【tips】本文是由梁老師精心收編整理，值得借鑒學(xué)習(xí)！【老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)】房產(chǎn)企業(yè)收取誠(chéng)意金款項(xiàng)的稅收籌劃開發(fā)商的促銷，總是花樣翻新。收取“誠(chéng)意金”就作為一種時(shí)髦的方式，近期在國(guó)內(nèi)各大城市的商品房銷售中被廣泛運(yùn)用。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了緩解資金壓力，在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，采取各種方式（申請(qǐng)書、承諾書、訂單等）、各種名目（誠(chéng)意金、vip會(huì)員費(fèi)等）收取購(gòu)房準(zhǔn)業(yè)主的款項(xiàng)，以滿足開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的資金需要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“誠(chéng)意金”形式收取的款項(xiàng)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2009年8月通過(guò)拍賣方式獲取土地一宗，土地面積為10萬(wàn)平方米，土地價(jià)款為1億元，約定于2009年11月付清。該公司擬建設(shè)電梯公寓20萬(wàn)平方米、商鋪2萬(wàn)平方米。2010年2月取得《施工許可證》開始施工建設(shè)，工期為18個(gè)月。3月中旬，工程正在進(jìn)行地下室的施工，開發(fā)商還沒(méi)有獲取《商品房預(yù)售許可證》。許多購(gòu)房準(zhǔn)業(yè)主在“申請(qǐng)vip會(huì)員可以享受優(yōu)惠房?jī)r(jià)”的誘惑下，沒(méi)有簽訂購(gòu)房合同僅憑“vip會(huì)員申請(qǐng)書”，就紛紛繳付“誠(chéng)意金”訂購(gòu)房屋。該房地產(chǎn)公司共收取“誠(chéng)意金”5000萬(wàn)元，大大緩解了開發(fā)建設(shè)的資金壓力。那么，對(duì)于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的“誠(chéng)意金”5000萬(wàn)元，應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理？會(huì)計(jì)上：在“預(yù)收賬款”和“其他應(yīng)付款”間游走新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)“預(yù)收賬款”科目，是這樣規(guī)定的：本科目核算企業(yè)按照合同規(guī)定預(yù)收的款項(xiàng)，即預(yù)收賬款是建立在購(gòu)銷合同基礎(chǔ)上的。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)“其他應(yīng)付款”科目，是這樣規(guī)定的：本科目核算企業(yè)除應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)付利息、應(yīng)付股利、應(yīng)交稅費(fèi)、長(zhǎng)期應(yīng)付款等以外的其他各項(xiàng)應(yīng)付、暫收的款項(xiàng)。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)收取的“誠(chéng)意金”，不是按照合同約定收取的，僅僅是按照《訂房單》（或類似憑據(jù)）約定收取的，它不受《合同法》約束。僅具有暫收應(yīng)付的性質(zhì)，因此應(yīng)該在“其他應(yīng)付款”科目核算比較適宜。稅務(wù)上：繞行“應(yīng)稅收入”，繞過(guò)所涉的稅1、企業(yè)所得稅國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第六條明確規(guī)定：企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，應(yīng)該以簽訂《預(yù)售合同》或《銷售合同》為前提。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房業(yè)主簽訂了《預(yù)售合同》或《銷售合同》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取了業(yè)主的款項(xiàng)（如定金、預(yù)付款等），均應(yīng)該按照規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅；反之，房地產(chǎn)公司沒(méi)有與購(gòu)房者簽訂相關(guān)合同，所收取的款項(xiàng)（如：訂金、誠(chéng)意金、vip會(huì)員費(fèi)等），是不需要繳納企業(yè)所得稅的。2、營(yíng)業(yè)稅（1）修訂后的《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》（下稱“條例”）第一條規(guī)定：“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅?！钡谑l規(guī)定：“營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天?！保?）修訂后的《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十四條規(guī)定：條例第十二條所稱收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過(guò)程中或者完成后收取的款項(xiàng)。條例第十二條所稱取得營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。第二十五條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！保?）《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知》（國(guó)稅函發(fā)〔1995〕156號(hào)）規(guī)定：營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十八條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。此項(xiàng)規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。從上述規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)收取的“誠(chéng)意金”是否繳納營(yíng)業(yè)稅，取決于以下幾點(diǎn)：應(yīng)稅行為發(fā)生過(guò)程中或者完成后收取的款項(xiàng)，應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅。而房地產(chǎn)企業(yè)收取“誠(chéng)意金”時(shí)，應(yīng)稅行為根本就沒(méi)有發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天，而“誠(chéng)意金”與“定金”是完全不同的兩個(gè)概念。沒(méi)有相關(guān)稅務(wù)文件規(guī)定“誠(chéng)意金”需要繳納營(yíng)業(yè)稅，只有關(guān)于“定金”繳納營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)和能力是日積月累、逐步提高的，絕不可能一朝一夕的事情;財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)是一種各個(gè)領(lǐng)域融會(huì)貫通的工作，所以建議要全面地補(bǔ)充各個(gè)方面的知識(shí)，而不