農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)合同簽訂中存在的問題對(duì)策建議一、明確農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)合同的定義和范圍農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)合同，包括鎮(zhèn)（街道）、村、組級(jí)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織（包括代行農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織職責(zé)的村民或居民委員會(huì)、村民或居民小組）、集體經(jīng)濟(jì)組織全資或控股的企業(yè)與自然人、法人以及非法人組織訂立的正在履行和已簽訂未履行的各類合同。具體包括：（一）資源類合同。指農(nóng)村集體所有的或國家所有由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用的資源性資產(chǎn)，包括土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面及其他集體資源承包、流轉(zhuǎn)、入股等合同。（二）資產(chǎn)類合同。指農(nóng)村集體經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)，包括農(nóng)村集體所有的房屋、建筑物、機(jī)器設(shè)備、工具器具、設(shè)備設(shè)施、無形資產(chǎn)（農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其企業(yè)所擁有的著作權(quán)、商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)等無形資產(chǎn)）、集體投資興辦企業(yè)等資產(chǎn)的承包、租賃、投資等合同。（三）資金類合同。指農(nóng)村集體貨幣資金借貸、投資等合同。（四）建筑工程類合同。指建筑工程勘察、建設(shè)工程設(shè)計(jì)、建設(shè)工程施工合同。（五）其他類合同。指抵押合同等不屬于上述四類合同的其他合同。二、全市農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)合同收集和審核結(jié)果情況專項(xiàng)治理工作，我們明確了各項(xiàng)工作節(jié)點(diǎn)的牽頭主體、實(shí)施主體、任務(wù)清單，采取“*”工作法，即緊盯一個(gè)目標(biāo)：構(gòu)建“主體清晰、程序合法、內(nèi)容規(guī)范、執(zhí)行有序、監(jiān)管嚴(yán)格”的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)合同管理體系；把握兩條基本原則：堅(jiān)持依法依規(guī)、堅(jiān)持民主公正；堅(jiān)持三級(jí)聯(lián)動(dòng)：區(qū)縣、鎮(zhèn)（街道）、村級(jí)三個(gè)層面；狠抓四個(gè)環(huán)節(jié)：排查收集、集中審核、整改糾錯(cuò)、建章立制；落實(shí)五項(xiàng)舉措：規(guī)范村組議事決策程序、全面實(shí)施分賬管理、加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)交易體系建設(shè)、推進(jìn)“三資三化”平臺(tái)建設(shè)、充實(shí)基層農(nóng)經(jīng)機(jī)構(gòu)隊(duì)伍。嚴(yán)格按照“排查收集、集中審核、整改糾錯(cuò)、建章立制”四個(gè)環(huán)節(jié)步驟，由農(nóng)業(yè)農(nóng)村、司法、審計(jì)、行政審批、自然資源等部門組成聯(lián)合審核組，按照“尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)、依法依規(guī)、分類處置”的原則，嚴(yán)守紀(jì)法紅線，統(tǒng)籌考慮客觀實(shí)際，科學(xué)制定審核標(biāo)準(zhǔn)，分別審核合同的合法性、合規(guī)性、合理性以及合同約定價(jià)款的執(zhí)行情況，將審核意見和整改糾錯(cuò)建議及時(shí)移交各鎮(zhèn)（街道）黨（工）委，以村（農(nóng)村社區(qū)）為單位進(jìn)行整改。