工程管理指導書

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目錄

工程管理指導書.....................................................................1

第一章編制說明................................................................................1

第二聿區(qū)域工程口各部門崗位架構(gòu)及職責、工作流程............................................1

一、項目部架構(gòu)及職責...............................................................1

第三章、工程建設(shè)管理工作指引................................................................12

第一節(jié)、前期準備階段..............................................................12

一、現(xiàn)場查勘............................................................12

一約合策劃J2

二、項目監(jiān)理進場13

四、各階段場地圍蔽..........................................................14

五、清表.....................................................................14

、l||iil|^jHi.................................................................................................................................15

八、三通一平................................................................15

九、總包單位進場準備........................................................16

十、與政府及相關(guān)部門對接....................................................17

第二節(jié)、土方及基礎(chǔ)施工階段........................................................18

一、施工前準備..............................................................18

二、軟弱地基處理............................................................19

三、土方工程................................................................19

jiy、11................................................................................................................20

五、基坑支護................................................................21

六、地下室施工..............................................................20

七、基礎(chǔ)、地下室中間驗收...................................................21

第三節(jié)、主體結(jié)%施工階段..........................................................21

一、制度要求................................................................21

—■?

三、模板工程................................................................22

五、混凝土工程..............................................................24

六、砌體工程.................................................................25

第四節(jié)：毛坯裝修及落架階段........................................................26

一、抹灰工程.................................................................26

二、防水工程.................................................................27

三、屋面瓦安裝...............................................................30

四、外堵施工.................................................................30

,五、鋁合金門窗29

六、GRC安裝.....................................................................30

七、欄桿安裝工程.................................................................30

九、水電安裝工程...................31

十、智能化系統(tǒng)...................................................................32

十-.、防雷工程33

十二、電梯安裝工程...............................................................33

Ih，^.34

十四、地暖工程...................................................................35

十五、鋼結(jié)構(gòu)工程.................................................................35

第五節(jié)：精裝修工程....................................................................36

一、毛坯-精裝的工作面移交........................................................36

二、精裝修工程管理...............................................................36

第六節(jié)：室外工程......................................................................60

一、園建工程.....................................................................60

——、_L.*..............*............58

三、道路管網(wǎng).....................................................................62

第七節(jié)：工程驗收......................................................................64

第四章工程建設(shè)控制及內(nèi)業(yè)管理工作指引......................................................68

一、工程管理基本機制.............................................................68

1、總、分包進場及場地移交........................................................68

2、施工組織設(shè)計報審..............................................................69

3、施工總平面布置圖報審..........................................................70

4、工程技術(shù)交底和圖紙會審........................................................71

5、工程開工/復工審核.............................................................80

6、施工測量放線..................................................................76

7、工程暫停令簽發(fā)流程............................................................76

8、監(jiān)理工程師通知單..............................................................78

9、工程延期報審..................................................................79

11、專項事宜約談.................................................................82

12、工程索賠與反索賠.............................................................82

二、樣板先行及施工樣板確認......................................................91

三、隱蔽工程驗收要求及流程......................................................86

四、檢驗批驗”攵流程:.............................................................88

五、分部分項工程驗收流程圖......................................................89

六、工程竣工驗收流程圖...........................................................90

七、監(jiān)理旁站管理.................................................................91

八、周月報及工程會議.............................................................91

九、材料管理.....................................................................91

十、成品保護管理.................................................................92

第五章集團、區(qū)域工程管理制度................................................................92

一、集團工程管理制度92

1、三級計劃管理辦法（2013版）...................................................92

2、創(chuàng)優(yōu)10（）計劃（2013版）.......................................................93

3、工程質(zhì)量評分辦法（2013版）...................................................93

4、監(jiān)理評分排名獎罰辦法..........................................................93

5、關(guān)于授權(quán)區(qū)域采購物品的通知...................................................93

