贏了網(wǎng)法律咨詢遇到房地產(chǎn)法問(wèn)題？贏了網(wǎng)律師為你免費(fèi)解惑！訪問(wèn)>>購(gòu)房須知五大問(wèn)題購(gòu)買(mǎi)期房應(yīng)當(dāng)注意充分了解開(kāi)發(fā)商的情況，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照、開(kāi)發(fā)資質(zhì)、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)實(shí)力等等;充分了解所購(gòu)房產(chǎn)的情況，購(gòu)房前應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商出具五證原件：即國(guó)有土地使用證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程開(kāi)工許可證，商品房預(yù)售許可證。

(1)訂金問(wèn)題

購(gòu)期房一般要交付訂金，對(duì)于訂金的交付法律是有明文規(guī)定的，如開(kāi)發(fā)商提出“無(wú)理”要求，你可依法拒之，或在事后訴之法院，由法院認(rèn)定合同無(wú)效，讓法院幫你把多付的錢(qián)要回來(lái)?！稉?dān)保法》第八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付訂金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，訂金應(yīng)抵行債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還訂金;接受訂金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還訂金。訂金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定，當(dāng)事人在訂金合同中應(yīng)約定交付訂金的期限。訂金合同從實(shí)際交付訂金之日起生效，訂金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的。”

由此可見(jiàn)，第一，訂金條款并不具否訂立訂金條款;第二，應(yīng)當(dāng)在訂金條款中注明不履行合同的具體情況;第交付訂金前要充分了解自己履行合同的能力，如果沒(méi)有能力履行合同，就不要交付訂金，因?yàn)榻桓队喗鸷贤艜?huì)生效;第四，要分清訂金和預(yù)付款的區(qū)別。預(yù)付款也是預(yù)先支付，但它的性質(zhì)與訂時(shí)事先支付的是預(yù)付款，就不能適用訂金的罰則。

(2)不可抗力問(wèn)題

《民法通則》第條明確規(guī)定：他人損害的，不承擔(dān)民事責(zé)任。”一旦延期交房，開(kāi)發(fā)商多以“不可抗力”為由推卸責(zé)任。為防止這方面的損失，購(gòu)房人在簽約時(shí)，一定要對(duì)涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視，購(gòu)房合同示范文本中延期交房的免責(zé)條款有兩條：一是“人力不可抗拒的自然災(zāi)害”;二是“施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決”。從實(shí)際發(fā)生的商品房買(mǎi)賣糾紛來(lái)看，因“施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決”問(wèn)題產(chǎn)生的糾紛較多。

(3)面積問(wèn)題

《合同法》第條規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合式的改變，和房屋交易的實(shí)質(zhì)不發(fā)生矛盾。

據(jù)悉，以前購(gòu)房要弄清楚分?jǐn)偛课?、分?jǐn)偯娣e，而現(xiàn)在的住宅建筑，內(nèi)部格局十分復(fù)雜，準(zhǔn)確區(qū)分每個(gè)部位的情況幾乎無(wú)法做到，而且復(fù)雜到連專業(yè)技術(shù)人員、管理人員也有爭(zhēng)論。但實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)后，消費(fèi)者進(jìn)行維權(quán)，相對(duì)成本低一些，易于測(cè)量，以減少購(gòu)房者在購(gòu)房面積上說(shuō)產(chǎn)生的糾紛。按套內(nèi)面積計(jì)算也有利于創(chuàng)造公平、公正、公開(kāi)的市場(chǎng)環(huán)境，減少了開(kāi)發(fā)企業(yè)增加分?jǐn)偯娣e的利益驅(qū)動(dòng)，消費(fèi)者不用承擔(dān)不明不白的房款。

現(xiàn)象二：律師費(fèi)、管道煤氣費(fèi)等亂七雜八費(fèi)還要收?

