“玫瑰灣“銷售手冊(基礎(chǔ)培訓(xùn)資料)第一部分公司篇.“玫瑰灣”是由哪家公司開發(fā)的？信譽實力如何？地房地產(chǎn)公司之一。公司主營業(yè)務(wù)為大型住宅小區(qū)、大型商場、寫字樓及配套服務(wù)設(shè)施等房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營管理。公司發(fā)起人曾在北京、湖南、深圳、大連、桂林等地成功運作過房地7.“玫瑰灣”由哪家物業(yè)管理公司管理？該公司是什么級別的管理公司？8.“玫瑰灣”是哪個公司代理銷售？答：由深圳至祥置業(yè)有限公司代理銷售，公司代理的樓盤為各地最好的項目，公司成功代理祥置業(yè)有限公司enesisCoLtd1第二部分樓盤篇17.“玫瑰灣”由幾棟組成？其中多層洋房、小高層、疊加、聯(lián)排各占多少？18.“玫瑰灣”占地有多少平方米？總建筑面積有多少㎡？其計入容積率的建筑面積有多少。；人文景觀使景觀被各種人文元素有機(jī)的組織在一起，充分提高了小區(qū)的品質(zhì)和檔次；功能性祥置業(yè)有限公司enesisCoLtd226.項目的起價、均價？劃的城市定位，發(fā)展?jié)摿薮?)從配套上分析：社區(qū)商業(yè)配套，滿足住戶需求祥置業(yè)有限公司enesisCoLtd335.是否為凸窗？它的高度和寬度？37、小區(qū)的主要朝向情況？38、一樓的防潮層高度？所用材料？39.“玫瑰灣”有哪幾種戶型？面積、所占比例？40.小區(qū)中心樓宇間距，包括每棟之間的縱橫間距是多少？41.入戶花園在哪幾棟？面積如何計算？入戶花園，沒有頂?shù)娜霊艋▓@不計面積，有頂?shù)娜霊艋▓@計算一42小區(qū)內(nèi)是否有背景音樂？44.小區(qū)內(nèi)如何停放自行車、摩托車？45.窗戶的材料及隔音效果？47.每戶電壓是多少伏？祥置業(yè)有限公司enesisCoLtd4答：建筑用地規(guī)劃許可證：昆規(guī)地證(2003)0153號；工程規(guī)劃許可證：昆規(guī)建證(2005)2176號。51.基地以前是什么用途？地基狀況？米。3.按揭貸款銀行是哪家？6.給排水管道用材及規(guī)格？7.生活垃圾如何處理？58.本項目屬哪個區(qū)管轄？什么街道？什么派出所？答：本項目文化氛圍濃厚，小區(qū)各處均導(dǎo)入了以人為本的設(shè)計理念。附近小區(qū)的居民均為中.小區(qū)道路是怎么規(guī)劃的？.附近水泵廠是否有噪音？祥置業(yè)有限公司enesisCoLtd5實用率在%左右，高層的實用率為%和%。.公攤面積所包含部分？道井、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50％。67.小區(qū)水流的方向、樹木面積及名稱？68.小區(qū)綠化出來的時間及交房日期？69.煙道的位置、煤氣的位置、報警器的位置？3.小區(qū)與街道之間的距離？75.“玫瑰灣”電梯大堂的地面、墻面、天花各采用什么裝飾？77.“玫瑰灣”采用什么供電、供水系統(tǒng)？是否是遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)？679．窗戶采用什么材料？0．廚房有什么裝修標(biāo)準(zhǔn)？82．住宅內(nèi)是否預(yù)留空調(diào)位置、通風(fēng)排油煙管道？86.玫瑰灣陽臺是否可封閉？是否可安裝防盜網(wǎng)？.是否可在外墻做廣告？88.可否在一樓開便利店或美容院等牟利機(jī)構(gòu)？由物業(yè)管理公司審批，在不影響建筑使用的情況下，可以進(jìn)行更0.陽臺護(hù)欄用材及樣式？2.小區(qū)內(nèi)有否配備幼兒園？7第三部分接待篇3、接待的第一句話是？4、接待時要做哪些工作？2)簡要的介紹本項目的差異化特征、主要賣點，引起客戶的興趣和關(guān)注。96、遇到挑剔不講理的客戶怎么辦？不急、不燥，耐心給予講解.7、售樓過程第一步？8、售樓過程第二步？過程第三步？9、售樓過程第四步？