6、綠化植物選材原則及對現(xiàn)有綠化設(shè)計、施工要求..................................93

7、關(guān)于將《項目前置專項計劃》納入月度計劃考核的通知............................93

8、關(guān)于明確櫥柜柜體的量尺方法事宜...............................................93

9、關(guān)于實施“集團專業(yè)公司場地交接驗收制度”的通知..............................93

10、施工單位即時移交樁基礎(chǔ)工程資料的工作指引...................................93

11、外墻聚合物抗裂防水砂漿做法的通知............................................93

12、關(guān)于加強施工尺寸誤差監(jiān)管的通知..............................................93

13、關(guān)于加強圖紙會審工作的通知..................................................93

14、關(guān)于明確項目總經(jīng)理對項目工程質(zhì)量和交樓維修責任的通知......................93

15、關(guān)于施工尺寸專項檢查的處罰規(guī)定..............................................93

16、關(guān)于要求各項目加強板房區(qū)施工工序管控的通知.................................93

17、已供材料改為甲供材料的流程指引..............................................93

18、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證考核管理辦法..............................................93

19、關(guān)于調(diào)整舊版總承包工程施工合同人工費協(xié)商流程的通知.........................93

20、關(guān)于明確總包單位投標的基坑上（石）方大開挖工程限價提供及定標操作指引的通知93

21、關(guān)于規(guī)范集團各公司、部門發(fā)至騰越《工作聯(lián)系單》格式、內(nèi)容的通知............93

22、檢驗批檢測方法（2013版）....................................................93

二、區(qū)域工程管理制度.............................................................93

1、廣清區(qū)域工程質(zhì)量考核獎懲辦法（2013年版）....................................93

2、供方管理制度（計劃五月份出臺）...............................................93

3、廣清區(qū)域安全文明施工管理（計劃六月份出臺）..................................93

4、成品保護管理辦法（計劃七月份出臺）...........................................93

5、工程文件資料管理辦法（計劃八月份出臺）......................................93

第六章集團、區(qū)域工程管理施工技術(shù)標準......................................................93

一、集團施工技術(shù)標準.............................................................93

1、《防滲漏、防開裂重點控制（2013版）》..........................................93

2、《園林苗木庫（2013版）》.......................................................93

3、《園林建造標準一》（七類）、《園建材料庫一》....................................93

4、《園林建造標準二》、《園林材料庫二》............................................93

二、區(qū)域施工技術(shù)標準.............................................................94

第七章集團、區(qū)域工程口常用表單模板.......................................................100

一、集團常用表單模板............................................................100

1、各區(qū)域、各項目處罰單格式.....................................................100

2、變更簽證申請單...............................................................100

3、發(fā)至騰越《工作聯(lián)系單》格式..................................................100

4、公文格式.....................................................................1（）0

5、干掛石材工程施工場地移交確認單（模板）......................................100

6、騰越公司施工場地移交確認單（模板）..........................................100

7、現(xiàn)場簽證單...............................................................100

8、現(xiàn)代家居公司施工場地移交確認單(模板)......................................100

9、雅駿裝修公司施工場地移交確認單(模板)......................................100

二、區(qū)域常用表單模板............................................................100

1、BGYGQ-GCGL-(X)1-()1施工場地交接單..........................................1(X)

2、BGYGQ-GCGL-001-02施工方案審批會簽表......................................100

3、BGYGQ-GCGL-001-03施工方案審批會簽表......................................100

4、BGYGQ-GCGL-001-04工程開工報審表..........................................100

5、BGYGQ-GCGL-001-05工程復工報審表..........................................100

6、BGYGQ-GCGL-001-06工程暫停令..............................................KX)

7、BGYGQ-GCGL-001-07工程延期申請............................................100

8、BGYGQ-GCGL-001-08工程延期要求回復單......................................100

9、BGYGQ-GCGL-(X)l-09工作聯(lián)系單..............................................KX)

