試論房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素摘要房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素有很多，各種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度不盡相同，有的因素變動(dòng)會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲，有的因素會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下跌；各種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的作用方式也有差別，有的影響是直接的或明顯的，有的影響則是間接的或隱蔽的。本文就中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，進(jìn)一步分析了影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素，包括供給與需求因素、利率、通貨膨脹、土地價(jià)格的走勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，對(duì)最近經(jīng)濟(jì)緩慢趨勢(shì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策選擇提供一定的參考作用。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；影響因素；供給需求關(guān)系目錄7146摘要 111523一、引言 431565二、供給因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 48096三、利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 52365四、通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 531764五、土地價(jià)格的走勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 514902六、相關(guān)建議 627641.完善保障性住房供應(yīng)，發(fā)展房屋租賃市場(chǎng) 6192722.推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高居民收入水平 6147293.提高土地招標(biāo)透明度 7195494.實(shí)行從緊的信貸政策 729967七、結(jié)束語(yǔ) 810651參考文獻(xiàn) 9一、引言經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，朝著市場(chǎng)化改革方向快步前進(jìn)的房地產(chǎn)業(yè)漸漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)成為推動(dòng)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的重要力量的同時(shí)，也成為決定千萬(wàn)家庭生活福利的重要因素。在中國(guó)，無(wú)論是政府、企業(yè)還是個(gè)人，都關(guān)心著房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。近些年來(lái)，全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)競(jìng)相上漲，遠(yuǎn)超出同期居民的工資收入增長(zhǎng)水平，而政府房?jī)r(jià)調(diào)控政策的接連出臺(tái)，仿佛也沒(méi)有壓下房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭，使得房?jī)r(jià)不斷升高的現(xiàn)象越來(lái)越成為新聞、政府、公民關(guān)注的焦點(diǎn)。而人們的工資上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房?jī)r(jià)的上漲，使得這個(gè)快速上漲的高房?jī)r(jià)大大超過(guò)普通人的購(gòu)買能力，限制了大多數(shù)普通人的購(gòu)房需求。與此同時(shí)，政府雖然開(kāi)始采取一系列抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的措施，而結(jié)果卻是房?jī)r(jià)仍然持續(xù)上漲，新的地王不斷出現(xiàn)。在這種情勢(shì)下，了解房?jī)r(jià)上漲的原因是至關(guān)重要的，這也是本文研究的目的所在。二、供給因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響城市化的快速發(fā)展導(dǎo)致對(duì)土地的需求急劇增加，這通常是通過(guò)將土地由農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)土地，即將農(nóng)業(yè)土地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)土地并改變土地來(lái)實(shí)現(xiàn)的。因此，城市化過(guò)程也是將大量土地從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)土地的過(guò)程。轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)用地的這部分土地直接構(gòu)成城市郊區(qū)的土地供應(yīng)。然而，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)產(chǎn)暫停半年已經(jīng)直接導(dǎo)致土地供應(yīng)短缺，這為未來(lái)的房?jī)r(jià)上漲鋪平了道路。