2015年12月6日亙?cè)禺a(chǎn)【華雁湖項(xiàng)目】開(kāi)發(fā)策略及經(jīng)濟(jì)測(cè)算報(bào)告第1頁(yè)目錄第一部分：項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略第二部分：項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏第三部分：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算第2頁(yè)目錄第一部分：項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略第二部分：項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏第三部分：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算第3頁(yè)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略項(xiàng)目開(kāi)發(fā)重點(diǎn)問(wèn)題解決項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體目標(biāo)第4頁(yè)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略|開(kāi)發(fā)目標(biāo)價(jià)值最大化可持續(xù)銷售品牌價(jià)值提升開(kāi)發(fā)高品質(zhì)產(chǎn)品，定位高價(jià)值客群，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售價(jià)值最大化用高檔產(chǎn)品樹(shù)立項(xiàng)目高端形象，以高檔產(chǎn)品先行開(kāi)發(fā)，從而提升低價(jià)值產(chǎn)品的售價(jià)控制項(xiàng)目每期開(kāi)發(fā)量，并結(jié)合市場(chǎng)需求狀況以及競(jìng)品項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量，保持本項(xiàng)目良好的推盤(pán)節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的銷售第5頁(yè)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略項(xiàng)目開(kāi)發(fā)重點(diǎn)問(wèn)題解決項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體目標(biāo)第6頁(yè)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略|提出問(wèn)題以項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)為前提，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)遇到如下問(wèn)題：3.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品推出要形成市場(chǎng)差異化1.項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)可度不高，生活及公建配套不完善2.地塊規(guī)模龐大，各板塊之間產(chǎn)品銜接復(fù)雜4.大規(guī)模的客群挖掘成為項(xiàng)目成功運(yùn)作的關(guān)鍵因素5.高層產(chǎn)品目前市場(chǎng)抗性較大第7頁(yè)為了方便說(shuō)明，根據(jù)整個(gè)地塊中市政路網(wǎng)的規(guī)劃，我們將項(xiàng)目地塊分為A、B、C、D四個(gè)部分，圖示如下：ABCD項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略|地塊劃分第8頁(yè)1.項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)可度不高，生活及公建配套不完善項(xiàng)目所在區(qū)域配套不夠完善，因此為了提高區(qū)域認(rèn)可度和生活便捷性，較大規(guī)模完善的生活配套設(shè)施成為項(xiàng)目運(yùn)作的關(guān)鍵因素之一，并且也是項(xiàng)目對(duì)外宣傳的亮點(diǎn)。在項(xiàng)目的一期開(kāi)發(fā)中要求配套設(shè)施先行，并且一期的配套設(shè)施開(kāi)發(fā)量要多于各期，以滿足一期客戶入住后基本的生活便利性。周邊現(xiàn)狀圖項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略|解決問(wèn)題第9頁(yè)2.地塊規(guī)模龐大，各板塊之間產(chǎn)品銜接復(fù)雜項(xiàng)目規(guī)模大，可采用模擬多盤(pán)開(kāi)發(fā)策略，每期推出不同種類產(chǎn)品，并可根據(jù)每期產(chǎn)品類型獨(dú)立進(jìn)行推廣，特點(diǎn)各異。根據(jù)各板塊的位置、景觀資源、交通等特點(diǎn)、分布不同產(chǎn)品，形成需求互補(bǔ)、互相帶動(dòng)，使地塊綜合價(jià)值最大化。各板塊間產(chǎn)品推出盡量豐富化，不同產(chǎn)品的搭配以滿足多更多消費(fèi)群體的需求。項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略|解決問(wèn)題第10頁(yè)本項(xiàng)目A、B兩個(gè)地塊的規(guī)模較大，為避免自我競(jìng)爭(zhēng)、豐富產(chǎn)品線，必須對(duì)這兩個(gè)地塊進(jìn)行容積率的拆分本項(xiàng)目C、D地塊環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，具有開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品的先決條件，建議進(jìn)行高端打造，以提升整盤(pán)的檔次項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略|解決問(wèn)題通過(guò)對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃條件的分析，我們可以得到以下一些項(xiàng)目基礎(chǔ)信息：1、建設(shè)用地面積約為62.4萬(wàn)平方米2、容積率：高層≤1.8、多層≤