二招應(yīng)對(duì)：據(jù)李副總的介紹，2003年以前東莞的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著極不合理的現(xiàn)象，一些開(kāi)發(fā)商主動(dòng)收取消費(fèi)者的一些額外費(fèi)用，如律師費(fèi)、管道煤氣費(fèi)等等，消費(fèi)者由于對(duì)政策的熟悉程度不夠高往往也就忍氣吞聲，不知如何應(yīng)對(duì)。但隨著政府新政策出臺(tái)及對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范調(diào)整后，如果開(kāi)發(fā)商再向消費(fèi)者者收取相關(guān)的雜費(fèi)，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)就有權(quán)拒絕付費(fèi)。

《廣東省城鎮(zhèn)新建商品房交易價(jià)格行為規(guī)則》明確規(guī)定，對(duì)經(jīng)審定規(guī)劃設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)設(shè)施(有線電視、燃?xì)?、通郵等)和公用設(shè)施(人防工程、停車場(chǎng)等)的配套建設(shè)費(fèi)，以及商品房設(shè)計(jì)、銷售說(shuō)明承諾建設(shè)的商品房配套的設(shè)備(如防盜門(mén)、可視對(duì)講電話、寬帶網(wǎng)等)的建設(shè)費(fèi)用、應(yīng)列入成本、計(jì)入商品房銷售價(jià)格內(nèi)，不得向購(gòu)房者價(jià)外收取。(《關(guān)于重新明確新建商品房銷售價(jià)格有關(guān)問(wèn)題的通知》東莞市建設(shè)局、東莞市物價(jià)局二OO三年六月頒布)

現(xiàn)象三：“耳聽(tīng)為虛，眼見(jiàn)為實(shí)”，親身考評(píng)開(kāi)發(fā)商

在采訪的過(guò)程中李副總向記者介紹了行內(nèi)某一開(kāi)發(fā)商的做法，值得消費(fèi)者注意。有些商業(yè)盤(pán)在房子沒(méi)蓋好就推出大量的宣傳廣告，以此來(lái)吸引廣大的消費(fèi)者者前去認(rèn)購(gòu)，但幾年下來(lái)，房產(chǎn)商老板換了一代又一代，但結(jié)果樓盤(pán)還是未能發(fā)展起來(lái)。

三招應(yīng)對(duì)：李副總提醒廣大消費(fèi)者在買(mǎi)房時(shí)最好要親身到樓盤(pán)小區(qū)作實(shí)質(zhì)性的考評(píng)，不要盲目聽(tīng)信他人或媒體的一些吹捧。并對(duì)自己所購(gòu)買(mǎi)的房子要有明確的定位，如果是用來(lái)投資的，還要考慮其所在地段、升值潛力等相關(guān)細(xì)節(jié)。

現(xiàn)象四：不了解政府各項(xiàng)房產(chǎn)政策盲目置業(yè)最終吃虧

四招應(yīng)對(duì)：在購(gòu)房前最好先了解政府新出臺(tái)的各項(xiàng)方針政策，咨詢專家行家意見(jiàn)。這樣就可以避免許多不必要的麻煩。對(duì)于東莞消委會(huì)在“315活動(dòng)”期間倡導(dǎo)的房地產(chǎn)專家團(tuán)，李副總表示十分的認(rèn)可和贊同，專家團(tuán)的成立能夠給廣大的消費(fèi)者一個(gè)購(gòu)房的引導(dǎo)方向以及一些相關(guān)的政策意見(jiàn)。因此這樣的做法有利于消費(fèi)者的在購(gòu)房前對(duì)所要購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)或樓價(jià)市場(chǎng)等相關(guān)信息有一個(gè)更清晰的認(rèn)識(shí)。

此外，李副總還特意向記者強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：廣大消費(fèi)者要確認(rèn)開(kāi)發(fā)商是否具備“預(yù)售證”和“土地使用證”。如果不具備這兩證，消費(fèi)者就要注意了，因?yàn)橛行╅_(kāi)發(fā)商在建樓前由于資金問(wèn)題可能會(huì)將土地抵押給銀行，但貸款蓋起的樓房在銷售時(shí)是不能夠提供房產(chǎn)證的。對(duì)于開(kāi)發(fā)商的承諾保證，最好是能夠體現(xiàn)在合同上。

現(xiàn)象五：購(gòu)房者遇到“霸王條款”時(shí)要懂得主動(dòng)維權(quán)