缺乏社會(huì)保障和當(dāng)前的未融化土地流轉(zhuǎn)方式導(dǎo)致供應(yīng)不足。按照新的稅制分配財(cái)政收入后，面對(duì)絕對(duì)數(shù)額略有增加和相對(duì)數(shù)額急劇下降的財(cái)政收入分配格局，地方政府在耕地過(guò)后無(wú)法將耕地轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商，完成城市土地拆遷。實(shí)際情況常常是土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)與拆遷費(fèi)用分開(kāi)處理，這導(dǎo)致資金鏈非常緊張。支付土地出讓金后，開(kāi)發(fā)商必須找到方法，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之前完成相關(guān)土地的拆遷。這引起了一個(gè)誤解，即開(kāi)發(fā)商積累土地并等待土地升值。然而，在現(xiàn)實(shí)生活中，開(kāi)發(fā)商在大多數(shù)情況下都是在拆遷限制下被動(dòng)發(fā)展的，也就是說(shuō)，土地名義上歸開(kāi)發(fā)商所有，但缺乏地方政府的大力支持，拆遷無(wú)法及時(shí)完成，導(dǎo)致城市地區(qū)商品房供應(yīng)的不確定性很大。如果開(kāi)發(fā)人員對(duì)未來(lái)的期望感到樂(lè)觀，他們將在制定投資和開(kāi)發(fā)計(jì)劃時(shí)增加開(kāi)發(fā)量。這將在將來(lái)增加供應(yīng)，同時(shí)保持現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)待售，這將減少此類房地產(chǎn)的當(dāng)前供應(yīng)。[1]三、利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響一方面，利率的變化將增加房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本。利率上升增加了房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本，因此當(dāng)存貸款利率同時(shí)上升時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)投資將產(chǎn)生一定的抑制作用。相反，如果銀行利率較低，則表明房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本較小，從而刺激了房地產(chǎn)投資。另一方面，利率的變化將抑制房地產(chǎn)投資實(shí)體的投資。對(duì)于普通購(gòu)房者，他們購(gòu)房的主要目的是改善對(duì)生活條件的需求。此類購(gòu)買者的還貸額肯定會(huì)增加，但是增加的額度非常有限。就目前的利率水平而言，對(duì)購(gòu)房者幾乎沒(méi)有實(shí)質(zhì)性影響，還不足以影響購(gòu)房者的主流購(gòu)買力。對(duì)于購(gòu)房投機(jī)者而言，利率上升后，其融資成本將增加，這將改變購(gòu)房投機(jī)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期。房?jī)r(jià)上漲必須非常高，以確保他們能夠收回投資本金。而且，由于對(duì)繼續(xù)加息的預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)泡沫有抑制作用，投機(jī)者可以輕易改變對(duì)房?jī)r(jià)趨勢(shì)的預(yù)期，從而改變其資本投資。如果他們由于房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期而撤出大量房地產(chǎn)投資，將會(huì)導(dǎo)致大量的空置房地產(chǎn)，影響房地產(chǎn)供求的變化，并導(dǎo)致房?jī)r(jià)的變化。[2]四、通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響通貨膨脹本身將導(dǎo)致實(shí)際利率下降，從而加劇市場(chǎng)的負(fù)利率狀況，但同時(shí)通貨膨脹可能導(dǎo)致信貸緊縮，例如提高利率和提高準(zhǔn)備金率。這里需要強(qiáng)調(diào)的是，通貨膨脹是信貸緊縮的結(jié)果。在這種情況下，利率的上升速度不能跟上通貨膨脹率的上升速度，因此政策法規(guī)不能改善市場(chǎng)的負(fù)利率狀況。這時(shí)，房地產(chǎn)在通脹方面具有更強(qiáng)的保護(hù)作用。從目前的角度來(lái)看，盡管通貨膨脹壓力很大，但生產(chǎn)資料的價(jià)格仍將進(jìn)一步上漲，而為緩解通貨膨脹壓力，人民幣也可能會(huì)加速升值，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。但是，在通貨膨脹壓力的陰影下，消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)的信心下降了，信心的下降使人們不敢消費(fèi)。此外，通貨膨脹可能導(dǎo)致該國(guó)更加嚴(yán)格地收緊信貸，這將嚴(yán)重打擊需求，尤其是投機(jī)性需求。市場(chǎng)上還將有大量負(fù)擔(dān)得起的住房，限價(jià)住房和90平方米以下的住房。有效供應(yīng)將逐漸增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)改變其趨勢(shì)，轉(zhuǎn)向并進(jìn)入下行通道。[3]五、土地價(jià)格的走勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，其特殊性源于土地資源的稀缺。我國(guó)的土地資源相對(duì)稀缺。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的增加，人們對(duì)稀缺土地的需求有無(wú)限擴(kuò)大的趨勢(shì)。該需求既包括對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需求，又包括對(duì)土地利潤(rùn)的需求。