萬科房地產公司PEST分析公司簡介 萬科企業(yè)股份成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)?？偛吭O在廣東深圳，至2009年，已在20多個城市設立分公司。2010年公司完成新開工面積1248萬平方米，實現銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081.6億元。營業(yè)收入507.1億元，凈利潤72.8億元。這意味著，萬科率先成為全國第一個年銷售額超千億的房地產公司。萬科認為，堅守價值底線、拒絕利益誘惑，堅持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過標準、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的開展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡送，最受社會尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準那么上的表現，公司連續(xù)六次獲得“中國最受尊敬企業(yè)”稱號，2008年入選《華爾街日報》〔亞洲版〕“中國十大最受尊敬企業(yè)”。萬科1988年進入房地產行業(yè)，1993年將群眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務。至2008年末，業(yè)務覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經濟圈為重點的31個城市。當年共銷售住宅42500套，在全國商品住宅市場的占有率從2.07%提升到2.34%，其中市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山9個城市排名首位。2012年入圍中國房地產企業(yè)500強如今的萬科，是中國大陸首批公丌上市的企業(yè)之一，是中國房地產行業(yè)第一個全國著名商標，其品牌價值位列中國房地產業(yè)第一名。增長中……P—政治法律因素E—經濟因素S—社會人文因素T—技術因素政治法律因素一、稅收政策

二、限制房地產開發(fā)的的貸款管理三、標準土地儲藏管理四、切實調整住房供給結構五、進一步整頓和標準房地產市場秩面對房地產這幾年的瘋漲，國家制定了很多相關的政策，法律來限制他的價格。而這些具體的政策也給房地產業(yè)帶來了很大的沖擊。具體如下：

1、稅收政策

營業(yè)稅優(yōu)惠政策有力地促進二手房市場

局部城市的房價和成交量已經超越了歷史的最高記錄，樓市投機盛行，市場已經顯得過熱，房地產優(yōu)惠政策就要適當退出。

2、

限制房地產開發(fā)的的貸款管理。

對工程資本金〔所有者權益〕比例達不到

35%

或未取得土地使用權證書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證的工程，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款；對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。如此，限制了房地產商的資金來源，標準了房地產行業(yè)。

3、

標準土地儲藏管理

商業(yè)銀行不得向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。對政府土地儲藏機構的貸款應以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。

4、加強住房消費貸款管理

商業(yè)銀行應重點支持借款人購置首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購置主體結構已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。對購置首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例〔包括本外幣貸款，下同〕不得低于20%

；對購置首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%對已利用貸款購置住房、又申請購置第二套(含〕以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。增加了投資者投資房地產的本錢，減少了消費者購置房屋的本錢。

5、

切實調整住房供給結構

重點開展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規(guī)劃，對新建住房結構提出具體比例要求。加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設，標準開展經濟適用住房，積極開展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

6、進一步整頓和標準房地產市場秩序。

加強房地產開發(fā)建設全過程監(jiān)管，制止擅自變更工程、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。