①充滿信心②口齒清晰③有說服力④咨詢準(zhǔn)確⑤說明主要客戶得益⑦請客戶提問⑧借助幻燈、宣傳冊等有效方法⑨符合顧客心理的⑩以體驗性的知識來說服顧客②珍惜常客③體察顧客的希望②有事業(yè)心③有責(zé)任感④加強自律守秘密祥置業(yè)有限公司enesisCoLtd8的服務(wù)②烘托團(tuán)隊的魅力和服務(wù)面貌服的目的；(10)堅持準(zhǔn)確無誤地執(zhí)行訂單(認(rèn)購書)的原則，但對客戶的特殊情況提供靈活措施；祥置業(yè)有限公司enesisCoLtd9第四部分客戶篇詢問。對策：加強對樓盤的質(zhì)量、檔次、規(guī)模、公司實力及樓盤獨有優(yōu)點，眾多商家云集的說(2)不愿意買時，說話應(yīng)得體。(3)應(yīng)避免不合適造成的心理壓力。要。(2)幫客戶做出決定，下定決心(2)大小問題都考慮其中。(2)加強對后續(xù)物業(yè)管理充滿信心。(3)找個適當(dāng)時機(jī)引入正題。(4)快刀斬亂麻。對策：隨機(jī)應(yīng)變，先聆聽后給予答復(fù)(吃軟不吃硬)。。。對策：首次咨詢折扣優(yōu)惠千萬不能輕易松口，應(yīng)以銷售氣氛相遇，強調(diào)樓盤的高檔、實對策：用氣氛相逼，提出信而有力的業(yè)績，博得對方的信賴，使他有種買房，有種很大。(2)是否是準(zhǔn)客戶。富。祥置業(yè)有限公司enesisCoLtd第五部分禮儀篇(1)所有必須以立姿工作的售樓人員，其正確的站立姿勢應(yīng)是：雙腳與兩肩同寬自然垂直分開(體重均落在雙腳上，肩平、頭正、兩眼平視前方、挺胸、收腹)。(2)所有以坐姿工作的售樓人員，必須坐姿端正，不得翹二郎腿，不得將腿搭在座椅(3)工作時間，身體不得東倒四歪，前傾后仰，不得伸懶腰、駝背、聳肩、背手等。(4)雙手不得叉腰、交叉胸前、插入衣褲或隨意亂放。不抓癢、挖耳、摳鼻孔，不得(5)行走要快，但不能跑，不得二人搭脖、挽手而行，與客人相遇應(yīng)靠邊而走，不得從二人中間穿行。與顧客同時進(jìn)出門(如電梯門)，應(yīng)讓顧客先行。請人讓路要講(6)不得用手指或筆桿指客人和為人指示方向。(1)身體、面部、手部必須清潔，提倡每天洗澡，換洗內(nèi)衣。(2)每天要刷牙，提倡飯后刷牙，上班前不吃異味食物，保證空腔清潔。(4)售樓小姐上班要化妝，但不得濃妝艷抹。(6)必須佩帶員工號牌，統(tǒng)一佩在左胸處，不得任其歪歪扭扭。(7)不得當(dāng)眾整理個人衣物。不得將任何物件夾于腋下。(1)微笑，是售樓人員最起碼應(yīng)有的表情。時還要有同情的表情，做到精神祥置業(yè)有限公司enesisCoLtd(5)上班期間不得抽煙、吃東西、讀報刊雜志。(6)顧客和你講話時應(yīng)全神貫注，用心傾聽，不得東張西望，心不在焉。(7)在為顧客服務(wù)時不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情，不得以表示已注意他(她)的來臨。不得無所表示，等客人先開口。銷樓盤，要給客戶一種“置業(yè)顧問”的形(10)不準(zhǔn)講粗言、使用蔑視和侮辱性的語言。3人以上對話，要用相互都懂的語言。(12)不得模仿他人的語言和語調(diào)談話。(13)不講過份的玩笑。(15)不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦客人。(16)要注意稱呼顧客姓氏，未知姓氏之前，要稱呼“先生”或“女士”。。(18)無論從客人手上接過任何物品，都要講謝謝?！皻g迎下次再光臨”?！备臑椤拔覇栆幌孪取?。(23)當(dāng)為顧客完成一項服務(wù)后應(yīng)主動詢問是否還有其他事要幫助。(24)談及其他樓盤時，千萬不要詆毀別人。(25)工作服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。(26)非因工作需要，外出時不得穿著工作服。祥置業(yè)有限公司enesisCoLtd(27)紐扣要全部扣好，穿西裝時，不論男、女第一顆紐扣應(yīng)扣上。不得敞開外衣、卷(28)工作外衣衣袖、衣領(lǐng)處、襯衣領(lǐng)口，不得顯露個人衣物，工作服外不得顯露個人(30)所有來電，務(wù)必在三響之內(nèi)接聽。