1.3，無(wú)限高，建筑密度≤

25%（高層）和28%（多層）3、總建筑面積8%左右的商業(yè)4、可估算出本項(xiàng)目平均樓層約大致為：Ａ、B地塊：約11-12層（理論層數(shù)）C、D地塊：約6-7層（理論層數(shù)）第11頁(yè)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略|解決問(wèn)題第12頁(yè)3.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品推出要形成市場(chǎng)差異化及時(shí)了解各競(jìng)品項(xiàng)目的推盤(pán)策略，同時(shí)結(jié)合市場(chǎng)需求情況，制定合理的產(chǎn)品推出計(jì)劃，以市場(chǎng)需求為前提，盡量和其他項(xiàng)目形成差異化，減少同類產(chǎn)品在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)壓力。選擇差異化的產(chǎn)品及戶型面積，每期都有豐富的產(chǎn)品線，以拉動(dòng)不同客戶需求，形成持續(xù)銷售。一期可推出少量高端產(chǎn)品，展現(xiàn)項(xiàng)目高品質(zhì)的形象定位，為后續(xù)產(chǎn)品高品質(zhì)的“調(diào)性”奠定基礎(chǔ)，同時(shí)支持項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位。項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略|解決問(wèn)題第13頁(yè)A地塊，容積率1.8B地塊，容積率1.8D地塊，容積率1.3C地塊，容積率1.3洋房別墅一期產(chǎn)品項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略|解決問(wèn)題第14頁(yè)4.大規(guī)模的客群挖掘成為項(xiàng)目成功運(yùn)作的關(guān)鍵因素豐富的產(chǎn)品線勢(shì)必會(huì)吸引更多的客戶群體，根據(jù)客戶的需求和銷售產(chǎn)品一一對(duì)位。打造高性價(jià)比產(chǎn)品是所有客群追求的。水景資源雖然是區(qū)域內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目共享的自然資源，但只是“觀水”而不是“親水”，合理的利用水資源，引入水系并貫穿社區(qū)，這將會(huì)成為項(xiàng)目突出的賣點(diǎn)，吸引更多享受生活、親近自然的人群。項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略|解決問(wèn)題第15頁(yè)5.高層產(chǎn)品目前市場(chǎng)抗性較大隨著土地資源的稀缺，高層產(chǎn)品在未來(lái)的項(xiàng)目規(guī)劃中一定會(huì)成為主力產(chǎn)品，不過(guò)這需要有一個(gè)時(shí)間過(guò)程。針對(duì)目前市場(chǎng)高層產(chǎn)品抗性較大的現(xiàn)狀，一期開(kāi)盤(pán)不推出高層產(chǎn)品，依據(jù)市場(chǎng)狀況，隨著客戶對(duì)高層產(chǎn)品認(rèn)可度的提高逐漸推出。高層產(chǎn)品主要抗性集中在兩個(gè)方面，其一：高層產(chǎn)品公攤較大；其二高層產(chǎn)品承擔(dān)的附加費(fèi)用較高。合理的解決這兩個(gè)問(wèn)題會(huì)大大縮減客戶抗性。北京星河灣項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略|解決問(wèn)題第16頁(yè)根據(jù)以上問(wèn)題的提出，得出開(kāi)發(fā)策略方向：配套先行，提升品質(zhì)——生活配套設(shè)施以及Ａ地塊配建的幼兒園和小學(xué)在項(xiàng)目初期就開(kāi)始建設(shè)，增加生活便捷性。