10、BGYGQ-GCGL-001-10洽談紀要...............................................100

11、BGYGQ-GCGL-001-U違約及索賠通知單.......................................100

12、BGYGQ-GCGL-00I/2工程竣工報驗單.........................................100

13、BGYGQ-GCGL-001-13工程竣工驗收報告.......................................100

第一章編制說明

建筑工程項目的全壽命周期包括項目的決策階段、實施階段和使用階段。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，我們

把項目實施階段各類管理行為中與工程現(xiàn)場有關(guān)的部分稱為工程管理，并且按工程實施進展的程序分為：

施工準備階段、基礎(chǔ)施工階段、主體施工階段、毛坯裝修及落架階段、室外工程階段、精裝修階段、驗收

交付階段和保修階段。

本指導書將從工程現(xiàn)場管理的角度出發(fā)，依據(jù)國家、行業(yè)或政府的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合碧桂園集團、廣清

區(qū)域各項工程管理制度和技術(shù)標準，明確工程管理的各個階段、環(huán)節(jié)當中，作為工程管理的主要執(zhí)行者一

一項目部和區(qū)域工程技術(shù)部該干什么，各專業(yè)工程師該干什么，即，以怎么樣的程序去進行現(xiàn)場管理。

本指導書編制的主要目的是：通過明確工程管理中的流程、目標來提高公司各項目的工程現(xiàn)場管理水

平和工程質(zhì)量。所以，其重點是工程管理中的質(zhì)量控制、現(xiàn)場安全文明施工節(jié)能環(huán)?？刂频鹊?，而對手成

本控制、進度控制等內(nèi)容不作深層次的探討，僅涉及管理要求、流程等內(nèi)容。

第二章區(qū)域工程口各部門崗位架構(gòu)及職責、工作流程

一、項目部架構(gòu)及職責

項目財務(wù)組、項目營銷組、項目成本管理組、項目客服組，為區(qū)域財務(wù)部、區(qū)域營銷管理部、區(qū)域成

本管理部、區(qū)域客戶關(guān)系管理部派駐部門，編制屬于相應區(qū)域管理部門，但應接受項目總經(jīng)理的協(xié)同和工

作分配。

1.項目運行機制

項目總經(jīng)理根據(jù)區(qū)域公司運營目標，組織編制及推動項目?級、二級、三級計劃?；陧椖咳売媱?，

項目總經(jīng)理需審核專業(yè)職能部門的專項計劃，同時根據(jù)項目三級計劃時間，組織專業(yè)職能部門召開成果評

審會，或督促職能部門按計劃完成專項工作.區(qū)域工程技術(shù)部負責對各專業(yè)間的工作接口、計劃完成情況

進行跟蹤、監(jiān)控和協(xié)調(diào)。

各專業(yè)成果經(jīng)辦人為職能部門派出的項目小組負責人，由各專業(yè)部門負責人確認。當項目總經(jīng)理與職

能部門項目負責人不能達成一致意見時，由項目總經(jīng)理和區(qū)域職能部門負責人協(xié)調(diào)解決；當區(qū)域職能部門

負責人與項目總經(jīng)理不能達成?致意見時，由項目總經(jīng)理提請區(qū)域分管領(lǐng)導或區(qū)域總裁協(xié)調(diào)解決。

2.項目工程（監(jiān)理）部架構(gòu)職責

工程（監(jiān)理）部經(jīng)理

費

部門架構(gòu)料

員

職能概述工作職責

1）制定監(jiān)理規(guī)劃及實施細則并執(zhí)行。

2）審核關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位的施工方案，編制項目質(zhì)量控制要點及檢查點、檢查方法、

檢查記錄表。

3）負責組織專案例會，溝通、協(xié)調(diào)施工過程中現(xiàn)場技術(shù)問題。

1.工程質(zhì)量管

4）負責對設(shè)計變更及簽證的現(xiàn)場管理、跟蹤落實及反饋工作。

理

5）組織施工各階段的工程驗收。

6）配合工程質(zhì)量檢查，對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題提出整改措施并落實。