合法性重點(diǎn)審核合同標(biāo)的是否準(zhǔn)確、是否明確位置、數(shù)量、質(zhì)量及權(quán)屬，是否約定土地征占、惠農(nóng)補(bǔ)貼領(lǐng)取事項(xiàng)；承包土地類合同訂立期限是否超過剩余承包期，其他合同是否超過*年法定期限等。合規(guī)性重點(diǎn)審核資源類合同是否明確土地性質(zhì)和使用用途，是否存在與土地利用規(guī)劃不符的情形；合同簽訂是否履行了法律、法規(guī)和相關(guān)政策規(guī)定的民主決策、審核、批準(zhǔn)、登記、備案等程序；是否按照法規(guī)政策制度要求整理、保存合同檔案等。合理性重點(diǎn)審核合同是否約定價(jià)款；是否明確支付方式和支付時(shí)間；是否存在合同價(jià)款明顯過低或過高情形；是否考慮物價(jià)指數(shù)，約定遞增標(biāo)準(zhǔn)；是否存在隨意減免合同價(jià)款問題等。合同執(zhí)行情況重點(diǎn)審核是否按照合同約定的價(jià)款按期足額繳納租金，以及是否繳納到指定賬戶等。截至*年*月*日，全市共排查收集并完成集中收集農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)合同*份，移交問題合同*份，完成問題合同整改糾錯(cuò)*份，整改率*％。三、合同簽訂中存在的問題及解決方法根據(jù)各區(qū)縣（開發(fā)區(qū)）的審核情況，我們對(duì)移交的*份問題合同進(jìn)行了解，梳理匯總了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)合同簽訂中存在的問題，總的情況可以概括為以下“六不”，同時(shí)針對(duì)問題給予了對(duì)應(yīng)的解決方法。（一）合同形式不科學(xué)，存在口頭合同情況我們發(fā)現(xiàn)集中收集合同環(huán)節(jié)，普遍存在口頭合同情況。現(xiàn)實(shí)中口頭合同因其簡便、易行、效率高，很多人為了盡快完成交易，在農(nóng)村集體資產(chǎn)出租中出現(xiàn)較多。雖然口頭合同也屬于有效合同，但俗話說，“口說無憑”，口頭合同在提高效率的同時(shí)，也包含著相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。與書面合同相比，雙方之間存在合同關(guān)系、對(duì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)持不同看法、對(duì)價(jià)格及報(bào)酬產(chǎn)生爭議、標(biāo)的物的數(shù)量無法確定等，對(duì)主張權(quán)利者一方來說，無疑會(huì)增加舉證的困難，往往很難維權(quán)。因此，在農(nóng)村集體資產(chǎn)出租時(shí)，建議應(yīng)訂立書面合同。（二）合同文本不標(biāo)準(zhǔn)，缺少必要信息要素*.合同主體信息不齊全合同簽訂主體為自然人的，有的合同落款處只有簽字，沒有身份證號(hào)碼、聯(lián)系地址、電話等其他身份信息，無法查詢到該自然人；有的合同有代簽現(xiàn)象，且未有委托代理書面材料；合同簽訂主體為公司的，審核時(shí)發(fā)現(xiàn)有的公司名稱書寫不準(zhǔn)確、公司沒有蓋章等問題。針對(duì)這些問題，應(yīng)注意經(jīng)濟(jì)合同雙方都要簽字、合同主體的信息資料要齊全，自然人需提供其身份信息；公司需提供法人身份信息證明及營業(yè)執(zhí)照。確需代簽的，要出具書面委托書，注明委托人身份信息，簽約時(shí)被委托人應(yīng)提供身份證明及相關(guān)信息。合同主體為公司或單位的，需加蓋公章。*.標(biāo)注日期不統(tǒng)一合同簽訂中，簽訂日期和生效日期直接關(guān)系著合同雙方權(quán)利和義務(wù)起始的時(shí)間，但我們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實(shí)中合同標(biāo)注日期比較混亂。有的合同無簽訂日期；有的合同起草過程中存在疏漏錯(cuò)誤，將合同簽訂日期與生效日期混淆；有的合同簽訂日期在履行日期之后；有的合同約定時(shí)間與期限不符，導(dǎo)致雙方對(duì)日期的認(rèn)知不清，存在一定誤解。解決這個(gè)問題，應(yīng)注意合同上日期的填寫方式。