暢銷產(chǎn)品，奠定市場(chǎng)——A、B地塊的多層洋房產(chǎn)品是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)先鋒角色，承擔(dān)項(xiàng)目開(kāi)拓市場(chǎng)、保證現(xiàn)金流的重要責(zé)任。高端產(chǎn)品，提高檔次——D地塊西側(cè)的別墅可與A、B地塊的洋房同時(shí)推出，借高端產(chǎn)品之勢(shì)，提高項(xiàng)目的整體檔次。優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，創(chuàng)造利潤(rùn)——Ａ、B地塊巨大體量的高性價(jià)比產(chǎn)品及C、D地塊的高端優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，共同為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造利潤(rùn)。商業(yè)產(chǎn)品，完美收官——B地塊的商業(yè)價(jià)值，在環(huán)境相對(duì)成熟時(shí)才能有效的提升產(chǎn)品價(jià)值。項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略|小結(jié)第17頁(yè)目錄第一部分：項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略第二部分：項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏第三部分：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算第18頁(yè)面對(duì)變幻莫測(cè)的市場(chǎng)環(huán)境，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)就必須嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐扑汩_(kāi)發(fā)節(jié)奏原則：制定的所有計(jì)劃要符合市場(chǎng)需求第19頁(yè)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏開(kāi)發(fā)分期總平規(guī)劃及指標(biāo)開(kāi)發(fā)節(jié)奏預(yù)計(jì)項(xiàng)目一期產(chǎn)品第20頁(yè)總平規(guī)劃及指標(biāo)︱總平面圖規(guī)劃第21頁(yè)地塊用地面積容積率建筑面積物業(yè)類型比例備注（層數(shù)均指地上層數(shù)）（平方米）（平方米）產(chǎn)品形式（%）A地塊2206261.8397127235600高層住宅25.8011層、15層、18層（層高2.9米）145965洋房15.986層（層高3.0米）2645聯(lián)排0.293層（層高3.1米）5290別墅0.583層（層高3.2米）3127配套設(shè)施0.34幼兒園3層（層高3.6米）4500商業(yè)建筑0.49零散配套商業(yè)1-2層（4.5+4.2米）、會(huì)所B地塊2404761.8432857230540高層住宅25.2515層、18層（層高2.9米）121511洋房13.316層（層高3.0米）8817聯(lián)排0.973層（層高3.1米）10719配套設(shè)施1.172層物管、居委會(huì)、垃圾站、公廁等61270商業(yè)建筑6.712層-3層購(gòu)物中心（含主力店、特色店、餐飲等）、12層酒店（商務(wù)+特色）、公寓、會(huì)所C地塊1193211.3(0.57)6803515535獨(dú)棟、雙拼1.702-3層（層高3.2米）34500疊拼3.784層、局部6層（層高3.0米）15000聯(lián)排1.643層（層高3.1米）3000會(huì)所0.332-3層（層高3.6米）D地塊433541.3(0.35)1517415174獨(dú)棟、雙拼1.662-3層（層高3.2米）合計(jì)6237771.47913193