政治法律因素總結一系列調控政策的接踵而至，如專項整治房地產市場秩序，治理“捂盤惜售”；加強國有建設用地管理；促進節(jié)約集約土地，合理安排住宅用地，優(yōu)化住宅用地結構；建立健全的廉租房、經濟適用房制度等多種因素集體效力，都從外部考驗這房地產開發(fā)企業(yè)的耐力。長期來看,行業(yè)的資質管理、招投標制度、工程全程監(jiān)理和工程事故追究等制度的完善將對行業(yè)的開展發(fā)揮重要作用。返回經濟因素一、GDP持續(xù)快速增長連續(xù)這么多年的經濟飛速開展，人民收入的增加也導致了購房需求的旺盛。同時導致了居民手中貨幣的增加，面對著資金的流向問題，不少人選擇了購置樓房。所以在過去的十年內，房地產業(yè)熾熱，房價飛速上漲。二、通貨膨脹的影響三、房地產泡沫首先，土地的有限性和稀缺性是房地產泡沫產生的根底。當經濟開展處于上升時期，國家的投資重點集中在根底建設和房屋建設中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許多非房地產企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產，以期獲取價格上漲的好處，房地產交易十分火爆。加上人們對經濟前景看好，再用房地產抵押向銀行借貸，炒作房地產，使其價格狂漲。其次，投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因。即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉手倒賣。再有，金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑。返回社會與文化因素各國的社會與文化對于企業(yè)的影響不盡相同。作為中國，有著很明顯的區(qū)別于其他國家的社會與文化。對于房地產行業(yè)來說，社會和文化的影響也是很大的。1、家庭結構因素目前我國家庭結構發(fā)生了顯著的變化，向小型化開展。方案生育政策和離婚率上升共同作用的結果。同時隨著觀念的改變，很多年輕人結婚后不愿與父母一起居住，家庭購房需求加大。2、房地產市場競爭更趨白熱化近年來，大大小小的房地產公司，甚至其他行業(yè)的集團公司，都紛紛參加到房地產開發(fā)的大軍中，爭分市場。然而，任何行業(yè)和市場都不會是一帆風順的，隨著市場的競爭劇烈化，外資開發(fā)商、境外投資者加速擴張，房地產開發(fā)企業(yè)將更重視品牌，呈現市場越來越細分，精細化開展成為了趨勢，以及工程開發(fā)與企業(yè)經營的專業(yè)化。3、人口因素中國七八十年代生育頂峰時出生的那一批人有大局部人已經在城市站穩(wěn)腳跟，他們對房子的需求具有極大的剛性。再者，對于方案生育初期出生的那一代人，現在也是住房消費人群。而這些人的消費能力是巨大的，首先他們的經濟條件良好，其次，從父母那里得到的贊助也會很大。這些客觀原因使得外界普遍對近期房價下降不報大的希望。短期內房地產行業(yè)仍然會非常興盛。4、社會城市化中國的經濟開展迅速，而中國舊有的農村人口將會逐漸向城市轉移。每年約有1200萬人從鄉(xiāng)村轉移到城市。而這些城市人口的增加必然會帶動房地產的行業(yè)的開展.這就給房地產行業(yè)帶來極大的開展空間。隨著經濟的開展社會的進步，人們的消費觀念發(fā)生了重大變化，貨款購房己成為當前人們住房消費的主流。隨著生活水平、生活質量的逐漸提高，人們喜歡過上舒適安逸的生活，對于住宅消費的在不斷升級。一、家庭結構因素二、房地產市場競爭更趨白熱化三、人口因素四、社會城市化社會與文化因素總結返回技術因素當前，人們對于房地產商品的需求日益呈現出個性化和現代化等特點，并且日益向綠色、環(huán)保、節(jié)能、智能化等方向開展，這就促使房地產企業(yè)要跟上技術變革的步伐，不能落伍。企業(yè)要緊緊把握住消費心理，注重在開發(fā)工程中引入技術因素，包括采用新型建筑裝飾材料，提高采暖、制冷、照明、通風效果；積極利用太陽能、風能等清潔能源；科學進行小區(qū)規(guī)劃，實現再生能源循環(huán)利用等措施打造品牌形象，開展低碳經濟。萬科的做法：萬科地產目前的產品定位是打造自然、和諧、舒適的居住產品，同時涉足商業(yè)地產、養(yǎng)老地產、旅游地產等多元化產業(yè)。其中，在居住建筑方面，主要在建筑節(jié)能方面融入綠色主題，比方外墻保溫、節(jié)能玻璃、雨水回收、太陽能利用、空調熱回收等方面，今后逐漸在中水回用、飲用水過濾、空氣凈化等方面重點考慮。另外要著重強調的是裝修一步到位創(chuàng)新實踐，在國家還沒有推行普通住宅全裝修標準時，萬科地產就率先在自己的樓盤實行全裝修到位，最大化地節(jié)約資源，且具有環(huán)保和本錢優(yōu)勢，客戶愿意接受。對于公司自身開發(fā)的酒店、商場、寫字樓，那么會在運營方面注重綠色環(huán)保，在機電系統(tǒng)設計、能耗監(jiān)控方面通過智能化技術來實現調控，降低運行能耗。技術因素總結

技術體系的集成，房地產市場的熱點不斷翻新。房地產業(yè)數字化創(chuàng)新工程將進一步推進，信息技術將改造傳統(tǒng)的房地產產業(yè)，推動產業(yè)的現代化進程，以環(huán)保、節(jié)能為主題的綠色生態(tài)住宅正在興起。住宅產業(yè)化之后，將采用工業(yè)化生產的方式來建造住宅，以提高住宅生產的勞動生產率，提高住宅的整體質量，降低本錢，降低物耗、能耗。也通過實施信息化實現了對企業(yè)運營的優(yōu)化調整，有效地提高了房產企業(yè)的競爭力和企業(yè)的整體實力。購房者自我意識的覺醒、對高生活品質的追求傾向，使住宅的品質成為群眾關注的熱點。在當今環(huán)保日益成為主流價值觀的市場氣氛下，倡導“節(jié)能省地型”住宅的建設，提高住宅的品質和性能，不僅能增強住宅開發(fā)、設計、施工企業(yè)的市場競爭力，同時也更加契合住宅消費者的實際利益，促進社會和諧開展。返回拓展萬科優(yōu)勢優(yōu)勢排名與第19位的品牌。客戶至上，人次是萬科資本的企業(yè)文化。資金持續(xù)的增長，領先房地產界的背景戰(zhàn)略性的創(chuàng)新組織結構。較高的研究開發(fā)能力專業(yè)化的經營管理模