合同日期主要是根據(jù)合同履行的實(shí)際情況，雙方協(xié)商確定在一定時(shí)間內(nèi)，可以履行合同約定的內(nèi)容所需要的時(shí)間，需要雙方協(xié)商進(jìn)行確定。合同訂立日期和生效日期一般是一個(gè)時(shí)間，即雙方簽字、蓋章之日生效，是落款時(shí)間；特殊情況下，兩者不一致的，合同訂立日期是簽字、蓋章之日，生效日期是雙方規(guī)定的一個(gè)具體時(shí)間或者約定條件完成的時(shí)間。*.合同條款不完善有的合同條款使用術(shù)語不當(dāng)；有的合同缺少必備條款；有的合同條款履行的可行性不強(qiáng)；有的合同履行條款不明確或未約定（交款期限、時(shí)間、地點(diǎn)、方式、數(shù)額等）；有的合同條款約定不合法、不合理（合同價(jià)款明顯偏低顯失公平），合同權(quán)利、義務(wù)不明，甲乙雙方權(quán)利和義務(wù)不平等。如某村某份土地承包合同，該合同約定：“租賃費(fèi)按照純種植土地每年人民幣*元／畝，土地租賃面積*畝，租賃費(fèi)用合計(jì)*元／年。違約責(zé)任：村集體及村民無故干預(yù)承包方生產(chǎn)經(jīng)營，給承包方造成損失的，村集體須向承包方支付違約金*萬元，并退還承包方所付的全額承包費(fèi)用及土壤改良、地下管路鋪設(shè)費(fèi)用*元／畝，承包方無任何責(zé)任承擔(dān)。”該合同中的違約責(zé)任條款對(duì)村集體約束非常嚴(yán)格，但對(duì)承包方無任何約束。村集體每年每畝地僅收取*元的承包費(fèi)，但如果村集體或村民干預(yù)承包方生產(chǎn)經(jīng)營，則要每畝賠償*元，明顯的權(quán)利義務(wù)不對(duì)等。有的合同僅約定“不得違約”，未明確約定違約責(zé)任；有的合同無終止、解除條款約定；租賃合同中對(duì)于合同到期后地上附屬物的處理方式約定不明或未約定，有的國家征用有約定但無補(bǔ)償處理辦法。土地承包合同，特別是一些老合同土地的面積、四至及用途表述不清，有約定的，也僅為“路北有一空置土地”。避免這些問題，在合同簽訂時(shí)，需按照《民法典》第四百七十條的要求“合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；（二）標(biāo)的；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量；（五）價(jià)款或者報(bào)酬；（六）履行期限、地點(diǎn)和方式；（七）違約責(zé)任；（八）解決爭議的方法?！币?guī)范合同條款。具體還應(yīng)注意做到“五明確”。一是要明確標(biāo)的物。租賃合同需要說明貨物的名稱、規(guī)格型號(hào)、質(zhì)量、購買數(shù)量等；勞務(wù)合同則要說明勞務(wù)的類型、標(biāo)準(zhǔn)。履行期限要具體到某日。履行地點(diǎn)要具體到某位置，不能簡單地寫某個(gè)縣或鎮(zhèn)街。交款期限、時(shí)間、地點(diǎn)、方式、數(shù)額等要素具體齊全。二是要在平等互利基礎(chǔ)上明確雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。不同類型的經(jīng)濟(jì)合同，合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)有所不同。任何一方不得只強(qiáng)調(diào)權(quán)利不要義務(wù)，承擔(dān)義務(wù)要合情合理，符合正常履行合同的必要條件。對(duì)于合同價(jià)款明顯偏低顯失公平的，合同雙方協(xié)商解決。三是要明確違約責(zé)任及賠償損失的計(jì)算方法。合同一般要約定損失賠償辦法或違約金比例。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在簽訂合同時(shí)，不僅要約定違約責(zé)任條款，還要嚴(yán)格審核違約責(zé)任的內(nèi)容是否存在權(quán)利義務(wù)不對(duì)等的情形，以防給集體資產(chǎn)造成損失。違約責(zé)任要明確具體違約事實(shí)，寫清楚當(dāng)規(guī)定的違約條件出現(xiàn)之后，是解除合同，還是支付違約金。如果支付違約金，還應(yīng)當(dāng)明確違約金數(shù)額或占合同價(jià)款的比例（不得超過合同價(jià)款的*％）。四是要明確合同變更、解除及終止的條件。