100.0

總平規(guī)劃及指標(biāo)︱各地塊容積率拆分第22頁(yè)總平規(guī)劃及指標(biāo)︱各物業(yè)類型配比項(xiàng)目產(chǎn)品類型建筑面積所占百分比住宅面積（㎡）獨(dú)棟、雙拼別墅359993.94%聯(lián)排264622.90%疊拼345003.78%洋房26747629.29%小高層、高層46614051.05%小計(jì)83057790.95%商業(yè)面積（㎡）集中商業(yè)387704.25%公寓、酒店200002.19%零散商業(yè)50000.55%會(huì)所50000.55%小計(jì)687707.53%公建配套面積（㎡）幼兒園31270.34%其它107191.17%小計(jì)138461.51%總計(jì)（㎡）\913193100.0%第23頁(yè)總平規(guī)劃及指標(biāo)︱產(chǎn)品面積區(qū)間及配比項(xiàng)目產(chǎn)品類型面積區(qū)間（平方米）建筑面積（平方米）比例規(guī)劃戶數(shù)（套）備注1舒適兩居85-1009131910.00%960Ａ、Ｂ地塊，小高層、高層部分，平層+躍層2經(jīng)濟(jì)三居90-12013697915.00%1190Ａ、Ｂ地塊，小高層、高層部分，平層3舒適三34%2730Ａ、Ｂ地塊，洋房、小高層部分，平層4舒適四00%980Ａ、Ｂ地塊，洋房、小高層部分，平層+躍層5疊拼150-180345003.78%210C地塊為主，A、B地塊少量6聯(lián)排200-250264622.90%110C地塊為主，A、B地塊少量7別墅280-350359993.94%110C、D地塊，A地塊少量8商業(yè)687707.53%\A、B、C地塊（商業(yè)、會(huì)所、預(yù)留酒店等）9其他配套138461.51%\A、B、C地塊（幼兒園、小學(xué)、物管等）共計(jì)913193100%6290配比依據(jù)第24頁(yè)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏開(kāi)發(fā)分期總平規(guī)劃及指標(biāo)開(kāi)發(fā)節(jié)奏預(yù)計(jì)項(xiàng)目一期產(chǎn)品第25頁(yè)開(kāi)發(fā)節(jié)奏預(yù)計(jì)︱開(kāi)發(fā)周期構(gòu)想項(xiàng)目總體量較大，根據(jù)規(guī)劃條件估算總建筑面積約為90-95萬(wàn)平方米，因此，項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)是必然的選擇。計(jì)劃分七期開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期6-7年平均每期萬(wàn)平米，合理分期，有利于開(kāi)發(fā)商合理組織資金及安排施工市場(chǎng)支持依據(jù)：艾依水郡——目前剩余約20萬(wàn)平米體量，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)時(shí)間為1.5－2年，平均每年開(kāi)發(fā)量在10－13萬(wàn)平米左右；魯銀城市公元——一期開(kāi)發(fā)體量約10萬(wàn)平米，產(chǎn)品有高層、小高層、多層，預(yù)計(jì)明年上半年再開(kāi)發(fā)10萬(wàn)平米左右。以后每期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品體量約15－20萬(wàn)平米；寶湖灣——一期開(kāi)發(fā)體量約10－15萬(wàn)平米，在市場(chǎng)穩(wěn)定的情況下后期將保持此開(kāi)發(fā)速度。實(shí)際操作應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況的變化適時(shí)調(diào)整詳見(jiàn)市場(chǎng)研究報(bào)告第26頁(yè)開(kāi)發(fā)節(jié)奏預(yù)計(jì)︱銷售周期構(gòu)想大規(guī)模的項(xiàng)目必定會(huì)有較長(zhǎng)的銷售周期，只有在產(chǎn)品中創(chuàng)新、營(yíng)銷中創(chuàng)新，才有可能加快銷售進(jìn)度。預(yù)計(jì)項(xiàng)目整體銷售周期為8－10年每年消化萬(wàn)平米，但未來(lái)市場(chǎng)大勢(shì)會(huì)影響銷售進(jìn)度市場(chǎng)支持依據(jù)：艾依水郡——此項(xiàng)目從2007年11月銷售至今，目前剩余約20萬(wàn)平米體量，刨除代建的部分產(chǎn)品，一年總銷售量約為10萬(wàn)平米；其他項(xiàng)目——除市中心項(xiàng)目銷售較快外，城市周邊區(qū)域項(xiàng)目年均銷售量在6－8萬(wàn)平米之間。