7）負責對工程質(zhì)量情況進行定期的分析，形成質(zhì)量分析報告，對于典型問題，應形成

案例。

2.工程進度管1）負責確定施工總體進度計劃和分項工程進度計劃。

理2）負責組織項目施工進度計劃的實施，并根據(jù)銷售進度要求及時進行調(diào)整。

3.安全文明管1）負責工程安全文明施工管理，監(jiān)督施工單位按照合同要求落實安全文明施工管理。

理2）參與監(jiān)理單位組織的各種安全文明施工檢查活動及會議。

4.招標管理1）負責5萬（含）元以下的零星工程招標，并將結(jié)果報區(qū)域成本管理部備案。

1）編制材料設(shè)備進場計劃，并跟蹤、督促計劃的執(zhí)行。

5.材料設(shè)備管2）負責材料設(shè)備的驗收及不合格材料設(shè)備的退貨工作。

理3）負責對材料封樣的現(xiàn)場管理。

4）負責與施工單位賬目的核對，并定期提供報表。

1）負責組織項目現(xiàn)場的內(nèi)部驗收，落實驗收過程發(fā)現(xiàn)問題的整改。

2）配合進行工地開放日活動，落實驗收過程發(fā)現(xiàn)問題的整改。

3）參與管理與項目相關(guān)的客戶投訴重要問題。

6.內(nèi)部驗收及

4）參與項目交付。

交付管理

5）組織項目工程分部分項驗收。

6）組織項目竣工驗收、物業(yè)移交等工作。

7）工程竣工后建設(shè)檔案的收集、匯總與移交。

D負責項目現(xiàn)場日常行政事務(wù)的管理。

7.項目現(xiàn)場

2）負責收集、歸檔項目前期資料、項目圖紙、配套設(shè)施等檔案資料。

行政管理

3）負責在項目竣工時將竣工檔案分類、整理并交檔案室歸檔。

3.項目開發(fā)部架構(gòu)及職責

開發(fā)部經(jīng)理

部門架構(gòu)