在土地利潤(rùn)需求的驅(qū)動(dòng)下，獲得的土地權(quán)利被用作利潤(rùn)手段。土地權(quán)是一種虛擬資本，可以反復(fù)交易。馬克思曾經(jīng)指出：“沒(méi)有價(jià)值的東西可以有形式的價(jià)格。在這里價(jià)值的表達(dá)是虛幻的?！币虼?，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的背景下，土地的稀缺及其虛擬資本使土地價(jià)格一路上漲。趨勢(shì)。盡管土地儲(chǔ)備，招標(biāo)，拍賣和掛牌制度已在一定程度上解決了土地租賃問(wèn)題，并為開(kāi)發(fā)商提供了平等競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)，但由于土地供應(yīng)有限，開(kāi)發(fā)商對(duì)土地更加敏感。品質(zhì)的土地在招標(biāo)中，出價(jià)較高的人往往會(huì)獲得土地，然后將土地價(jià)格包括在房?jī)r(jià)中。結(jié)果，提高了房地產(chǎn)的建造成本和市場(chǎng)價(jià)格。在正常情況下，土地價(jià)格占房?jī)r(jià)的50％至60％。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市建設(shè)的發(fā)展，相關(guān)土地將受到“差別地租”變化的影響，導(dǎo)致土地出讓價(jià)格上漲。尤其是隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市土地資源變得稀缺，土地黃金的數(shù)量也在增加。隨著中國(guó)加入WTO，一些大中城市已經(jīng)走上了國(guó)際發(fā)展道路。城市功能和市政規(guī)劃等政策因素引發(fā)了地區(qū)土地價(jià)格的大幅上漲。[4]六、相關(guān)建議完善保障性住房供應(yīng)，發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，居民對(duì)商品房的需求程度也會(huì)持續(xù)加大,政府應(yīng)該大力完善廉租房保障機(jī)制，合理加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)速度，要擴(kuò)大廉租房的適用范圍，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房要嚴(yán)格定價(jià),保證適用房真正做到“適用”。事實(shí)上，發(fā)展出租住房市場(chǎng)并不要求所有沒(méi)有住房的人都能進(jìn)入商業(yè)住房市場(chǎng)解決他們的住房問(wèn)題，即使是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景下。租賃市場(chǎng)可以增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)，減少對(duì)房地產(chǎn)的需求，抑制價(jià)格過(guò)度上漲。鼓勵(lì)低收入和中等收入群體以財(cái)政補(bǔ)貼的形式出租住房，以滿足住房需求。因此，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)租金市場(chǎng)的管理，包括通過(guò)立法，保護(hù)租戶的合法權(quán)益，促進(jìn)租金市場(chǎng)的健康發(fā)展。推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高居民收入水平做好城市規(guī)劃，推動(dòng)梅州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，切實(shí)提升GDP水平和居民的人均可支配收入，在完善城郊基礎(chǔ)設(shè)施的基礎(chǔ)上，安排政府機(jī)構(gòu)、企業(yè)和居民進(jìn)行搬遷，引導(dǎo)城市人口向環(huán)境優(yōu)良、房?jī)r(jià)水平較低的城市外圍遷移，從而減輕中心城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的壓力。同時(shí)引導(dǎo)建筑業(yè)積極提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，采用先進(jìn)的管理模式來(lái)降低建造成本，使得人們有足夠的能力在城區(qū)購(gòu)買新的房子。優(yōu)化這些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，發(fā)展本地優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，以此促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民收入水平提高，使原本要向中心城市集聚的部分人口能夠就近購(gòu)房置業(yè)，減少中心城市的購(gòu)房需求。還需大力發(fā)展城市實(shí)體經(jīng)濟(jì)，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，提高居民的收入，增強(qiáng)社會(huì)保障能力，從總量上增加居民的收入來(lái)源，提高生活質(zhì)量水平，實(shí)際購(gòu)買能力也就提高了。一個(gè)合適的價(jià)格一方面可以滿足地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的追求，另一方面也要能夠讓購(gòu)買者覺(jué)得物有所值，能夠切實(shí)的帶來(lái)方便。才能確保梅州市居民有自己的房子居住。提高土地招標(biāo)透明度隨著我國(guó)城市化運(yùn)動(dòng)的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越升溫，由于土地的稀缺性，土地資源成了開(kāi)發(fā)商賴以生存的生命線。