實(shí)際操作應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況的變化適時(shí)調(diào)整詳見(jiàn)市場(chǎng)研究報(bào)告第27頁(yè)開(kāi)發(fā)節(jié)奏預(yù)計(jì)此開(kāi)發(fā)周期構(gòu)想是依據(jù)目前市場(chǎng)情況所做，實(shí)際操作應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況的變化適時(shí)調(diào)整第28頁(yè)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏開(kāi)發(fā)分期總平規(guī)劃及指標(biāo)開(kāi)發(fā)節(jié)奏預(yù)計(jì)項(xiàng)目一期產(chǎn)品第29頁(yè)開(kāi)發(fā)分期︱地塊開(kāi)發(fā)順序D地塊，容積率1.3其次開(kāi)發(fā)A首先開(kāi)發(fā)B開(kāi)發(fā)方向由南至北CD最后開(kāi)發(fā)第30頁(yè)開(kāi)發(fā)分期︱第一期：B地塊多層洋房+D地塊西側(cè)獨(dú)棟+配套（12.2萬(wàn)+0.35萬(wàn)+0.25萬(wàn)=12.8萬(wàn)）A地塊，容積率1.8B地塊，容積率1.8D地塊，容積率1.3C地塊，容積率1.3洋房別墅第31頁(yè)開(kāi)發(fā)分期︱第二期：B地塊高層（15萬(wàn)）A地塊，容積率1.8B地塊，容積率1.8D地塊，容積率1.3C地塊，容積率1.3高層第32頁(yè)開(kāi)發(fā)分期︱第三期：B地塊小高層+商業(yè)+A地塊學(xué)校（8萬(wàn)+3萬(wàn)+0.3萬(wàn)=11.3萬(wàn)）A地塊，容積率1.8B地塊，容積率1.8D地塊，容積率1.3C地塊，容積率1.3小高層商業(yè)學(xué)校第33頁(yè)開(kāi)發(fā)分期︱第四期：A地塊聯(lián)排+洋房+A地塊商業(yè)（14.6萬(wàn)+0.26萬(wàn)+0.53萬(wàn)+0.45萬(wàn)=15.8萬(wàn)）A地塊，容積率1.8B地塊，容積率1.8D地塊，容積率1.3C地塊，容積率1.3聯(lián)排洋房商業(yè)第34頁(yè)開(kāi)發(fā)分期︱第五期：A地塊小高層+A地塊高層（6.1萬(wàn)+6萬(wàn)=12.1萬(wàn)）C地塊，容積率1.3A地塊，容積率1.8B地塊，容積率1.8D地塊，容積率1.3高層小高層第35頁(yè)開(kāi)發(fā)分期︱第六期：A地塊高層+D地塊東側(cè)別墅（11.5萬(wàn)+1.8萬(wàn)=13.3萬(wàn)）C地塊，容積率1.3A地塊，容積率1.8B地塊，容積率1.8D地塊，容積率1.3高層別墅第36頁(yè)開(kāi)發(fā)分期︱第七期：C地塊別墅+C地塊聯(lián)排+C地塊疊拼+C地塊會(huì)所+B地塊商業(yè)（10.7萬(wàn)）C地塊，容積率1.3A地塊，容積率1.8B地塊，容積率1.8D地塊，容積率1.3聯(lián)排疊拼獨(dú)棟雙拼第37頁(yè)開(kāi)發(fā)分期︱總結(jié)分期計(jì)劃第一期：B地塊多層洋房+D地塊西側(cè)獨(dú)棟+配套（12.2萬(wàn)+0.35萬(wàn)+0.25萬(wàn)=12.8萬(wàn)）第二期：B地塊高層（15萬(wàn)）第三期：B地塊小高層+商業(yè)+A地塊學(xué)校（8萬(wàn)+3萬(wàn)+0.3萬(wàn)=11.3萬(wàn)）第四期：A地塊聯(lián)排+洋房+A地塊商業(yè)（14.6萬(wàn)+0.26萬(wàn)+0.53萬(wàn)+0.45=15.8萬(wàn)）第五期：A地塊小高層+A地塊高層（6.1萬(wàn)+6萬(wàn)=12.1萬(wàn)）第六期：A地塊高層+D地塊東側(cè)別墅（11.5萬(wàn)+1.8萬(wàn)=13.3萬(wàn)）第七期：C地塊別墅+C地塊聯(lián)排+C地塊疊拼+C地塊會(huì)所+B地塊商業(yè)（6.8萬(wàn)+3.9萬(wàn)=10.7萬(wàn)）第38頁(yè)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏開(kāi)發(fā)分期總平規(guī)劃及指標(biāo)開(kāi)發(fā)節(jié)奏預(yù)計(jì)項(xiàng)目一期產(chǎn)品第39頁(yè)項(xiàng)目一期產(chǎn)品A地塊，容積率1.8B地塊，容積率1.8D地塊，容積率1.3C地塊，容積率1.3洋房別墅第一期產(chǎn)品配比：B地塊多層洋房+D地塊西側(cè)獨(dú)棟+配套（12.2萬(wàn)+0.35萬(wàn)+0.25萬(wàn)=12.8萬(wàn)）第40頁(yè)華雁湖項(xiàng)目一期產(chǎn)品分配表地塊類型面積

