù)目后的剩余資產?？梢钥吹剑鲋殿~增加的原因之一是銷售價格的上漲，銷售價格上漲也會導致稅額增加，以至于企業(yè)所獲得的純利潤就不確定是否增加。企業(yè)純利潤是否增長，要看稅務相關費用的增長數(shù)值和企業(yè)收入的增長數(shù)值哪一部分更高。3.4.2銷售收入分解環(huán)節(jié)的納稅籌劃隨著消費者消費需求不斷提高，房地產市場的行業(yè)標準日益完善，房屋的交付標準也從毛坯房逐漸朝精裝修住房發(fā)展。精裝修住房由于其裝修標準不同，涉稅問題不能一概而論。目前房地產企業(yè)對于精裝修住房的定價方式，存在以下兩種不同的定價方案：合并定價方案是指，房地產企業(yè)與購買者簽訂房屋銷售合同，其中，住房的銷售價包括裝修費。分別定價方案是指，在房屋的銷售總價中，不包括裝修價格，房地產企業(yè)依據未裝修的價格與購買者簽訂銷售合同，按裝修價簽訂房屋裝修合同。目前大多數(shù)企業(yè)也能把裝修收入按照一定的預征稅比例去正常繳納增值稅，因為企業(yè)了解雖然裝修的成本在結算土地增值稅時，裝修的價格不會增加，但是卻提高了土地增值稅的預征比例。因此，裝修收入繳納了一定的增值稅。同時目前企業(yè)多數(shù)采取了分別定價的方案，房地產企業(yè)按毛坯房的價格作為住房銷售收入，繳納土地增值稅和營業(yè)稅，對于裝修的價格沒有去繳納土地增值稅。在我國《營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定中，十分詳細的說明了建筑業(yè)的總承包人如果把工程轉包給其他人，營業(yè)額的計算同樣也是以工程的全部承包額減去付給轉包人的價款后的余額去計算的[[]梁文濤[]梁文濤.稅務籌劃方法例解[J].財會通訊,2017（5）:120.3.5利潤分配環(huán)節(jié)的納稅籌劃就利潤部分的納稅籌劃而言，企業(yè)利潤分配的基礎取決于當期利潤總數(shù)，即扣除所得稅后的純利潤。企業(yè)為了追求利潤，可以考慮以不同方式對利潤總額進行納稅籌劃。在我國的《企業(yè)所得稅法》中，有幾種不同的項目，他們可以扣除的費用項目，就是針對如實全額扣除的項目。具體都分別做出了詳細的規(guī)定，首先是給員工發(fā)放的合法的工資的支出；其次是企業(yè)符合法律規(guī)定的用于國家環(huán)境建設方面的專項資金；最后是向金融機構借款的利息支出等。房地產企業(yè)對于這些可以根據實際情況扣除的支出，為了保證以后也可以有理有據的如是的扣除，都會將這些相關的所有發(fā)票保存完好[[]張會萍[]張會萍.劉如.翟清文.房地產企業(yè)納稅籌劃分析—以寧夏L房地產開發(fā)有限公司為例[J].財會月刊,2015(22):67-72.第4章房地產開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的問題分析4.1缺乏對納稅籌劃的足夠認識通過對房地產開發(fā)企業(yè)的調查研究可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)企業(yè)沒有意識到納稅籌劃的重要性。納稅籌劃要求工作人員具有專業(yè)知識水平，能掌握并熟練運用相關法律法規(guī)，還要具有與財務管理相關的工作經驗。納稅籌劃不光要解決企業(yè)稅負問題，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化才是納稅籌劃的根本目的，這就要求從事納稅籌劃的工作人員具有高水平專業(yè)技能。一些中小型企業(yè)由于缺乏對納稅籌劃的認知，隨意使用專業(yè)水平不足的跨崗員工進行納稅籌劃，會增加企業(yè)的風險和損失。4.2企業(yè)納稅籌劃水平不高當前，大多數(shù)房地產開發(fā)企業(yè)仍然使用具有高稅收風險的傳統(tǒng)納稅籌劃模式，并且節(jié)稅環(huán)節(jié)之間并不緊密。