職能概述O工作職責

1）負責編制項目報批報建專項計劃。

1.專項計劃

2）參與協(xié)調(diào)各相關(guān)部門工作進度及工作節(jié)點。

1）負責項目前期（包括：土地、規(guī)劃、建委、人防、消防、環(huán)保、衛(wèi)生、防雷、發(fā)改

委等）報批、報建、報審工作計劃的編制。

2.項目前期2）負責項目房產(chǎn)報批報審（房產(chǎn)報批工作包括：辦理拆遷批復、預售（產(chǎn)權(quán)）面積測

繪、預售許可證、房產(chǎn)項目備案、預告登記、初始登記等）工作計劃的編制。

3）負責項目報批報建圖紙的設(shè)計質(zhì)量審核及進度跟蹤管理。

1）協(xié)調(diào)項目立項、規(guī)劃、土地等開發(fā)建設(shè)相關(guān)工作，滿足項目開發(fā)的需要。

2）參與政府各相關(guān)單位及部門（拆遷、土地、市政配套）經(jīng)濟合同談判。

3）負責辦理用地手續(xù)：國有土地使用證、用地規(guī)劃許可證。

4）負責辦理規(guī)劃審批：規(guī)劃方案審批、規(guī)劃立面審批、規(guī)劃擴初審批、建設(shè)J2程規(guī)劃

許可證。

5）負責辦理人防、消防、衛(wèi)生、環(huán)保、發(fā)改委等部門的報批工作。

3.項目報建6）負責辦理防雷、凈空、門牌號等報批工作。

7）負責辦理建設(shè)項目施工許可證。

8）配合協(xié)調(diào)與各市政專業(yè)公司的關(guān)系。

9）負責規(guī)劃驗收工作，配合項目其它驗收工作。

10）負責項目建設(shè)過程中房產(chǎn)報批報審：辦理拆遷批復、預售（產(chǎn)權(quán)）面積測繪、預售

許可證、房產(chǎn)項目備案、預告登記、初始登記等。

11）其他所有建設(shè)相關(guān)報批報建工作。

1）對外開展公關(guān)活動，協(xié)調(diào)城市公司與相關(guān)政府部門的關(guān)系。

4.政府資源

2）負責公司與相關(guān)政府部門公共關(guān)系的發(fā)展和維護。

4.項目綜合部架構(gòu)及職責

綜合部經(jīng)理

廠

行

—t-人

政

司力

助機

資

理

部門架構(gòu)源

主

管

/

專

員

職能概述工作職責

1）參與協(xié)助項目部相關(guān)部門與政府職能部門的聯(lián)絡(luò)和溝通工作。

1.公共關(guān)系

2）組織策劃項目部對外公關(guān)活動，安排、落實各項重大活動。

1）建立健全項目部的文書、工程技術(shù)檔案管理制度，指導與協(xié)助各部門做好檔案收集歸

2.檔案管理

檔等工作。

1）負責項目部行政事務(wù)管理及后勤保障支持。如行政費用的預算和控制、相關(guān)人員的接

3.行政后勤送，文件資料的收發(fā)等日常行政事務(wù)。

2）負責項目開發(fā)階段員工食宿的統(tǒng)籌安排。

1）執(zhí)行集團及區(qū)域人力資源管理政策，負責當?shù)仨椖康恼衅?、績效管理及薪酬福利管理?/p>

4.人事管理

負責項目員工關(guān)系建設(shè)。

二、工程技術(shù)部架構(gòu)及職責

區(qū)鼾gg植/戢

—珊朋讖懶！

退查督辦紡經(jīng)理技術(shù)支持紡經(jīng)理裝修園棚/經(jīng)理破薇睚腿理

部門架構(gòu);

一1|j————

機

裝

土

冬

電

修

建

僉

工

工

工

號W4

庸

同

膏6

一11貢

-一

職能概述工作職責

1）負責工程法規(guī)、制度、標準執(zhí)行推進。

2）負責施工管理的技術(shù)支持。

1.工程技術(shù)管

3）組織制定有關(guān)本專業(yè)的項目重大工程技術(shù)問題的解決方案。

理

4）四新“新材料、新技術(shù)、新設(shè)備和新工藝”的推廣應用。

5）負責工程案例收集、整理、發(fā)布和共享，組織工程專業(yè)培訓。

2.供方管理1）組織建立區(qū)域工程供方庫，并定期進行履約評估。

1）參與項目前期工程條件分析及工程策劃工作，確定項目工程質(zhì)量目標。

2）參與相關(guān)供方的考察及過程履約評估。

3.工程前期策

3）負責編制區(qū)域主導招標項招標文件技術(shù)標部分的編制及評審。

劃

4）審核項目部提供的工程管理規(guī)劃方案，并報集團審批。

5）審批施工單位提供的施工管理規(guī)劃方案。

1）負責對項目的質(zhì)量、安全生產(chǎn)、內(nèi)業(yè)資料等方面進行定期檢查，編制檢查報告，并跟

進檢查整改措施的落實情況。

4.施工過程管2）參與關(guān)鍵工序（底板防水、底板混凝土、基坑支護等）的驗收。

理3）參與工程重大質(zhì)量事故及安全事故的調(diào)查、處理。

4）參與項目內(nèi)部驗收。

5）負責對總包和監(jiān)理方進行評估。

D對區(qū)域內(nèi)項目綠化工程施工質(zhì)量、進度、成本、安全等分項工作進行考評及指導。

5.景觀綠化2）統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)綠化外判工程的施工隊考評選拔及施工質(zhì)量評估。