(平米)戶型區(qū)間

（平米）分項(xiàng)面積

（平米）規(guī)劃套數(shù)

（套）所占比例備注B地塊洋房121511120-1407290054057.17%為了滿足銀川市的需求，一期推出的

產(chǎn)品為多層產(chǎn)品，以減小市場(chǎng)抗性130-1504861134038.13%配套2500

2500

1.96%一期配套以滿足社區(qū)基本生活為主，

包括超市、便利店、餐飲等D地塊別墅3500280-3503500102.74%D地塊別墅先開(kāi)用地西側(cè)，與B地塊相

鄰的部分，以拔高項(xiàng)目整體檔次合計(jì)

127511

127511880100.00%

項(xiàng)目一期產(chǎn)品第41頁(yè)項(xiàng)目一期產(chǎn)品︱樣板示范區(qū)規(guī)劃建議樣板示范區(qū)要把項(xiàng)目產(chǎn)品潛質(zhì)外化，是一個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷和品牌形象最好的表現(xiàn)形式和著力點(diǎn)，尤其對(duì)項(xiàng)目第一次亮相能否博得滿堂彩十分重要。樣板示范區(qū)的基本規(guī)劃原則如下：包括銷售中心、園林鑒賞區(qū)與示范單位三大部分；示范區(qū)靠近市政主路，對(duì)外展示效果佳，交通通達(dá)性較好；涵蓋洋房與別墅兩大類產(chǎn)品；易于形成一個(gè)相對(duì)圍合的空間，與周邊建筑工地有效分隔，最大限度的減少施工對(duì)客戶安全和心理的不良影響，降低銷售抗性；保證客戶由外入內(nèi)的連續(xù)性，能切身感受到項(xiàng)目?jī)?yōu)秀品質(zhì)，體驗(yàn)到未來(lái)居住生活的愜意。第42頁(yè)項(xiàng)目一期產(chǎn)品︱樣板示范區(qū)規(guī)劃建議洋房別墅洋房實(shí)樓樣板間園林鑒賞區(qū)別墅實(shí)樓樣板間銷售中心看房路線第43頁(yè)項(xiàng)目一期產(chǎn)品︱樣板示范區(qū)規(guī)劃建議建議示范區(qū)設(shè)在景觀資源最豐富的D地塊，便于打造出優(yōu)美的景觀環(huán)境，帶給來(lái)訪客戶完美的第一印象和對(duì)未來(lái)生活的美好感知。銷售中心設(shè)在D地塊的西北部，面積2000㎡-3000㎡，臨近寧安大街，交通通達(dá)性好，展示性佳，同時(shí)盡量靠近艾依河，展示濱水景觀。（銷售中心如果位于D地塊中，建議建為臨時(shí)性建筑；但如有可能，銷售中心可位于與D地塊緊鄰的代建公園范圍之內(nèi)，更加有效的向來(lái)訪客戶展示公園與本項(xiàng)目的緊密聯(lián)系，可建成永久性建筑，便于日后改造為公園內(nèi)配套設(shè)施如管理處、咖啡廳等，節(jié)約開(kāi)發(fā)成本）別墅實(shí)樓樣板間應(yīng)選擇景觀環(huán)境與視野最佳的別墅，臨近艾依河。洋房實(shí)樓樣板間位于樣房區(qū)東側(cè)最靠近銷售中心的建筑內(nèi)，可有效避免現(xiàn)場(chǎng)施工對(duì)客戶安全和心理的不良影響，來(lái)訪客戶搭乘看房車穿過(guò)地塊內(nèi)部抵達(dá)。園林鑒賞區(qū)設(shè)在D地塊內(nèi)，位于銷售中心與別墅實(shí)樓之間的區(qū)域。第44頁(yè)項(xiàng)目一期產(chǎn)品︱樣板示范區(qū)設(shè)計(jì)建議銷售中心的風(fēng)格應(yīng)與項(xiàng)目整體風(fēng)格保持一致，同時(shí)根據(jù)目標(biāo)客群的喜好，針對(duì)性地進(jìn)行室內(nèi)風(fēng)格和檔次的裝修設(shè)計(jì)。第45頁(yè)項(xiàng)目一期產(chǎn)品︱樣板示范區(qū)設(shè)計(jì)建議樣板示范區(qū)各部分及看房通道的設(shè)計(jì)和施工，都要確?？蛻舻陌踩?，同時(shí)與建筑風(fēng)格相搭配。

第46頁(yè)項(xiàng)目一期產(chǎn)品︱樣板示范區(qū)設(shè)計(jì)建議整個(gè)示范區(qū)要呈現(xiàn)出美輪美奐、醒目別致的景觀畫(huà)面，成為同區(qū)域、同類型項(xiàng)目中的“標(biāo)桿”，打動(dòng)客戶，讓其獲得極佳的感官印象，為之心動(dòng)，為產(chǎn)品的銷售打下良好基礎(chǔ)。第47頁(yè)項(xiàng)目一期產(chǎn)品︱樣板示范區(qū)設(shè)計(jì)建議樣板間要選取主力戶型或是銷售中相對(duì)存有難度的戶型；樣板間的裝修與布置一定要與項(xiàng)目整體品質(zhì)相契合，同時(shí)又要考慮目標(biāo)客群的審美情趣；對(duì)于不同的戶型要考慮其實(shí)質(zhì)性的作用，如面積較小的戶型裝修要以功能的全而精為主，大戶型則凸顯居住的舒適度與家庭的溫馨感，別墅則要盡顯品質(zhì)與格調(diào)。第48頁(yè)項(xiàng)目一期產(chǎn)品︱樣板示范區(qū)設(shè)計(jì)建議樣板示范區(qū)的建設(shè)進(jìn)度盡可能提前，爭(zhēng)取一期開(kāi)盤(pán)前能完整的呈現(xiàn)于客戶，以配合項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略和進(jìn)度第49頁(yè)目錄第一部分：項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略第二部分：項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏第三部分：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算第50頁(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算︱項(xiàng)目計(jì)算指標(biāo)住宅面積（㎡）獨(dú)棟、雙拼別墅35999830577聯(lián)排26462疊拼34500洋房267476小高層、高層466140商業(yè)面積（㎡）集中商業(yè)3877068770公寓、酒店20000零散商業(yè)5000會(huì)所5000公建配套面積（㎡）幼兒園312713846其它10719地上建筑面積（㎡）\

913193占地面積（㎡）\623777四個(gè)地塊平均容積率

1.46第51頁(yè)第52頁(yè)第53頁(yè)序號(hào)工程或費(fèi)用名稱單位數(shù)量單價(jià)造價(jià)占總成本比例綜合樓面成本一綜合地價(jià)款

94977706028.98%1040

成交地價(jià)款按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)\\876454000

城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按銀川市征收標(biāo)準(zhǔn)，按實(shí)際建筑面積計(jì)算9131935045659650