五招應(yīng)對(duì)：萬(wàn)一遇到“霸王條款”時(shí)該如何辦?李副總介紹經(jīng)驗(yàn)時(shí)提到，消費(fèi)者首先要做的是要主動(dòng)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商調(diào)解，并且找專家律師作進(jìn)一步的了解咨詢。遇到不合理的條款或要求時(shí)，消費(fèi)者要極力爭(zhēng)取自己的權(quán)利，不要忍氣吞聲。必要時(shí)還要通過(guò)法律途徑來(lái)解決。收房時(shí)首先要關(guān)注竣工驗(yàn)收備案表/y/fc/948708.html二手房公積金貸款可以轉(zhuǎn)按揭嗎/y/fc/948707.html中介避稅高招暗藏四大風(fēng)險(xiǎn)/y/fc/948706.html論公益征收的流程步驟/y/fc/948705.html業(yè)主支付委托保證合同/y/fc/948704.html男子偽造購(gòu)房合同幫人取公積金入獄/y/fc/948703.html工商銀行二手房貸款利率——各項(xiàng)貸款/y/fc/948702.html房產(chǎn)中介人員擬設(shè)備案管理制/y/fc/948701.html房屋買(mǎi)賣協(xié)議書(shū)/y/fc/948700.html買(mǎi)期房需要注意什么/y/fc/948699.html租房合同簽約重點(diǎn)/y/fc/948698.html解析黑中介違規(guī)操作二手房交易小心四大陷阱/y/fc/948697.html二手房買(mǎi)賣中介違法行為/y/fc/948696.html中美房地產(chǎn)中介之比較/y/fc/948695.html重慶市商品房買(mǎi)賣合同/y/fc/948694.html定金轉(zhuǎn)讓買(mǎi)期房有風(fēng)險(xiǎn)/y/fc/948693.html50平米二手房貸款銀行拒貸/y/fc/948692.html二手房貸款辦理的五個(gè)要素/y/fc/948691.html什么是認(rèn)證，為什么要辦理認(rèn)證/y/fc/948690.html印發(fā)《南京市購(gòu)買(mǎi)普通住房補(bǔ)貼發(fā)放操作細(xì)則》的通知/y/fc/948689.html仲裁機(jī)構(gòu)的裁決書(shū)是否可以作為權(quán)屬登記的確權(quán)依據(jù)/y/fc/948688.html二手房買(mǎi)賣按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)/y/fc/948687.html二手房買(mǎi)賣房產(chǎn)中介七大違規(guī)操作/y/fc/948686.html私立醫(yī)院，學(xué)校的房產(chǎn)能否設(shè)定抵押權(quán)/y/fc/948685.html個(gè)人住房抵押貸款證券化后，如何辦理抵押權(quán)的變更登記/y/fc/948684.html印發(fā)《成都市公共住房管理中心房屋租賃價(jià)格確定辦法》的通知/y/fc/948683.html二手首套房貸款利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率1.1倍/y/fc/948682.html二手房貸款利率計(jì)算器2017/y/fc/948681.html受理查封時(shí)為什么要先查閱登記檔案/y/fc/948680.html房產(chǎn)抵押擔(dān)保合同/y/fc/948679.html簡(jiǎn)單租房協(xié)議書(shū)范本/y/fc/948678.html2017銀行二手房貸款規(guī)定/y/fc/948677.html按揭買(mǎi)房可投三種險(xiǎn)/y/fc/948676.html民間借貸以房地產(chǎn)作為抵押的，能否辦理登記/y/fc/948675.html他人對(duì)我持有的土地使用權(quán)證書(shū)提出異議怎么辦/y/fc/948674.html我國(guó)現(xiàn)行的登記制度是確權(quán)登記還是備案登記/y/fc/948673.html額度緊張連云港有銀行停辦二手房貸款/y/fc/948672.html二手房門(mén)店換角色房產(chǎn)中介變“糾紛協(xié)調(diào)員”/y/fc/948671.html對(duì)城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭實(shí)行住房租金補(bǔ)貼的通知/y/fc/948670.html做好配租廉租房與最低收入住房困難家庭租房補(bǔ)貼政策銜接工作意見(jiàn)的通知/y/fc/948669.html人民法院的司法建議是否能作為登記機(jī)關(guān)注銷權(quán)屬證書(shū)的依據(jù)/y/fc/948668.html二手房公積金貸款的手續(xù)/y/fc/948667.html按揭保險(xiǎn)費(fèi)有“貓膩”/y/fc/948666.html什么是重復(fù)抵押/y/fc/948665.html機(jī)關(guān)和全額事業(yè)單位對(duì)新職工發(fā)放補(bǔ)充住房公積金相關(guān)問(wèn)題的通知/y/fc/948664.html已經(jīng)辦理現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記如何受理法院的查封/y/fc/948663.html二手房買(mǎi)賣防中介收費(fèi)陷阱/y