合同解除及終止的條件主要包括：不可抗拒因素，如自然災(zāi)害（地震、火災(zāi)等），當(dāng)事人病殘、死亡等；國家政策因素，如*年因環(huán)境治理政策變化導(dǎo)致生豬等養(yǎng)殖業(yè)合同終止和解除；當(dāng)事人不正常履行合同，如不按時(shí)繳納承包金、對(duì)環(huán)境造成污染等。五是明確合同爭議解決方式。合同應(yīng)約定協(xié)商、訴訟或仲裁等解決方式。采用訴訟、仲裁的，雙方當(dāng)事人可以自我約定在以下五地中的任意一地選擇解決合同爭議的機(jī)構(gòu)：原告所在地、被告所在地、標(biāo)的物地、合同履行地、合同簽訂地。（三）合同期限不合理，違反相關(guān)法律規(guī)定農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)合同簽訂中，有的合同承包期限超過法律規(guī)定最長期限；如某土地租賃合同約定租賃期限為*年，從*年*月*日至*年*月*；有的房屋租賃合同約定租賃期限為*年，超過法定租賃期限。有的合同，特別是租賃合同，只約定了雙方的租賃關(guān)系，但租賃期限未提及或約定不明確。針對(duì)這些問題，應(yīng)注意在簽訂合同時(shí)，流轉(zhuǎn)期限需根據(jù)流轉(zhuǎn)標(biāo)的物，按照《民法典》《農(nóng)村土地承包法》等有關(guān)規(guī)定確定流轉(zhuǎn)期限。農(nóng)村家庭土地承包期限為*年，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不得超過本輪承包期的剩余年限；草地承包合同期限不得超過*年；林地承包合同期限不得超過*年；機(jī)動(dòng)地原則上一年一發(fā)包，最長不超過*年；其他村集體資產(chǎn)承包租賃期限原則上最長不超過*年。（四）合同簽訂程序不合規(guī)，未經(jīng)過民主決策我們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實(shí)中存在對(duì)集體資產(chǎn)流轉(zhuǎn)程序較隨意，由村委會(huì)簡單會(huì)議決定或少數(shù)幾個(gè)村干部決定的情況，沒有履行村級(jí)重大事項(xiàng)“四議兩公開”程序，有的合同沒有經(jīng)過公開招投標(biāo)，或公開流轉(zhuǎn)意向，私下就簽署了流轉(zhuǎn)合同。農(nóng)村集體資產(chǎn)歸農(nóng)村集體成員集體所有。針對(duì)合同簽訂存在的程序問題，應(yīng)嚴(yán)格按照“四議兩公開”（“四議”是指村黨支部會(huì)提議、村“兩委”會(huì)商議、黨員大會(huì)審議、村民代表會(huì)議或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織代表會(huì)議決議；“兩公開”是指決議公開、實(shí)施結(jié)果公開）的程序流轉(zhuǎn)農(nóng)村集體資產(chǎn)，保證農(nóng)民群眾的“四權(quán)”（知情權(quán)、參與權(quán)、表達(dá)權(quán)、監(jiān)督權(quán)）；對(duì)沒有履行招投標(biāo)程序但已成既定事實(shí)的合同，要審查合同內(nèi)容和執(zhí)行情況，確保依法合規(guī)履行。（五）合同履行不到位，義務(wù)落實(shí)不全面合同履行是合同目的實(shí)現(xiàn)的根本條件，但我們?cè)谑崂碇邪l(fā)現(xiàn)，部分合同的履行存在往年欠款、欠款未掛賬的情況；有的存在久拖不結(jié)、長期不結(jié)合同價(jià)款的問題；也有少數(shù)打著合法旗號(hào)，未按合同約定合法經(jīng)營，擅自改變用途或經(jīng)營使用范圍；還有合同到期后沒有及時(shí)重新發(fā)包等。針對(duì)這些問題，雙方應(yīng)本著全面履行義務(wù)和誠實(shí)信用的原則，按照合同約定履行自己的義務(wù)。對(duì)于拖欠租金的，要及時(shí)與承包方溝通進(jìn)行支付，針對(duì)故意拖欠行為，必要時(shí)可請(qǐng)求人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。對(duì)于沒有按照合同約定改變土地用途、破壞環(huán)境的，要及時(shí)移交有關(guān)部門處置；對(duì)于已經(jīng)到期的合同，要及時(shí)按程序和要求進(jìn)行重新流轉(zhuǎn)；同時(shí)應(yīng)注意，對(duì)于流轉(zhuǎn)租金原則上一年一收，最長不得超過村“兩委”本屆任期時(shí)間。