土地契稅以上兩項(xiàng)的3%9221136503%27663410

第54頁(yè)序號(hào)工程或費(fèi)用名稱單位數(shù)量單價(jià)造價(jià)占總成本比例綜合樓面成本二前期工程費(fèi)

755558742.31%83

測(cè)繪、地形圖費(fèi)按實(shí)際建筑面積算9131931.41278470

勘察費(fèi)按實(shí)際建筑面積算9131931.621479373

建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)按實(shí)際建筑面積算9131932018263860

圖紙審查費(fèi)按實(shí)際建筑面積算9131932.52282983

施工“三通”、場(chǎng)地平整費(fèi)按實(shí)際建筑面積算9131933027395790

放線測(cè)量費(fèi)按實(shí)際建筑面積算9131930.7639235

人防結(jié)建費(fèi)按實(shí)際建筑面積算9131931513697895

招投標(biāo)交易費(fèi)、公證費(fèi)按實(shí)際建筑面積算9131934.54109369

墻改費(fèi)按住宅建筑面積算83057743322308

推散費(fèi)按實(shí)際建筑面積算9131931913193

合同備案、產(chǎn)權(quán)初始登記費(fèi)按實(shí)際建筑面積算9131930.88803610

房屋產(chǎn)權(quán)測(cè)量費(fèi)按實(shí)際建筑面積算9131931.51369790

第55頁(yè)序號(hào)工程或費(fèi)用名稱單位數(shù)量單價(jià)造價(jià)占總成本比例綜合樓面成本三建筑安裝工程費(fèi)

156738905047.82%1716

獨(dú)棟、雙拼別墅按實(shí)際建筑面積算35999110039598900

聯(lián)排按實(shí)際建筑面積算26462110029108200

疊拼按實(shí)際建筑面積算34500110037950000

洋房按實(shí)際建筑面積算2674761200320971200

小高層、高層按實(shí)際建筑面積算4661401600745824000

集中商業(yè)按實(shí)際建筑面積算38770170065909000

公寓、酒店按實(shí)際建筑面積算20000180036000000

零散商業(yè)按實(shí)際建筑面積算500014007000000

會(huì)所按實(shí)際建筑面積算500013006500000

幼兒園按實(shí)際建筑面積算312713004065100

小學(xué)按實(shí)際建筑面積算013000

其它公建配套按實(shí)際建筑面積算10719130013934700

地下部分（結(jié)合車庫(kù)、人防）按占地面積25%算1447381800260527950

第56頁(yè)序號(hào)工程或費(fèi)用名稱單位數(shù)量單價(jià)造價(jià)占總成本比例綜合樓面成本四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

2799561758.54%307

小市政建設(shè)費(fèi)按實(shí)際建筑面積算913193200182638600

供暖增容費(fèi)按實(shí)際建筑面積算9131934036527720

園林綠化費(fèi)用綠地面積按照占地面積的35%測(cè)算20263330060789855五公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)00.00%0\\\\\第57頁(yè)序號(hào)工程或費(fèi)用名稱單位數(shù)量單價(jià)造價(jià)占總成本比例綜合樓面成本六管理費(fèi)用二、三、四、五項(xiàng)合計(jì)的2.0%19229010992.0%384580221.17%42七銷售費(fèi)用銷售收入的3.0%41268765003.0%1238062953.78%136八不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)三、四、五、六、七項(xiàng)合計(jì)的3.0%20096095423.0%602882861.84%66九財(cái)務(wù)費(fèi)用（含利息及融資費(fèi)用）銀行短期貸款、股東中長(zhǎng)期借款利息9131932001826386005.57%200第58頁(yè)序號(hào)工程或費(fèi)用名稱單位數(shù)量單價(jià)造價(jià)占總成本比例綜合樓面成本十總投資

3277869362100.00%3589第59頁(yè)項(xiàng)目投資費(fèi)用一覽表序號(hào)工程或費(fèi)用名稱造價(jià)占總成本比例綜合樓面成本一綜合地價(jià)款94977706028.98%1040二前期工程費(fèi)755558742.31%83三建筑安裝工程費(fèi)156738905047.82%1716四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2799561758.54%307五公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)00.00%0六管理費(fèi)用384580221.17%42七銷售費(fèi)用1238062953.78%136八不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)602882861.84%66九財(cái)務(wù)費(fèi)用（含利息及融資費(fèi)用）1826386005.57%200十總投資3277869362100.00%3589第60頁(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算︱本項(xiàng)目基準(zhǔn)銷售價(jià)格確定