/fc/948662.html正規(guī)二手房貸款流程/y/fc/948661.html被抵押的房屋可否被約定債務(wù)人違約就直接歸債權(quán)人所有/y/fc/948660.html市級(jí)機(jī)關(guān)和全額事業(yè)單位老職工住房補(bǔ)貼相關(guān)問(wèn)題的通知/y/fc/948659.html向職工發(fā)放住房面積差額貨幣補(bǔ)貼問(wèn)題的通知/y/fc/948658.html【2017二次加息二手房貸款利率】/y/fc/948657.html開(kāi)發(fā)商無(wú)預(yù)售證賣房無(wú)效合同消費(fèi)者可要求賠償/y/fc/948656.html個(gè)人若是分別向不同的銀行申請(qǐng)住房貸款，銀行是否能知道房子已經(jīng)抵押了/y/fc/948655.html企業(yè)被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照以后，是否還可以出售房屋/y/fc/948654.html浙江省房屋建筑面積測(cè)繪合同/y/fc/948653.html二手房貸款條件變苛刻廣州暫未停貸/y/fc/948652.html入行門(mén)檻不高數(shù)量迅速膨脹謹(jǐn)防二手房中介不規(guī)范操作陷阱/y/fc/948651.html《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》對(duì)地役權(quán)的規(guī)定與傳統(tǒng)的地役權(quán)有哪些區(qū)別/y/fc/948650.html集體土地上的房屋可否買(mǎi)賣/y/fc/948649.html因法定原因取得的房屋所有權(quán)，為什么在處分前應(yīng)先辦理權(quán)屬登記/y/fc/948648.html二手房貸款省錢(qián)有妙招/y/fc/948647.html二手房房齡過(guò)大貸款艱難/y/fc/948646.html預(yù)售款監(jiān)管的影響力/y/fc/948645.html個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的房產(chǎn)，在辦理抵押登記時(shí)，是否需要該企業(yè)法定代表人的配偶簽/y/fc/948644.html上海市公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同樣本/y/fc/948643.html北京二手房買(mǎi)賣貸款流程/y/fc/948642.html中介霸王條款被廢/y/fc/948641.html合股購(gòu)房并以其中一人名義登記的效力如何/y/fc/948640.html預(yù)查封轉(zhuǎn)為查封，輪候查封轉(zhuǎn)為查封，是否需要書(shū)面告知法院/y/fc/948639.html上海市房屋轉(zhuǎn)租合同樣本/y/fc/948638.html為結(jié)清貸款二手房如何過(guò)戶/y/fc/948637.html二手房貸款所需資料/y/fc/948636.html在審查產(chǎn)權(quán)時(shí)，登記機(jī)構(gòu)是否要考慮事實(shí)婚姻的問(wèn)題/y/fc/948635.html房地產(chǎn)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時(shí)效結(jié)束以后，登記機(jī)關(guān)是否也可以認(rèn)定抵押權(quán)無(wú)效/y/fc/948634.html印發(fā)《上海市國(guó)有建設(shè)用地土地核驗(yàn)管理辦法》的通知/y/fc/948633.html2017最新二手房貸款利率/y/fc/948632.html房屋中介不得代收代管二手房相關(guān)交易資金/y/fc/948631.html做好向市直機(jī)關(guān)事業(yè)單位未享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策的人員發(fā)放住房補(bǔ)貼工作的通知/y/fc/948630.html購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議/y/fc/948629.html當(dāng)事人簽訂的合同是最高額抵押，如果一次就將貸款限額放足的，是否還是最高/y/fc/948628.html二手房交易升溫防二手房黑中介“暗箱操作”/y/fc/948627.html中介助“淘”二手房“幼齒房”最尷尬/y/fc/948626.html在登記時(shí)，遇到哪些情形登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公告/y/fc/948625.html房地產(chǎn)抵押登記應(yīng)按什么流程步驟/y/fc/948624.html登記機(jī)關(guān)的公告有哪些效力/y/fc/948623.html購(gòu)二手房的時(shí)候如何順利獲得貸款/y/fc/948622.html房子沒(méi)買(mǎi)成中介費(fèi)照給買(mǎi)賣雙方與房產(chǎn)中介糾紛/y/fc/948621.html受理查封時(shí)為什么要先查閱登記檔案/y/fc/948620.html住房貸款合同/y/fc/948619.html抵押房產(chǎn)能否出租，轉(zhuǎn)讓/y/fc/948618.html不讓中介費(fèi)成買(mǎi)房的負(fù)擔(dān)雙方須共同支付傭金