收取的租金要及時(shí)入農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的賬戶。（六）合同管理不規(guī)范，存在嚴(yán)重的松散混亂現(xiàn)象專項(xiàng)治理工作中，我們發(fā)現(xiàn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)合同普遍存在管理混亂的情況。全市*個(gè)村集體，基本沒有建立合同臺(tái)賬，合同管理松散。有的合同直接是被村干部私人在家留存，有的沒有合同簽訂和履行的印證資料；有的沒有報(bào)鎮(zhèn)（街道）備案；有的沒有建立合同到期和收費(fèi)預(yù)警監(jiān)測(cè)機(jī)制。針對(duì)此情況，建議村集體應(yīng)制定合同管理相關(guān)制度，配備專、兼職合同管理人員，負(fù)責(zé)建立各種合同臺(tái)帳，并及時(shí)進(jìn)行登記和清理，實(shí)行分類編號(hào)管理。合同文本、發(fā)包方案、會(huì)議記錄等文字資料，統(tǒng)一由村負(fù)責(zé)管理檔案的人員進(jìn)行歸檔保管。依法簽訂的所有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)合同臺(tái)賬，簽訂的合同按要求及時(shí)報(bào)鎮(zhèn)（街道）主管部門備案，并及時(shí)歸檔保管。同時(shí)納入農(nóng)村集體“三資”監(jiān)管平臺(tái)，并設(shè)置預(yù)警監(jiān)測(cè)機(jī)制。四、規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)合同簽訂和管理的幾點(diǎn)建議為確保農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)合同合法、合理、合規(guī)，保障農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民群眾合法權(quán)益，建議從“三嚴(yán)一加強(qiáng)”四個(gè)方面規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)合同簽訂和管理。*.嚴(yán)格規(guī)范合同文本。*市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易服務(wù)中心依據(jù)交易品種，已于*年*月下發(fā)了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易合同示范文本。其中，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)出租、入股合同和集體林地、林權(quán)流轉(zhuǎn)合同使用國家相關(guān)部門制定的示范文本，其它合同制定了市級(jí)示范文本。區(qū)縣（開發(fā)區(qū)）農(nóng)經(jīng)主管部門可依據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步細(xì)化補(bǔ)充合同文本，做好合同簽訂指導(dǎo)工作。合同簽訂盡可能經(jīng)過法律專業(yè)人員的審核。*.嚴(yán)格合同全程監(jiān)督。各級(jí)農(nóng)經(jīng)主管部門要結(jié)合紀(jì)委部門清廉村居工作，以“三資三化”平臺(tái)為載體，以農(nóng)村審計(jì)為手段監(jiān)督農(nóng)村集體資產(chǎn)管理情況。在合同的監(jiān)督上應(yīng)貫徹事前、事中、事后全過程，指導(dǎo)做到：一是農(nóng)村集體資產(chǎn)流轉(zhuǎn)前，要經(jīng)過集體組織成員代表的同意；二是在定標(biāo)和簽訂合同時(shí)，最好有集體成員代表在場；三是合同確定以后，合同情況必須在村務(wù)公開欄內(nèi)向全體村民公開；四是每年的合同兌現(xiàn)情況也須在村務(wù)公開欄內(nèi)向全體村民公開，沒有兌現(xiàn)或部分兌現(xiàn)的合同，要有詳細(xì)說明；五是建立合同臺(tái)賬，同時(shí)簽訂好的合同及相關(guān)資料應(yīng)由專人保管，并裝訂成冊(cè)進(jìn)行存檔；六是簽訂的合同及相關(guān)資料應(yīng)報(bào)鎮(zhèn)（街道）農(nóng)經(jīng)主管部門備案。*.嚴(yán)格責(zé)任追究。在對(duì)農(nóng)村