3）為區(qū)域內(nèi)項目綠化施工提供專業(yè)技術(shù)支持。

4）對區(qū)域內(nèi)項目綠化所需苗木、材料等進行審核，為區(qū)域總裁審批提供專業(yè)意見。

6.工程測量1）負責區(qū)域內(nèi)各項目樓宇測量工作。

三、主要職貢劃分

職責

序

工作內(nèi)容主要步驟備注

號項目部工程技術(shù)部

綜合計劃組織編制施工單位、監(jiān)理單位組織方案負責

管理組織編制材料設(shè)備供應方案負賁

1組織編制項目總控制進度計劃及保證措施負責審閱

組織編制項目質(zhì)量保證措施和成品保護措施負責審閱

制定現(xiàn)場安全文明管理措施負責審閱

監(jiān)理進場審核（制定執(zhí)行）監(jiān)理規(guī)劃與實施細則負責協(xié)助

2

監(jiān)理管理要求交底負責

四通一平道路、水、電、網(wǎng)絡(luò)接通負責

3

場地平整負賁

樁基施工資料準備負賁

4準備場地準備負責

基線、水準基點的復核準備負責

總包進場施工圖內(nèi)部審射組織參加

準備現(xiàn)場臨時設(shè)施總體規(guī)劃負責協(xié)助

用水用電以及施工路口的報批負責

5

組織進行場地平整施工負責

組織樁基工程的檢測與驗收負責

組織基點與場地原始數(shù)據(jù)測量負責

軟弱地基地質(zhì)報告解讀、研究組織參加

處理處理方案確定組織參加

配合招標負貢

6組織進場施工并交底負責

過程監(jiān)控負責參與

檢查檢測負責

地基處理分項險收組織參加

土方施工制定土方平衡方案負責協(xié)助

編制土方施工總體方案負責協(xié)助

7土方施工組織與管理負責

場地維護方案負責協(xié)助

場地移交負賁

基坑支護確定是否做基坑支護組織參加

8組織基坑支護方案研討負責協(xié)助

方案報審負責

基坑支護施工管理負責

基坑支護驗收組織參加

樁基施工樁基施工圖審圖內(nèi)審組織參加

施工前準備負責

9

樁基施工現(xiàn)場管理負賁

樁基檢測與驗收組織參加

基礎(chǔ)與地總包招標中配合配合

下室施工總包進場組織總包進場負責

施工組織設(shè)計審核負責閱悉

施工單位組織架構(gòu)檢杳落實檢查

圖紙會審與設(shè)計交底組織

施工現(xiàn)場總平面布置負責協(xié)助

現(xiàn)場安全文明措施驗收（地卜D組織參加成本參加

基礎(chǔ)土方與基礎(chǔ)模板施工負責

地下室底審核防水專項方案負責閱悉

板防水施防水材料險收負責

1：防水施工樣板險收組織參加

隱蔽驗收負賁選擇參加

10承臺底板施工流程方案審核負責參加

施工隱蔽驗收負責選擇參加

地下室外墻與頂板鋼筋隱蔽驗收負責選擇參加

地下室后澆帶鋼筋隱蔽驗收負賁選擇參加

地下室外外墻防水基層交接驗收負責

墻防水防水施工方案審核負責閱悉

防水施I.樣板驗收負責選擇參加

防水驗收負責選擇參與

地下室回填土檢測負責

地下室頂建筑做法可行性評價組織參加

板建筑層結(jié)構(gòu)蓄水試驗驗收參加監(jiān)理組織

施工基層驗收參加

防水驗收負責選擇參加

主體結(jié)構(gòu)架空層施高支模、腳手架等專項方案審核負責閱悉

施工階段工首次高支模驗收組織參加

正常情況下高支模驗收負責

安全文明施工措施驗收（地上）組織選擇參加成本部參加

懸挑腳手架驗收組織選擇參加

轉(zhuǎn)換層施專項施工方案審核負責閱悉

11

工主要材料質(zhì)量控制負責參與

施工流程安排參與總包負資

首次澆筑前驗收負責

正常澆筑前臉收負貢

標準層主流水組織與施工計劃審核負責

體施工資源保障情況跟進落實