土地作為一種不可再生的資源，關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)的發(fā)展，因此，必須實(shí)行嚴(yán)格的管理制度，在提高土地招標(biāo)透明度的同時(shí)要優(yōu)化制度，因?yàn)榈貎r(jià)的高低直接影響到住宅市場(chǎng)的價(jià)格，所以土地供應(yīng)量和價(jià)格就是這項(xiàng)工作的重點(diǎn)。要提高對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)的門檻，進(jìn)而應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范土地出讓行為和明確土地拍賣程序，通過(guò)公開(kāi)競(jìng)拍的方式將土地使用權(quán)拍讓給市場(chǎng)，并積極探索土地拍賣較為合理有效的新方式，倡導(dǎo)理性競(jìng)爭(zhēng)，土地價(jià)格的確定應(yīng)公正、客觀合理，克服和避免土地拍賣時(shí)的非理性，盲目性和無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象。并及時(shí)統(tǒng)計(jì)和公布各區(qū)域的土地價(jià)格,定期編制和發(fā)布各類地價(jià)指數(shù)，從而使土地出讓透明化，讓土地使用權(quán)在市場(chǎng)的作用下得以良性發(fā)展。[5]實(shí)行從緊的信貸政策企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資離不開(kāi)金融機(jī)構(gòu)的貸款支持，居民購(gòu)房行為也要使用住房貸款。從企業(yè)來(lái)看，當(dāng)前房?jī)r(jià)的快速上漲提高了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率，企業(yè)有進(jìn)一步開(kāi)發(fā)投資的動(dòng)力并且能夠輕易從金融機(jī)構(gòu)獲得更多貸款，不僅造成了房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度投資，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，還影響到了對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的投入，使經(jīng)濟(jì)畸形發(fā)展。所以應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款的審核，控制貸款的規(guī)模，防止房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫化現(xiàn)象。從居民來(lái)看，住房貸款在很大程度上幫助居民實(shí)現(xiàn)了自身的購(gòu)房需求，但是一小部分人為了牟利，利用貸款進(jìn)行炒房，浪費(fèi)了社會(huì)資源，推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。因而需要嚴(yán)格控制房貸的申請(qǐng)條件，制定差別化的貸款政策，拒絕已經(jīng)購(gòu)買多套房屋購(gòu)房者的貸款申請(qǐng)，對(duì)不能提供本地納稅證明或社保證明的購(gòu)房者，限制其辦理住房貸款。通過(guò)調(diào)整信貸規(guī)模和政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行調(diào)整，從而抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。政府要對(duì)投機(jī)性的購(gòu)房行為和炒房行為要嚴(yán)厲打擊，另外，政府不但要重點(diǎn)監(jiān)管市場(chǎng)違法行為，還要重點(diǎn)監(jiān)管自身的一些腐敗行為，對(duì)利用職權(quán)參與投機(jī)行為的干部要繩之于法。七、結(jié)束語(yǔ)供需因素是影響房地產(chǎn)價(jià)格最根本的原因，貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)具有一定影響。在這些影響因素中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額在不同階段對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)是有不同影響的，土地成本對(duì)房?jī)r(jià)的影響也存在，城鎮(zhèn)居民可支配收入水平的提高對(duì)房?jī)r(jià)是具有正向影響的。房?jī)r(jià)的波動(dòng)離不開(kāi)以上因素帶來(lái)的影響，對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，有些城區(qū)的價(jià)格還是算高的，因此要抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，通過(guò)發(fā)展租賃市場(chǎng)，增加市場(chǎng)上的一些保障性住房和相對(duì)低檔的住房，提高市場(chǎng)上的供給，滿足大部分中低收入人群的住房需求，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和價(jià)格產(chǎn)生沖擊。通過(guò)打擊市場(chǎng)上的炒房行為以及拓寬投資渠道，來(lái)減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，從而達(dá)到抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的目的。此外實(shí)行從緊的信貸政策和稅收政策，做好市場(chǎng)管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的有限調(diào)控。參考文獻(xiàn)董春游,丁立秋.我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的實(shí)證分析

[J].價(jià)值工程