產(chǎn)品類型參考項(xiàng)目各產(chǎn)品均價(jià)（元/平米）本項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元/平米）艾依水郡領(lǐng)世湖城森林半島鳴柳島紫檀水景清水灣魯銀城市公元寶湖灣（會(huì)員認(rèn)購(gòu)價(jià)）獨(dú)棟/雙拼別墅———10000—9000——7500聯(lián)排別墅———7500—7000——6000疊拼————————5500多層/洋房380046005200—3800—380038004500小高層3700——4500——39804000高層——————3600集中商業(yè)————————8000公寓—4300——————5000零散商業(yè)750012000——————6000參考區(qū)域內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目中各產(chǎn)品的價(jià)格，本著較為保守的定價(jià)原則，得出本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的基準(zhǔn)銷售價(jià)格，為項(xiàng)目收益估算提供數(shù)據(jù)支撐。備注：1.本銷售價(jià)格僅為初步制定，在營(yíng)銷報(bào)告中會(huì)建立模型進(jìn)行推算；

2.本銷售價(jià)格為目前市場(chǎng)各產(chǎn)品售價(jià)，待項(xiàng)目運(yùn)作后售價(jià)會(huì)有相應(yīng)的調(diào)整。第61頁(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算︱項(xiàng)目收益估算項(xiàng)目名稱銷售面積銷售均價(jià)收益占銷售收入比例樓面收益十一項(xiàng)目銷售收入

4126876500100%4519

獨(dú)棟、雙拼別墅按實(shí)際建筑面積算3599975002699925006.5%

聯(lián)排按實(shí)際建筑面積算2646260001587720003.8%

疊拼按實(shí)際建筑面積算3450055001897500004.6%

洋房按實(shí)際建筑面積算2674764500120364200029.2%

小高層、高層按實(shí)際建筑面積算4661404000186456000045.2%

集中商業(yè)按實(shí)際建筑面積算3877080003101600007.5%

公寓、酒店按實(shí)際建筑面積算2000050001000000002.4%

零散商業(yè)按實(shí)際建筑面積算50006000300000000.7%經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目總銷售收入約41.3億元，綜合樓面平均售價(jià)為4519元/平方米。第62頁(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算︱項(xiàng)目收益估算十二經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)

2703104116.6%296270310411

兩稅一費(fèi)等十一的6.5%2682469736.5%256078095268246973

印花稅十一的0.05%20634380.1%19698322063438十三利潤(rùn)總額（十一）-（十二）-（十）

57869672717.7%（毛利潤(rùn)率）

十四所得稅十三的25%57869672725%144674182

第63頁(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算︱項(xiàng)目收益估算十五稅后利潤(rùn)（十三）-（十四）

43402254613.2%475經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目稅后利潤(rùn)約4.3億元，稅后利潤(rùn)率達(dá)13.2%，每平方米建筑面積的稅后平均利潤(rùn)為475元。第64頁(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算︱總結(jié)總投資3277869362元銷售收入4126876500元稅后利潤(rùn)434022546元稅后收益率13.2%第65頁(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算︱總結(jié)本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，遵循亙?cè)€(wěn)健發(fā)展的企業(yè)戰(zhàn)略，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的取值比較穩(wěn)妥，13.2%的稅后收益率應(yīng)該較為符合當(dāng)前市場(chǎng)態(tài)勢(shì)的預(yù)期第66頁(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算︱銷售均價(jià)與平均樓面成本敏感度分析考慮到未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)和項(xiàng)目成本控制，利潤(rùn)率可能會(huì)在一定范圍內(nèi)產(chǎn)生波動(dòng)，特做出敏感度分析第67頁(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算︱銷售均價(jià)與平均樓面成本敏感度分析銷售均價(jià)與平均樓面成本敏感度分析表（藍(lán)色之間數(shù)據(jù)為合理數(shù)據(jù)）

銷售均價(jià)-8%-6%-4%-2%基準(zhǔn)價(jià)+2%+4%+6%+8%415742484338442945194609470047904881平均樓面成本-8%330213.25%15.17%17.09%19.00%20.92%22.84%24.76%26.68%28.60%-6%337411.37%13.25%15.13%17.00%18.88%20.76%22.64%24.51%26.39%-4%34459.57%11.41%13.25%15.09%16.93%18.76%20.60%22.44%24.28%-2%35177.85%9.65%11.45%13.25%15.05%16.85%18.65%20.45%22.25%基準(zhǔn)價(jià)35896.19%7.95%9.72%11.48%13.25%15.01%16.78%18.54%20.31%+2%36614.60%6.33%8.06%9.79%11.52%13.25%14.98%16.7