頭應(yīng)放在耳朵上，話筒一頭置于唇下約5公分處，中途若需與他(33)必要是要作好記錄，通話要點要問清，然后向?qū)Ψ綇?fù)述一遍。(34)對方掛斷之后，方為通話完畢，不得先于對方掛線。人電話、傳私人電話，家人有急事來電，應(yīng)從速簡潔結(jié)束通(36)對話要求參照按本規(guī)范“言談”一節(jié)。傳播或提供有關(guān)公司之任何資料，公司的一切文件及資料不第六部分周邊配套篇？祥置業(yè)有限公司enesisCoLtd風(fēng)華)南路—中林錦苑—時代風(fēng)華)31路(昆明站—廣福路)30路(昆明站—廣福路)藝城、邦盛國際城、淺水灣、銀海森林、銀苑小區(qū)、航空小區(qū)祥置業(yè)有限公司enesisCoLtd第七部分費用篇年；5)綜合或者其他用地50年。式和折扣辦法？簽定認(rèn)購協(xié)議或合同書需哪些證件？商業(yè)銀行個人住房貸款利率及還貸查詢表借款額以一萬元為例年月123456789祥置業(yè)有限公司enesisCoLtd2)簽定《商品房購銷合同》同時交齊辦理按揭手續(xù)所需資料；3)由置業(yè)顧問帶客戶到銀行簽抵押貸款合同，并加納辦理手續(xù)所需費用。備：1)購房首付款發(fā)票(復(fù)印件)%以上，貸款最長年限為30年；男士不超過65歲，女2)收入證明(原件)3)戶口冊(復(fù)印件3份)4)身份證(原件、復(fù)印件3份)5)婚姻狀況證明(A、未婚證明原件一5份；B、結(jié)婚證復(fù)印件各一份；C、離婚證復(fù)印件一份)祥置業(yè)有限公司enesisCoLtd揭需哪些費用？一)契稅總價×1.5%二)辦理按揭所需費用萬以下每筆200元，20萬以上貸款金2)抵押登記費住房80元/筆，商鋪100元/筆。五(具體收費以政府最新公布為準(zhǔn))可否用支票？開戶行、帳號是多少？總房款×3%(商鋪)金：總房款×2%150．開通管道煤氣、水、電、電話、有線電視的時間和費用？戶持購房合同原件和身份證明向發(fā)展商提出申請，在交納一定的轉(zhuǎn)手續(xù)費為：合同備案以后轉(zhuǎn)讓，則需按照產(chǎn)權(quán)部門的有152.銀行按揭供款期間若銀行貸款利息發(fā)生變動，供款額是否發(fā)生變動，如何變動？154.交樓時有哪些手續(xù)要辦？入伙費由哪些費用構(gòu)成？有無裝修押金？(1)驗收房子；(2)簽定物業(yè)管理合同，并交納一年物業(yè)管理費；(3)領(lǐng)取房子鑰匙；(4)交接(水電等)；(5)辦理裝修手續(xù)。？答：在省、市繳存長期住房儲金的職工(包括國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體及其在職職.有哪些？是多少？第八部分物業(yè)篇物業(yè)管理公司曾經(jīng)管理過哪些項目？(2)房屋設(shè)施、設(shè)備的管理；(3)環(huán)境衛(wèi)生管理；(4)綠化管理；(5)治安管理；(6)消防管理；(7)車輛、道路管理；(8)公共代辦性質(zhì)的服務(wù)。理的收費標(biāo)準(zhǔn)？162.水電、煤氣、有線電視、電梯的收費標(biāo)準(zhǔn)？物業(yè)公司對車位的收費標(biāo)準(zhǔn)是多少？蓄水池和水箱的水如何清潔衛(wèi)生？166.公共走道、住戶樓梯是否有專職的工人清掃？167.樓梯防盜門、路燈，中心區(qū)路燈壞了是否有人及時修復(fù)？置是否達(dá)標(biāo)？171.水箱或蓄水池中的水可以保證多長時間的用水？邏。173.電梯、走廊通道中是否裝有電視監(jiān)控系統(tǒng)？務(wù)？收費多少？政服務(wù)，可與物業(yè)公司協(xié)商。但一般家政服務(wù)項目抖擻收費的，費用根周邊同類物業(yè)物業(yè)管理價格怎樣？祥置業(yè)有限公司enesisCoLtd第九部分市場篇點。官南路段目前有哪些在售物業(yè)？6)邦盛國際城；7)香榭麗園2。費及維護(hù)費)，配套費：4