自“營改增”政策出臺之后，企業(yè)的在建項目從繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅，由于增值稅發(fā)票數(shù)量不足，大幅度增加了企業(yè)稅金支出[[]張佩璐[]張佩璐.營業(yè)稅稅務籌劃方法研究[J].財會通訊,2016（10）:140.致謝這篇論文是在岳紅導師親切關懷和悉心指導下完成的。岳紅導師嚴肅的科學態(tài)度，嚴謹?shù)闹螌W精神，精益求精的工作作風，深深地感染和激勵著我。從論文的選擇到最終完成，岳紅導師都始終給予我細心的指導和不懈的支持。在此向岳紅導師致以誠摯的謝意和崇高的敬意。同時，我們還要感謝本文引用的所有參考文獻的作者。他們的辛勤工作和研究成果給了我很大的幫助和啟發(fā)。感謝我的同學們，在我思路枯竭時是他們的建議為我提供了寫作的新思路。簡單的幾句話不足以表達我的感激之情，我會珍惜這些溫暖與關愛，并祝愿大家前程似錦，后會有期！附錄一中文譯文附錄二外文原文附錄三《關于房地產開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的調查問卷》序號項目選項1是否設有獨立部門進行稅收日常管理有沒有2公司稅收負擔是否沉重重一般較輕3是否認為稅收的負擔影響企業(yè)的生存和發(fā)展同意影響不大4是否有減輕公司稅負的需求非常需要需要不需要，保持現(xiàn)狀5是否熟悉納稅籌劃相關事宜熟悉，且能很好運用不熟悉6納稅籌劃相關事宜由哪個機構辦理委托會計事務所和稅務師事務所聘請專門的稅務人才公司財務人員兼職7在以往的實踐中，進行納稅籌劃減輕稅收負擔的方式是與稅務機關搞好關系開展納稅籌劃各種方式減少稅款8影響公司不進行納稅籌劃的因素是缺乏有效的科學專家的指導考慮到企業(yè)運營成本，聘請專業(yè)稅務人員成本較高9在以后的發(fā)展中，希望花一定經歷展開納稅籌劃現(xiàn)狀很好，不需要進行納稅籌劃會考慮開展不會考慮其次，企業(yè)沒有提前考慮到納稅籌劃需要一定的成本，在實際籌劃的過程中，沒有權衡成本與利潤之間的關系。但掌握二者的平衡點并非易事，在納稅籌劃開始前對未開展的項目進行預算，得到的結果會與實際操作時存在一定偏差，反映出一些房地產企業(yè)納稅籌劃水平不足的問題。4.3納稅籌劃人才資源匱乏大多數(shù)房地產企業(yè)，不會聘請專業(yè)的納稅籌劃人員對項目進行全方面的納稅籌劃，其主要任用企業(yè)財務部的人員來處理相關事宜。但企業(yè)財務人員由于缺乏專業(yè)的納稅籌劃知識，很難對企業(yè)納稅籌劃進行專業(yè)性指導。納稅籌劃需要以規(guī)范和有序的方式進行，以確保方案順利高效地籌劃。納稅籌劃是財務事務的一個分支，但需要企業(yè)其他部門協(xié)調配合。因此，企業(yè)在進行納稅籌劃工作時，需要召集各個部門負責人，從不同的角度全方面的進行分析和討論，最大程度地減少稅務負擔，提高企業(yè)利潤。4.4房地產行業(yè)面對的籌劃風險高由于房地產公司的特殊性，在納稅籌劃時，可能會面臨較高的風險。由于房地產行業(yè)是高稅行業(yè)，國家采用稅收調整的措施進行調控，因此國家稅收法律和政策經常發(fā)生變化。由于納稅籌劃是預先計劃。在方案實施期間，國家稅收政策可能已經發(fā)生改變，原有的方案便不再適用于當前政策。因此企業(yè)在選擇方案時，應謹慎行事，盡可能避免此類風險可能導致的實際損失。第5章房地產開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的風險防范措施5.1充分掌握國家經濟政策和稅收法律規(guī)范房地產公司目前處于營業(yè)稅改增值稅的初期。首先，需要確保稅費計算準確無誤，對國家政策有透徹的了解，避免因不熟悉的政策而導致多付稅款。房地產開發(fā)公司的納稅籌劃人員，還可以在需要時向專家咨詢，或與納稅籌劃相關機構進行合作。同時，企業(yè)需要與稅務部門加強聯(lián)系，樹立優(yōu)